2013年常州房地產(chǎn)市場年報.ppt

2013年常州房地產(chǎn)市場年報 2014.1.10,報告脈絡(luò) 一、宏觀篇 二、土地市場篇 三、商品房市場篇 四、營銷推廣篇 五、預(yù)測篇,一、宏觀篇,“國五條”空轉(zhuǎn)，年底調(diào)控升級、信貸收緊,今年以來各地土地市場持續(xù)活躍，地價上漲，地王頻現(xiàn)。2013年全國出現(xiàn)總價及單價地王67個，地王大戰(zhàn)席卷全國，總價及單價不斷被刷新，尤其是一線城市受追捧； 全國房價連漲18個月，全國69個城市房價上漲， 京滬穗深累計漲幅均在28%以上； 政策調(diào)控風(fēng)險加大，一二線城市調(diào)控再升級，三四線城市儼然成為調(diào)控“無人區(qū)”，只是常州樓市調(diào)控仍差強人意。,一線城市越調(diào)越火，三四線不調(diào)熄火,宏觀政策,十八屆 三中全會,市場化,財稅 改革,土地 改革,推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一 建設(shè)用地市場,一攬子財稅改革工程,本屆三中全會強調(diào)“市場決定性”，預(yù)計未來樓市政策將逐步擺脫一刀切的模式，根據(jù)城市特性產(chǎn)生分化，并加快探索房地產(chǎn)長效機制的建立。然而在長效機制成熟前，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實行。,城鎮(zhèn)化,樓市調(diào)控逐步去行政,去行政化為必然趨勢，但短期內(nèi)行政化措施難全面放寬,房地產(chǎn)財稅改革任重而道遠(yuǎn) 目前房產(chǎn)稅成效甚微，試點擴圍提上日程，但將主要集中在一二線城市，短期來看，對市場影響有限。,長期目標(biāo)：打破土地二元結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)。 長遠(yuǎn)影響：增加建設(shè)用地規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。 短期影響：小產(chǎn)權(quán)房不能“轉(zhuǎn)正”，土改政策也需要一個立法和實施過程，短期內(nèi)對房價不會產(chǎn)生較大影響。,土地制度改革試點大規(guī)模開啟將為新型城鎮(zhèn)化奠定基礎(chǔ)； 而推進(jìn)戶籍改革及各類資源的均衡才能實現(xiàn)真正的城鎮(zhèn)化。,十八屆三中全會房地產(chǎn)市場化，制度調(diào)控長效化是方向,宏觀政策,2013年常州城建大事記 1、常州軌道交通建設(shè)規(guī)劃獲批，未來將形成“地上地下”互補交通網(wǎng) 2、八屆中國花卉博覽會成功舉辦，帶動西太湖花博會展區(qū)及周邊區(qū)域成交建設(shè)與發(fā)展 3、常州龍城大道隧道通車，快速路閉合成環(huán)形 4、花園街將與晉陵路對接，為武進(jìn)到市中心的第3條主干道，成為推進(jìn)“常武一體化”的關(guān)鍵走廊。 ,地鐵，高架，市政道路，立體化交通助推跨區(qū)購房,城市建設(shè),二、土地市場篇,2013年，全國土地市場異常火爆，地王頻出，據(jù)不完全統(tǒng)計，300個城市土地出讓金總額為31304.5億元，同比增長50%，單價、總價地王67個； 作為準(zhǔn)二線城市的常州則異常冷清，土地供應(yīng)、成交雙雙下滑，2013年總出讓金247億元，同比下滑26%，全年成交土地138宗，其中溢價成交僅7宗，流標(biāo)14宗； 常州房地產(chǎn)市場存量多、待開發(fā)量大，房價難上漲，整體投資環(huán)境不容樂觀，而地價居高不下，多數(shù)開發(fā)商望而卻步，政府背景房企托底現(xiàn)象頻頻（2012、2013年連續(xù)2年，均占總成交量40%左右）。,萬,萬元/畝,常州土地市場供需兩不旺，市場偏冷,供需分析,價格分析,與一線城市表現(xiàn)相左，土地出讓金連續(xù)三年下滑，今年僅156億元，創(chuàng)歷史新低,2013年，常州市居住類用地成交金額僅156億元，同比下滑27%，創(chuàng)歷史新低； 樓板價持續(xù)性上漲，2013年常州居住類用地樓板價1976元/，同比上漲10%； 2013年對全國土地市場來說，又是一個火熱的“豐收年”。當(dāng)年全國300個城市土地出讓金總額為31304.5億元，同比增加50%。全國前50強房企通過招拍掛新增地塊建筑面積達(dá)1.87億平方米，同比增長17%，投入金額總計5875億元，同比增長57%。,近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)配套需求急劇升溫，在此背景下，常州商業(yè)地塊出讓明顯增多，商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般迅速崛起，據(jù)不完全統(tǒng)計，常州共有42個shopping mall，其中已開業(yè)22個； 在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控背景下，綠地、萬科、遠(yuǎn)洋、龍湖以及本土新城等以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)巨頭，都成立了商業(yè)地產(chǎn)運營中心，大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對其而言，通過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，迎合地方政府需要，參加城市建設(shè)和商圈開發(fā)，也可以收到曲線拿地的效果。,商業(yè)超前性大幅度供應(yīng)，發(fā)展前景堪憂,結(jié)構(gòu)分析,存量分析,截止2013.12.31，市區(qū)待入市居住類用地情況一覽表,存量高企，市區(qū)尚有657萬土地待入市，總建面超1700萬，去化壓力巨大,去庫存是現(xiàn)今常州房地產(chǎn)市場的首要任務(wù)，因此，2014年政府有意減少土地供應(yīng)，據(jù)悉，市區(qū)計劃供地3000畝（新北區(qū)800畝，武進(jìn)區(qū)1200畝，中心城區(qū)1000畝）； 由于目前存量高企，土地供應(yīng)的減少、地價的攀升，短期內(nèi)不會推動房價的大幅上漲。,2013年，萬科來了，中海再拿兩地，7家千億房企僅碧桂園尚未布局常州,重點地塊區(qū)位圖,已 入 市,土地儲備星河第一，新城次之，路勁142萬位居第三,品企土地儲備,未來兩年，受政府惜地政策及需求量的影響，常州土地供應(yīng)將大幅減少； 受商品房市場影響，土地市場需求相對萎縮，拿地?zé)崆椴桓撸?政府力挺地價，但開發(fā)商常州拿地?zé)崆椴桓?，?dǎo)致土地市場短期冷清，長期需找一種更為適合的量價新平衡點； 房企在常州布局發(fā)生變化，主要表現(xiàn)為：大型一線房企更加謹(jǐn)慎，中小型房企外地拓展.。,土地市場小結(jié),三、商品房市場篇,備注：商品房=商品住宅+商業(yè)+辦公+其他（未列出）；商品住宅=毛坯住宅+精裝公寓+別墅,數(shù)據(jù)表現(xiàn),2013年總體成交“量價齊升”，別墅、商業(yè)表現(xiàn)不佳,銷售排名住宅前十,價格、品質(zhì)缺一不可，前十項目均為品企、大盤,備注：住宅實際銷售金額口徑，下同,銷售排名毛坯高層前十,以價換量、電商助力項目銷售,銷售排名精裝前十,品質(zhì)做保證，價格是王道,銷售排名別墅前十,別墅整體表現(xiàn)不佳，龍湖2010年的輝煌不再,銷售排名商業(yè)前十,低門檻、高投資價值、帶投資回報商業(yè)產(chǎn)品銷量相對較好,銷售排名辦公前十,純辦公及產(chǎn)業(yè)辦公領(lǐng)銜，低總價SOHO公寓仍為主導(dǎo),銷售排名企業(yè)前十,外來品企瓜分常州市場，世茂、華潤、綠城憑借單項目沖入前十,萬,元/,市區(qū)商品房供銷分析,2013年常州樓市：供、銷、存均創(chuàng)新高,央視說，常州是繼鄂爾多斯后的又一個“鬼城”；常州房管部門說，常州供銷兩旺 ；2013年的常州樓市數(shù)據(jù)說，你們都沒錯； 前兩年成交的土地在2013年集中入市，導(dǎo)致市區(qū)商品房供應(yīng)量井噴，全年新增1024.56萬，同比增加17.90%，在其帶動下，成交量上升，達(dá)690.77萬，同比增加6.30%； 2013年市區(qū)商品房成交均價7190元/，同比上升1.50%； 供過于求，存量再度增加，去化周期長達(dá)29個月，預(yù)計后市跑量仍將繼續(xù)。,存量去化周期 29個月,萬,元/,萬,月,相比住宅，商業(yè)、辦公受調(diào)控政策影響較少，近兩年，常州商業(yè)綜合體項目遍地開花，目前已處于過飽和狀態(tài)； 因商業(yè)體模式較為單一，特色不足，同質(zhì)化嚴(yán)重，加之實體經(jīng)濟疲軟，商業(yè)、辦公這種投資性質(zhì)的產(chǎn)品去化緩慢。,物業(yè)特征,實體經(jīng)濟疲軟，商業(yè)、辦公去化不佳，存量去化周期驚人,市區(qū)住宅供銷分析,常州房子“越賣越多”，存量驚人，房價難上行,自2011年以來，受制于實體經(jīng)濟及宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場波動較大，以價換量表現(xiàn)較為明顯； 2013年，常州商品住宅供應(yīng)、成交、存量均達(dá)歷史峰值； 常州房價不高，價格漲幅4.3%，低于全省6%的平均水平，存量雖高，但面臨崩盤的可能性較小。,存量去化周期18個月,市區(qū)住宅區(qū)域特征,武進(jìn)區(qū)以價換量明顯，新北區(qū)開發(fā)節(jié)奏相對較緩慢,新北區(qū)受制于供貨量不足，樓盤打折促銷力度及廣度有限，成交較少，占2成； 武進(jìn)區(qū)價格戰(zhàn)最激烈，受鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目大量成交以及部分項目打折促銷影響，價格低于整體均價340元/。,武進(jìn)區(qū)、中心城區(qū)存量去化周期相當(dāng)，新北區(qū)存量雖少，但因打折促銷力度及廣度較小，成交量相對較少，因此存量去化周期最長，達(dá)23個月。,供應(yīng)促進(jìn)成交，只買新的，不買剩的，存量房去化堪憂，降價甩賣成可能,毛坯住宅供需分析,萬,元/,存量去化周期17個月,2012年底至今，新增供應(yīng)房源成交約300萬，占58%,40-70,70-90,90-120,120-144,144-160,160-180,180,市場急需“整型”,成交結(jié)構(gòu)無明顯變化，剛需、首改主導(dǎo)，70-144是主流，180以上大平層去化愈發(fā)艱難,毛坯住宅成交結(jié)構(gòu)分析,單價7000元/，總價80萬是道砍，但2013年總體表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn),毛坯住宅成交價格分析,毛坯住宅成交價格分析,單價超過8000元/ ，面積段在144以上大戶型的去化呈現(xiàn)明顯上升趨勢，而80-144的成交占比明顯下滑,精裝市場越發(fā)成熟，產(chǎn)品及結(jié)構(gòu)更優(yōu)化，市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，去化壓力不大,精裝住宅供需分析,存量去化周期16個月,萬,元/,精裝修成交結(jié)構(gòu)分析,精裝不須大，90144 占68%，安全總價150萬以內(nèi),單位：套,精裝修成交價格分析,品質(zhì)再高，也要低價,別墅供需分析,存量去化周期56個月,萬,元/,一度輝煌，現(xiàn)在遇冷，不能再開發(fā)了,別墅成交結(jié)構(gòu)分析,別墅各面積段競爭均較為激烈，其中350-500，總價500-900萬元是主力,單位：套,新北萬達(dá)商圈,湖塘中心區(qū)商圈,未來鐘樓開發(fā)區(qū)商圈,未來恐龍園板塊商圈,城東九龍商圈,勤業(yè)商圈,中心城區(qū)： 商業(yè)資源稀缺，外圍化發(fā)展成為必然，呈現(xiàn)南北發(fā)展、東西跟進(jìn)格局。 城市副中心： 新北、武進(jìn)南北發(fā)展，萬達(dá)、湖塘中心商圈已然形成，城市副中心格局初現(xiàn)。 區(qū)域性商業(yè)中心： 鐘樓、城南、恐龍園板塊住宅入住人群逐步增多，未來人氣將推動區(qū)域性商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 城鄉(xiāng)結(jié)合部： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)及城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)也像雨后春筍般逐步崛起。,市中心南大街商圈,未來武宜路沿線商圈,未來中吳大道沿線商圈,本案,常州商業(yè)格局,南大街主商圈，新北武進(jìn)兩大次級商圈已經(jīng)形成，城市東西兩側(cè)的區(qū)域型商圈已現(xiàn)雛形,武進(jìn)商圈,市區(qū) 商圈,新北商圈,城東商圈,本案,城西商圈,商業(yè)總體量：92萬 常住人口：60萬人 人均商業(yè)面積：1.53/人 風(fēng)險指數(shù)：,商業(yè)總體量：49.28萬 輻射人口：50萬人 人均商業(yè)面積：0.99/人 風(fēng)險指數(shù)：,商業(yè)總體量：94.3萬 輻射人口：160萬人 人均商業(yè)面積：0.59/人 風(fēng)險指數(shù)：,區(qū)域目前無大型商業(yè)綜合體或商業(yè)步行街,目前各區(qū)域零售類商業(yè)飽和度,武進(jìn)商圈,市區(qū) 商圈,新北商圈,城東商圈,本案,城西商圈,商業(yè)總體量：165.6萬 常住人口：100萬人 人均商業(yè)面積：1.66/人 風(fēng)險指數(shù)：,商業(yè)總體量：190.88萬 常住人口：90萬人 人均商業(yè)面積：2.12/人 風(fēng)險指數(shù)：,商業(yè)總體量：106.3萬 輻射人口：140萬 人均商業(yè)面積：0.76 風(fēng)險指數(shù)：,商業(yè)總體量：25萬 常住人口：15萬人 人均商業(yè)面積：1.67/人 風(fēng)險指數(shù)：,商業(yè)總體量：152.5萬 常住人口：40萬人 人均商業(yè)面積：3.81/人 風(fēng)險指數(shù)：,未來各區(qū)域零售類商業(yè)飽和度,區(qū)域目前無大型商業(yè)綜合體或商業(yè)步行街,常州飽和度,據(jù)不完全統(tǒng)計，常州市區(qū)共有46個商業(yè)綜合體及商業(yè)步行街，其中已開業(yè)24個，主要集中在市區(qū)、武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)三個區(qū)域，城西及恐龍園板塊未來商業(yè)分布較多，未來常州各區(qū)域商業(yè)均將面臨過飽和狀態(tài)，商業(yè)市場競爭激烈,商業(yè)供需分析,商業(yè)市場飽和，銷售量逐年遞減，2013年月均銷售不足4萬,萬,元/,整體經(jīng)濟環(huán)境及常州商業(yè)過飽和現(xiàn)狀影響，商業(yè)投資回報降低，而風(fēng)險提高，近三年常州商業(yè)成交量以每年10%的速度逐年遞減，2013年商業(yè)月均成交量已不足4萬，市場呈現(xiàn)嚴(yán)重“供過于求”； 供求失衡，價格下行，2013年市區(qū)商業(yè)價格同比下滑10%； 目前市區(qū)商業(yè)存量達(dá)370.85萬，其中開發(fā)商自持商業(yè)不足1/3，假設(shè)按自持商業(yè)1/3計算，市區(qū)可售商業(yè)體量仍高達(dá)247.23萬，商業(yè)存量去化周期長達(dá)5年； 常州市區(qū)已規(guī)劃未開業(yè)商業(yè)綜合體或商業(yè)街項目約有20個，總體量近400萬，未來商業(yè)競爭將更激烈。,萬,元/,經(jīng)濟低迷、投資回報低，辦公銷售低迷，市場 “供過于求”； 辦公產(chǎn)品同質(zhì)性較大（SOHO公寓泛濫市場），高檔辦公供應(yīng)較少，市場未被廣泛開挖； 目前辦公存量大，但需求量少，存量去化周期長達(dá)6年； 2013年辦公價格雖然漲幅明顯，同比上漲4.2%，但仍低于住宅漲幅，4.3%，辦公價格倒掛現(xiàn)象依舊存在； 常州市場上辦公樓市場份額小，爭奪有空間，但需要培育和醞釀期。,辦公供需分析,經(jīng)濟低迷，投資受限，2013年月均銷售不足2萬,住宅市場 以價換量，價格為王，供過于求，存量高企，2014年住宅繼續(xù)跑量，價格平穩(wěn)為主 商業(yè)市場 過度開發(fā)，商業(yè)飽和，風(fēng)險提高，投資謹(jǐn)慎； 辦公市場 產(chǎn)品同質(zhì)化，市場需求有限，辦公前景堪憂； 品企群戰(zhàn)擠壓本土房企，面臨洗牌，小開發(fā)商生存空間壓縮，將逐步退出。,商品房市場小結(jié),四、營銷推廣篇,營銷大事件來自廣東的“土豪”,營銷分析,賣房子永遠(yuǎn)是各地產(chǎn)商的頭等大事。 以前，賣房子只是售樓員的事，現(xiàn)在就連公司掃地阿姨都能跟客戶侃侃而談。 當(dāng)打折促銷無人問津，當(dāng)短信、電話已被“拉黑”，當(dāng)明星效應(yīng)新意不再，當(dāng)電商團(tuán)購已成常態(tài)，當(dāng)微博頭條已經(jīng)看膩，當(dāng)微信朋友圈全被霸占當(dāng)一切又回到了同一起跑線，如何讓項目脫穎而出，似乎只有一條路砸錢！ 1%，2%，6%，營銷費用漲了又漲，砸錢是為了掙更多的錢，如何把錢花在刀刃上，讓每一分錢花的都有價值，如何叫好又叫座，值得研究。,白富美星河,“海天盛典”來搶頭條，1年賣房14億,錢不怕多，有人就行，活動不間斷，天天上頭條！ “映像西太湖” 7天500萬聚2萬人氣；“海天盛典”2000人1天花了300萬,千億房企的實力，我和我的小伙伴們都驚呆了！ 但一場勝利，時間長了，終究會被遺忘。,紅色電影走進(jìn)社區(qū),土豪金保利,飛機、坦克、大炮，保利“占領(lǐng)”常州城，開盤賣了80套,西班牙文化周,西班牙文化周晚宴,三大男高音空降龍城,蘇幫國際玉雕展,胡歌現(xiàn)身，關(guān)注自閉癥兒童,“來自臺灣的潮”演唱會,高大上雅居樂&星河灣,“上海之后是常州”，強強聯(lián)手不差錢，半年花了2000萬，至今回款3000萬,我是豪門，我為自己代言！但二流地段，一流產(chǎn)品和價格，孤芳只能自賞，理性的常州人不會買單！,五、預(yù)測篇,在預(yù)測2014年之前，我們再來簡單的回顧一下不平凡的2013年 人物篇： 李嘉誠內(nèi)地撤資，拋售410億物業(yè)，王石提醒孫宏斌，要小心了； 宗慶后說，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成，中國不能再造房子了； 任志強說，房地產(chǎn)市場沒有泡沫，每個國家都有鬼城； 王健林說，中國房地產(chǎn)市場至少還有15年繁榮期； 馬云來攪局，希望借助市場的力量，將商業(yè)地產(chǎn)打下去；任志強調(diào)侃，300億也就幾塊地的錢；王健林似乎怕了，億元豪賭作罷，萬達(dá)進(jìn)軍電商。 企業(yè)篇： 融創(chuàng)、恒大等房企一線城市瘋狂拿地； 綠地、碧桂園、世茂等房企海外擴張，分?jǐn)倗鴥?nèi)開發(fā)風(fēng)險； 市場篇： 一二線城市火爆，三四線城市或平穩(wěn)或低迷； 鬼城年年有，今年特別多，且多為三線城市。,宏觀政策,宏觀政策,2013年中央工作經(jīng)濟會議未過多提房地產(chǎn)調(diào)控，僅強調(diào)努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給； 住建部約談鄭州、南京、廈門、福州、沈陽、長沙、太原等7個房價過快上漲的二線城市； 房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃，“商品房歸市場、保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控； 地方調(diào)控自主權(quán)增加，新一屆中央政府更加注重對市場的引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，政策調(diào)控的自主權(quán)更多地在地方政府。,2014年