房地產(chǎn)評估案例

房地產(chǎn)評估案例

房地產(chǎn)評估案例一

港灣酒店房地產(chǎn)評估

一、評估對象概況

港灣酒店是由S公司獨資創(chuàng)辦的四星級商務酒店，總建筑的

積17000平方米，其中主體部分建筑面積12800平方米，中心俱樂部

建筑面積4200平方米，總用地面積14500平方米。該酒店的土地使

用權屬S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。

該酒店主體部分為七層框架樓房，于1994年開始動工，1996

年竣工并投入使用。一層為前廳大堂，內(nèi)設服務總臺、餐廳、咖啡廳

等，二層設有宴會廳、酒吧、商場，三層以上為客房，擁有各類客房

168間套，258個床位，有單人房、雙人房、豪華單間與套間等，各

種客房內(nèi)裝修豪華，設有中央空調(diào)、程控直撥國內(nèi)國際電話、遙控音

響、國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)及有線電視裝置、私人保險箱及特有的溫

泉浴。

中心俱樂部為三層框架樓房，是該酒店附屬娛樂配套設施，

通過一個連接長廊與主體部分相連，于1998年底竣工，1999年下半

年正式營業(yè)。其一層設有美容廳、貴賓廳、男女桑拿浴室、室內(nèi)溫泉

游泳池，二層設電子游樂室、卡拉OK舞廳及KTV、中型高級會議室、

壁球室，三層為多功能大型國際會議室，三層屋面為露天網(wǎng)球場。中

心俱樂部內(nèi)部裝修高檔，地面均鋪磨光花崗巖，內(nèi)墻貼柚木板，礦棉

板鋁合金吊頂，古鈾色鋁合金窗，藝術門。

該酒店設有停車場一個，電梯四部，其中兩部專供中心俱樂

部使用。

該酒店地處W市政治、經(jīng)濟、涉外活動的中心區(qū)域，西鄰WS

路，北與WM大樓大鄰,南面與正在興建的“GM廣場”相連接,地理

位置得天獨厚，周圍生活娛樂服務配套設施齊全，火車站約10分鐘

車程，離飛機場約40分鐘車程，目前有54路無軌電車經(jīng)過，17、5、

28路公共汽車及多路大小巴士均可通達，交通便捷，是從事商務活

動及旅游下榻的理想場所。

二、評估目的

為以該酒店作抵押向銀行申請貸款提供公允的市場價格依

據(jù)。

三、評估基準日

評估基準日為2000年5月28日。

四、評估估算過程

（一）選擇評估方法

考慮到評估對象具有明顯收益的特點，擬選用收益法進行評估。計算

公式為：

V=AX[1-1^（1+r）n]

式中：V為房地產(chǎn)價值；A為年純收益；r為資本化率；n為

收益年期。

（二）確定資本化率

2

資本化率的確定，本評估以銀行存款利率、物價指數(shù)、房地

產(chǎn)企業(yè)和酒店的平均收益率為依據(jù)推算。

1.以一年期定期存款利率為基礎，考慮物價變動指數(shù)，綜合

確定資本化率。中心俱樂部于1998年底竣工。w市1989—1999年

底物價上漲指數(shù)加權平均變動率為9%,以W市1998年銀行一年期

存款利率4.14%為基礎，考慮物價變動因素，則：

4.14%X（1+9%）=4.5%

2.W市房地產(chǎn)企業(yè)平均投資收益率為15%o

3.w市酒店業(yè)平均投資收益率為18%。

分析以上數(shù)據(jù)，可確定資本化率在4.5%?18%之間，取

15%。

（三）確定純收益

由于中心俱樂部于1999年下半年開始正式營業(yè)，有關財務數(shù)

據(jù)無法提供，故將酒店主體部分與中心俱樂部分開評估。

1.酒店主體部分純收益A1。根據(jù)w市XX會計師事務所為

港灣酒店所作的1997、1998、1999年度審計報告書及該酒店財務部

提供的有關資料，將三年的財務資料列表如下（見表4—4）。表

4—4前三年財務數(shù)據(jù)表單位：萬元

年

份199719981999

項目

年純收益543454598

3

年成本（含經(jīng)營利潤）297231268

年收益840685666

從目前的經(jīng)營情況看，2000年的效益將好于1999年，取1999年的

純收益作為A”即A尸598萬元。

2.中心俱樂部純收益A?。中心俱樂部按功能分為：美容廳、

健身房、游泳池、高級會議室、壁球室、桑拿浴室、卡拉0K舞廳、

電子游樂室、大型會議室、網(wǎng)球室，以下對其進行分項評估。

（1）總收益。

①美容廳。提供設計各種發(fā)型及美容服務，消費標準為50元

/次，正常營業(yè)每天容納12人次，滿客率為80%,每月按28天計,

則年收益為：

50X12X28X12X80%=161280（元）

②健身房。提供各種健身器材，消費標準30元/次，正常營

業(yè)平均每天按15人次計，滿客率60%,每月按28天計，則年收益

為：

30X15X28X12X60%=90720（元）

③室內(nèi)溫泉游泳池。規(guī)格約為25mxi5m的橢圓形游泳池，一

天可容納約60人，滿客率為70%,消費標準30元/人次，每門按

28天計，則年收益為：

30X60X28X12X70%=423360（元）

4

④高級會議室。高級會議室內(nèi)裝修豪華，一次可容納70人，

按會議收費1300元/天，以每月5次、一次2天計，則年收益為：

1300X5X2X12=156000（元）

⑤壁球室。消費標準25元/45分鐘，按每天5人次、每月28

大計，滿客率為80%,則年收益為：

25X5X28X12X80%=33600（元）

⑥男女桑拿浴室。男女桑拿浴室各有5間桑拿浴室和多間按

摩室，外有一大熱池，高級裝修，消費標準：一次桑拿（帶按摩）男

138元/次，女130元/次，每天正常平均人數(shù)男按25人、女按20

人計，擬定滿客率為60%,每月按28天計，則年收益為：

（138X25+130X20）X60%X28X12=1219680（元）

⑦電子游樂室。室內(nèi)共有85臺游戲機，根據(jù)w市目前同類型

游樂室的經(jīng)營狀況，每月平均收益為80000元，則年收益為：

80000X12=960000（元）

⑧大型多功能廳。為大型表演臺，帶可分隔包廂，配有同聲

翻譯設備，可容納200人。根據(jù)w市目前同類型多功能廳的營業(yè)狀況,

平均每月收益為25000元，則年收益為：

25000X12=300000（元）

⑨卡拉OK廳及KTV。廳內(nèi)高級裝修，可容納60人，根捱目

前W市同類型場所營業(yè)狀況，每天平均收益1500元，每月按28天

計，則年收益為：

1500X28X12=504000（元）

5

⑩網(wǎng)球場。露天網(wǎng)球場內(nèi)有一個標準網(wǎng)球場，消費標準50元

川、時，每天以6小時計，滿客率70%,每月按20天計，則年收益

為：

50X6X20X12X70%=50400（元）

（11）會員費。該酒店娛樂場所采取會員制，會員繳了會費,

就可免費在有關娛樂場所活動。會員費收入1358300元，年利率

4.14%,則年收益為：

1358300X4.14%=56234（元）

中心俱樂部年總收益=161280+90720+423360+156000

+33600+1219680+960000+300000

+504000+50400+56234

=395.53（萬元）

（2）總支出。水電費用60萬元；職工工資6.5萬元；營

業(yè)稅金（3%）11,9萬元；維修費用5萬元；營業(yè)費用50萬元。合

計年總支出為133.4萬元。

（3）經(jīng)營利潤。

133.4X18%=24（萬元）

（4）純收益A?。

A2=395.53-133.4-24=238.13（萬元）

3.純收益Ao

A=A1+A2=598+238.13=836.13（萬元）

（四）計算評估V

6

V=5526

五、評估結果

經(jīng)實地勘估和測算，港灣酒店按收益法進行評估，在2000年

5月28日的房地產(chǎn)市場價值為5526萬元。

六、案例評價

根據(jù)評估對象一一酒店能帶來連續(xù)收益，而且收益比較穩(wěn)定

的特點，采用收益法進行評估更符合酒店實際情況。本案例選用方法

適當，評估過程正確，評估結果符合實際情況，但如下幾點應值得注

忌、:

1.針對酒店房地產(chǎn)評估的特殊性，要對當?shù)赝愋途频赀M行

市場調(diào)查，以便確定酒店業(yè)的投資收益率、滿客率、不同功能部分的

消費標準以及成本支出等。在中心俱樂部的純收益計算中，這一點比

較突出。

2.該酒店娛樂場所采用會員制，考慮到會員費的特殊性，

不能按全收益考慮，應按年存款利息作為收益，但不需繳納營業(yè)稅。

3.在確定純收益時，應以客觀收益為準，即以W市同類型酒

店的平均收益為準，不應采用實際收益。本例中，中心俱樂部的收益

計算是依據(jù)客觀收益，但酒店主體部分的收益計算卻采用實際收益是

欠妥的。

4.《中華人民共和國營業(yè)稅》條例規(guī)定，娛樂業(yè)的營業(yè)稅率

為5%?10%,本例采用3%的營業(yè)稅率是沒有依據(jù)的。

7

5.資本化率的確定方法不妥，酒店房地產(chǎn)的資本化率應以：

當?shù)鼐频昶骄顿Y收益率18%來確定。

房地產(chǎn)評估案例二

案例

評估對象為XX有限公司位于上海市XX開發(fā)區(qū)XX路XX號

工業(yè)用途房地產(chǎn)（土地為出讓）。該公司因需以評估對象房地產(chǎn)向法

院提供財產(chǎn)擔保，委托XX評估機構對該房地產(chǎn)的公開市場價值進行

評估，評估基準日為2003年2月21日。該案例采用房地分估然后加

總的方法對房地產(chǎn)價值進行評估。

一、基本情況

（一）估價對象概況

此次委托評估的是位于上海市XX開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房地產(chǎn)。

1、估價對象的登記和權屬狀況

根據(jù)委托方提供的［滬房地x字（2002）第XXX號］房地產(chǎn)權證

及估價師實地查勘，估價對象產(chǎn)權狀況如下：

權利人：XX有限公司

坐落：XX路XX號

土地權屬性質(zhì)：國有出讓

土地用途：工業(yè)

地號：（略）

8

土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止

土地總面積：29,032面

建筑面積：6,791m2

房屋類型：工廠

建筑結構：鋼混

未發(fā)現(xiàn)估價對象有抵押或其他權利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用

狀態(tài)。

2、估價對象四至情況

估價對象位于上海市義義開發(fā)區(qū)XX路XX號，土地等級屬上海

市基準地價十級地段。距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距

上?；疖囌?5公里，距浦東國際機場30公里。估價對象四至:東為

待租土地，西為XX路，北為XX路，南為XXX有限公司。

3、估價對象土地利用狀況

估價對象土地上已建設總建筑面積為6,791平方米的廠房，估價

對象屬大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承載大

型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。

（二）影響因素說明

1、個別因素分析

（1）建筑物狀況

根據(jù)實地勘察，估價對象為XX有限公司位于上海市XX開發(fā)區(qū)

XX路XX號內(nèi)房地產(chǎn)，建筑物狀況如下：

幢號12345678

9

類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠xr工廠

部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢

危險

工程工程生產(chǎn)綜合

用途品門衛(wèi)倉庫門衛(wèi)

樓樓車間樓

倉庫

結構鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混

層數(shù)11113121

建筑面積

32145881504,04580498250

(m2)

“高(ni)6.06.06.04.87.58.04.04.8

室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚

涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料

內(nèi)墻面

刷白刷白刷白刷白刷白刷白刷白刷白

鋁合鋁合鋁合鋁合鋁合鋁合鋁合鋁合

門窗金金金金金金金金

門窗門窗門窗門窗門窗門窗門窗門窗

條形條形條形條形條形條形條形條形

外墻面

面磚面磚面磚面磚面磚面磚面磚面磚

1998.1998.1998.1998.1998.1998.1998.1998.

建造年份

88888888

維護狀況較好較好較好較好較好較好較好較好

10

(2)廠區(qū)內(nèi)狀況

估價對象屬于大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整,

能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。

(3)交通條件

估價對象距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距上?；疖?/p>

站45公里，距浦東國際機場30公里，估價對象的交通條件較好，主

干道為XX公路。

(4)基礎設施狀況

估價對象紅線外具備道路、上水、下水、電力、通訊、供氣等基

礎設施條件。基本生產(chǎn)、生活設施完善。

2、區(qū)域因素

估價對象所在的XX區(qū)位于上海的南翼，杭州灣北岸，東西長

41公里，南北寬22公里，總面積687平方公里。XX區(qū)歷史悠久，

人杰地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線長31.6公里，

江岸線長13.6公里，港口碼頭等設施齊全，開發(fā)前景廣闊，是上海

市的南大門。

近年來XX區(qū)抓住機遇以吸收上海大企.業(yè)和全國大企、也為方向，

以開發(fā)市級工業(yè)區(qū)為重點，吸引外資，開拓國際市場，逐步形成機電

設備、汽車配件等一批新型支柱產(chǎn)業(yè)框架，全區(qū)經(jīng)濟已進入適度和相

對平穩(wěn)發(fā)展的軌道，區(qū)內(nèi)海關、商檢、外匯銀行、國際貨運、國際商

務等機構俱全，1999年被國務院發(fā)展研究中心列入首批全國10家小

康縣之一。

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義X區(qū)水陸交通便捷，特別是近年來開展以路橋為重點的基礎建

設和工業(yè)園區(qū)建設，建成以“十字路”為主干道的九縱六橫公路網(wǎng)絡,

與X義港、XX運河等組成相當容量和應變能力的綜合交通體系。

3、市場背景分析

2002年國然經(jīng)濟形勢由于受恐怖事件的影響，呈現(xiàn)出復雜、低

迷的局面。我國實行了適當?shù)呢斦?、貨幣等宏觀應對政策，使國內(nèi)政

治局面穩(wěn)定，經(jīng)濟形勢平穩(wěn)。國民經(jīng)濟在此基礎上保持高速發(fā)展，據(jù)

統(tǒng)計國民經(jīng)濟的增長速度已達到8%。

上海是我國的特大型城市，2002年12月成功獲得了2010年世

博會的舉辦權，上海將獲得更大的發(fā)展機遇。根據(jù)國際國內(nèi)形勢的發(fā)

展和國家的要求，上海長遠發(fā)展的總體目標是：到2010年，把上海

建成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一，在后十年上海需要繼續(xù)保持

二位數(shù)的經(jīng)濟增長速度，人民生活水平接近發(fā)達國家（地區(qū)）水平。要

基本實現(xiàn)與世界經(jīng)濟的全面接軌和功能的根本改變。

由于我國已加入WT0,作為國家最大經(jīng)濟中心的上海市與國際間

的經(jīng)濟活動更趨于頻繁，投資增加，進出口業(yè)務量的增加，使廠房類

物業(yè)需求將會增加，對其價格產(chǎn)生刺激作用，估計近期其價格將會穩(wěn)

步上升。

二、評估價值定義

本次評估所揭示的是XX有限公司位于上海市XX開發(fā)區(qū)X義

路XX號的房地產(chǎn)（建筑總面積6,791m2,土地總面積29,032/）

在滿足全部假設和限制條件下，于評估基準日的公開市場價值。

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三、評估方法的選擇

1、估價技術路線和估價方法

根據(jù)委托方確定的估價目的以及可以收集到的資料，采取適宜的

估價方法。估價對象所在區(qū)域及附近區(qū)域，存在較多與估價對象類似

用途、規(guī)模、標準的土地近期成交實例，但缺乏與估價對象類似用途、

規(guī)模、標準的房地產(chǎn)近期交易實例，故采用房地分估的估價方法，即

對土地采用市場比較法估價，對建筑物采用成本法估價，然后土地使

用權價格與建筑物價格之和即為評估值。

2、市場比較法

市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房

地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯?/p>

算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即估價人員通過市場調(diào)

查，選擇了三個屬于同一供需圈、房屋類型一致的交易案例作為參照

物，然后，經(jīng)過估價人員對案例的實地助察，對交易情況、交易日期、

區(qū)域因素和個別因素分別進行比較和修正，計算得出估價對象房地產(chǎn)

在估價期日的比準價格，用算術平均法求得估價對象土地為工業(yè)用

地、出讓方式獲得、熟地狀態(tài)在估價期日的市場價格。

3、成木法

成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除

折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即根據(jù)委托

方提供和估價人員實地勘察收集的資料?，以上海市同類地區(qū)建筑行業(yè)

造價信息中典型工程建安費為依據(jù)，運用類比法將估價時象與典型工

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程的差異因素進行比較分析，增減調(diào)整后確定估價對象建筑物的建安

費，在此基礎上加上必要的增容及管理工程費、專業(yè)費、管理費、利

息、利潤和稅金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估價對象

建筑物的現(xiàn)實價格。

四、評估技術說明

（一）土地使用權價值估算（市場比較法）

1、計算公式

估價對象比準價格=比較案例價格X交易日期修正指數(shù)X交易

情況修正指數(shù)X區(qū)域因素修正指數(shù)X個別因素修正指數(shù)

2、比較實例選擇

選擇比較案例時，根據(jù)估價對象情況，應符合以下要求：用途相

同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價期日接近、區(qū)域及個別因

素相近。

3、估價對象房地產(chǎn)價格測算

本次估價，選擇了與估價對象條件類似的三個交易案例作為比較

實例。

（1）估價對象和交易實例土地因素條件描述見表1。

表1土地比較因素條件說明表

實例A實例B實例c

對象

待估土地XX工業(yè)區(qū)XX開發(fā)區(qū)XX

因素條

XX鎮(zhèn)土地土地工業(yè)開發(fā)區(qū)

卡柚區(qū)捕竺的十匆+織十知十爾

14

交易日期2003.22003.22003.2

交易單價（元

210190180

/m2）

交易情況正常正常正常

主干道XX主干道XX主干道XX主干道XX

區(qū)

道路級別

公路公路公路公路

域

產(chǎn)\11/案隹轉(zhuǎn)高?能轉(zhuǎn)高轉(zhuǎn)小

因

距火車站、距火車站較距火車站較距火車站、機距火車站較

素

環(huán)培狀況轉(zhuǎn)好轉(zhuǎn)好的好轉(zhuǎn)好

個容和歡小干1小干1小干1小干1

仲出住阻佃講SO年sn在：so在在

宗地自然地勢平坦地勢平坦地勢平坦地勢平坦

別

宗Wl臨路臨主干道臨豐一干道臨主干道臨主干道

宗地面積較大,適宜建較大，適宜建較大，適宜建較大，適宜建

因

宗地形狀矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則

市政配套紅線外紅線外紅線外紅線外

素

（2）編制比較因素條件指數(shù)表

以估價對象土地的各因素條件為基礎，相應指數(shù)為100,將交易

實例相應因素條件與估價對象相比較，確定相應的指數(shù)，詳見表2。

表2土地比較因素條件指數(shù)表

Pk左衣14-1多注/上岸44h*立的1A寸柘llR立俯1r

15

右且口甘日1nninninninn

亦且，卜主XI1nninn1nn1nn

區(qū);若史攵如星||1nninninninn

*\山殷住莊innQ7inn

域距火車站、機場、碼100102100102

1t1鈦他寸中）口彳甘少奇inninninninn

個於王口宓inninninninn

/由田偉陽1nninninninn

別巨皿1白秋攵住inninninn1nn

季W(wǎng)i1底收Ac住1nninninn1nn

因J+hHn,工口1nninn1nn1nn

e1由輪UPinninninninn

素

市政配套齊全度100100100100

（3）交易實例修正后的土地價格（比準價格）

經(jīng)比較修正，交易實例修正后達到估價對象條件時的價格，詳見

表3。

表3土地比較因素修正系數(shù)表

山松:田妻在仿llA卅傷iln在柘ilr

市14上出隹品〃卜，彳/??、91nian1on

右且,口甘日inn/inninn/inninn/1nn

右且小圭）口1nn/1nn1nn/1nn1nn/1nn

區(qū)；昔艮攵鄉(xiāng)H勁1inn/inninn/inninn/inn

*\山盟隹序inn/Q7inn/inninn/。二

域距火車站、機場、碼100/102100/100100/102

1.1TX住寸牛）口語少點inn/inninn/inninn/inn

個柒壬口宓inn/inn1nn/1nn1nn/1nn

/出田件RH1nn/1nn1nn/inn1nn/inn

別巨料1白軟以住inn/inninn/inninn/inn

季￥由1底政卒住1nn/inn1nn/1nn1nn/1nn

因吟：lihrfri,工口1nn/1nn1nn/inn1nn/inn

*4由第4Cinn/inninn/inn1nn/inn

素

市政配套齊全度100/100100/100100/100

16

修正后的單價（元加2）212190186

（4）估價對象土地價格的確定（假設50年使用權）

對上述3個交易實例經(jīng)因素條件修正后的比準價格，采用簡單算

術平均計算得出估價對象土地的評估單價，即：

估價對象土地評估單價=（212元\2+190元/痛+186元簡）/3

=196元/一

合13.07萬元/'畝

（5）估算估價對象土地現(xiàn)狀的市場單價和總價

估價對象土地為1996年4月出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)

用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用

年限為43.11年。通過以下公式對估價對象土地進行年期修正，計算

年期修正系數(shù)為：

R_l-l/（l+rr

yl-l/a+r）77

式中：Ry：年期修正系數(shù)；

r：土地折現(xiàn)率，取r=6%；

n：土地剩余有效使用年限（43.11年）；

N：土地法定最高使用年限（工業(yè)用地50年）。

經(jīng)計算，Rv=0.97,則:

估價對象土地評估單價=196元/n?X0.97=190元/nf>

估價對象土地總價=29,032m2X190元/n?=5,516,080元,取整

為551.61萬元

17

(二)建筑物及構筑物估價(成本法)

1、建安費測算

經(jīng)現(xiàn)場勘察，獲悉估價對象現(xiàn)狀如下:

幢號12345678

類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠

部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢

危險

工程生產(chǎn)車

用途工程樓品門衛(wèi)倉庫綜合樓門衛(wèi)

樓間

倉庫

結構鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混

層數(shù)11113121

建筑面積

32145881504,04580498250

(m2)

層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8

室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地豉地磚

涂料涂料刷涂料涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷

內(nèi)墻面

刷白白刷白白白白白白

鋁合鋁合

鋁合金鋁合金鋁合金鋁合金鋁合金鋁合金

門窗金金

門窗門窗門窗門窗門窗門窗

門窗門窗

條形條形面條形條形面條形面條形面條形面條形面

外墻面

面磚磚面磚磚磚磚磚穆

18

1998.1998.

建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.8

88

維護狀況較好較好較好較好較好較好較好較好

根據(jù)以上建筑物的特點，查閱近期《上海市房地產(chǎn)估價》、《上海

房地產(chǎn)市場報告》、《上海市工程造價信息》等資料，獲悉與估價對象

相同結構的典型工程概況:

典型工建安費

工程概況

程（元/ID?）

多層廠房:框架結構；建筑面積11,656m2；層數(shù)

八層；總高度36.9m；預制鋼碎方樁獨立基礎；

樓地面細石碎整體面層；局部同質(zhì)地磚地坪；鋁

合金門窗，硬木框三夾板門，鋼板分戶門；外墻

典型工1,157.7

面磚；內(nèi)粉刷乳膠漆，局部白瓷磚，輕鋼龍骨吊

程15

頂；屋面三元乙丙橡膠防水卷材，現(xiàn)澆正主巖保

溫；電氣由主干線電纜、普通開關、熒光燈、防

火報警系統(tǒng)組成；管道由聚氯乙烯給水管、塑料

排水管、普通衛(wèi)深設施、消火栓系統(tǒng)組成。

19

倉庫:框架結構；建筑面積3,523?；層數(shù)一層；

總高度8.6m；獨立基礎；水泥砂漿樓地面；鋁合

金門窗，鋁合金卷簾門；外墻苯丙乳膠漆；內(nèi)粉

典型工

刷803涂料；聚乙烯橡膠防水卷材；主干線電纜；947

程2

普通開關插座、防塵防水燈、吸頂燈、自動防災

報警系統(tǒng)；鍍鋅鋼管、消火栓、自動噴淋系統(tǒng)、

照明配電箱。

獨立別墅：磚混；二層；總高度（檐口）7.8米；

帶型基礎；水泥砂漿樓地面，局部鋪設花崗巖；

噴塑鋁合金門窗，柚木大門，GRC板門窗套；外

典型工墻為花崗巖及高級涂料；混合砂漿內(nèi)粉刷；自粘1,776.6

程3型橡膠瀝青防水卷材.；擠塑聚苯乙烯隔熱板保7

溫，小西瓦斜屋面；普通開關及插座，座頭燈，

軟線吊燈；復合銅管，鋼塑復合管，塑料排水管，

普通衛(wèi)生潔具；照明配電箱；離心泵。

以此為依據(jù)，運用類比法將估價對象與典型工程的差異因素進行

比較分析，增減調(diào)整，確定估價對象的建安費如下:

估價估價估價估價估價估價估價估價

幢號對象對象對象對象對象對象對象對象

12345678

類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠

20

部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢

危險

工程工程生產(chǎn)綜合

用途品門衛(wèi)倉庫門衛(wèi)

樓樓車間樓

倉庫

結構鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混

層數(shù)11113121

建筑面積4,04

321458815080498250

(m2)5

層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8

1,401,70

建安費850850850800940800

00

以上建安費含室內(nèi)外裝修。

2、室外工程費

每平方米取45元。

3、增容及管理工程費

每平方米取95元。

4、專業(yè)費

專業(yè)費包括前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設計咨詢等費用，根

據(jù)上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會、上海市房地產(chǎn)估價所編印的《上海房地

產(chǎn)估價》，上海市社會科學院房地產(chǎn)研究中心、上海市房地產(chǎn)市場、

中房上海房地產(chǎn)開發(fā)總公司研究所編印的《上海房地產(chǎn)市場報告》等

21

統(tǒng)計資料獲悉，目前上海市建設工程項目的專業(yè)費，一般為建安費的

3—8%之間，考慮估價對象的具體特點，專業(yè)費取5%。

5、建設單位管理費

根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會、上海市房地產(chǎn)估價所編印的《上

海房地產(chǎn)估價》，上海市社會科學院房地產(chǎn)研究中心、上海市房地產(chǎn)

市場、中房上海房地產(chǎn)開發(fā)總公司研究所編印的《上海房地產(chǎn)市場報

告》等統(tǒng)計資料獲悉，目前上海市建設工程項目的建設單位管理費為

建安費的2—5%之間，考慮估價對象的具體特點，取建設單位管理

費為3%。

6、貸款利息

根據(jù)“建設工期定額”及估價對象建設特點，綜合確定該項目建

設期為半年，年貸款利息按中國人民銀行公布的一年期貨款利率

5.31%o

利息=（建安費+室外工程費+增容及管理工程費+專業(yè)費+建

設單位管理費）X工期（年）X年貸款利息X1/2

7、利潤

根據(jù)目前上海市房地產(chǎn)市場一般狀況，該類型房地產(chǎn)開發(fā)平均利

潤率在10—15%之間，木估價項目利潤率取10%。

利潤=（建安費+室外工程費+增容及管理工程費+專業(yè)費+建

設單位管理費）X利潤率

8、營業(yè)稅及附加

上海市營業(yè)稅及附加為5.5775虬

22

營業(yè)稅及附加=（建安費+室外工程費+增容及管理工程費+專

業(yè)費+建設單位管理費+利息+利潤）X5.5775%

9、建筑物重置價值

建筑物重置價值=建安費+室外工程費+增容及管理工程費+

專業(yè)費+管理費+利息+利潤+營業(yè)稅及附加

10、建筑物價格

根據(jù)建筑物的用途和實際維護狀況，以及建筑物不同的竣工年

月，確定綜合成新率時，以觀察法為主，并考慮建筑物功能性、實體

性和經(jīng)濟性損耗進行綜合修正。

運用如下公式確定估價值：

建筑物價值=建筑物重置價值X綜合成新率

詳細計算見下表：

建筑物估價對象1估價對象2估價對象3估價對象4

建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混

裝修標準一般標準一般標準一般標準一般標準

行車無無無無

工程造價850.00850.00850.00800.00

專業(yè)費用5%42.5042.5042.5040.00

管理費用3%25.5025.5025.5024.00

增容及管理工程

95.0095.0095.0095.00

費

23

室外工程費45.0045.0045.0045.00

小計1,058.001,058.001,058.001,004.00

建設期0.500.500.500.50

籌資成本5.31%14.0414.0414.0413.33

利潤率10%10%10%10%

利潤105.80105.80105.80100.40

營業(yè)稅及附加

65.6965.6965.6962.34

5.5775%

重置成本1,243.531,243.531,243.531,180.07

建筑面積321.00458.0081.0050.00

評估原值399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50

規(guī)定年限40404040

建成年月1998■1998年1998年1998年

年限成新率88%88%88%38%

觀察成新率90%90%90%90%

綜合成新率90%90%90%90%

評估單價1,119.181,119.181,119.181,062.06

建筑面積321.00458.0081.0050.00

建筑物價值359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00

建筑物估價對象5估價對象6估價對象7估價對象8

建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混

24

裝修標準一般標準一般標準一般標準一般標準

行車無無無無

工程造價1,400.00940.001,700.00800.00

專業(yè)費用5%70.0047.0085.0040.00

管理費用3%42.0028.2051.0024.00

增容及管理工程

95.0095.0095.0095.00

費

室外工程費45.0045.0045.0045.00

小il1,652.001,155.201,976.001,004.00

建設期0.500.500.500.50

籌資成本5.31%21.9315.3426.2313.33

利潤率10%10%10%10%

利潤165.20115.52197.60100.40

營業(yè)稅及附加

102.5871.73122.7062.34

5.5775%

重置成本1,941.711,357.792,322.531,180.07

建筑面積4,045.00804.00982.0050.00

7,854,216.91,091,663.12,280,724.

評估原值59,0