試論現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展及其要點(diǎn)

試論現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展與要點(diǎn)第一部分：總述一、 物業(yè)管理的歷史：從人類歷史而言，物業(yè)管理的發(fā)源可以自史前人類文明史開始，遠(yuǎn)自中國(guó)遠(yuǎn)古商周時(shí)期以及西方圣經(jīng)時(shí)代，均已出現(xiàn)了關(guān)于地權(quán)、物權(quán)觀念的模糊體現(xiàn)；如果按此思路我們大可以認(rèn)為物業(yè)發(fā)展的歷史是伴隨著人類發(fā)展的歷史而延續(xù)的。1、 國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展：現(xiàn)代物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，一位名叫奧克維婭希爾的女士為自己的出租房屋制定了一套管理辦法，這套辦法和規(guī)則給希爾帶來了意想不到的好處，住戶也非常滿意，這是最早的現(xiàn)代意義上的“物業(yè)管理”了。而這樣的誕生方式正體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的本色。其時(shí)，美國(guó)紐約市也通過了第一部關(guān)于房屋的法律，也是最具有實(shí)際意義的關(guān)于物業(yè)條例；19世紀(jì)末及20世紀(jì)初，在美國(guó)逐漸出現(xiàn)了關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)人員及行業(yè)協(xié)會(huì)，標(biāo)志著“物業(yè)”這一行業(yè)正式確立。2、 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展： 國(guó)內(nèi)自19世紀(jì)中葉至20世紀(jì)初，隨著與西方交流的深入，逐漸出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的萌芽，伴隨著這種萌芽逐漸成長(zhǎng)的就有一些諸如保安、保潔等專業(yè)服務(wù)公司的出現(xiàn)，這種專業(yè)服務(wù)公司正式我國(guó)物業(yè)服務(wù)的初期形態(tài)。1949年解放后，國(guó)家進(jìn)入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，所有的類似管理及服務(wù)工作全部由國(guó)家統(tǒng)籌，沒有在繼續(xù)市場(chǎng)化的物業(yè)管理的狀態(tài)。至80年代改革開放初，這種狀態(tài)已使國(guó)家相關(guān)部門不堪重負(fù)。改革開放后隨著改革不斷深入，物業(yè)管理也從無到有，從紛亂到法制，逐漸完善，目前已進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的狀態(tài)。但較歐美國(guó)家相比，到目前我們僅有20余年的發(fā)展歷史，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上發(fā)達(dá)國(guó)家1個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展歷程。二、 當(dāng)前物業(yè)管理的分類：根據(jù)國(guó)內(nèi)的物業(yè)現(xiàn)狀簡(jiǎn)單分類如下：1、 按照管理范圍：寫字樓物業(yè)管理：居住物業(yè)的管理：工業(yè)物業(yè)的管理其他類型的物業(yè)管理2、 按照管理模式：(1)行政、福利性管理型；(2)行政性與專業(yè)化相結(jié)合管理型；(3)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理型。三、 當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀：國(guó)內(nèi)真正的市場(chǎng)化商業(yè)結(jié)構(gòu)也是自改革開放后才真正成長(zhǎng)起來，初期的商業(yè)物業(yè)仍然沿襲國(guó)家的行政化福利化管理的特點(diǎn)，成立諸如保安、后勤、工程等部門，由商業(yè)管理負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌管理；自從太平洋等先進(jìn)的商業(yè)管理模式的進(jìn)入，以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的日趨重視，逐漸形成了目前的商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀。主要有如下幾種形式：1、 開發(fā)商委托物業(yè)公司全責(zé)管理：這種情況主要存在于開發(fā)商自行進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，但由于經(jīng)驗(yàn)不足，常委托商業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行代管，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有的自行控制的物業(yè)公司授權(quán)實(shí)施含商業(yè)建筑及住宅建筑的一體化物業(yè)管理。優(yōu)點(diǎn)：對(duì)設(shè)施設(shè)備熟悉且有較為厚實(shí)的技術(shù)及資金支持，對(duì)設(shè)備優(yōu)化管理較為容易；缺點(diǎn)：對(duì)于商場(chǎng)的運(yùn)作不熟悉，工程管理到位，但安保、保潔及工程服務(wù)較差，難以達(dá)到商業(yè)要求；2、 商業(yè)單位自行成立物管部門與開發(fā)商物業(yè)區(qū)分管理：這種情況主要是獨(dú)立的商業(yè)單位租賃或收購(gòu)開發(fā)商整體大廈或小區(qū)中適合進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的部分，這種情況下大廈或小區(qū)由開發(fā)商原物業(yè)存在進(jìn)行整體管理，但商業(yè)單位為滿足吻合商業(yè)特點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)，自行成立物管部門進(jìn)行有關(guān)內(nèi)部物業(yè)工作的管理。形成主要大型設(shè)備由原開發(fā)單位負(fù)責(zé)如小區(qū)大型配電室、供熱站等，商業(yè)單位內(nèi)的安保、維修、保潔等由商業(yè)單位自主的物管部門負(fù)責(zé)的局面。優(yōu)點(diǎn)：結(jié)合雙方的優(yōu)點(diǎn)，避免了雙方各自的短板；缺點(diǎn)：專業(yè)類似，程序復(fù)雜，銜接易出現(xiàn)紕漏；當(dāng)出現(xiàn)銜接問題時(shí)就會(huì)嚴(yán)重影響到商業(yè)運(yùn)行；3、 商業(yè)單位自行成立物管部門全責(zé)管理：這種情況主要是獨(dú)立的商業(yè)單位全面收購(gòu)整體商業(yè)大廈，或具備商業(yè)運(yùn)作能力的房地產(chǎn)開發(fā)商，在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后與商業(yè)單位的物管部門進(jìn)行整體商業(yè)移交，由商業(yè)單位獨(dú)立完成后期的物業(yè)管理工作。優(yōu)點(diǎn)：熟悉商業(yè)業(yè)態(tài)，較好滿足商業(yè)服務(wù)需求；缺點(diǎn)：由于商業(yè)系統(tǒng)內(nèi)永遠(yuǎn)以商業(yè)運(yùn)作為第一目標(biāo)，而商業(yè)物管獨(dú)立運(yùn)作各種大型或?qū)I(yè)設(shè)備需要一定的獨(dú)立判斷與決定能力，因此，物業(yè)管理的科學(xué)與嚴(yán)謹(jǐn)較多受到商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)盲目指揮的限制，簡(jiǎn)言之就是“外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行”。第二部分：目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理及商業(yè)物業(yè)管理存在的問題一、 當(dāng)前物業(yè)企業(yè)來源導(dǎo)致先天不足，無法達(dá)到市場(chǎng)要求。具體如下：1、 部分原國(guó)有企業(yè)物業(yè)均由傳統(tǒng)福利型物業(yè)轉(zhuǎn)型，其特點(diǎn)是技術(shù)強(qiáng)，但服務(wù)意識(shí)淡薄、管理松懈、資金支持差；2、 部分新型小區(qū)物業(yè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目衍生，物業(yè)管理力度較強(qiáng)，資金支持較好，但物業(yè)服務(wù)對(duì)象不清，主體不明。其產(chǎn)生背景決定了為地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)、為開發(fā)商服務(wù)的特點(diǎn)。3、 商業(yè)物業(yè)管理的產(chǎn)生載體主要是基于房地產(chǎn)衍生，同時(shí)其管理及服務(wù)人員的來源相當(dāng)程度來源于傳統(tǒng)福利型物業(yè)或類似企業(yè)。這種局面注定了市場(chǎng)化及服務(wù)性的不足。二、 物業(yè)市場(chǎng)不規(guī)范，業(yè)主維權(quán)意識(shí)提高，但維權(quán)內(nèi)容模糊；目前國(guó)內(nèi)短暫的物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程，注定了物業(yè)市場(chǎng)的不規(guī)范，包括物業(yè)專業(yè)技術(shù)鑒定等規(guī)范內(nèi)容，剛剛開始逐步實(shí)施。這種局面導(dǎo)致了物業(yè)市場(chǎng)的混亂。而隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職能的逐步認(rèn)識(shí)和運(yùn)用方面的嘗試，導(dǎo)致此方面的糾紛日漸增多，但由于國(guó)家很多相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及制度較為模糊，導(dǎo)致物業(yè)及業(yè)主在很多方面均存在自己的不同理解，進(jìn)而導(dǎo)致矛盾升級(jí)；三、 物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)化程度不足，服務(wù)人員來源限制； 如前所述，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員較多來自于原有的福利型物業(yè)及其他社會(huì)企業(yè)，從業(yè)人員素質(zhì)低、自律差嚴(yán)重制約的物業(yè)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，背離了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)宗旨，從而產(chǎn)生了惡性循環(huán)。因?yàn)榉?wù)差，所以企業(yè)收益低；因?yàn)槠髽I(yè)收益低，所以個(gè)人待遇低；因?yàn)閭€(gè)人待遇低，所以招聘競(jìng)爭(zhēng)力低；因?yàn)檎衅父?jìng)爭(zhēng)力低，所以員工素質(zhì)低；因?yàn)閱T工素質(zhì)低，所以服務(wù)差！四、 物業(yè)管理人員能力欠缺，業(yè)務(wù)提高較慢；因行業(yè)屬于新興行業(yè)，其不規(guī)范也體現(xiàn)在了管理人員及管理標(biāo)準(zhǔn)的匱乏方面。管理標(biāo)準(zhǔn)更多的是沿用了從前的設(shè)備管理規(guī)定、安全管理規(guī)定、衛(wèi)生管理規(guī)定等，并未從物業(yè)角度建立更加適合的制度體系及標(biāo)準(zhǔn)體系；而管理人員有兩種，一種是懂管理不懂技術(shù)，有學(xué)歷、有管理經(jīng)驗(yàn)管理意識(shí)，但由于物業(yè)涉及基層工作面較廣，這種人缺乏基層較多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；第二種是懂技術(shù)不懂管理，有豐富的基層工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的實(shí)踐專業(yè)知識(shí)，但缺乏中高層的宏觀管理經(jīng)驗(yàn)及意識(shí)；五、 商業(yè)物業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)發(fā)展的不一致 當(dāng)前商業(yè)物業(yè)管理由于以上各方面存在的問題，導(dǎo)致了商業(yè)物業(yè)管理與商業(yè)企業(yè)急速發(fā)展的方向的背離。商業(yè)企業(yè)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，更加注重服務(wù)方面的提升，其中包括軟硬件等多方面的服務(wù)，軟件方面的服務(wù)更多的是人的服務(wù)，而硬件方面的服務(wù)包括了設(shè)施設(shè)備的商業(yè)特性。這兩方面的服務(wù)都離不開物業(yè)服務(wù)。如保潔、保安更多的是人的服務(wù)，工程設(shè)施更多是物的服務(wù)，但即使是物的服務(wù)也無法脫離人。而商業(yè)業(yè)態(tài)的快速發(fā)展與物業(yè)服務(wù)的群體素質(zhì)緩慢發(fā)展的不均衡在這種環(huán)境下體現(xiàn)的極為明顯。這種不均衡在較為先進(jìn)的小區(qū)物業(yè)及其他形式的物業(yè)中也體現(xiàn)較為明顯。第三部分：未來物業(yè)管理的發(fā)展方向綜上所述，我們對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)推論至總體的物業(yè)行業(yè)經(jīng)過充分評(píng)估后，我們可以看到的是未來物業(yè)的發(fā)展方向呈以下趨勢(shì)：一、 更加市場(chǎng)化的凸顯服務(wù)特性：將進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)服務(wù)的理念，通過市場(chǎng)化的洗練奠定服務(wù)之上的特點(diǎn)。二、 更加專業(yè)化的凸顯管理與專業(yè)與素質(zhì)提升的有機(jī)結(jié)合：逐步消除現(xiàn)代化的先進(jìn)管理理念與陳舊的專業(yè)人員及基層工作人員素質(zhì)低下的巨大差距。三、 更加快速的完善法律化與制度化的進(jìn)程：通過逐步的立法及摸索實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人員及服務(wù)對(duì)象對(duì)物業(yè)的深刻理解的統(tǒng)一，從而完善法律法規(guī)的建立及制度化的實(shí)施。四、 更加有效的形成商業(yè)物業(yè)、小區(qū)物業(yè)等的專業(yè)分工與細(xì)化以及相對(duì)的統(tǒng)一：逐漸形成商業(yè)物業(yè)、小區(qū)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等的專業(yè)特性從而逐漸細(xì)化，但同時(shí)會(huì)形成在一定程度上的統(tǒng)一，如服務(wù)特點(diǎn)、管理模式等，其細(xì)化內(nèi)容應(yīng)僅限專業(yè)性而言，整體的服務(wù)方向及宗旨一定是統(tǒng)一的。但是以上形成的各種可能的方向存在的前提是有一批具有現(xiàn)代物業(yè)管理意識(shí)的管理者的出現(xiàn)，因?yàn)樾枰@樣一批人來彌補(bǔ)現(xiàn)代化管理的迅速發(fā)展與勞動(dòng)密集型人力資源的素質(zhì)低下之間的重大落差。任何的理念、任何的制度、任何的方案都需要人的有力執(zhí)行，如何挖掘及培養(yǎng)這樣一批實(shí)踐者、先行者將會(huì)是現(xiàn)在及未來一段時(shí)間之內(nèi)很總要的課題！而目前我們做能看到的更多的是有關(guān)制度、立法、科學(xué)等的話題，而沒有聽到關(guān)于執(zhí)行者的聲音！中國(guó)的物業(yè)完全是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展而成長(zhǎng)起來的行業(yè)，是一個(gè)背離了行業(yè)本質(zhì)方向的成長(zhǎng)軌跡的行業(yè)，在這樣一個(gè)特殊的社會(huì)環(huán)境中，沒有優(yōu)秀的實(shí)踐者，所有的理論都將