【成本手冊】知名地產(chǎn)全成本限額手冊

目錄第一 總 （一 （二 （三 （四 （五 職 第二 （一 （二 （三 （四 （五 第三 第一 （一 （二 第二 （一 金科股份產(chǎn)品分級配置標準 （二 金科股份產(chǎn)品分級配置標準 （三 金科股份產(chǎn)品分級配置標準 （四 （五 （六 （七 （八 （九 （十 第三 （一 （二 （三 （四 （五 （六 第四 建筑 第一 （一 （二 （三 （四 （五 （六 窗地 （七 欄 （八 （九 （十 第二 （一 （二 第五 第六 第一 （一 （二 第二 第三 （一 （二 （三 第七 （一 （二 （三 （四 （五 （六 （七 第八 第九 （一 （二 （三 （四 （五 （六 （七 （八 （九 （十 第十 （一 （二 （三 （一 （二 （三 第一章第一章總則 第一章總則（一）編制目的及意義））設計管控要素，挖掘成本控制的重點，符合公司成本管理標準化，并為統(tǒng)一設計限額指標、（二）編制依據(jù)成本指標綜合對比后，制定適合于我司的V1.0標準成本指標。本手冊中所涉及的建筑面積按（三）適用范圍（四）適用條件（五）職責集團成本職能部門：區(qū)域相關職能部門：第二章第二章全成本限額概述 集團成本集團成本第二章全成本限額概述（一）全成本限額的概念（二）全成本限額的途徑（三）80%的費用；規(guī)劃和初步設計階段決定了工程投資的80%，而施工圖和后期工程管理只能決定工程投資的20%（四）1、成本職能部門，負責審核項目提交的各項參數(shù)是否滿足成本限額要求，指導限額指標的2、評判提交的參數(shù)應以本限額控制體系所列的指標為標準，如果各項參數(shù)在控制指標的范階段性項成本指標復階段性項成本指標復滿階限額關鍵節(jié)點流程相關責任部集團圖審部集團責任部 區(qū)域成本第三章第三章（拿地）規(guī)劃篇 第三章（拿地）第一節(jié)拿地版強排指標1、滿足當?shù)匾?guī)劃部分及土地出讓方所要求的條件（日照、面積、退界234、對于“地王”類項目，規(guī)劃和產(chǎn)品設計由售價“倒逼”，著手高溢價產(chǎn)品設計，不能直5（一）項目收益基準值≤1括但不限于酒店、SHOPPINGMALL、綜合樓、----（二）強排指標表%%%㎡輛㎡1.5-2.0比70%，別墅或洋房占比30%；容積率2.0-2.5時，常見項目組成形式為1）高層+別第二節(jié)分級配置標準（星級標準1、星級標準運用①分級配置標準1★：適用于首置（剛需）房，部分配置標準需提檔升級需進行投入產(chǎn)出分②分級配置標準2★：③分級配置標準3★：2、置業(yè)類型釋義：①首置房：就是\h剛需房，是相對于彈性需求而言，置業(yè)者為迫切解決基本居住問題，以自住80%以下的項目或銷售單方建安成本占售價比重超過50%。②首改房：為改善居住環(huán)境，首次換房的改善性置業(yè)。項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均價80%~140%（含80%）的項目，且銷售單方建安成本占售價比重不超過50%。含30%，35%（拿地）（拿地） 3--------★-檔---（一）金科股份產(chǎn)品分級配置標準金科股份產(chǎn)品分級配置標準配置（按照金科標準化選型1門高層\洋房(首層)1234壓花鋼質門JK-M-150011100*2300（單扇21300*2300（子母3、別墅門洞優(yōu)先選擇1300×2400（子母5壓花鋼質門JK-M-1500壓花鋼質門JK-M-2000鋼質拼裝門JK-M-500025%+15石材：700㎡真石漆：90㎡漿：120㎡平屋面：250㎡坡屋面：350㎡1、石材建議采用（國產(chǎn)）棕鉆石材光面、（國產(chǎn)）金山麻223345%+2510%+3580%+15%+5550%+20%+3（㎡房4205304桿（元高層、公寓、洋25023（非重慶江蘇區(qū)域）高度均按照1.1米，如果低于此高度應相應調整成本；靠墻開敞式普通樓梯欄桿（藝250（元高層、洋房1802505C大堂：車庫大堂標準層：C電梯間：1100樓梯間：-CCCCC6C（情景營造1PC/透水磚4C園林（781345PVC689、電梯品牌在當期戰(zhàn)略品牌中選擇（配301612C2349程C1：2：（二）金科股份產(chǎn)品分級配置標準金科股份產(chǎn)品分級配置標準配置（按照金科標準化選型1門12壓花鋼質門JK-M-20001100*2300（單扇）21100*2300（單扇31300*2300（子母4、別墅門洞優(yōu)先選擇1300×2400（子母壓花鋼質門JK-M-2000JK-M-3000鋼質拼裝門JK-M-6000210%+20%+彈性拉毛40%+30%90%+石材：800㎡100㎡漿：120㎡質感涂料：501、石材建議采用（國產(chǎn)）棕鉆石材光面、（國產(chǎn)）金山麻石22310%+20%+質感涂料60%+10%15%+10%+多彩仿石漆20%+質感涂料30%+彈性拉毛25%70%+20%+10%+多彩仿石漆40%+30%40%+坡屋面：40020%+3（㎡450窗型材粉末噴涂、LOW-E5504臺欄桿（元高層、公寓、洋300均按照1.1米，如果低于此高度應相應調整成本（元300（元高層、洋房1803005B標準層樓梯間-B配置B6配置B園林（情景營造PC/透水磚4B配置B園林（78價格別墅72.7（洋房和別墅按廠家標配1350kg35800kg17400kg12550kg13配置B2349程B1：（三）金科股份產(chǎn)品分級配置標準金科股份產(chǎn)品分級配置標準配置（按照金科標準化選型1門（首層）122000×300034壓花鋼質門JK-M-25001（子母門），1100*2300（單扇門2、別墅門洞尺寸優(yōu)先執(zhí)行標準化1300×2400（子母門），1600*2400（雙扇門）4鋼木裝甲門JK-M-4000鋼質拼裝門（首選）JK-M-700010000100020003000215%+70%+石材：900文化石：150㎡多彩仿石漆亮面：110㎡仿砂巖彩色飾面砂漿：120平屋面：350㎡坡屋面：450㎡22345615%+15%+多彩70%40%+15%+15%+多彩70%20%+3（㎡650用800（國產(chǎn)1400（進口4（元350欄桿高度均按照1.1米，如果低于此高度應相應調整成5400洋房、別墅仿砂巖寶瓶裝飾柱（或砼檔次450350400（元L-350（元1803504005A車庫大堂標準層車庫大堂電梯間樓梯間（㎡A6A園林45134A率園林（1.02-78別墅12456782.7（洋房和別墅按廠家標配9洋房別墅1350kg40洋房1.75m/s181.0m/s131.0m/s14配置A352臺，LED330-50㎡2LED4540加人臉識別系統(tǒng)每單元增加2萬/臺，LED全彩屏顯示系統(tǒng)約3萬/30-50/m3）50加人臉識別系統(tǒng)每單元增加2萬/臺，LED全彩屏顯示系統(tǒng)約3萬/9寒冷地區(qū)：其余地區(qū)1、寒冷地區(qū)采用帶熱交換的新風系統(tǒng)。(60-100㎡2、其余地區(qū)采用不帶熱交換的新風系統(tǒng)(40-502000080A-1：2：（四）配置（按照金科標準化選型1門（元13600*3600；234、車庫單元門防火性需滿足規(guī)范最低要求。壓花鋼質門JK-M-2050門），1100*2300（單扇）21100*2300（單扇31300*2300（子母4、別墅門洞優(yōu)先選擇1300×2400（子母6壓花鋼質門JK-M-1450JK-M-2025鋼質拼裝門JK-M-4700機械鎖（888-12-高檔指紋鎖（款同第吉爾1250高檔指紋鎖（款同第吉爾12502（元石材：800/m2元120彈涂拉花：35/m2質感涂料：50/m2平屋面：250/m2坡屋面：350/m22233456基座：（3）128%3基座：（2）45基座：（3）仿砂巖彩70%，30%，屋面:S基座：（2）仿砂巖彩40%，60%，屋面:S80%，3（元42012017價格并扣除LOW-E玻璃價差50元/m23、1.245304客廳、臥室露臺及陽臺欄桿（1洋房、經(jīng)濟型別墅桿高度均按照1.1米，如果低于此高度應相應調整成本。開敞式普通樓梯欄桿（元木扶手鐵藝（元高層、洋房5（元于8kg，厚度不小于2.5mm25kg，1.5mm6（元C大堂：車庫大堂標準層：標準2017版》執(zhí)行電梯間：1100樓梯間：（元B軟裝2017硬裝軟裝B硬裝軟裝7綜合成本（元B園林（情景營造準2017版》執(zhí)行；1綜合成本（元園林（PC/透水磚4B8架空層綜合成本（元91：4：5：6：7：2.7（洋房和別墅按廠家標配）1000kg301000kg16800kg121.0m/s30（元C234C1：2：（五）配置（按照金科標準化選型1門（元122000×300034壓花鋼質門JK-M-2050母門），1100*2300（單扇門）2、別墅門洞尺寸優(yōu)先執(zhí)行標準化1300×2400（子母門），1600*2400（雙扇門）4鋼木裝甲門JK-M-3600JK-M-10000高檔指紋鎖（款同第吉爾12502500/3500/2（元石材：900（文化石：150/m2120質感涂料：50123456坡屋面：35022456門頭、基座：（2）石40%，60%，坡3（元LOW-E發(fā)同檔次）+6501、門窗成本限額標準具體以《金科股份門窗成本限額標20172E322.5800（國產(chǎn)1400（進口4客廳、臥室露臺及陽臺欄桿（欄桿高度均按照1.1米，如果低于此高度應相應調整成洋房、別墅仿砂巖寶瓶裝飾柱（或砼檔次開敞式普通樓梯欄桿（元5：（元仿砂巖寶瓶裝飾柱（或砼檔次5（元C301C300.30kg/m2；26（元B車庫大堂標準層額標準2017版》執(zhí)行樓梯間（元B（首選）A（備選B2017ABABA7綜合成本（元A示范區(qū)園林（標準2017版》執(zhí)行134A綜合成本（元非范區(qū)園林（8（元91：2：5：6：7：82.7（洋房和別墅按廠家標配別墅1000kg301000kg27800kg18400kg13630kg14（元B1、安防工程包括：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、住戶報警系統(tǒng)、訪客對講系統(tǒng)、人臉識別門禁系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子通道系統(tǒng)、建筑樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)集成以及小區(qū)智能化管理中心；2LED45（元10050（元20000/臺（不同品牌價格不同）80/m2（預估工程價格裝飾單方造價（元B1：2：第三章第三章（拿地）規(guī)劃篇 （六）智能化系統(tǒng)分級配置標準ABC200以國產(chǎn)被動紅外（幕簾）訪客乘梯，通過樓宇對講系統(tǒng)統(tǒng)進行公共樓層招梯；戶內(nèi)招梯功能；5.同單元業(yè)主第1、2項功能為必配項，其他3項可視成本情況選配）ICLEDLEDLED車牌自動識別+IC車牌自動識別+IC車牌自動識別+IC（七）（八）（九）防火門設計標準化模塊（十）外門窗設計標準化模塊（十一 欄桿設計標準化模（十二 外立面設計標準化模（十三 智能化設計標準化模（十四 電梯設計標準化模第三節(jié)標準費用限額指標（一）標準成本范圍123456789（二）設計費用限額1、建筑設計費BIM/PC 型，則根據(jù)不同類型產(chǎn)品的限額標準分別進行控制（TOP系除外。 2、景觀設計費≤3366②景觀面積：項目用地面積扣除建筑物占地面積為景觀區(qū)域范圍面積，不包括紅線外面積，紅線外根據(jù)設計難度3、裝修設計費 （三）變更率限額①（）（四）1、工程監(jiān)理費542、造價咨詢費8 3、物業(yè)完善費8（五）營銷費用及管理費用標準112 21 （六）預備費預留標準12第四章第四章建筑篇 第四章建筑篇第一節(jié)建筑設計限額指標（一）建筑業(yè)態(tài)劃分/層高限額377-11（二）贈送面積系數(shù)（三）使用面積系數(shù)（四）體型系數(shù)體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡m31≤3≤34-11≥12≤34-89-13≥14≤34-89-13≥143、寒冷地區(qū)4、嚴寒地區(qū)（五）外立面率（六）窗地比（七）欄桿欄桿指標（只計算住宅部分）m÷地上建筑單體住（八）非人防：3.7米人防：3.8非人防：3.4米人防： （九）地下單車位面積a值 指：當2、3、4㎡ （十）小區(qū)及車庫出入口數(shù)量3單221雙1單3122212單4750（十一 設備房面60~8070~9025010㎡小區(qū)60（十二 鋁合金門窗限78（十三第二節(jié)結構設計限額指標結構面積，即建筑物內(nèi)墻體、柱、樓板等建筑結構所占的面積。S2為S1中不計計容建筑面積或者計算一半計容建筑面積的贈送面積，如S1中如按全部面積計算，則S2不累結構面積S1=建筑面積（不含架空層面積S2=對于有頂蓋的外挑陽臺、露臺、結構連接板等按一半面積計入；小于2.2米層124、華東II6、中南II78（一）地上結構設計限額指標6778I2-8kgm39-20kgm321-26kgm327-33kgm334-40kg-m3-41-46kg---m3---2-8kgm39-20kgm321-26kgm327-33kgm334-40kg-m3-41-46kg---m3---2-8kgm39-20kgm321-26kgm327-33kgm334-40kg-m3-41-46kg---m3--- 3.0m3.0m0.1m，含鋼量限額可增加1kg/㎡；混凝土含量限額可增加0.01m3/㎡;再改項目限額可增加1kg/㎡。 ⑥本數(shù)據(jù)為均為傳統(tǒng)現(xiàn)澆結構，當采用裝配式結構時（注②情況除外，根據(jù)不同裝配率，其限額指標由區(qū)⑦當表中數(shù)據(jù)為“-”或高度大于140m（二）地下結構設計限額指標鋼筋含量（Kg680獨基條基片筏基礎片筏基礎獨基條基片筏基礎80獨基條基片筏基礎獨基條基片筏基礎80獨基條基片筏基礎獨基條基片筏基礎80獨基條基片筏基礎獨基條基片筏基礎880獨基條基片筏基礎獨基條基片筏基礎80獨基條基片筏基礎獨基條基片筏基礎 表中數(shù)據(jù)按有梁樓蓋，覆土1.5m5kg0.3~0.5m（規(guī)劃要求）5~7kg/㎡。 （±0.00 人防區(qū)按核六考慮，常六減 純半地下車庫較純地下車庫含鋼量減少15kg 兩層地下室減10kg 再改項目可增加10kg 混凝土含量（m3678 劃要求0.08~0.10m3/m2。 （±0.00 / 0.10m3m20.20m3m2 0.05m3m2 0.10m3m2 第五章第五章構造做法 第五章構造做法第六章第六章裝飾限額分級標準 第六章裝飾限額分級標準第一節(jié)示范區(qū)裝飾分級標準（一）示范區(qū)（樣板房、銷售部）高于A上表軟裝成本標準包含開具進項稅率6500（二）示范區(qū)（樣板房、售樓部）1≤2020-4040≤1010-2020≤66-1212套2/ABC/A-B-C--一星項目選擇CB檔；三星項目選擇A第三節(jié)批量精裝修分級標準95%（一）批量精裝修AA標現(xiàn)階段不屬于常規(guī)產(chǎn)品，項目啟動將根據(jù)不同區(qū)域上報，以審定標準為準，考核維（二）批量精裝修B（三）批量精裝修C ，，第七章第七章園林限額分級標準 第七章園林限額分級標準（一）ABC示范區(qū)總面積在扣除建筑投影面積后不得超過1.3萬平方米（該面積不分紅線內(nèi)外1.31.3A檔主要用于高端改善型項目，B檔主要用于二線熱點城市項目，C檔主要用于區(qū)縣或三四線城市2%-5%，在項目（二）商業(yè)園林成本檔次分級標準（不含底商ABC（三）（四）A451750B401600C351450（1）（2）（3）價不超過90萬元。二次開盤示范區(qū)：3000103000（五）硬景比例（六）喬木覆蓋：大：（七）1景觀墻、景觀擋墻：3小區(qū)圍墻及門：小區(qū)圍墻（包括基礎、墻體和裝飾）私家花園圍墻：分戶的綠籬或鐵藝與實體組合的圍欄（含基礎、墻體和裝飾23（3過多導致明顯影響園林景觀成本指標的項目應剝離并第八章第八章價值成本專篇 第八章價值成本專篇化率60%、年度去化率70%、公司存銷比8個月以內(nèi)竣工去化率90%。1：1.5入產(chǎn)出比為1：2（投入產(chǎn)出比率=對應的成本投入總額÷提升帶來貨值增加×100%）第九章第九章成本控制專篇 第九章成本控制專篇（一）贈送面積控制要素低附加值的贈送面積（別墅集中車庫、無功能坡屋頂、無法使用的夾層、非景觀轉角凸窗），（二）建筑專業(yè)控制要素12人防設計：防護面積過少造成單元增多，相鄰單元未連接造成臨空墻過長；一框二門的人防門過多（部分可用臨戰(zhàn)封堵替代），進人防前的防倒塌范圍過大（按現(xiàn)規(guī)范6級人員掩蔽），室外頂板下的人防面積過大（應盡量將人防做在建筑投影范圍下），人防門型號不合理（凝土人防門，同時盡量避免汽車通道坡道上做雙開的鋼防火門），人防功能不合理（做部分物資庫），纜井合用；室內(nèi)非人防區(qū)域、人防頂板上無直接管線的可取消夾層，即利用局部夾層或管溝。弱電機房可合用的未合用。（布線合用、廣播可與有線電視或消控中心合用、專門的廣播、擴聲及傳譯系統(tǒng)宜合并設置等）住宅躍層中的管井:一般電、弱電井保留但電梯門、井檢修門、及走道均可利用到室內(nèi);，，3C構件代替花（80m高處的小細部效果不大）。半地下防水設計方案不合理。（不使用空間半地下埋深淺時可自防水或做防潮處理屋面與露臺、陽臺等無須保溫或防水的樓面構造混為一體，均按屋面做增加費用；保溫（三）地質勘探控制要素如果實際地質持力層標高與鉆探報告持力層標高相差超過2（四）地下室設計控制要素5級人防。米成本結論：A（最經(jīng)濟）＜D＜B＜0.3m，30㎡找坡層厚度平均200mm，地下室綜合成本增加約105元/㎡。800，，，1500如果地下室為無梁樓蓋頂板，H則根據(jù)H1為頂板厚度增減，管線和電纜避開柱冒設置，防火卷簾箱也應避開柱冒設置，卷簾升起后凈高不低于2200。規(guī)范中標準車尺寸為1800x4800，如柱子完成面尺寸為600x600時，理論最經(jīng)濟的柱跨（五）豎向設計方案控制8%8%1530m，臺地之間應設擋土墻或護坡聯(lián)系。）8%中，地下車庫應采用分片區(qū)、分標高的設置模式。d）主要室外活動場地、運動場地及中心綠地等，宜結合填方區(qū)設置。e）對于特別復雜的地形，需通過地形等高線圖和多方案的擬建標高疊圖，綜合測算土石方、邊坡?lián)鯄Φ瘸杀具M行多方案比選，選擇成本最優(yōu)方案。f）在滿足規(guī)范及產(chǎn)品品質的情況下，適當抬高豎向標高。（六）土石方控制要素（七）基坑支護工程控制要素達到5m（八）基礎工程控制要素等）以供比選；多方案比選確定基礎形式，平衡進度和成本的關系。根據(jù)地質條件及現(xiàn)場情況，合理布置樁位。力取值，取值越高，樁數(shù)越少；泳池、地庫等下沉構件嚴格按照地下水位，考慮抗浮樁設計，禁止設計一切多余的抗浮樁；樁配筋在抗壓樁中基本起構造作用，減少減少配筋，抗e)（九）結構方案控制要素設計院荷載取值不要擴大，不能層層加碼。實配值宜比計算值稍大即可，不超過15%（十）土建工程控制要素q改造加固工程，新舊砼結合部位可在鑿毛清潔舊砼面的情況下直接澆筑新砼，不得使用界置在次梁位置，合理控制層高；層高每增加10cm，相應建安成本增加約1~2%。傳熱系數(shù)AAAA在滿足節(jié)能及防火的要求下，各類型外墻保溫成本大致按以下順序遞增：?；⒅楸厣皾{，聚苯乙烯保溫板（ES），擠塑聚苯乙