淺析我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及建議.doc

安徽廣播電視大學安徽廣播電視大學工商管理科畢業(yè)論文淺析我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及建議 姓 名 分 校 專 業(yè) 年 級 學 號 指導老師 答辯日期 成 績 內(nèi) 容 摘 要由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步比較晚，所以在現(xiàn)實的實踐和發(fā)展中任然存在一部分比較突出的問題，目前物業(yè)管理已經(jīng)是我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，為我國經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高密切相關(guān)，現(xiàn)就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析，找出尊在的問題，并就目前的現(xiàn)狀從以下方面，國家盡快頒布針對物業(yè)管理的專業(yè)性法律法規(guī)，推行物業(yè)管理招投標，加速行業(yè)市場化進程，物業(yè)管理公司必須提高經(jīng)營水平，明確物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管權(quán)，政府應(yīng)加強監(jiān)管力度使物業(yè)管理的收費規(guī)范提出物業(yè)管理發(fā)展的建議及措施，以促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理: 措施: 發(fā)展建議目 錄一. 物業(yè)管理的概況3二. 物業(yè)管理的定義3三、物業(yè)管理現(xiàn)狀41、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺42、規(guī)范有效的物業(yè)管理運行機制尚未完全建立，相關(guān)配套政策滯后43、物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展44、沒有準確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識亟待提高4四、物業(yè)管理存在的問題51、物業(yè)管理法制不健全52、維修保養(yǎng)不得力53、物業(yè)管理不到位54、配套設(shè)施運作不理想65、物業(yè)管理經(jīng)費難以為繼66、物業(yè)管理公司與社會相關(guān)方面關(guān)系不順。67、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。6五、針對物業(yè)管理行業(yè)存在的問題提出的幾點建議61、國家盡快頒布針對物業(yè)管理的專業(yè)性法律法規(guī)，立法上明確三者的權(quán)利、義務(wù)和責任。62、推行物業(yè)管理招投標，加速行業(yè)市場化進程73、政府應(yīng)加強監(jiān)管力度使物業(yè)管理的收費規(guī)范74、明確物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管權(quán)85、物業(yè)管理公司必須提高經(jīng)營水平8六、總結(jié)9參考文獻 9一、物業(yè)管理的概況中國的物業(yè)管理始于八十年代初,走過了風風雨雨的三十多年發(fā)展歷史。隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，物業(yè)管理在我們現(xiàn)代社會社區(qū)建設(shè)和發(fā)展中的作用越來越明顯。現(xiàn)在，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實力增強，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。同時物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展給城市經(jīng)濟建設(shè)帶來了新的生氣和活力，是構(gòu)建“和諧社會”的重要載體，在房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，社會穩(wěn)定和化解現(xiàn)階段再就業(yè)壓力方面發(fā)揮著積極的作用。但與全球先進地區(qū)相比，仍是起步晚、發(fā)展慢、不規(guī)范，其中收費難等一系列困擾行業(yè)發(fā)展的難題，也亟待解決，因此，如何規(guī)范和提高小區(qū)物業(yè)管理工作水平，還是擺在當前我們社區(qū)建設(shè)中必須解決的重要問題。二、物業(yè)管理的定義物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和政治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。三、物業(yè)管理現(xiàn)狀1、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠遠滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓不足和各種上崗專業(yè)培訓流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。2、規(guī)范有效的物業(yè)管理運行機制尚未完全建立，相關(guān)配套政策滯后我國現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)萬家,其中大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項復雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、驗收、管理等各個環(huán)節(jié),時間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標、承接驗收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運行機制,導致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對性的物業(yè)管理政策出臺不及時,導致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責、權(quán)、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國的房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展較快,07修改版物業(yè)管理條例已經(jīng)頒布實施7年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實際相結(jié)合的地方性、針對性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。3、物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展物業(yè)管理是風險小、利潤低的行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實力,再有在物業(yè)收費定價方面,政府主要考慮的是社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟承受能力,核定的收費價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出,甚至虧損嚴重等問題。例如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理一、兩個物業(yè)項目,而專家認為,管理規(guī)模達100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟效益差,這個行業(yè)在整體上還是步履艱難。如何對物業(yè)經(jīng)濟進行有效的管理,既提高服務(wù)質(zhì)量,又解決自身生存問題,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的難點問題。4、沒有準確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識亟待提高物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的服務(wù)合同。但相當一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。首先,表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費標準造成了服務(wù)質(zhì)量降低、收費率下降的惡性循環(huán),加之從業(yè)人員素質(zhì)不齊、待遇低,影響了服務(wù)質(zhì)量。其次,一些企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范,經(jīng)營管理意識不強,不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理,而服務(wù)意識、經(jīng)營意識十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責任,管理與服務(wù)的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。四、物業(yè)管理存在的問題隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設(shè)風貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實踐過程中還存在著如下問題：1、物業(yè)管理法制不健全。全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標準化等缺乏法制的根本保障。2、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報告或申請維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。3、物業(yè)管理不到位。目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護維修，而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。4、配套設(shè)施運作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設(shè)計和全方位運作，配套設(shè)施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因“名存實亡”。5、物業(yè)管理經(jīng)費難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀還有相當?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會主義市場經(jīng)濟條件下住宅消費原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。6、物業(yè)管理公司與社會相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中與街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。7、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會、物業(yè)管理公司責、權(quán)、利關(guān)系需要進一步明確。近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占13。而其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規(guī)章制度和管理標準，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。五、針對物業(yè)管理行業(yè)存在的問題提出的幾點建議1、國家盡快頒布針對物業(yè)管理的專業(yè)性法律法規(guī)，立法上明確劃分建設(shè)單位，業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的權(quán)利、義務(wù)和責任。其一應(yīng)當在立法中明確建設(shè)單位對開發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)管理。其二在業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，在一定期限內(nèi)（如6個月）應(yīng)當做出選聘新物業(yè)管理企業(yè)的決定，對現(xiàn)有建設(shè)單位已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，可采取限期分離辦法解決，使建設(shè)單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。其三同時立法還應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位，建立建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機制。最后是完善物業(yè)管理公約，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生因素。在簽訂物業(yè)管理公約時，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。 2、推行物業(yè)管理招投標，加速行業(yè)市場化進程雖然所說目前全國各地物業(yè)管理公開招投標仍舊處于起步和嘗試階段，物業(yè)管理招投標工作的開展將促使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離，最大程度上保障業(yè)主的利益不受侵害。同時也只有開發(fā)和管理的分離，才能促使越來越多的物業(yè)管理企業(yè)不斷自我壯大、獨立成長，保證物業(yè)管理作為一個獨立的行業(yè)按照其自身的規(guī)律健康發(fā)展下去。推行物業(yè)管理招投標，通過競爭機制，加速推進全行業(yè)市場化進程。目前已形成了許多有較強市場意識的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望擴大市場占有率，行業(yè)競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當競爭的蔓延，發(fā)生暗箱操作，最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。同時，整個招投標過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。3、政府應(yīng)加強監(jiān)管力度使物業(yè)管理的收費規(guī)范對于如何解決物業(yè)管理中的亂收費問題，政府應(yīng)在物業(yè)服務(wù)收費方面采取新的舉措，結(jié)合行業(yè)實際運作需要，政府有關(guān)部門需完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關(guān)管理，擬指定物業(yè)收費定價的指導機制，并成立價格指導專家小組，為非普通住宅小區(qū)的收費定價提供專業(yè)的評審意見、建議，進一步理順物業(yè)服務(wù)收費管理，促進物業(yè)管理的市場化進程。對亂收費的物業(yè)管理公司，應(yīng)給予重罰。情節(jié)嚴重的需限制其經(jīng)營。建立物業(yè)管理事前防范機制，減少民事糾紛，建立事前防范機制。4、明確物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管權(quán)當業(yè)主違規(guī)時或違約欠費時，物業(yè)管理公司必須具備有效的方法進行監(jiān)管和保護自己的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)不具有行政權(quán)力，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取任何強制措施，它所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)了問題，及時向業(yè)主及施工單位提出意見，或者向有關(guān)行政管理部門報告，而不能直接采取有效的行政制裁手段。目前物業(yè)管理公司的作法通常是斷電斷水，但由于這種作法缺乏法律上的依據(jù)，往往會遭到拒交物業(yè)管理費的小業(yè)主的強烈反對，致使矛盾激化。在法律上，要加強對物業(yè)管理公司的管理外，還應(yīng)適當對物業(yè)管理公司的利益予以一定的保護，現(xiàn)行的條例基本上未觸及在物業(yè)管理費被拒交時，物業(yè)管理公司所能合法采取的措施，只是在該條例中規(guī)定：“實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)按物價部門規(guī)定的收費項目和收費標準向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同要求追償?！边@里的“追償”是一個很籠統(tǒng)的概念。并不能有效地保護物業(yè)管理公司的切身利益。如果不在法律上給予物業(yè)管理公司有效的保護，那么，由物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理這一新生事物就要因為缺乏造血功能而消亡。 那么，對于業(yè)主的違規(guī)行為，也應(yīng)的賦予物業(yè)管理公司絕對監(jiān)管的權(quán)利和某些必要的手段。因某些業(yè)主的違規(guī)行為，其實最終的受害者是其他的業(yè)主。5、物業(yè)管理公司必須提高經(jīng)營水平對于