銀億威斯汀中心商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告.ppt

寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項(xiàng)目 市場定位與財(cái)務(wù)分析報(bào)告 （Version 4）,漢博研究院 2008,目錄,1.0 市場定位及依據(jù) 2.0 主題定位 3.0 業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃 4.0 財(cái)務(wù)分析,內(nèi)容 頁碼,3-24 25-29 30-113 114-138,1.0 市場定位及依據(jù),本項(xiàng)目整體市場定位,金時,金街,金點(diǎn),風(fēng)向標(biāo),目的地,領(lǐng)跑者,“成功者”之家,展示中心,消費(fèi)的滿足感和成就感,綜合購物中心,多元化復(fù)合功能,寧波的商業(yè)市場預(yù)計(jì)會維持供需兩旺的趨勢，目前是寧波商業(yè)發(fā)展的金時,隨著寧波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的增加，寧波社會消費(fèi)品零售總額近幾年一直保持年14%以上的增速； 根據(jù)我們對寧波商業(yè)物業(yè)增量的估計(jì)，未來五年內(nèi)，寧波市商業(yè)物業(yè)體量年均增幅在10%左右； 社會消費(fèi)零售總額年均增幅超過商業(yè)物業(yè)的增幅，這將導(dǎo)致商業(yè)坪效的增加（整體預(yù)計(jì)約4%），寧波商業(yè)市場未來總體趨勢是供需兩旺，經(jīng)營績效穩(wěn)定增長； 作為寧波市目前不可動搖的市級商圈，三江口商圈由于可供開發(fā)的地塊有限，此區(qū)域的商業(yè)體量增量很?。?.87%的年均增幅），可以預(yù)見三江口商圈的經(jīng)營坪效在未來幾年會有較大幅度的持續(xù)性增長。,CAGR：14%,CAGR：9.54%,CAGR：1.87%,概況描述 該區(qū)域是寧波較為成熟最為核心的商業(yè)圈，歷史悠久，具有較高的知名度。 天一廣場作為購物廣場融合周邊的百貨和專業(yè)店構(gòu)成了面向全市的無形有實(shí)的購物中心 由于三江口商圈消費(fèi)時尚，同時又不乏寧波特色，故除了寧波本地居民外，還吸引了大部分來甬的商務(wù)人士和旅游觀光者。 地區(qū)人流量較大，餐飲業(yè)發(fā)展較好，備受餐飲類零售商的關(guān)注。 目前該地區(qū)也為諸多國際品牌的零售商選址的主要考慮地區(qū)。 此區(qū)域有大量公交車站，通行性極佳。 商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 未來項(xiàng)目類型主要以百貨為主且定位在中高檔，新百貨的落成將進(jìn)一步加強(qiáng)以天一廣場為核心的三江口商圈在整個寧波市的商業(yè)中心地位 隨著周邊多處高檔酒店及寫字樓的落成，優(yōu)良的商務(wù)氛圍和穩(wěn)定的高層次的新客群將進(jìn)一步促進(jìn)三江口地區(qū)的整體商業(yè)氛圍和檔次的提升。 未來的招商往品牌化發(fā)展，競爭激烈。 隨著未來地鐵線路的建成，將為該地區(qū)帶來更多的客流。 三江口商圈土地資源極其稀缺，故商業(yè)發(fā)展空間有限。,A 三江口商圈,三江口商圈作為市級消費(fèi)目的地的地位不會動搖，仍然是寧波商業(yè)的金街,金街中的金點(diǎn)位置,本項(xiàng)目所在位置將成為金街中的金點(diǎn),本項(xiàng)目所在位置人流量較大，優(yōu)于區(qū)域其它大多數(shù)節(jié)點(diǎn),三江口商圈是寧波人購物的目的地，但購物場所偏好與消費(fèi)品牌并不太固定，這對三江口商圈的新增商業(yè)物業(yè)是個利好,消費(fèi)者對天一商圈內(nèi)商業(yè)場所及品牌的忠誠度并不是太高，相對更多的是對天一的忠誠度，這對本項(xiàng)目是個利好,無論是高收入群體還是普通消費(fèi)群體，在天一商圈有目的購物和比例較高，天一商圈是寧波人購物的目的地,從體量規(guī)模與檔次上來看，本項(xiàng)目宜建設(shè)成為綜合購物中心百貨升級版本,本項(xiàng)目,規(guī)模（萬平米）,檔次,高,低,金街,金時,綜合購物中心,金點(diǎn),關(guān)注差異化,金街金點(diǎn)的位置，意味著不用擔(dān)心人流量的吸引問題，只需要關(guān)注與現(xiàn)有項(xiàng)目的差異化問題,威斯汀中心商業(yè),1,2,3,4,產(chǎn)品定位差異化 傳統(tǒng)百貨的升級版本； 更多的餐飲、休閑、服務(wù)空間； 更好的購物環(huán)境； 更大的展示空間； 更體貼的購物體驗(yàn)；,消費(fèi)品牌的差異化 ZARA、H&M等國際新品牌的大力引入 引入部分高端國際化品牌，打造寧波高端消費(fèi)場所目的地,消費(fèi)群體差異化 首先針對寧波“金領(lǐng)族”群體，關(guān)注此部分高端客群的消費(fèi)需求 重點(diǎn)關(guān)注80后的年輕化、品味化消費(fèi)人群,差異化競爭策略,功能需求的差異化 增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲種類吃的天堂 增加休閑娛樂功能，使之具備年輕人歡聚功能歡聚時刻,從市場競爭來講，集中型復(fù)合型購物中心在三江口商圈是空缺,寧波現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)是以傳統(tǒng)百貨為主，三江口商圈亦是如此，高中低檔百貨均有分布，尤其集中在中、中低端百貨上； 雖然天一商圈有天一廣場這樣的街區(qū)型mall，但集中型mall商業(yè)在天一商圈甚至是目前的寧波都是空缺。,城隍廟,新銀泰,老銀泰,第二百貨,匯美新世界,金光百貨,天一廣場,國購商城,金光新世界,低,高,檔次,傳統(tǒng)百貨類,市場類,Mall類,新華聯(lián),東方商廈,新江夏,從各個方面來說，本項(xiàng)目將定位為高端檔次比較適合市場需求,對天一商圈的檔次認(rèn)知,對本項(xiàng)目檔次的期望,大多數(shù)的消費(fèi)者對天一商圈的認(rèn)知是中高檔的，更多數(shù)的消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)定位為中高檔； 本項(xiàng)目其它部分為超五星級酒店、甲級寫字樓以及高檔酒店式公寓，這些高檔物業(yè)也要求本項(xiàng)目商業(yè)部分能有提供同檔次的配套，中高檔甚至高檔的定位符合這一要求； 本項(xiàng)目建議定位為高端購物中心商業(yè)，成為寧波消費(fèi)的新龍頭與風(fēng)向標(biāo)；,老銀泰,新銀泰,第二百貨,新世界匯美店,新江廈,金光百貨,GUGO,新華聯(lián),東方商廈,城隍廟,國際購物,新世界金光店,三江口商圈重點(diǎn)百貨品牌同質(zhì)化較嚴(yán)重，尤其是中端品牌上,本項(xiàng)目將在品牌國際化程度上體現(xiàn)差異化，更國際化、更新的品牌組合，滿足高層次的購物消費(fèi)需求，檔次與國際購物媲美，但要比國際購物更多元、規(guī)模更大,服飾單價,國際品牌比例,城隍廟,新 江 廈,新 銀 泰,二 百,老 銀 泰,G U G O,東 方 商 廈,國 際 購 物,匯 美 新 世 界,金 光 新 世 界,金 光 百 貨,本 項(xiàng) 目,品牌不僅包括服飾品牌,設(shè)立推廣展示區(qū),摒棄傳統(tǒng)返券推廣,從產(chǎn)品上來講，本項(xiàng)目較高的層高、富有沖擊力的外觀適合于開設(shè)旗艦店，成為國際化品牌在寧波的體驗(yàn)展示中心,三江口商圈消費(fèi)者基本情況,18至25歲 45%,26至35歲 31%,35歲以上 24%,未婚 15%,已婚 85%,大專以下 25%,大專以上 75%,5000以下 43%,5000- 10000 30%,10000 以上 27%,郊區(qū)及 市外 41%,3公里外 市內(nèi) 36%,3公里內(nèi) 23%,有私家車 28%,無私家車 72%,年齡,婚姻狀況,教育背景,家庭月收入,來源地,私家車保有,人均購物消費(fèi)613元/次。 40%的購物人群有餐飲消費(fèi)，單次餐飲消費(fèi)69元/次。 11的購物人群有休閑娛樂消費(fèi)，單次娛樂消費(fèi)182元/次。,路過及 閑逛 51%,目的性 消費(fèi) 49%,比例,100%,到此目的,本項(xiàng)目消費(fèi)者瞄準(zhǔn)“金領(lǐng)族”和“月光族”，利用前者的輿論影響力，利用后者的實(shí)際消費(fèi)力,時尚青年： 年齡層偏低，大多集中在16-25歲左右； 社會角色以學(xué)生和剛參加工作的職業(yè)人為主； 消費(fèi)觀念新，樂于嘗試新事物、新產(chǎn)品； 對時尚資訊敏感，品牌意識強(qiáng)； 具有較強(qiáng)的好奇心理、彰顯個性、沖動性消費(fèi)頻率較高、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈； 日常消費(fèi)以吃喝玩樂為主，消費(fèi)比例依次是：餐飲消費(fèi)30%；化妝品、服裝消費(fèi)15%； 娛樂、交際和影視支出占10%。,成功人士： 人群來源廣泛； 人群層次多樣化、消費(fèi)能力多元化； 注重游覽、購物過程中的感受，追求新鮮的體驗(yàn)； 一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較小； 以購物消費(fèi)和餐飲消費(fèi)為主，娛樂消費(fèi)比例低； 受購物氛圍影響沖動性消費(fèi)所占比例較大。,本項(xiàng)目客群定位,18-40歲為主,金領(lǐng)族,個人收入2000-15000元/月,月光族,30駕車購物,私營業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管、公司白領(lǐng)、學(xué)生,對國際品牌的認(rèn)知度高,天一商圈最常光顧的商場,最喜歡的購物場所,僅從購物部分類比來看，本項(xiàng)目未來檔次高度上與國際購物看齊，但體量與綜合性要優(yōu)于國際購物，類似于國際購物與新世界的混合，打造寧波購物消費(fèi)的風(fēng)向標(biāo)與領(lǐng)跑者,天一商圈的消費(fèi)者認(rèn)為商圈最缺乏的商業(yè)設(shè)施是休閑及餐飲業(yè)態(tài),天一商圈缺乏商業(yè)類型,高消費(fèi)群體認(rèn)為天一商圈較為缺乏的商業(yè)類型依次為：健身休閑娛樂中心、專業(yè)性市場、大賣場、大型批發(fā)市場、餐飲、步行街等；,在購物的基礎(chǔ)上，豐富餐飲，打造國際美食中心，與酒店高端餐飲形成差異化經(jīng)營,寧波消費(fèi)者有40%的比例在購物過程中有餐飲消費(fèi)，單次餐飲消費(fèi)69元/次，總體來講比例較大、金額較高； 本項(xiàng)目建議在購物業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，豐富餐飲業(yè)態(tài)，圍繞改良中餐，引入國際化餐飲品牌（西餐與休閑餐飲），打造天一商圈國際化美食中心； 這些餐飲業(yè)態(tài)的檔次與經(jīng)營內(nèi)容要與酒店部分高檔餐飲形成差異化互補(bǔ)，避免直接競爭；,適當(dāng)加入休閑娛樂業(yè)態(tài)，打造聚會中心，給未來的消費(fèi)者提供一個歡聚空間,天一商圈缺乏一個適合與融合餐飲、休閑的購物中心，本項(xiàng)目商業(yè)將往綜合性購物中心方向發(fā)展； 但考慮到某些業(yè)態(tài)的租金回報(bào)現(xiàn)實(shí)，本項(xiàng)目商業(yè)僅在不好的位置設(shè)置美容SPA、休閑茶館、餐飲、電玩等租金偏高的休閑業(yè)態(tài)； 這些業(yè)態(tài)將提供消費(fèi)者一個購物、餐飲后的歡聚空間與人氣中心。,本項(xiàng)目整體市場定位,金時,金街,金點(diǎn),風(fēng)向標(biāo),目的地,領(lǐng)跑者,“成功者”之家,展示中心,消費(fèi)的滿足感和成就感,綜合購物中心,多元化復(fù)合功能,2.0 主題定位,2.1主題定位,在分析和預(yù)測寧波以及天一商圈未來商業(yè)的競爭現(xiàn)實(shí)與發(fā)展趨勢基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為威斯汀中心商業(yè)定位主題應(yīng)該為寧波“High street”。 目前天一商圈商業(yè)的主要特點(diǎn)： 第一組主要消費(fèi)群年齡集中在18-25歲。由于部分“月光族”的特點(diǎn)，所以具有較高的有效消費(fèi)力，他們對流行商品，比較熱衷，同時容易接受新鮮事物和文化。 第二組主要消費(fèi)群年齡主要集中在25-40歲，他們有的剛剛組織家庭（尚無孩子），大多數(shù)擁有較高教育背景與收入，所以他們具有“金領(lǐng)族”的特點(diǎn)，希望享受品質(zhì)生活。 天一商圈商業(yè)多為傳統(tǒng)百貨，多采用返券推廣來競爭。 未來寧波的需求趨勢 消費(fèi)者希望能夠有更多的消費(fèi)體驗(yàn)，威斯汀中心可以用靈活廣泛的推廣活動來填補(bǔ)目前天一商圈體驗(yàn)式消費(fèi)空白。 消費(fèi)者希望有更多餐飲區(qū)來提供就餐聚會和休閑的場所。 品牌零售商希望能夠在天一商圈擁有旗艦展示位置。 零售商希望有高質(zhì)的推廣宣傳活動，而不是一味的打折活動。 本項(xiàng)目的主題定位:寧波“high street”，寧波市級消費(fèi)目的地 所以消費(fèi)者可以在這里找到新消費(fèi)體驗(yàn)和最新的流行商品，零售商可以獲得他們理想鋪面的商業(yè)展示、更好的室內(nèi)設(shè)計(jì)、推廣區(qū)域以及全新的業(yè)態(tài)比例。,2.2 主題定位闡釋,寧波的“High street”，寧波消費(fèi)目的地，商業(yè)的領(lǐng)跑者,“High street”的特征： 要具有多元化的國際品牌 要有品牌的旗艦店 位于成熟的商業(yè)區(qū) 人流量充足 交通便利 消費(fèi)的目的地,Oxford street,Ropponggi hills,城鎮(zhèn)中最繁華的商業(yè)區(qū),High Street 注解,寧波威斯汀中心,2.2主題定位闡釋,天一商圈是寧波唯一的市級商業(yè)中心，本項(xiàng)目能夠成為天一商圈的領(lǐng)跑者，無疑也將是寧波商業(yè)的領(lǐng)跑者； 本項(xiàng)目不僅應(yīng)該是天一商圈的，更應(yīng)該是寧波市商業(yè)的未來代表，要成為代表，幾個突出重點(diǎn)應(yīng)該是：時尚超前的設(shè)計(jì)、舒適的購物環(huán)境、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合以及富有吸引力的品牌商家。 讓消費(fèi)者有一種購物的榮譽(yù)感和成就感，有極強(qiáng)的消費(fèi)的欲望； 消費(fèi)時尚的風(fēng)向標(biāo)，所以這里也應(yīng)該是國際知名零售上希望進(jìn)入的地方，同時這也應(yīng)該是并且有能力為這些成功的零售商提供最適宜、最有吸引力的展示空間和商店面積； 通過威斯汀中心這個載體，真正地將消費(fèi)者、零售商、國際流行趨勢、設(shè)計(jì)、地理位置、人流量、消費(fèi)品味和成熟度有機(jī)的結(jié)合在一起，成為寧波未來真正的“High street”。,3.0 業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃,3.1 業(yè)態(tài)布局,業(yè)態(tài)布局原則： 設(shè)計(jì)、定位、業(yè)態(tài)安排和品牌安排統(tǒng)一完整； 充分利用本項(xiàng)目東側(cè)緊鄰天一廣場的優(yōu)勢，同時利用燈光、品牌等營造出西側(cè)精品購物場所的氛圍，使項(xiàng)目各個方位角的商業(yè)價值最大化； 打破傳統(tǒng)百貨分區(qū)概念，按照品牌強(qiáng)勢程度來安排商家樓層與位置； 各樓層安排的原則為零售商的付租能力和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，但通過品牌以及次主力店的合理安排，使得各樓層的消費(fèi)者數(shù)量比較均勻，而使消費(fèi)者自由地、有目的性被引導(dǎo)至商業(yè)各個部分，從而達(dá)到了租金的最大化； 利用跨層（1跨-1，1跨2）來增加旗艦店面積，解決1層面積小，提升項(xiàng)目租金； 將目的性消費(fèi)（餐飲與休閑娛樂）品牌或商家合理安排在動線的末端或死角位置； 項(xiàng)目的商業(yè)利用購物環(huán)境以及推廣活動的獨(dú)特性，充分利用設(shè)計(jì)中庭和不同廣場區(qū)域，創(chuàng)造出不同的推廣活動，既能不斷地吸引消費(fèi)者，更能為項(xiàng)目提高租金收入； 所以整個項(xiàng)目的定位和主題都緊緊圍繞在寧波消費(fèi)目的地這個特點(diǎn)上； 在目標(biāo)消費(fèi)者的收入和年齡上并不做過多的篩選，但希望享受消費(fèi)體驗(yàn)，希望享受品味和品質(zhì)生活的，希望享受國際流行時尚，希望參與體驗(yàn)和展示樂趣，希望享受各種美食，消費(fèi)者均可在此獲得消費(fèi)的歸屬感和愉悅感?？梢韵硎芟M(fèi)是每一個消費(fèi)者反復(fù)來此的主要驅(qū)動力； 所以，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例安排、品牌安排、店面（雙層、單層）的安排、亮點(diǎn)和推廣區(qū)的安排，都處處圍繞和體現(xiàn)出“High street”特點(diǎn)，使之成為寧波真正的代表商業(yè)和消費(fèi)目的地。,3.1 業(yè)態(tài)布局,B1 Floor,B1: 布局目標(biāo),本層的關(guān)鍵是美容區(qū)域的設(shè)置，目標(biāo)是成為寧波天一商圈具有較大面積和品牌影響力的個人護(hù)理品和化妝品的集中地； 同時考慮到寫字樓客戶的需求，精品型辦公用品超市（包含部分圖書音像制品）建議設(shè)置在此； 部分快餐業(yè)態(tài)可以設(shè)置在此樓層（可以單設(shè)，也可以1托-1層）； 設(shè)置小體量服務(wù)設(shè)施，如24小時便利店、花店、藥店以及銀行ATM機(jī)，為酒店、寫字樓以及商業(yè)消費(fèi)者提供便利服務(wù)。,B1：動線組織與鋪面劃分,B1: Zone layout -1層分區(qū),辦公用品/圖書音像,美甲/形象設(shè)計(jì),個人護(hù)理品 化妝品主力店,輕便餐飲,輕便餐飲,24h便利店,花店/ATM,個人護(hù)理品/化妝品,服務(wù)設(shè)施: 銀行/ATM 藥店 7-11 花店,書籍/音像/禮品： 音像 禮品 雜志 辦公用品,個人護(hù)理/超市: -碧歐泉 -植村秀 -M.A.C -安娜蘇 -歐伯萊 -美寶蓮 -max factor -red earth -Aqua -蘭芝 -歐萊雅 -高絲 -百草集 -玉蘭油 -露得清 -一朵 -Marionnaud -莎莎 -薇姿 -The Body Shop -Watsons -sephora,B1麗人街 品牌建議,形象設(shè)計(jì)/美甲： -形象設(shè)計(jì)室 -美甲,便利快餐： 肯德基 麥當(dāng)勞 吉野家 巴黎貝甜 元祖,B1: 品牌示例,SEPHORA 需要面積: 300-500 sqm 客戶年齡層： 25 to 40 主要貨單價： RMB 200 to 1200,B1: 品牌示例,Beauty zone 需要面積: 50-100 sqm per brand 客戶年齡層： 25 to 40 主要貨單價： RMB 100 to RMB 1000,B1: 品牌示例,Beau Nail 需要面積: 120 sqm per brand 客戶年齡層： 25 to 40 主要貨單價： RMB 100 to 600,B1: ATM,B1：快餐 品牌示例,KFC 需要面積： 200 to 400 sqm 客戶年齡層： 10 to 40 主要貨單價： RMB 10 to 50,B1店鋪統(tǒng)計(jì),1 Floor,F1: 布局目標(biāo),第一層是購物廣場的關(guān)鍵，基本錨定本項(xiàng)目的檔次與形象； 大型國際化服飾品牌旗艦店把消費(fèi)者吸引到樓上（1托2），緩解1層面積過小的問題； 一層以國際化精品服飾品牌零售為主，男女裝兼顧，超越國際購物，打造寧波高端國際化服飾消費(fèi)最佳場所； 在一層設(shè)置部分餐飲、咖啡，餐飲咖啡通過跨層來設(shè)置，一層主要以入口為主，主要經(jīng)營面積設(shè)置在-1層、2層； 首層是主要的推廣區(qū)域，建議在一層設(shè)置面積較大的推廣區(qū)域，滿足品牌的推廣活動組織。,F1: 動線組織與鋪面劃分,F1: Zone layout 1層分區(qū),時裝旗艦店,精品服裝,Haagen Dazs,輕便快餐（1托-1）,西餅,咖啡入口（1托2）,鐘表/珠寶/配飾,展示空間,F1名品街（綜合） 品牌建議,時裝旗艦店： -Bestseller -Esprit -NEXT -Novo -Zara -C&A -H&M,鐘表/珠寶/時尚配飾： -Omega -LV -Tiffany -施華洛世奇 -Folli Follie -Enzo -Agatha -Swatch -Time Zone -琉璃工坊 - TODs,精品服裝： ARMANI Versace D&G Zegna Canali Cerruti Burberry HUGO BOSS Dunhill St Doupont G. Ferre Givenchy KENZO Valentino Karl Lagerfeld Trussardi,甜品精選： -Haagen Dazs,咖啡： -SPR -星巴克,便利快餐： 肯德基 麥當(dāng)勞 吉野家 巴黎貝甜 元祖,F1: 品牌示例,H & M 需要面積：500-2000 sqm 客戶年齡層： 20 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 200 to RMB 1500,Zara 需要面積： 500 -2000sqm 客戶年齡層： 20 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 200 to RMB 2000,F1: 品牌示例,需要面積： 300-1500 sm 客戶年齡層： 20 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 200 to RMB 1500,F1: 品牌示例,Burberry 需要面積： 200-500 sqm 客戶年齡層： 25 to 45 主要貨單價： Shirt RMB 1800 Jacket RMB 10000,F1: 品牌示例,F1: 品牌示例,Charles Jourdan 需要面積： 200 sm 客戶年齡層： 25 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 1200 to 5500,Zegna 需要面積： 200-500 sqm 客戶年齡層： 25 to 45 主要貨單價： RMB 1500 to 15000,F1: 品牌示例,Tiffany 需要面積：300sm 客戶年齡層： 25 to 35 主要貨單價： Stationary RMB 1500 Diamond ring RMB 56000,F1: 品牌示例,Tods 需要面積：200sm 客戶年齡層： 30 to 45 主要貨單價： Shoes RMB 1500 Bag & Sacs RMB 5500,F1: 品牌示例,巴黎貝甜 需要面積： 60to 300 sqm 客戶年齡層： 10 to 40 主要貨單價： RMB 20 to 100,F1: 品牌示例：西點(diǎn),F1店鋪統(tǒng)計(jì),2 Floor,F2: 布局目標(biāo),旗艦店區(qū)域的延伸（1托2）； 高端精品服飾的延伸，2層主要組合針對成功男士（25-40歲）的國際化服飾品牌，打造寧波市規(guī)模最大的男士精品服飾購物目的地； 在二層設(shè)置咖啡店，為二層的聚會點(diǎn)，咖啡店通過跨層來設(shè)置，入口設(shè)置在1層；,F2：動線組織與鋪面劃分,F2: Zone layout 2層分區(qū),旗艦區(qū),旗艦區(qū),旗艦區(qū),咖啡,精品服裝（男裝）,水吧,F2名品街（男裝） 品牌建議,咖啡： -SPR -星巴克,時裝旗艦店： -Bestseller -Esprit -NEXT -Novo -Zara -C&A -H&M,精品服裝（男士）： Z Zegna Paul smith Paul shark Armani Exchange MIU MIU CK POLO R.L. PIOMBO Gucci Glass Marco Azzali Kaltendin La vico Aquascutum Marlboro classic Daniel hechter Gentle Nautica Trek & travel Lacoste FCUK Tommy H,Armani Exchange 需要面積：200sm 客戶年齡層： 25 to 40 主要貨單價： Fashion RMB 500 To 2000,F2: 品牌示例,Miu Miu 需要面積：200sm 客戶年齡層： 25 to 40 主要貨單價： Fashion RMB 500 To 2000,F2: 品牌示例,F2：品牌示例,需要面積： 200 sm 客戶年齡層： 25 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 800 to 1500,Tommy H 需要面積： 400 sqm 客戶年齡層： 25 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 800 to 1500,F2：品牌示例,Starbuck 需要面積：100-200sqm 客戶年齡層： 25 to 45 主要貨單價： RMB 30 to 100,F2：聚會區(qū) 品牌示例,F2店鋪統(tǒng)計(jì),3 Floor,F3: 布局目標(biāo),3層的布局安排以時尚女裝品牌為主，目標(biāo)人群主要針對25-40歲白領(lǐng)女性。品牌例如： Escada、Mng、ports、sisley、mango等； 3層同時穿插中高端鞋帽箱包品牌，滿足目標(biāo)人群一站式服飾消費(fèi)需求； 同時部分動線難以組織的部分設(shè)置家居用品店，主要以軟性家居飾品為主； 這層中的餐飲可以是中等面積的輕餐用戶，例如pizza hut、吉野家等，為三樓的聚會點(diǎn)。,F3：動線組織與鋪面劃分,時尚女裝,鞋帽箱包,F3: Zone layout 三樓分區(qū),甜品/水吧/特色餐飲,家居飾品,F3時尚街 品牌建議,鞋/箱包： -ECCO GEOX 百麗 -斯加圖 -天美意 -接吻貓 -暇步士 -新秀麗 AEE TUMI,甜品精選： -D Q -芝士蛋糕店 -BreadTalk -美國31冰淇淋,家居生活： -無印良品 -伊利諾伊,便利快餐： 必勝客 吉野家 味千拉面,時尚女裝： ESCADE La pelle Miss Sixty Moiselle Promod Nine West Max&co Marisfrolg -Charles River -Energie -Fornarina -Jessica -Kookai -Mango -Max Studio -Morgan -Scofield -Mng -Fcuk -FA:GE -Sisley -PORTS -Uniqlo -Prich -La pargay,F3: 品牌示例,La Pelle 需要面積： 200 sm 客戶年齡層： 25 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 1200 to 5500,Escada Sport 需要面積：200sm 客戶年齡層： 30 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 3500 to RMB 15000,F3: 品牌示例,Max & Co 需要面積：200sm 客戶年齡層： 30 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 3500 to RMB 15000,F3: 品牌示例,Mango 需要面積：200-400sqm 客戶年齡層： 25 to 35 主要貨單價： RMB 250 to 1500,F3：品牌示例,F3: 品牌示例,Promod 需要面積： 1500 sm 客戶年齡層： 20 to 45 主要貨單價： Fashion RMB 200 to RMB 1500,F3: 品牌示例,Miss Sixty 需要面積： 150 to 250sm 客戶年齡層： 25 to 35 主要貨單價： Fashion RMB 350 to RMB 2500,F3: 品牌示例,ECCO 需要面積： 150 to 250sm 客戶年齡層： 25 to 40 主要貨單價： RMB 800 to RMB 3000,Pizza Hut 需要面積： 400 to 600 sm 客戶年齡層： 25 to 40 主要貨單價： RMB 50 to 150,F3: 聚會區(qū) 品牌示例,F3店鋪統(tǒng)計(jì),4 Floor,F4: 布局目標(biāo),4層的主題是潮流，主要針對較年輕的女性，組合價位稍低的流性服飾品牌，形成年輕女性服飾消費(fèi)集聚地； 4層的布局安排以潮流品牌女裝為主，目標(biāo)人群是消費(fèi)價位較低的更年輕女性（18-25歲）。品牌例如： OTT、Eland、Etam等； 4層穿插部分牛仔服裝，目標(biāo)人群是年輕人。品牌例如： G-star, lee, levis等； 同時設(shè)置部分時尚飾品業(yè)態(tài)，如MGS、twice等品牌； 這層中的餐飲可以是中等面積的用戶，例如季諾意餐、星期五餐廳等特色餐飲； 動線不好組織的部分設(shè)置美容SPA業(yè)態(tài)，針對25-40歲白領(lǐng)女性。,F4：動線組織與鋪面劃分,F4: Zone layout 四層分區(qū),潮流女裝,美容SPA,特色餐飲,潮流女裝,流行配飾,美容/SPA： -美麗田園 -貝黎詩 -悠勝美地 -思妍麗 -自然美 -瑪花纖體,F4潮流街 品牌建議,時尚配飾： -Ecco -Adidas Bag -Nike Bag -米奇 -Elle -Polo -Snoopy -Shes -MGS -TWICE -eesee,特色餐廳： -季諾意餐 -星期五餐廳,潮流女裝： -Eland -Theme -Cushow -Tribecca -Teenie weenie -Just in time -OTT -ODBO -Etam -2000 -歐時力 -季候風(fēng) -JNBY -Colour 18 -Cozzi -Azona -Oxygen -X-MOOM -淑女屋 -Basic house -G2000 - CK jeans - Levis - Lee - G-star Mark Fair whale,F4：品牌示例,ELAND 需要面積： 150 to 200 sm 客戶年齡層： 18 to 25 主要貨單價： RMB 150 to RMB 800,Etam 需要面積： 200 to 400sm 客戶年齡層： 18 to 25 主要貨單價： RMB 150 to RMB 1000,F4: 品牌示例,F4: 品牌示例,Azona 需要面積： 150 to 250sm 客戶年齡層： 18 to 30 主要貨單價： RMB 200 to RMB 1500,F4：品牌示例,CK Jean 需要面積： 150 to 200 sm 客戶年齡層： 25 to 35 主要貨單價： RMB 350 to RMB 2000,G-Star 需要面積： 200 to 400sm 客戶年齡層： 25 to 35 主要貨單價： RMB 350 to RMB 1650,F4：品牌示例,Timberland 需要面積： 120 to 200 sm 客戶年齡層： 25 to 35 主要貨單價： RMB 550 to 1550,F4：品牌示例,Friday restaurant 需要面積： 400 to 1000sm 客戶年齡層： 25 to 35 主要貨單價： RMB 50 to 200,F4：聚會區(qū) 品牌示例,Decleor 需要面積：500-1000sm 客戶年齡層： 25 to 40 主要貨單價： RMB 350 to RMB 1200,F4：美容SPA 品牌示例,F4店鋪統(tǒng)計(jì),5 Floor,F5: 布局目標(biāo),本項(xiàng)目餐飲集中區(qū)，綜合升級版中餐、東南亞餐飲、休閑餐飲，打造國際美食中心，與本項(xiàng)目酒店部分餐飲差異化經(jīng)營，成為天一商圈年輕人餐飲消費(fèi)的目的地； 穿插休閑娛樂業(yè)態(tài)，如休閑茶館、電玩等適合年輕人聚會放松的商家，以便在購物、就餐之余能夠進(jìn)行放松、聚會，打造天一商圈年輕人的歡聚空間。,F5：動線組織與鋪面劃分,F5: Zone layout 五層分區(qū),中餐,東南亞餐飲,休閑餐飲,特色零售,游戲空間,升級版中餐： 愉家 利苑 麻辣誘惑 鼎鼎香 伊家鮮 湖蝶餐廳 采蝶軒,特色零售： -零食物語 -動漫天地 -許留山水果撈,F5吃樂玩多 品牌建議,娛樂： -世嘉電玩 -貼紙拍照,東南亞風(fēng)情餐飲： 呷哺呷哺 葡京茶餐廳 蕉葉（泰餐） 漢拿山燒烤 元綠回轉(zhuǎn)壽司 吉野家 味千拉面,休閑娛樂： -避風(fēng)塘 -仙蹤林,F5:中餐品牌示例,愉家 需要面積： 500 to 2000 sm 客戶年齡層： 15 to 45 主要客單價： RMB 50 to 300,F5: 中餐品牌示例,Lei Garden Restaurant 需要面積： 500 to 2000 sm 客戶年齡層： 20 to 45 主要客單價： RMB 100 to 500,F5:茶餐廳/美食廣場建議品牌,大食代 需要面積：400 to 2000 sm 客戶年齡層： 15 to 45 主要客單價： RMB 20 to 60,F5:東南亞快餐,味千拉面 需要面積： 250 to 400 sqm 客戶年齡層： 15 to 40 主要客單價： RMB 15 to 40,F5:東南亞餐飲,蕉葉 需要面積： 300 to 2000 sqm 客戶年齡層： 20 to 40 主要客單價： RMB 80 to 200,F5：品牌示例,Sega game 需要面積： 300 to 2500 sm 客戶年齡層： 15 to 35,F5店鋪統(tǒng)計(jì),3.4 業(yè)態(tài)比例,各類業(yè)態(tài)面積比例,3.5樓層定位,各樓層針對的主要客戶年齡層,年齡,樓層,F5,F4,F3,F2,F1,B1,0,5,10,15,20,25,30,35,40,45,3.5樓層定位,各樓層的主要單價,平均單價,樓層,4.0 租金預(yù)計(jì)和財(cái)務(wù)分析,銷售模式建議,如果開發(fā)商不需急于變現(xiàn)，本商業(yè)項(xiàng)目建議采取長期持有經(jīng)營策略； 考慮到開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)約束，本項(xiàng)目商業(yè)部分要采取銷售形式來變現(xiàn)盈利； 一般來講，商業(yè)的銷售方式通常有帶租約銷售、售后返租、普通散售與整售； 因本項(xiàng)目是集中型商業(yè)，擬定位為升級版百貨，最適合本項(xiàng)目的銷售方式是售后返租與整售，即在銷售的同時，保留了傳統(tǒng)百貨的扣點(diǎn)租金形式，實(shí)現(xiàn)最大化的租金增長； 散售形式對于本項(xiàng)目不太合適，雖然寧波可投資的商鋪產(chǎn)品較少，本項(xiàng)目如果散售也能銷售完畢，但由于管理權(quán)的盤落，會導(dǎo)致后期經(jīng)營的較大問題，這會影響銀億集團(tuán)的聲譽(yù)； 本項(xiàng)目可以整售給有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)持有者，但會有售價打折較多以及尋找下家難度大的問題，只能作為一個選擇； 建議本項(xiàng)目首選售后返租方式，以達(dá)到如下三個目的： 快速回籠資金； 保持較高的銷售單價； 保持一定時間內(nèi)的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，幫助項(xiàng)目平穩(wěn)度過養(yǎng)商期。,返租銷售產(chǎn)品設(shè)計(jì),物理產(chǎn)品分割：按照現(xiàn)有動線與鋪面分割方式進(jìn)行實(shí)體分割銷售； 金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 返租期：10年（2008-2017年）； 返租回報(bào)：3年8%，3年9%，4年10%； 風(fēng)險(xiǎn)控制方式： 擔(dān)保：銀億集團(tuán)提供第三方擔(dān)保； 返租方（管理方）：與專業(yè)商業(yè)管理公司成立與銀億無關(guān)聯(lián)的新管理公司提供專業(yè)管理，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，提升投資信心； 有保障退出機(jī)制：10年返租期后，投資者有兩種選擇： 1、以原價+10%回售給開發(fā)商； 2、繼續(xù)與獨(dú)立管理公司簽約返租，仍有管理公司統(tǒng)一管理與返租，商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的租金收益扣除相關(guān)稅費(fèi)后全額返給投資者，投資者自行承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；,經(jīng)營稅費(fèi)假設(shè),銷售收入預(yù)計(jì),按照貴司提供的銷售單價預(yù)測，本項(xiàng)目在100%的銷售率情況下，將實(shí)現(xiàn)約14億元的銷售收入。,銷售實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流預(yù)計(jì),扣除掉銷售過程產(chǎn)生的各種稅費(fèi)，本項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)金流約為11億元。,本項(xiàng)目租賃方式與