職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫(kù)-1

職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫(kù)_11、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別，表述錯(cuò)誤的是()。A、

專業(yè)估價(jià)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B、

專業(yè)估價(jià)提供專業(yè)意見C、

非專業(yè)估價(jià)具有公信力（江南博哥）D、

專業(yè)估價(jià)承擔(dān)法律責(zé)任正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，和非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)具有公信力，承擔(dān)法律責(zé)任。而非專業(yè)估價(jià)不具有公信力2、單選題下列關(guān)于報(bào)酬率的求取說法，錯(cuò)誤的是()。A、

報(bào)酬率是投資回報(bào)與投入資本的比率B、

報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低C、

在實(shí)際估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值D、

當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要高于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率。3、單選題目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓不正確的方式是()。A、

招標(biāo)B、

拍賣C、

掛牌和協(xié)議D、

自由買賣正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。4、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義，表述錯(cuò)誤的是()。A、

國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同B、

中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)C、

中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)D、

美國(guó)通常稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。美國(guó)大多稱為RealEstateAppraisal。將Appraisal定義為得出一種價(jià)值意見的行為或過程；日本和韓國(guó)通常稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)。5、單選題在建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估（）。A、

掛牌底價(jià)B、

正常市場(chǎng)價(jià)格C、

競(jìng)買人可承受的最高價(jià)D、

最可能的成交價(jià)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。因?yàn)槭菫楦?jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評(píng)估的是競(jìng)買人可承受的最高價(jià)；而如果是政府部門委托估價(jià)，則是掛牌底價(jià)。6、單選題()是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的每一部分予以加總得到報(bào)酬率。A、

市場(chǎng)提取法B、

累加法C、

投資報(bào)酬率排序插入法D、

線性插入法正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的求取方法。累加法是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率。7、單選題一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折；（3）首付款20萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬(wàn)元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是（）。A、

第（1）、（3）種情況B、

第（3）、（4）、（5）種情況C、

第（2）、（4）種情況D、

第（2）、（4）、（5）種情況正確答案：

D

參考解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。（1）名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格相同；（3）由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以AB可以排除。（5）肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。8、單選題某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的55%，通過可比實(shí)例計(jì)算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是()。A、

5.5%B、

5.9%C、

6.0%D、

6.3%正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):投資組合技術(shù)。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。9、單選題一般來(lái)講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A、

上漲B、

下跌C、

保持相對(duì)穩(wěn)定D、

先漲后跌正確答案：

A

參考解析：本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。10、單選題某宗房地產(chǎn)的年凈收益的5萬(wàn)元，某人現(xiàn)有資金20萬(wàn)元，自有資金資本化率為10%，抵押貸款常數(shù)為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬(wàn)元。A、

21B、

54C、

57.5D、

62.5正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):投資組合技術(shù)。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5萬(wàn)元。自有資金＋抵押貸款金額。11、單選題現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、

建筑技術(shù)B、

土地權(quán)利設(shè)置C、

相鄰關(guān)系D、

房地產(chǎn)使用管制正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，屬于房地產(chǎn)使用管制。12、單選題某機(jī)構(gòu)欲測(cè)算某類房地產(chǎn)綜合資本化率，已知購(gòu)買該類房地產(chǎn)，通常的抵押貸款占60%，抵押貸款年利率為6.5%，貸款期限為25年，按月等額還本付息。經(jīng)過測(cè)算得出購(gòu)買者的自有資金資本化率為8%。這該類房地產(chǎn)綜合資本化率為()。A、

8.04%B、

8.06%C、

6.43%D、

6.50%正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):投資組合技術(shù)。RM＝{6.5%/12＋6.5%/12/[（1＋6.5%/12）25×12－1]}×12＝8.1%；RO＝60%×8.1%＋（1－60%）×8%＝8.06%。13、單選題下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。A、

上調(diào)住房抵押貸款利率B、

收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C、

開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D、

增加土地供應(yīng)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是金融制度政策。選項(xiàng)A上調(diào)貸款利率，增加購(gòu)買成本負(fù)擔(dān)，減少購(gòu)買，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)C開征持有環(huán)節(jié)稅，對(duì)擠壓房地產(chǎn)泡沫，很給力，導(dǎo)致價(jià)格下降；選項(xiàng)D增加供給，降低價(jià)格。14、單選題某宗房地產(chǎn)每年凈收益為500萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為2000萬(wàn)元，建筑物資本化率為8%，土地資本化率為6%。該土地的價(jià)值是()。A、

5667B、

6333C、

7667D、

8333正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):剩余技術(shù)。土地價(jià)值＝（500－2000×8%）/6%＝5667（萬(wàn)元）。15、單選題下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、

現(xiàn)狀價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值B、

投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值C、

市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用D、

同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值?，F(xiàn)狀價(jià)值是否是市場(chǎng)價(jià)值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場(chǎng)價(jià)值，不是的話，就會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值。16、單選題某宗地存在商業(yè)寫字樓，房地產(chǎn)年凈收益為500萬(wàn)元，該寫字樓建筑物價(jià)值為3000萬(wàn)元，已知綜合資本化率為11%，則該房地產(chǎn)土地價(jià)值為()。A、

1500B、

1545C、

2500D、

2945正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):收益法總結(jié)。土地價(jià)值=房地產(chǎn)收益/綜合資本化率-建筑物價(jià)值=500/11%-3000=1545.45萬(wàn)元。17、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。A、

在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B、

增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C、

在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D、

嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降正確答案：

A

參考解析：本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)C在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常不會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。18、單選題收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。A、

收益能夠量化B、

風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C、

收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化D、

收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化正確答案：

D

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。19、單選題下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、

原始價(jià)值高于賬面價(jià)值B、

投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C、

謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D、

快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。投資價(jià)值是對(duì)某個(gè)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而、不同，所以選項(xiàng)B錯(cuò)誤。賬面價(jià)值在歷史成本計(jì)量下，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項(xiàng)目后的余額。20、單選題運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是()。A、

測(cè)算收益期或持有期B、

測(cè)算未來(lái)收益C、

確定報(bào)酬率或資本化率.收益乘數(shù)D、

選擇具體估價(jià)方法正確答案：

D

參考解析：本題考查的是收益法概述。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟：（1）選擇具體估價(jià)方法，即是選用報(bào)酬資本化法還是直接資本化法，報(bào)酬資本化中是選用持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式；（2）測(cè)算收益期或持有期；（3）測(cè)算未來(lái)收益；（4）確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；（5）計(jì)算收益價(jià)值。21、單選題下列關(guān)于比較價(jià)格、成本價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（）。A、

在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，成本價(jià)格低于收益價(jià)格B、

在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于成本價(jià)格C、

在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，成本價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比較價(jià)格或收益價(jià)格D、

比較價(jià)格傾向于成交價(jià)格，成本價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)A，正常市場(chǎng)狀態(tài)下，比較價(jià)值與收益價(jià)值基本一致；選項(xiàng)B，市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，比較價(jià)值大于收益價(jià)值；選項(xiàng)D，收益價(jià)值傾向于最高買價(jià)，成本價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，比較價(jià)值傾向于成交價(jià)格。22、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.21萬(wàn)元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬(wàn)元。A、

159.56B、

168.75C、

169.39D、

277.70正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據(jù)未來(lái)四年的凈收益求取不變的凈收益15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）求得A＝15.97（萬(wàn)元）（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格＝A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（萬(wàn)元）。23、單選題下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是（）。A、

商業(yè)用房B、

住宅C、

寫字樓D、

工業(yè)用房正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來(lái)說，樓層是十分重要的位置因素。24、單選題已知某宗收益性房地產(chǎn)在40年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為3500元/平方米。則該房地產(chǎn)在50年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率在8.5%下的價(jià)格為()元/平方米。A、

2179.47B、

3893.01C、

4139.51D、

1044.79正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。3500×10%（1+10%）40[（1+8.5%）50-1]/{8.5%（1+8.5%）50[（1+10%）40-1]}=4139.51元/平方米。25、單選題根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理的需要，表述正確的是()。A、

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)B、

基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時(shí)間的制約C、

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)D、

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)行政管理的需要。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。26、單選題根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)并處()的罰款。A、

1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下B、

3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下C、

5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下D、

5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。27、單選題下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是（）。A、

降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B、

增加土地有效供給C、

降低契稅D、

提高購(gòu)房貸款利率正確答案：

C

參考解析：本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可能導(dǎo)致價(jià)格下降；選項(xiàng)B增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果；選項(xiàng)D提高購(gòu)房者貸款利率，將抑制需求，導(dǎo)致價(jià)格下跌。選項(xiàng)C降低契稅，使購(gòu)房者成本減低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機(jī)成本降低，刺激投資導(dǎo)致價(jià)格上升。28、單選題下列關(guān)于凈收益按一定比率遞減公式的說法中，錯(cuò)誤的是()。A、

有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值B、

凈收益按一定比率遞減公式中，有效毛收入的折現(xiàn)值與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折現(xiàn)值必然是相減的C、

收益期為有限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率不等于零D、

收益期為無(wú)限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率大于零正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):凈收益按一定比率遞減的公式。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。29、單選題下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是（）。A、

朝向B、

樓層C、

方位D、

交通條件正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關(guān)系。房地產(chǎn)區(qū)位因素中的位置包括方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。30、單選題評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為()。A、

有效租賃期限B、

初始租賃期限C、

剩余租賃期限D(zhuǎn)、

最終租賃期限正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):收益期和持有期的測(cè)算。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限。31、單選題下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A、

居民收入增加B、

房產(chǎn)稅征收C、

人民幣升值D、

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升正確答案：

B

參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率和匯率等。選項(xiàng)B，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。32、單選題某公司2年前與某房地產(chǎn)所有權(quán)人簽訂了租賃合同。租用其中800㎡面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變?yōu)?500元/㎡?，F(xiàn)在市場(chǎng)上相似的寫字樓月租金為1800元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則目前承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。A、

2045.77B、

2250.34C、

2409.61D、

2190.55正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]，其中A＝（1800－1500）×800×12＝288萬(wàn)；Y＝10%；n＝15－2＝13。V＝288/10%[1－1/（1＋10%）13]＝2045.77萬(wàn)元。33、單選題下列不屬于影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素的是（）。A、

裝修B、

戶型C、

層高D、

樓層正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)D是區(qū)位因素。34、單選題承租人權(quán)益價(jià)值的計(jì)算方法，利用的是()。A、

收入損失資本化法B、

超額費(fèi)用資本化法C、

直接資本化法D、

成本節(jié)約資本化法正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。成本節(jié)約資本化法是收益法的一種變通，用于計(jì)算承租人的權(quán)益價(jià)值。35、單選題土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)上漲，這說明了（）對(duì)土地價(jià)值的影響。A、

土地區(qū)位B、

土地形狀C、

土地面積D、

地勢(shì)起伏正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃后，利用價(jià)值提高，地價(jià)隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規(guī)則的問題。36、單選題()是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。A、

毛租金乘數(shù)法B、

潛在毛租金乘數(shù)法C、

有效毛收入乘數(shù)法D、

凈收益乘數(shù)法正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):收益乘數(shù)法的種類。有效毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。37、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為（）。A、

市場(chǎng)價(jià)值B、

投資價(jià)值C、

謹(jǐn)慎價(jià)值D、

在用價(jià)值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。投資價(jià)值是針對(duì)特定的投資者而言的。該企業(yè)的最高出價(jià)，就是建立在個(gè)別判斷基礎(chǔ)上的，屬于投資價(jià)值。38、單選題有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為()萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。A、

3B、

4C、

5D、

6正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):收益法總結(jié)。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（萬(wàn)元），設(shè)土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7－AL，則AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（萬(wàn)元）。39、單選題決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（）。A、

相關(guān)物品的價(jià)格水平B、

該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平C、

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期D、

消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。40、單選題某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。A、

489.99B、

495.53C、

695.53D、

800.00正確答案：

C

參考解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。建筑物收益=200×12%=24（萬(wàn)元）；土地收益=60-24=36（萬(wàn)元）；土地價(jià)值=（36/6%）×（1-1/1.0630）=495.53（萬(wàn)元）；房地產(chǎn)價(jià)值=200+495.53=695.53（萬(wàn)元）。41、單選題房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（）。A、

使用價(jià)值B、

交換價(jià)值C、

投資價(jià)值D、

賬面價(jià)值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。42、單選題某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為()萬(wàn)元。A、

521B、

533C、

695D、

711正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬(wàn)元）；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=72×25%=18（萬(wàn)元）；凈收益=72-18=54（萬(wàn)元）；43、單選題房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（）。A、

市場(chǎng)價(jià)值B、

清算價(jià)值C、

快速變現(xiàn)價(jià)值D、

投資價(jià)值正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。投資價(jià)值指估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。44、單選題某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。A、

98.8B、

592.81C、

691.61D、

667.22正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；還有18年租期，報(bào)酬率為6%；承租人權(quán)益價(jià)值＝＝98.8（萬(wàn)元）。45、單選題對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是（）。A、

謹(jǐn)慎價(jià)值B、

市場(chǎng)價(jià)值C、

殘余價(jià)值D、

快速變現(xiàn)價(jià)值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。一般市場(chǎng)價(jià)值在價(jià)值類型中評(píng)估值最大。46、單選題己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2。若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2。A、

3816B、

3899C、

4087D、

4920正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。這種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的。先算年收益，解得a＝326.97。再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰?jì)算的年期的收益價(jià)格注意：報(bào)酬率如果不同，就帶入各自不同的報(bào)酬率。參見教材P224。47、單選題根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照()劃分。A、

行政區(qū)域B、

估價(jià)目的C、

估價(jià)對(duì)象規(guī)模D、

價(jià)值類型正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)當(dāng)事人。不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。48、單選題高層建筑物地價(jià)分?jǐn)?，屬?)。A、

房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)B、

房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)C、

房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)D、

相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。注意題干中的提示：分?jǐn)偟摹胺帧?。分?jǐn)?，屬于價(jià)值分配的業(yè)務(wù)范疇。49、單選題采用成本法評(píng)估某新建商品房的價(jià)值，測(cè)算出的建筑物重置單價(jià)為3200元/m2，土地重新取得單價(jià)為2100元/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價(jià)為（）元/m2。A、

3700B、

4040C、

4250D、

5300正確答案：

C

參考解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)＝2100/2＝1050（元/m2），單價(jià)＝3200＋1050＝4250（元/m2）。50、單選題中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師》規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)()年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。A、

1B、

2C、

3D、

4正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師》規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。51、單選題當(dāng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，提高其在建設(shè)總量中的比重，則會(huì)導(dǎo)致商品住房的價(jià)格()。A、

上升B、

下降C、

平穩(wěn)D、

無(wú)影響正確答案：

B

參考解析：本題考查的是有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲。參見教材P142。@##52、單選題報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是()。A、

報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率B、

風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高C、

當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D、

當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率正確答案：

D

參考解析：本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率是投資回報(bào)與所投入資金的關(guān)系，選項(xiàng)A說成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。選項(xiàng)B，能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，選項(xiàng)C，土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率可以低一些。53、單選題房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在()的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說都是公平合理的價(jià)值。A、

委托人B、

估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C、

管理部門D、

中立正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):獨(dú)立客觀公正原則。房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。54、單選題下列選項(xiàng)中，最適合采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是()。A、

商鋪B、

商品住宅C、

在建工程D、

酒店正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):成本法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)A、B適合比較法，或者收益法；選項(xiàng)D適合收益法。55、單選題下列選項(xiàng)中，不能作為判定權(quán)利類型及歸屬的依據(jù)的是()。A、

不動(dòng)產(chǎn)登記薄B、

權(quán)屬證書C、

有關(guān)合同（如租賃合同）D、

規(guī)劃條件正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):合法原則。依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記薄、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。56、單選題某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為()萬(wàn)元，最高為()萬(wàn)元。A、

30，60B、

30，80C、

60，100D、

80，100正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低＝1000元／畝×100畝×6＝60（萬(wàn)元）。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高＝1000元／畝×100畝×10＝100（萬(wàn)元）。57、單選題()原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。A、

估價(jià)對(duì)象B、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)C、

估價(jià)程序D、

估價(jià)原則正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。58、單選題王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元／m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3％繳納契稅，則王某的土地成本為()萬(wàn)元。A、

2000B、

5820C、

6000D、

6180正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):土地成本。土地成本為：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（萬(wàn)元）。59、單選題下列估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來(lái)狀況的是()。A、

因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)B、

因保險(xiǎn)理賠的需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C、

因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)D、

因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰?，?duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)A，價(jià)值時(shí)點(diǎn)還是原來(lái)的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的時(shí)間（在過去）；選項(xiàng)B，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在，而估價(jià)對(duì)象是過去和現(xiàn)在的價(jià)值差；選項(xiàng)C，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象都是現(xiàn)在。60、單選題下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不屬于建設(shè)成本的是()。A、

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B、

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C、

開發(fā)期間稅費(fèi)D、

臨時(shí)安置費(fèi)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):建設(shè)成本。建設(shè)成本包括前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)。選項(xiàng)D屬于土地成本。61、單選題()要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。A、

差異原則B、

類似原則C、

替代原則D、

可比原則正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):替代原則。替代原則要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。62、單選題某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元／㎡，正常開發(fā)成本為1500元／㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費(fèi)用為100元／㎡，銷售稅費(fèi)為300元/㎡，直接成本利潤(rùn)率為6％，則開發(fā)后地價(jià)為()元／㎡。A、

1840B、

3300C、

3000D、

2840正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。開發(fā)完成后的地價(jià)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)＝（1000＋1500）×（1＋6％＋5%＋5%）＋100＋300＝3300（元／㎡）。63、單選題相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽制、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有()。A、

異質(zhì)性B、

排他性C、

替代性D、

互補(bǔ)性正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):替代原則。相似房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣，使它們的價(jià)格相互接近。64、單選題重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常()重建成本。A、

低于B、

等于C、

高于D、

高于或等于正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置成本通常低于重建成本。65、單選題比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以()為基礎(chǔ)的。A、

收益遞增遞減原理B、

均衡原理C、

適合原理D、

替代原理正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):替代原則。整個(gè)比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)等，也都是遵循替代原理來(lái)求取的。66、單選題因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等原因?qū)е陆ㄖ锫湮殛惻f，而引起的建筑物價(jià)值減損，屬于()。A、

自然折舊B、

物質(zhì)折舊C、

功能折舊D、

經(jīng)濟(jì)折舊正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無(wú)形耗損，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損。67、單選題某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。A、

維持現(xiàn)狀B、

裝修改造C、

拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D、

新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。（1）裝修改造后的價(jià)值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；排除A；（2）拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），說明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C；（3）將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。68、單選題由于住宅內(nèi)沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)狻㈦娫捑€路、有線電視等原因，導(dǎo)致住宅在出租時(shí)，租金低于市場(chǎng)租金，此情況屬于()。A、

功能缺乏折舊B、

功能落后折舊C、

功能過剩折舊D、

外部折舊正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):建筑物折舊的含義和原因。功能缺乏折舊：是因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏造成的建筑物價(jià)值減損。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣（北方地區(qū)）、燃?xì)?、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。69、單選題一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，取決于()。A、

估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷B、

估價(jià)機(jī)構(gòu)的定位C、

估價(jià)報(bào)告使用者的預(yù)期D、

估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)目的。估價(jià)目的是指估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要。70、單選題下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是()。A、

寫字樓層高偏低B、

廠房受酸雨腐蝕C、

住宅庫(kù)存量過大D、

在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無(wú)形損耗，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。71、單選題以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是()。A、

最佳使用原理B、

適合原理C、

均衡原理D、

收益遞減原理正確答案：

B

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。72、單選題下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是()。A、

了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價(jià)值B、

了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C、

了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額D、

了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)稅收的需要。前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。房產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅的依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)值，或是租金水平，都是需要房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的。本題的綜合性較強(qiáng)。73、單選題某宗房地產(chǎn)通過計(jì)算：新用途的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以()為前提進(jìn)行估價(jià)。A、

維持現(xiàn)狀B、

裝飾裝修改造C、

改變用途D、

重新利用正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。認(rèn)為現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)。74、單選題某經(jīng)過年數(shù)為25年的零售中心，其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好，那么該建筑物的有效年齡()。A、

等于25年B、

小于25年C、

大于25年D、

可能等于也可能大于25年正確答案：

B

參考解析：該零售中心經(jīng)過了年數(shù)為25年的正常使用，但其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好。這說明該建筑物的物理結(jié)構(gòu)并未受到影響，但其外表和內(nèi)部裝飾可能得到了更新或提升。因此，其有效年齡可能大于或等于其年數(shù)，答案為D。75、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則，描述錯(cuò)誤的是()。A、

抵押價(jià)值評(píng)估要遵循謹(jǐn)慎原則B、

抵押價(jià)值評(píng)估要遵循合法原則C、

嚴(yán)格來(lái)說，投資價(jià)值評(píng)估不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則D、

投資價(jià)值評(píng)估不可增加主要原則之外的其他適用的估價(jià)原則正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)原則的主要原則。投資價(jià)值的評(píng)估，可以增加主要原則（獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則、謹(jǐn)慎原則）之外的其他適用的估價(jià)原則。76、單選題建筑物的年齡有實(shí)際年齡和有效年數(shù)，它們之間的關(guān)系為()。A、

有效年齡等于實(shí)際年齡B、

有效年齡短于實(shí)際年齡C、

有效年齡長(zhǎng)于實(shí)際年齡D、

有效年齡可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際年齡正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):年限法。建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實(shí)際年齡。77、單選題關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是()。A、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去.現(xiàn)在或?qū)?lái)B、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的C、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致D、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致正確答案：

C

參考解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。78、單選題某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。A、

29B、

39C、

40D、

45正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39（年）。79、單選題某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按()進(jìn)行估價(jià)。A、

超市用途B、

社會(huì)平均收益C、

地價(jià)加房?jī)r(jià)D、

服裝店用途正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，該房地產(chǎn)最好的用途即服裝店用途。80、單選題某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為()。A、

78.40%B、

82.00%C、

82.70%D、

85.60%正確答案：

B

參考解析：建筑物當(dāng)前的成新率可以通過以下公式計(jì)算：成新率=建筑面積×單位建筑面積的重置成本×(1-年折舊率)×(1-殘值率)/建筑面積將數(shù)值帶入公式，可得該建筑物當(dāng)前的成新率為：$82.00\%=120\times3200\times(1-2\%\times(1-4\%)/9$因此，答案為B。81、單選題某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為8000元/平方米，土地市場(chǎng)單價(jià)為5000元/平方米，用成本測(cè)算的建筑物重建價(jià)格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為()。A、

5000B、

4800C、

5500D、

4380正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。（8000×5000-5000×3000）/5000=5000（元/平方米）。82、單選題在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，后于2011年8月31日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年（自2011年8月31日起計(jì)），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對(duì)建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償。2012年8月31日對(duì)該辦公樓進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)測(cè)算，該辦公樓的土地重新取得價(jià)格為3000萬(wàn)元，建筑物重置成本為4500萬(wàn)元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評(píng)估價(jià)值為()萬(wàn)元。A、

5850B、

6125C、

6510D、

6675正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)提取法。舊的房地價(jià)格＝土地重新購(gòu)建成本＋建筑物重新購(gòu)建成本－建筑物折舊＝3000＋4500×（1－11/60）＝6675（萬(wàn)元）。土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期。但是因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對(duì)建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償，計(jì)算折舊期限的時(shí)候，按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命算。83、單選題<p>某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為800萬(wàn)元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元。如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為2160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。</p>A、

維持現(xiàn)狀B、

改變用途C、

重新裝修D(zhuǎn)、

重新開發(fā)正確答案：

B

84、單選題下列關(guān)于建筑物折舊的說法中，錯(cuò)誤的是()。A、

可修復(fù)的項(xiàng)目的物質(zhì)折舊，將修復(fù)成本作為折舊額B、

短壽命項(xiàng)目，按照建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額C、

功能折舊存在不可修復(fù)的狀況D、

功能過剩的折舊一般都是不可修復(fù)的正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):分解法。短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新購(gòu)建成本、年齡、壽命或剩余壽命，采用年限法計(jì)算折舊。85、單選題下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖?)。A、

兩者區(qū)位相近B、

兩者用途相近C、

兩者權(quán)利性質(zhì)相同D、

兩者檔次相當(dāng)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。86、單選題某建筑物的建筑面積為500m2，重置價(jià)格為3600元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為()萬(wàn)元。A、

75.6B、

77.6C、

80.6D、

87.6正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):分解法。門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2（萬(wàn)元）；裝飾裝修的折舊額＝600×500×3/5＝18（萬(wàn)元）；設(shè)備的折舊額＝60×1/15×10＝40（萬(wàn)元）；長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（萬(wàn)元）；該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（萬(wàn)元）。87、單選題估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1500m2，現(xiàn)為空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為()。A、

建筑面積1500m2，一年前出售，售價(jià)為2000元/m2，位于同一工業(yè)區(qū)B、

建筑面積10000m2，近期租出，年租200萬(wàn)，位于同一工業(yè)區(qū)C、

建筑面積500m2，近期租出，年租10萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)D、

建筑面積2000m2，近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。主要從以下四個(gè)方面考慮：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)，根據(jù)0.5≤可比實(shí)例/估價(jià)對(duì)象規(guī)模≤2，可得出750≤估價(jià)對(duì)象規(guī)模≤3000，排除選項(xiàng)BC；（2）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的，排除選項(xiàng)A；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，排除選項(xiàng)A；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。88、單選題某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為()萬(wàn)元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A、

11.80B、

16.07C、

23.57D、

31.07正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):分解法。無(wú)效成本＝1500×（4.1－3.6）/0.1×10＝7.5（萬(wàn)元），收益損失的現(xiàn)值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57（萬(wàn)元），功能過剩折舊＝31.07萬(wàn)元。89、單選題下列選項(xiàng)中，不屬于建立比較基礎(chǔ)應(yīng)進(jìn)行的工作是()。A、

統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍B、

統(tǒng)一付款方式C、

統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)D、

統(tǒng)一成交日期正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一融資條件；統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。選項(xiàng)D，屬于市場(chǎng)況調(diào)整。90、單選題估價(jià)上的折舊注重的是()。A、

原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B、

資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損C、

重置價(jià)值的攤銷與回收D、

原始取得價(jià)值的攤銷與回收正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。91、單選題關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是()。A、

確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后B、

得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后C、

確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行D、

確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，評(píng)估價(jià)值在后。92、單選題某國(guó)有建設(shè)用地上建造的商場(chǎng)，出讓年限為40年，土地使用權(quán)屆滿時(shí)，土地及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。建設(shè)期3年，商場(chǎng)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年。用成本法估算該商場(chǎng)價(jià)值時(shí)，計(jì)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)該選取的總折舊年限為()年。A、

37B、

40C、

57D、

60正確答案：

A