全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《專業(yè)基礎(chǔ)》必考知識(shí)點(diǎn)大全

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房地產(chǎn)

是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是①實(shí)物、②權(quán)益和③區(qū)位

的結(jié)合體

土地

一般是指地球的長(zhǎng)打也表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。其空間范圍可分為

以下3層：

1、地球表面,簡(jiǎn)稱地表；

2、地球表面以上|一定范周內(nèi)的空間,簡(jiǎn)稱地上空間；

3、地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱地下空間。

建筑物

1、也稱為建筑，有廣義和狹義兩種含義。

2、廣義的建筑物：包括房屋，又包括構(gòu)筑物，是指用建筑材料構(gòu)筑

的空間和實(shí)體。

3、狹義的建筑物：主要指房屋，不包括構(gòu)筑物，是指人們居住或進(jìn)

行各種活動(dòng)的場(chǎng)所。

4、房屋：是指人們?cè)谄鋬?nèi)進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)地建筑空間。

5、構(gòu)筑物：是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工

程實(shí)體或附屬建

筑設(shè)施如煙囪、水塔等。

6、其他相關(guān)定著物：是指附屬或結(jié)合在土地或建筑物上，從而成為

土地或建筑物的從

物，應(yīng)隨住土地或建筑物的轉(zhuǎn)址而一并轉(zhuǎn)址的物，但當(dāng)事人另有約

定的除外。

7、在房地產(chǎn)買賣中，買賣對(duì)象的范圍如果不包括屬于房地產(chǎn)范圍的

其他相關(guān)定著物的，應(yīng)逐一列舉說(shuō)明，未作說(shuō)明的，應(yīng)理解為在買賣

對(duì)象的范圍內(nèi)

房地產(chǎn)

是①實(shí)物、②權(quán)益和③區(qū)位的三位一體

1

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房地產(chǎn)實(shí)物：

是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分

房地產(chǎn)權(quán)益

1、是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍

生出來(lái)的權(quán)利、利益和好處。

2、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：

①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利，如擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)。

②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。

③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。

④額外的利益或好處。

房地產(chǎn)區(qū)位

1、是指房地產(chǎn)的空間位置。

2、房地產(chǎn)|區(qū)位優(yōu)劣最常見(jiàn)、最甯闡的礪|是園闔。

3、空間直線距離是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離

房地產(chǎn)的主要特性

1、不可移動(dòng)

(1)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變。

(2)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了房地產(chǎn)不像其他商品那樣可以

在不同地區(qū)之間調(diào)

劑余缺，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走

勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間有所不同，甚至是反方向變

化的。

2、獨(dú)一無(wú)二

獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。

3、壽命長(zhǎng)久

4、供給有限

(1)土地是大自然的產(chǎn)物，地表面積基本上是固定不變的，從這種

意義上講土地總量

不可增加。

(2)房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

5、價(jià)值較大

與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。

6、用途多樣

7、相互影響

8、|易受限制在社會(huì)匡田時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格有叵趨勢(shì)；社會(huì)麗1時(shí),

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房地產(chǎn)價(jià)格I低落

9、難以變現(xiàn)

難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱，流動(dòng)性差。房地產(chǎn)由于價(jià)值較大、不

可移動(dòng)、非同質(zhì)性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，

使得房地產(chǎn)需要出售時(shí).通常要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間才能脫手。

10、保值增值

房地產(chǎn)面積

分為房屋面積和土地面積，其作用很大。

1、是通過(guò)它可知房地產(chǎn)的規(guī)模大小，

2、是它是計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的而__________________________________

房屋面積主要有下列幾種：

1、建筑面積：顯見(jiàn)

是指房屋各層水平平面面積的總和，即房屋|外墻勒闌以上各層水平投

影面積的總和。

①房屋內(nèi)門廳客廳|全部計(jì)算|面積非僅一層計(jì)算；②有柱按其|柱的外函永

用投影面積計(jì)算；

③永久性建筑地有柱車棚按其|柱的外圍水田投影面積計(jì)算;

④屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯|按各層水平投朗面積計(jì)算

2、使用面積：

是指房屋戶內(nèi)實(shí)際能使用的面積,按房屋的|內(nèi)卡面|水平投影計(jì)算。

3、套內(nèi)建筑面積：約為|建筑面祠的|75%?5~引％

(1)是指由①套內(nèi)使用面積、②套內(nèi)墻體面積、③套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積組

成的面積。

(2)套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，大于使用面積。建筑面積,套內(nèi)建筑

面積>使用面積

4、共有公用建筑面積：

是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各

相關(guān)產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5、分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e：

俗稱公攤面積,是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在共有公用建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。

6、預(yù)測(cè)面積:

根據(jù)預(yù)測(cè)方式，分為|按圖紙預(yù)測(cè)的面積和按已完工部分人合|圖紙預(yù)洞

的面積。

7、實(shí)測(cè)面積：

(1)也稱為竣工面積，是指房屋竣工后實(shí)際測(cè)量得出的面積。

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(2)預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

(3)造成兩者不同的原因主要有：

①施工誤差；②測(cè)量誤差；③工程變更；

④房屋竣工后原屬于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e的功能或服務(wù)范

圍改變等。

8、合同約定面積：

(1)簡(jiǎn)稱合同面積，是指新建商品房出賣人和買受人在新建商品房預(yù)

(叩售合同中約車的中?買賣新建商中房的面積。

⑵慚建商品房預(yù)售|中，|合同約定面網(wǎng)一般為|預(yù)測(cè)|面積

房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定

計(jì)算建筑面積的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋，且|層高應(yīng)在2.20m以上

(含2.20m)

房屋內(nèi)夾層、樓梯間和電梯間等在|2.20d以上部位應(yīng)五計(jì)算全部建筑

面積

成套房屋建筑面積的組成

1、成套房屋建筑面積通常是指分戶建筑面積，是以|一個(gè)套間|為單位

的建筑面積.

2、屋閡面積二①1套內(nèi)建筑|面積+②|分?jǐn)偟墓灿泄脇建筑面積

3、|套內(nèi)建筑|面積=①|(zhì)套內(nèi)［吏前面積+②降內(nèi)墻體|面積+③套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)|

建筑面積

套內(nèi)使用面積以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算:

1、套內(nèi)使用面積應(yīng)包括臥室、起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過(guò)廳、

過(guò)到、儲(chǔ)藏室、

壁櫥等使用面積的總和。

2、|套內(nèi)樓梯|應(yīng)按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入|套內(nèi)使用而積。

如躍層住宅(住宅占有上下兩層樓面)的套內(nèi)使用面積包括其室內(nèi)

樓梯，并將其按自然層數(shù)計(jì)入使用面積。

3、畫聞、|通風(fēng)道|、同道井|等均|不應(yīng)計(jì)入|套內(nèi)使用面積。

4、套內(nèi)使用面積應(yīng)按|結(jié)構(gòu)幅體蓑面尺寸|計(jì)算。有復(fù)合保溫層時(shí)，應(yīng)

按復(fù)合保溫層表面

尺寸計(jì)算。

5、內(nèi)墻面裝飾厚度|應(yīng)計(jì)入|套內(nèi)使用面積。___________________________

套內(nèi)墻體面積

1、是|套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)|或尿重墻體|或其他承重支撐體|所占的

面積I,

4

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2、其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等

共有墻|,均按水平

卡影面積的產(chǎn)|計(jì)入|套內(nèi)墻體型祠。

3、|套內(nèi)自有墻|體按水平投影面積因看計(jì)入套內(nèi)墻體面積___________

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

1、均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。

2、啊的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積|全部計(jì)算建筑面積

3、|未喜閉|的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的|一菜計(jì)算建筑面

網(wǎng)。

4、需要注意的是，陽(yáng)臺(tái)是否封閉，是在房屋建成交付時(shí)是否封閉，

如果購(gòu)房人購(gòu)買后

將未封閉的陽(yáng)臺(tái)封閉的，仍然只計(jì)算一半建筑面積

根據(jù)房屋共有公用建筑面積的不同使用功能（如住宅、商業(yè)、辦公等），

應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e分為以下3種：

1、幢共有公用建筑面積，是指為|整幢月函的共有公用建筑面積;

2、功能共有公用建筑面積，是指|專為某一使用功能|服務(wù)的共有公用

建筑面積；

3、本層共有公用建筑面積，是指|專為本層服務(wù)|的共有公用建筑面積

建筑面積與使用面積的關(guān)系

1、建筑面積沒(méi)有使用面積直觀。

2、使用面積與建筑面積之比稱為使用面積系數(shù)（簡(jiǎn)稱K值），俗稱麗'

率、得房率

一般為70%?80%,通常越大越好，說(shuō)明面積利用率越高，也就越實(shí)惠。

3、套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比稱為麗南，約為75%?90%

使用面積,.套內(nèi)建筑面枳

使用率一?頭用建筑面積

建筑面積

影響使用面積系數(shù)K值大小的畫利主要有下列幾個(gè)：

1、建筑|詞。如板式住宅的K值明顯亙塔式住宅的K值，|一般大10個(gè)

百分點(diǎn)|左右。

2、建筑H嗣。房屋的建筑結(jié)構(gòu)不同，垂直承重構(gòu)件占用面積不同，K值

不同。

3、地區(qū)巨閶。由于不同地區(qū)的冬季氣溫差異較大，為了室內(nèi)保溫，房屋

的外墻厚度不同。

4、墻體序用。墻體所用的材料不同，其占用的面積不同。

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5、|套內(nèi)建筑面積|。

⑴在|套內(nèi)建整面積相同|而|房間數(shù)量較少|(zhì)時(shí),因墻體相對(duì)較少，K值較

大；反之K值較小

(2)在房間數(shù)量相同而套內(nèi)建筑面積增加時(shí).墻體面積雖然可能增加，

但因后者增加幅

度小、前者增加幅度大而使K值上升，反之K值降低

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中涉及的土地面積

主要有①宗地面積、②小區(qū)用地面積和③共有土地分?jǐn)偯娣e_________

宗地

1、是指土地權(quán)屬界線國(guó)網(wǎng)的地塊或空間。

2、宗地面積是指宗地的［玳平投影面積|,也就是宗地權(quán)屬界線范圍內(nèi)

的土地面積。

3、不計(jì)入宗地面積的范圍有：

①無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地；②市政管轄的道路、街

道、巷道等公共用地；③公共使用的河灘、水溝、排污溝；④已征

收、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市

政建設(shè)的用地；⑤其他按規(guī)定不計(jì)入宗地面積的。

小區(qū)用地面積

一般是指居住小區(qū)的建設(shè)用地面積，通常在取得居住小區(qū)的房地產(chǎn)開

發(fā)用地時(shí)確定。

建設(shè)用地面積=規(guī)劃占地面積一代征地面積;(代征地面積即為|代征道

路用地面積和代征綠化用地面積)

地圖

1、是說(shuō)明地球表面的事物和現(xiàn)象分布情況的圖。

2、由于地形圖具有①現(xiàn)勢(shì)性和②可量測(cè)性的特點(diǎn)，決定了它是基礎(chǔ)

用圖，可作為各種

專題地圖的底圖，應(yīng)用廣泛

地形圖

1、主要內(nèi)容有地貌、水系、植被、建筑、居民點(diǎn)、交通線、境界線等。

地形圖測(cè)量的|基準(zhǔn)面|是|大地水平面

2、閱讀地形圖時(shí)有一些方面值得注意，包括：

(1)地物、地貌符號(hào)及其含義。地形圖上有若干條等高線，

相鄰等高線之間的高差稱為等高距。|等高線越密,地面坡度越大|。

(2)平面位置和高程。

①水處于靜止時(shí)的表面稱為水準(zhǔn)面；

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②與水準(zhǔn)面相切的平面稱為水平面。

③我國(guó)高程基準(zhǔn)目前執(zhí)行的是1985國(guó)家高程基準(zhǔn)，其國(guó)家水準(zhǔn)原點(diǎn)

（青島原點(diǎn)）高程為72.260m,全國(guó)布置的國(guó)家高程控制點(diǎn)一心|

_____準(zhǔn)點(diǎn)，均是以這個(gè)水準(zhǔn)原點(diǎn)為準(zhǔn)

建筑總平面圖一可反映出以下內(nèi)容：

1、卜亥建筑場(chǎng)地的看亶|、形狀、大小；

2、1建筑物在場(chǎng)地內(nèi)芯位置］及與鄰近建筑物的相對(duì)位置;

3、場(chǎng)地內(nèi)的|道路布置與屋化安聊;

4、建筑物的囪窗（通常用指北針或風(fēng)玫瑰圖表示房屋朝向和地區(qū)常

年的風(fēng)向頻率）；

5、建筑物首層怪內(nèi)地面|與窗外地坪|及|鋼的|絕對(duì)標(biāo)高卜

6、擴(kuò)建建筑物的預(yù)留地?？偲矫娴匦巫兓^大的，一般還畫有等高

線

建筑|平面|圖

1、是用一|水平的剖切面沿門嗇河位置將建筑物剖切后,對(duì)剖切面以

下部分所做的水平

投影圖。

2、一幢樓房通常有以下幾種建筑平面圖：

①|(zhì)底層平面|圖:第一層房間布置；②|標(biāo)準(zhǔn)層平面|圖:表示中間國(guó)

同的各層|平面布置

；③頂層平面圖；④屋頂平面圖。_________________________________

從建筑平面圖上可以看出以下內(nèi)容:

1、建筑物的平面形狀，出口、入口、走廊、樓梯、房間、陽(yáng)臺(tái)等的

布置和組合關(guān)系；

2、建筑物及其組成房間的名稱、尺寸和墻厚；

3、走廊、樓梯的位置及尺寸；

4、門、窗的位置及尺寸；

5、臺(tái)階、陽(yáng)臺(tái)、雨篷、散水的位置及尺寸；

6、室內(nèi)地面的高度

戶型圖

1、戶型也稱房型，是指房屋（多指單元房）內(nèi)部格局的類型，

如一套住宅是幾室?guī)讖d幾衛(wèi)。

2、一套住宅的戶型圖，是該套住宅的平面空間布局圖。

從該圖上一般可直觀地看出該套住宅內(nèi)部各個(gè)獨(dú)立空間的數(shù)量、使

用功能（如門廳、客廳、餐廳、臥室、書房、廚房、衛(wèi)生間、過(guò)道、

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貯藏室、壁柜、陽(yáng)臺(tái)等)、相對(duì)位置、大小、長(zhǎng)寬、朝向、門窗位

置等情況。

3、戶型圖的不足是沒(méi)有標(biāo)注該套住宅的面積(如建筑面積、套內(nèi)建

筑面積、使用面積)

和各個(gè)房間的使用面積。

4、新建商品房在銷售時(shí)一般有戶型圖。對(duì)于存量住宅，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

人員應(yīng)繪制戶型圖

房產(chǎn)I分戶圖|

1、也稱為房產(chǎn)分戶平面圖,是以①|(zhì)產(chǎn)權(quán)登記戶為繪制對(duì)乳以②日

戶產(chǎn)權(quán)人為于國(guó),

表示③|房基權(quán)屬范圍的細(xì)部|,以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，

是④濠司所有卜又證的附圖|

①房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)|證書上的登記面積|是屬產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算|的面積

2、房產(chǎn)分戶圖表示的內(nèi)容主要有：

①房屋權(quán)界線、②四面墻體的歸屬和樓梯、③走道等部位以及④門

牌號(hào)、

⑤所在層次、⑥戶號(hào)、⑦室號(hào)、⑧房屋建筑面積和⑨房屋邊長(zhǎng)等。

宗地圖

1、是通過(guò)實(shí)地調(diào)查繪制的,包括一宗地的宗地號(hào)、地類號(hào)、宗地面

積、界址點(diǎn)及界址

點(diǎn)號(hào)、界址邊長(zhǎng)、鄰宗地號(hào)及鄰宗地界址示意線等內(nèi)容的專業(yè)圖。

2、宗地圖詳盡準(zhǔn)確地表示了該宗地的地籍內(nèi)容及該宗地周圍的權(quán)屬

單位和四至，

是核發(fā)|土地權(quán)屬證書和地籍檔案的附圖________________________

對(duì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)有意義的住宅分類主要有：

1、新住宅、存量住宅。

(1)新住宅又稱增量住宅，簡(jiǎn)稱新房、一手房，是指新建成的住宅，其

中最主要的是新建商品住宅。

(2)存量住宅又稱二手住宅，簡(jiǎn)稱存量房、二手房，一般是指居住使用

過(guò)的住宅。

(3)房齡即房屋的年齡，也稱為房屋已使用年限，一般自房屋竣工之日

起計(jì)算，不論房屋是否使用都計(jì)算在內(nèi)。

2、期房、現(xiàn)房。

期房|是指目前尚未建成而在將來(lái)建成的住宅。新建商品住宅既有現(xiàn)房，

又有期房。

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現(xiàn)身是指目前已建成的住宅。存量住宅都為現(xiàn)房。

3、毛坯房、簡(jiǎn)裝房、精裝房。

4、平房、樓房。

田閡是指只有一層的住宅。陵闊是指兩層或兩層以上的住宅。

5、低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅。

(1)低層住宅是指1—3層的住宅。

(2)租住宅是指平層的住宅。

⑶|中高層|住宅是指17工9|層的住宅。

(4)|高層住宅|是指|10層或10層反衛(wèi)的住宅,|高層建筑|總高度|超過(guò)24ml的

公共建筑

(5)其中建筑高度|超過(guò)100吊的住宅,為|超高層|住宅。

(6)現(xiàn)實(shí)中時(shí)常還有“小高層住宅”的說(shuō)法，一般是指8?11層的住宅。

⑺上面說(shuō)的層數(shù)，指自然層數(shù)。實(shí)際中，層數(shù)有自然層數(shù)和標(biāo)注層數(shù),

兩者不能混淆。

⑻自然層數(shù)即實(shí)際層數(shù)，是按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

(9)采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的，

計(jì)算自然層數(shù)；

(10)假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及

突出屋面的樓梯間、

水箱間|不計(jì)層袤|。

(11)層數(shù)時(shí)常分為總層數(shù)、地上層數(shù)和地下層數(shù)。|總層數(shù)|是貯■層數(shù)

|與地下層數(shù)|之回。

(12)層高是指上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，它大

于室內(nèi)凈高。

(13)室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直

距離。

①室內(nèi)凈高較高的住宅不會(huì)使人有壓抑感。住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅層

高宜為2.80m

②臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m,

③廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。

(14)建筑高度也稱建筑總高度,指建筑物畫齊地面倒建筑物|屋面、檐

口或女兒咽的高度。

6、獨(dú)立式住宅、雙拼式住宅、聯(lián)排式住宅、疊拼式住宅、公寓式住宅。

獨(dú)立式住宅又稱獨(dú)戶住宅，是指供一戶家庭居住使用的住宅。

7、低密度住宅(又分為低層低密度住宅、高層低密度住宅)、

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高密度住宅(又分為高層高密度住宅、低層高密度住宅)。

⑴在其他條件相同的情況下，其優(yōu)劣順序一般為：低層低密度住宅、

高層低密度住宅、

低層高密度住宅、高層高密度住宅。

⑵反映密度的簡(jiǎn)單、常用指標(biāo)是容積率，它是一定地塊內(nèi)總建筑面積

與建筑用地面積

的比值。容積率越大，意味著密度越高。a建筑;直口

8、板式住宅、塔式住宅、板塔結(jié)合住宅。----------------------

(1)板式住宅簡(jiǎn)稱板樓，是指由多個(gè)住宅單元拼接、每個(gè)單元一梯二

至三戶，或采用長(zhǎng)

廊式、各住戶靠長(zhǎng)廊連在一起，且其主要朝向建筑長(zhǎng)度與次要朝向

建筑長(zhǎng)度之比大于2的住宅。

(2)塔式住宅又稱點(diǎn)式住宅，簡(jiǎn)稱塔樓，是指以共享樓梯或共享樓梯、

電梯為核心布置

多套住房，且其主要朝向建筑長(zhǎng)度與次要朝向建筑長(zhǎng)度之比小于2的

住宅。

9、單元式住宅、通廊式住宅、內(nèi)天井住宅。

10、純住宅、商住樓、酒店式公寓。

商住樓是指下部商業(yè)用房與上部住宅組成的建筑。灑店式公寓是指提

供酒店式管理服務(wù)的住宅。

11、平層住宅、錯(cuò)層住宅、復(fù)式住宅、躍層住宅。

(1)復(fù)式住宅是指在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下

兩層的樓房。

(2)躍層住宅是指套內(nèi)空間跨越上下兩個(gè)樓層且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅，

一■般將起居室、

廚房、餐廳布置在下層，將臥室布置在上層。

12、成套住宅、非成套住宅。

13、北京市規(guī)定自住型商品住房的購(gòu)買人

(1)在取得房屋所有權(quán)證5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，

(2)取得房屋所有權(quán)證5年后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)按屆時(shí)同地段商

品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格之差的畫交納土地收益

等價(jià)款。

14、享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)月時(shí)滿足以下條件：

(1)住宅小區(qū)建筑|容積率在1.0以上|、單套建筑|面積在120平方米以下|、

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實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房|平均交易價(jià)格1.2倍以下|。

(2)各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策

普通住房的具體

標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例

不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%

15、小產(chǎn)權(quán)房

(1)是占用農(nóng)村集體土地建設(shè)并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織畫|的成員銷售

的住宅。

(2)小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)

買農(nóng)村宅基地建

房，不可以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

住宅的性能評(píng)定

根據(jù)《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50362.住宅性能分為①適用性

隼、②環(huán)舉性能、③經(jīng)濟(jì)性能、④安全性能、⑤耐久性能

住宅|適用性能J及其評(píng)定內(nèi)容

1、住宅適用性能是由住宅建筑本身和內(nèi)部設(shè)備設(shè)施配置所決定的適合

用戶使用的性能。

2、其評(píng)定內(nèi)容包括：

①單元平面；②住宅套型|;③建筑裝修；④|隔聲性能|;⑤|設(shè)備設(shè)施|；

⑥無(wú)障礙設(shè)施。

住宅環(huán)境性能及其評(píng)定內(nèi)容

1、住宅環(huán)境性能是在住宅周圍由人工營(yíng)造和自然形成的外部居住條

件的性能。

2、其評(píng)定內(nèi)容包括：

①用地與規(guī)劃；②建筑造型；③綠地與活動(dòng)場(chǎng)地；④室外噪聲與空

氣污染；

⑤水體與排水系統(tǒng)；⑥公共服務(wù)設(shè)施；⑦智能化系統(tǒng)。

住宅經(jīng)濟(jì)性能及其評(píng)定內(nèi)容

1、住宅經(jīng)濟(jì)性能是在住宅設(shè)計(jì)、建造和使用過(guò)程中，節(jié)能、節(jié)水、

節(jié)地和節(jié)材的性能

2、其評(píng)定內(nèi)容包括：①節(jié)能；②節(jié)水；③節(jié)地；④節(jié)材。___________

住宅安全性能及其評(píng)定內(nèi)容

1、住宅安全性能是住宅建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、設(shè)備、設(shè)施和材料等不

危害人身安全并有

利于用戶躲避災(zāi)害的性能。

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2、其|評(píng)定內(nèi)容|包括:①結(jié)構(gòu)安全②建筑防火；③燃?xì)饧半姎庠O(shè)備安

全；④日常安全防

范措施；⑤室內(nèi)污染物控制

①結(jié)構(gòu)安全：包括①|(zhì)工程質(zhì)量|可保證安全、②|地基和基礎(chǔ)|的穩(wěn)固、

③|荷葡的等級(jí)、④還設(shè)防烈度和抗震措施

③在火災(zāi)危險(xiǎn)性較大、燃燒較快、①無(wú)人看管或②防火要求較高的建筑物

中，|需裝設(shè)自動(dòng)噴淋消防給水系匆,其作用是當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，能自動(dòng)噴水

撲滅火災(zāi)，同時(shí)又能自動(dòng)報(bào)警

住宅耐久性能及其評(píng)定內(nèi)容

1、住宅耐久性能是住宅建筑工程和設(shè)備設(shè)施在一定年限內(nèi)保證正常

安全使用的性能。

2、其評(píng)定內(nèi)容包括：

①結(jié)構(gòu)工程；②裝修工程；③防水工程與防潮措施；④管線工程；

⑤設(shè)備；⑥門窗

建筑物的主栗種類

根據(jù)建筑物使用性質(zhì)的分類

分為①民用建筑、②工業(yè)建筑和③農(nóng)業(yè)建筑_________________________

根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，建筑物一般分為下列5類:

1、磚木結(jié)構(gòu)建筑。建筑物層數(shù)在|3層以下

2、磚混結(jié)構(gòu)建筑。

3、|鋼筋混凝土|結(jié)構(gòu)建筑:結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好、耐用年久，

多層高層采用

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的承重構(gòu)件如|粱、板、柱、墻（剪力墻）、屋

圉等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻

等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。它的特點(diǎn)是|結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)|,ffl

震性能好，耐久年限較長(zhǎng)。從多層到高層，甚至超高層建筑都可

以采用此類結(jié)構(gòu)。

4、鋼結(jié)構(gòu)建筑。5、其他結(jié)構(gòu)建筑

根據(jù)建筑施工方法的分類

1、施工方法是指建造建筑物時(shí)所采用的方法。

2、根據(jù)施工方法，建筑物分為下列3類：

（1）現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑。（2）預(yù)制裝配式建筑。（3）部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝

配式建筑

上述建筑物中，現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑因梁板柱構(gòu)件全部在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或

砌筑，其結(jié)構(gòu)整體性、抗震性和耐久性一般較好

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根據(jù)建筑設(shè)計(jì)使用年限的分類

］、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》將以I主體結(jié)構(gòu)愉定的建筑設(shè)計(jì)使用年限

分為5年、25年、|50年為普通建筑和構(gòu)筑物設(shè)計(jì)使用年闌、［00年4

級(jí)，

2、并規(guī)定其分別適用于①臨時(shí)性建筑、②易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑、

③普通建筑和構(gòu)筑物、④紀(jì)念性建筑和⑤特別重要的建筑

對(duì)建筑物的基本要求

作為建筑物使用人，對(duì)建筑物的基本要求是①安全、②適用、③經(jīng)濟(jì)、

④美觀。

1、匡紳勺要求

|安一是對(duì)建筑物最基本、最重要的要求。

2、建筑物的遜］的基本要求

適用的要求主要包括|①防水、保溫、隔熱、啊聲、通風(fēng)、采光、日

闞等方面良好，|功能一全，②空間布局合理|：

3、國(guó)|的要求

經(jīng)濟(jì)的要求主要是不僅一次性的購(gòu)置價(jià)格不高，而且在使用過(guò)程中

所需支出的費(fèi)用也不高，即運(yùn)營(yíng)費(fèi)用較低，包括節(jié)省維護(hù)費(fèi)用，節(jié)

約照明、空調(diào)、采暖的能耗等。

4、匡麗］的要求

對(duì)建筑物安全的基本要求，是|不會(huì)倒塌|、|沒(méi)有嚴(yán)重污染

1、在選址及建造上使建筑物不會(huì)倒塌，沒(méi)有嚴(yán)重污染。

2、不會(huì)倒塌包括地基、基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)等均穩(wěn)固，|能抵抗地震|,困至

被洪水淹沒(méi),

|不會(huì)發(fā)生塌方、滑坡|,|不會(huì)遭受泥石詞,木結(jié)構(gòu)的房屋還包括沒(méi)團(tuán)

白蟻危害

3、沒(méi)有嚴(yán)重污染包括建筑材料（含建筑裝飾材料）和地基不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重

污染，如不是在

未經(jīng)嚴(yán)格處理過(guò)的化學(xué)污染地、垃圾填埋地上建造的。

1、地基是承受由上面的基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載的|土體或巖體|。

2、它不是建筑物的組成部分，但對(duì)建筑物的安全十分重要。

建筑物必須建造在穩(wěn)固的地基之上。

3、為保證地基穩(wěn)固及防止發(fā)生加速沉降或不均勻沉降，|地基應(yīng)滿足了

S3：

①有足夠的承載力。②有均勻的壓縮量，以保證有均勻的下沉。

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③有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力，必要時(shí)(特別是在高度差較大

時(shí))應(yīng)加設(shè)擋土墻，

以防止出現(xiàn)滑坡變形。

4、地基分為天然地基和人工地基

基礎(chǔ)

1、基礎(chǔ)是建筑物底部與地基接觸并把上部荷載傳遞給地基的尿重構(gòu)件|。

它I支撐著其上部建筑物的全部荷載并將這些荷載及自重傳給下面的

地基。

2、根據(jù)基礎(chǔ)的埋置深度，分為①深基礎(chǔ)、②淺基礎(chǔ)和③不埋基礎(chǔ)。

(1)一般情況下，悝置深度大于或等于5ml的,為深基礎(chǔ)；

(2)埋置深度|小于5#勺，為淺基礎(chǔ)。

(3)基礎(chǔ)直接做在|地表面上|的,為不埋基礎(chǔ)

3、|柔性基礎(chǔ)|是指用鋼筋混凝土制成的|受壓、受拉均較強(qiáng)|的基礎(chǔ).

4、根據(jù)基礎(chǔ)的構(gòu)造形式，分為

①醫(yī)則基礎(chǔ)、②反國(guó)基礎(chǔ)、③廢豕|基礎(chǔ)、④儲(chǔ)皿基礎(chǔ)、⑤園基礎(chǔ)

條形基叫是呈連|續(xù)狀的帶期基礎(chǔ).|獨(dú)立基礎(chǔ)|是呈獨(dú)立的塊狀基礎(chǔ).

筏板晨出|是一塊支承著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基

上，一塊整板把所有的單獨(dú)基礎(chǔ)連在一起，使地基的單位面積壓力減小.筏

板基礎(chǔ)有利于調(diào)整地基的不均勻沉降，用筏板基礎(chǔ)作為地下室或坑槽的底

板有利于防水、防潮.|適宜地基土承載力較低

箱形基礎(chǔ)?通常是采用鋼筋混凝土將基礎(chǔ)四周的墻、頂板、底板澆筑成剛度

很大的箱狀形式.箱形基礎(chǔ)的剛度大、整體性好、底面積較大，能將上部結(jié)

構(gòu)的荷載較均勻地傳給地基，并能適應(yīng)地基的局部軟硬不均，有效地調(diào)整

基底的壓力，有利于抵抗地震荷載的作用，能建造比其他基礎(chǔ)更高的建筑

物.

樁基礎(chǔ)I是由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺(tái)組成.當(dāng)建筑場(chǎng)地的上

部土層較弱、承載力較小，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)，宜采用

樁基礎(chǔ)I

墻體和柱

墻體和柱均是建筑物的?豎向承重構(gòu)件I,支撐著樓板、屋頂?shù)?，并將這

些荷載及自重傳給醫(yī)熊I

墻體

1、墻體主要有以下4個(gè)作用：①承重作用。②圍護(hù)作用。③分隔作用。

④裝飾作用。

2、對(duì)墻體應(yīng)滿足以下要求：

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①I具有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性I。②具有必要的保溫、隔熱等性能。

③滿足I隔聲I、防潮、I防水I、防火等要求。

3、墻體的類型

(1)根據(jù)墻體在建筑物中的位置，分為外墻和內(nèi)墻。

(2)根據(jù)墻體所用的材料，分為土墻、木墻、石墻、磚墻、砌塊墻、

混凝土墻等。

(3)根據(jù)墻體的受力情況,分為承重墻和非承重墻。

在|框架結(jié)構(gòu)|中,墻體不成受外來(lái)荷載，其中填充柱之間的墻稱為叵|

(4)根據(jù)墻體的構(gòu)造方式，分為實(shí)體墻、空心墻和復(fù)合墻

|框架結(jié)構(gòu)|建筑的園圃部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形

成的|骨架而麗只起|圍護(hù)和分割|空間的作用。

柱

1、柱是建筑物中僮■立的起支持作用的承重構(gòu)用。

2、它承擔(dān)、傳遞梁和樓板兩種構(gòu)件傳來(lái)的荷載

門和窗

1、門、窗是建筑物的圍護(hù)和分隔構(gòu)件，不承重。

2、門的主要作用是交通出入，聯(lián)系和分隔建筑空間。門由門框、門

扇、五金等組成

3、窗的主要作用是采光、通風(fēng)、日照及觀望(包括觀景)。

窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成

地面

1、畫是指建筑物底層的叵，其主要作用是承受人、家具等荷載，

并把這些荷載

均勻地傳給地基。

2、地面通常由①面層、②墊層和③基層構(gòu)成。

1、國(guó)是在樓房中分隔建筑物上下層空間的依平承重構(gòu)件|,其主要

作用是承受人家

具等荷載，并把這些荷載和自重傳給承重墻或梁、柱。

2、樓板應(yīng)滿足以下要求：

①有足夠的強(qiáng)度，能夠承受使用荷載和自重；

②有一定的剛度，在荷載作用下?lián)隙茸冃尾怀^(guò)規(guī)定數(shù)值；

③有一定的隔聲性能，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲；

④有一定的防潮、防水和防火性能。

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3、樓板的基本構(gòu)造是①面層、②結(jié)構(gòu)層和③頂棚。對(duì)樓板面層的要

求與地面面層相同

1、梁是跨過(guò)空間將樓面或屋面荷載傳遞到柱或墻上的麗承重構(gòu)件|。

2、醺主要是為提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，沿著建筑物的全部

外墻和部分內(nèi)墻設(shè)

置的連續(xù)封閉的梁。

3、過(guò)梁是設(shè)置在門窗等洞口上方的承受上部荷載的構(gòu)件。

4、根據(jù)梁所用的材料，分為木梁、鋼筋混凝土梁、鋼梁。

5、根據(jù)力的傳遞路線，分為主梁和次梁。根據(jù)梁與支撐的連接狀況,

分為簡(jiǎn)支梁、連

續(xù)梁、懸臂梁等。

1、樓梯是建筑物不同樓層之間上下聯(lián)系的交通設(shè)施，供人們上下樓、

疏散人流或運(yùn)送

物品使用。

2、滕闌是|兩層或兩層以上|的建筑物必須有國(guó)圄交通設(shè)施

3、樓梯一般由樓梯段、平臺(tái)、欄桿(或欄板)和扶手組成

屋頂是建筑物頂部起遮蓋作用的|圍護(hù)構(gòu)件|,

一般由①屋面、②保溫隔熱|層、③樂(lè)回結(jié)構(gòu)層和④防則組成

建筑設(shè)備一給水排水系統(tǒng)及設(shè)備

給水

1、給水的種類

(1)根據(jù)給水的用途，分為生活給水、生產(chǎn)給水、消防給水；

(2)根據(jù)水源，分為市政管網(wǎng)給水、自備水井給水；

(3)根據(jù)給水環(huán)節(jié)，分為直接給水、二次給水。

2、常見(jiàn)的|給水方式|有下列4種

(1)|直接1水|。

適用于室外配水管網(wǎng)的水壓、水量能終日滿足室內(nèi)給水的情況。這

種給水方式簡(jiǎn)單、經(jīng)濟(jì)且安全。

⑵|設(shè)置水箱給用。

適用于室外配水管網(wǎng)的水壓在|一天之內(nèi)有定期的高低變瓦需要設(shè)

置|屋頂水箱|的情況。當(dāng)水壓高時(shí)，水箱蓄水；當(dāng)水壓低時(shí)，水箱放

水。

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(3)|設(shè)置水泵和水箱給水|。

適用于室外配水管網(wǎng)的水壓經(jīng)?；蛑芷谛缘陀谑覂?nèi)所需水壓的情

況。當(dāng)用水量較大時(shí)，采用水泵提高水壓，可減小水箱容積。水泵

與水箱連鎖自動(dòng)控制水泵停、開，能夠節(jié)省能源。

(4)|分區(qū)、分壓給水

適用于在多層和高層建筑中，室外配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層

用水，不能供上面樓層用水的情況。為充分利用室外配水管網(wǎng)的水

壓，通常把給水系統(tǒng)分為高壓(上)和低壓(下)上下兩個(gè)供水區(qū)，

下區(qū)由室外配水管網(wǎng)水壓直接給水，上區(qū)由水泵加壓后與水箱聯(lián)合

給水。

3、熱水供應(yīng)系統(tǒng)

根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》住宅應(yīng)設(shè)置熱水供應(yīng)設(shè)施或預(yù)留安裝熱水供應(yīng)

設(shè)施的條件。熱水供應(yīng)系統(tǒng)有集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)、分戶燃?xì)鉄崴鳌?/p>

電熱水器、太陽(yáng)能熱水器等。

4、分質(zhì)給水系統(tǒng)

(1)在人們?nèi)粘Ｉ钣盟?，飲用水僅占很小部分。

(2)為提高飲水品質(zhì)可用兩套系統(tǒng)給水，其中一套是提供高質(zhì)量、凈化

后的直接飲用水

排水系統(tǒng)及設(shè)備

根據(jù)排放的性質(zhì)，排水系統(tǒng)分為①生活污水、②生產(chǎn)廢水、③雨水三

類

供電系統(tǒng)及設(shè)備

1、供電的種類

根據(jù)用戶的用電性質(zhì)，分為①居民生活用電、②工商業(yè)用電、③農(nóng)業(yè)

生產(chǎn)用電等；

根據(jù)供電設(shè)施是否永久，分為正式用電、臨時(shí)用電。

2、電壓和用電負(fù)荷

室內(nèi)配電用的電壓，最普通的為220V/380V三相四線制、50Hz交流電壓。

220V單相負(fù)載用于電燈照明或其他家用電器設(shè)備，380V三相負(fù)載多用

于有電動(dòng)機(jī)的設(shè)備。

根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，每套住宅的用電負(fù)荷不應(yīng)小于2.5kW。

3、建筑物的供電系統(tǒng)及設(shè)備主要包括下列內(nèi)容：

(1)電氣管線：包括導(dǎo)線型號(hào)、導(dǎo)線截面。

(2)配電箱：是接受和分配電能的裝置。

根據(jù)配電箱的用途，分為照明配電箱和動(dòng)力配電箱。

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根據(jù)配電箱的安裝形式，分為明裝(掛在墻上或柱上)、暗裝、落

地柜式配電箱。

(3)電表：用來(lái)計(jì)算用戶的用電量，并根據(jù)用電量來(lái)計(jì)算應(yīng)交電費(fèi)數(shù)額。

電表的額定電流應(yīng)大于最大負(fù)荷電流，并適當(dāng)留有余地，考慮今后

發(fā)展的可能。

(4)電源插座：插座設(shè)置的數(shù)量、位置應(yīng)滿足家用電器的使用要求，盡

量減少移動(dòng)插座

的使用。

(5)電開關(guān)：包括刀開關(guān)和自動(dòng)空氣開關(guān)。

刀開關(guān)適用于小電流配電系統(tǒng)中，可作為一般電燈、電器等回路的

開關(guān)來(lái)接通或切斷電路。自動(dòng)空氣開關(guān)主要用來(lái)接通或切斷負(fù)荷電

流。

開關(guān)系統(tǒng)中一般還應(yīng)設(shè)置熔斷器，主要用來(lái)保護(hù)電氣設(shè)備免受過(guò)負(fù)

荷電流和短路電流的損害。開關(guān)設(shè)置的數(shù)量、位置應(yīng)方便使用。

4、為安全使用和防火需要，住宅的供電系統(tǒng)及設(shè)備應(yīng)符合《住宅設(shè)計(jì)規(guī)

范》要求。

如住宅套內(nèi)的電氣管線應(yīng)采用穿管暗敷設(shè)方式配線；導(dǎo)線應(yīng)采用銅芯

絕緣線；每套住宅應(yīng)設(shè)置戶配電箱；套內(nèi)的空調(diào)電源插座、一般電源

插座與照明應(yīng)分路設(shè)計(jì)；廚房、衛(wèi)生間的插座應(yīng)設(shè)置獨(dú)立回路；為避

免兒童玩弄插座發(fā)生觸電危險(xiǎn)，安裝高度在1.80m及以下的插座均應(yīng)

采用安全型插座

燃?xì)庀到y(tǒng)及設(shè)備1、燃?xì)馐且环N氣體燃料，分為天然氣、人工煤氣、液化

石油氣