記賬實操-物業(yè)管理企業(yè)的會計處理

賬務

處理

記賬實操-物業(yè)管理企業(yè)的會計處理

物業(yè)管理流程

一、物業(yè)管理五個基本流程是什么

物業(yè)管理基本流程分別為物業(yè)管理、安保工作、清潔衛(wèi)生、

綠化環(huán)境和工程建設，其中管理主要包括人員培訓、財務、

業(yè)主投訴等等；安保屬于消防、停電,出入登記等管理；清

潔指的是公共衛(wèi)生區(qū)域的垃圾清運等；綠化指小區(qū)內綠植更

換、澆水等管理；工程建設包括房屋交接、裝修、租賃等等

管理。

二、物業(yè)安保管理主要有哪些內容

1、安保人員

安排相關的安保人員，一般小區(qū)內是要有24小時巡視的，

巡視的頻率需做好詳細記錄，巡視范圍包括整個小區(qū)、樓道、

建筑外圍等區(qū)域的巡視，安保人員還需要定期做好培訓，無

論著裝、用語、態(tài)度等等，都需要嚴格按照要求執(zhí)行，做到

文明服務、著裝整潔。

2、監(jiān)控記錄

物業(yè)要設計監(jiān)控中心，并且定期對小區(qū)內各個攝像頭的監(jiān)控

做監(jiān)察工作，以及監(jiān)控記錄，其監(jiān)控錄像帶應妥善保存管理,

不可以存在遺失或者損壞現象。

3、訪客管理

對于出入小區(qū)的外來人員及車輛等，應認真做好出入登記，

并且詢問來訪目的。

會計賬務處理基本流程如下：

1.建立賬簿：首先需要按照公司的業(yè)務范圍和需求，選擇合

適的會計制度，并建立一套符合要求的賬簿體系。這個過程

包括創(chuàng)建總賬、明細賬、庫存賬等。

2,收集和錄入數據：收集公司經營過程中的各類數據，包括

收入、成本、費用、資產、負債、所有者權益等，并按照會

計科目和核算方法進行分類和錄入。

3.審核和記賬：對錄入的會計數據進行審核，確保數據的真

實、準確、完整，并根據審核無誤的數據進行記賬處理，生

成會計憑證。

4.編制財務報表:根據記賬生成的會計憑證，按照會計制度

的規(guī)定，編制財務報表，包括資產負債表、利潤表、現金流

量表等。

5.審計和歸檔:將編制好的財務報表提交給審計機構進行審

計，審計通過后，將所有的賬簿、憑證、報表等資料進行歸

檔保存。

詳細來說，會計賬務處理過程包括以下幾個步驟:

6.建賬：在開始記賬前，需要根據公司業(yè)務性質、規(guī)模大小

以及會計準則要求，選擇合適的會計制度（如小企業(yè)會計準

則、企業(yè)會計準則等），并設置賬簿體系。建賬過程中需要

考慮會計科目的設置，以便準確記錄公司的各項經濟業(yè)務。

7.憑證錄入：收集公司的各類經濟業(yè)務單據，將其分類、整

理，按照會計制度規(guī)定的科目和核算方法，錄入到賬簿中。

這一過程需要確保單據的完整性和準確性，以便為后續(xù)的審

核工作奠定基礎。

8.審核：在憑證錄入完成后，需要對錄入的單據進行審核。

審核內容包括單據是否完整、是否符合會計準則要求、科目

運用是否準確等。如果發(fā)現錯誤或不合理的地方，需要及時

更正或調整。

9.過賬與試算：審核無誤后，需要進行過賬處理，即將審核

后的單據轉化為會計數據，生成相應的借方余額和貸方余額,

并完成試算平衡。過賬過程中需要確保數據的準確性和完整

性，試算平衡是為了確保賬簿體系的平衡無誤。

10.編制報表：根據記賬生成的會計憑證和賬簿數據，按照

會計制度的規(guī)定，編制財務報表。財務報表的編制需要嚴格

按照會計準則的要求，確保數據的準確性和完整性。

n.報稅和納稅：在財務報表編制完成后，需要根據國家稅

收法規(guī)的規(guī)定，進行納稅申報。這一步驟需要根據公司的業(yè)

務性質和稅務要求，計算應納稅額并提交給稅務機關。

12.歸檔：將所有的賬簿、憑證、報表等資料進行整理、分

類、裝訂、歸檔保存。這一步驟是為了確保公司財務數據的

完整性和安全性，以便在后續(xù)的審計、檢查中使用。

會計科目

1、資產類科目：庫存現金、銀行存款、其他貨幣資金、短

期投資、應收票據、

應收賬款、預付賬款、其他應收款、長期待攤費用、固定資

產、周轉材料、固定

資產清理、累計折舊、在建工程等。

2、負債類科目：應付職工薪酬、應付票據、應付賬款、短

期借款、長期借款、

其他應付款、預收賬款、應交稅金、其他應付款等。

3、所有者權益類科目：實收資本、資本公積、本年利潤、

利潤分配、盈余公

積等。

4、成本類科目：無，一般不通過成本結轉，直接進主營業(yè)

務成本或其他業(yè)務

成本科目。

5、損益類科目：主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入、投資收益、

營業(yè)外收入、主

營業(yè)務成本、稅金及附加、其他業(yè)務成本、銷售費用、管理

費用、財務費用、營

業(yè)外支出、所得稅費用、以前年度損益調整等。

物業(yè)管理企業(yè)相關賬務處理（僅供參考，請以實際情況為

準）

1、存現

借：銀行存款（明細科目為銀行所在名稱）

貸：庫存現金

2、提現

借：庫存現金

貸：銀行存款

3、計入稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅

應交稅費---應交教育費附加

4、代付上月員工通話費

借：其他應收款一員工一電話費

貸：銀行存款

5、代收電信公司電費（預收一年，每月分攤）

借：銀行存款

貸：預收賬款一基站電費

6、電信公司電費計入

借：預收賬款一電費

貸：管理費用一電費

7、轉存單位定期存款一庫存份

借：其他貨幣資金一定期存款

貸：銀行存款

8、當月繳納上月應繳未繳的增值稅

借：應交稅費——未交增值稅

貸：銀行存款

9、付上月份電話費

借：管理費用一電話費

應交稅費一應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款

10、付上月份水費（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、綠化、商鋪、

消防、生活用水

等）

借：管理費用一水費（辦公……）

應交稅費一應交增值稅（進項稅額）

預收賬款一業(yè)主二次供水（生活用水）

貸：銀行存款

11、付上月中旬及本月中旬電費

借：管理費用一電費

應交稅費一應交增值稅（進項稅額）

預收賬款一業(yè)主二次供水能耗

一業(yè)主電梯能耗

貸：銀行存款

12、收電信線路改造勞務費

借：庫存現金

貸：其他業(yè)務收入一維修收入

13、付萬用表檢測費用及購潤滑油

借：管理費用一維修費

周轉材料一維修用具

貸：庫存現金

14、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）

借：應付職工薪酬一工會經費、職教費

貸：庫存現金

15、收商鋪水電費

借：庫存現金

貸：其他應收款一商鋪一電費/水費

16、發(fā)放上月管理員工工資

借：應付職工薪酬-工資等

貸：庫存現金

17、代付上月中隊戰(zhàn)士、搬運工工資（為減少交養(yǎng)老保險

人數，故作總公司支

付）

借：其他應收款一總公司

一房開公司（代付搬運工工資）

貸：庫存現金

18、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝

借：其他應收款一員工一服裝費

貸：庫存現金

19、支付上月垃圾裝車費

借：其他業(yè)務成本一裝修垃圾清運費

應交稅費一應交增值稅（進項稅額）

貸：庫存現金/銀行存款

20、付維修電機費及購買燈光等費用

借：管理費用一維修費

周轉材料一維修用具

應交稅費一應交增值稅（進項稅額）

貸：庫存現金

21、購置保潔、維修用配件

借：周轉材料一保潔用具

一維修用具

應交稅費一應交增值稅（進項稅額）

貸：庫存現金

22、收員工上月手機通話費

借：庫存現金

貸：其他應收款一員工一電話費

23、收商鋪管理押金

借：庫存現金

貸：其他應付款一商鋪押金

24、退業(yè)主裝修保證金

借：其他應付款一業(yè)主一裝修保證金

借：周轉材料一廚房用品

貸：庫存現金

31、食堂購液化氣及煤氣罐一只

借：應付職工薪酬-福利費

周轉材料一煤氣罐

貸：庫存現金

32、購發(fā)票辦公用品、報銷車費等

借：管理費用一辦公費

—差旅費

貸：庫存現金

33、付生活垃圾費、保潔等

借：管理費用一保潔費（排污費、垃圾處置費等）

貸：庫存現金

34、領用周轉材料

借：管理費用一周轉材料攤銷

貸：周轉材料一維修用具

一保潔用具

一廚房用具

35、商鋪電費計入

借：其他應收款一商鋪——電智

貸：管理費用一電費

物業(yè)企業(yè)常見的管理模式有哪些

(-)房地產建設單位的附屬子公司或部門

房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發(fā)建設單位

投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房

地產企業(yè)在其內部設立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔售后

物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產建設單位與物

業(yè)管理單位之間屬上下級關系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主

要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產項目，但近年來隨

著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設單位開發(fā)的項目

以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。

（二）獨立的物業(yè)管理企業(yè)

獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產開發(fā)建設單位和

其他單位，獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

（三）物業(yè)管理集團公司

物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公

司構成。集團總公司是宏觀控制機構，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策

由總公司負責，總公司機關中設若干業(yè)務處室和行政辦公部

門;子公司或分公司既可按地域設置，也可按專業(yè)服務內容

劃分，如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公

司以及物業(yè)管理公司等。

物業(yè)管理形式是什么

L業(yè)主自行管理

2.委托物業(yè)公司全面管理

3,委托專業(yè)公司進行專項管理，如保激公司、保潔公司、綠

化公司等。

物業(yè)服務收費有哪些形式

也就二種，包干制，酬金制，包干制是物業(yè)公司向業(yè)主收取

物業(yè)費盈余或虧損勻由物業(yè)公司享有或承擔，酬金制是物業(yè)

公司預先向業(yè)主收取物業(yè)運行資金，物業(yè)公司按合同約定提

取酬金，資金結余或不足勻由業(yè)主享有或承擔

委托管理型物業(yè)管理有哪些方式

一共有兩種模式。

第一：包干制。是指物業(yè)公司受開發(fā)公司協議委托或者業(yè)主

委員會委托，對業(yè)主開展公共建筑物、公共設備設施附屬設

施、公共場地場所的公共秩序、公共衛(wèi)生、公共綠化、公共

維修，以確保其正常使用、運行，物業(yè)公司按照***指導價

或者市場調節(jié)價對業(yè)主進行服務，所得收益和虧損均由物業(yè)

公司自行承擔的模式；

第二：酬金制。是指物業(yè)公司受開發(fā)公司協議委托或者業(yè)主

委員會委托，對業(yè)主開展公共建筑物、公共設備設施及附屬

設施、公共場地場所的公共秩序、公共衛(wèi)生、公共綠化、公

共維修，以確保其正常使用、運行，物業(yè)公司按照***指導

價或者市場調節(jié)價對業(yè)主進行服務。物業(yè)公司根據物業(yè)管理

合同的約定，派駐一定比例的人員，配備一定比例的物資,

加上法定稅收，企業(yè)利潤，并按年向業(yè)主收取物業(yè)管理費,

所得收益或者虧損均由開發(fā)公司或者業(yè)主委員或承擔的模

式；

常見物業(yè)管理模式有哪些

(1)監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對管理的各

個崗位、各個環(huán)節(jié)進行質量監(jiān)督與檢查，并針對監(jiān)督檢查發(fā)

現的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)管理公司

最大量采用的一種監(jiān)控方法。

(2)匯報控制法。匯報控制與監(jiān)督檢查是同一性質的兩種

不同的方法。監(jiān)督檢查是由上而下信息反饋與控制，而匯報

控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報本身對于匯報者

就是一種控制，你必須掌握情況，必須對匯報的真實性負責,

并對存在的問題提出解決措施。

(3)統(tǒng)計分析法。統(tǒng)計分析法就是利用數學統(tǒng)計的方法，

分析管理質量變動情況，尋找存在問題，提出解決問題的措

施，使管理質量控制在合理的水平上。例如：《客戶入住情

況統(tǒng)計表》、《客戶意見征詢統(tǒng)計表》等。

(4)競爭激勵法。市場是一種競爭，管理也是一種競爭，

只有在競爭中，才能真正實現對管理質量的控制。在物業(yè)管

理中，實行比較與競爭，讓好的服務展現在大家面前，也讓

差的服務展現面前，競爭產生了壓力，這種壓力就是一種控

制，在壓力下形成互相促進，不甘落后的局面。

(5)信息監(jiān)控法。信息技術控制是利用現代計算機網絡技

術對管理質量要素進行控制的一種方法。智能化樓宇的誕生

使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看

到各種設備的運行情況，各種會議、報告、請示、批覆都可

以在網上進行。

(6)總結提高法。也許把總結提高作為質量控制的手段會

讓人不太理解，但是如果我們從司空見慣的月度總結、年度

總結的***圈子跳出來，仔細思考總結的本意、目的、以及

應該達到的結果，可以認為，運用總結這種形式，其實是管

理質量控制中非常重要的一種手段。

物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些

物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來有以下幾種：

1)當事人各方自行協商和解；

2)各方當事人請求第三人調解，請求***主管部門行政調處。

3)當事人之間約定仲裁；

4）司法訴訟。

以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。

自行協商和解是雙方直接對話解決糾紛的方式，而后面三種

則是借助第三方解決糾紛的方式。

什么是物業(yè)管理服務模式

包干制，酬薪制、其他方式三種

物業(yè)管理項目的獲取方式有哪些？

物業(yè)管理與房地產管理的主要區(qū)別：一是管理體制不同。房

地產管理是由主管單位采用行政手段直接進行的封閉式管

理，管理單位終身制，管理是福利型的、無償的。物業(yè)管理

是專業(yè)化的企業(yè)通過市場由業(yè)主選擇，并通過合同方式實行

聘用制，用經濟手段進行社會化管理的服務，是有償的；二

是管理內容不同。房地產管理以單一的收租養(yǎng)房為主要內容,

管理內容單一。物業(yè)管理是對房屋設備設施等實行多功能、

全方位、綜合性的經營管理與服務，既管物又服務于人，以

人為核心提供精神和物質兩方面的服務；三是所管房屋的產

權結構不同。房地產管理的房屋一般是國有公產，其產權關

系單一，使用人不是產權人。而物業(yè)管理所管的房屋產權不

僅有國家所有、集體所有，還有個人所有，房屋產權多元化；

四是管理機制不同。房地產管理是管理者按自身的意志去管

理用戶，與用戶是管理與被管理關系。物業(yè)管理是產權人和

使用人通過市場招標選聘物業(yè)管理公司，同時，物業(yè)管理企

業(yè)也有權接受或不接受選聘，雙方在完全平等的原則下，通

過市場競爭實現雙向選擇。

物業(yè)管理責任有哪些

物業(yè)管理法律責任有多種分類，包括：公法責任和私法責任;

過錯責任、無過錯責任和公平責任；職務責任和個人責任;

財產責任和非財產責任等。按法律責任的內容不同，一般分

為民事法律責任、經濟法律責任、行政法律責任、刑事法律

責任四類。違憲法律責任不在物業(yè)管理法律責任范圍。各種

法律責任可以單獨發(fā)生，也可能與其他法律責任同時發(fā)生,

換言之，一種違法行為不一定只承擔一種法律責任，許多場

合，違法行為人要承擔兩種以上法律責任，即出現所謂法律

責任復合現象。

相關規(guī)定

（一）建設單位違反招投標規(guī)定的行政責任［2］第五十七條違

反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式

選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物

業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民***房地產行政主管部

門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

為了保護業(yè)主的合法權益，避免在業(yè)主、業(yè)主大會聘用新的

物業(yè)管理企業(yè)之前，在物業(yè)前期服務過程中，建設單位和物

業(yè)管理企業(yè)相互勾結，侵害業(yè)主合法權益的情況發(fā)生，針對

目前建設單位私自選聘物業(yè)管理企業(yè)，導致所選聘的物業(yè)管

理企業(yè)素質差，造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛不斷的現

狀，條例第二十四條規(guī)定，國家提倡建設單位按照房地產開

發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相

應資質的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招

投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3

個或住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民***房地

產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質

的物業(yè)管理企業(yè)。本條就是從法律責任的角度確保了第二十

四條的落實。出現這類違法行為以后，行政機關首先是責令

限期改正，要求建設單位采用正確的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),

并給予警告。行政機關還可以行使自由裁量權，視違法情節(jié)

或后果決定是否給予罰款。（二）建設單位擅自處分的行政責

任和民事責任第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自

處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者

使用權的，由縣級以上地方人民***房地產行政主管部門處

5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法

承擔賠償責任。本條規(guī)定了建設單位擅自處分的行政責任和

民事責任。轉讓業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設

備，首先是一種嚴重的民事侵權行為，因此違法行為人必須

對權利人承擔民事賠償責任。其次，在物業(yè)管理領域，由于

涉及物業(yè)管理區(qū)域內眾多業(yè)主，建設單位擅自處分業(yè)主擁有

所有權或者使用權的物業(yè)共用部位、共用設施設備，已經侵

犯了公共利益，構成了對行政管理秩序的破壞，所以應當給

予行政處罰，由違法行為人承擔罰款的行政責任。要明確的

是，民事責任和行政責任并不互相排斥，行政責任是對國家

承擔的責任，帶有懲罰性質；而賠償的民事責任是對受侵害

業(yè)主的責任，不具懲罰性，一般只有補償性，目的是使業(yè)主

的利益恢復到侵害未發(fā)生之前的狀態(tài)。所以，行政責任的承

擔不影響民事責任，反之亦然。但是在侵權人財產不足以既

承擔民事賠償責任，又接受行政處罰時，應當優(yōu)先保證民事

賠償責任的實現。（三）拒不移交資料的行政責任第五十九條

違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人

民***房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有

關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處I萬元

以上10萬元以下的罰款。本條規(guī)定了拒不移交資料的行政

責任。物業(yè)資料和相關的物業(yè)應當是一體的，其所有權應當

屬于全體業(yè)主。在物業(yè)管理活動中，在建設單位、物業(yè)管理

企業(yè)、業(yè)主之間由于物業(yè)管理問題發(fā)生糾紛，更換物業(yè)管理

主體時，常常出現掌握資料的一方拒不將資料移交給另一方

的情況。

目前物業(yè)管理企業(yè)有哪幾種組織形式，其異同點有哪些

您好，物業(yè)管理企業(yè)應根據自身實際情況，選擇適宜的組織

形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事

業(yè)部制、矩陣制等。

(-)直線制

直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點是：企業(yè)各

級領導者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領導，不

設專門職能機構。這種組織形式適用于業(yè)務量較小的小型物

業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)

管理。

(1)主要優(yōu)點：領導能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，

責權分明，指揮及時。

(2)主要缺點：要求領導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方

面的知識和技能。

(二)直線職能制

直線職能制以直線制為基礎，在各級主管人員的領導下，按

專業(yè)分工設置相應的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職

能部門專業(yè)指導相結合的組織形式。其特點是各級主管人員

直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構對下

面直線部門一般不能下達指揮命令和工作