物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程

合同

模板

物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程

一、所設(shè)相關(guān)會(huì)計(jì)科目

1、資產(chǎn)類(lèi)科目：現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金短期投

資應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款預(yù)付賬款其他應(yīng)收款待攤

費(fèi)用長(zhǎng)期待攤費(fèi)用固定資產(chǎn)低值易耗品固定資產(chǎn)

清理累計(jì)折舊在建工程

2、負(fù)債類(lèi)科目：應(yīng)付工資應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款短期

借款長(zhǎng)期借款其他應(yīng)付款預(yù)收賬款預(yù)提費(fèi)

用應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款

3、所有者權(quán)益類(lèi)科目：實(shí)收資本資本公積本年

利潤(rùn)利潤(rùn)分配盈余公積

4、成本類(lèi)科目：無(wú)

5、損益類(lèi)科目：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入投資收益營(yíng)

業(yè)外收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)稅金及附加其他業(yè)務(wù)支

出營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)外支

出所得稅以前年度損益調(diào)整

二、相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考）：

1、存現(xiàn)

借：銀行存款（明細(xì)科目為銀行所在名稱(chēng)）

貸：現(xiàn)金

2、提現(xiàn)

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

3、預(yù)交地稅款

借：應(yīng)交稅金一營(yíng)業(yè)稅

—城建稅

其他應(yīng)交款一教育費(fèi)附加

—水利基金

貸:銀行存款

4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)交款一養(yǎng)老保險(xiǎn)基金

5、代付上月員工小靈通話費(fèi)

借：其他應(yīng)收款一員工一電話費(fèi)

貸：銀行存款

6、代收電信公司電費(fèi)（預(yù)收一年，每月分?jǐn)偅?/p>

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款一基站電費(fèi)

7、電信公司電費(fèi)計(jì)入

借：預(yù)收賬款一電費(fèi)

貸：管理費(fèi)用一電費(fèi)

8、轉(zhuǎn)存單位定期存款一份

借：其他貨幣資金一定期存款

貸：銀行存款

9、付上月份稅款

借：應(yīng)交稅金一營(yíng)業(yè)稅

一城建稅

其他應(yīng)交款一教育費(fèi)附加

—水利基金

一養(yǎng)老保險(xiǎn)基金

貸：銀行存款

10、付上月份電話費(fèi)

借：管理費(fèi)用一電話費(fèi)

貸：銀行存款

11、付上月份水費(fèi)（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、

綠化、商鋪、消防、生活用水等）

借：管理費(fèi)用一水費(fèi)（辦公......）

預(yù)收賬款一業(yè)主二次供水（生活用水）

貸：銀行存款

12、付上月中旬及本月中旬電費(fèi)

借：管理費(fèi)用一電費(fèi)

預(yù)收賬款一業(yè)主二次供水能耗

一業(yè)主電梯能耗

貸：銀行存款

13、收電信線路改造勞務(wù)費(fèi)

借：現(xiàn)金

貸：其他業(yè)務(wù)收入一維修收入

14、付萬(wàn)用表檢測(cè)費(fèi)用及購(gòu)潤(rùn)滑油

借：管理費(fèi)用一維修費(fèi)

低值易耗品一維修用具

貸：現(xiàn)金

15、購(gòu)書(shū)刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）

借：其他應(yīng)付款一工會(huì)經(jīng)費(fèi)

貸：現(xiàn)金

16、收商鋪水電費(fèi)

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)收款一商鋪一電費(fèi)/水費(fèi)

17、發(fā)放上月管理員工工資

借：應(yīng)付工資

貸：現(xiàn)金

18、代付上月中隊(duì)?wèi)?zhàn)士、搬運(yùn)工工資（為減少交

養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)，故作總公司支付）

借：其他應(yīng)收款一總公司

一房開(kāi)公司（代付搬運(yùn)工工資）

貸：現(xiàn)金

19、購(gòu)軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝

借：其他應(yīng)收款一員工一服裝費(fèi)

貸：現(xiàn)金

20、支付上月垃圾裝車(chē)費(fèi)

借：其他業(yè)務(wù)支出一裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)

貸：現(xiàn)金/銀行存款

21、付維修電機(jī)費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)燈光等費(fèi)用

借：管理費(fèi)用一維修費(fèi)

低值易耗品一維修用具

貸：現(xiàn)金

22、購(gòu)置保潔、維修用配件

借：低值易耗品一保潔用具

一維修用具

貸：現(xiàn)金

23、收員工上月小靈通話費(fèi)

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)收款一員工一電話費(fèi)

24、收商鋪管理押金

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)付款一商鋪押金

25、退業(yè)主裝修保證金

借：其他應(yīng)付款一業(yè)主一裝修保證金

貸：現(xiàn)金

26、中隊(duì)活動(dòng)開(kāi)支

借：其他應(yīng)付款一工分經(jīng)費(fèi)

貸：現(xiàn)金

27、付馬匹治療費(fèi)及購(gòu)馬飼料款

借：管理費(fèi)用一治安費(fèi)

貸：現(xiàn)金

28、付購(gòu)菜款柴油大米及食油款

借：應(yīng)付福利費(fèi)一伙食費(fèi)

貸：現(xiàn)金

29、收物管費(fèi)等

借：現(xiàn)金/銀行存款

貸：預(yù)收賬款一業(yè)主一物管費(fèi)

一業(yè)主一電梯能耗費(fèi)

一業(yè)主一二次供水

一業(yè)主一停車(chē)綜合服務(wù)費(fèi)

一業(yè)主一垃圾清運(yùn)費(fèi)

其他應(yīng)付款一業(yè)主一裝修保證金

30、代房開(kāi)公司代購(gòu)垃圾袋

借：其他應(yīng)收款一房開(kāi)公司名稱(chēng)

貸：現(xiàn)金

31、罰款收入

借：現(xiàn)金

貸：營(yíng)業(yè)外收入一賠款

32、食堂購(gòu)洗潔精及飯盒等

借：低值易耗品一廚房用品

貸：現(xiàn)金

33、食堂購(gòu)液化氣及煤氣罐一只

借：應(yīng)付福利費(fèi)

低值易耗品一煤氣罐

貸：現(xiàn)金

34、購(gòu)發(fā)票辦公用品、報(bào)銷(xiāo)車(chē)費(fèi)等

借：管理費(fèi)用一辦公費(fèi)

差旅費(fèi)

貸：現(xiàn)金

35、付生活垃圾費(fèi)

借：管理費(fèi)用一保潔費(fèi)

貸：現(xiàn)金

36、領(lǐng)用低值易耗品

借：管理費(fèi)用一低值易耗品攤銷(xiāo)

貸：低值易耗品一維修用具

一保潔用具

一廚房用具

37、商鋪電費(fèi)計(jì)入

借：其他應(yīng)收款一商鋪——電費(fèi)

貸：管理費(fèi)用一電費(fèi)

38、開(kāi)辦費(fèi)用的攤銷(xiāo)

借：管理費(fèi)用一開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)

貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用一開(kāi)辦費(fèi)

39、計(jì)提折舊

借：管理費(fèi)用一折舊費(fèi)

貸：累計(jì)折舊

40、計(jì)提本月工資

借：管理費(fèi)用一工資

貸：應(yīng)付工資

41、計(jì)提各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)

借：管理費(fèi)用一福利費(fèi)

一工會(huì)經(jīng)費(fèi)

一教育經(jīng)費(fèi)

貸：應(yīng)付福利費(fèi)

其他應(yīng)付款一工會(huì)

—教育部

42、空置房應(yīng)收物管費(fèi)

借：其他應(yīng)收款一房開(kāi)公司

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

43、結(jié)轉(zhuǎn)本月收入

借：預(yù)收賬款一業(yè)主一物管費(fèi)

一業(yè)主一車(chē)位物管費(fèi)

一房開(kāi)公司

一商鋪一物管費(fèi)

——商鋪——租金

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入

44、結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)工裝修垃圾費(fèi)

借：預(yù)收賬款一業(yè)主一垃圾清運(yùn)費(fèi)

貸：其他業(yè)務(wù)收入一垃圾清運(yùn)費(fèi)

45、計(jì)提本月稅金及附加

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

其他業(yè)務(wù)支出

管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金一營(yíng)業(yè)稅

一城建稅

其他應(yīng)交款一教育費(fèi)附加

—水利基金

46、計(jì)提本月養(yǎng)老保險(xiǎn)

借：管理費(fèi)用一養(yǎng)老金

貸：其他應(yīng)交款一養(yǎng)老基金

47、結(jié)轉(zhuǎn)益類(lèi)賬戶

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入

營(yíng)業(yè)外收入

貸：本年利潤(rùn)

48、結(jié)轉(zhuǎn)損類(lèi)賬戶

借：本年利潤(rùn)

貸：管理費(fèi)用

其他業(yè)務(wù)支出

主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

關(guān)于代收的水電費(fèi)的會(huì)計(jì)分錄我覺(jué)得應(yīng)是這樣:

支付給自來(lái)水公司或供電局時(shí)：

借：代收款項(xiàng)

貸：銀行存款

向業(yè)主收回時(shí)

借：銀行存款

貸：代收款項(xiàng)

物業(yè)管理公司，定期收取的物業(yè)管理費(fèi).

收到時(shí):借:現(xiàn)金

貸:預(yù)收帳款

當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入，

借:預(yù)收帳款

貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

同時(shí)交納營(yíng)業(yè)稅

借:主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸:應(yīng)交稅金-營(yíng)業(yè)稅

-城建稅

其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加

結(jié)轉(zhuǎn)成本

實(shí)際發(fā)生時(shí)

借：物業(yè)管理成本■小區(qū)

貸：現(xiàn)金

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本■小區(qū)

貨：物業(yè)管理成本-小區(qū)

結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)

借:本年利潤(rùn)

貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

借:主營(yíng)業(yè)物收入

貸:本年利潤(rùn)

借:本年利潤(rùn)

貸:財(cái)務(wù)費(fèi)（支出）

管理費(fèi)

有關(guān)物業(yè)管理公司的流轉(zhuǎn)稅征收及計(jì)算的主要內(nèi)容如下：按現(xiàn)行規(guī)定，

物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，計(jì)稅依據(jù)為全部營(yíng)業(yè)收入額，即物業(yè)管

理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)。其一般計(jì)算公式為：營(yíng)業(yè)稅稅額應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額適

用稅率管理費(fèi)等收入的征稅及計(jì)算。物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶

提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)（包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、

停車(chē)費(fèi)等各種名目的收費(fèi)）、維修費(fèi)（包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)）、租賃費(fèi)

（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收的營(yíng)業(yè)稅。

代辦性收入的征稅及計(jì)算。

（1）代辦購(gòu)物手續(xù)費(fèi)的征收及計(jì)算。為房屋業(yè)主及租住戶代購(gòu)貨物，

可按收取的代辦手續(xù)及收入征收的營(yíng)業(yè)稅。對(duì)為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防

盜門(mén)窗、曬衣架、隔離欄等物品也應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。

（2）代辦收費(fèi)取得收入的征稅及計(jì)算。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付

的水、電、煤、電話費(fèi)以及代收、代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可

以按扣除實(shí)際支付后的余額，征收的營(yíng)業(yè)稅。

裝修保證金、公共維修基金的征收及計(jì)算。

(1)房屋裝修保證金等的征稅及計(jì)算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主及租

住戶收取的房屋裝修保證金、履約保證金等，如果是到期退還給業(yè)主及租住

戶的，可不征收營(yíng)業(yè)稅；如果到期不退還或已作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以罰

沒(méi)的，均應(yīng)按規(guī)定征收的營(yíng)業(yè)稅。

(2)公共維修基金等的征稅及計(jì)算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的

公共維修基金以及向房屋開(kāi)發(fā)商在交付房產(chǎn)管理權(quán)時(shí)收取的房屋公共部位

維修基金，因其屬專(zhuān)款專(zhuān)用、專(zhuān)戶存儲(chǔ)，基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主管理委員

會(huì)，物業(yè)管理公司僅是代管使用、按實(shí)列支，可暫時(shí)不征收營(yíng)業(yè)稅。但物業(yè)

管理公司可以提供勞務(wù)形式，從維修基金中取得的收入，應(yīng)按規(guī)定征收的營(yíng)

業(yè)稅。

代開(kāi)發(fā)票或收據(jù)的征收及計(jì)算。對(duì)物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代

開(kāi)出租房發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)照章征收的營(yíng)業(yè)稅。另外，物業(yè)管理公司繳納的

城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算；交納的教育費(fèi)附加，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅的

計(jì)算。

天業(yè)物業(yè)管理公司某月各種服務(wù)收入共計(jì)元，按收入的計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，按

營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算教育費(fèi)附加。編制會(huì)計(jì)分錄

如下：

(1)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅：(元)

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

(2)計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅：(元)

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

(3)計(jì)算教育費(fèi)附加：(元)

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加

物業(yè)管理企業(yè)除了按營(yíng)業(yè)收入計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅金，還有一些費(fèi)用性稅金，

如房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅等，應(yīng)在〃管理費(fèi)用〃賬戶中

核算。例：天業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)納稅房屋價(jià)值元，本月應(yīng)繳房產(chǎn)稅元。作

會(huì)計(jì)分錄如下：

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交房產(chǎn)稅

天業(yè)物業(yè)管理公司本月購(gòu)買(mǎi)印花稅票元。作會(huì)計(jì)分錄如下：

借：管理費(fèi)用

貸：現(xiàn)金

練習(xí)題一、名詞解釋營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用期間費(fèi)用

二、填空物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事管理活動(dòng)中發(fā)生的

各項(xiàng)，它包括、和等。

2."營(yíng)業(yè)成本”賬戶屬于類(lèi)賬戶。它按設(shè)置明細(xì)賬。

3出租房按月攤銷(xiāo)額應(yīng)根據(jù)出租房的和計(jì)算。

4.物業(yè)企業(yè)將、、費(fèi)用統(tǒng)稱(chēng)為期間費(fèi)用。

5期間費(fèi)用與經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接聯(lián)系，但與其發(fā)生的直接相關(guān)，并直接計(jì)入

6.物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按的計(jì)算；繳納的教育費(fèi)附加

應(yīng)按的計(jì)算。

三、選擇（包括單選和多選）

1.屬于物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)成本的有（）。（1）樓內(nèi)電梯維修費(fèi)（2）

綠化維護(hù)費(fèi)（3）公司辦公費(fèi)

2.以下費(fèi)用屬于公共性服務(wù)成本的有（）。（1）樓道照明電費(fèi)（2）

停車(chē)棚修理費(fèi)（3）住戶冰箱修理費(fèi)

3.物業(yè)管理公司用于出租經(jīng)營(yíng)的房屋應(yīng)設(shè)置（）賬戶核算。（1）低值

易耗品（2）固定資產(chǎn)（3）庫(kù)存商品

下列費(fèi)用屬于期間費(fèi)用的有（）。（1）營(yíng)業(yè)費(fèi)用（管理費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用

應(yīng)征收的營(yíng)業(yè)稅的收費(fèi)項(xiàng)目有（）。）保安費(fèi)（2）停車(chē)費(fèi)（3）保潔費(fèi)

四、問(wèn)答題

1.營(yíng)業(yè)成本核算應(yīng)遵循的原則是什么？

物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)成本主要包括哪些內(nèi)容？

3.期間費(fèi)用根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則有哪四種核算方法？

4.試說(shuō)明物業(yè)管理公司流轉(zhuǎn)稅的主要內(nèi)容。

5.如何計(jì)算物業(yè)管理公司出租房的攤銷(xiāo)額？、

五、實(shí)務(wù)題

（-）資料江達(dá)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)杏花村小區(qū)的物業(yè)管理工作年6月發(fā)

生如下業(yè)務(wù)：

1.每半年一次的小區(qū)水箱清洗工作，共耗費(fèi)材料元，人工元；幫住戶分?jǐn)?/p>

沖洗水箱的水費(fèi)元，以現(xiàn)金支付。公司將小區(qū)內(nèi)的綠化服務(wù)工作出包給園

林局，合同規(guī)定每半年結(jié)算一次。上半年實(shí)際發(fā)生的花草樹(shù)木費(fèi)及人工費(fèi)共

元，以銀行存款支付。支付抽水房修理抽水水泵款元，以現(xiàn)金付訖。公司

運(yùn)垃圾手推車(chē)4輛，價(jià)值元。領(lǐng)用時(shí)予以一次攤銷(xiāo)。公司制作廣告宣傳布

標(biāo)條，計(jì)元，以銀行存款支付。本月“作業(yè)派工單”列示，公司所屬服務(wù)

組代辦服務(wù)工時(shí)，經(jīng)計(jì)算，工資總額中應(yīng)分配為代辦服務(wù)成本。開(kāi)出現(xiàn)金

支票，從銀行提取現(xiàn)金元備發(fā)工資。結(jié)轉(zhuǎn)分配本月應(yīng)付工資，其中：公共

服務(wù)組元，特約服務(wù)組元，理發(fā)沐浴室元，餐廳，管理部門(mén)。為更換停車(chē)

棚的頂棚，購(gòu)買(mǎi)玻璃鋼瓦共計(jì)元，以銀行存款支付。號(hào)樓住戶下水道堵塞，

公司派臨時(shí)工疏通，以現(xiàn)金支付人工費(fèi)元。本月特約服務(wù)〃物料耗用單"

列示共耗用材料元；〃工時(shí)耗用單”列示實(shí)際人工費(fèi)元。公司經(jīng)理出差預(yù)

借現(xiàn)金元。公司附設(shè)浴室進(jìn)行修理，共耗材料元。公司所屬出租房本月應(yīng)

攤銷(xiāo)修理費(fèi)元。月末公司附設(shè)餐廳計(jì)算實(shí)際耗用材料元，予以結(jié)轉(zhuǎn)。公司

所屬出租房年攤銷(xiāo)率為，原值元，按月計(jì)提出租房攤銷(xiāo)。撿修小區(qū)內(nèi)路燈，

發(fā)現(xiàn)損壞燈泡4個(gè)。配置燈泡支出元，以現(xiàn)金支付。經(jīng)理出差報(bào)銷(xiāo)差旅費(fèi)

元，余款退回。公司經(jīng)理室本月復(fù)印資料費(fèi)元，以現(xiàn)金支付。銀行開(kāi)來(lái)公

司借款利息結(jié)算單，實(shí)際應(yīng)交借款利息款元，已預(yù)提元。行政辦公室領(lǐng)用

辦公椅把，計(jì)元，予以一次攤銷(xiāo)。本月公司的各種服務(wù)收入元，按計(jì)算營(yíng)

業(yè)稅。按營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅，按苣業(yè)稅的計(jì)算教育費(fèi)附加。計(jì)

算本月應(yīng)繳車(chē)船使用稅元。以銀行存款上繳以上各種稅金。

（二）要求根據(jù)以上資料編制會(huì)計(jì)分錄第四章物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入

的核算資金是物業(yè)管理公司開(kāi)展有效物業(yè)管理的前提，建立這個(gè)前提就必

須通過(guò)適當(dāng)?shù)馁Y金籌措方式來(lái)解決。而物業(yè)管理公司最主要的資金來(lái)源是物

業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的收入。

第一節(jié)營(yíng)業(yè)收入的概念及范圍

一、營(yíng)業(yè)收入的概念營(yíng)業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和其他經(jīng)

營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入。物業(yè)管理的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)自物業(yè)管理費(fèi)，它是

物業(yè)管理公司根據(jù)對(duì)業(yè)主和用戶所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，采用

政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)或協(xié)議定價(jià)等方式向業(yè)主和用戶收取的費(fèi)用。物業(yè)

管理營(yíng)業(yè)收入主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和多種經(jīng)營(yíng)收入，其中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

又包括物業(yè)管理費(fèi)收入和物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入(如房產(chǎn)銷(xiāo)售與出租收入)等。

(-)物業(yè)管理費(fèi)收入物業(yè)管理費(fèi)是指在物業(yè)管理范圍內(nèi)，物業(yè)管理

公司為業(yè)主或用戶提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和委托服務(wù)所收取的有償服務(wù)費(fèi)。包括：

1.為房屋業(yè)主和租住戶提供公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保

安、綠化而收取的公共性服務(wù)費(fèi)。

2.為房屋業(yè)主和租住戶代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、

房屋自用部位和自用設(shè)施修繕等而收取的公眾代辦性服務(wù)費(fèi)。

3.為滿足房屋業(yè)主和租住戶需要而提供的個(gè)別服務(wù)，包括房屋裝修、

代購(gòu)商品、家電維修等特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需

要向其提供服務(wù)時(shí)，可收取相應(yīng)的有償服務(wù)費(fèi)，而形成物業(yè)管理費(fèi)收入。但

是，物業(yè)管理收費(fèi)數(shù)額的大小并不能由物業(yè)管理公司隨意確定，而是應(yīng)當(dāng)根

據(jù)物業(yè)管理公司向業(yè)主或用戶所提供服務(wù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)，分別實(shí)行政府定

價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和協(xié)議定價(jià)來(lái)確定：公共性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如公共衛(wèi)

生清潔、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、保安、綠化等收費(fèi)應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。代辦

性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、采暖費(fèi)等

應(yīng)實(shí)行政府定價(jià)。特約性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如為業(yè)主或用戶提供的特約

服務(wù)或委托服務(wù)，包括車(chē)輛保管、家電維修、居室清潔、找醫(yī)送藥、看護(hù)病

人、接送子女上學(xué)等，可實(shí)行協(xié)議價(jià)格。凡政府物價(jià)管理部門(mén)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)

定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理公司可與業(yè)主或用戶協(xié)商議定價(jià)格，并按

照服務(wù)協(xié)議收取物業(yè)管理費(fèi)。

（二）物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)管理公司通過(guò)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管委會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、

使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得經(jīng)營(yíng)收入，如房屋租賃及產(chǎn)權(quán)單位

委托代管房產(chǎn)的收入，可簽定協(xié)議確定。

（三）多種經(jīng)營(yíng)收入由于物業(yè)管理在我國(guó)還是一個(gè)啟動(dòng)時(shí)間不長(zhǎng)的行業(yè)，

人們收入水平又普遍較低，目前各物業(yè)管理公司所收取的費(fèi)用是微利的，所

以，物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，因而要靠

多種經(jīng)營(yíng)取得收入，如為方便居民而兼營(yíng)的多種服務(wù)業(yè)務(wù)收入。多種經(jīng)營(yíng)收

入是當(dāng)前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來(lái)源。

二、營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第條明確規(guī)定："企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理

確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，并將已實(shí)現(xiàn)的收入按時(shí)入賬"；〃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商

品、提供勞務(wù)，同時(shí)收訖價(jià)款或者取得索取價(jià)款的憑證時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入〃；

〃長(zhǎng)期工程（包括勞務(wù)）合同，一般應(yīng)根據(jù)完成進(jìn)度法或者完成合同法合理

確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入?！庇纱丝梢?jiàn)，營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)主要有兩個(gè)明顯標(biāo)志:（1）

商品產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)出或者是勞務(wù)已經(jīng)提供；（2）價(jià)款已經(jīng)收到或者得到了收

取價(jià)款的憑證。在實(shí)際工作中，又與貨款的結(jié)算方式有著密切的關(guān)系。

（-）在交款服務(wù)的情況下，營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)采取交款服務(wù)的方式，服

務(wù)費(fèi)收訖，發(fā)票賬單已交給居民，營(yíng)業(yè)收入則被確認(rèn)。

（二）在預(yù)收服務(wù)費(fèi)的情況下，營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)采取定期預(yù)收服務(wù)費(fèi)的,

應(yīng)在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(wù)（一般以月度為計(jì)算期）后作為收入

的實(shí)現(xiàn)，這時(shí)服務(wù)費(fèi)已收，服務(wù)已提供。

（三）在分期收款方式情況下，營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)采取分期收款方式，按

提供物業(yè)管理服務(wù)的合同約定的收款日期作為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。在這種方式

下，服務(wù)已提供，服務(wù)費(fèi)要按合同到期日收款。到了合同收款日，物業(yè)管理

公司才取得收取這部分服務(wù)費(fèi)的權(quán)利，確定收入實(shí)現(xiàn)。出租房租金收入，應(yīng)

按合同（租約）規(guī)定的付租日期和金額，確認(rèn)租金收入的實(shí)現(xiàn)。合同（租約）

規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)視為租金收入實(shí)現(xiàn)。

（四）在托收承付結(jié)算方式的情況下，營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)采用托收承付結(jié)

算的方式，在勞務(wù)已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托

收手續(xù)后作為收入的實(shí)現(xiàn)。

第二節(jié)營(yíng)業(yè)收入的核算

一、〃營(yíng)業(yè)收入〃賬戶的設(shè)置物業(yè)管理公司通過(guò)設(shè)置"營(yíng)業(yè)收入〃賬戶

核算公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約服務(wù)、租賃服務(wù)及兼營(yíng)服務(wù)等取得的經(jīng)

營(yíng)收入。該賬戶屬于損益類(lèi)賬戶，貸方登記實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入；借方登記營(yíng)業(yè)

收入的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末將余額結(jié)轉(zhuǎn)"本年利潤(rùn)"賬戶后，應(yīng)無(wú)余額。本賬戶按

營(yíng)業(yè)收入的類(lèi)別設(shè)置明細(xì)賬，如"公共性服務(wù)收入"、"代辦性服務(wù)收入”、

"特約服務(wù)收入”、〃租賃服務(wù)收入〃、"兼營(yíng)服務(wù)收入"等。

二、營(yíng)業(yè)收入的核算

(一)公共性服務(wù)費(fèi)收入的核算公共性服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容。公共性服務(wù)費(fèi)包

括公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費(fèi)用，它是物業(yè)管理公

司經(jīng)營(yíng)收入的主要內(nèi)容。公共性服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格管理辦法，各

區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)制定公共性服務(wù)費(fèi)的中準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。

物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用內(nèi)容一般由以下八個(gè)部分構(gòu)成：

(1)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

(2)樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；

(3)綠化管理費(fèi)；

(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；

(5)保安費(fèi)

(6)辦公費(fèi);

(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

(8)法定稅費(fèi)。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率不超過(guò)。以上各項(xiàng)費(fèi)用由房屋所有人支付。房

屋租賃人除繳房租外，同時(shí)繳付第(4)項(xiàng)、第(5)項(xiàng)費(fèi)用。

2.公共性服務(wù)費(fèi)的計(jì)算。公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的建筑面積為計(jì)算依

據(jù)的。各套房屋的建筑面積，除了各套〃自用〃建筑面積外，還要合理分?jǐn)?/p>

"公用"建筑面積。各套房屋的"自用”建筑面積包括：各套房屋戶門(mén)以

內(nèi)的起居室(廳)、臥室、辦公室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、過(guò)道和陽(yáng)臺(tái)等

面積。各套房屋的“公用"建筑面積包括：公共使用的門(mén)廳、樓梯、電梯井

(廳)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、

電梯機(jī)房等面積。各套房屋分?jǐn)偟?公用〃建筑面積應(yīng)以該套房屋的”自

用"建筑面積占該幢總〃自用〃建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)?。各套房屋建?/p>

面積的計(jì)算，可按以下公式進(jìn)行：某套房屋該套房屋的"自用"建筑面積

建筑面積套房屋"自用"建筑面積應(yīng)攤的“公用”建筑面積的分?jǐn)偮势渲懈?/p>

套房屋"自用"建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟?公用"建筑面積的分?jǐn)偮试撎追课菰?/p>

幢房屋"自用""公用"建筑面積建筑面積總和例某幢房屋的建筑面積共

米，其中各套房屋“自用"建筑面積總和為平方米，"公用"建筑面積為平

方米。則：各套房屋"自用"建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟摹肮谩ńㄖ娣e的分?jǐn)?/p>

率（如某套房屋的〃自用〃建筑面積為平方米，則：該套房屋建筑面積如

果每月公共性服務(wù)收費(fèi)定為元，則該套房屋業(yè)主每月應(yīng)交公共性服務(wù)費(fèi)為：

（元）。公共性服務(wù)費(fèi)收入一般采用定期預(yù)收，往往為6個(gè)月預(yù)收一次，

分月計(jì)算營(yíng)業(yè)收入。預(yù)收服務(wù)費(fèi)收入可記入〃預(yù)收賬款”賬戶的貸方。

例天業(yè)物業(yè)管理公司月份預(yù)收下半年公共性服務(wù)費(fèi)號(hào)樓室業(yè)主〃自用”

建筑面積平方米，經(jīng)"公用"建筑面積分?jǐn)偤?，?jì)算公共性服務(wù)費(fèi)的建筑面

積應(yīng)為平方米。每月每平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為元，該房屋業(yè)主每月公共性服務(wù)費(fèi)

為元，一次預(yù)收6個(gè)月。預(yù)收下半年度公共性服務(wù)費(fèi)時(shí)，公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)

分錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：預(yù)收賬款一一公共性服務(wù)費(fèi)收入

按月提供服務(wù)時(shí)，公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下：

借：預(yù)收賬款一一公共性服務(wù)費(fèi)收入

貸：營(yíng)業(yè)收入——公共性服務(wù)費(fèi)收入

（二）公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入的核算房屋業(yè)主和租住戶委托物業(yè)管理公

司代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部分和自用設(shè)備的

修繕等費(fèi)用的（不包括安裝申請(qǐng)代辦），物業(yè)管理公司可適當(dāng)收取代辦服務(wù)

費(fèi)，不受委托則不得收取。公用事業(yè)（包括煤氣、電話）的安裝申請(qǐng)代辦，

每項(xiàng)收費(fèi)不超過(guò)元。公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、治安等部門(mén)委托物業(yè)管理公司收費(fèi)的，

須經(jīng)房屋所在地的物價(jià)部門(mén)認(rèn)可后，方可向房屋業(yè)主和租住戶收取。

例天業(yè)物業(yè)管理公司月份為各房屋業(yè)主和租住戶代繳自來(lái)水費(fèi)共計(jì)元，

收取代辦服務(wù)費(fèi)為元。公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)付款一一代繳自來(lái)水費(fèi)

營(yíng)業(yè)收入一一公共代辦性服務(wù)收入

繳納自來(lái)水費(fèi)時(shí)，作如下分錄：借：其他應(yīng)付款——代繳自來(lái)水費(fèi)貸：

現(xiàn)金

天業(yè)物業(yè)管理公司為4號(hào)樓室業(yè)主安裝管道，收取安裝煤氣申請(qǐng)費(fèi)元，

代辦費(fèi)元。公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)付款一一安裝申請(qǐng)代辦

營(yíng)業(yè)收入——公眾代辦性服務(wù)收入

繳納安裝煤氣申請(qǐng)費(fèi)時(shí)，作如下會(huì)計(jì)分錄：借：其他應(yīng)付款一一安裝申

請(qǐng)代辦貸：現(xiàn)金

（二）特約服務(wù)費(fèi)收入的核算特約服務(wù)是針對(duì)房屋業(yè)主和租住戶的個(gè)

別需要而提供的，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容統(tǒng)一現(xiàn)定，明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)自

愿。

（三）例天業(yè)物業(yè)管理公司接受號(hào)樓室業(yè)主的特約委托，對(duì)房屋進(jìn)行

裝修。承包者的工程預(yù)算額為元，按收取特約服務(wù)費(fèi)元。公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分

錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)付款一一某工程承包者

營(yíng)業(yè)收入一一特約服務(wù)費(fèi)收入

工程完畢，業(yè)主驗(yàn)收，按合同支付工程款時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下：

借：其他應(yīng)付款——某工程承包者

貸：現(xiàn)金

（四）房屋租賃及產(chǎn)權(quán)單位委托代管房產(chǎn)收入的核算房屋產(chǎn)權(quán)單位可以

參照所在地同一服務(wù)質(zhì)量的、經(jīng)物價(jià)部門(mén)認(rèn)可的管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同所委

托的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)代管及管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)議，同時(shí)按統(tǒng)一的

公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)向租住戶收取房租。例天業(yè)管理公司接受某產(chǎn)權(quán)單位委

托，代管號(hào)樓房產(chǎn)，按照委托合同，每月收取管理費(fèi)元，同時(shí)向租住戶收取

房租，每月共計(jì)元。公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款貸：營(yíng)業(yè)收

入——租賃及代管收入、

（五）兼營(yíng)多種服務(wù)業(yè)務(wù)收入的核算

與物業(yè)管理公司相關(guān)的兼營(yíng)服務(wù)有理發(fā)、沐浴、餐飲、小賣(mài)部等服務(wù)業(yè)。

既可滿足房屋業(yè)主和租住戶的多種需要，又可增加物業(yè)管理公司的資金來(lái)源，

以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

1.理發(fā)、沐浴業(yè)營(yíng)業(yè)收入的核算。這類(lèi)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入的核算比較簡(jiǎn)

單，收款員將款項(xiàng)、營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表等原始記錄交財(cái)會(huì)部門(mén)作賬。例天業(yè)物業(yè)

管理公司所屬理發(fā)室月份共取得理發(fā)款元。其所屬浴室月份共取得沐浴款元。

公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：現(xiàn)金貸：營(yíng)業(yè)收入——理發(fā)、沐浴收入

2.餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)收入的核算。餐飲業(yè)收入的核算一般應(yīng)根據(jù)餐飲部門(mén)報(bào)

來(lái)的〃營(yíng)業(yè)收入日?qǐng)?bào)表〃和交來(lái)的款項(xiàng)，編制會(huì)計(jì)分錄。例天業(yè)物業(yè)管理

公司所屬餐館份報(bào)來(lái)〃營(yíng)業(yè)收入日?qǐng)?bào)表"，總計(jì)餐飲收入元，交來(lái)現(xiàn)金。公

司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：現(xiàn)金貸：營(yíng)業(yè)收入——餐飲收入

3.小賣(mài)部營(yíng)業(yè)收入的核算。小賣(mài)部一般按實(shí)際售價(jià)計(jì)算營(yíng)業(yè)收入，每

日填制”內(nèi)部繳款單"，連同銷(xiāo)貨款送交財(cái)會(huì)部門(mén)作賬。例天業(yè)物業(yè)管理

公司所屬小賣(mài)部某日營(yíng)業(yè)收入元。交來(lái)"內(nèi)部繳款單〃及現(xiàn)款。公司應(yīng)編制

會(huì)計(jì)分錄如下：借：現(xiàn)金貸：營(yíng)業(yè)收入——小賣(mài)部收入

練習(xí)題

一、名詞解釋營(yíng)業(yè)收入

二、填空1.營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)主要有兩個(gè)明顯標(biāo)志、。物業(yè)管理公司

的營(yíng)業(yè)收入主要包括公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的為計(jì)算依據(jù)的。某套房屋建

筑面積該套房屬的各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟牡姆謹(jǐn)偮剩?。樓梯、電梯廳都屬于建

筑面積。

三、選擇（包括單選和多選）

1.在預(yù)收服務(wù)費(fèi)的情況下，營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)以（）為標(biāo)志。）預(yù)收服

務(wù)費(fèi)時(shí)（2）預(yù)收服務(wù)費(fèi)，并且已提供一階段的服務(wù)（3）提供服務(wù)時(shí)

2.屬于公共性服務(wù)收入的有（）。）收取的綠化管理費(fèi)（2）代收的

有線電視費(fèi)（3）收取的樓道清潔費(fèi)

3.各套房屋的“自用”建筑面積包括（）。）各套房屋戶門(mén)以?xún)?nèi)的起

居室（廚房和衛(wèi)生間（過(guò)道

4.各套房屋"自用"建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟?公用"建筑面積的分?jǐn)偮蕬?yīng)

為（）。（1）該套房屋〃公用〃建筑面積與該幢房屋〃自用”建筑面積

和之比（2）該套房屋"公用"建筑面積與該套房屋"自用”建筑面積和

之比（該套房屋"公用"建筑面積與該幢房屋“公用"建筑面積和之比

5.接受業(yè)主委托代收的水電費(fèi)按收取的服務(wù)費(fèi)屬于（）。）公共性服

務(wù)費(fèi)收入（特約服務(wù)費(fèi)收入（3）公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入

四、問(wèn)答題

1.物業(yè)管理公司有哪幾種主要的營(yíng)業(yè)收入？各自包括的內(nèi)容是什么？

2.物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的兩個(gè)主要標(biāo)志是什么？

3.物業(yè)管理公司公共性服務(wù)收費(fèi)的主要內(nèi)容有哪些？

4.各套房屋的〃自用〃建筑面積和〃公用"面積各包括哪些內(nèi)容？各

套房屋建筑面積的計(jì)算公式是什么？

五、實(shí)務(wù)題

（一）資料江達(dá)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)杏花村小區(qū)的物業(yè)管理工作，6月份

發(fā)生以下經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：小區(qū)中號(hào)樓的建筑面積共為平方米，其中各套房屋"自

用〃面積總和為平方米，"公用〃建筑面積為平方米。則各套房屋"自用〃

建筑面積應(yīng)分?jǐn)偂ü?建筑面積的分?jǐn)偮适嵌嗌伲刻?hào)樓室的〃自用〃建筑

面積為平方米，如果每月公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為元，則該套房屋業(yè)主每月應(yīng)

交公共性服務(wù)費(fèi)是多少？3.預(yù)收上述業(yè)主下半年的公共性服務(wù)費(fèi)。月份

為各房屋業(yè)主和租住戶代交第二季度的自來(lái)水費(fèi)元，按收取代辦服務(wù)費(fèi)，

存入銀行。接受5號(hào)樓室特約委托對(duì)其二室二廳房屋進(jìn)行裝修，出包給某

房屋裝飾工程公司，其預(yù)算額為元，物業(yè)公司按收取特約服務(wù)費(fèi)元，存入銀

行。取租住戶本月房租現(xiàn)金共計(jì)元。接受某產(chǎn)權(quán)單位委托，代管4號(hào)樓和

室，按照委托合同，本月應(yīng)收取這兩套房的管理服務(wù)費(fèi)元，存入銀行。收

到公司所屬美發(fā)屋本月現(xiàn)金收入元。9.6月份為房屋業(yè)主和租住戶代交

第二季度的有線電視費(fèi)元，按收取代辦服務(wù)費(fèi)元，存入銀行。開(kāi)出支票，

將收取的自來(lái)水和有線電視的代辦服務(wù)費(fèi)分別解繳給有關(guān)單位。

（二）要求根據(jù)以上資料對(duì)題進(jìn)行相關(guān)計(jì)算，對(duì)題編制會(huì)計(jì)分錄。

第五章物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)形成及利潤(rùn)分配的核算

利潤(rùn)是物業(yè)管理公司在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的財(cái)務(wù)成果。公

司在一定期間內(nèi)全部收入抵補(bǔ)全部支出后的盈余就是利潤(rùn)，這是公司保全資

本金的前提，也是為國(guó)家提供稅金、為投資提供利潤(rùn)、為公司提供自我發(fā)展

資金的來(lái)源。物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，增收節(jié)支。

努力提高盈利水平。

第一節(jié)利潤(rùn)形成的核算

一、利潤(rùn)總額的組成物業(yè)管理公司利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益

以及營(yíng)業(yè)外收支凈額等。其計(jì)算公式為：利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資凈收益

+營(yíng)業(yè)外收支凈額

（-）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是指物業(yè)管理公司從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)所取

得的純收益。其計(jì)算公式為：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其中：

經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加上式中：營(yíng)業(yè)收入公

共性服務(wù)收入代辦性服務(wù)收入特約服務(wù)收入租賃服務(wù)收入兼營(yíng)服務(wù)收

入營(yíng)業(yè)成本公共性服務(wù)成本代辦性服務(wù)成本特約服務(wù)成本租賃服務(wù)成

本兼營(yíng)服務(wù)成本

（二）投資凈收益投資凈收益是指公司的對(duì)外投資收益減去對(duì)外投資損

失后的凈額。其中，投資收益是指公司對(duì)外投資獲得的利潤(rùn)、股利和債券利

息、，公司對(duì)外投資到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得的款項(xiàng)高于實(shí)際投資數(shù)額或賬面

凈值的差額，以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在被投資單位增加的凈資產(chǎn)中

所擁有的數(shù)額等。投資損失是指公司對(duì)外投資到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得的款

項(xiàng)低于實(shí)際投資數(shù)額或賬面凈值的差額，以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在

投資單位減少的凈資產(chǎn)中所分擔(dān)的數(shù)額等。

（三）營(yíng)業(yè)外收支凈額營(yíng)業(yè)外收支凈額是指營(yíng)業(yè)外收入減去營(yíng)業(yè)外支出

后的凈額。

1.營(yíng)業(yè)外收入。這是指與公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)直接關(guān)系的各秤收入，包括

固定資產(chǎn)的盤(pán)盈和變賣(mài)的收益及罰款收入、確實(shí)無(wú)法支付按規(guī)定轉(zhuǎn)作營(yíng)業(yè)外

收入的應(yīng)付款項(xiàng)和對(duì)外索賠收入等。

2.營(yíng)業(yè)外支出。這是指與公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)直接關(guān)系的各種支出，包括

固定資產(chǎn)的盤(pán)虧及變賣(mài)損失、固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)因自然災(zāi)害等造成的非正

常損失（扣除保險(xiǎn)公司賠償款后）、違約金以及公益救濟(jì)性的捐贈(zèng)等。

二、利潤(rùn)形成的核算

（-）賬戶的設(shè)置

1.〃本年利潤(rùn)〃賬戶。物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)置〃本年利潤(rùn)"賬戶，用以

核算公司在本年度實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）總額，該賬戶為所有者權(quán)益類(lèi)賬

戶。期末結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)時(shí)，公司將"營(yíng)業(yè)收入"、"營(yíng)業(yè)外收入"賬戶的余額

轉(zhuǎn)入該戶的貸方；將“營(yíng)業(yè)成本"、"營(yíng)業(yè)費(fèi)用"、"營(yíng)業(yè)外支出"、"營(yíng)

業(yè)稅金及附加"、"管理費(fèi)用"、"財(cái)務(wù)費(fèi)用”等賬戶的余額轉(zhuǎn)入該賬戶的

借方；將“投資收益〃賬戶的凈收益轉(zhuǎn)入該賬戶的貸方，如為投資損失則轉(zhuǎn)

入該賬戶的借方。年度終了，將本年收入和支出相抵后計(jì)算出本年實(shí)現(xiàn)的利

潤(rùn)總額（或虧損總額）全部轉(zhuǎn)入〃利潤(rùn)分配〃賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶無(wú)余額。

2."投資收益"賬戶。物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)置"投資收益"賬戶，用以

核算公司對(duì)外投資取得的收入或發(fā)生的損失。該賬戶為損益類(lèi)賬戶，公司取

得投資收入時(shí)，借記"銀行存款"、〃長(zhǎng)期投資”等賬戶，貸記本賬戶；公

司轉(zhuǎn)讓、出售股票、債券，借記"銀行存款”等賬戶，貸記"短期投資"、

"長(zhǎng)期投資"賬戶，差額借記（或貸記）本賬戶；債券到期，收回本息，借

記"銀行存款〃等賬戶，貸記〃長(zhǎng)期投資"、"短期投資〃賬戶和本賬戶；

收回其他投資時(shí)，其收回的投資與投出資金的差額，作增減投資收益處理。

期末應(yīng)將本賬戶余額轉(zhuǎn)入〃本年利潤(rùn)〃賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶應(yīng)無(wú)余額。

3.〃營(yíng)業(yè)外收入"賬戶。該賬戶屬于損益類(lèi)賬戶，賬戶的貸方反映本

期發(fā)生的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，期末應(yīng)將該賬戶余額轉(zhuǎn)入〃本年利潤(rùn)"賬戶的貸

方，結(jié)轉(zhuǎn)后該賬戶無(wú)余額。該賬戶應(yīng)按收入項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。

例天業(yè)物業(yè)管理公司年末固定資產(chǎn)清理凈收益元，因債權(quán)公司解散多年

無(wú)法歸還的應(yīng)付款項(xiàng)元。作會(huì)計(jì)分錄如下：

(1)發(fā)生時(shí)：

借：固定資產(chǎn)清

其他應(yīng)付款

貸：營(yíng)業(yè)外收入

(2)期末結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)：

借：營(yíng)業(yè)外收入

貸：本年利潤(rùn)

"營(yíng)業(yè)外支出"賬戶。該賬戶屬于損益類(lèi)賬戶，賬戶的借方反映本期發(fā)

生的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出，期末應(yīng)將該賬戶余額轉(zhuǎn)入"本年利潤(rùn)〃賬戶的借方，

結(jié)轉(zhuǎn)后該賬戶無(wú)余額。該賬戶應(yīng)按支出項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。

例天業(yè)物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)盤(pán)虧1臺(tái)，原值元，凈值元。作會(huì)計(jì)分錄

如下：

(1)盤(pán)虧時(shí)：

借：累計(jì)