新區(qū)商業(yè)中心項目可行性實施報告及商業(yè)策劃案

5 5 5 6 6 6 6 6 7 7 7第二章**概況與宏觀經濟環(huán)境 82.1**市概況 8 8 9 2.1.5**新區(qū)概況 2.2.1.3社會消費品零售總額增長較快 2.2.1.4城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長 2.2.2.2旅游資源優(yōu)勢 2.2.3**市投資環(huán)境分析 3.1城市結構與發(fā)展規(guī)劃 第四章商業(yè)市場調查分析 4.1**市商業(yè)環(huán)境分析 4.2**新區(qū)商情調查 4.2.2訪談式問卷調查 第五章社區(qū)商業(yè)宏觀分析 5.1社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究 5.1.3.2規(guī)模體量規(guī)劃 5.1.4.3物流、客流、車流設計 5.1.4.4外觀形象和環(huán)境設計 5.1.4.5運營管理模式設計 5.2項目商業(yè)輻射半徑拓展研究 5.2.1特色商業(yè)吸引周邊城市客源 5.2.3全業(yè)態(tài)組合吸引**市區(qū)客源 6.3項目投資開發(fā)建議 第七章建筑風格與設計規(guī)劃 7.1打造區(qū)域地標建筑 7.1.1建筑風格建議 8.2.1.2大型超市選址要求 8.2.3特色性商業(yè)定位 8.2.3.3項目高端客群定位 8.2.3.4**高消費人群分析 8.2.4項目業(yè)態(tài)布局原則 第九章品牌規(guī)劃和布局 9.3娛樂品牌定位 10.2.1政策優(yōu)惠重點突破 **主流媒體調查 第十一章投資成本與費用估算 土地使用權出讓金 基礎設施改造費 開發(fā)期間稅費 第十二章財務效益分析 文化非常發(fā)達。**現存古建筑、古墓葬、古遺址兩萬余處，**市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風光之門戶，且扼晉、冀、蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭之**市礦產資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅金屬礦物。**可望成為資源相對貧乏的沿海與渤海經濟圈的礦產品原料基地。煤素以低硫、低磷、低灰份、高熱值的“三低一高”聞名于世，是優(yōu)質動力煤和化工原料煤。得天獨厚的煤炭資源優(yōu)勢，使**市成為國家重要的能源基地，被譽為中國**新區(qū)位于省北部**市礦區(qū)，**新區(qū)就是**礦務局棚戶區(qū)改造戶區(qū)”即是“**新區(qū)”。**實施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資經初步核算，2010年全市實現地區(qū)生產總值(GDP)694.3億元，按可比價4063**以其豐富的旅游資源馳名中外，享有“佛國龍被國家列為重點建設城市，相繼建成了亞洲最大的軍用動力機械廠——柴油機廠；當時國最**地域遼闊，可耕種土地面積多，人均耕地面積**市礦產資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅**市地處溫帶大陸性季風氣候區(qū)，受季風影響，**建成了以光纖傳輸為主，輔以數字微波、衛(wèi)星**是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國...古城改造并重的方針，搞好**御東新區(qū)建設，搞好市區(qū)**市東、西、南、北建設四大安置新區(qū)，分別位4.1**市商業(yè)環(huán)境分析...位萬壽路與御河橋對岸延伸東路與向十里店延伸西環(huán)路與南環(huán)路海辰、海盛、云中服裝大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園服裝、煙酒、食品、電器、品種，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積幾原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場都待現代裝飾大世界、通用九洲鋼材市場、九洲商貿城（經營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等燈飾家具、汽配、鋼材、果品蔬菜為主。個體規(guī)模也較大型，一般都在一、二百畝經營情況非常良好但較雜亂，特別是**出了相關限制大車與畜力車進入市區(qū)的規(guī)定后，交通混亂情況較為西環(huán)路上的和平五金和振華蔬菜批發(fā)市場；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物南環(huán)以零售為主。經營以調味、干貨、燈飾、家裝振華是市區(qū)圍是比較成功的專業(yè)市場。規(guī)模較大的，經營品種多，貨流傳統(tǒng)繁華經商區(qū)域非常有人氣，由于規(guī)劃變動，經營者人心不定但也愿意繼續(xù)在此經營，就近有最新的東信永康和御鑫商貿城均招商也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場需要按政府規(guī)劃調整需要拆除，如現代大世界的舊場。新場正在招也有物流利。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在4.2**新區(qū)商情調查6、被調查的六個商業(yè)項目，均缺乏有效地一天一一天一二周一一天一次二周一次三天一一周一85小區(qū)周圍底樓集中在小區(qū)某一區(qū)域不需要其他4224小時便利店文化用品茶室、咖啡廳文化用品茶室、咖啡廳美容美發(fā)洗衣店服裝店農貿市場1366222250327非常好,不滿意,品一次購買一次購買一周以上22,22%上的用品一次購買三天以上的用品每天購買的用品每天購買一次購買三天以上41,40%0系列1系列1食服生小119495次數40次數400次數54住家小區(qū)附近,29,住家小區(qū)附近只是一般就餐在小區(qū)附近餐廳集中街區(qū)近，表現了便利性和相對低成本就餐，勤儉持家的中國人傳統(tǒng)生活方式，社區(qū)商業(yè)的餐飲業(yè)成為必不住家小區(qū)附近只是一般就餐在小區(qū)附近餐廳集中街區(qū)050元以50-8076550茶室、咖46低于**主城區(qū)的消費水平，但發(fā)展速度非?？旌笃谌绾谓洜I管理仍然是保證“社區(qū)MALL”這類由“零”變“整”的社區(qū)商業(yè)成功的將大幅度提升**新區(qū)的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。項目成功的僅把目標消費者定位在**新區(qū)的圍之是遠遠不夠的，如何提高本項目的商業(yè)輻射OUTLETS吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌—城奧特萊斯、奧特萊斯、奧特萊斯、凱斯茂奧特萊斯、康道即將通車，本項目將成為**新區(qū)交通最為便捷的2、**新區(qū)號稱亞洲最大的居住區(qū)，人口基數龐大，有利于商4、隨著**古城保護工程的啟動，城市土地吃緊，土地價格將不斷攀升，是項目9、項目的招商需要制定有效地策略并一絲不茍的執(zhí)），），中國百貨/超市領域大型零售企業(yè)第三名，被中國政府列為重點），A類：國際著名品牌，如：阿媽妮、華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮C類：國具有國際影響力的著名和知名品牌，如：報喜鳥、杉杉、七匹狼、A類品牌20%；B類品牌30%；C類品牌50%。文化消費定位打造**新區(qū)的文化中心地位，招商目標項目力求舒適、典雅、C類：國具有國際影響力的著名和知名品牌，如：報喜鳥、杉杉、七），規(guī)劃設計費建安工程費×3%可行性研究費建安工程費×0.15%水文、地質勘查費建安工程費×0.15%籌建開辦費建安工程費×2%水電安裝智能化設施20.0020.00土建工程20.006,000,000.00綜合開發(fā)費×2%城市綜合開發(fā)費開發(fā)管理費人防工程異地建設費養(yǎng)老金保險定額管理費墻體材料專項基金建筑垃圾處理費消防管理費招標代理費控規(guī)設計費規(guī)劃設計費用地技術服務費工程技術服務費拔地訂樁費竣工圖測繪費副食品調節(jié)基金接頭材料安裝費污水處理費有線電視接入費建筑面積×25元/平米建安費×2%建筑面積×2元/平米建安費×0.7‰建安費×1.4‰建筑面積×8元/平米建安費×2%建筑面積×1.4元/平米建筑面積×1元/平米建筑面積×1.6元/平米用地面積×0.40元/平米建筑面積×2.9元/平米建安費×2‰1,250,000.001,800,000.00 630,000.001,260,000.00 400,000.001,800,000.00 70,000.00 50,000.00 80,000.00 2,500.00694.0031,200.00 2,500.00 2,500.00 300.0025,000.00）：）：）：廣告與推廣費租金收入×1%招商代理費租金收入×2%其他招商費用租金收入×1%）：）：）：（6）、不可預見費365商業(yè)(含餐飲娛樂)地下商場8596364204.82737