星河城商業(yè)銷售手冊

星河城in

STARRYTOWN

項目銷售手冊

北京星河城銷售部

2006年10月30R

目錄

一、總體市場分析

北京市商業(yè)體量的分布

地鐵沿線商業(yè)調(diào)查

商業(yè)供給調(diào)查分析

租售形式對比分析

未來商業(yè)市場發(fā)展走勢

二、項目總體概況

星河城項目商業(yè)定位

客群定位

功能定位

劃分思路

三、戶型設(shè)計及細(xì)節(jié)

四、競爭項目情況及分析

時代風(fēng)帆項目分析

搜寶商務(wù)中心分析

名都家苑分析

木米假日分析

遠(yuǎn)洋自然分析

五、銷售答客問

六、本項目優(yōu)勢劣勢分析

I.總體市場分析

1、北京市商業(yè)體量的分布

截至2005年北京市底商業(yè)面積1267萬平米

預(yù)計未來3—5年增加300—100萬平米

各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計情況，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%,海淀區(qū)

緊隨其后，占21%

北京現(xiàn)有人口達(dá)到1490萬左右，據(jù)統(tǒng)計北京人均商業(yè)面積由2002年的0.7

平方米/人，增長至2005年的0.9平方米/人，三年時間增長了0.2平方米/

人。而國際人均商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為1.2平方米/人。

因此北京商業(yè)地產(chǎn)處有較大的增長空間。

2、地鐵沿線商業(yè)

根據(jù)相關(guān)商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到2005年，北京市分布在原有交通干線的的商

業(yè)項目共有289個，面積總計405萬平米；

分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有85個，面積總計231萬平

米。

軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。

根據(jù)相關(guān)商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到2005年，北京市分布在原有交通干線的的商

業(yè)項目共有289個，面積總計405萬平米;

3、商業(yè)供給調(diào)查分析

☆選擇投資寫字樓物業(yè)的投資客比例占27%,選擇投資商業(yè)物業(yè)的投資客比

例占70%,二者均可投資客比例占18%,表明投資客對于投資商業(yè)物業(yè)的

選擇性很強(qiáng)。

☆資金額承受能力在200萬以下的投資客比例占28%,200萬~300萬的投

資客比例占48%資金額承受能力在300萬~500萬的投資客比例占16%,

資金額承受能力在500萬以上的投資客比例占8%,表明投資客的資金承

受能力主要是選擇一些資金投入相對較少，不易造成資金壓力的項目為主

要選擇目標(biāo)，本干500萬以上投資額的項弓則相對較為慎重。

☆希望租金水平在4元以下/天/平米的投資客比例占12%,4~6元/天/平米

的投資客比例占32%,希望租金水平在6、8元/天/平米的投資客比例占

37%,希望租金水平在10元/天/平米以上的投資客比例占19%,表明大多

數(shù)投資客的希望租金水平在rio元/天/平米左右，相對于10元/天/平米

以上的高租金則相對承受能力較低，這說明投資者趨于理性。

4、租售形式對比

現(xiàn)北京市商業(yè)項目以租為主的占5.78%,以售為主的占9.82%,只租不售

的占24.27%,只售不租的占57.22%,其中開發(fā)商售完替業(yè)主招商的占

34.1%,整體銷售的占2.89機(jī)

☆市場趨向飽和，新一輪的競爭淘汰過程開始。市場分布格局中，若干位置

不佳、交通狀況不佳、經(jīng)營狀況不良、市場競爭力不強(qiáng)的商業(yè)店鋪將被市

場淘汰。

☆大體量商業(yè)投放規(guī)模化。開發(fā)商未來將開發(fā)的項目商業(yè)體量均較大，隨著

商業(yè)市場的日益激烈的競爭，傳統(tǒng)門店受限于營業(yè)面積空間的限制，使

得擺放的貨品數(shù)量有限，購物環(huán)境較差，已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者多元化的

消費(fèi)需求。

☆聯(lián)合開發(fā)，拓展盈利空間。商業(yè)供應(yīng)量不斷擴(kuò)大，使得北京市的大體量

的商業(yè)開發(fā)更有針對性，開發(fā)商為經(jīng)營商戶量身定制，共同尋找市場的切

入的，拓展盈利空間。

5、未來商業(yè)市場發(fā)展走勢

☆市場趨向飽和，新一輪的競爭淘汰過程開始。市場分布格局中，若干位置

不佳、交通狀況不佳、經(jīng)營狀況不良、市場競爭力不強(qiáng)的商業(yè)店鋪將被市

場淘汰。

☆大體量商業(yè)投放規(guī)模化。開發(fā)商未來將開發(fā)的項目商業(yè)體量均較大，隨著

商業(yè)市場的日益激烈的競爭，傳統(tǒng)門店受限于營業(yè)面積空間的限制，使得

擺放的貨品數(shù)量有限，購物環(huán)境較差，已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者多元化的消費(fèi)

需求。

☆聯(lián)合開發(fā)，拓展盈利空間。商業(yè)供應(yīng)量不斷擴(kuò)大，使得北京市的大體量

的商業(yè)開發(fā)更有針對性，開發(fā)商為經(jīng)營商戶量身定制，共同尋找市場的切

入的，拓展盈利空間。

二、項目總體概況

1、星河城項目商業(yè)定位

【考慮要素】：

☆城市空間結(jié)構(gòu)的演變

馬家堡板塊東連木樨園商圈，南擁拓展功能區(qū)，西鄰麗澤商圈，北接國際

傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū)。地鐵4號線與11號線交匯，北京南站串聯(lián)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長

三角經(jīng)濟(jì)帶。京滬高速鐵路起始站5小時到達(dá)上海。帶來充足的商業(yè)承載

力和發(fā)達(dá)的交通體系。

☆區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)的需求

大量居民的涌入，大體量商業(yè)和配套的逐步完善，交通體系的不斷成熟，

帶來本區(qū)域內(nèi)人的直接需求和消費(fèi)，外來產(chǎn)業(yè)的互補(bǔ)和競爭，流動人口的

隱性需求。

☆街區(qū)商業(yè)生命有機(jī)體理論

各種業(yè)態(tài)的共存共生，構(gòu)成完整的生命有機(jī)體。規(guī)劃、引導(dǎo)、互補(bǔ)、競爭

的發(fā)展關(guān)系。

2、客群定位

投資型客戶為主，自主經(jīng)營客戶為輔。

3、功能定位：

便利、鄰里、社區(qū)、區(qū)域為考慮。

4、劃分思路:

圍合式商業(yè)考慮，便利、鄰里、社區(qū)、區(qū)域關(guān)系，做分區(qū)處理。

以東側(cè)地鐵馬西路旁為鄰里、區(qū)域商業(yè)劃分，

西側(cè)社區(qū)內(nèi)為便利、社區(qū)商業(yè)劃分。

商業(yè)描述:G—2地塊商業(yè)部分1#、2#、3#、27#地上二層帶地下一層商業(yè)，,

9#、22#持有目前不考慮銷售。其余4#、10#、14#、15#、18#、23#均為地

上一層和二層商業(yè)。

可銷售面積分布：地下一層，3082.22,地上一層5717.96,地上二層7119.6

總計15919.78

/01020304050607080910

1#195145235135210190460350

2#13090540420170160195255175245

3#13090530390170160195255175245

4#24525010580290380

10#33555115165330

14#100430190100310230

15#295653535315170

18#100600140110580

23#2654575325170220

27#470135195400570

面積小結(jié):

商業(yè)總套數(shù)57套，其中100—200平米之間24套占36%,

100平米以下12套占18%；200—400平米之間21套占31%

400—820平米10套占15%

價格小結(jié)：

核算后地上大戶型一層價格23000元以上，

地上二層價格14000元以上，

100平以下的小戶型價格30000元以上，

地下面積均按6500計算。整體地上+地下均價達(dá)到18000o

樓層面積均價總額實現(xiàn)均價

-13082.22650020034430

15717.962300013151308015780.5

27119.61400099674400

總計15919.78251221910

【各樓座利好位置排名順序表】

星河城G2地塊商業(yè)落座價值排序

序樓號位置得分權(quán)重戶均面積得分權(quán)重地下面積得分權(quán)重加權(quán)分排

號0.50.30.2名

12710561.881.68.41

248482.41028.41

31873.582.41027.92

4146372.11027.13

5352.582.481.66.54

624282.481.665

7232110310265

8131.582.481.65.56

91510.51031025.56

101010.582.41024.97

三、戶型設(shè)計及細(xì)節(jié)

1號樓地上一層面積：587.44平米，約算面積：580平米

1號樓地上二層面積：637.18平米,

約算面積：630平米

1號樓地下一層面積：817.5平米,

約算面積：810平米

4號樓地上一層面積：630.39平米,

約算面積：630平米

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4號樓地上二層面積：769.12平米,

約算面積：720平米

IC1S27

10號樓地上一層面積：466.89平米,

約算面積：460平米

10號樓地上2層面積：540.12平米,

約算面積：540平米

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LC232X

14號樓地上一層面積：560.15平米

約算面積：560平米

14號樓地上2層面積：781.61平米,

約算面積：780平米

15號樓地上一層面積：439.88平米

約算面積：430平米

15號樓地上2層面積：489.26平米

約算面積：480平米

18號樓地上一層面積：669.56平米,

約算面積：660平米

18號樓地上二層面積：871.66平米

約算面積：870平米

23號樓地上1層面積：504.08平米

約算面積：500平米

23號樓地上2層面積：605.75平米

約算面積：600平米

27號樓地上1層

面積：548.33平米，約算面積：540平米

27號樓地上2層面積：668.11平米,

約算面積：660平米

27號樓地下1層

面積：574.55平米約算面積：570平米

四、競爭項目情況及分析

【競爭項目列表】

與星河城商業(yè)同類型的項目有：時代風(fēng)帆、搜寶、名都家苑、未來假日，冠軍超

市，遠(yuǎn)洋自然，主要競爭對手有：明都家苑、遠(yuǎn)洋自然、未來假日家園

Z物業(yè)類型出租/銷售面積配比均價成交情況其他

時代商業(yè)銷售5000-700016800已少量銷售1-4層底商

風(fēng)帆

搜寶寫字樓商業(yè)銷售500起2.5萬銷售2套上下兩層縱向分割

名都住宅底商未確定90-1202萬11月底確定社區(qū)北側(cè)少量

家苑獨(dú)棟3層1000-3000租售方式

未來住宅底商銷售2402.5萬已銷售2套東側(cè)臨街整棟銷售

假E

未來大廈1-3銷售500起地下1萬未銷售銷售率30%,商業(yè)

層商業(yè)地上1.6單層1000未銷售

冠軍地上二層半、整體出租57001.8/天/平米無

超市地下一層

遠(yuǎn)洋地上一層銷售50-180/300013000-1500010月28日

自然開始銷售

【時代風(fēng)帆】

總建筑面積：10萬平米，地下一層、首層及二層?xùn)|側(cè)近2萬平方米為集超市和

百貨為一體的物美大買場，b4層為商業(yè)，5-24層為公寓，可銷售商業(yè)7000

平米，均價16800每平米。

項目定位：商務(wù)公寓

商業(yè)分析：以2000平米為單位銷售，面積較大購買客戶受限，可銷售商業(yè)主要

集中在2—4層，可選擇經(jīng)營業(yè)態(tài)受限制。對消費(fèi)群體可依賴性不強(qiáng)，購物消費(fèi)

不方便。

商業(yè)優(yōu)勢：主力型業(yè)態(tài)吸引消費(fèi)客群，可供其他商業(yè)借勢。交通位置突出，處在

現(xiàn)有繁華與擬建繁華街的交界處

【搜寶商務(wù)中心】

10萬平米寫字樓和10萬平米商業(yè)綜合體（公司另持有一棟寫字樓，目前不對外

銷售）寫字樓銷售均價10588元

寫字樓地下為6000平米的展示中心，地上一、二層為商業(yè)，總面積3500平米，

銷售時縱向分割以500平米為單位，均價2.5萬，08年5月交付使用。西側(cè)5

層專業(yè)大賣場已全部招租完畢，經(jīng)營業(yè)態(tài)以建材、美食、家居、百貨、影城為主

體。

商業(yè)位置緊鄰三環(huán)與地鐵交通方便，脫離社區(qū)型商業(yè)形態(tài)，以公建形式面向社會,

大型主力業(yè)態(tài)的加盟為項目后期銷售增加祛碼。期房因素對投資型客戶產(chǎn)生一定

【名都家苑】

項目緊鄰馬家堡西路，項目占地5.7萬平米，總戶數(shù)980戶。目前住宅僅余兩套

未銷售。項目與星河城一路之隔，北側(cè)為住宅底商，西側(cè)為獨(dú)棟商業(yè)，租售方式

目前不清楚，待交房后再議，受地鐵施工影響，雖然商業(yè)已經(jīng)完工，但短期內(nèi)無

法對外銷售。如短期內(nèi)對外銷售，人氣不足，價格預(yù)期不樂觀。

商業(yè)總面積5000平米，其中住宅底商占1000平米，面積分割為90-120平米，

獨(dú)棟商業(yè)分為1000平米和3000平米兩塊。銷售人員訴說的底商價格為2萬每平

米，獨(dú)棟商業(yè)2.5萬每平米，整棟對外銷售。

現(xiàn)房是商業(yè)的優(yōu)勢，但短期內(nèi)受地鐵因素及星河城沒有交房，人氣和出行條件面

臨客觀影響。

【未來假日】

未來假日大廈寫字樓，地處南四環(huán)，緊鄰馬家堡西路，總共14層，1—3層為配

套商業(yè)（2層可做餐飲），4-14層為寫字樓，全部對外銷售，寫字樓目前均價

8000元每平米，面積90—220,已經(jīng)銷售近30機(jī)商業(yè)部分總面積3000平米，

目前沒有對外銷售，要求最小半層購買，銷售預(yù)計均價3萬左右。

北側(cè)住宅底商共六套，面積240平米，均價1.6萬每平米，目前已銷售2套。

通過調(diào)查開發(fā)商對寫字樓的商業(yè)部分價格預(yù)期較高，從現(xiàn)場看住宅底商體量很

小，無商業(yè)氛圍，與住宅同質(zhì)，非真正意義的商業(yè)

【冠軍超市】

緊鄰馬家堡西路，時代風(fēng)帆北側(cè)。原大中電器和冠軍超市，由于經(jīng)營不景氣，現(xiàn)

空置整體對外招租。面積5700平米，分地下一層和地上二層半，租金1.8/天/

平米，年租金360萬。

此項目商業(yè)相對獨(dú)立，不成規(guī)模和體量，偏離主體消費(fèi)區(qū)，人氣不足。無法體現(xiàn)

主力店和借勢店的組合、不同商業(yè)經(jīng)營之間的競爭性和互補(bǔ)關(guān)系。

由此可見，馬家堡西路的繁華在目前根本無法實現(xiàn)，只能從預(yù)期規(guī)劃發(fā)展給人以

憧憬和想象。

五、銷售答客問

1、銷售手續(xù)：

2、產(chǎn)權(quán)使用年限：

3、辦理產(chǎn)權(quán)證時間：

4、如何協(xié)助客戶注冊公司:

5、經(jīng)營行業(yè)限制：

6、辦理入住須知：

7、辦理裝修須知：

8、底商總建筑面積套內(nèi)面積

9、地上建筑面積套內(nèi)面積

10、地下建筑面積套內(nèi)面積

戶型面積：

樓座建面套內(nèi)使用率朝向

1#

2#

3#

4#

10#

14#

15#

18#

23#

27#

11、建筑主體結(jié)構(gòu)

12、裝修標(biāo)準(zhǔn)

13、層高:

14、凈高：

15、樓板厚度：

16、樓板設(shè)計荷載：

17、使用率：

18、物業(yè)費(fèi)如何收取:

19、采暖方式？費(fèi)用:

20、供電方式：

21、計量方式:

22、最高允許電量：

23＞上下水系統(tǒng)：

(1)生活用水

(2)中水

(3)消防用水

(4)排水

24、空調(diào)系統(tǒng)：

25、消防系統(tǒng):

26、通訊系統(tǒng)：

27、安防系統(tǒng):

28、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng):

29、供暖系統(tǒng)：

30、電視接收系統(tǒng):

31、停車位如何使用及收費(fèi)：

32、門頭廣告牌如何使用：

七、項目SWOT優(yōu)勢

1s項目優(yōu)勢】

開發(fā)商品牌優(yōu)勢：璽萌置業(yè)+星河城雙品牌優(yōu)勢不僅在京南板塊獨(dú)占鰲頭，

同時也幫助星河城奠定了“明星樓盤”的基礎(chǔ)。璽萌置業(yè)未建房

先修路，帶動馬家堡板塊的形成和崛起，星河城“南城第一樓盤”

的地位，雙品牌的優(yōu)勢，是置業(yè)者的雙效定心丸，星河城已成為

罷業(yè)者選擇南城時首選、必看的項目。

地段優(yōu)勢：星河城位于京南崛起的一個新的黃金居住板塊一一“馬家堡板

塊”，它是繼“長安街沿線”、“CBD國貿(mào)”、“兩廣沿線”“南

中軸路沿線”這幾個逐漸向南輻射的區(qū)域中心之后，京南掘起的

又一個“黃金居住板塊”。馬家堡板塊位于南三環(huán)、四環(huán)之間，

西起草橋、東到洋橋，具有極為顯著的交通、生態(tài)、人文、商業(yè)

優(yōu)勢，星河城門前的馬西路與西單商圈緊密相連，西單商圈由此

也已經(jīng)出現(xiàn)整體南移趨勢。而馬家堡板塊也正因為與西單商圈的

聯(lián)線，而一躍成為京南諸多熱點(diǎn)板塊的領(lǐng)導(dǎo)和焦點(diǎn)。

規(guī)模優(yōu)勢：星河城百萬平米超級大社區(qū)，帶動了南城大盤的開發(fā)熱潮，未來

兩至三萬人在此居住，繁華可見。在以西單為中心8公里半徑范