小區(qū)物業(yè)公司設(shè)備操作規(guī)程

小區(qū)物業(yè)公司設(shè)備操作規(guī)程

1變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了定期對AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目變配電設(shè)備

（設(shè)施）進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)排除變配電設(shè)備故障的工作規(guī)程和管理辦法,

確保變配電設(shè)備（設(shè)施）安仝運(yùn)行、正常供電。

1.2適用范圍

適用于各管理處低壓配電設(shè)備、附屬設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。

2職責(zé)

2.1機(jī)電人員負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)。

2.2工程經(jīng)理負(fù)責(zé)對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督及外委維修的聯(lián)系工作。

3工作程序和管理辦法

3.1制訂變配電設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃

a.工程經(jīng)理應(yīng)根據(jù)設(shè)備的使用年限和運(yùn)行狀況，于每年12月制定下一年度

的《設(shè)

備設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃表》，并報(bào)管理處主任和公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批。大

中修計(jì)劃，還必須報(bào)業(yè)主委員會審定。

b.維修保養(yǎng)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括?：維修保養(yǎng)項(xiàng)目、使用材料及主要零部件、計(jì)

劃時(shí)間、責(zé)任人或供方、預(yù)計(jì)費(fèi)等。

4口常維修

4.1R常維護(hù)保養(yǎng)由工程部經(jīng)理安排機(jī)電人員負(fù)責(zé)。

4.2日常維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)遵守安全操作規(guī)程，并且不能影響正常的供電。

a.低壓配電系統(tǒng)檢查俁養(yǎng)內(nèi)容：

序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)項(xiàng)目周期

1配電屏清潔一周

2電器儀表外表清潔，顯示正常，固定可靠一周

3繼電器、交流接觸器外表清潔，觸點(diǎn)完好，無過熱現(xiàn)象，無噪音月

4控制回路壓接良好，標(biāo)號清晰，絕緣無變色、老化月

5指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)外表清潔，標(biāo)志清晰，固定可靠，轉(zhuǎn)動靈活一周

6絕緣設(shè)備在指定位置放好，完好無損月

7電容無功補(bǔ)償功率因數(shù)達(dá)0.9以.匕電容接觸器完好月

8母排線壓接良好、色標(biāo)清晰，絕緣良好年

9配電扉對地測試接地良好年

臨時(shí)故障的排除和維修

1機(jī)電人員發(fā)現(xiàn)變配電設(shè)備、設(shè)施發(fā)生故障，必須及時(shí)排除故隙，并將故障情

況記錄在《配電室運(yùn)行記錄表》上。

2機(jī)電人員無法排除的故障，報(bào)告給項(xiàng)目經(jīng)理和工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理接到

報(bào)告后，立即組織機(jī)電技術(shù)人員到現(xiàn)場，分析故障原因,然后決定故障排除和

維修方案。

3故障排除和維修不需要停電的，必須按帶電作業(yè)操作規(guī)程進(jìn)行。

4故障排除和維修需停電的，工程部經(jīng)理必須通知管理項(xiàng)目客服部通知所有

用戶，告知停電原因和預(yù)計(jì)停電的時(shí)間，并向用戶表示歉意。有備用電源

的，要通知發(fā)電設(shè)備的操作上，作好發(fā)電準(zhǔn)備，保證應(yīng)急設(shè)備的用電。

5停電維修時(shí)必須在拉閘的開關(guān)柜上掛上“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)識。

6故障排除和維修應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)完成，一般故障排除不超過一個(gè)小時(shí)，超過

個(gè)小時(shí)的，應(yīng)采取臨時(shí)措施向用戶供電,無法采取措施的必須向用戶解釋和

道歉。

7故障排除和維修后，應(yīng)填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》并將更換的零部件記錄

于《設(shè)備臺帳》。

6配電設(shè)備、設(shè)施的大中修

6.1配電設(shè)備、設(shè)施的大中修必須嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。

6.2寫字樓、大廈的大中修時(shí)間應(yīng)安排在用戶休假的時(shí)間進(jìn)行；住宅小區(qū)、住

宅樓宇的大中修應(yīng)避開住戶的節(jié)假時(shí)間，并且采取分段分項(xiàng)施工的辦法，做

到不影響住戶的正常生活。大、中修之前必須告知所有用戶，請用戶做好

停電期間的各種準(zhǔn)備。

6.3大、中修施工之前必須做好充分準(zhǔn)備，包括施工的計(jì)劃、步驟、材料、

零配件、責(zé)任人、應(yīng)急措施等，由工程部經(jīng)理和管理項(xiàng)目經(jīng)理審核報(bào)公司

審批。

6.4大、中修施工結(jié)束，必須對大、中修的設(shè)備或項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)檢測和試運(yùn)

行，發(fā)現(xiàn)不合格的要立即進(jìn)行整改，直至合格。

6.5大、中修要填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》，并將大中修項(xiàng)目記錄于《設(shè)備

臺帳》。

7高壓配電柜的檢查保養(yǎng)

7.1高壓配電柜的檢查保養(yǎng)表

序號項(xiàng)目內(nèi)容周期

01操作機(jī)構(gòu)靈活季度

02隔離開關(guān)觸頭正常、開合正常季度

03高壓油開關(guān)油位正常季度

04母線排壓接良好，色標(biāo)清晰，絕緣良好半年

()5配電屏對地測試接地良好半年

8變壓器的檢查保養(yǎng)

8.1變壓器的檢查保養(yǎng)表

序號項(xiàng)目內(nèi)容周期

01外觀掃塵、色標(biāo)清晰，整體完好無損半年

高壓側(cè)對低壓側(cè)，高壓似］對地，低壓側(cè)對

02絕緣電阻值半年

地，絕緣良好

03零地接線端子壓接良好，牢固可靠半年

04母線排壓接良好，牢固可靠半年

05絕緣子抹塵，整體完好無損半年

06干燥劑硅膠干燥劑色淺、半透明半年

9電房附屬設(shè)施的檢查保養(yǎng)

1電房附屬設(shè)施的檢查保養(yǎng)表

序號項(xiàng)目內(nèi)容周期

01門窗及防小動物設(shè)施門窗開啟靈活，無＞10mm縫隙，通風(fēng)周

網(wǎng)無＞10mni小孔、無嚴(yán)重銹蝕

02通風(fēng)照明設(shè)施無故障、保證通風(fēng)照明周

03絕緣工具正常有效月

04滅火器正常有效月

2給排水維修操作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確了定期對AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目內(nèi)區(qū)域內(nèi)，給排

水設(shè)備及管網(wǎng)的維護(hù)保養(yǎng)、維修工作范圍與維護(hù)方法，保證管理區(qū)域內(nèi)給

排水設(shè)備正常使用與人身安全，使給排水維護(hù)、維修工作正?；⒁?guī)范化、

科學(xué)化。

1.2適用范圍

公司接管的管理區(qū)域內(nèi)從給水總水表后的給水系統(tǒng)及其供水設(shè)備、市政排

水總出水口前的排水系統(tǒng)及其設(shè)備的維修。

2工作職責(zé)

2.1嚴(yán)格按照國家有關(guān)的給排水安裝工作規(guī)程進(jìn)行作業(yè)。

2.2在進(jìn)行維修時(shí)維修人員做好相應(yīng)的安全防護(hù)措施。

2.3維修時(shí)應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修主管應(yīng)在分配工作

的同時(shí)向維修人員說明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)

行情況。

2.4當(dāng)需停水時(shí)及時(shí)通知業(yè)主。

2.5當(dāng)須開挖地面進(jìn)行維修時(shí)，應(yīng)盡量減少對用戶、行人的影響，并在施工現(xiàn)

場周圍設(shè)置“正在施工”的告示牌，如開挖較深時(shí)則必須設(shè)置安全防護(hù)擋

板。

3住戶報(bào)修處理工作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目內(nèi)區(qū)域內(nèi)，對住戶

報(bào)修的處理工作規(guī)程，確保及時(shí)處理住戶的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，為

住戶提供滿意的服務(wù)。

1.2適用范圍

適用于AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目內(nèi)區(qū)域內(nèi)向業(yè)主/用戶承諾的維修服務(wù)

項(xiàng)目。

2耿貴

2.1客戶服務(wù)人員負(fù)責(zé)記錄業(yè)主/用戶的報(bào)修內(nèi)容，并傳達(dá)給工程領(lǐng)班/工程人

員。

2.2工程領(lǐng)班/客服主管安排工程人員具體落實(shí)維修膿務(wù)，并負(fù)責(zé)檢查維修質(zhì)量

和回訪業(yè)主/用戶對維修的意見。

2.3工程人員具體負(fù)責(zé)業(yè)主/用戶的報(bào)修項(xiàng)目。

3工作程序和管理辦法

3.1報(bào)修處理服務(wù)流程圖

3.2客戶服務(wù)人員接到業(yè)主/用戶報(bào)修要求時(shí)，應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確清楚地記錄在《來

電、來訪及投訴登記表》上，記錄內(nèi)容包括報(bào)修內(nèi)容、住戶地址、預(yù)約維

修時(shí)間、聯(lián)系人、聯(lián)系電話。然后填入《維修單》并及時(shí)送達(dá)工程領(lǐng)班/

工程人員手中。

3.3工程領(lǐng)班/工程人員接到《維修單》的通知后，根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和預(yù)約維修的

時(shí)間安排具體維修任務(wù)。

3.4現(xiàn)場維修

a.維修人員接到《維修單》后，如果是用戶要求立即維修的必須帶好維修工

具，在15分鐘之內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場；如果是預(yù)約時(shí)間的，必須帶好工具按約

定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)到達(dá)維修現(xiàn)場。

b.維修人員到達(dá)維修現(xiàn)場首先對用戶的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行檢查，然后判斷是否可

以立即進(jìn)行維修或者需要報(bào)告工程領(lǐng)班進(jìn)行技術(shù)分析和評審。能立即維修

的必須立即

修：需報(bào)告T程領(lǐng)班進(jìn)行技術(shù)分析和評審的必須向用戶說明原因，但評審

至返回維修現(xiàn)場進(jìn)行維修的時(shí)間不能超過1小時(shí)。

c.如果維修的零件、材料是用戶提供的，維修人員必須按規(guī)定對產(chǎn)品的數(shù)量、

外觀、質(zhì)量等方面檢查，并與業(yè)主/用戶當(dāng)面確認(rèn)，記錄于《維修單》上，

包括產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號等。

d.如果是由工程人員提供的維修零件、材料，也必須將使用的產(chǎn)品的名稱、

規(guī)格、型號、數(shù)量、單價(jià)填入《維修單》，并請業(yè)主/用戶當(dāng)面驗(yàn)證。

e.維修人員在維修現(xiàn)場要注意保持現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)生，在現(xiàn)場不許抽煙；維修

結(jié)束后必須清理維修現(xiàn)場，恢復(fù)原貌。

f.維修完成后，維修人員應(yīng)請用戶試用或檢查合格后，記錄在《維修單》上，

并請用戶簽字確認(rèn)；對屬于有償服務(wù)的維修項(xiàng)目，維修人員應(yīng)按照《有償

服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在《維修單》上填寫應(yīng)收費(fèi)用金額一并請用戶簽字確

認(rèn)。

4維修人員完成維修后，將用戶簽字確認(rèn)的［維修單］交還客戶服務(wù)人員。如

果是屬于有償服務(wù)的由客戶服務(wù)人員轉(zhuǎn)交收費(fèi)員進(jìn)行收費(fèi)結(jié)算。

5客戶服務(wù)主管對工程人員完成的報(bào)修項(xiàng)目要定期到用戶住地進(jìn)行檢查和回

訪，并將回訪情況記錄于《來電、來訪及投訴登記表》。對于檢查和回訪中

發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)要進(jìn)行糾正，并形成《糾正/預(yù)防措施要求表》。

4工程維修操作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目內(nèi)區(qū)域內(nèi)，對住戶

報(bào)修或工程維修的維修工作規(guī)程，規(guī)范維修服務(wù)工作，為住戶提供滿意的

服務(wù)。

1.2適用范圍

適用于AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目內(nèi)區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)項(xiàng)目，包括水電

系統(tǒng)日常維修維護(hù)及住戶有償服務(wù)維修。

2工作流程

2.1接到工程報(bào)修的維修指令后，維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好所需維修工具

和維修

材料后，并持《維修單》趕到維修地點(diǎn)。

2.2做好維修安全防范措施，如安全護(hù)欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

2.3做好公共場地的保護(hù)措施，將維修工具或維修材料放在IH報(bào)紙或抹布上,

避免對公共場地造成損壞。

2.4維修工具及材料須安放在不影響住戶使用的位置，如有住戶出入必須主動

禮讓。

2.5維修結(jié)束后，立即清理維修現(xiàn)場，及時(shí)撤掉告示牌。

3室內(nèi)有償維修程序：

3.1記清維修用戶的房號或單元，到達(dá)維修地點(diǎn)并核對無誤后用食（中）指關(guān)

節(jié)輕聲扣門。

3.2用戶詢問時(shí)，主動向用戶問好，自報(bào)部門，說明維修內(nèi)容。

3.3進(jìn)入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套，進(jìn)入用戶房間后，首先做好維修現(xiàn)場的保

護(hù)措施。

3.4如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時(shí)，同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

3.5如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時(shí)，必須事前做好防護(hù)措施，盡量減少污

染，同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

3.6維修時(shí)應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜，嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨意動顧客

的物品

不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。

3.7維修完成后，立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進(jìn)行驗(yàn)收。

3.8用戶驗(yàn)收合格后，請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認(rèn)。

3.9用戶簽名確認(rèn)后，向用戶表示謝意,與用戶道別，并輕輕退出房門，輕聲關(guān)

閉房間。

3.10維修結(jié)束后，維修人員必須將《維修單》妥善保存。

5變配電房設(shè)備巡檢規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了AA物業(yè)管理公司定期對各管理項(xiàng)目變配電設(shè)備

（設(shè)施）進(jìn)行日常巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)排除變配電設(shè)備故障的工作規(guī)程和管理

辦法，確保變配電設(shè)備（設(shè)施）安全運(yùn)行、正常供電。

1.2適用范圍

適用于各管理中心低壓配電設(shè)備、附屬設(shè)備設(shè)施的日常巡查工作。

2日常巡檢內(nèi)容

2.1高壓系統(tǒng)

a.觀察雙回路高壓進(jìn)線電壓是否正常，如偏差超過允許范圍，要及時(shí)報(bào)告上

級部門及供電局用電監(jiān)察。

b.觀察高壓進(jìn)線電流、指示燈、聲音是否正常，如發(fā)現(xiàn)比正常值偏大或有異

常現(xiàn)象，要快速查明原因，及時(shí)報(bào)告上級部門及電器修理廠（委托維護(hù)單

位）

c.觀察直流屏電池電壓、浮充電流是否正常，檢查電池水是否在指定位置以

內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)電池水不夠，要及時(shí)補(bǔ)足。

d.巡視環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。

3變壓器系統(tǒng)

3.1巡視變壓器運(yùn)行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發(fā)現(xiàn)與平時(shí)

運(yùn)行溫度、電流有異，要及時(shí)了解，分析原因，作出正確應(yīng)急處理，并上

報(bào)上級部門，及通知委托維護(hù)單位來修理。

3.2檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施完整、環(huán)境整潔。

4低壓配電系統(tǒng)

4.1巡視各變電柜、饋電柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、

工作電流、功率因數(shù)、指示燈是否正常，有無噪聲，并做好記錄。

4.2檢查并清潔各電柜表面積塵。

4.3檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。

4.4檢查配電房的消防設(shè)施完好情況。

5燃油系統(tǒng)

1每周巡杏一次燃油系統(tǒng)，記錄儲油罐及各日用油箱油位。

2總控制柜及現(xiàn)場控制柜的控制狀態(tài)，各電氣開關(guān)及指示燈是否正常。其中第

一、二項(xiàng)每二小時(shí)巡查一次，第三項(xiàng)每4小時(shí)巡查一次,將結(jié)果填寫在《配

電房運(yùn)行記錄表》上。

6發(fā)電機(jī)房管理規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確rAA物業(yè)管理公司定期對各管理項(xiàng)目備用電源的管理

工作規(guī)程，保證發(fā)電機(jī)在市電網(wǎng)停電時(shí)能自動起動和良好運(yùn)行。

1.2適用范圍

各管理區(qū)域內(nèi)發(fā)電機(jī)房的管理。

2管理工作規(guī)程

2.1發(fā)電機(jī)房門平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，

非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。

2.2配電房值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)

作經(jīng)常性的巡視檢查。

2.3平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中

的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量，蓄電池電壓是

否正常。

2.4發(fā)電機(jī)半月空載運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不大于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置

于自動起動狀態(tài)。

2.5發(fā)電機(jī)一旦起動運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀查，啟動送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)

電機(jī)各儀表指示是否正常。

2.6嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。

2.7定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處

理。

2.8加強(qiáng)防火各消防管理意識，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備

7發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作'業(yè)指導(dǎo)書明確了AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目發(fā)電機(jī)組操作工作規(guī)程

保證發(fā)電機(jī)操作的安全性和正確性，保障設(shè)備完好。

1.2適用范圍

管理區(qū)域內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)組的操作，根據(jù)發(fā)電機(jī)的實(shí)際情況編制詳細(xì)的操作規(guī)

程。

2操作規(guī)程

2.1開機(jī)前的檢查工作：

2.2檢查水箱是否滿水；

2.3檢查機(jī)油是否在規(guī)定的油面位置；

2.4檢查柴油箱是否有充足柴油，供油伐門是否已打開，并確認(rèn)管道內(nèi)無空氣;

2.5檢查柴油機(jī)各部分是否正常，機(jī)械上有無妨礙運(yùn)轉(zhuǎn)雜物；

2.6檢查電起動系統(tǒng)電路接線是否正常、牢固，蓄電池液面高度是否正常，是

否己充足電；

2.7檢查高壓電房高壓開關(guān)是否在分閘位置，低壓電房市電進(jìn)線開關(guān)是否在分

閘位置

2.8低壓電房發(fā)電機(jī)進(jìn)線開關(guān)以及由發(fā)電機(jī)供電的所有分路負(fù)荷是否都在分

閘位置；

2.9檢查柴油發(fā)電機(jī)各儀表初始值是否正常，鎖匙開關(guān)轉(zhuǎn)回至“運(yùn)行”位置。

3開機(jī)步驟及運(yùn)行：

3.1打開送風(fēng)機(jī)；

3.2順時(shí)針旋動鎖匙開關(guān)至“起動”位置，同時(shí)按綠色起動按鈕，柴油機(jī)立即

起動，三秒鐘后停上按綠色起動按鈕，將鎖匙開關(guān)轉(zhuǎn)回至“運(yùn)行”位置，

機(jī)組即起動完成進(jìn)入運(yùn)行狀態(tài)；

3.3機(jī)組起動后應(yīng)即檢查柴油機(jī)各儀表指示是否正常，機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)聲音、振動等

情況是否正常；

3.4機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)一切正常后即可合上發(fā)電機(jī)開關(guān)并進(jìn)行帶負(fù)荷操作，首先合上發(fā)

電機(jī)進(jìn)線開關(guān)，然后再合上各分路負(fù)荷開關(guān)。

3.5發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷后應(yīng)立即檢查機(jī)給運(yùn)行情況，并檢查各配電屏開關(guān)、儀表、

信號燈、電纜、接頭等是否正常，并在運(yùn)行中不斷進(jìn)行監(jiān)視；

3.6為了柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行，柴油機(jī)機(jī)油壓力應(yīng)保持在2.5kg/cm2,冷卻水

出水溫度不得富于950C,發(fā)電機(jī)負(fù)荷電流應(yīng)控制在1000A范圍內(nèi)運(yùn)行；

3.7每隔半小時(shí)記錄一次電機(jī)的電流、電壓、頻率以及柴油機(jī)的機(jī)油壓力和冷

卻水出水溫度值。

4停機(jī)步驟：

4.1當(dāng)市電來電柴油發(fā)電機(jī)停車前，應(yīng)首先通知各大型用電設(shè)備暫時(shí)停止工作,

然后才進(jìn)行機(jī)組的卸載拉閘操作，首先應(yīng)逐個(gè)切開發(fā)電機(jī)供電的各路負(fù)荷

開關(guān),然后再切開低壓房發(fā)電機(jī)進(jìn)線開關(guān)和發(fā)電機(jī)開關(guān)，不允許切開發(fā)電

機(jī)開關(guān)或發(fā)電機(jī)進(jìn)線開關(guān)后切開各分路開關(guān),防上柴油發(fā)電機(jī)突然甩負(fù)荷

可能造成超速和飛車事故

5進(jìn)行恢復(fù)市電供電的操作；

1將柴油機(jī)的鑰匙開關(guān)逆時(shí)針旋向停車位置，柴油機(jī)即停車；

2檢查和清潔柴油發(fā)電機(jī)組，補(bǔ)油、補(bǔ)水，檢查機(jī)油情況。

6注意事項(xiàng)

6.1柴油發(fā)電機(jī)組空載運(yùn)行不能超過15分鐘；

6.2市網(wǎng)停電，發(fā)電機(jī)投入使用停機(jī)后，要對發(fā)電機(jī)的水位、機(jī)油位、柴油

位、蓄電池電壓、蓄電池液位等進(jìn)行一次檢查，保證正常狀態(tài)。

6.3如運(yùn)行在半小時(shí)內(nèi)不需要檢查，運(yùn)行在半小時(shí)以上必須進(jìn)行全面檢杳。

每次投入運(yùn)行均要做好運(yùn)行記錄。

7緊急狀況停機(jī)

7.1如發(fā)電機(jī)緊急情況，而發(fā)電機(jī)的自身保護(hù)系統(tǒng)拒動時(shí)，應(yīng)緊急停機(jī)，將柴

油發(fā)電機(jī)組鎖匙開關(guān)逆時(shí)針轉(zhuǎn)到“關(guān)斷”位置。

8發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程

1月的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確了AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目保障柴油發(fā)電機(jī)組的維

護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程，通過維護(hù)保養(yǎng)保持柴油發(fā)電機(jī)組性能完好及安全運(yùn)作，

確保在市電停電時(shí)能及時(shí)投入使用，保障正常供電。

1.2適用范圍

各管理項(xiàng)目柴油發(fā)電機(jī)組的維護(hù)。

2維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容

2.1柴油發(fā)電機(jī)組常規(guī)性保養(yǎng)

a.每天檢查水位、油位一次；

b.每天清理一次機(jī)組外表面及機(jī)房環(huán)境。

2.2柴油發(fā)電機(jī)組月度保養(yǎng)：

a.清理機(jī)組外表面；

b.檢查調(diào)速制桿是否靈活、潤滑各聯(lián)接點(diǎn)；

c.更換冷卻水，更換前后測量PH值（正常值為7.5-9）,并做好測量記錄,

必要時(shí)d.檢查風(fēng)扇皮帶及充電機(jī)皮帶的張緊度，必要時(shí)調(diào)整；

e.配合電工作應(yīng)急發(fā)電試驗(yàn)，檢查柴油機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)各儀表讀數(shù)及溫度、響度是

否正常，并做好運(yùn)行記錄。

3柴油發(fā)電機(jī)組季度保養(yǎng)：

3.1檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時(shí)清潔空氣濾清器；

3.2放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器；

3.3必要注意潤滑風(fēng)扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承；

3.4檢查超速機(jī)械保護(hù)裝置潤滑油位，不足時(shí)加油：

3.5檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。

4柴油發(fā)電機(jī)組年度保養(yǎng)：

4.1配合電工進(jìn)行并聯(lián)帶負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查運(yùn)轉(zhuǎn)情況；

4.2配合電工模擬試驗(yàn)與安全保護(hù)裝置的性能；

4.3測檢軸線、開檔，并做好記錄；

4.4拆檢查蓋觀察檢查軸及缸筒情況；

4.5投藥清洗冷卻系統(tǒng)（通知水處理工配合進(jìn)行）；

4.7檢查機(jī)油質(zhì)量，必須時(shí)更換機(jī)油；

4.8清洗第二級柴油過濾器；

4.9清洗機(jī)油過濾器；

5每運(yùn)轉(zhuǎn)500小時(shí)后增加如下項(xiàng)目：

1更換第二級柴油過濾器濾芯；

2更換機(jī)油；

3檢查氣缸頭螺栓、連桿螺栓的緊度；

4檢查校正氣門間隙，噴油定時(shí)并做好記錄；

5噴油器試壓、調(diào)校。

9停水處理操作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確了AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目對停水事故處理的操作

程序，保障市政停水時(shí)小區(qū)管理工作的正常運(yùn)行。

1.2適用范圍

各管理項(xiàng)目區(qū)域。

2停水處理操作內(nèi)容

2.1計(jì)劃停水處理程序

a.不影響其它住戶的戶內(nèi)停水，住戶可自行停水。需管理項(xiàng)目客戶部協(xié)助的，

應(yīng)填寫《停水申請單》，管理項(xiàng)目客戶部應(yīng)予以協(xié)助。

b.影響其它住戶的停水，由申請人向管理項(xiàng)目客戶部提出申請（填寫《停水

申請單》），管理項(xiàng)目客戶部將停水安排在一個(gè)合適的時(shí)間，應(yīng)出示停水公

告，并將情況報(bào)告公司主管領(lǐng)導(dǎo)和公司工程部，涉及到由自來水公司審批

的，應(yīng)告知業(yè)主依程序申請，批準(zhǔn)后方可施工。

c.因保養(yǎng)、維修等的計(jì)劃停水，由管理管理項(xiàng)FI客戶部負(fù)責(zé)安排停水時(shí)間，

停水方

案報(bào)公司工程部同意后，通知到有關(guān)住戶，并報(bào)告公司主管領(lǐng)導(dǎo)。

2.2市政停水、水塔清洗、網(wǎng)內(nèi)管道維修等計(jì)劃停水通知應(yīng)提前24小時(shí)發(fā)布。

3意外停水處理程序

3.1發(fā)生意外停水時(shí)，管理項(xiàng)目客戶部應(yīng)在15分鐘內(nèi)確定是網(wǎng)內(nèi)（管理范圍

內(nèi)）停

水，還是網(wǎng)外（市網(wǎng)）停水，并即報(bào)告公司主管領(lǐng)導(dǎo)和公司工程部。

3.2發(fā)生意外停水時(shí)，應(yīng)及時(shí)書面或其他方式通知停水樓棟用戶貯備用水，必

要時(shí)

應(yīng)在事故發(fā)生后盡快向住戶進(jìn)行電話解釋，并說明停水原因及預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)

間。

3.3維修水電工負(fù)責(zé)處理網(wǎng)內(nèi)意外停水的處理，盡快恢復(fù)供水。

3.4維修水電工負(fù)責(zé)了解意外停水的原因，并及時(shí)向管理處領(lǐng)導(dǎo)、公司主管

領(lǐng)導(dǎo)和公司工程部匯報(bào)。

意外停水及處理情況應(yīng)在水電運(yùn)行記錄中予以登記。

停電處理操作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確了AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目規(guī)范對停電事故處理的

操作規(guī)程，保障小區(qū)停電時(shí)小區(qū)的正常管理。

1.2適用范圍

各管理項(xiàng)目區(qū)域。

2停電處理操作規(guī)程內(nèi)容

2.1計(jì)劃停電處理程序

a.不影響其它住戶的戶內(nèi)停電，住戶可自行停電。需管理項(xiàng)目客戶部協(xié)助的,

應(yīng)填寫《停電申請單》，管理項(xiàng)目客戶部應(yīng)予以協(xié)助。

b.影響其它住戶的停電，由申請人向管理項(xiàng)FI客戶部提出申請（填寫《停電

申請單》），管理項(xiàng)巨客戶部停電安排在一個(gè)合適的時(shí)間，并出示停電公告,

并將情況報(bào)告公司主管領(lǐng)導(dǎo)和公司工程部，涉及到由供電局審批的，應(yīng)告

知'業(yè)主在審批后方可施工。

C.因保養(yǎng)、維修等的計(jì)劃停電，由管理項(xiàng)目客戶部負(fù)責(zé)安排停電時(shí)間，停

電方案報(bào)公司工程部同意后，書面或其他方式通知到有關(guān)住戶，并報(bào)告公

司主管領(lǐng)導(dǎo)。

d.計(jì)劃停也通知應(yīng)提前24小時(shí)發(fā)布。

3意外停電處理程序

3.1發(fā)生意外停電時(shí)，管理項(xiàng)目客戶部應(yīng)在15分鐘內(nèi)確定是網(wǎng)內(nèi)（管理范圍

內(nèi)）停

電，還是網(wǎng)外（市網(wǎng)）停電，并即報(bào)告公司主管領(lǐng)導(dǎo)和公司工程部。

3.2維修水電工負(fù)責(zé)處理網(wǎng)內(nèi)意外停電的處理，盡快恢復(fù)供電。

3.3維修技工負(fù)責(zé)了解意外停電的原因，并上報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)、公司主管領(lǐng)導(dǎo)和

公司工程部。

3.4管理項(xiàng)目客戶部負(fù)責(zé)在意外停電發(fā)生后及時(shí)書面或其他方式通知受影響

的客戶，

說明停電原因及預(yù)計(jì)恢復(fù)供電時(shí)間，必要時(shí)應(yīng)在發(fā)生后盡快向住戶進(jìn)行電

話解釋。

3.5意外停電及處理情況應(yīng)在運(yùn)行記錄中予以登記。

高壓配電房操作規(guī)程

1目的和范圍

本作業(yè)指導(dǎo)書明確了AA物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目高壓配電房的操作規(guī)程,

保證高壓配電房設(shè)備操作的安全性和正確性，保障設(shè)備完好與正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

1.2適用范圍

適用各管理項(xiàng)目，各管理項(xiàng)目客戶部可根據(jù)管轄區(qū)域設(shè)備的實(shí)際情況編制

詳細(xì)的操作規(guī)程。

2高壓配電房的操作規(guī)程內(nèi)容

2.1操作程序：

a.高壓開關(guān)柜的操作

b.手動操作方式：

運(yùn)行技工按所需送電往每段母線上，此時(shí)，母聯(lián)開關(guān)必須分閘。如其中一

路進(jìn)線失壓或缺電時(shí)，即延時(shí)跳閘，運(yùn)行技工可選擇退出其中失壓的進(jìn)線

開關(guān)，再合閘母聯(lián)開關(guān)，送電往母線上恢復(fù)供電。

2.2自動操作方式：

a.當(dāng)進(jìn)線電源正常時(shí)，可選擇自動操作，如有失壓或缺電時(shí)，即先延時(shí)跳閘，

再自動合閘高壓母聯(lián)開關(guān)，恢復(fù)供電；但當(dāng)進(jìn)線恢復(fù)正常供電時(shí)，母線開

關(guān)需由值班人員選擇手動操作，并先分母聯(lián)開關(guān)，再合進(jìn)線開關(guān)，恢復(fù)電

源正常供電。

3事故處理：

3.1過流故障：若線路發(fā)生過流時(shí)（包括過流，及速斷），該線路開關(guān)小車即

自動跳閘，在儀表屏上故障指示會亮燈。值班人員必須了解故隙原因，將

故障清除，然后手動復(fù)位按鈕。

3.2接地故障：指示及處理程序與過流故障相同。

3.3變壓器溫升故障：指示及處理程序與過流故障相同。

3.4失壓跳閘故障：指示及處理程序與過流故障相同。

低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目