江蘇禮儀典雅輕奢住宅商業(yè)規(guī)劃建筑中標(biāo)方案

TheplanningandarchitecturedesignofG73block,nanjing效果展示EFFECT

DISPLAY【鳥(niǎo)瞰圖】【商業(yè)沿街透視圖】【商業(yè)中央庭院透視圖】【商業(yè)沿街透視圖】【售樓處效果圖】前期分析010203040506Pre-phase

Analysis住宅地塊篇Residential

Chapter商業(yè)地塊篇Planning

Concept展示區(qū)篇Showcase

Area成本控制Cost

ControlPC專篇PC

Special

Article1前期分析PRE-PHASE

ANALYSES區(qū)位分析Locationanalysis1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析棲霞區(qū)QIXIA

DISTRICTSite鼓樓區(qū)GULOU

DISTRICT玄武區(qū)XUANWU

DISTRICT秦淮區(qū)QINHUAIDISTRICT建鄴區(qū)江寧區(qū)JIANYE

DISTRICTJIANGNING

DISTRICT雨花臺(tái)區(qū)YUHUATAI

DISTRICT仙林副城：遠(yuǎn)離主城區(qū)位置偏遠(yuǎn)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能配套將與主城一致，高起點(diǎn)規(guī)劃，未來(lái)將成仙林新中心區(qū)位交通Regionaltraffic1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析Site基地位置軌道交通4號(hào)線4號(hào)線高速公路軌道交通4號(hào)線軌道交通2號(hào)線交通便捷：基地可通過(guò)軌道2號(hào)線和4號(hào)線，快速地到達(dá)其他區(qū)域。同時(shí)緊鄰高速道路，方便與其他城市地區(qū)的連接。周邊資源分析Peripheralresourceanalysis1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析仙林湖公園南京大學(xué)醫(yī)院南京大學(xué)南京郵電大學(xué)南京財(cái)經(jīng)大學(xué)羊山公園南京中醫(yī)藥大學(xué)南京師范大學(xué)南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校3kmSITESITE蕭宏石刻公園東流聯(lián)合小學(xué)東流幼兒園華聯(lián)超市好又多超市基地周邊現(xiàn)狀：目前基地周邊配套缺乏，僅有學(xué)校資源，但隨著大量人口入駐又臨近大學(xué)城及萬(wàn)達(dá)茂兩大商圈，未來(lái)可期周邊競(jìng)品分布Competitive

analysis1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)圈Wanda

Mau

Business

Circlep

周邊競(jìng)品恒大龍珺住宅已大學(xué)城商業(yè)圈University

Business

Circle南大和園售罄，中南山錦花城全部售罄，市場(chǎng)壓力小。棲園p

潛在競(jìng)爭(zhēng)：新城G60地塊，建面約16.5萬(wàn)㎡。東方天郡中南山錦花城（毛坯）已售罄p

周邊商業(yè)配套：3公里內(nèi)九鄉(xiāng)雅苑新城尚東花園享有仙林大學(xué)城的商業(yè)配套，且臨近萬(wàn)達(dá)茂。公亞?wèn)|城恒大龍珺（精裝）已售罄東墅山莊寓產(chǎn)品受歡迎，商風(fēng)華園業(yè)辦公產(chǎn)品去化慢1km新城G60現(xiàn)售·保利紫晶山朗詩(shī)保利麓院SITE基地現(xiàn)狀Basestatus1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析南大和園南京繞城高速九鄉(xiāng)雅苑中南山錦花城恒大龍珺新城G60SITESITEA地塊B地塊基地現(xiàn)狀Basestatus1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析南大和園SITEB地塊南京繞城高速九鄉(xiāng)雅苑SITEA地塊中南山錦花城恒大龍珺新城G60基地現(xiàn)狀Basestatus1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析①②九鄉(xiāng)河?xùn)|路（已通車）三陽(yáng)路河清路（未通）東流路（未通）九鄉(xiāng)河?xùn)|路四望路②③④B地塊A地塊九鄉(xiāng)河?xùn)|路（已通車）④麟崗大道（未通）①③項(xiàng)目四至：成熟界面、凈地出讓。四望路與九鄉(xiāng)河路已具備通車條件；周邊均是待出讓住宅用地，地塊內(nèi)部土地平整，無(wú)明顯不利因素。商業(yè)與住宅價(jià)值區(qū)域Residentialvaluearea1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析住宅價(jià)值區(qū)域?

基地周邊無(wú)景可借，只能內(nèi)部造勢(shì)，營(yíng)造內(nèi)部景觀商業(yè)價(jià)值區(qū)域?

基地周邊僅四望路九鄉(xiāng)河?xùn)|路?

基地西側(cè)有環(huán)城高速，或有一定噪音影響。已通車,已建成樓盤(pán)皆在北側(cè)，故北面商業(yè)價(jià)值最高2住宅地塊篇RESIDENTIAL

CHAPTER規(guī)劃設(shè)計(jì)2.1PLANNING

CONCEPT規(guī)劃條件Planning

conditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇1.用地性質(zhì)：A地塊-R2二類居住用地2.用地面積：68873.1㎡3.容積率：1.01≤far≤2.3用地紅線4.建筑高度：35m≤H≤60m5.建筑密度：≤20%6.綠化率：≥30%低多層建筑退讓線7.其他要求：204m1）須配建建面≥7921㎡人才房2）裝配式建面比100%，住宅單體預(yù)制裝配率≥50%。裝配式建筑獎(jiǎng)勵(lì)4%計(jì)容面積。3）A地塊不得設(shè)置商業(yè)裙房340m高層建筑退讓線限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇新城G60地塊206m用地紅線新城地塊南北間距約206m容積率2.2建筑退讓線本地塊南北間距約180m實(shí)際容積率2.39（含裝配式建筑獎(jiǎng)勵(lì)）用地紅線建筑退讓線需考慮對(duì)北側(cè)新城G60地180m塊的日照影響。在產(chǎn)品組合上先天沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。周邊競(jìng)品Planning

conditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇周邊典型競(jìng)品中南山錦花城、恒大龍郡皆已售罄，位于本案北側(cè)的新城G60將是直接競(jìng)品。90㎡（側(cè)廳）—3房2廳1衛(wèi)

90㎡（南北廳）—3房2廳1衛(wèi)2面寬

3面寬110㎡—3房2廳2衛(wèi)3面寬129㎡—4房2廳2衛(wèi)3面寬144㎡—4房2廳2衛(wèi)4面寬新城G60：產(chǎn)品組合為17層以下全T2產(chǎn)品，其中

90㎡為2/3面寬、110㎡~130㎡為3面寬、140㎡為4面寬限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇南京2017新規(guī)范，對(duì)于間距控制更加嚴(yán)格，影響總圖布局和產(chǎn)品形態(tài)。根據(jù)2017年7月1號(hào)最新實(shí)施的遮擋建筑為高層《南京市建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查相關(guān)辦法》＜40m≥12F＜40m≥12F＞40m≥12F＞40m≥12F＞15m＞15m≥12F≥12F限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇p

周邊產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)p

日照及容積率先天處于劣勢(shì)p

規(guī)范要求嚴(yán)苛重重限制條件下，本地塊如何去做？項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)Keypointof

the

project2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇仙林副城，片區(qū)起步階段，配套成熟度有待提高政府調(diào)控力度逐漸加大，市場(chǎng)有一定風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目定位為——?jiǎng)傂鑴偢念悩潜P(pán)在追求產(chǎn)品舒適度的前提下，快速去化，保證開(kāi)發(fā)安全性產(chǎn)品組合Productcombination2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇INPUT平均層數(shù)=容積率/建筑密度2.39/20%=12容積率：2.39（含獎(jiǎng)勵(lì)面積）建筑密度：20%OUTPUTINPUT限高：60MOUTPUT規(guī)劃化產(chǎn)品組合可能性窮舉法全18F小高層18F小高層+20F高層全20F高層（11F小高層按1.33日照系數(shù)排布，間距需42M控制，不節(jié)地，故不做考慮）方案一：全18層方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇規(guī)劃思路：全18F樓棟布局，各戶型產(chǎn)品均為常規(guī)面寬樓型組合配置：18F(人才房）20F18F18F

18F18F18F75戶型為2面寬18F

18F18F18F18F

18F90戶型為3面寬18F117、129均為3面寬18F18F18F

18F18F

18F18F

18F18F18F20F18F18F18F18F18F75㎡-2面寬91㎡-3面寬117㎡-3面寬129㎡-3面寬方案一：全18層方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇?

75戶型T6樓型，得房率高?

90、117、129戶型全部3面寬，保證面寬舒適度，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，保持競(jìng)爭(zhēng)力A地塊總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—方案一數(shù)值單位㎡備注建設(shè)用地面積總建筑面積（地上+地下）地上總建筑面積68873.10224744.13164744.13㎡㎡含裝配式建筑獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)容面積6336㎡地上計(jì)容建筑面積164744.13㎡住宅155073.137921.001750.00450.00㎡㎡㎡㎡㎡人才房其中公建配套其中居家養(yǎng)老服務(wù)用房物業(yè)服務(wù)用房800.00總建筑面積的4‰配置其中方案設(shè)計(jì)，還需和供電局溝通配電房500.00㎡地下總建筑面積普通車庫(kù)60000502479753㎡㎡㎡其中住宅地下室容積率2.30建筑占地面積建筑密度11502.6016.70%30%㎡綠地率總戶數(shù)1500戶輛輛機(jī)動(dòng)車停車數(shù)非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)18102942房型配比房型戶數(shù)2406483242881500要求配比15%實(shí)際配比16%759145%43%117129總計(jì)20%22%20%19%100%100%戶型配比基本符合營(yíng)銷要求方案一：全18層方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇方案一小結(jié)2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇全18層方案產(chǎn)品面寬舒適，產(chǎn)品均好性強(qiáng)，但競(jìng)爭(zhēng)力有限能否有其他思路？方案二：18F+20F組合方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇規(guī)劃思路：突破18層，拔高部分樓棟至20層，所有129戶型升級(jí)至4面寬18F(人才房）20F18F18F18F18F20F20Fl

75戶型T6樓型，得房率高18Fl

90、117戶型全部3面寬，保證面寬舒適度，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，保持競(jìng)爭(zhēng)力20F18F

18F20F18F

18F20F20F20Fl

129戶型（396戶）超面寬20F20F升級(jí)20F20F18F18F20F129㎡-4面寬方案二：18F+20F組合方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇樓型組合配置：18F(人才房）18F20F18F20F75戶型為2面寬20F18F90、117戶型均為20F18F18F18F

18F20F3面寬20F18F

18F20F20F20F20F129戶型為4面寬18F20F20F20F18F18F20F75㎡-2面寬91㎡-3面寬117㎡-3面寬129㎡-4面寬方案二：18F+20F組合方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇A地塊總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—方案二數(shù)值68873.10單位備注建設(shè)用地面積㎡總建筑面積（地上+地下）224744.13164744.13164744.13155068.33㎡㎡㎡㎡地上總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅含裝配式建筑獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)容面積6336㎡人才房7921.001754.80㎡㎡其中公建配套其中居家養(yǎng)老服務(wù)用房454.80800.00500.00㎡㎡㎡其中物業(yè)服務(wù)用房配電房總建筑面積的4‰配置方案設(shè)計(jì)，還需和供電局溝通地下總建筑面積普通車庫(kù)60000506309370㎡㎡㎡其中住宅地下室容積率2.30建筑占地面積建筑密度11124.6016.15%30%㎡綠地率總戶數(shù)1516戶輛輛機(jī)動(dòng)車停車數(shù)非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)18292971房型配比房型戶數(shù)2406602203961516要求配比實(shí)際配比16%759115%45%20%20%100%44%117129總計(jì)15%26%100%戶型配比基本符合營(yíng)銷要求方案二：18F+20F組合方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇方案二小結(jié)2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇18F+20F組合方案在保持75/91/117戶型產(chǎn)品舒適度的同時(shí)129戶型面寬升級(jí)，完勝競(jìng)品那么…能否做出更大突破？方案三：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇規(guī)劃思路：全部樓棟拔高至20層，最大釋放面寬所有117戶型升級(jí)至3.5面寬，129戶型升級(jí)至4面寬18F(人才房）20F20F20F20Fl

75戶型T6樓型，得房率高l

117戶型（320戶）與129戶型（280戶）產(chǎn)品極致面寬，完勝競(jìng)品20F20F20F20F20F20F20F20F20F20F20F20F20F117㎡-3.5面寬129㎡-4面寬方案三：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇樓型組合配置：75戶型為2面寬18F20F20F20F20F(人才房）20F20F20F20F20F90戶型均為3面寬20層117戶型為3.5面寬20層129戶型為4面寬20層20F20F20F20F20F20F20F20F75㎡-2面寬91㎡-3面寬117㎡-3.5面寬129㎡-4面寬方案三：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇A地塊總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—方案三數(shù)值68873.10單位備注建設(shè)用地面積㎡總建筑面積（地上+地下）224744.13164744.13164744.13155067.13㎡㎡㎡㎡地上總建筑面積含裝配式建筑獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)容面積6336㎡地上計(jì)容建筑面積住宅人才房7921.001756.00㎡㎡其中公建配套居家養(yǎng)老服務(wù)用房其中

物業(yè)服務(wù)用房配電房其中456.00800.00500.00㎡㎡㎡總建筑面積的4‰配置方案設(shè)計(jì)，還需和供電局溝通地下總建筑面積普通車庫(kù)60000509939007㎡㎡㎡其中住宅地下室容積率2.30建筑占地面積建筑密度10762.8015.63%30%㎡綠地率總戶數(shù)1520戶輛輛機(jī)動(dòng)車停車數(shù)非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)18342978房型配比房型戶數(shù)2406803202801520要求配比15%實(shí)際配比16%759145%45%117129總計(jì)20%21%20%18%100%100%戶型配比基本符合營(yíng)銷要求方案三：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇方案對(duì)比Scheme

Comparison2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇方案一（全18F高層）方案二（18F+20F高層）方案三（全20F高層）全18層樓型，高得房率129戶型（占戶型配比25%）極致4面寬，獨(dú)立18層T2樓型117戶型升級(jí)3.5面寬129戶型升級(jí)4面寬90、117、129戶型常規(guī)3面寬，保證面寬舒適度品質(zhì)均好90、117戶型20層T4樓型，舒適面寬近40%戶型面寬完勝競(jìng)品總體產(chǎn)品力強(qiáng)空間規(guī)劃2.2SPACE

PLANNING空間規(guī)劃策略？p提升外部空間環(huán)境品質(zhì)p提高公共空間的品質(zhì)p提升建筑立面的品質(zhì)p控制建筑的均好性中軸對(duì)稱，十字格局1

前驅(qū)院落多重空間院落、禮儀典雅1

前驅(qū)院落515544445554

44

42333555554444九重入戶體系，師法自然，極致歸家體驗(yàn)11、社區(qū)前場(chǎng)2、社區(qū)門(mén)廳3、會(huì)客門(mén)廳4、會(huì)客院落5、鄰里空間6、宅前空間7、入戶大堂8、電梯廳238

7

96459、玄關(guān)11、社區(qū)前場(chǎng)22、社區(qū)門(mén)廳33、會(huì)客門(mén)廳44、會(huì)客院落55、鄰里空間66、宅前空間7[04

空間規(guī)劃

]Thespaceplanning7、入戶大堂88、電梯廳99、入戶玄關(guān)流線分析Streamline

analysis2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇全18F方案流線北側(cè)及西側(cè)兩個(gè)出入口，消防車道外圍布置，車輛在出入口就近下地庫(kù)小區(qū)主入口小區(qū)次入口城市道路小區(qū)車行流線小區(qū)人行流線小區(qū)出入口地庫(kù)出入口日照分析：全18F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇滿足大寒日2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)新城G60新城G60新城G60流線分析Streamline

analysis2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇18+20F方案流線北側(cè)及西側(cè)兩個(gè)出入口，消防車道外圍布置，車輛在出入口就近下地庫(kù)小區(qū)主入口小區(qū)次入口城市道路小區(qū)車行流線小區(qū)人行流線小區(qū)出入口地庫(kù)出入口日照分析：18F+20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇滿足大寒日2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)新城G60新城G60新城G60流線分析Streamline

analysis2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇全20層方案流線南側(cè)及西側(cè)兩個(gè)出入口，消防車道外圍布置，車輛在出入口就近下地庫(kù)地塊北側(cè)樓棟排布緊密，設(shè)主入口不具備正氣的形象，南側(cè)麟崗大道開(kāi)通后，主入口可設(shè)置于此。小區(qū)次入口城市道路小區(qū)車行流線小區(qū)人行流線小區(qū)出入口小區(qū)主入口地庫(kù)出入口日照分析：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇滿足大寒日2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)新城G60新城G60新城G60景觀策略Landscape

strategy2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇全年齡化社區(qū)—充分挖掘價(jià)值，滿足業(yè)主休憩交流要求公共會(huì)客廳四點(diǎn)半課堂景觀策略Landscape

strategy2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇打造“運(yùn)動(dòng)之環(huán)”—

社區(qū)景觀全齡化、主體化、互動(dòng)化夜光步道夜光步道兒童活動(dòng)場(chǎng)地老年休閑廣場(chǎng)兒童活動(dòng)場(chǎng)地夜光步道運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)夜光步道夜光步道運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)老年休閑廣場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)2.3PRODUCT

DESIGN▍

我們周邊有什么？▍WHAT’S

AROUND

US?周邊競(jìng)品分布Competitive

analysis2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇p

周邊競(jìng)品恒大龍珺住宅已南大和園售罄，中南山錦花城全部售罄，市場(chǎng)壓力小。棲園p

潛在競(jìng)爭(zhēng)：新城G60地塊，建面約16.5萬(wàn)㎡。東方天郡中南山錦花城（毛坯）已售罄九鄉(xiāng)雅苑新城尚東花園亞?wèn)|城恒大龍珺（精裝）已售罄東墅山莊風(fēng)華園1km新城G60現(xiàn)售·保利紫晶山朗詩(shī)保利麓院SITE周邊競(jìng)品分布Surrounding

competitive

products2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇面積段新城（主要競(jìng)品）恒大龍珺（已售罄）

中南山錦花城（已售罄）南大和園（已售罄）89㎡左右3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)105㎡左右3房2廳2衛(wèi)125㎡左右4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)142㎡以上1.8周邊競(jìng)品分布PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)5主要競(jìng)品：新城G60贈(zèng)送方式Surrounding

competitive

products面積段戶型面寬樓盤(pán)規(guī)劃89㎡左右陽(yáng)臺(tái)、飄窗陽(yáng)臺(tái)、飄窗2開(kāi)間

3開(kāi)間高層高層3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)105㎡左右125㎡左右3開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)、飄窗陽(yáng)臺(tái)、飄窗3開(kāi)間4開(kāi)間高層高層4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)142㎡左右競(jìng)品總結(jié)?

競(jìng)品樓盤(pán)多采用小高層、高層、洋房布局?

周邊競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自北側(cè)的新城G60?

戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單舒適需面寬完勝競(jìng)品需注入“大面寬首置首改盤(pán)”的理念戶型面寬及進(jìn)深的尺度如何把控？限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇≥12F≥12F用地紅線用地紅線40m40m40m建筑退讓線建筑退讓線177m177m≥12F≥12F輸出規(guī)范限制場(chǎng)地進(jìn)深限制：(177M-40M*3)/4=14.25M住宅進(jìn)深限制在14.25M以內(nèi)≤14.25m限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇規(guī)范限制進(jìn)深勿需從陽(yáng)臺(tái)外緣計(jì)算A+B≤1/2總面寬陽(yáng)臺(tái)A

陽(yáng)臺(tái)B≤8m輸出業(yè)主項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)要求樓棟面寬控制在60米以內(nèi)可少量適當(dāng)突破樓棟進(jìn)深控制在60米以內(nèi)方案一▍

常規(guī)面寬

戶型取勝

▍PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)全18F

常規(guī)面寬產(chǎn)品方案一全18F常規(guī)面寬產(chǎn)品方案3面寬129㎡產(chǎn)品3面寬117㎡產(chǎn)品3面寬91㎡產(chǎn)品2面寬76㎡產(chǎn)品全18F常規(guī)面寬3開(kāi)間1293開(kāi)間

3開(kāi)間

3開(kāi)間91

91

913開(kāi)間913開(kāi)間1173開(kāi)間1173開(kāi)間129面寬無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，戶型取勝常規(guī)面寬

戶型取勝117+117T2常規(guī)面寬高層PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)2T2常規(guī)面寬高層Product

Design5獨(dú)立入戶系統(tǒng)豪華主臥套戶型方正13.8M大面寬陽(yáng)臺(tái)高得房率AA高贈(zèng)送率3開(kāi)間3開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)水平投影面積比例（≤套內(nèi)15%）套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號(hào)戶型得房率86.64%（㎡）（㎡）A3+1房2廳2衛(wèi)101.8713.6613.41%117.58常規(guī)面寬

戶型取勝129+129T2常規(guī)面寬高層PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)2獨(dú)立入戶系統(tǒng)豪華主臥套戶型方正AA13.5M大面寬陽(yáng)臺(tái)高贈(zèng)送率3開(kāi)間3開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)水平投影面積比例（≤套內(nèi)15%）套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號(hào)A戶型得房率82.73%（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)107.1416.0315.0%129.51常規(guī)面寬

戶型取勝92+89+89+92T4常規(guī)面寬高層PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)2豪華主臥套高贈(zèng)送率高得房率戶型方正12.7MAB

AB3開(kāi)間3開(kāi)間3開(kāi)間3開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)水平投影面積比例（≤套內(nèi)15%）套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號(hào)戶型得房率83%（㎡）（㎡）AB3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)77.3573.949.168.7711.84%11.86%92.9188.81方案二▍

面寬得房率

兼顧均好

▍PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)18

F大面寬+20F常規(guī)面寬產(chǎn)品方案二18F大面寬+20F常規(guī)面寬產(chǎn)品方案4面寬129㎡產(chǎn)品3面寬117㎡產(chǎn)品3面寬91㎡產(chǎn)品2面寬76㎡產(chǎn)品18F大面寬4開(kāi)間1294開(kāi)間129129戶型相比于周邊競(jìng)品提升

1

面寬極致面寬

完勝競(jìng)品129+129T2大面寬高層2PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)立入戶系統(tǒng)南向4面寬豪華主臥套戶型方正AA12.95M可變空間大面寬陽(yáng)臺(tái)高贈(zèng)送率4開(kāi)間4開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)水平投影套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號(hào)A戶型面積比例（≤套內(nèi)15%）12%得房率81%（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)105.5212.6130.69方案三▍

極致面寬

完勝競(jìng)品

▍PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)全20F

大面寬產(chǎn)品方案三全20F大面寬產(chǎn)品方案4面寬129㎡產(chǎn)品3.5面寬117㎡產(chǎn)品3面寬91㎡產(chǎn)品2面寬76㎡產(chǎn)品全20F極致面寬4開(kāi)間

3開(kāi)間

3開(kāi)間

3.5開(kāi)間1299191117相比于周邊競(jìng)品提升0.5-1面寬極致面寬

完勝競(jìng)品129+91+91+117T4大面寬高層2PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)南向3-4面寬豪華主臥套戶型方正闊景寬廳14MCABB大面寬陽(yáng)臺(tái)高贈(zèng)送率4開(kāi)間3開(kāi)間3開(kāi)間3.5開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)水平投影面積比例（≤套內(nèi)15%）套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號(hào)戶型得房率（㎡）（㎡）ABC4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)100.6770.4190.9814.829.0113.3615%12.8%14.68%130.0390.95117.5277.42%▍

溫馨小室

總價(jià)可控

▍18/20F2開(kāi)間

2開(kāi)間

2開(kāi)間

2開(kāi)間

2開(kāi)間

2開(kāi)間767676767676溫馨小室

總價(jià)可控76+76+76+76+76+76T6高層2PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型方正高得房率14MA方案一全18F常規(guī)面寬產(chǎn)品方案ABBCC方案二18F大面寬+20F常規(guī)面寬產(chǎn)品方案陽(yáng)臺(tái)水平投影面積比例（≤套內(nèi)15%）9.57%套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號(hào)戶型得房率（㎡）（㎡）ABC2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)63.9360.1761.636.126.126.1278.3773.7675.5510.17%9.93%81.57%方案三全20F大面寬產(chǎn)品方案▍

產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力

▍面寬提升[

比競(jìng)品增加面寬]面積贈(zèng)送

[

飄窗、陽(yáng)臺(tái)

]空間體驗(yàn)

[

豪華公區(qū)、尊享主臥、闊景寬廳、可分可合]規(guī)范依據(jù)（寧規(guī)規(guī)范字【2017】3號(hào)）南京市建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查相關(guān)辦法1.設(shè)備平臺(tái)的改造2.可變房間的陽(yáng)臺(tái)3.飄窗贈(zèng)送4.共享空間上空房屋主體結(jié)構(gòu)外，且與室內(nèi)相通的設(shè)備平臺(tái)按照其外圍水平投影面積的一半計(jì)入容積率指標(biāo)；不與室內(nèi)相通的不計(jì)容。與室內(nèi)地面高差不低于0.45米，進(jìn)深不應(yīng)小于0.45米且平均進(jìn)深不應(yīng)大于0.6米的飄窗，不計(jì)入容積率指標(biāo)，贈(zèng)送全面積套內(nèi)建筑面積超過(guò)200㎡的低層住宅的起居廳層高可適當(dāng)提高，其中超層高起居廳面積不應(yīng)超過(guò)該戶套內(nèi)建筑面積的20%，且層高不應(yīng)超過(guò)7.2米進(jìn)深不大于2.1米的陽(yáng)臺(tái)（非結(jié)構(gòu)內(nèi)）按其外圍水平投影面積的一半計(jì)入容積率指標(biāo)×√√×備注：每戶陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不應(yīng)大于10平方米或每戶陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶套內(nèi)建筑面積的比例不應(yīng)大于15%根據(jù)規(guī)范，不得出現(xiàn)入戶花園、空中花園、活動(dòng)平臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等標(biāo)注本案未設(shè)置200以上戶型產(chǎn)品產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品面寬全面超越競(jìng)品面寬升級(jí)周邊競(jìng)品強(qiáng)排產(chǎn)品產(chǎn)品面積

戶型配置

面寬

梯戶比產(chǎn)品面積

戶型配置

面寬

梯戶比892/3房1衛(wèi)

2/33/4房2衛(wèi)

2/3T2T2T291117

3+1房2衛(wèi)

3.5129

4房2衛(wèi)3房2衛(wèi)3T4T4125135以上

3/4房2衛(wèi)34T2/T4T4常規(guī)面寬高層—3面寬91㎡改造前2常規(guī)面寬

18F高層PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案一全18F常規(guī)面寬產(chǎn)品方案89㎡實(shí)得98㎡改造后臥室全贈(zèng)送半贈(zèng)送套內(nèi)建筑面積飄窗面積

設(shè)備平臺(tái)面積

戶型建筑面積戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積（㎡）4.39得房率83%（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）3房2廳2衛(wèi)73.942.162.788.81T2常規(guī)面寬高層—3面寬117㎡改造前2常規(guī)面寬

18F高層117㎡

實(shí)得128㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造后方案一全18F常規(guī)面寬產(chǎn)品方案全贈(zèng)送半贈(zèng)送套內(nèi)建筑面積飄窗面積

設(shè)備平臺(tái)面積

戶型建筑面積戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積（㎡）6.83得房率（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）3+1房2廳2衛(wèi)101.871.382.55117.5886.84%T2常規(guī)面寬高層—3面寬129㎡改造前2常規(guī)面寬

18F高層129㎡

實(shí)得142㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造后方案一全18F常規(guī)面寬產(chǎn)品方案全贈(zèng)送半贈(zèng)送套內(nèi)建筑面積飄窗面積

設(shè)備平臺(tái)面積

戶型建筑面積戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積（㎡）8.02得房率（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)107.141.322.88129.5182.73%T2大面寬高層—4面寬129㎡2超大面寬

18F高層PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)130㎡實(shí)得145㎡方案二18F大面寬產(chǎn)品全贈(zèng)送半贈(zèng)送套內(nèi)建筑面積飄窗面積

設(shè)備平臺(tái)面積

戶型建筑面積戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積（㎡）6.3得房率81%（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)105.524.83.23130.69T4大面寬高層—四面寬129㎡改造前2超大面寬

20F高層130㎡

實(shí)得146㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造后方案三全20F大面寬產(chǎn)品全贈(zèng)送半贈(zèng)送套內(nèi)建筑面積飄窗面積

設(shè)備平臺(tái)面

戶型建筑面積戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積（㎡）7.41得房率（㎡）（㎡）積（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)100.674.324.2130.0377.42%T4大面寬高層—3.5面寬117㎡改造前2超大面寬

20F高層117㎡

實(shí)得131㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造后方案三全20F大面寬產(chǎn)品全贈(zèng)送半贈(zèng)送套內(nèi)建筑面積飄窗面積

設(shè)備平臺(tái)面積

戶型建筑面積戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積（㎡）6.68得房率（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）3+1房2廳2衛(wèi)90.982.643.99117.5277.42%T4大面寬高層—3面寬91㎡改造前2超大面寬

20F高層90㎡

實(shí)得100㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造后方案三全20F大面寬產(chǎn)品全贈(zèng)送半贈(zèng)送套內(nèi)建筑面積飄窗面積

設(shè)備平臺(tái)面積

戶型建筑面積戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積（㎡）4.5得房率（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）3房2廳2衛(wèi)70.412.222.6490.0377.42%立面品相2.4FACADE

PHASE立面風(fēng)格2新亞洲風(fēng)格Facadestyle立面風(fēng)格2新亞洲風(fēng)格Facadestyle立面風(fēng)格2現(xiàn)代風(fēng)格Facadestyle立面風(fēng)格2現(xiàn)代風(fēng)格Facadestyle立面風(fēng)格2現(xiàn)代風(fēng)格Facadestyle立面風(fēng)格2現(xiàn)代典雅風(fēng)格Facadestyle立面風(fēng)格2現(xiàn)代典雅風(fēng)格Facadestyle立面風(fēng)格2現(xiàn)代典雅風(fēng)格Facadestyle立面風(fēng)格2新古典風(fēng)格Facadestyle立面風(fēng)格2新古典風(fēng)格Facadestyle3商業(yè)地塊篇BUSINESS

CHAPTER地塊解讀3.1SITE

ANALYSES策劃定位及規(guī)劃政策解讀3Overall

Positioning項(xiàng)目名稱占地（㎡）2017G7390981商業(yè)策劃定位R2二類居住用地Bb商辦混合用地2.42用地性質(zhì)OVERALL

REPORT容積率計(jì)容總建（㎡）220173限高（米）A：35≤H≤60；B：H≤50u市場(chǎng)定位：限價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）限價(jià)樓面價(jià)（元/㎡）39700018031u項(xiàng)目擬整體打造成為一個(gè)社區(qū)生活及商業(yè)配套服務(wù)為一體的城市綜合體項(xiàng)目，全面提升南京青龍山片區(qū)城市配套水平（1）B地塊設(shè)酒店式公寓占B地塊地上總建面比例≤20%。（2）B地塊內(nèi)所建商業(yè)須自持滿10年銷售；（3）須配建建面≥7921㎡人才房；（4）裝配式建面比100%，住宅單體預(yù)制裝配率≥50%，商辦單體預(yù)制裝配率≥40%，住宅及酒店式公寓實(shí)行全裝修和成品交付。備注規(guī)劃條件關(guān)鍵詞：自持10年

整體銷售本項(xiàng)目檔次大眾消費(fèi)，中端定位中端收入、常駐居民目標(biāo)客群特征業(yè)態(tài)規(guī)劃建議u設(shè)計(jì)建議：?

零售占比較少，品牌號(hào)召力一般?

餐飲占比較大，定位中端，類型豐富?

且突出餐飲的特色型u1、打造盒子為主的商業(yè)模式，一張產(chǎn)證，便于整體?

超市引入蘇果，針對(duì)大眾消費(fèi)人群?

引入影院等主力店持有，整體銷售u2、商業(yè)街區(qū)因?yàn)椴荒芊指钚‘a(chǎn)權(quán)商鋪銷售，不建議?

引入運(yùn)動(dòng)康體類業(yè)態(tài)、早教中心設(shè)計(jì)特色建議采用?

突出立面及外觀設(shè)計(jì)的品質(zhì)感、活力感和時(shí)尚感?

增強(qiáng)綠化、小品及景觀設(shè)計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目的綠地資源突顯項(xiàng)目的趣味性和體驗(yàn)性設(shè)計(jì)內(nèi)容策劃定位及規(guī)劃解讀3Overall

Positioning辦公策劃定位OVERALL

REPORTu市場(chǎng)定位：u辦公為“類住宅”產(chǎn)品?

規(guī)范挑戰(zhàn)?

分割套內(nèi)面積不小于60平米?

套內(nèi)面積大于等于150平米可設(shè)置衛(wèi)生間，但這類產(chǎn)品面積不超過(guò)本層建筑面積的20%規(guī)范解讀??打造更加符合青年自住特征的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品控制單套戶型面積、提高單價(jià)、控制總價(jià)；區(qū)域公寓總價(jià)接受范圍主要集中在70-100萬(wàn)之間；設(shè)計(jì)建議：u通過(guò)對(duì)辦公層高4.2米，商業(yè)層高4.8米的規(guī)范充分利用，創(chuàng)造溢價(jià)，建立競(jìng)爭(zhēng)力???以面向青年自住的、過(guò)渡型經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品35平米一房為主力戶型，占比約50%；以面向青年過(guò)渡型居住需求和投資需求的40平方米的為次主力，占比約為40%；主要以面向舒適性的一房為主客戶50平米的客群，占比約為10%；定位要求核心問(wèn)題3The

main

Problems本案商辦地塊面臨的核心問(wèn)題：整個(gè)地塊辦公作為類住宅產(chǎn)品，面對(duì)市場(chǎng)時(shí)缺乏明確理念和概念，怎樣吸引未來(lái)的客戶和買(mǎi)家？我們僅僅提供一個(gè)總價(jià)低的小面積居住的場(chǎng)所嗎？互聯(lián)網(wǎng)的共享概念，U+公寓等的啟示

。。。。。。相關(guān)案例分析3A

Proven

Research

Based

Approach互聯(lián)網(wǎng)公寓的概念1、共享會(huì)客廳2、公共洗衣房3、物聯(lián)網(wǎng)桌游咖啡吧4、物聯(lián)網(wǎng)健身吧5、。。。。。。關(guān)鍵詞：共享上海盛大天地項(xiàng)目定位：物聯(lián)網(wǎng)智慧文化社區(qū)B1-9

BLOCK

COMMERCIAL

ARCHITECTURE

DESIGN相關(guān)案例分析3A

Proven

Research

Based

Approach項(xiàng)目定位：物聯(lián)網(wǎng)智慧文化社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)化、集中示范性的未來(lái)之城，凝聚社區(qū)成員對(duì)未來(lái)生活的理想；智慧實(shí)踐年輕一代對(duì)環(huán)境公平、規(guī)則透明、尊重個(gè)性的“游戲精神”追求文化社區(qū)創(chuàng)業(yè)、工作、居住、娛樂(lè)、商旅、體驗(yàn)消費(fèi)融為一體的虛實(shí)互動(dòng)的社區(qū)2.0上海盛大天地B1-9

BLOCK

COMMERCIAL

ARCHITECTURE

DESIGN相關(guān)案例分析3A

Proven

Research

Based

Approach社區(qū)成員即時(shí)更新自己的地理位置、分享此刻的心情和感受，給自己經(jīng)常造訪的場(chǎng)所（餐廳、酒吧）添加信息，比如你愛(ài)吃的點(diǎn)心、你對(duì)某款酒的意見(jiàn)。智能辦公購(gòu)物消費(fèi)休閑娛樂(lè)居家生活“Hi，我在這里，你在嗎？”這樣的呼叫已經(jīng)不僅僅局限于網(wǎng)絡(luò)，它可以出現(xiàn)在餐廳、咖啡廳、酒吧甚至任意的公眾場(chǎng)合身

預(yù)

導(dǎo)

智

定

即

個(gè)

互

實(shí)

智

醫(yī)份

約

航

能

點(diǎn)

時(shí)

性

動(dòng)

景

能

療識(shí)

排

咨

促

推

點(diǎn)

展

交

游

家

健別

隊(duì)

詢

銷

送

評(píng)

示

友

戲

居

康對(duì)社區(qū)成員工作、生活、休閑、娛樂(lè)全方位的物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，形成社區(qū)的完整生態(tài)鏈當(dāng)其他用戶進(jìn)入你所在的位置時(shí)，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)通知你——特別對(duì)于那些羞澀內(nèi)向的人而言，在泡吧時(shí)可以嘗試給對(duì)方發(fā)送一個(gè)坐在一起的信號(hào)。上海盛大天地項(xiàng)目定位：物聯(lián)網(wǎng)智慧文化社區(qū)B1-9

BLOCK

COMMERCIAL

ARCHITECTURE

DESIGN設(shè)計(jì)愿景3DESIGN

VISION我們的設(shè)計(jì)愿景OUR

DESIGN

VISION打造南京仙林地區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)樣板規(guī)劃設(shè)計(jì)3.2PLANNING

CONCEPT設(shè)計(jì)生成3Case

Generated方案一商業(yè)放于地塊北側(cè)方案二方案三方案三商業(yè)放于地塊南側(cè)商業(yè)以底商形式商業(yè)放于地塊東北側(cè)?商業(yè)位于城市較為成熟道路?商業(yè)位于城市未建成道路,不離于初期售樓處結(jié)合商業(yè)??以底商形式有利于后期以小商鋪?zhàn)馐劢鉀Q一層辦公環(huán)外部空間對(duì)其干擾?商業(yè)位于地塊東北角,使整個(gè)塔樓空間較為急促?售樓處設(shè)置在街角,有利于形象展示,與后期商業(yè)也較好結(jié)合??商業(yè)會(huì)阻擋北向塔樓南向日照塔樓中心公共空間完整??影響部分塔樓南向日照商業(yè)后勤會(huì)影響園區(qū)公共空間推薦推薦5戶型面積5戶型面積5戶型面積5戶型面積31313131空間舒適度產(chǎn)品多樣性空間舒適度產(chǎn)品多樣性空間舒適度產(chǎn)品多樣性空間舒適度產(chǎn)品多樣性-1-1-1-1商業(yè)影響辦商業(yè)影響辦商業(yè)影響辦商業(yè)影響辦商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公公公公19分15分18分15分辦公結(jié)論：商業(yè)公寓??如果選擇盒子形式商業(yè)放在地塊北側(cè)，并且與塔樓完全脫開(kāi)，便于商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)塔樓區(qū)域?qū)闲纬梢粋€(gè)內(nèi)聚性空間??點(diǎn)樓對(duì)視性較大考慮公寓價(jià)值最大化方案優(yōu)化3Case

Generated方案一(A)戶型使用板樓方案一(B)方案一(C)結(jié)論：戶型使用板樓戶型使用點(diǎn)樓???采用板式建筑,提高本身產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力在本地塊,點(diǎn)樓對(duì)視性較難解決增加中心空間,使每戶均能有受到較好的景觀資源?戶型使用得房率較高的板式戶型形成中心較大景觀區(qū)域?戶型使用得房率較高的板式戶型使用組團(tuán)式景觀?樓棟間距相對(duì)比較緊張對(duì)視性較為嚴(yán)重??????辦公產(chǎn)品主力通過(guò)東西向朝向,減少純北向戶型辦公產(chǎn)品有較多存北向戶型無(wú)法形成較為中心景觀區(qū)域推薦對(duì)視性對(duì)視性對(duì)視性531531531-1-1-1空間舒適度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力空間舒適度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力空間舒適度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力辦公商業(yè)公寓14分8分7分概念分析3Concept

Anlysis方案一樂(lè)動(dòng)云城概念分析3Concept

Anlysis用地面積：FAR：2.8裝配式建筑：4%設(shè)計(jì)生成3明確商業(yè)及公寓產(chǎn)品落位Case

Generated北側(cè)沿街設(shè)置，最大化商業(yè)價(jià)值商業(yè)售樓處東北側(cè)街角設(shè)置，昭示性佳公寓售價(jià)較高，置于南側(cè)視野無(wú)遮擋公寓設(shè)計(jì)生成3豐富形體，錯(cuò)落圍合Case

Generated中央景觀設(shè)計(jì)生成3置入環(huán)廊公共空間，打通聯(lián)系Case

Generated公共會(huì)客廳共享書(shū)吧主題咖啡吧室內(nèi)跑步道共享洗衣房戶外景觀步道社區(qū)健身房設(shè)計(jì)生成3Case

Generated共享空間戶外運(yùn)動(dòng)休閑辦公公寓組團(tuán)平面共享環(huán)廊社區(qū)影院戶外漫步社區(qū)會(huì)客廳共享書(shū)吧共享洗衣房桌游吧主題咖啡吧健身運(yùn)動(dòng)區(qū)辦公公寓組團(tuán)平面入戶門(mén)廳門(mén)廳門(mén)廳門(mén)廳門(mén)廳門(mén)廳【商業(yè)沿街透視圖】【商業(yè)中央庭院透視圖】【商業(yè)沿街透視圖】設(shè)計(jì)生成3Case

GeneratedB地塊總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—方案一數(shù)值單位㎡備注建設(shè)用地面積總建筑面積（地上+地下）地上總建筑面積22116.5098580.2564403.25㎡㎡含裝配式建筑獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)容面積2477㎡地上計(jì)容建筑面積64403.25㎡公寓商業(yè)12880.655978㎡㎡㎡㎡㎡其中辦公44926.99617.61257.61其中配套物業(yè)服務(wù)用房總建筑面積的4‰配置方案設(shè)計(jì)，還需和供電局溝通其中配電房360㎡地下總建筑面積普通車庫(kù)34177311732024980㎡㎡㎡㎡其中商業(yè)建筑面積非機(jī)動(dòng)車容積率2.91建筑占地面積建筑密度852138.53%20%㎡綠地率機(jī)動(dòng)車停車數(shù)13372018輛輛非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)設(shè)計(jì)生成3Case

Generated功能分析公寓1.28萬(wàn)㎡辦公5.15萬(wàn)㎡地上商業(yè)0.60萬(wàn)㎡地下商業(yè)0.15萬(wàn)㎡售樓處0.1萬(wàn)㎡售樓處商業(yè)辦公公寓設(shè)計(jì)生成3Case

Generated交通分析（車行）外部城市道路商業(yè)車行流線辦公車行流線商業(yè)地庫(kù)坡道辦公地庫(kù)坡道地面停車位設(shè)計(jì)生成3Case

Generated交通分析（人行）外部城市人流商業(yè)人行流線辦公人行流線景觀步道二層活力環(huán)廊設(shè)計(jì)生成3Case

Generated景觀綠化分析商業(yè)景觀外部景觀綠帶組團(tuán)中心景觀景觀通廊二層連廊景觀概念分析3Concept

Anlysis方案二立方云社效果圖表現(xiàn)Perspective

View效果圖表現(xiàn)Perspective

View效果圖表現(xiàn)Perspective

View效果圖表現(xiàn)Perspective

View效果圖表現(xiàn)Perspective

View設(shè)計(jì)生成3Case

GeneratedB地塊總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—方案二數(shù)值單位㎡備注建設(shè)用地面積總建筑面積（地上+地下）地上總建筑面積22116.5094503.2564403.25㎡㎡含裝配式建筑獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)容面積2477㎡地上計(jì)容建筑面積64403.25㎡公寓商業(yè)12880.656400㎡㎡㎡㎡㎡其中辦公44504.99617.61257.61其中配套物業(yè)服務(wù)用房總建筑面積的4‰配置方案設(shè)計(jì)，還需和供電局溝通其中配電房360㎡地下總建筑面積普通車庫(kù)3010029120980㎡㎡㎡其中非機(jī)動(dòng)車容積率2.91建筑占地面積建筑密度852138.53%20%㎡綠地率機(jī)動(dòng)車停車數(shù)13161959輛輛非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)設(shè)計(jì)生成3Case

Generated功能分析公寓1.28萬(wàn)㎡辦公4.51萬(wàn)㎡地上商業(yè)0.64萬(wàn)㎡商業(yè)辦公公寓設(shè)計(jì)生成3Case

Generated交通分析（車行）外部城市道路辦公車行流線辦公地庫(kù)坡道地面停車位設(shè)計(jì)生成3Case

Generated交通分析（人行）商業(yè)人行流線辦公人行流線景觀漫步道設(shè)計(jì)生成3Case

Generated商業(yè)景觀外部景觀綠帶組團(tuán)中心景觀景觀通廊產(chǎn)品設(shè)計(jì)3.3PRODUCT

DESIGNLOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略戶型選擇舒適大面寬，買(mǎi)一層送一層4.2M層高5.6M面寬60㎡面向中央景觀舒適面寬4.2M層高超大面寬面向外圍城市二層商業(yè)8.4M面寬60㎡4.2M層高超大露臺(tái)60㎡辦公公寓組團(tuán)平面面寬分布8.4M面寬5.6M面寬內(nèi)部景觀價(jià)值較高，設(shè)置5.6M小面寬產(chǎn)品，外部有道路噪音干擾，設(shè)置8.4M大面寬產(chǎn)品，2種產(chǎn)品取得較好平衡。5.6M面寬8.4M面寬3.6M面寬公寓產(chǎn)品布置在視野最好的南側(cè)，保證售價(jià)。外部噪音干擾5.6M面寬內(nèi)部景觀價(jià)值高8.4M面寬5.6M面寬3.6M面寬5.6M面寬辦公8.4M面寬辦公3.6M面寬公寓戶型展示空間分析辦公型LOFT—60㎡16.8M4.2M2.0M4.2M4.2M4.2M8.4M面寬5.6M面寬4.2M2.2M走廊辦公型LOFT60㎡外部城市內(nèi)部庭院4.2M4.2M4.2M商業(yè)型LOFT—60㎡2.2M商業(yè)型LOFT60㎡4.8M4.8M4.8M商業(yè)4.8M2.6M走廊贈(zèng)送大露臺(tái)，贈(zèng)送一層戶型展示辦公型LOFT8.4M面寬4.2M層高戶型展示LOFT

辦公戶型展示16.8M辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高4.2M4.2M4.2M4.2M8.4M面寬5.6M面寬8.4M面寬5.6M面寬辦公型LOFT外部城市內(nèi)部庭院4.2M4.2M4.2M4.8M4.8M60㎡商業(yè)型LOFT60㎡商業(yè)戶型展示辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高60㎡戶型戶型展示辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高60㎡戶型居住效果展示1.9M2.1M居住效果展示2.1M2.1M4.1M居住效果展示辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高戶型展示60㎡戶型辦公效果展示辦公效果展示戶型展示辦公型LOFT5.6M面寬4.2M層高戶型展示16.8M辦公型LOFT:

5.6M面寬，

4.2M層高4.2M4.2M4.2M4.2M8.4M面寬5.6M面寬8.4M面寬5.6M面寬辦公型LOFT外部城市內(nèi)部庭院4.2M4.2M4.2M4.2M4.8M60㎡商業(yè)型LOFT60㎡商業(yè)辦公產(chǎn)品戶型平面面積段：60m2

面寬：5.6M

層高4.2M居住模式儲(chǔ)藏間衛(wèi)生間戶型亮點(diǎn)：衛(wèi)生間書(shū)房3房2廳2衛(wèi)臥室上空60m2面寬：5.6m進(jìn)深：11m客廳挑空+明廚客廳廚房臥室用餐區(qū)下層平面上層平面5.6M5.6M辦公產(chǎn)品戶型平面面積段：60m2

面寬：5.6M

層高2.1m*2居住模式戶型亮點(diǎn)：60m23房2廳2衛(wèi)面寬：5.6m進(jìn)深：11m客廳挑空+明廚辦公產(chǎn)品戶型平面面積段：60m2

面寬：5.6M

層高2.1m*2工作室模式儲(chǔ)藏區(qū)會(huì)議區(qū)衛(wèi)生間財(cái)務(wù)室前臺(tái)共享客廳開(kāi)放辦公獨(dú)立辦公下層平面上層平面5.6M5.6M辦公產(chǎn)品戶型平面面積段：60m2

面寬：5.6M

層高2.1m*2工作室模式戶型亮點(diǎn)：60m23房2廳2衛(wèi)面寬：5.6m進(jìn)深：11m客廳挑空+明廚戶型展示三、商業(yè)型LOFT——60m2戶型展示16.8M辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高4.2M4.2M4.2M4.2M8.4M面寬5.6M面寬辦公型LOFT外部城市內(nèi)部庭院4.2M4.2M4.2M4.8M4.8M60㎡商業(yè)型LOFT60㎡商業(yè)小景大房商業(yè)型LOFT:

5.6M面寬，

4.2M層高60m2戶型5.6m5.6m60m2戶型

建筑面積：60m2

露臺(tái)面積：

12m2心動(dòng)指數(shù)60m272m24.2M商業(yè)型LOFT:

5.6M面寬，

4.2M層高辦公公寓組團(tuán)平面辦公公寓組團(tuán)平面商業(yè)平面商業(yè)一層平面地面卸貨區(qū)本層建筑面積2520㎡商業(yè)地下一層平面本層建筑面積2024㎡商業(yè)平面商業(yè)二層平面本層建筑面積2633㎡商業(yè)三層平面本層建筑面積825㎡商業(yè)流線分析二層平面一層平面垂直客流垂直貨流水平客流地下一層平面4展示區(qū)篇SHOWCASE

AREA展示區(qū)分析-設(shè)計(jì)要點(diǎn)Sales

departmengtSHOWCASE

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展示區(qū)4正榮Zhengrongquality售樓部落位選址Line

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