項目設(shè)計手冊

項目設(shè)計指導(dǎo)書

1.1項目概況及用地分析

1.1.1用地自然條件概況及分析

1.1.1.1宗地位置

應(yīng)附文：簡述宗地位置

應(yīng)附圖：宗地都市位置圖；宗地區(qū)域位置圖

1.1.1.2宗地現(xiàn)實狀況

(1)宗地四至范圍

應(yīng)附文：簡述宗地四至范圍

應(yīng)附圖：宗地紅線圖

(2)宗地現(xiàn)實狀況地形地貌

應(yīng)附文：簡述宗地現(xiàn)實狀況地形地貌，重點及特殊地形地貌特性應(yīng)展開

分析

應(yīng)附圖：宗地現(xiàn)實狀況照片(標明拍攝點和目的點位置)；宗地地形圖

(3)綠化植被與水面

應(yīng)附文：簡述宗地內(nèi)綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與

水面，應(yīng)闡明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習(xí)性、擬保留水

面的改造措施

應(yīng)附圖：宗地綠化植被與水面分布圖

(4)氣候氣象

應(yīng)附文：簡述氣溫、主導(dǎo)風(fēng)向、降雨量等指標。

(5)水文地質(zhì)

應(yīng)附文：簡述地表水、地下水現(xiàn)實狀況及周圍建筑日勺基礎(chǔ)處理狀況

應(yīng)附：宗地地質(zhì)資料(如：初勘資料、周圍建筑基礎(chǔ)處理資料等)

(6)特殊地下物

應(yīng)附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設(shè)施及管線、地下油罐

房或其他大型地下建筑物

1.1.2宗地社會條件概況及分析

1.1.2.1區(qū)域現(xiàn)實狀況與規(guī)劃

應(yīng)附文：簡述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)實狀況

特性等，對象征地段特點的景點設(shè)施附照片闡明。當?shù)卣?/p>

對宗地所處區(qū)域日勺規(guī)劃設(shè)想和實行計劃的闡明。

應(yīng)附圖：區(qū)域現(xiàn)實狀況圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖

1.1.2.2規(guī)劃規(guī)定

應(yīng)附文：闡明規(guī)劃管理部門對宗地的規(guī)劃設(shè)計要點，或宗地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

的內(nèi)容，對用地重要設(shè)計指標的分析。

應(yīng)附：規(guī)劃要點；容積率分析表

1.1.2.3交通狀況

應(yīng)附文：簡述宗地交通狀況；地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點；

私車赴宗地路線選擇；

應(yīng)附圖：區(qū)域交通分析圖；周圍交通分析圖；周圍道路斷面圖

1.1.2.4公共設(shè)施

(1)公共建筑

應(yīng)附文：描述對設(shè)計存在影響的公共及商業(yè)建筑日勺名稱、類型、

面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；

(2)對設(shè)計存在影響口勺設(shè)施與標志物

應(yīng)附文：簡述如下有利與不利原因狀況

有利原因：廣場、公園、都市雕塑等

不利原因：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其他構(gòu)成噪

音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設(shè)施。

應(yīng)附圖：周圍公共設(shè)施圖

1.1.2.5市政管線

應(yīng)附文：簡述給水、雨水、污水、強電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接

口位置、管徑、埋深、標高

應(yīng)附圖：市政管線圖

1.2開發(fā)目的、開發(fā)計劃與項目設(shè)計總體計劃

1.2.1項目總體開發(fā)目的

1.2.1.1項目總體定位

1.2.1.2目日勺成本和目的利潤

1.2.2項目總體開發(fā)計劃

1.2.2.1分期開發(fā)的規(guī)模和進度

1.2.2.2分期開發(fā)的成本和利潤

應(yīng)附表：分期開發(fā)規(guī)模、進度、成本和利潤表

1.2.3項目設(shè)計總體計劃

應(yīng)附表：項目設(shè)計總體計劃表

1.3市場定位和產(chǎn)品提議

1.3.1項目總體定位

1.3.i.1項目市場定位

1.3.1.2項目競爭優(yōu)勢（針對競爭樓盤）

1.3.2項目目的市場

1.3.2.1目的客戶構(gòu)成

1.3.2.2目歐J客戶行為特性

1.3.3項目產(chǎn)品提議（營銷管理門與設(shè)計管理部共同確定）

1.3.3.1產(chǎn)品類型及構(gòu)成

（1）產(chǎn)品構(gòu)成的種類

（2）各產(chǎn)品類型的比例

應(yīng)附表：產(chǎn)品提議表，參見第四部分表（第50頁）

1.3.3.2產(chǎn)品的戶型配比提議

應(yīng)附表：戶型配比表，參見第四部分表（第52頁）

1.3.3.3公建配套

⑴停車方式與車位比：停車方式分為地下車摩停車、架空車庫停車,

立體車庫停車，路旁停車，庭院停車。

(2)公交交通與班車系統(tǒng)：兩系統(tǒng)車輛停放與站點的規(guī)定；明確對于大型小區(qū)，與否

考慮區(qū)內(nèi)巴士。

(3)商業(yè)：商業(yè)口勺形態(tài)(集中布置、分散布置、層數(shù))、功能(有無特殊規(guī)定)、面積、

停車數(shù)量

(4)學(xué)校、幼稚園：占地、規(guī)模、功能

1.3.4首期產(chǎn)品的提議(營銷管理部門與設(shè)計部共同確定)

1.3.4.1首期產(chǎn)品的類型及構(gòu)成

應(yīng)附表；首期產(chǎn)品提議表，參見第四部分表(第50頁)

1.3.4.2首期產(chǎn)品的戶型配比提議

應(yīng)附表：首期戶型配比表，參見第四部分表(第52頁)

1.3.4.3首期公共配套規(guī)定

1.3.4.4首期賣場安排

(1)銷售展示日勺內(nèi)容選擇(商業(yè)、會所、樣板房)

(2)銷售展示口勺賣場位置

(3)樣板間的搭建方式和位置的初步設(shè)想

1.3.5銷售方略與銷售計劃

1.3.5.1銷售推廣的方略

1.3.5.2銷售計劃

應(yīng)附：銷售計劃

1.4成本控制原因與工程管理意見

1.4.1成本測算

1.4.1.1根據(jù)營銷管理部門的結(jié)論、概念設(shè)計的結(jié)論、工程管理部門對于基礎(chǔ)

形式的意見完畢總成本測算表格

1.4.1.2各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測算表格

應(yīng)附表：總成本測算表；項目分類成本測算表

1.4.1.3設(shè)計各階段日勺設(shè)計費用計劃

1.4.2設(shè)計階段成本控制

1.4.2.1方案設(shè)計階段成本控制目的

1.4.2.2方案設(shè)計階段成本控制措施或提議

1.4.2.3初步設(shè)計及施工圖階段成本控制措施或提議

1.4.3工程管理有關(guān)工作及意見

1.4.3.1地質(zhì)資料分析

1.4.3.2基礎(chǔ)形式的初步意見

1.4.3.3初步設(shè)計及施工圖階段，工程管理部門構(gòu)造與設(shè)備專業(yè)的設(shè)計管

理措施

1.4.3.4工程進度計劃與設(shè)計計劃的關(guān)系與重要節(jié)點

應(yīng)附表：工程進度計劃

1.5概念設(shè)計研究結(jié)論

1.5.1概念設(shè)計研究各方案簡評

應(yīng)附圖：各方案總平面，模型照片或體現(xiàn)圖

應(yīng)附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如故意向方案，應(yīng)陳說選擇意

向方案日勺理由及深化調(diào)整方向。

1.5.2設(shè)計目的

應(yīng)附文：描述項目樓盤設(shè)計形象目的I

經(jīng)濟技術(shù)指標結(jié)論

應(yīng)附表：綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表(詳?shù)诙糠直?1)

1.5.4規(guī)劃方面的結(jié)論

1.5.4.1用地布局

(1)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布

應(yīng)附文：分析用地內(nèi)外對項目開發(fā)H勺有利與不利原因，明確住宅和公建分區(qū)；確

定產(chǎn)品類型、檔次的分布

應(yīng)附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖

(2)空間序列和層次

應(yīng)附文：簡述重要公共空間的功能和特點

應(yīng)附圖：對應(yīng)日勺參照圖片

1.5.4.2道路交通

應(yīng)附圖：交通分析圖

⑴主入口位置

(2)人車關(guān)系

應(yīng)附文：明確人車分流、局部合流或合流

(3)停車方式和數(shù)量

應(yīng)附文：明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量

(4)公交場站

應(yīng)附文：明確與否設(shè)置公交場站，如設(shè)置.，明確面積或停車數(shù)量、位置等

(5)班車車位

應(yīng)附文：明確位置和數(shù)量

1.5.4.3銷售分期

(1)分期狀況

應(yīng)附文：簡述分期期數(shù)、各期面積、各期位置

應(yīng)附圖：分期開發(fā)示意圖

(2)首期銷售賣場

應(yīng)附文：簡述首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置規(guī)定

1.5.4.4組團管理

(1)物業(yè)管理模式

應(yīng)附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理的I基本單元

(2)低層、多層項目基本單元(組團、庭院、鄰里單元)

應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口、流線關(guān)系的要

求

應(yīng)附圖：組團基本單元分析圖

(3)高層項目日勺原則層拼接意向

應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、關(guān)鍵體數(shù)量的規(guī)定

1.5.4.5環(huán)境景觀

(1)景觀現(xiàn)實狀況

應(yīng)附文：明保證留、運用、改造及消除的原因

(2)景觀視線豎向分析

應(yīng)附圖：景觀視線分析圖

1.5.5單體方面的結(jié)論

1.5.5.1公建配套

應(yīng)附文：明確公建規(guī)模、占地和內(nèi)容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式；明

確重要或有特殊規(guī)定的公建分布規(guī)定

應(yīng)附圖：配套分析圖

.2住宅設(shè)計

應(yīng)附文：明確內(nèi)部功能空間設(shè)置規(guī)定(例如與否設(shè)工人房、私家車位，

入戶方式等)；明確外部自然資源運用規(guī)定(例如明確觀景規(guī)定、朝向、

私家花園等)

應(yīng)附圖：住宅單體意向平面圖

1.5.6技術(shù)方面歐J意見

1.5.6.1建筑研究中心的技術(shù)意見

1.5.6.2土方平衡方案

應(yīng)附圖：坡度、坡向分析圖：地形改造土方平衡圖

1.5.6.3口照分析方案

應(yīng)附圖：日照分析圖

1.5.6.4技術(shù)配套的設(shè)置規(guī)定

應(yīng)附文：明確煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、

物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理設(shè)備等設(shè)置規(guī)定

1.6方案設(shè)計需要處理的問題

1.6.1規(guī)劃方面的問題

1.6.1.1用地布局

(1)根據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進行布局設(shè)計

(2)根據(jù)重要公共空間的功能和特點的描述進行空間設(shè)計

1.6.1.2道路交通

(1)滿足5類人回家流線的設(shè)計：公交人流、出租車人流、私車人流、

自行車人流、步行人流；

(2)滿足人車關(guān)系規(guī)定與停車規(guī)定

(3)滿足公交車與班車停放規(guī)定

(4)滿足消防規(guī)定

(5)進行用地路網(wǎng)設(shè)計、道路分級模式設(shè)計、道路斷面設(shè)計

1.6.1.3銷售分期

(1)首期銷售賣場銷售氣氛日勺營造

(2)根據(jù)首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置規(guī)定深化設(shè)計

(3)分期設(shè)計應(yīng)綜合考慮如下原因：

a.滿足分期日勺期數(shù)、面積、位置規(guī)定

b.考慮每期設(shè)計上日勺吸引客戶的賣點

c.分期開發(fā)時物業(yè)管理模式口勺可行性

d.分期開發(fā)時施工組織的可行性

e.分期開發(fā)時道路系統(tǒng)日勺可行性

1.6.1.4組團與管理

(1)根據(jù)組團基本單元規(guī)定確定組團規(guī)模，按照規(guī)模進行組團設(shè)計

(2)根據(jù)物業(yè)管理模式進行組團管理設(shè)計：組團圍墻范I韋I、入口設(shè)置、門衛(wèi)數(shù)量、

人車管理等

(3)高層項目根據(jù)原則層拼接意向深化設(shè)計

1.6.1.5環(huán)境景觀

(1)景觀設(shè)計具有明確H勺主題

(2)景觀構(gòu)造設(shè)計：景觀軸線與景觀重點日勺考慮，集中綠地與組團綠地的關(guān)系，步行

景觀路線日勺組織

(3)景觀歐J功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供欣賞的功能；同

時重視景觀對人啊行為的影響與景觀的參與性

(4)處理景觀與氣候的關(guān)系，例如防止重要景觀處在建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等

(5)現(xiàn)實狀況景觀口勺運用方式

(6)當?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應(yīng)進行景觀視線的豎向分析

1.6.2單體方面的問題

1.6.2.1會所單體方案設(shè)計

1.6.2.2商業(yè)單體方案設(shè)計，商業(yè)與會所設(shè)計時應(yīng)注意首期銷售時兩者的多功

能性與功能使用日勺時間次序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業(yè)使

用

1.6.2.3學(xué)校、幼稚園總圖布置

1.6.2.4首期住宅單體方案設(shè)計

建筑形態(tài)、風(fēng)格與戶型

1.6.3技術(shù)方面的問題

1.6.3.1日照間距設(shè)計

1.6.3.2土方平衡設(shè)計方案（針對復(fù)雜地形時）

1.6.3.3技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、

水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理

設(shè)備等

1.6.3.4保溫、遮陽和降噪：規(guī)定方案設(shè)計階段考慮并處理，需要采用以上技術(shù)措施日勺原因、

區(qū)域或部位、詳細技術(shù)措施、成效比較和實行成本

1.6.3.5新技術(shù)新材料：規(guī)定設(shè)計單位在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供提議、技術(shù)和成本的參

照數(shù)據(jù)等

1.6.3.6建筑研究中心的技術(shù)意見在規(guī)劃方案得到體現(xiàn)

1.7住宅設(shè)計細則

住宅產(chǎn)品調(diào)整原則：

》原則一：不管方案怎樣調(diào)整，應(yīng)保證與《產(chǎn)品提議書》中的住宅類型比例變化幅度

不超過5%；

》原則二：保證花園洋房比例為50%不變，根據(jù)容積率對小高層和多層比例進行調(diào)整。

由于小高層成本比多層高150—200元，而售價也高100元，因此不管小高層、多層

比例怎樣變化，對利潤影響不大，決定調(diào)整比例時應(yīng)當是市場對兩種產(chǎn)品日勺接受程

度，因此應(yīng)在容積率許可的前提下，盡量多的保留多層住宅；

A原則三：若多層比例增長，則增長的單位戶型套數(shù)比比例應(yīng)為2B：3A：301：4：5,

《產(chǎn)品提議書》中套數(shù)比為2：3：5；

A原則四：若小高層比例增長,則最終戶型套數(shù)比比例應(yīng)為2A：3B：4A=3：4.5：2.5,

《產(chǎn)品提議書》中為3.5：4：2.5,增長日勺三房、四房單位盡量沿湖布置.，保證良好

的景觀視野，兩房單位布置在底商上面或盡量離配套設(shè)施近；

A原則五：小高層比例不超過25%,即面積不超過99470平方米，總套數(shù)不超過1000

套，其中2A戶型300套左右（+5%）,3B戶型450套左右（+5%）,4A戶型250套左

右（+5%）,總建筑面積93840平方米。（《產(chǎn)品提議書》中分別為296、338、212套；）

1.7.2住宅產(chǎn)品基礎(chǔ)指標：

1.7.2.1建筑高度或?qū)訑?shù)：

■T0WH0USE（2—3層）、

■情景洋房（4-5層，其中平地為4層，坡地可設(shè)計成4-5層）、

■多層（5—6層）

■小高層（9T2層）

1.7.2.2層高

1.7.2.2.1多層、小高層住宅層高均為2.9米；

1.7.2.2.2情景洋房和TOWNHOUSE層高均為3米;

1.7.2.2.3如有如下狀況日勺層高按實際狀況確定:

■底層地坪局部減少日勺；

■廳或臥室跨層設(shè)置的；

■頂層運用了坡屋頂空間的。

1.7.2.3停3方式:

地面停車位總數(shù)不超過總戶數(shù)0勺50%o

■商業(yè)以地下停車為主，少許地面停車。

■地勢比較平坦一一以地面停車、半地下室停車為主，架空層停車、人防地下

室停車為輔；

■地形起伏較大一一運用山坡地形半地下室停車、架空層停車為主，人防地下

室停車、地面停車為輔。

1.7.2.3總體各住宅類型建筑面積比例：

■小高層：多層：情景洋房：TOWHOUSE=20%：30%：45%：5%

1.7.2.4總體戶型套數(shù)比為：

■兩房：三房:四房：五房及五房以上=21%：42%：21%：16%

1.7.2.5戶型設(shè)計規(guī)定如下(可根據(jù)設(shè)計需要合適調(diào)整):

類型戶型面積(M2)套數(shù)估套數(shù)比例備注

二房二廳

小高層三房二廳

四房二廳

多層二房二廳

三房二廳

三房二廳

情景洋四房二廳

房（1）四房二廳

（平地）復(fù)式

情景洋復(fù)式

房（2）四房二廳

（坡/平

三房二廳

出1）

情景洋

復(fù)式

房（3）

（坡/平復(fù)式

岫、

情景洋復(fù)式

房（4）四房二廳

（坡地）復(fù)式

TOWHOUS

套數(shù)合計

1.7.3各戶型功能房間面積、開間和必配家俱

1.7.31“兩房一衛(wèi)”戶型

最小使用囿最小開間

功能

積凈尺寸必配家俱備注

構(gòu)成

（平方米）（米）

起居室

餐廳

主臥室

次臥室

廚房

衛(wèi)生間

儲備室

1.7.3.2“三房一衛(wèi)”戶型:

最小使用最小開間凈

功能

面積尺寸必配家俱備注

構(gòu)成

（平方米）（米）

起居室

餐廳

主臥室

次臥室1

次臥室2

廚房

衛(wèi)生間

儲備室

1.7.3.3“三房兩衛(wèi)”戶型:

功能最小使用最小開間

構(gòu)成面積凈尺寸必配家俱備注

（平方米）（米）

起居室

餐廳

主臥室

次臥室1

次臥室2

廚房

主衛(wèi)生間

共用

衛(wèi)生間

儲備室

1.7.3.4“四房兩衛(wèi)”戶型

最小使用面最小開間凈

功能

積尺寸必配家俱備注

構(gòu)成

（平方米）（米）

起居室

餐廳

主臥室

次臥室1

次臥室2

書房

廚房

主衛(wèi)生間

共用衛(wèi)生

間

儲備室

闡明：

1）開間凈尺寸：構(gòu)造面到構(gòu)造面日勺凈尺寸，不考慮內(nèi)墻面裝飾厚度和裝修做法；

2）凈使用面積：開間凈尺寸X進深凈尺寸，因考慮起居廳與餐廳多采用連通的方式

組合布置，因此本原則中對餐廳、起居廳的凈使用面積不做詳細規(guī)定；

3）兩分離式衛(wèi)生間，是指將洗面洗衣、座便洗浴這兩個功能區(qū)域進行完全分離的空

間設(shè)計H勺衛(wèi)生間。

1.7.4居住空間設(shè)備布置

1.7.4.1各房間重要設(shè)備配置表

空調(diào)機接網(wǎng)絡(luò)

戶型房間名稱備注

壁掛機柜機口接口

起居廳??客餐廳合一時設(shè)壁

餐廳*

“兩房一衛(wèi)”掛空調(diào)一臺

主臥室??

次臥室*■

起居廳??客餐廳合一時設(shè)柜

餐廳

“三房一衛(wèi)”?機空調(diào)一臺

主臥室*?

“二房兩衛(wèi)”*

次臥室1*

次臥室2??

起居廳??

餐廳?

主臥室??

“四房兩衛(wèi)”?

次臥室1?

次臥室2

1汕?*?

1.7.4.2廚房

1.7.4.2.1設(shè)計原則

一.廚房中重要設(shè)備應(yīng)按洗、切、炒日勺次序流程布置，臺面凈長總和不不大于2.7米,

其中操作臺面日勺實際長度不不大于1.2米。

二.戶型套內(nèi)的冰箱設(shè)置于廚房內(nèi)。

三.廚房按廚柜布置方式不一樣的最窄寬度（開間凈尺寸）為：單面布置E寸，不應(yīng)不

大于1.6米；L形布置時，不應(yīng)不大于1.8米，雙排布置時，不應(yīng)不大于2.1米。

四.廚房必須設(shè)置排煙道，油煙不可直接對室外排放。

五.廚房內(nèi)除煤氣管規(guī)定外露以外，其他管線皆應(yīng)埋墻設(shè)置或封閉于管道井內(nèi)。

六.兩房和三房戶型H勺廚房處可不設(shè)服務(wù)陽臺；若考慮設(shè)置時，服務(wù)陽臺不得影響廚

房內(nèi)L型操作臺面日勺必要長度和使用以便。

七.同步所有廚房均需有自然采光。

1.7.4.2.2廚房設(shè)備配置表

設(shè)備預(yù)留位

操作臺面

戶型星盆爐排油煙消毒微波

凈長度冰箱WXS

灶機柜爐

“兩房一衛(wèi)”單盆2700mm■?■

7OOnunX650niin

“三房一衛(wèi)”雙盆2900mm■?

“二房兩衛(wèi)”雙盆2900mm■?■■

2900mmX700mm

“四房兩衛(wèi)”雙盆21200mm■?■■

1.7.4.3衛(wèi)生間

1.7.4.3.1設(shè)計原則：

一.衛(wèi)生間內(nèi)豎向排水管線設(shè)計應(yīng)考慮集中布置，并設(shè)置對應(yīng)日勺封閉管道井；橫向給

水管線應(yīng)考慮暗敷。

二.衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置吸頂式排氣扇。

三.洗衣機位不可設(shè)置于陽臺，戶型中洗衣機可考慮設(shè)置于衛(wèi)生間、廚房或者單獨的

洗衣空間中。

四.除“兩房一廳”戶型以外，所有戶型套內(nèi)的洗衣機應(yīng)設(shè)置于衛(wèi)生間中，并規(guī)定必

須按兩分離式衛(wèi)生間的原則進行設(shè)計，或者設(shè)置單獨的洗衣空間。

五.所有衛(wèi)生間均需有自然采光。

1.7.4.3.2潔具設(shè)備配置表

座便熱水

柱盆臺盆淋浴間浴缸洗衣機

衛(wèi)生間器器

代碼S2800mm1000mmS2650mnX

S2900mm——

600mmX1200mmX1OOOrnm1500mm650nm

1.8W

?■■■■

1

W2■■■■■

W3???■

1.7.4.3.3衛(wèi)生間選型表

衛(wèi)生間代碼

戶型分類備注

主衛(wèi)生間共用衛(wèi)生間

/

“兩房一衛(wèi)”/2wi

/

“三房一衛(wèi)”W1

“二房兩衛(wèi)”W3W2

“四房兩J1”W3W2

1.7.4.4其他套內(nèi)空間

1.7.4.4.1門廳、過道、儲備空間

一.入戶門廳應(yīng)設(shè)計鞋柜的位置，鞋柜長度不不大于?土。

入戶門設(shè)計應(yīng)防止正對套內(nèi)走道。

三.套內(nèi)過道面積不超過使用面積的1/2。。

四.壁柜型儲備空間日勺凈深不不大于最小門洞寬度為L2米,應(yīng)采用雙

扇外開門。

五.凈深超過o.g米口勺儲備空間,應(yīng)設(shè)計成步入式儲備室，可無直接采光，但必

須設(shè)置人工照明。

1.7.4.4.2其他功能空間

一.書房成為獨立日勺居住空間時，應(yīng)至少考慮面寬1.5米電腦書桌1張、墻面長

度不不大于2米的書架和休閑沙發(fā)椅1個的家俱配置組合。

二.工人房成為獨立的居住空間時，應(yīng)具有直接采光，至少應(yīng)考慮0.9米寬單人

床1張、0.5米寬床頭柜1個日勺家俱配置組合。

三.陽光房成為獨立的居住空間時，其使用面積不不大于10ni2,至少應(yīng)能布置1

京4椅日勺家俱組合，京面尺J應(yīng)不不人于800X800mmo

四.衣帽間成為獨立的功能空間時，其使用面積應(yīng)不不大于6n12。

1.7.4.5公共空間一一樓梯間

1.7.4.5.1樓梯間開間凈尺寸:2.40m

1.7.4.5.2樓梯梯段凈寬：1.10m。

注：樓梯梯段凈寬系指墻面至扶手中心之間日勺水平距離。

1.7.4.5.3樓梯踏步設(shè)計參數(shù)：踏步寬270mm（層高2.80米分18步）；

1.7.4.5.4入戶平臺：凈寬1.40m（無電梯）;

1.7.4.5.5休息平臺：凈寬21.20m。

1.7.5住宅戶型特色探討

1.7.5.1多層：重要考慮性價比原因，提高使用率?？珊线m考慮將部分多層沿湖布置，爭

取很好景觀，從而提高售價，發(fā)明更高利潤值；

2B兩房兩廳70m2——戶型方正實用

3A三房一廳85nl2——

?戶型方正實用、

?衛(wèi)生間干濕分區(qū)或者雙陽臺

4A四房兩廳110m2---

?戶型方正實用

?儲備間

1.7.5.2小高層：重要考慮良好的景觀視野以及戶型內(nèi)周正實用，小戶型還要考慮交通（步

行為主）和生活配套H勺便利性；

2A兩房兩廳63m2戶型方正實用

3B三房兩廳105m2廚衛(wèi)分而升級

?中、西雙廚房

?主臥衛(wèi)生間寬松，布三件套

?設(shè)洗衣間

?儲備間

4A四房兩廳120nl2一一雙主臥、廚衛(wèi)全面升級

?中、西雙廚房

?主臥衛(wèi)生間寬松，布三件套

?設(shè)洗衣間

?儲備間

1.7.5.3花園洋房：花園洋房別塞化，用別曳口勺立面形式和處理手法包裝花園洋房，立面

上加強變化；考慮每層有不一樣入口，戶型上增長附加值，使之擁有別里

H勺感受，以便與較高日勺定位和價格相符；

雙主臥、廚衛(wèi)全面升級

?中、西雙廚房

?主臥衛(wèi)生間寬松，布四件套

?設(shè)洗衣間

?花園、或露臺、或地下室

?儲備間

1.7.5.4Townhouse：本案Townhouse數(shù)量較少，因此可以大力發(fā)揮想象，盡量做得更高

檔，加入某些獨特的I設(shè)計元素，例如回廊、私家泳池等。同步，Townhouse

獨立成區(qū)，區(qū)內(nèi)公共綠化盡量簡樸，以綠地和茂密喬本植物為主，增強

Townhouse私'密件。Townhouse私家花園面積要盡量大，首先增長附加值，

提高售價，另首先，減小公共綠地日勺園建成本；

雙主臥、廚衛(wèi)全面升級

?中、西雙廚房

?主臥衛(wèi)生間寬松，布四件套

?設(shè)洗衣間

?花園、或露臺、或地下室

儲備間

L7.5.5老人公寓：在部分多層住宅合適考慮老人公寓概念，建筑形式上有如下提議：

多層帶電梯、無障礙設(shè)計、共享中廳、娛樂室、醫(yī)療保健室、小型廚房、戶

外活動硬地以及自助花園等個性化設(shè)計。

1.7.6產(chǎn)品分區(qū)規(guī)定

情景洋房應(yīng)分別相對單獨成區(qū)，空間感覺上分而不離，使情景洋房業(yè)主既能體會尊貴

享有，又不游離于小區(qū)濃郁的人文氣氛；

按照資源分級日勺級配原則，檔次高日勺住宅分派很好的資源，依此為T0WH01SE、

情景洋房、多層、小高層，且盡量在景觀、朝向良好的位置集中安排大戶型。

1.8商業(yè)設(shè)計規(guī)定

L8.1商業(yè)詳細面積詳見下表:

商家種類家面積（米2）基本單位面面積比例備注

數(shù)積

超市

品牌專賣店

品牌快餐

類

餐特色餐

飲廳、咖啡、

酒吧、

酒樓

美容SPA健身中

心

配套綜合類單店

總計

1.8.2商業(yè)業(yè)態(tài)描述:

1.8.2.1主力店一超市：

8000m2左右的小區(qū)店，商家進駐時機應(yīng)在項目大部分人口入住后開業(yè)?？紤]

前期做銷售展場用。

1.8.2.2次主力店??書屋（含書吧類）

次主力店的選擇是可以是書屋（含書吧類），伴隨深圳市民對文化生活的日益

關(guān)注，節(jié)假日逛書市正逐漸成為大家休閑娛樂的一種方式。大概300m2。

1.8.2.3品牌專賣店：

作為超市的補充，可與超市放在一起，時裝、化妝品、鞋、皮具運動休閑等

品牌專賣也是消費者非常樂意光顧的地方。沿街面可以做臨街小店面，內(nèi)部可以

柜臺劃分。

1.8.2.4餐飲：

餐飲設(shè)施可以延長消費者在商業(yè)中心購物的時間，提高商'業(yè)項目整體歐J營業(yè)

額。餐飲設(shè)施中的咖啡及麥當勞類的商家安排在超市附近，可以作為購物的“休

憩處”，延長顧客逗留口勺時間。

重點營造餐飲部分，可增強商業(yè)項目日勺作為區(qū)域商業(yè)中心日勺特色和競爭力。

?酒樓：1500m2,需要在地下停車場有百達的通路抵達。

?品牌快餐：

>麥當勞：35()m2,1—2層。

A肯德基：350m2,1—2層。

>其他：150m2/間，1一2層。

?特色餐飲：各地日勺特色美食、咖啡酒吧等可集中作成美食區(qū)，布局上

展開多層次、多方位的休閑空間，如花園平臺、門前的休閑露天吧、

特色木窗、寬敞的玻璃櫥窗等。營造與環(huán)境結(jié)合H勺特色餐飲區(qū)，擴

大商業(yè)項目的輻射能力，吸引更多較遠日勺客戶過來。

1.8.2.5美容健身：

與會所H勺運動設(shè)施一起可以構(gòu)成運動休閑的組合，可以在2-3層。

1.8.2.6綜合配套類單店：

銀行、藥店、美發(fā)、便利店、網(wǎng)吧、音像店、沖印、干洗等。

1.8.3商業(yè)布局參照提議：

1.8.3.1購物休閑區(qū)：集中