房地產評估師考試題庫答案分析

房地產評估師考試題庫精編答案分析1.房地產評估的主要目的不包括以下哪項？A.為房地產買賣提供價格參考B.為企業(yè)上市確定資產價值C.為房地產抵押提供價值依據(jù)D.為房地產開發(fā)企業(yè)制定營銷策略答案：D分析：房地產評估的主要目的包括為房地產買賣、抵押、企業(yè)上市等確定資產價值提供參考。而制定營銷策略是房地產開發(fā)企業(yè)基于市場、產品等多方面因素綜合考量的經營行為，并非房地產評估的主要目的。評估側重于對房地產價值的估算，為相關經濟活動提供價值基礎，而營銷策略制定更關注市場推廣、客戶需求挖掘等方面。2.下列哪種因素對房地產價格的影響屬于區(qū)域因素？A.建筑物的新舊程度B.周邊的交通條件C.房屋的朝向D.建筑結構答案：B分析：區(qū)域因素是指對特定區(qū)域內房地產價格產生影響的因素。周邊交通條件會影響該區(qū)域房地產的可達性和便利性，從而影響其價值，屬于區(qū)域因素。建筑物新舊程度、房屋朝向和建筑結構主要是針對具體房地產本身的個別因素，它們對單宗房地產價格有直接影響，但并非從區(qū)域層面影響房地產價格。3.市場比較法中，選取的可比實例數(shù)量一般為（）。A.12個B.310個C.1015個D.15個以上答案：B分析：在市場比較法中，選取可比實例數(shù)量一般為310個。數(shù)量過少，可能無法準確反映市場情況，缺乏代表性，導致評估結果偏差較大；數(shù)量過多則會增加評估的工作量和成本，且可能引入一些特殊情況的案例影響評估的準確性。310個可比實例既能保證一定的代表性，又能合理控制評估成本和難度。4.成本法中，土地取得成本一般不包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地開發(fā)費C.拆遷安置補償費D.土地契稅答案：B分析：土地取得成本是指取得土地所需的費用、稅金等。土地出讓金是獲取國有土地使用權向國家支付的費用；拆遷安置補償費是在取得土地過程中對原土地使用者進行補償?shù)馁M用；土地契稅是在土地權屬轉移時繳納的稅費。而土地開發(fā)費是對土地進行開發(fā)，使其達到一定建設條件所發(fā)生的費用，不屬于土地取得成本，應在后續(xù)的開發(fā)成本中核算。5.收益法中，凈收益是指（）。A.潛在毛收入扣除運營費用后的余額B.有效毛收入扣除運營費用后的余額C.潛在毛收入扣除空置和收租損失后的余額D.有效毛收入扣除空置和收租損失后的余額答案：B分析：潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置情況下的收入。但實際中存在空置和收租損失，扣除這些后得到有效毛收入。凈收益是在有效毛收入的基礎上，再扣除運營費用后的余額。運營費用包括管理費用、維修費用、保險費等維持房地產正常運營所需的費用。所以凈收益是有效毛收入扣除運營費用后的余額。6.某宗房地產的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米，土地單價為1200元/平方米，建筑物重置價格為1500元/平方米，該房地產的房地單價為（）元/平方米。A.1200B.1500C.1650D.1800答案：C分析：首先計算土地總價=土地面積×土地單價=1000×1200=1200000元；建筑物總價=建筑面積×建筑物重置價格=2000×1500=3000000元；房地總價=土地總價+建筑物總價=1200000+3000000=4200000元；房地單價=房地總價÷建筑面積=4200000÷2000=1650元/平方米。7.房地產評估中，長期趨勢法的作用不包括（）。A.預測未來房地產價格的變化趨勢B.消除房地產價格的短期波動C.比較不同類型房地產價格的差異D.用于市場法中對可比實例價格進行交易日期修正答案：C分析：長期趨勢法主要用于預測未來房地產價格的變化趨勢，通過對較長時間內房地產價格數(shù)據(jù)的分析，消除短期波動的影響，從而更準確地把握價格走勢。同時，在市場法中可以用長期趨勢法對可比實例價格進行交易日期修正，使不同時間的價格具有可比性。而比較不同類型房地產價格的差異主要通過市場比較法、因素調整等方法，并非長期趨勢法的主要作用。8.某宗房地產預計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%，收益年限為無限年，資本化率為8%，該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.250B.333.33C.375D.400答案：B分析：根據(jù)收益法中凈收益按一定比率遞增，收益年限為無限年的公式：V=A/(Yg)，其中V為房地產價格，A為第一年凈收益，Y為資本化率，g為凈收益逐年遞增的比率。將題目中的數(shù)據(jù)代入公式，A=20萬元，Y=8%，g=2%，則V=20/(8%2%)=20/6%≈333.33萬元。9.下列房地產特性中，不屬于位置固定性特性影響的是（）。A.房地產的不可移動性B.房地產的個別性C.房地產的保值增值性D.房地產的相互影響性答案：C分析：房地產位置固定性導致其不可移動，每宗房地產都有其獨特的地理位置和周邊環(huán)境，從而形成個別性。同時，位置固定使得房地產之間相互影響，如相鄰房地產的開發(fā)建設會影響其他房地產的價值。而房地產的保值增值性主要是由于土地資源的稀缺性、社會經濟發(fā)展、通貨膨脹等因素導致，并非直接由位置固定性特性影響。10.市場法評估房地產價格時，進行交易情況修正的目的是（）。A.使可比實例的價格符合估價對象的實際情況B.消除交易行為中的特殊因素對價格的影響C.使可比實例的成交日期與估價時點相近D.使可比實例的房地產狀況與估價對象一致答案：B分析：交易情況修正的目的是消除交易行為中特殊因素對價格的影響。在實際房地產交易中，可能存在急于出售或購買、關聯(lián)交易等特殊情況，這些情況會使成交價格偏離正常市場價格。通過交易情況修正，將可比實例的成交價格調整為正常市場價格，以便更準確地與估價對象進行比較。選項A是整體評估的目標；選項C是交易日期修正的目的；選項D是房地產狀況調整的目的。11.成本法中，建筑物折舊不包括（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.自然折舊答案：D分析：建筑物折舊包括物質折舊、功能折舊和經濟折舊。物質折舊是指建筑物因使用和自然力作用而導致的物理磨損；功能折舊是指建筑物因功能落后或過剩而造成的價值損失；經濟折舊是指因外部經濟環(huán)境變化等因素導致的建筑物價值貶值。自然折舊并非成本法中規(guī)范的折舊分類，通常所說的自然力作用下的折舊包含在物質折舊中。12.某宗房地產的年凈收益為30萬元，土地價值為100萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，該宗房地產的價值為（）萬元。A.200B.250C.300D.350答案：B分析：首先計算土地凈收益=土地價值×土地資本化率=100×8%=8萬元；建筑物凈收益=房地產年凈收益土地凈收益=308=22萬元；建筑物價值=建筑物凈收益÷建筑物資本化率=22÷10%=220萬元；房地產價值=土地價值+建筑物價值=100+220=250萬元。13.房地產評估的合法原則要求評估的房地產價值是在（）的前提下進行評估。A.符合法律法規(guī)和政策規(guī)定B.符合市場供求關系C.符合房地產開發(fā)商的意愿D.符合房地產使用者的需求答案：A分析：合法原則要求房地產評估必須以估價對象的合法使用、合法處分為前提。即評估的房地產價值是在符合法律法規(guī)和政策規(guī)定的前提下進行的。市場供求關系影響房地產的市場價格，但不是合法原則的核心；房地產開發(fā)商的意愿和房地產使用者的需求不能違背法律法規(guī)，合法原則強調的是在法律框架內對房地產價值進行評估。14.收益法中，確定資本化率的方法不包括（）。A.市場提取法B.安全利率加風險調整值法C.復合投資收益率法D.成本加成法答案：D分析：確定資本化率的方法主要有市場提取法，即通過收集市場上類似房地產的收益和價格數(shù)據(jù)，計算出資本化率；安全利率加風險調整值法，是以安全利率為基礎，考慮房地產投資的風險因素進行調整；復合投資收益率法，是根據(jù)房地產投資中自有資金和借貸資金的比例及各自的收益率來確定資本化率。成本加成法主要用于產品成本核算和定價，并非確定資本化率的方法。15.某建筑物建成于2000年，建筑面積為500平方米，重置價格為1200元/平方米，耐用年限為50年，殘值率為2%，該建筑物在2020年的折舊總額為（）元。A.235200B.240000C.244800D.250000答案：A分析：首先計算建筑物重置總價=建筑面積×重置價格=500×1200=600000元；根據(jù)直線折舊法公式，年折舊額=建筑物重置總價×(1殘值率)÷耐用年限=600000×(12%)÷50=11760元；從2000年到2020年經過了20年，折舊總額=年折舊額×折舊年限=11760×20=235200元。16.房地產市場調研的內容不包括（）。A.房地產市場需求調研B.房地產市場供給調研C.房地產企業(yè)內部管理調研D.房地產市場價格調研答案：C分析：房地產市場調研主要圍繞房地產市場本身，包括市場需求調研，了解消費者對房地產的需求數(shù)量、需求類型等；市場供給調研，掌握房地產的開發(fā)建設情況、可售房源等；市場價格調研，分析房地產價格的走勢和影響因素。而房地產企業(yè)內部管理調研屬于企業(yè)內部管理范疇，并非房地產市場調研的內容。17.用成本法評估房地產價格時，計算投資利息時計息基礎不包括（）。A.土地取得成本B.建設成本C.管理費用D.銷售費用答案：D分析：在成本法計算投資利息時，計息基礎通常包括土地取得成本、建設成本和管理費用。這些成本在房地產開發(fā)建設過程中占用資金，需要計算利息。銷售費用一般是在房地產銷售階段發(fā)生的費用，通常不計入投資利息的計息基礎。18.某可比實例的成交價格為2000元/平方米，經調查，該成交價格比正常市場價格高10%，則該可比實例的正常市場價格為（）元/平方米。A.1818.18B.1900C.2100D.2200答案：A分析：設正常市場價格為x元/平方米，已知成交價格比正常市場價格高10%，則成交價格=x×(1+10%)。已知成交價格為2000元/平方米，所以x×(1+10%)=2000，解得x=2000÷(1+10%)≈1818.18元/平方米。19.房地產評估中，假設開發(fā)法適用于（）。A.已建成房地產的評估B.在建工程的評估C.公益性房地產的評估D.租賃性房地產的評估答案：B分析：假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。在建工程還未完成建設，符合假設開發(fā)法對未來開發(fā)情況進行預測和計算價值的特點。已建成房地產一般采用市場法、成本法等評估；公益性房地產通常不適用以盈利為導向的假設開發(fā)法；租賃性房地產常用收益法評估。20.下列關于房地產區(qū)位的說法，錯誤的是（）。A.房地產區(qū)位包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀等B.房地產區(qū)位是決定房地產價值的重要因素之一C.相同的房地產，區(qū)位不同，價值可能相差很大D.房地產區(qū)位只對商業(yè)房地產的價值有影響答案：D分析：房地產區(qū)位包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀等要素，它是決定房地產價值的重要因素之一。相同的房地產，由于區(qū)位不同，其價值可能相差很大。房地產區(qū)位對各類房地產價值都有影響，不僅僅是商業(yè)房地產，住宅、工業(yè)房地產等也會因區(qū)位的優(yōu)劣而有不同的價值。所以選項D說法錯誤。21.市場法中，進行房地產狀況調整時，應調整的內容不包括（）。A.實物狀況B.權益狀況C.區(qū)位狀況D.交易狀況答案：D分析：房地產狀況調整包括實物狀況調整、權益狀況調整和區(qū)位狀況調整。實物狀況涉及房地產的外觀、結構、設施等物理方面；權益狀況包括房地產的產權、使用限制等權益情況；區(qū)位狀況指房地產的地理位置、周邊環(huán)境等。而交易狀況調整是為了消除交易行為中特殊因素對價格的影響，與房地產本身狀況調整不同，不屬于房地產狀況調整的內容。22.某宗房地產的建筑面積為100平方米，套內建筑面積為80平方米，套內建筑面積的單價為5000元/平方米，則該宗房地產建筑面積的單價為（）元/平方米。A.4000B.5000C.6250D.8000答案：A分析：首先計算該宗房地產的總價=套內建筑面積×套內建筑面積單價=80×5000=400000元；然后計算建筑面積單價=總價÷建筑面積=400000÷100=4000元/平方米。23.成本法中，建筑物的重新購建價格是指（）。A.估價時點時的全新狀況下的建筑成本B.估價時點時的舊有狀況下的建筑成本C.過去某一時點的全新狀況下的建筑成本D.過去某一時點的舊有狀況下的建筑成本答案：A分析：建筑物的重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。所以是估價時點時的全新狀況下的建筑成本，不考慮舊有狀況以及過去時點的情況。24.收益法中，凈收益與資本化率的關系是（）。A.凈收益越大，資本化率越大B.凈收益越大，資本化率越小C.凈收益與資本化率成正比D.凈收益與資本化率成反比答案：D分析：根據(jù)收益法公式V=A/Y（V為房地產價格，A為凈收益，Y為資本化率），在房地產價格一定的情況下，凈收益A越大，資本化率Y越小；反之，凈收益越小，資本化率越大，所以凈收益與資本化率成反比。25.房地產評估報告的有效期一般為（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B分析：房地產評估報告的有效期一般為1年。這是因為房地產市場情況在不斷變化，超過一定時間后，評估報告所依據(jù)的市場數(shù)據(jù)和條件可能發(fā)生較大變化，評估結果的準確性和可靠性會受到影響。所以通常規(guī)定評估報告有效期為1年，以保證評估結果能較好地反映當前市場狀況。26.下列房地產類型中，最適合用收益法評估的是（）。A.學校B.公園C.寫字樓D.政府辦公樓答案：C分析：收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產評估。寫字樓通常用于出租或經營，有穩(wěn)定的租金收入或經營收益，符合收益法評估的條件。學校、公園、政府辦公樓多為公益性或非經營性房地產，一般沒有直接的經濟收益，不適合用收益法評估。27.市場法中，選取可比實例時，可比實例的成交日期與估價時點相差不宜超過（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B分析：在市場法中，選取可比實例時，可比實例的成交日期與估價時點相差不宜超過1年。因為房地產市場價格波動較為頻繁，時間間隔過長，市場情況可能發(fā)生較大變化，會影響可比實例與估價對象的可比性，導致評估結果不準確。所以一般要求成交日期與估價時點相差在1年以內。28.某宗房地產的土地面積為2000平方米，容積率為2.5，則該宗房地產的建筑面積為（）平方米。A.2000B.3000C.4000D.5000答案：D分析：根據(jù)容積率的計算公式：容積率=建筑面積÷土地面積。已知土地面積為2000平方米，容積率為2.5，則建筑面積=土地面積×容積率=2000×2.5=5000平方米。29.成本法中，計算建筑物折舊時，采用成新折扣法計算的成新率與（）有關。A.建筑物的實際年齡B.建筑物的耐用年限C.建筑物的維護保養(yǎng)情況D.以上都是答案：D分析：成新折扣法計算成新率時，建筑物的實際年齡是一個重要因素，一般來說，實際年齡越大，成新率可能越低；建筑物的耐用年限決定了其正常的使用期限，與成新率的計算密切相關；建筑物的維護保養(yǎng)情況也會影響成新率，維護保養(yǎng)好的建筑物成新率相對較高。所以成新率與建筑物的實際年齡、耐用年限和維護保養(yǎng)情況都有關。30.某宗房地產預計未來每年的凈收益為15萬元，收益年限為30年，資本化率為10%，該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.130.82B.140.23C.150.67D.160.98答案：A分析：根據(jù)收益年限有限年且凈收益每年不變的收益法公式：V=A×[11/(1+Y)^n]/Y，其中A=15萬元，Y=10%，n=30年。代入公式可得：V=15×[11/(1+10%)^30]/10%≈130.82萬元。31.房地產評估的替代原則是指（）。A.房地產價格由其成本決定B.房地產價格受市場供求關系影響C.同一市場上類似房地產的價格相互牽制D.房地產價格與收益成正比答案：C分析：替代原則是指在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，其價格會相互牽制，趨于一致。在房地產評估中，當評估某一房地產價格時，可以通過與類似房地產的價格進行比較來確定。選項A是成本法的基本理念；選項B強調市場供求對價格的影響；選項D是收益法中凈收益與價格關系的一種體現(xiàn)，但都不是替代原則的含義。32.用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，開發(fā)完成后的房地產價值可采用（）評估。A.市場法B.成本法C.收益法D.以上都可以答案：D分析：開發(fā)完成后的房地產價值可以根據(jù)其具體情況采用不同的評估方法。如果該房地產有活躍的市場交易案例，可采用市場法評估；如果需要考慮建設成本等因素，可采用成本法；如果該房地產有收益或潛在收益，可采用收益法。所以以上三種方法都可以用于評估開發(fā)完成后的房地產價值。33.某可比實例的成交價格為3500元/平方米，經交易情況修正后價格為3400元/平方米，交易日期修正系數(shù)為1.05，則該可比實例經交易日期修正后的價格為（）元/平方米。A.3570B.3600C.3640D.3700答案：A分析：交易日期修正后的價格=交易情況修正后的價格×交易日期修正系數(shù)。已知交易情況修正后價格為3400元/平方米，交易日期修正系數(shù)為1.05，則修正后的價格=3400×1.05=3570元/平方米。34.房地產評估中，對土地使用權出讓年限的修正屬于（）調整。A.實物狀況B.權益狀況C.區(qū)位狀況D.交易狀況答案：B分析：土地使用權出讓年限是土地權益的一部分，對其進行修正屬于權益狀況調整。實物狀況調整主要涉及房地產的物理特征；區(qū)位狀況調整關注地理位置、周邊環(huán)境等；交易狀況調整是為了消除交易行為中的特殊因素。所以對土地使用權出讓年限的修正屬于權益狀況調整。35.成本法中，開發(fā)利潤應按照（）計算。A.投資利潤率B.成本利潤率C.銷售利潤率D.以上都可以答案：D分析：在成本法中，開發(fā)利潤的計算可以根據(jù)不同的情況采用投資利潤率、成本利潤率或銷售利潤率。投資利潤率是基于總投資計算利潤；成本利潤率是以成本為基礎計算利潤；銷售利潤率是根據(jù)銷售收入計算利潤。具體采用哪種方法，要根據(jù)評估對象的特點、市場情況以及數(shù)據(jù)的可獲取性等因素來確定。36.某宗房地產的年有效毛收入為20萬元，運營費用為10萬元，資本化率為8%，該宗房地產的價值為（）萬元。A.125B.150C.175D.200答案：A分析：首先計算凈收益=年有效毛收入運營費用=2010=10萬元；然后根據(jù)收益法公式V=A/Y（V為房地產價值，A為凈收益，Y為資本化率），可得該宗房地產價值V=10/8%=125萬元。37.房地產市場細分的依據(jù)不包括（）。A.地理因素B.人口因素C.心理因素D.建筑風格因素答案：D分析：房地產市場細分的依據(jù)主要有地理因素，如不同地區(qū)的房地產需求和市場特點不同；人口因素，包括人口數(shù)量、年齡、收入等；心理因素，如消費者的偏好、生活方式等。建筑風格因素通常是房地產產品的特征，而非市場細分的主要依據(jù)。市場細分是為了更好地了解不同消費者群體的需求和特征，以便進行精準的市場定位和營銷。38.市場法中，對可比實例進行房地產狀況調整時，應遵循的原則是（）。A.以估價對象狀況為基準B.以可比實例狀況為基準C.以市場平均狀況為基準D.以評估機構設定的標準為基準答案：A分析：在市場法中進行房地產狀況調整時，應遵循以估價對象狀況為基準的原則。將可比實例的房地產狀況與估價對象進行比較，對可比實例的價格進行調整，使調整后的可比實例價格更能反映估價對象的價值。如果以可比實例狀況、市場平均狀況或評估機構設定的標準為基準，可能會導致評估結果不準確，不能準確反映估價對象的實際價值。39.某建筑物的重置價格為800萬元，經濟壽命為40年，已使用10年，殘值率為5%，用直線法計算該建筑物的折舊額為（）萬元。A.18B.19C.20D.21答案：B分析：根據(jù)直線法折舊公式，年折舊額=建筑物重置價格×(1殘值率)÷經濟壽命。已知重置價格為800萬元，經濟壽命為40年，殘值率為5%，則年折舊額=800×(15%)÷40=800×0.95÷40=19萬元。40.收益法中，當凈收益每年不變且收益年限為無限年時，資本化率與房地產價格的關系是（）。A.資本化率越高，房地產價格越高B.資本化率越高，房地產價格越低C.資本化率與房地產價格無關D.以上都不對答案：B分析：根據(jù)收益法公式V=A/Y（V為房地產價格，A為凈收益，Y為資本化率），當凈收益A不變且收益年限為無限年時，資本化率Y越高，房地產價格V越低；反之，資本化率越低，房地產價格越高。所以資本化率與房地產價格成反比關系。41.房地產評估的基本方法不包括（）。A.市場法B.成本法C.收益法D.剩余法答案：D分析：房地產評估的基本方法有市場法、成本法和收益法。市場法是通過比較類似房地產的交易價格來評估；成本法是基于房地產的成本來確定價值；收益法是根據(jù)房地產的收益能力來評估價值。剩余法即假設開發(fā)法，雖然也是重要的評估方法，但它不屬于基本方法的范疇。42.某宗房地產的土地面積為1500平方米，建筑面積為3000平方米，土地單價為1000元/平方米，建筑物單價為1200元/平方米，該宗房地產的房地單價為（）元/平方米。A.1100B.1150C.1200D.1250答案：A分析：首先計算土地總價=土地面積×土地單價=1500×1000=1500000元；建筑物總價=建筑面積×建筑物單價=3000×1200=3600000元；房地總價=土地總價+建筑物總價=1500000+3600000=5100000元；房地單價=房地總價÷建筑面積=5100000÷3000=1100元/平方米。43.用市場法評估房地產價格時，對可比實例的成交價格進行交易日期修正，是為了（）。A.使可比實例的價格符合估價對象的實際情況B.消除交易行為中的特殊因素對價格的影響C.使可比實例的成交日期與估價時點相近D.使可比實例的房地產狀況與估價對象一致答案：C分析：交易日期修正的目的是使可比實例的成交日期與估價時點相近。因為房地產市場價格隨時間不斷變化，不同時間的成交價格可能因市場情況不同而存在差異。通過交易日期修正，將可比實例在其成交日期的價格調整為在估價時點的價格，以便更準確地與估價對象進行比較。選項A是整體評估的目標；選項B是交易情況修正的目的；選項D是房地產狀況調整的目的。44.成本法中，建筑物的經濟壽命是指（）。A.建筑物從建成到報廢的時間B.建筑物從建成到不能正常使用的時間C.建筑物從建成到凈收益為零的時間D.建筑物從建成到需要進行大規(guī)模翻修的時間答案：C分析：建筑物的經濟壽命是指建筑物自建成時起至其對房地產價值不再有貢獻時止的時間，也就是建筑物從建成到凈收益為零的時間。選項A是物理壽命的概念；選項B表述不準確，不能正常使用不一定意味著經濟上無價值；選項D進行大規(guī)模翻修不代表經濟壽命結束。45.收益法中，確定凈收益時，運營費用不包括（）。A.管理費B.維修費C.折舊費D.保險費答案：C分析：運營費用是維持房地產正常運營所需的費用，包括管理費、維修費、保險費等。折舊費是對建筑物價值損耗的計算，它并不是實際的運營支出，而是一種會計核算上的概念，用于反映建筑物價值的逐漸減少。所以在確定凈收益時，運營費用不包括折舊費。46.某宗房地產預計未來第一年的凈收益為18萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長3%，收益年限為無限年，資本化率為10%，該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.257.14B.276.92C.300D.3