職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫-6

職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫_61、單選題某房地產(chǎn)公司，負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為()。A、

6（江南博哥）0%B、

80%C、

100%D、

200%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是速動比率。速動比率=（流動資產(chǎn)總額-存貨）/流動負(fù)債總額=（2500-1500）/1250×100%=80%。2、單選題房地產(chǎn)投資方案比選通常是在()之間進(jìn)行。A、

獨立方案B、

互斥方案C、

相關(guān)方案D、

相容方案正確答案：

B

參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。常見的比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。3、單選題房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是()。A、

投機(jī)需求膨脹B、

金融機(jī)構(gòu)過度放貸C、

房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)D、

土地資源的稀缺性正確答案：

D

參考解析：考點:房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。4、單選題某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為()萬元。A、

28.73B、

349.31C、

344.74D、

29.11正確答案：

D

參考解析：5、單選題有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為()A、

差額投資內(nèi)部收益率B、

凈現(xiàn)值C、

內(nèi)部收益率D、

等額年值正確答案：

C

參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。互斥方案不能用內(nèi)部收益率這個指標(biāo)。對于壽命期相同的互斥方案的選擇，可以采用凈現(xiàn)值、等額年值、差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行評選。6、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是()。A、

權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加B、

空置率與有效毛收入呈反向變動C、

通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響D、

金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。選項A正確，空置率提高，可導(dǎo)致有效毛租金收入減少；選項B錯誤，可以通過簽訂長期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹的影響；選項C錯誤，權(quán)益投資比率高，意味著自有資金所占比例高，則風(fēng)險?。贿x項D錯誤，金融機(jī)構(gòu)通常要求投資權(quán)益比率不得低于某一要求的比率。7、單選題房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由()兩個階段組成。A、

建造期與經(jīng)營期B、

準(zhǔn)備期與經(jīng)營期C、

準(zhǔn)備期和建造期D、

建造期和經(jīng)營準(zhǔn)備期正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個階段組成。8、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積4000m2，土地總價5000萬元，如果房屋開發(fā)成本為6000元/m2，預(yù)測銷售價格為15000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為()。A、

1.4B、

1.5C、

1.6D、

1.7正確答案：

A

參考解析：本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=5000÷[（15000-6000）×0.4]=1.4。9、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000m2，土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/m2，預(yù)測銷售價格為12000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為()。A、

1.4B、

1.5C、

1.6D、

2正確答案：

D

參考解析：本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=3000÷[（12000-4500）×0.2]=2。10、單選題臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到()的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。A、

利潤最大時B、

允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C、

利潤為零時D、

允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。11、單選題判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于()階段的工作。A、

風(fēng)險辨識B、

風(fēng)險估計C、

風(fēng)險評價D、

風(fēng)險決策正確答案：

B

參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險估計階段包括風(fēng)險發(fā)生的概率大小、風(fēng)險概率分布情況和風(fēng)險估算三項工作。12、單選題房地產(chǎn)項目敏感性分析時，首要步驟是()。A、

確定不確定性因素可能的變動范圍B、

計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值C、

找出較為敏感的不確定性因素D、

確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是敏感性分析的步驟。房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：（1）確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)；（2）確定不確定性因素可能的變動范圍；（3）計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值；（4）通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。13、單選題房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析中不能用于風(fēng)險估計與評價的方法是()。A、

專家打分法B、

“三項預(yù)測值”法C、

解析法D、

蒙特卡洛模擬法正確答案：

B

參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。常用的風(fēng)險評價的方法有以下幾種：調(diào)查和專家打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。選項B不是風(fēng)險分析的方法，是敏感性分析的方法。14、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是()。A、

市場參與者的投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因B、

可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C、

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性D、

金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成正確答案：

D

參考解析：考點:房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。選項D錯誤，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。15、單選題各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是()。A、

凈現(xiàn)值B、

凈現(xiàn)值期望值C、

凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D、

凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，應(yīng)比標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。16、單選題某投資者以30萬元購買了一個寫字樓2年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為30萬元、27萬元和23萬元，概率分別為0.3、0.5和0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可能為38萬元、31萬元和28萬元，概率分別為0.4、0.4和0.2，若折現(xiàn)率為10%。問該購買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為()萬元。A、

22.07B、

21.58C、

19.34D、

23.21正確答案：

A

參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（萬元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（萬元），兩年的現(xiàn)值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（萬元），52.07-30=22.07（萬元）。17、單選題下列選項中，不屬于決策原則的是()。A、

最優(yōu)原則B、

預(yù)測原則C、

反饋原則D、

系統(tǒng)原則正確答案：

A

參考解析：本題考查的是決策的概念。決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。18、單選題房地產(chǎn)投資具有()，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。A、

可逆性和可延期性B、

不可逆性和可延期性C、

可逆性和不可延期性D、

不可逆性和不可延期性正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。19、單選題當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，一般采用()進(jìn)行風(fēng)險分析。A、

概率分析法B、

解析法C、

蒙特卡洛模擬法D、

杠桿分析法正確答案：

C

參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計試驗、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。20、單選題運用實物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過()確定是否進(jìn)行投資。A、

等待投資型期權(quán)估價B、

放棄型期權(quán)估價C、

成長型期權(quán)估價D、

柔性期權(quán)估價正確答案：

C

參考解析：本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。成長型期權(quán)估價，首期開發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對項目后期投資收益會有較大影響。實物期權(quán)觀點認(rèn)為，該類型的開發(fā)項目可能產(chǎn)生成長型期權(quán)，因而可以對成長型期權(quán)進(jìn)行估價，以確定是否進(jìn)行投資。21、單選題房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題不包括()。A、

等待投資型期權(quán)B、

放棄型期權(quán)C、

機(jī)會型期權(quán)D、

成長型期權(quán)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題包括等待投資型期權(quán)、放棄型期權(quán)、成長型期權(quán)。22、單選題()是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。A、

臨界點分析B、

保本點分析C、

敏感性分析D、

盈虧平衡分析正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。23、單選題對某房地產(chǎn)項目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是()。A、

資本化率B、

建造成本C、

貸款利率D、

地價正確答案：

A

參考解析：本題考查的是敏感性分析的概念。要看利潤的變化率，不是看利潤的值是多少。本題中由于計算利潤的變化率，分母不變，分子大的利潤變化率大。24、單選題多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率()。A、

互為倒數(shù)B、

相同C、

成等差數(shù)列D、

相加為1正確答案：

B

參考解析：本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。25、單選題當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波峰時，各國政府一般采用()的貨幣政策和財政政策。A、

緊縮B、

擴(kuò)張C、

提高利率D、

降低利率正確答案：

A

參考解析：考點:政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波峰時，則采用緊縮性的貨幣政策與財政政策。26、單選題敏感性分析是一種()分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。A、

靜態(tài)不確定性B、

動態(tài)確定性C、

靜態(tài)確定性D、

動態(tài)不確定性正確答案：

D

參考解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分27、單選題下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。A、

解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B、

蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理C、

解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上D、

蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題正確答案：

D

參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2～3個變量的情況；當(dāng)項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險分析。28、單選題在利用期望值法進(jìn)行項目風(fēng)險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是()。A、

計算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差B、

計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C、

計算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差D、

計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值正確答案：

D

參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素；（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；（3）分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；（4）分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；（5）計算各年凈現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；（6）計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率；（7）對以上分析結(jié)果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險性大小。29、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元；經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項目凈現(xiàn)值期望值為()萬元。A、

2677.50B、

3680.60C、

4003.50D、

5356.80正確答案：

A

參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。項目凈現(xiàn)值期望值=5680×45%+2450×35%+（-3680×20%）=2677.50（萬元）。30、單選題房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個階段，其中界定可接受的收益和風(fēng)險屬于投資決策過程中的()。A、

決策階段B、

分析階段C、

策略階段D、

明確投資者目的.目標(biāo)和約束條件階段正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個階段：（1）策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險；（2）分析階段，即衡量可能的收益和風(fēng)險；（3）決策階段，即評估各種收益與風(fēng)險。31、單選題確定型決策的決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱作()。A、

科學(xué)性決策B、

固定性決策C、

程序化決策D、

標(biāo)準(zhǔn)化決策正確答案：

C

參考解析：本題考查的是決策的方法。確定型決策的決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱作程序化決策。32、單選題可行性研究的依據(jù)不包括()。A、

國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃B、

施工組織設(shè)計C、

國家規(guī)定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)D、

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見正確答案：

B

參考解析：本題考查的是可行性研究的依據(jù)。選項B不屬于可行性研究的依據(jù)?？尚行匝芯康囊罁?jù)主要有下列方面：（1）國家相關(guān)法律法規(guī)；（2）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（3）國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；（4）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見；（5）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，國土資源行政主管部門出具的項目用地預(yù)審意見或國有土地使用權(quán)出讓文件；（6）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見；（7）交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見；（8）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料；（9）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；（10）國家規(guī)定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；（11）項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。33、單選題編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制()。A、

現(xiàn)金流量表B、

利潤表C、

項目總投資估算表D、

資產(chǎn)負(fù)債表正確答案：

C

參考解析：本題考查的是輔助報表?？捎门懦ǎ緢蟊硪欢ㄊ窃谳o助報表的基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表之前編出來。34、單選題可行性研究報告正文的寫作要點中()是最關(guān)鍵的部分。A、

項目總說明B、

投資環(huán)境研究C、

規(guī)劃方案及建設(shè)條件D、

項目經(jīng)濟(jì)效益評價正確答案：

D

參考解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。項目經(jīng)濟(jì)效益評價這是可行性研究報告中最關(guān)鍵的部分。35、單選題在可行性研究報告中，附表一般包括項目進(jìn)度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、()。A、

盈虧平衡分析表B、

敏感性分析表C、

投入產(chǎn)出分析表D、

投資計劃與資金籌措表正確答案：

B

參考解析：本題考查的是可行性研究報告的基本構(gòu)成。對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后，按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進(jìn)度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當(dāng)然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。36、單選題某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120平方米以上的住宅供過于求，70平方米以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于()狀態(tài)。A、

均衡B、

周期性失衡C、

結(jié)構(gòu)性失衡D、

區(qū)域性失衡正確答案：

C

參考解析：考點:政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場上的非均衡表現(xiàn)為總量上的非均衡和結(jié)構(gòu)上的非均衡。總量非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存；結(jié)構(gòu)非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同的子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡，例如商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房之間、高檔商品住房與普通商品住房之間、大戶型與中小戶型之間、存量住房與增量住房之間。37、單選題在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于()。A、

單元估算法B、

概算指標(biāo)法C、

單位指標(biāo)估算法D、

工程量近似匡算法正確答案：

A

參考解析：本題考查房屋開發(fā)費的估算方法。38、單選題下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是()。A、

開發(fā)建設(shè)投資B、

回收固定資產(chǎn)余值C、

凈轉(zhuǎn)售收入D、

長期借款正確答案：

A

參考解析：本題考查的是基本報表。選項B是流出項目，其它的是流入項目。39、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的()。A、

損益表B、

資本金現(xiàn)金流量表C、

資金來源與運用表D、

項目投資現(xiàn)金流量表正確答案：

D

參考解析：本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。40、單選題以下各項中，不屬于租售計劃主要內(nèi)容的是()。A、

擬租售物業(yè)的類型.時間和數(shù)量B、

租售價格C、

租售收入及收款方式D、

租售方式正確答案：

D

參考解析：本題考查的是收入估算與資金籌措。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。41、單選題小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費屬于()。A、

公共配套設(shè)施建設(shè)費B、

建筑安裝工程費C、

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D、

物業(yè)管理維修資金正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。42、單選題在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為()。A、

時間類參數(shù)B、

融資相關(guān)參數(shù)C、

評價標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)D、

收益相關(guān)參數(shù)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運營費用占毛租金收入比率。43、單選題在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于()。A、

單元估算法B、

概算指標(biāo)法C、

單位指標(biāo)估算法D、

工程量近似匡算法正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。44、單選題()的分析與選擇主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對投資、合資、合作、委托開發(fā)等進(jìn)行選擇。A、

融資方式與資金結(jié)構(gòu)B、

產(chǎn)品經(jīng)營方式C、

開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模D、

合作方式正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對投資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。45、單選題開發(fā)貸款的貸款利率屬于()。A、

時間類參數(shù)B、

資金類參數(shù)C、

融資類參數(shù)D、

收益類參數(shù)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。融資相關(guān)參數(shù)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例（通常為總投資的20%～35%），預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。46、單選題詳細(xì)可行性研究階段投資估算的精度在()。A、

±5%B、

±10%C、

±15%D、

±20%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機(jī)會研究階段投資估算的精確度為±30%；初步可行性研究階段投資估算的精確度為±20%；詳細(xì)可行性研究階段投資估算的精度在±10%。47、單選題下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是（）。A、

住房可支付性指數(shù)B、

住房價格合理性指數(shù)C、

房價租金比D、

量價彈性正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)。選項A住房可支付性指數(shù)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力；選項B住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系；選項C房價租金比，是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值；選項D量價彈性，是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。48、單選題分析機(jī)會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定是()階段需要解決的問題。A、

詳細(xì)可行性研究B、

投資機(jī)會研究C、

項目評估與決策D、

初步可行性研究正確答案：

D

參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究階段主要解決的問題包括：（1）分析機(jī)會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；（2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；（3）有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。49、單選題可行性研究的作用不包括()。A、

項目投資決策的依據(jù)B、

申請項目備案的依據(jù)C、

籌集建設(shè)資金的依據(jù)D、

下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是可行性研究的作用?？尚行匝芯康淖饔冒ǎ荷暾堩椖亢藴?zhǔn)的依據(jù)；項目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)資金的依據(jù)；開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。50、單選題進(jìn)行可行性研究時，財務(wù)評價和綜合評價的前一步驟是()。A、

接受委托B、

調(diào)查研究C、

方案選擇和優(yōu)化D、

編制可行性研究報告正確答案：

C

參考解析：本題考查的是可行性研究的步驟。可行性研究按以下五個步驟進(jìn)行：接受委托、調(diào)查研究、方案選擇和優(yōu)化、財務(wù)評價和綜合評價、編制可行性研究報告51、單選題以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和()構(gòu)成。A、

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B、

公共配套設(shè)施建設(shè)費C、

城市建設(shè)配套費D、

不可預(yù)見費正確答案：

C

參考解析：本題考查的是土地費用。以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費構(gòu)成。52、單選題()是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。A、

“三通一平”等土地開發(fā)工程費B、

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C、

小區(qū)物業(yè)管理費D、

公共配套設(shè)施建設(shè)費正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房屋開發(fā)費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。53、單選題在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用的方法是()。A、

單元估算法B、

單位指標(biāo)股算法C、

工程量近似匡算法D、

概算指標(biāo)法正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用。54、單選題財務(wù)費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的()左右。A、

5%B、

8%C、

10%D、

15%正確答案：

C

參考解析：本題考查的是投資估算。財務(wù)費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。55、單選題編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的()，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。A、

數(shù)額B、

用途C、

發(fā)生時間D、

付款特點正確答案：

D

參考解析：本題考查的是資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。56、單選題項目投資現(xiàn)金流量表中在運營費用中不應(yīng)該扣除下列哪項費用()A、

財務(wù)費用B、

折舊費C、

攤銷費D、

修理費正確答案：

D

參考解析：本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流量表在運營費用中應(yīng)扣除財務(wù)費用、折舊費和攤銷費。57、單選題下列財務(wù)報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是()。A、

資產(chǎn)負(fù)債表B、

資本金現(xiàn)金流量表C、

項目投資現(xiàn)金流量表D、

財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表正確答案：

D

參考解析：本題考查的是基本報表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。58、單選題為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，在土地一級市場上，政府應(yīng)增加（）出讓的供地方式所占的比例。A、

協(xié)議B、

招標(biāo)C、

拍賣D、

掛牌正確答案：

B

參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段。靈活選擇土地出讓方式，尤其是增加使用招標(biāo)出讓方式，可以有效增加對地價的管控能力。59、單選題基本報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃的是()。A、

投資計劃與資金籌措表B、

項目投資現(xiàn)金流量表C、

財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表D、

投資者各方現(xiàn)金流量表正確答案：

C

參考解析：本題考查的是基本報表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。60、單選題下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)中，屬于評價標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是()。A、

出租率B、

貸款利率C、

基準(zhǔn)收益率D、

資本金投入比例正確答案：

C

參考解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項A屬于收益相關(guān)參數(shù)；選項B、D屬于融資相關(guān)參數(shù)。61、單選題下列征收補(bǔ)償費中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費用的是()。A、

房屋價值補(bǔ)償費B、

搬遷補(bǔ)償費C、

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費D、

土地補(bǔ)償費正確答案：

D

參考解析：本題考查的是土地費用。城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償費用主要包括：被征收房屋價值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)?。選項D是對集體土地進(jìn)行征收時才會發(fā)生的費用。62、單選題租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是()。A、

置業(yè)投資B、

設(shè)備租賃C、

售后回租D、

權(quán)益融資正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，主要是采用回租租賃或售后回租模式，即房地產(chǎn)企業(yè)在有融資需求、但又不希望放棄該房地產(chǎn)控制權(quán)的情況下，通過將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售給投資者，再由投資者回租給房地產(chǎn)企業(yè)使用或出租經(jīng)營的情況。63、單選題下列各項中，不屬于證券市場功能的是()。A、

籌資功能B、

定價功能C、

資本配置功能D、

規(guī)避風(fēng)險功能正確答案：

D

參考解析：本題考查的是證券市場概述。證券市場的功能：籌資功能、定價功能、資本配置功能。64、單選題在房地產(chǎn)資本市場中，上市融資渠道屬于()。A、

私人權(quán)益融資B、

公開債務(wù)融資C、

公開權(quán)益融資D、

私人債務(wù)融資正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場與資本市場。上市融資渠道屬于公開市場融資，同時也屬于權(quán)益融資。65、單選題下列各項中，不屬于私募股權(quán)投資特點的是()。A、

投資期限較長B、

資金來源廣泛C、

流動性好D、

絕少涉及公開市場的操作正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益融資。私募股權(quán)投資的特點包括：（1）資金募集和使用絕少涉及公開市場的操作，一般無需披露交易細(xì)節(jié)；（2）多采取權(quán)益型投資方式和普通股、可轉(zhuǎn)讓優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債工具形式，絕少涉及債券投資；（3）一般投資于私有公司即非上市公司；（4）比較偏向于已形成一定規(guī)模和產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)；（5）投資期限較長；（6）流動性差；（7）資金來源廣泛；（8）PE投資機(jī)構(gòu)多采取有限合伙制；（9）投資退出渠道多樣化。66、單選題債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務(wù)融資具有()特點。A、

短期性B、

可逆性C、

負(fù)擔(dān)性D、

流通性正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資具有以下幾個特點：（1）短期性，債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還；（2）可逆性，企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)；（3）負(fù)擔(dān)性，企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)；（4）流通性，債券可以在流通市場上自由轉(zhuǎn)讓。67、單選題對于上市公司而言，可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)點不包括()。A、

穩(wěn)定上市公司的股票價格B、

完善公司治理結(jié)構(gòu)C、

減少籌資數(shù)量D、

低成本融資正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。對于上市公司而言，可轉(zhuǎn)換債券主要具有低成本融資、穩(wěn)定上市公司的股票價格、降低代理成本、完善公司治理結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)等優(yōu)點，但也存在增加管理層經(jīng)營壓力、存在回購風(fēng)險、減少籌資數(shù)量等缺陷。68、單選題()是通過合理的方式估計出擬上市公司未來的經(jīng)營狀況，并選擇恰當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率與貼現(xiàn)模型，計算出擬上市公司價值。A、

類比法B、

成本法C、

凈資產(chǎn)折扣法D、

收益折現(xiàn)法正確答案：

D

參考解析：本題考查的是公開資本市場融資中的定價問題。收益折現(xiàn)法是通過合理的方式估計出擬上市公司未來的經(jīng)營狀況，并選擇恰當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率與貼現(xiàn)模型，計算出擬上市公司價值。69、單選題急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險是()。A、

變現(xiàn)風(fēng)險B、

周期風(fēng)險C、

利率風(fēng)險D、

通貨膨脹風(fēng)險正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。70、單選題某城市2014年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2013年跨入2014年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬平方米。該城市2014年商品住房新開工面積是（）萬平方米。A、

500B、

700C、

800D、

1000正確答案：

A

參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。房屋新開工面積，指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000－300－200＝500（萬平方米）。71、單選題()是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機(jī)制確定發(fā)行價格，并自主分配股權(quán)。A、

固定價格方式B、

收益折現(xiàn)法C、

競價方式D、

累計投標(biāo)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是公開資本市場融資中的定價問題。目前常用的發(fā)行方式有累計投標(biāo)方式、固定價格方式、競價方式，累計投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機(jī)制確定發(fā)行價格，并自主分配股權(quán)。72、單選題銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于()風(fēng)險A、

信用B、

管理C、

法律D、

操作正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。操作風(fēng)險是由于個人住房貸款的客戶數(shù)量多，在實際操作中銀行無法像對公司客戶那樣進(jìn)行深入的調(diào)查，容易出現(xiàn)“假按揭”73、單選題以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的()。A、

80%B、

60%C、

70%D、

50%正確答案：

C

參考解析：本題考查的是土地儲備貸款。以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。74、單選題關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金功能的說法中，不正確的是()。A、

REITs將單一的銀行貸款融資形式向機(jī)構(gòu)投資者.個人投資者融資轉(zhuǎn)變，吸引資本市場的資金不斷流入房地產(chǎn)市場B、

REITs以股票的形式來籌集資金，能夠隨時在股票市場上變現(xiàn)，便于投資者控制投資數(shù)額和投資范圍C、

REITs對于購買數(shù)額進(jìn)行了硬性的下限規(guī)定D、

REITs能抵押通貨膨脹的不利影響正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。REITs對于購買數(shù)額沒有硬性的下限規(guī)定，從這點來說要優(yōu)于其他普通股票形式。75、單選題關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的特征，說法不正確的是()A、

流動性好B、

市場價值穩(wěn)定C、

現(xiàn)金回報較低D、

抵御通貨膨脹正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。房地產(chǎn)投資信托基金的特征：流動性好、市場價值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報、有效分散投資風(fēng)險、抵御通貨膨脹。76、單選題權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務(wù)的()。A、

增值收入B、

銷售收入C、

自營收入D、

租金收入正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。77、單選題下列各項中，屬于新設(shè)項目法人融資形式特點的是()。A、

從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力B、

從既有法人的財務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力C、

由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險D、

擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。新設(shè)項目法人融資形式是指新建項目法人進(jìn)行的融資活動，其特點是：項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；新設(shè)項目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險；從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力。78、單選題新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括()。A、

個人入股的資金B(yǎng)、

資產(chǎn)變現(xiàn)的資金C、

國內(nèi)外企業(yè)入股的資金D、

政府政策性資金正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。新設(shè)項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金、國內(nèi)外企業(yè)入股的資金、社會團(tuán)體和個人入股的資金。79、單選題一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費用）達(dá)到或超過工程建設(shè)總投資的()以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。A、

20％B、

25％C、

30％D、

40％正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費用）達(dá)到或超過工程建設(shè)總投資的25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。80、單選題某開發(fā)企業(yè)申請貸款6000萬元，由其擁有的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級為AA級，貸款期限2年，投資項目為A級，則該貸款綜合風(fēng)險額為()萬元。A、

1260B、

2520C、

1470D、

1080正確答案：

D

參考解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。某筆貸款風(fēng)險額=某筆貸款額×信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目風(fēng)險等級系數(shù)。企業(yè)的信用等級為AA級企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項目風(fēng)險等級為A級的為60%，所以貸款風(fēng)險額=6000×50%×50%×120%×60%=1080（萬元）。81、單選題關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A、

房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B、

房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C、

房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D、

房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積正確答案：

C

參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。82、單選題進(jìn)行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是()。A、

債務(wù)融資成本分析B、

資金占用費分析C、

資本金與債務(wù)資金的比例分析D、

擔(dān)保費分析正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。融資結(jié)構(gòu)分析，主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條件。83、單選題當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過()時，為高風(fēng)險貸款。A、

80%B、

90％C、

60%D、

50%正確答案：

C

參考解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。凡綜合風(fēng)險度超過60％的，即為高風(fēng)險貸款，對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。84、單選題關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)股票市場融資的說法中，錯誤的是()。A、

降低流動性風(fēng)險B、

發(fā)行費用高C、

容易分散股權(quán)D、

房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。股票市場融資所籌措的是股本金，股本金增加可以有效改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、提高投資能力、降低財務(wù)風(fēng)險，因此雖然股票市場融資存在著發(fā)行費用高、容易分散股權(quán)等缺點，但仍然是房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式。85、單選題房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險中，()是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。A、

貸款保證風(fēng)險B、

經(jīng)營風(fēng)險C、

財務(wù)風(fēng)險D、

政策風(fēng)險正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。財務(wù)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。86、單選題在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付()。A、

土地出讓金B(yǎng)、

建安工程費C、

管理費用D、

其他工程費正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險管理，主要措施之一就是：嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目。87、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)貸款的表述中，錯誤的是()。A、

債權(quán)人通常是商業(yè)銀行B、

不能用于償還土地購置貸款C、

主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)D、

還款資金來源通常是銷售收入正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。建設(shè)貸款可以用于償還土地購置貸款，在我國，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款。88、單選題由于開發(fā)商項目拖期而導(dǎo)致的個人住房貸款風(fēng)險屬于()。A、

操作風(fēng)險B、

信用風(fēng)險C、

管理風(fēng)險D、

市場風(fēng)險正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險。個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險，主要涉及開發(fā)商欺詐、項目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問題。來源于購房人的信用風(fēng)險，則包括自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。89、單選題在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，主要依賴未來預(yù)期收益支撐高房價的商業(yè)用房，以及期房按揭，更面臨著巨大的()。A、

信用風(fēng)險B、

管理風(fēng)險C、

市場風(fēng)險D、

法律風(fēng)險正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，貸款一般都提供房地產(chǎn)抵押，貸款的第二還款來源受房地產(chǎn)市場影響，因而也面臨著較大的市場風(fēng)險，特別是主要依賴未來預(yù)期收益支撐高房價的商業(yè)用房，以及期房按揭，更面臨著巨大的市場風(fēng)險。90、單選題銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來()A、

操作風(fēng)險B、

法律風(fēng)險C、

信用風(fēng)險D、

管理風(fēng)險正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場嚴(yán)重惡化的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。如對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。91、單選題為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用月房產(chǎn)支出與收入比來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是()。A、

本次貸款的月還款額/月均收入B、

（本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額）/月均收入C、

（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入D、

（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償還額）/月均收入正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款?？己私杩钊诉€款能力時，規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控