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文檔簡介
外地小區(qū)管理辦法細則總則目的與依據(jù)為了加強外地小區(qū)的管理,維護小區(qū)的居住環(huán)境和公共秩序,保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益,根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合本小區(qū)實際情況,制定本管理辦法細則。適用范圍本細則適用于本公司所管理的位于外地的各類住宅小區(qū),包括但不限于普通住宅、公寓、別墅等。管理原則小區(qū)管理遵循依法管理、業(yè)主自治、服務(wù)至上、公平公正的原則,以營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境為目標(biāo)。管理主體本小區(qū)的管理由本公司負責(zé),公司設(shè)立專門的小區(qū)管理服務(wù)中心,配備專業(yè)的管理人員和服務(wù)人員,具體實施小區(qū)的各項管理服務(wù)工作。同時,鼓勵業(yè)主通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式參與小區(qū)管理,共同維護小區(qū)的良好秩序。業(yè)主及使用人權(quán)利與義務(wù)業(yè)主權(quán)利1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。2.提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。4.參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán)。5.選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán)。6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主義務(wù)1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。使用人權(quán)利與義務(wù)物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本細則規(guī)定的,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)管理規(guī)劃審核在小區(qū)建設(shè)前,公司應(yīng)參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的審核工作,確保小區(qū)的規(guī)劃布局合理,滿足業(yè)主的居住需求。審核內(nèi)容包括小區(qū)的建筑密度、綠化率、停車位設(shè)置、公共設(shè)施配套等方面。建設(shè)監(jiān)督在小區(qū)建設(shè)過程中,公司應(yīng)配合建設(shè)單位對工程質(zhì)量進行監(jiān)督,確保工程質(zhì)量符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。定期對施工現(xiàn)場進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時要求建設(shè)單位整改。交付驗收小區(qū)建設(shè)完成后,公司應(yīng)參與小區(qū)的交付驗收工作。對小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、綠化環(huán)境等進行全面檢查,確保小區(qū)達到交付使用條件。對于不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的項目,要求建設(shè)單位限期整改。房屋管理房屋使用管理1.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋的設(shè)計用途使用房屋,不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)。確需改變的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在房屋的屋頂、陽臺、外走廊等部位搭建建筑物、構(gòu)筑物,禁止在房屋外立面設(shè)置不符合規(guī)定的廣告、招牌等。3.業(yè)主和使用人不得擅自拆改房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋的外貌。如需進行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),并遵守相關(guān)的裝修管理規(guī)定。房屋維修養(yǎng)護1.公司負責(zé)小區(qū)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。定期對房屋進行檢查,及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋的安全隱患。2.業(yè)主負責(zé)自有房屋的維修養(yǎng)護工作。對于房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題,業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時進行維修。如因業(yè)主未及時維修造成他人損失的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。3.專項維修資金的使用按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。公司應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的使用情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)的道路、廣場等公共區(qū)域應(yīng)保持整潔干凈,無垃圾、雜物堆積。2.垃圾桶應(yīng)定期清理,保持外觀整潔,無異味。3.小區(qū)內(nèi)的綠化區(qū)域應(yīng)定期進行修剪、養(yǎng)護,保持美觀。4.樓道、電梯等公共部位應(yīng)定期清掃,保持干凈整潔。環(huán)境衛(wèi)生清掃1.公司應(yīng)配備專業(yè)的保潔人員,負責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃工作。按照規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)進行清掃,確保小區(qū)環(huán)境整潔。2.定期對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進行消毒,預(yù)防疾病傳播。垃圾處理1.實行垃圾分類收集制度,業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將垃圾分類投放。2.公司應(yīng)及時將收集的垃圾運至指定的垃圾處理場所,確保垃圾得到妥善處理。綠化管理綠化規(guī)劃與建設(shè)1.公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)的整體規(guī)劃和業(yè)主的需求,制定小區(qū)的綠化規(guī)劃方案。合理布局綠化區(qū)域,選擇適合當(dāng)?shù)貧夂蚝屯寥罈l件的植物品種。2.在小區(qū)建設(shè)過程中,按照綠化規(guī)劃方案進行綠化建設(shè)。確保綠化工程質(zhì)量,達到預(yù)期的綠化效果。綠化養(yǎng)護1.公司負責(zé)小區(qū)綠化的日常養(yǎng)護工作。定期對植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護管理,確保植物生長良好。2.禁止業(yè)主和使用人損壞小區(qū)的綠化植物和綠化設(shè)施。對于損壞的,應(yīng)當(dāng)照價賠償。安全管理治安管理1.公司應(yīng)建立健全小區(qū)的治安管理制度,配備專業(yè)的保安人員,實行24小時值班巡邏制度。2.加強小區(qū)出入口的管理,對進出小區(qū)的人員和車輛進行登記檢查。禁止無關(guān)人員和車輛隨意進入小區(qū)。3.安裝必要的安全監(jiān)控設(shè)備,對小區(qū)的公共區(qū)域進行實時監(jiān)控。及時發(fā)現(xiàn)和處理治安問題,保障小區(qū)的安全。消防安全管理1.公司應(yīng)制定小區(qū)的消防安全管理制度,明確消防安全責(zé)任。定期組織消防安全檢查,及時消除火災(zāi)隱患。2.配備足夠的消防設(shè)施和器材,并定期進行檢查和維護,確保消防設(shè)施和器材完好有效。3.加強對業(yè)主和使用人的消防安全宣傳教育,提高業(yè)主和使用人的消防安全意識。車輛管理1.公司應(yīng)制定小區(qū)的車輛管理制度,合理規(guī)劃小區(qū)的停車位,確保車輛有序停放。2.對進入小區(qū)的車輛進行引導(dǎo)和管理,禁止車輛亂停亂放。3.加強對小區(qū)內(nèi)道路的管理,確保道路暢通,保障行人和車輛的安全。公共設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備規(guī)劃與建設(shè)1.公司應(yīng)參與小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃設(shè)計工作,確保公共設(shè)施設(shè)備的配置合理,滿足業(yè)主的使用需求。2.在小區(qū)建設(shè)過程中,監(jiān)督公共設(shè)施設(shè)備的安裝質(zhì)量,確保設(shè)施設(shè)備符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。設(shè)施設(shè)備運行管理1.公司負責(zé)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的運行管理工作。建立設(shè)施設(shè)備運行檔案,記錄設(shè)施設(shè)備的運行情況和維護保養(yǎng)情況。2.定期對設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護和保養(yǎng),確保設(shè)施設(shè)備正常運行。對于出現(xiàn)故障的設(shè)施設(shè)備,及時進行維修。設(shè)施設(shè)備更新改造1.根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限和運行狀況,公司應(yīng)制定設(shè)施設(shè)備的更新改造計劃。經(jīng)業(yè)主大會同意后,組織實施設(shè)施設(shè)備的更新改造工作。2.設(shè)施設(shè)備的更新改造費用按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支。物業(yè)服務(wù)收費管理收費標(biāo)準(zhǔn)制定公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量和成本等因素,制定合理的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報當(dāng)?shù)匚飪r部門備案,并向業(yè)主進行公示。收費方式物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等方式。公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費用,不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)。費用使用管理公司應(yīng)按照規(guī)定的用途使用物業(yè)服務(wù)費用,確保費用用于小區(qū)的管理服務(wù)工作。定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主大會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,是小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)。2.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,臨時會議經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開臨時會議。3.業(yè)主大會決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項,包括制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),決定專項維修資金的使用和續(xù)籌方案等。業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé):召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督業(yè)主公約的實施;業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議,研究解決小區(qū)物業(yè)管理中的問題。會議應(yīng)當(dāng)有記錄,并向業(yè)主公布。投訴與處理投訴渠道公司應(yīng)設(shè)立專門的投訴受理渠道,包括電話、郵箱、現(xiàn)場投訴等方式。及時受理業(yè)主和使用人的投訴,并做好記錄。投訴處理流程1.接到投訴后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)進行調(diào)查核實。對于能夠當(dāng)場解決的問題,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場解決;對于不能當(dāng)場解決的問題,應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主和使
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