北京市既有建筑改造工程消防設計指南（2023年版）

1總則

1.0.1為貫徹北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）提出的總量控制、減量發(fā)展的新

理念，推動城市有機更新，保障既有建筑改造工程消防安全，合理確定既有建

筑改造工程消防設計標準，制定本指南。

【說明】北京的城市建設已從增量發(fā)展進入到存量發(fā)展的階段，城市更新逐漸成

為城市建設的主流。據(jù)統(tǒng)計，2020年北京市建筑工程消防驗收3742項，其中既

有建筑改造的項目占81%。

除少量既有建筑改造專項標準外，建筑設計技術(shù)標準的適用范圍通常包括了

新建、擴建、改建工程，但實際上，既有建筑改造受各種歷史客觀條件限制，往

往難以滿足現(xiàn)行各類建筑設計技術(shù)標準。消防技術(shù)標準作為強制性技術(shù)標準，矛

盾尤為突出。

如何執(zhí)行技術(shù)標準成為既有建筑改造各方的“痛點”，也是政府監(jiān)督的“難

點”，更是既有建筑改造目前最大的“堵點”。為了解決既有建筑改造中的消防標

準適用性的突出困難，指南編制以解決實際問題為導向，在保證消防安全的目標

下，創(chuàng)新方法，注意到既有建筑改造中查找和執(zhí)行當時的消防技術(shù)標準的困難，

確定若干條可行性強的既有建筑消防改造設計技術(shù)要求和措施，為我市既有建筑

改造的消防設計、審查以及驗收等工作提供依據(jù)和指導。

需要說明的是，本指南的名稱及內(nèi)容中，所提到的既有建筑改造所指的范圍

為廣義概念的既有建筑改造利用，包括《建筑防火通用規(guī)范》《既有建筑維護與

改造通用規(guī)范》中所提及的既有建筑維護、改造和改建的范圍，也即包括了建筑

原使用功能改變或不改變的情況。

1.0.2本指南適用范圍：

1已完成工程竣工驗收的民用和工業(yè)建筑改造項目；

2已投入使用或具備使用條件，且已依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的建筑利用改造項目；

3不適用于住宅室內(nèi)裝修、文物建筑、歷史建筑、臨時性建筑、村民自建

住宅、老城區(qū)胡同四合院等的改造。

【說明】本指南不適用的建設活動范圍與《建設工程消防設計審查驗收管理暫行

規(guī)定》（住房與城鄉(xiāng)建設部令第51號）第41條中規(guī)定的基本一致。

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本指南不適用的建筑類型進行改造時，可依據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設部及北京市另

行發(fā)布的相關(guān)消防技術(shù)標準、文件、導引等進行消防專項設計。

1.0.3既有建筑改造工程的消防設計應遵循以下原則：

1鼓勵更新，整體提升。倡導城市有機更新，踐行綠色發(fā)展理念，防止大拆

大建，有效補短板，實現(xiàn)消防安全性能整體提升。

2確保安全，控制成本。堅守不降低既有建筑原有結(jié)構(gòu)和消防安全水準的底

線，合理控制改造費用，提高項目改造的整體效能，實現(xiàn)改造建筑安全性和工

程經(jīng)濟性的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

3創(chuàng)新方法，統(tǒng)籌兼顧。充分尊重改造建筑的現(xiàn)狀與歷史，綜合考慮新舊技

術(shù)標準的差異，通過采取科學合理的技術(shù)措施和加強使用管理等進行消防性能

補償，實現(xiàn)改造可行性和技術(shù)合理性的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

【說明】防止大拆大建是城市更新的主要特征，也是既有建筑改造的重要前提。

不能簡單、機械地執(zhí)行現(xiàn)行技術(shù)標準以保證消防安全為由，破壞了這個原則；而

“堅守不降低既有建筑原有結(jié)構(gòu)和消防安全水準的底線”，又體現(xiàn)了對生命安全

和財產(chǎn)安全的充分重視。兩者要有機統(tǒng)一，互相協(xié)調(diào)，不能片面孤立地強調(diào)其一。

由于既有建筑的建設年代難以明確界定，其時設計依據(jù)的標準很難查找和鑒

定，甚至可能是在沒有消防技術(shù)標準的情況下建設而成。即使找到當時的設計圖

紙，建筑現(xiàn)實際使用功能性質(zhì)也可能有很大差異。既有建筑在經(jīng)過多年的建設改

造、用途變更后，還可能存在著同時執(zhí)行了不同年代的技術(shù)標準。如果簡單規(guī)定

既有建筑改造依據(jù)原消防技術(shù)標準，需要增加大量的工作來查找和舉證當年的依

據(jù)及具體標準條文規(guī)定，無疑會增加參建主體（建設單位、設計單位、審圖機構(gòu)）

以及政府監(jiān)管部門、消防救援部門的工作難度；對于建成年代并不久遠的建筑，

其依據(jù)的消防技術(shù)標準是比較容易獲得的，這時進行新舊標準舉證、比較是必要

的。

指南在參考對比了近年發(fā)布的舊標準的基礎上，主要依據(jù)現(xiàn)有技術(shù)標準，針

對建筑改造工程在執(zhí)行中出現(xiàn)的突出困難和客觀條件限制，提供解決措施和途徑。

本指南的編寫原則與創(chuàng)新點：

1）以現(xiàn)行系列消防設計技術(shù)標準為基礎依據(jù)，針對既有建筑改造中存在的

消防技術(shù)問題，以補充、修改、完善的方式提出規(guī)定性條文，不另起爐灶，不貪

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大求全，基本不涉及現(xiàn)行技術(shù)標準中新建建筑涉及的消防疑難問題；

2）以現(xiàn)行國家標準《建筑防火通用規(guī)范》GB55037、《建筑設計防火規(guī)范》

GB50016的內(nèi)容和框架為主，兼收其他消防技術(shù)標準；

3）在工程改造條件允許的情況下，優(yōu)先執(zhí)行現(xiàn)行標準。當工程改造條件不

允許或代價過大時，根據(jù)具體條件將現(xiàn)行標準中部分條文進行適度放寬，但以不

低于原設計標準且不降低建筑原有防火性能為底限；

4）引入性能化設計的理念，通過補償方式，整體性地保證既有建筑改造后

的防火性能；

5）以解決既有建筑改造中遇到的大部分問題為目標，形成指南性規(guī)定，目

的是盡量減少對既有建筑改造的消防問題需進行特殊論證解決的方式。

1.0.4本指南未涉及的消防設計內(nèi)容，應符合現(xiàn)行消防技術(shù)標準和相關(guān)法律法

規(guī)的規(guī)定。

【說明】當客觀條件允許時，設計采用的產(chǎn)品、材料、防火技術(shù)和措施還應符合

現(xiàn)行消防技術(shù)標準和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。避免以改造為由，“搭車”違反本可

以實現(xiàn)的現(xiàn)行消防技術(shù)標準，任意降低安全性。

2基本規(guī)定

2.1一般規(guī)定

2.1.1既有建筑局部改造或整體改造實施前，建設單位應組織開展消防安全綜

合評估。評估應包括收集設計文件資料、組織踏勘現(xiàn)場、開展檢測鑒定、研判

建筑現(xiàn)狀消防安全性、分析改造方案消防技術(shù)措施等過程，評估過程中的相關(guān)

內(nèi)容和結(jié)論應形成消防安全評估報告。評估報告具體內(nèi)容應包括以下方面：

1工程概況；

2既有建筑執(zhí)行原消防技術(shù)標準和消防設施現(xiàn)狀，目前使用狀態(tài)下的結(jié)構(gòu)、

消防安全性能；

3改造所涉及新、舊消防技術(shù)標準的差異以及執(zhí)行現(xiàn)行標準的難度；

4擬采取改造方案的消防技術(shù)措施可行性、合理性、經(jīng)濟性和安全性；

5對后期使用階段保證消防安全的管理要求。

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根據(jù)建筑改造消防安全評估工作實際需要，建設單位可委托設計單位、消

防技術(shù)服務機構(gòu)等開展消防安全評估，并出具評估報告。消防安全評估報告結(jié)

論性內(nèi)容應經(jīng)設計責任主體認定后納入設計文件。

當改造消防設計能夠執(zhí)行現(xiàn)行消防技術(shù)標準時，其結(jié)論應在設計文件中說

明，可不再另行提供消防安全評估報告。

【說明】對改造前后的消防安全情況進行評估，對于合理確定改造可行性和改造

設計方案很有必要。承擔改造設計任務的項目負責人和設計人員最為熟悉項目情

況，責任尤為重要，應在充分調(diào)研現(xiàn)狀條件的前提下，結(jié)合建筑改造要求，發(fā)揮

其熟悉了解既有建筑歷史變化及現(xiàn)狀的專業(yè)優(yōu)勢，以滿足建筑物的消防安全為目

標，主動、客觀地分析風險，提出科學的解決方案。

檢測鑒定報告包括與消防有關(guān)的構(gòu)件、設備性能檢測以及結(jié)構(gòu)鑒定等；工程

概況包括：建造年代、改造范圍及內(nèi)容，既有規(guī)劃分類和消防分類認定等。

2.1.2既有建筑改造前消防安全評估如涉及與消防相關(guān)的結(jié)構(gòu)鑒定，設計單位應

依據(jù)檢測鑒定報告提出必要的結(jié)構(gòu)加固措施。

【說明】建筑改造項目結(jié)構(gòu)鑒定包括結(jié)構(gòu)安全性鑒定和抗震鑒定。既有建筑消防

改造除應考慮上述檢測鑒定外，尚應考慮消防安全可行性綜合評估報告提出的與

消防相關(guān)的結(jié)構(gòu)鑒定要求。設計單位應依據(jù)所有相關(guān)檢測鑒定報告的結(jié)論，采取

相應的結(jié)構(gòu)加固措施，保證滿足結(jié)構(gòu)整體安全和耐火性能的要求。

2.1.3既有建筑改造后，房屋產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人、物業(yè)管理單位等應嚴格落實

評估和改造設計中提出的有關(guān)使用期間的管理措施要求，確保建筑使用消防安

全。

【說明】針對指南第1.0.3條第3款提出的原則，通過采取科學合理的技術(shù)措施

和加強使用管理等進行消防性能補償。本條要求后續(xù)執(zhí)行中嚴格落實評估和設計

要求的具體管理措施。但設計人應以改造建設技術(shù)措施手段為主實現(xiàn)消防安全目

標，盡量減少依賴運行管理實現(xiàn)的方式。

2.1.4對于采用本指南無法解決的其它消防技術(shù)問題，建設單位可提出設計解

決方案，由消防設計審查主管部門組織開展既有建筑改造特殊消防設計專家論

證。

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【說明】指南僅對既有建筑改造中較為普遍性的建筑防火問題做了部分規(guī)定。與

新建建筑不同，既有建筑改造涉及的實際情況更為復雜，各種特殊情況很難全部

涵蓋。本指南仍無法解決的問題，應由建設主管部門組織特殊消防專家論證，符

合《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》（住房城鄉(xiāng)建設部令第51號）第

三章特殊建設工程的消防設計審查的相關(guān)要求，論證結(jié)論可以作為開展消防設計、

審查、驗收的依據(jù)。

2.2改造工程分類及設計標準

2.2.1本指南涉及的既有建筑改造工程可分為既有建筑修繕、建筑立面改造、

內(nèi)部裝修、建筑局部改造、建筑整體改造。

2.2.2既有建筑修繕工程包括：結(jié)構(gòu)加固、建筑設施或構(gòu)件拆換、設備或管線

拆換、屋面防水改造、平屋面改坡屋面、無障礙出入口改造等專項改造工程。

修繕工程的消防設計應滿足以下要求：

1拆換或增設建筑設施或構(gòu)件、設備、管線，應滿足現(xiàn)行產(chǎn)品和施工標準

要求；

2拆換或增設應急照明和疏散指示系統(tǒng)燈具、強弱電線纜選型和敷設，應

滿足現(xiàn)行產(chǎn)品和設計施工標準的要求；

3修繕工程中其他未涉及改造的部分均可維持現(xiàn)狀。

【說明】既有建筑修繕工程是為保持建筑使用功能和設備系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)或提升

性能，對部分建筑設施或構(gòu)件、設備、管線和強弱電線纜進行的保養(yǎng)、拆換和增

設，不包括定期保養(yǎng)、檢查、維護。

未降低建筑消防安全的結(jié)構(gòu)加固改造屬于獨立進行的專項工程，定性為既有

建筑修繕工程。需要注意的是，結(jié)構(gòu)改造方案不應對走道或樓梯的最小疏散寬度，

產(chǎn)生不利影響。含其他改造內(nèi)容的結(jié)構(gòu)加固改造，則應另行歸類。

2.2.3建筑立面改造工程包括：外圍護節(jié)能改造、外立面整體裝飾改造、外立

面部分構(gòu)件更換和增設等。立面改造工程的消防設計應滿足以下要求：

1立面改造工程的消防設計要求詳?shù)?.5.5條、第3.5.6條。

2立面改造工程中其他未涉及改造的部分均可維持現(xiàn)狀。

【說明】建筑立面改造工程是不涉及內(nèi)部改造，僅對建筑立面進行獨立改造的工

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程。建筑整體改造工程也可能包含建筑立面改造的情況，其對立面改造的要求實

際也是一致的。建筑外圍護結(jié)構(gòu)的改造更新一般會涉及外墻保溫改造，而外立面

粉刷和部分構(gòu)件更換一般不涉及外墻保溫改造，如更換外門窗、增加遮陽百葉、

更換增設空調(diào)室外機擋板等。

2.2.4內(nèi)部裝修工程應具有使用功能類型、平面分隔、結(jié)構(gòu)柱、承重墻、樓板、

疏散樓梯、防火分區(qū)劃分均不改變的特征。建筑整體改造或局部改造工程中，

使用功能和平面基本分隔均不改變的樓層或獨立防火分區(qū)，可確定為內(nèi)部裝修

工程。內(nèi)部裝修工程的消防設計應滿足以下要求：

1裝修材料的燃燒性能應符合現(xiàn)行國家標準《建筑防火通用規(guī)范》GB55037、

《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》GB50222的規(guī)定。

2拆換或增設的設備、管線，應滿足現(xiàn)行產(chǎn)品和施工標準要求；

3拆換或增設的應急照明和疏散指示系統(tǒng)燈具、強弱電線纜選型和敷設，

應滿足現(xiàn)行產(chǎn)品和設計施工標準的要求；

4內(nèi)部裝修工程中其他未涉及改造的部分可維持原設計。

【說明】內(nèi)部裝修工程是為滿足使用需求，對建筑內(nèi)部空間進行修飾、保護及固

定設施安裝和更換的工程。其最主要特征是使用功能和平面分隔均不應改變，以

防止以內(nèi)部裝修的名義，實際進行了建筑平面布局、分隔上的較大改變，導致防

火分區(qū)、疏散距離等改變建筑安全性的現(xiàn)象。

為保證消防應急照明和疏散指示系統(tǒng)的正常運行和火災時的安全、可靠使用，

應采用滿足現(xiàn)行標準要求的燈具。電線電纜選型及敷設火災危險性較大，且改造

難度較小，故要求即使內(nèi)部裝修工程，涉及改造的電線電纜選型及敷設也應滿足

現(xiàn)行標準要求。

在進行使用功能類型不改變的整體或局部改造時，不改變使用功能和平面分

隔的樓層或獨立防火分區(qū)，可界定為內(nèi)部裝修工程。以酒店建筑為例，配套設施

部分平面分隔一般會改變較大，但客房區(qū)域平面分隔可能不改變。由于客房與配

套設施位于不同樓層、不同防火分區(qū)，客房區(qū)域改造可界定為內(nèi)部裝修工程，符

合內(nèi)部裝修防火要求即可。

2.2.5建筑局部改造工程包括部分樓層或樓層局部平面分隔改變，消防設計應

滿足以下要求：

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1改造工程與相關(guān)非改造區(qū)域的安全疏散、消防設施等應進行統(tǒng)一防火設

計；

2改造工程不得對相關(guān)非改造區(qū)域的消防安全造成不利影響。

【說明】建筑局部改造包括了使用功能類型改變和不改變的情形。

建筑局部改造，尤其是樓層局部平面分隔調(diào)整的改造工程，宜劃分不同的防

火分區(qū)和防煙分區(qū)，但也有的建筑局部改造項目難以單獨劃分防火分區(qū)，無論何

種情況，改造工程與相關(guān)非改造區(qū)域的安全疏散、消防設施等防火設計均應進行

統(tǒng)一設計考慮。

改造工程的消防設計利用非改造區(qū)域現(xiàn)狀設施時，應對相關(guān)現(xiàn)狀設施進行評

估，相關(guān)消防設施應能夠滿足改造工程的相關(guān)要求，如：建筑核心筒一般不劃分

防火分區(qū)，當核心筒疏散梯、首層出入口等部位為非改造區(qū)域，且作為改造區(qū)域

的疏散設施時，應保證其能夠滿足改造區(qū)域的相關(guān)消防疏散要求。

當改造區(qū)域與相鄰非改造區(qū)域防火分區(qū)之間有疏散借用等情況時，改造后，

非改造區(qū)域的消防安全不應受到不利影響。

2.2.6建筑整體改造工程的消防設計應滿足以下要求：

1僅保留主要結(jié)構(gòu)柱、承重墻、樓板、樓梯等結(jié)構(gòu)構(gòu)件的整體改造工程，

應按現(xiàn)行消防技術(shù)標準進行設計；

2當?shù)厣喜糠秩扛脑鞎r，應確定為整體改造；

3當建筑防火間距、場地的條件按照現(xiàn)行消防技術(shù)標準執(zhí)行確有困難時，

其設計應符合本指南第3.2.1條、第3.6.1條、第3.6.2條的規(guī)定。涉及立面

改造工程時，設計要求應符合本指南第3.5.5條、第3.5.6條的規(guī)定。

【說明】建筑整體改造工程是指建筑內(nèi)部平面布局分隔整體改變的改造工程，其

特征是無論建筑使用功能類型是否改變，其建筑平面全部進行重新布置。

建筑整體改造工程仍應鼓勵充分利用原有建筑構(gòu)件和設備設施。既有建筑改

造的一個重要原則就是盡可能多地保留建筑原有構(gòu)件、設施、材料，以從源頭減

少建筑廢棄物的產(chǎn)生。僅保留結(jié)構(gòu)構(gòu)件的既有建筑改造并不是城市更新鼓勵的方

向，但當因各種因素限制導致部分建筑改造確實拆除比例很大時，改造后執(zhí)行現(xiàn)

行消防技術(shù)標準往往不會再有困難。做此規(guī)定，以防止以既有建筑改造為由規(guī)避

現(xiàn)行消防技術(shù)標準的正常合理要求，從而增加了消防安全風險。

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建筑總平面位置及場地條件往往難以改變，因此條文規(guī)定了整體改造工程的

相關(guān)要求。

2.2.7使用功能類型不改變包括：改造前后使用功能相同、原使用功能擴展、

使用功能同類型轉(zhuǎn)換。

【說明】使用功能類型不改變的改造工程有：辦公、科研建筑增設對內(nèi)服務的生

活、文化娛樂設施；文化、體育、教學、醫(yī)療建筑在保證主體功能的前提下增加

小型商業(yè)服務配套設施；商業(yè)建筑增加電影院、餐飲等功能；商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整，店

鋪布置方式調(diào)整或轉(zhuǎn)換；酒店建筑調(diào)整配套設施和客房區(qū)域布置等。

增加擴展功能不包括增加原來沒有設置的老年人照料場所、兒童活動、兒童

照料和少年兒童培訓場所。

2.2.8平面分隔不改變包括：平面分隔完全不改變或僅局部少量不影響防火分

區(qū)、疏散方式及消防設施系統(tǒng)等消防安全性的改變。

【說明】平面分隔不改變的改造工程有：辦公建筑內(nèi)部劃分辦公輔助用房，商業(yè)

建筑局部調(diào)整營業(yè)廳的分隔，酒店建筑客房區(qū)域平面布置調(diào)整等。局部少量改變

平面分隔不應影響原防火分區(qū)設計的消防安全性，不改變疏散走道位置，且疏散

距離應滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準要求。

2.2.9除有特殊規(guī)劃設計要求外，接建、翻建工程應按現(xiàn)行消防技術(shù)標準進行

設計。

【說明】翻建建筑一般指在原址上進行重新建設，應視同于新建建筑，但在一些

特殊規(guī)劃要求下，對翻建建筑的位置、面積體量、外觀輪廓都有嚴格的限制，也

稱“原拆原建”，受規(guī)劃條件嚴格限制，仍可能存在翻建建筑之間或翻建建筑與

改造范圍之外的相關(guān)建筑的防火間距不夠的現(xiàn)象，不能完全滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標

準的情況，此時，其防火間距要求和補償措施可依據(jù)本指南第3.2.1條執(zhí)行。

2.2.10改造為下列功能的場所應執(zhí)行現(xiàn)行消防技術(shù)標準，并符合下列規(guī)定：

1網(wǎng)吧、酒吧、棋牌室、劇本殺、密室逃脫、足浴店、洗浴中心、蒸拿房、

水療美容、電競酒店客房等公共娛樂場所，沉浸式觀演場所、室內(nèi)拍攝棚等公

共文化活動場所，應按歌舞娛樂放映游藝場所的規(guī)定執(zhí)行。其中，密室逃脫、

劇本殺、電競酒店客房等場所，應根據(jù)應用場景設置火災探測器，應急廣播、

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消防應急照明和疏散指示系統(tǒng)，并應設置電氣火災監(jiān)控系統(tǒng)。

212歲以下兒童培訓場所應按照兒童活動場所的規(guī)定執(zhí)行。

【說明】當前出現(xiàn)一些新功能業(yè)態(tài)名稱的經(jīng)營場所，在同一時間內(nèi)聚集人數(shù)較

多，符合《消防法》定義的人員密集場所，且多無天然采光和自然通風條件，火

災危險性較大，應執(zhí)行現(xiàn)行消防技術(shù)標準中相關(guān)場所的平面布置規(guī)定。

其他傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的公共娛樂場所仍按現(xiàn)行消防技術(shù)標準規(guī)定進行功能定性。

3建筑設計

3.1建筑分類和耐火等級

3.1.1建筑高度、建筑面積、使用功能發(fā)生變化的改造工程，應按照現(xiàn)行消防

技術(shù)標準進行核對，并確定建筑分類和耐火等級。

【說明】與現(xiàn)行標準一致，明確改造工程應根據(jù)改造后的使用功能等進行消防分

類，包括高層分類、建筑耐火等級等。

平改坡專項改造工程屬于既有建筑修繕工程，其建筑高度發(fā)生變化時，建筑

分類和耐火等級可維持原標準。

3.1.2新增建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限應按現(xiàn)行消防技術(shù)標準進行設計；

保留的建筑構(gòu)件不滿足燃燒性能和耐火極限要求時，應采取防火保護措施。

【說明】建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限應符合現(xiàn)行規(guī)范對不同耐火等級下建筑

構(gòu)件的相應要求。

3.2總平面布局

3.2.1改造工程與相鄰既有建筑之間的防火間距不滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準要求

時，建筑相鄰外墻的耐火極限之和不應低于3.00h。當建筑外墻上需開設門、窗、

洞口時，應設置不可開啟或火災時能自動關(guān)閉的甲級防火門、窗。

【說明】防火間距對防止火勢向鄰近建筑蔓延有著關(guān)鍵作用，但既有建筑間距形

成的歷史原因可能較為復雜，既有建筑改造時，相關(guān)建筑位置難以改變，而要求

相鄰建筑采取防火措施也難以實現(xiàn)，因此條文規(guī)定，改造工程與相鄰建筑不滿足

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現(xiàn)行規(guī)范的間距要求時，相鄰外墻的耐火極限之和不應低于3.00h。當相鄰建筑

外墻的耐火極限難以確定時（應盡量設法取得相鄰的其他既有建筑外墻現(xiàn)狀的資

料，必要時可保守計入，以避免將改造建筑外墻獨立按照3.00h計算的不利情況），

改造建筑外墻的耐火極限應達到3.00h。此項構(gòu)造措施可以防止火勢蔓延，提升

了既有建筑消防安全性能，可操作性強。另外，條文還對建筑外墻上開設門、窗、

洞口的情況作了補償性措施規(guī)定。

按照現(xiàn)行國家標準《既有建筑維護與改造通用規(guī)范》GB55022第5.2.2條規(guī)

定，當改造建筑之間或改造建筑與改造范圍之外的相關(guān)建筑的間距改變時，應符

合消防間距標準要求。

3.3防火分區(qū)和平面布置

3.3.1當確因現(xiàn)狀條件困難時，改造工程保留的防火分區(qū)面積不應大于現(xiàn)行消防

技術(shù)標準規(guī)定的防火分區(qū)允許最大面積值的5%。

【說明】既有建筑各層平面尺寸一般為現(xiàn)狀。由于既有建筑防火分區(qū)面積計算的

標準與現(xiàn)行標準可能存在不一致，造成防火分區(qū)面積計算的差異。當略超過防火

分區(qū)的允許最大面積時，如重新劃分防火分區(qū)，可能會帶來安全出口及疏散樓梯

數(shù)量不足的新問題，故允許防火分區(qū)面積與面積標準限值有少許差異。

3.3.2平面布置宜將對人員疏散要求高的場所設置于下部樓層。

【說明】此條規(guī)定指地上部分的樓層（地下則相反）。人員疏散要求高的場所是

指老年人照料設施及兒童活動、人員密集、歌舞娛樂放映游藝等場所。建筑改造

進行使用功能調(diào)整時，應盡量將以上功能場所設置在便于疏散的下部樓層。

3.3.3當既有住宅地下一、二層的功能用途改變?yōu)樯鐓^(qū)公共配套服務及便民商

業(yè)服務設施時，應滿足以下要求：

1每個防火分區(qū)除通往上部住宅的共用疏散樓梯以外，至少應設置1個獨立

使用的安全出口。當利用通往上部住宅的疏散樓梯作為第二安全出口時，應按

現(xiàn)行消防技術(shù)標準設置火災時能手動開啟的門禁系統(tǒng)及標識。

2倉儲庫房每間使用面積不宜大于15m2。嚴禁經(jīng)營、存放和使用甲乙類火

災危險性物品；

14

3建筑內(nèi)部裝修應采用不燃性裝修材料；

4按現(xiàn)行國家標準《建筑防火通用規(guī)范》GB55037應設置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)但

改造實施確有困難的，應設置消防軟管卷盤或輕便消防水龍；

5按現(xiàn)行國家標準《建筑防火通用規(guī)范》GB55037應設置自動噴水滅火系統(tǒng)，

但改造實施確有困難的，應設置簡易自動噴水滅火系統(tǒng)；

6應按現(xiàn)行消防技術(shù)標準設置滅火器；

7建筑內(nèi)長度大于20m的疏散走道、建筑面積大于50m2的無窗房間或總建

筑面積大于200m2的無窗區(qū)域應設置排煙設施；

8應設置火災自動報警系統(tǒng)；

9應按現(xiàn)行消防技術(shù)標準設置消防應急照明和疏散指示標志；

10應設置電氣火災監(jiān)控系統(tǒng)或裝置；

11建筑內(nèi)電氣設備的安裝使用及其線路敷設應符合現(xiàn)行消防技術(shù)標準及

管理規(guī)定。

【說明】近年來，我市對住宅地下室進行不合規(guī)居住功能清理騰退后的閑置空間

較多，原規(guī)劃設計的使用功能很多為自行車庫，按照每戶2輛的配置標準，所需

面積較大，隨著共享自行車的普及，實際存車需求減少。根據(jù)市商務委員會、市

民防局、市公安局消防局等部門發(fā)布的《關(guān)于利用地下空間補充完善便民商業(yè)服

務設施的指導意見》（京商務規(guī)字〔2018〕5號），在經(jīng)過城市規(guī)劃主管部門批準

后，可以設置社區(qū)公共配套服務及便民商業(yè)服務設施，其內(nèi)容包括：1）基本便

民商業(yè)服務設施如蔬菜零售、便利店（超市）、物流末端配送、便民維修、家政

等，以解決小區(qū)商業(yè)服務配套不足的問題；2）社區(qū)公共配套服務設施如文體中

心、社區(qū)活動中心、宣教基地、中控機房、物業(yè)辦公、養(yǎng)老服務（非居?。?、應

急避難場所、博物館、村（街）史館等；3）小型倉儲庫房。

考慮到地下層的使用功能與地上住宅可能沒有密切聯(lián)系，為減少因為共用疏

散樓梯間帶來的危險性，本條規(guī)定了應設置獨立安全出口，原自行車坡道也可作

為獨立的安全出口使用。

可用于對外租賃的非本樓居民的小型倉儲單元一般應控制每單元面積在較

小范圍內(nèi)，避免較大火災荷載，通過物業(yè)公司或?qū)I(yè)租賃公司進行準入和日常消

防管理檢查。但較大規(guī)模的經(jīng)營性租賃庫房不應進入。

15

當?shù)叵率覟槿朔拦な聲r，還應符合人防戰(zhàn)時要求，不得取消或改變其所需設

施。

住宅地下室不應用于居住功能，當確因整治時期需要，臨時用于本小區(qū)服務

保障人員自用性宿舍時，應執(zhí)行市公安局消防局、市民防局、市住房和城鄉(xiāng)建設

委員會印發(fā)的《地下空間整治期間自用性宿舍消防技術(shù)措施》的通知（2018年5

月1日開始實施）的規(guī)定，本指南不再進行規(guī)定。

3.3.4既有會議室、多功能廳等人員密集場所，如確有困難設置在四層及四層

以上的樓層時，可維持現(xiàn)位置，但應滿足以下要求：

1建筑耐火等級應為一級或二級；

2一個廳、室的疏散門不應少于2個，且建筑面積不宜大于500m2；

3使用人數(shù)不超過400人；

4與其他部位采用耐火極限不低于2h的防火隔墻和甲級防火門分隔；

5直通疏散走道的疏散門至最近安全出口的直線距離或直通安全出口的直

線距離不大于22m；

6走道等公共區(qū)域應設置可開啟外窗或設置室外陽臺。

【說明】企事業(yè)單位和社會機構(gòu)對內(nèi)部員工服務的常見大于400m2的會議室、

多功能廳，在既有建筑中因受結(jié)構(gòu)柱布置限制的原因常設置在建筑頂層，不滿足

現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》規(guī)定的會議室、多功能廳宜布置在首、二、

三層或布置在地下一層且建筑面積不宜大于400m2的樓層限制要求。放寬建筑面

積至500m2，并通過規(guī)定人數(shù)限值按400人（1人/m2）、提高安全疏散距離及疏

散樓梯、設置可開啟外窗和室外陽臺有利于排煙逃生等措施，保障既有建筑的消

防安全性能。

3.3.5柴油發(fā)電機房設置在地下三層及以下，當提升機房樓層位置確有困難時，

可維持現(xiàn)位置，但其他防火措施應滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準要求。

【說明】2006版國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50016以前，未對柴油發(fā)電機

房的設置樓層提出要求，因此可能存在設置在地下三層及以下的情況。既有建筑

改造時，提升機房的樓層困難往往較大。維持機房原有樓層位置時，應符合現(xiàn)行

消防技術(shù)標準中關(guān)于柴油發(fā)電機房防火分隔、火災報警、滅火設施等防火措施要

求，同時不應布置在人員密集場所的上一層、下一層或貼鄰。

16

3.3.6消防水泵房設置在地下三層及以下樓層，當提升泵房樓層位置確有困難

時，可維持現(xiàn)樓層設計位置，但消防水泵房應直通室外或安全出口，防火分隔、

標識指示應滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準要求。

【說明】舊規(guī)范未對消防水泵房的設置樓層和標高提出要求。由于消防水泵房與

消防水池聯(lián)系緊密，而既有建筑的消防水池位于建筑地下室底層的情況較多，改

變水池位置困難較大。

指南規(guī)定消防水泵房可維持現(xiàn)狀樓層，同時增加了疏散、防火分隔、標識指

示等補償性措施規(guī)定，對消防安全性能進行了提升。直通室外或安全出口的要求

與現(xiàn)行標準一致。

3.3.7民用建筑內(nèi)的燃油或燃氣鍋爐，以及帶有油浸變壓器、充有可燃油的高

壓電容器和多油開關(guān)等的電氣用房，位置不符合現(xiàn)行規(guī)范要求而改造確有困難

時，可維持現(xiàn)設計位置，但其防火分隔、相鄰房間使用功能、安全疏散、火災

自動報警系統(tǒng)、滅火設施等其他防火措施均應滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準要求。

【說明】舊規(guī)范未對民用建筑內(nèi)的燃油或燃氣鍋爐，以及帶有油浸變壓器、充有

可燃油的高壓電容器和多油開關(guān)等的電氣用房的設置樓層提出要求，因此，老舊

建筑中存在此類用房的設置樓層不滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準的要求，也缺少保證安

全的防火措施。由于改變既有建筑中此類用房的樓層位置較為困難，改造項目可

以維持此類用房的現(xiàn)狀位置，但要求其滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準中其他防火措施的

要求，以提高既有建筑的消防安全。

涉及高壓分界室、變配電室需供電局審批的，需同時滿足其相關(guān)要求，保證

設備用房正常運行。

3.4安全疏散和避難

3.4.1除設置醫(yī)療建筑，老年人照料設施，12周歲及以下兒童的活動場所、歌

舞娛樂放映游藝場所外，其他改造工程，當每層僅有一個安全出口或疏散樓梯

且難以改造時，可維持既有建筑安全出口和疏散樓梯數(shù)量，但應滿足以下要求：

1建筑耐火等級應為一級或二級；

2建筑層數(shù)不大于3層，每層最大建筑面積不大于500m2；

3第二層和第三層使用人數(shù)之和不超過50人；

17

4直通疏散走道的房間疏散門至最近安全出口的直線距離或房間直通安全

出口的直線距離不大于22m；

5疏散樓梯應采用封閉樓梯間或室外疏散樓梯；

6走道等公共區(qū)域或每個有人員活動的房間應設置不小于0.8m×0.8m的可

開啟外窗或設置室外陽臺。

【說明】國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006規(guī)定，建筑層數(shù)不大于3

層且滿足人數(shù)限值要求的小規(guī)模公共建筑，每層小于500m2，可設置一部疏散樓

梯。國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2014將此條規(guī)定的面積限值修改

為200m2，其原因是火災疏散時危險性較大。當200m2～500m2的建筑原來只有一

部樓梯時，增加疏散樓梯難以實現(xiàn)。因此，除一些危險性很大功能以外的公共建

筑，當難以改造時，可執(zhí)行舊版規(guī)范的層面積限值，但規(guī)定人數(shù)限值按現(xiàn)行規(guī)范

要求，并提高了安全疏散距離、疏散樓梯的要求，同時增加了設置第二逃生口的

性能補償措施，對既有建筑的消防安全性能進行了提升。

設置可開啟外窗和室外陽臺有利于排煙，對于層數(shù)不大于3層的小規(guī)模建筑，

也可以作為第二逃生口，當走道等公共區(qū)域未設可開啟外窗或室外陽臺時，應保

證每一個有人員活動的房間有第二逃生口。

3.4.2多層建筑改造的老年人照料設施，當設置輔助人員疏散的消防電梯確有

困難時，應在防火分區(qū)內(nèi)劃分2個及2個以上的防火分隔單元。

【說明】按照現(xiàn)行國家標準《建筑防火通用規(guī)范》GB55037第2.2.6條、《建筑

設計防火規(guī)范》GB50016-2014（2018版）第7.3.1條規(guī)定，五層及以上且總建

筑面積大于3000㎡的老年人照料設施，設置消防電梯可能遇到困難，如增設電

梯困難、既有電梯無法設置候梯廳或不能滿足消防電梯的各項要求。為了保障老

年人緊急疏散的安全，通過將各層的防火分區(qū)劃分成多個防火分隔單元的方式，

可在火災時快速高效地將行動不便的老年人用擔架床、輪椅轉(zhuǎn)移運送到其他防火

分隔單元內(nèi)暫時避難。

3.4.3樓梯間在首層直通室外確有困難時，可在首層采用疏散距離不大于30m

的擴大的封閉樓梯間或防煙樓梯間前室進行疏散。除火災荷載較小的使用功能

區(qū)域及衛(wèi)生間、登記室、行李間、商務室等附設房間外，門廳內(nèi)不應設置其他

使用功能及房間。

18

【說明】該條參照公安部消防局2018年發(fā)布的《建筑高度大于250m民用建筑防

火設計加強性技術(shù)要求（試行）》中第六條的規(guī)定，以解決大于4層建筑特別是

超高層建筑核心筒疏散樓梯距門廳出口較遠的問題。如果設置專門走道，往往會

影響門廳的使用效果。門廳大堂中可有少量附設房間，如果設置防火門會影響日

常使用。而大廳中火災荷載較大的的行李間等還應設置防火門。

3.4.4除設置老年人照料設施、12周歲及以下兒童的活動場所、歌舞娛樂放映

游藝場所外，依據(jù)現(xiàn)行技術(shù)標準，不同功能應分別設置疏散樓梯的多功能組合

建筑改造工程，當分別設置疏散樓梯確有困難時，辦公與對外營業(yè)的商場、營

業(yè)廳、娛樂、餐飲等部分，住宅與非住宅部分，商業(yè)與非商業(yè)部分可在豎向共

用疏散樓梯，共用的疏散樓梯應通過前室或防火隔間進入，前室或防火隔間的

使用面積應根據(jù)樓梯疏散人數(shù)的1/4，按照人均不小于0.2m2的標準計算確定，

且公共建筑部分不應小于6.0m2，住宅部分不應小于4.5m2。

【說明】現(xiàn)行技術(shù)標準中，除現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2014

對部分類型的建筑不同功能獨立設置安全出口和疏散樓梯做出要求外，現(xiàn)行標準

《辦公建筑設計標準》《商店建筑設計規(guī)范》《住宅建筑規(guī)范》等專項標準也提出

了相關(guān)設計要求。《建筑設計防火規(guī)范》還對不同功能的分區(qū)提出了進行防火分

隔的要求。該類要求既涉及到豎向分區(qū)，也涉及到水平分區(qū)。

既有的以上多功能組合建筑可能不符合此要求，此時既有項目的改造設計不

應增設老年人照料設施、12周歲及以下兒童的活動場所、歌舞娛樂放映游藝場

所等，不應增設中小學生教學用房和涉及老弱病殘的醫(yī)療用房。由于現(xiàn)行標準與

舊版標準在條文規(guī)定和疏散寬度計算規(guī)則上有差異，如商業(yè)與辦公不能共用樓梯，

則原有樓梯寬度不能滿足現(xiàn)行標準要求，但增加樓梯的改造難度大，考慮不同樓

層疏散人員使用疏散樓梯的時間有一定時差，增加樓梯間設置前室或防火隔間的

補償性措施要求，以提高人員疏散的安全性。

3.4.5當確因既有建筑現(xiàn)狀條件限制時，除老年人照料設施、兒童活動場所及

電影院外，公共建筑兩個防火分區(qū)可以共用一個疏散樓梯，同時應滿足以下條

件：

1兩防火分區(qū)通往共用疏散樓梯應分別設置前室，前室的使用面積不應小于

6.0m2；

19

2樓梯疏散凈寬度滿足2個分區(qū)同時疏散的要求；

3共用樓梯的疏散凈寬度與通向相鄰防火分區(qū)的疏散凈寬度之和不應大于本

防火分區(qū)所需疏散總凈寬度的30%。

【說明】樓梯疏散寬度滿足2個分區(qū)同時疏散的要求，一般可按大于樓梯間門總

凈寬度進行控制。

3.4.6圖書館、展覽建筑、會議中心及類似使用功能的改造工程，地上既有敞

開樓梯間難以改造為封閉樓梯間，當建筑層數(shù)不大于3層時，可維持地上既有

疏散樓梯的敞開形式。

【說明】敞開樓梯間是多層既有建筑常見的樓梯形式，改造為封閉樓梯間可能對

建筑功能空間的影響較大。由于建筑層數(shù)低，樓梯間可自然排煙，明亮且便于識

別，這些特點有利于疏散，圖書館、展覽建筑、會議中心尤其如此。由于既有建

筑現(xiàn)狀條件的限值，因此規(guī)定此類建筑可維持地上有外窗的既有疏散樓梯間的敞

開形式，但對于醫(yī)療建筑、旅館、歌舞娛樂放映游藝場所、商店等還應執(zhí)行現(xiàn)行

規(guī)范，采用封閉樓梯間。

3.4.7既有多層建筑改造工程，當敞開樓梯間改造為封閉樓梯間難以設置可開

啟外窗時，可采用頂部直灌式風機的加壓送風方式。圍繞電梯設置的敞開樓梯

間改造為封閉樓梯間時，電梯門可開向樓梯間內(nèi)，電梯轎廂的內(nèi)部裝修應采用

不燃材料，電梯門的耐火極限應滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準要求。

【說明】敞開樓梯間改造為封閉樓梯間可能需要占用走道空間，允許樓梯間門采

用常開防火門形式，以滿足走道平時的使用需求。其他門窗洞口如在樓梯間內(nèi)，

則需要調(diào)整其設置位置。無窗樓梯間頂部的直灌式風機應有消防聯(lián)動設計要求。

圍繞電梯設置的敞開樓梯間，改造為封閉樓梯間時會將電梯包含在內(nèi)，因此，對

電梯轎廂裝修材料和電梯門的耐火極限提出要求，確保封閉樓梯間的安全性。

3.4.8改造后為商業(yè)功能的一、二級耐火等級工程，改造部分疏散寬度確實難

以滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準要求的防火分區(qū)，疏散寬度可借用通向相鄰防火分區(qū)

的安全出口，但應符合以下規(guī)定：

1該防火分區(qū)通向相鄰防火分區(qū)的疏散凈寬不應大于計算所需疏散凈寬

度要求的30%；

20

2該樓層的總疏散凈寬度不應小于本樓層計算所需疏散總凈寬度要求的

80%。

【說明】本條與現(xiàn)行標準的區(qū)別在于樓層總疏散凈寬度的減少。由于現(xiàn)行標準與

舊版標準在疏散寬度計算規(guī)則上的差異較大，既有商業(yè)建筑改造時疏散樓梯總寬

度滿足現(xiàn)行標準往往很困難，成為較突出的問題。

本條款僅針對改造后為商業(yè)功能的建筑疏散寬度做出規(guī)定，在每個防火分區(qū)

均滿足疏散寬度要求的前提下，樓層總疏散凈寬度允許在現(xiàn)行計算標準上適當減

少，其他設計要求如出口數(shù)量等應符合現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》

GB50016-2014第5.5.9條。

設計時，可先按不低于80%的系數(shù)需求計算出樓層總寬度需求，再進行借用

寬度的計算。

3.4.9改造工程保留的疏散樓梯，當其凈寬度難以符合現(xiàn)行消防技術(shù)標準規(guī)定

的該使用功能疏散樓梯最小凈寬度要求時，如實際凈寬度不小于規(guī)定最小凈寬

度的90%，可維持不變。不滿足上述寬度要求的既有樓梯可計入安全出口數(shù)量，

但不計入疏散總寬度。

【說明】現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2014（相關(guān)條款后納入到

現(xiàn)行國家標準《建筑防火通用規(guī)范》GB55037）中，疏散樓梯最小凈寬度與舊版

標準的規(guī)定相比并沒有變化，隨著消防管理和建筑設計的精細化以及社會法律意

識的增強，對凈寬度的理解日趨嚴謹。在設計、審查和工程驗收時，凈寬度應為

建筑完成面尺寸。但由于過去技術(shù)標準、設計和施工水平的原因，對凈寬度的概

念缺乏準確定義，對結(jié)構(gòu)留洞尺寸與建筑完成面尺寸的關(guān)系沒有區(qū)分，對建筑裝

修做法厚度及樓梯欄桿扶手做法影響實際凈寬度的情況考慮不足，按照土建尺寸

設計，導致既有建筑疏散樓梯滿足不了凈寬度要求。當既有建筑結(jié)構(gòu)留洞尺寸難

以改變時，改造會非常困難，10%是結(jié)構(gòu)尺寸與建筑實際完成凈尺寸的差別。

另外，老舊住宅節(jié)能改造，樓梯間與分戶墻增加內(nèi)保溫材料后，疏散樓梯的

凈寬度也應滿足不小于規(guī)定最小凈寬度的90%的要求。

3.4.10改造工程保留或保留洞口的疏散門和安全出口，當其凈寬度難以符合現(xiàn)

行消防技術(shù)標準規(guī)定的該使用功能疏散門和安全出口最小凈寬度要求時，如實

際凈寬度不小于規(guī)定最小凈寬度的90%，可維持不變，但疏散門最小寬度仍不得

21

小于0.8m。

【說明】原理同第3.4.5條說明。建筑裝修做法厚度和門框均會影響疏散門和安

全出口的凈寬度尺寸。需要明確的是，凈寬尺寸施工誤差允許5%應已含在本條

內(nèi)。由于現(xiàn)行國家標準《建筑防火通用規(guī)范》已將疏散門最小凈寬度由900改為

800，故此處不再予以放寬。

3.5建筑構(gòu)造

3.5.1新增防火墻宜設在建筑的基礎或具有相應耐火性能的框架、梁等承重結(jié)

構(gòu)上。既有防火墻可維持現(xiàn)狀。

【說明】因防火墻改造難度較大，既有防火墻可維持現(xiàn)狀位置。針對維持現(xiàn)狀防

火墻設在樓板上等不滿足現(xiàn)行標準要求的情況，可視條件采取措施提高承重結(jié)構(gòu)

耐火性能。當既有防火墻上下樓層平面水平錯開設置時，可采取噴涂防火涂料、

包覆防火板等措施，提高相關(guān)范圍內(nèi)樓板耐火性能。

3.5.2當?shù)厣虾偷叵聵菍拥募扔惺枭翘蓍g在直通室外地面的樓層共用時，如

設置防火分隔措施確有困難，應滿足下列要求：

1可維持共用疏散樓梯間的現(xiàn)狀，但應采用耐火極限不應低于2.00h的防

火隔墻進行分隔，防火隔墻上的門應采用乙級防火門；

2除人員密集場所外，當難以在首層設置防火分隔措施時，可在樓梯間內(nèi)

地下一層或地下半層位置設置防火分隔措施，但應在樓梯首層設置顯著的燈光

疏散禁行指示標識。

【說明】在既有建筑中，地上地下樓層共用疏散樓梯間是很普遍的現(xiàn)象，且難以

改造，故予以放寬條件。

首層設置防火分隔措施有困難的情況，多為原消防技術(shù)標準沒有限制時產(chǎn)生

的，如果要求在首層進行防火分隔，會影響空間效果，尤其是三跑樓梯間。

3.5.3當多層住宅增設電梯對建筑疏散安全和外立面火災蔓延均無不利影響時，

可維持住宅消防設計和消防設施現(xiàn)狀。樓梯間外側(cè)增設電梯應維持樓梯間原自

然通風的性能。

【說明】既有多層住宅增設電梯多為專項資金改造工程，不具備改造其他內(nèi)容的

22

條件。利用樓梯間外側(cè)增設電梯時，一般會在電梯和樓梯間之間設置一段平臺，

應在此設置可開啟外窗，以防止樓梯間自然通風排煙被阻斷。

3.5.4防火墻、防火隔墻上的防火卷簾寬度宜符合現(xiàn)行國家標準《建筑設計防

火規(guī)范》GB50016的規(guī)定，確有困難時，可維持既有防火卷簾現(xiàn)狀寬度，但其可

靠性、耐火極限、防煙性能、信號反饋功能等性能應符合現(xiàn)行消防技術(shù)標準的

規(guī)定。

【說明】舊版標準沒對防火卷簾寬度進行限制，既有建筑存在較多防火卷簾超過

現(xiàn)行標準寬度限制的情況，一律強制要求改造為防火墻的做法，可能會造成既有

建筑平面使用功能空間效果的影響?，F(xiàn)行標準對防火卷簾寬度提出限制要求的原

因是產(chǎn)品質(zhì)量的可靠性問題，因此本條文增加了對防火卷簾產(chǎn)品質(zhì)量和性能的要

求，要求其改造時更換高質(zhì)量產(chǎn)品，有利于提高既有建筑的消防安全性，達到防

火要求。

3.5.5建筑外墻上新增或更換有耐火完整性要求的外門、窗應符合現(xiàn)行《建筑

設計防火規(guī)范》GB50016的規(guī)定，未做更換的外門、窗可維持現(xiàn)狀。

【說明】以前規(guī)范未對建筑外墻上門、窗的耐火完整性提出要求，既有建筑的外

門窗如符合現(xiàn)行規(guī)范的此項要求，需更換所有外門窗。既有建筑改造有時只是進

行局部專項或局部樓層改造，有時僅是內(nèi)部改造，此時，當改造內(nèi)容未涉及外門

窗的更換時，可維持現(xiàn)狀。

3.5.6改造工程外墻系統(tǒng)的燃燒性能應符合下列規(guī)定：

1修繕工程、內(nèi)部裝修工程、不涉及立面改造的局部改造工程、不涉及立

面改造且未增加火災危險性的整體改造工程、僅為更換外門窗或飾面涂刷更新

的立面改造工程，其外墻系統(tǒng)的燃燒性能可維持現(xiàn)狀；

2其他改造工程的外墻系統(tǒng)的燃燒性能應符合現(xiàn)行國家標準《建筑防火通

用規(guī)范》GB55037、《建筑設計防火規(guī)范》GB50016的規(guī)定。

【說明】立面改造工程也包括局部立面改造，如:門頭或裙房的立面改造。立面

改造工程也可能包括同時進行內(nèi)部裝修改造、內(nèi)部維護改造的情形。

外墻系統(tǒng)的燃燒性能包括外墻面層裝飾材料、基層墻體、外保溫系統(tǒng)和防水

材料等的燃燒性能。

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近二十年來，因建筑外保溫、外裝飾板的燃燒性能不合格引起的外墻火災事

故頻發(fā)，隨著政府主管部門發(fā)布有關(guān)規(guī)定以及《建筑設計防火規(guī)范》GB50016的

發(fā)布實施，新建建筑在外墻防火安全性能提升上已取得明顯成效，但大量既有建

筑的外墻系統(tǒng)因為各種歷史原因還存在著不同程度上的火災隱患，需要在一定時

期進行專項治理更換。

利用既有建筑改造特別是外立面改造之際，提升外墻系統(tǒng)防火性能是很好的

契機。當建筑改造內(nèi)容不涉及外立面且未增加內(nèi)部火災風險性時，更換不合格的

外墻保溫材料存在很大的現(xiàn)實困難，故可暫時維持符合原設計的現(xiàn)狀，而輔以建

筑安全管理等手段減少建筑的外墻火災風險。但當既有建筑因功能用途改變后導

致人員密度、火災荷載增加等使得火災風險性提高，其外墻系統(tǒng)還是需要更換不

合格的外保溫材料、幕墻板材等，以保障生命財產(chǎn)安全。建筑局部改造時（如某

一層改造），雖然可能因局部功能改變增加了火災危險性，但因此要求整棟建筑

外墻系統(tǒng)更換是不現(xiàn)實的，故未作此要求。

3.5.7改造工程中除保留區(qū)域以外，采用的裝修材料應符合現(xiàn)行國家標準《建

筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》GB50222的規(guī)定。

3.5.8改造范圍內(nèi)的原結(jié)構(gòu)構(gòu)件，應根據(jù)消防安全可行性綜合評估報告或檢測

鑒定結(jié)論，結(jié)合構(gòu)件受力情況，對耐火性能進行判斷。

【說明】既有建筑結(jié)構(gòu)可能存在混凝土保護層厚度薄、鋼結(jié)構(gòu)防火涂料缺失或損

傷等可能造成結(jié)構(gòu)耐火極限不滿足的情況。當根據(jù)評估報告或檢測鑒定結(jié)論，存

在上述可能影響耐火性能的質(zhì)量缺陷時，應采取相應防火保護措施。

3.5.9既有建筑中存在木屋架、木樓板等可燃性或難燃性結(jié)構(gòu)構(gòu)件，且不滿足

相應耐火等級對結(jié)構(gòu)構(gòu)件耐火極限要求時，消防改造過程中應將可燃性或難燃

性結(jié)構(gòu)構(gòu)件替換為不燃性結(jié)構(gòu)構(gòu)件。當替換確有困難時，應進行專項論證，并

采取相應措施提高防火性能。

【說明】老舊建筑木構(gòu)件在火災中帶來的危險極大,改造時應首先考慮更換。當

替換確有困難時，可通過專項論證，采取適當措施提高防火性能。措施包括且不

限于包覆不燃材料、涂刷防火涂料、木樓板下設置防火保護板或增設滿足耐火性

能的不燃性結(jié)構(gòu)板等。

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3.6滅火救援設施

3.6.1當改造工程由于現(xiàn)狀場地條件不足，難以符合現(xiàn)行消防技術(shù)標準規(guī)定的

場地內(nèi)消防車道相關(guān)設計要求時，可維持既有建筑場地內(nèi)消防車道現(xiàn)狀。本條

包括了建筑平面外輪廓少量增大但未影響場地既有消防車道的情景。

【說明】增加消防車道，可能會對場地的規(guī)劃指標如綠地指標、道路開口等造成

較大影響。目前，其他城市的消防車道設計相關(guān)規(guī)定也是按此原則執(zhí)行。

3.6.2當高層建筑由于現(xiàn)狀場地條件不足，難以符合現(xiàn)行消防技術(shù)標準規(guī)定的

消防車登高操作場地相關(guān)設計要求時，可維持既有建筑場地現(xiàn)狀。

【說明】舊版標準未對消防撲救登高場地單獨作明確規(guī)定，室外場地涉及道路、

廣場、綠地等城市多個規(guī)劃方面的要求。改造項目條件所限時，也可結(jié)合現(xiàn)狀消

防道路進行登高操作撲救，但利用城市道路進行撲救應具體分析條件，避免高大

樹木、市政設施及路側(cè)停車位等障礙物的影響。目前，其他城市的消防車登高操

作場地設計相關(guān)規(guī)定也是按此原則執(zhí)行。

3.6.3既有消防電梯宜每層?？浚略鲈O的消防電梯應每層?？?。確有困難時，

消防電梯可不通至頂層和地下室底層。

【說明】由于增加的消防電梯需增設電梯基坑及集水坑，如通至底層，將破壞既

有建筑結(jié)構(gòu)底板，導致底板防水層無法封閉，造成很大的漏水隱患。需增設消防

電梯時，可將消防電梯通至底層的上一樓層；如要求增加的消防電梯通至頂層，

電梯機房可能會高出屋面，影響城市規(guī)劃要求，還可能會對建筑立面效果造成較

大影響，尤其是坡屋面建筑。綜合以上原因，規(guī)定新增設的消防電梯可不通至頂

層和地下室底層。

3.6.4相鄰兩個防火分區(qū)可共用1臺消防電梯，但應分別設置前室，前室的使

用面積不應小于6.0m2，短邊不應小于2.4m。

3.6.5既有消防電梯前室的尺寸可不受短邊大于2.4m的限制。住宅公共部分既

有合用前室的使用面積和尺寸可維持現(xiàn)狀；剪刀樓梯間共用前室與消防電梯前

室合用時，使用面積不應小于10m2。

【說明】以前規(guī)范沒有針對性的明確要求，出現(xiàn)了一批剪刀樓梯與消防電梯合用

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前室（簡稱“三合一”前室）的住宅，該形式的安全性和合規(guī)性方面一直存在

不同理解。現(xiàn)行標準允許使用并規(guī)定合用前室的使用面積不應小于12.0m2，且

短邊不應小于2.4m。既有住宅“三合一”前室無法滿足要求時，改變住宅核心

筒的前室形狀難度極大。加大前室短邊尺寸，有利于消防救援人員通行，但對建

筑整體的消防安全影響有限，因此規(guī)定，既有前室的形狀和尺寸可維持現(xiàn)狀，同

時要求使用面積不小于10m2。

3.6.6除埋深超過10m且建筑面積大于3000m2的地下商業(yè)以外，改造工程確有

困難時，地下部分可不設置消防電梯。地下部分新增設的消防電梯，宜通至地

上各層。

【說明】舊版標準沒有明確規(guī)定地下要設消防電梯的要求，改造項目增加電梯較

為困難。因此規(guī)定除埋深較大的大型地下商業(yè)建筑以外，在改造困難時，可以不

強行要求增加消防電梯。地下大型商業(yè)建筑人員較多、可燃物較多，發(fā)生火災可

能性較大，對此類建筑不放松要求。

當具備條件時，地下汽車庫也應設置消防電梯，這是現(xiàn)行國家標準《建筑防

火通用規(guī)范》GB55037的要求。

3.6.7公共建筑改造工程自第三層起每層消防救援口不應少于2個，并應設置

在不同防火分區(qū)內(nèi)，每層僅有一個防火分區(qū)的至少應設置1個消防救援口。當

確有困難時，消防救援口的凈高度和凈寬度可保持既有建筑原外窗洞口尺寸，

但不應小于0.8m×0.8m，下沿距室內(nèi)地面不宜大于1.2m。除特殊建筑外，既有

建筑立面為實體外墻面的改造工程，宜增設消防救援口。

【說明】舊版標準沒有救援口的規(guī)定，大量的既有建筑均未設置消防救援口，在

既有外墻上增設開口有時較為困難。本條規(guī)定提高了既有建筑的消防救援設計要

求，但對消防救援口的數(shù)量和尺寸要求適當降低，以增加條文的適用性。救援口

0.8m×0.8m的尺寸能夠滿足消防隊員進入火場的要求。

不靠外墻的防火分區(qū)應在走道等公共區(qū)域設置通向相鄰設有消防救援口的

防火分區(qū)的防火門。

26

4消防設施

4.1消防給水設施

4.1.1市政環(huán)狀管網(wǎng)供水的室外消火栓系統(tǒng)，如兩條室外給水引入管均從同一

市政給水干管引入，當兩條引入管之間的市政干管上設有檢修閥門時，可視同

兩路供水。

【說明】現(xiàn)行國家標準《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》GB50974對室外消防

兩路供水認定條件作出了詳細規(guī)定。既有建筑室外消火栓系統(tǒng)大多采用市政供水

低壓系統(tǒng)，其兩路供水認定條件難以滿足現(xiàn)行規(guī)范要求。原供水系統(tǒng)改造受市政

條件制約難以實現(xiàn)，而增設臨時高壓系統(tǒng)需要增加消防水池及消防水泵，代價較

大。

對于改造項目，當建設用地一側(cè)有市政給水環(huán)狀管網(wǎng)，其環(huán)狀管網(wǎng)的同一側(cè)

管道由閥門分隔成不同管段，在閥門兩端分別設引入管，可以避免市政管網(wǎng)局部

管路檢修導致停止供水情況發(fā)生，因此適當放寬了兩路供水的認定條件。

4.1.2室外消防用水量儲存在室內(nèi)消防水池的工程，因改造需增加室外消防用

水量但消防水池容積增加困難時，可將工程周邊距建筑外邊緣5m~150m的市政

消火栓出流量計入室外消防用水量，當市政給水管網(wǎng)為枝狀時,利用市政消火栓

折減的室外消防用水量最多不超過15L/s。

【說明】現(xiàn)行國家標準《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》GB50974對部分建筑

類別的室外消火栓設計流量提高了要求，對于室外消防用水量儲存在消防水池內(nèi)

的改造工程，按現(xiàn)行消防技術(shù)標準，需增加消防水池容積，受土建條件制約水池

改造難度較大。當工程周邊距建筑外邊緣5m~150m有可利用的市政消火栓時，可

將其計入室外消火栓，以折減室外消防用水量，避免消防水池擴容。

4.1.3體積大于5000m3、不超過10000m3且未設置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的辦公建筑、

教學建筑和其他單、多層民用建筑，當局部改為展覽、商店、旅館、醫(yī)療建筑、

老年人照料設施和圖書館時，應增設室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。當非改造區(qū)域因繼續(xù)使

用等原因暫時無法增設時，允許僅在改造區(qū)域內(nèi)增設，但應為其他區(qū)域后續(xù)增

設室內(nèi)消火栓系統(tǒng)預留條件。

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【說明】對于現(xiàn)狀無消防給水系統(tǒng)的建筑，如局部區(qū)域改造為現(xiàn)行國家標準《建

筑防火通用規(guī)范》GB55037第8.1.7條第5款提及的建筑功能，可在改造區(qū)域局

部增設消火栓系統(tǒng)，從而避免消防用水量增加過多，降低消防設施、設備機房的

改造難度。

4.1.4建筑局部改造工程的噴射型或噴灑型自動射流滅火系統(tǒng)與自動噴水滅火

系統(tǒng)共用消防水泵時，如消防水池及泵房不在改造區(qū)域內(nèi)，系統(tǒng)設計水量、水

壓及一次滅火用水量可按滿足較大一個系統(tǒng)使用的要求確定。

【說明】現(xiàn)行國家標準《自動跟蹤定位射流滅火系統(tǒng)技術(shù)標準》GB51427第4.5.3

條規(guī)定噴射型或噴灑型自動射流滅火系統(tǒng)與自動噴水滅火系統(tǒng)共用消防水泵時，

如兩個系統(tǒng)同時工作，系統(tǒng)設計水量、水壓及一次滅火用水量應滿足兩個系統(tǒng)同

時使用的要求。改造工程中噴射型或噴灑型自動射流滅火系統(tǒng)與自動噴水滅火系

統(tǒng)共用消防水泵且兩個系統(tǒng)服務區(qū)域無防火分隔的情況比較常見，存在兩個系統(tǒng)

同時工作的可能性，但由于消防水池、水泵房不在改造范圍內(nèi)，增加消防水量或

更換消防水泵極其困難，因此放寬了對系統(tǒng)設計水量、水壓及一次滅火用水量的

要求。

4.1.5保留使用的消防水池，其有效儲水容積計算方式可維持不變。

【說明】現(xiàn)行國家標準《消防設施通用規(guī)范》GB55036第3.0.8條第3款要求消

防水池的最低有效水位應滿足消防水泵在最低水位運行安全和實現(xiàn)設計出水量

的要求?！督ㄖO計防火規(guī)范》GB50016-2006第8.6.2條規(guī)定了消防水池容量

要求，其條文解釋：“有效容積應為水池溢流口以下且不包括水池底部無法取水

的部分以及隔墻、柱所占的體積?！迸f版規(guī)范有關(guān)最低有效水位的規(guī)定不明確，

設計時一般會考慮一定的容積冗余度，但對于改造工程中容積冗余度較小的消防

水池，按現(xiàn)行標準可能出現(xiàn)有效儲水容積計算結(jié)果略不足的情況，但實際未降低

消防安全性，因此可認為繼續(xù)保留使用的消防水池有效儲水容積不變。

4.1.6使用功能類型不變的建筑局部改造工程，高位消防水箱有效容積可維持現(xiàn)

狀。

【說明】現(xiàn)行消防技術(shù)標準對高位消防水箱的有效容積提高了要求。建筑局部改

造工程，受建筑空間、結(jié)構(gòu)加固等條件制約，增加水箱容積較困難，對于使用功

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能類型不變的建筑局部改造工程，當高位消防水箱有效容積滿足原設計標準時，

可維持現(xiàn)狀。

4.1.7當高位消防水箱設置位置受土建條件限制無法高于所服務的水滅火設施

時，應設置氣壓水罐及穩(wěn)壓泵等設施，保證水滅火設施最不利點處靜水壓力滿

足現(xiàn)行消防技術(shù)標準要求。

【說明】現(xiàn)行國家標準《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》GB50974第5.2.2條

要求高位消防水箱設置位置應高于其所服務的水滅火設施，既有建筑中高位消防

水箱未設置在最高處的情況較為普遍。當土建改造條件允許時，應將高位水箱設

置在建筑最高處。對于改變高位水箱位置實施困難時，應通過設置穩(wěn)壓裝置保證

水滅火設施最不利點處靜水壓力滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準要求。

4.1.8現(xiàn)狀無消防水池及消防水泵房的建筑局部改造工程，因改造需增設消火

栓、自動噴水滅火等系統(tǒng)但增設消防水池、消防水泵房確有困難時，可采用符

合現(xiàn)行消防技術(shù)標準的一體化消防給水泵站替代。

【說明】建筑局部改造工程，因無法增加建筑面積，在原室內(nèi)空間增設水池、水

泵房極困難。室外埋地安裝的一體化消防給水泵站占地小，施工安裝較便利，可

以解決上述問題。

4.1.9消防給水系統(tǒng)改造中，當消防用水量、水壓均不增加時，原消防水泵可

保留使用，當消防用水量、水壓增加時應對原消防水泵流量、揚程進行校核，

不滿足要求的消防水泵應予以更換。

【說明】強調(diào)消防水泵應滿足改造后水量、水壓要求。當系統(tǒng)水量、水壓均不增

加時，原消防水泵滿足要求，因此不需要更換。

4.1.10消防水泵房不在改造區(qū)域內(nèi)的消火栓系統(tǒng)改造，校核消防水泵揚程時，

消火栓水槍充實水柱應執(zhí)行現(xiàn)行消防技術(shù)標準，消火栓栓口動壓可不執(zhí)行現(xiàn)行

消防技術(shù)標準，但應滿足水槍充實水柱要求。

【說明】現(xiàn)行國家標準《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》GB50974第7.4.12

條對高層建筑、廠房、庫房和室內(nèi)凈空高度超過8m的民用建筑等場所的消火栓

栓口動壓提高了要求，需要達到0.35MPa。《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》

GB50974實施前，上述場所的消火栓栓口動壓只要滿足該場所的消火栓充實水柱

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要求，一般不超過0.25MPa。如果按照《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》GB50974

第7.4.12條的要求校核既有建筑中的消防水泵揚程，則可能出現(xiàn)較多消防水泵

揚程不能滿足要求的情況，需要更換消防水泵，并且需要對整個管網(wǎng)進行重新調(diào)

試，代價較高，當消防水泵房不在改造區(qū)域內(nèi)時，更換水泵實施更加困難。

由于消火栓水槍充實水柱是實施滅火的關(guān)鍵因素，因此建議消火栓系統(tǒng)改造

時，消火栓水槍充實水柱應執(zhí)行現(xiàn)行消防技術(shù)標準，當消防水泵房不在改造區(qū)域

內(nèi)，校核消防水泵揚程時，消火栓栓口動壓可不執(zhí)行現(xiàn)行消防技術(shù)標準，但應滿

足水槍充實水柱要求。

4.1.11消防給水系統(tǒng)宜按現(xiàn)行消防技術(shù)標準設置壓力開關(guān)、流量開關(guān)等消防水

泵啟泵控制裝置，未設置上述啟泵控制裝置的系統(tǒng)，原消火栓箱內(nèi)的消防水泵

啟泵按鈕應保留。

【說明】建筑改造工程，僅在末端增設消火栓或改變原有消火栓位置時，其系統(tǒng)

的控制仍是按照原有規(guī)范標準設置，故增設或改設的末端消火栓也應按照原控制

方式實施，其消火栓箱內(nèi)的起泵按鈕應保留，以保持系統(tǒng)的一致性。

4.2防煙和排煙設施

4.2.1設置自然排煙設施的場所，自然排煙口有效面積應符合現(xiàn)行國家標準《建

筑防煙排煙系統(tǒng)技術(shù)標準》GB51251的規(guī)定，不符合時應增設機械排煙設施。當

確有困難時，可維持自然排煙口面積、高度現(xiàn)狀，但應滿足以下要求：

1中庭、劇場舞臺空間的自然排煙口面積不應小于該場所面積的5%；

2其他場所自然排煙口面積不應小于該場所面積的2%，或根據(jù)該場所火災

規(guī)模和安全疏散所需最小清晰高度經(jīng)計算確定；

3作為自然排煙口的可開啟外窗，當采用開窗角大于30°的懸窗或平開窗

時，可按開啟扇面積計算自然排煙口面積，當采用開窗角度小于或等于30°的

懸窗或平開窗以及其他類型外窗時，應按現(xiàn)行國家標準《建筑防煙排煙系統(tǒng)技

術(shù)標準》GB51251有關(guān)規(guī)定計算自然排煙口面積。

【說明】現(xiàn)行國家標準《建筑防煙排煙系統(tǒng)技術(shù)標準》GB51251對中庭及凈空高

度大于6m場所的排煙量提高了要求，對自然排煙場所的排煙窗開啟方式、有效

面積計算及安裝高度做出了嚴格規(guī)定。

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改造項目中原自然排煙場所排煙口一般難以滿足現(xiàn)行消防技術(shù)標準的要求，

同時受建筑立面、層高、平面布局等土建條件制約，自然排煙及機械排煙設施改

造往往難以實施，因此本條放寬了自然排煙場所的排煙窗開啟方式、有效面積計

算及安裝高度的要求。

4.2.2防排煙風機宜按現(xiàn)行消防技術(shù)標準設置在專用機房內(nèi)。新增、調(diào)整的防

排煙風機布置在室內(nèi)時應符合現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50016的相

關(guān)規(guī)定，確有困難時，可放置于室外，但應設置滿足風機防護、通風散熱及檢

修要求的防護罩。

【說明】現(xiàn)行國家標準《建筑防煙排煙系統(tǒng)技術(shù)標準》GB51251第3.3.5條、第

4.4.5條規(guī)定，加壓送風機、排煙風機應設置在專用機房內(nèi)，原規(guī)范標準無該要

求，既有建筑防排煙風機與其他風機合用機房、室內(nèi)吊裝或安裝在室外的情況十

分普遍。改造工程往往不允許增加建筑面積，為防排煙風機設置專用機房實施困

難，因此放寬了相關(guān)要求，但對于防排煙風機與其他風機合用機房或室內(nèi)吊裝的

情形，還應符合《建筑設計防火規(guī)范》GB50016第6.2.7條、第8.1.9條的相關(guān)

規(guī)定。

4.2.3住宅剪刀樓梯間原合用加壓送風系統(tǒng)，受送風井道建筑條件限制分設系

統(tǒng)困難時，可維持原系統(tǒng)形式。

【說明】現(xiàn)行國家標準《消防設施通用規(guī)范》GB55036第11.2.2條第2款要求

剪刀樓梯兩個樓梯間的機械加壓送風系統(tǒng)應分別獨立設置，而原國家標準《高層

建筑防火設計規(guī)范》GB50045-1995（2005版）第8.3.4條：“剪刀樓梯間可合用

一個風道，其風量應按二個樓梯間風量計算，送風口應分別設置?！?/p>

既有建筑，住宅剪刀樓梯間加壓送風大多采用合用風道、風機，風量加倍的

系統(tǒng)，當樓梯間土建條件不改造時，無法增加送風豎井，分設系統(tǒng)實施困難，故

放寬要求，可維持原系統(tǒng)形式，但系統(tǒng)加壓送風量仍需滿足兩個樓梯間同時加壓

送風要求。

4.2.4機械排煙系統(tǒng)改造，排煙口排