《房地產(chǎn)基礎(chǔ)》課件全套 情境1-5 教你選對(duì)地段-教你買房有保障

情境一教你選對(duì)地段任務(wù)一

弄懂房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)內(nèi)涵1.房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)，即土地、建筑物和構(gòu)筑物，又稱不動(dòng)產(chǎn)。包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地產(chǎn)物權(quán)。

房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國(guó)家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。2.房地產(chǎn)的特征A、位置的固定性B、地域的差異性C、使用的耐久性D、保值和增值性按程度劃分A、生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；

B、毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；C、熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；3.房地產(chǎn)的類型“三通一平”：

通水、通電、通道路；平整土地按程度劃分A、生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；B、毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；C、熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；D、期房（在建工程）：是指地上建筑物尚未建成、不具備交付使用條件的房地產(chǎn)；E、現(xiàn)房（取得大產(chǎn)權(quán)證）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)。3.房地產(chǎn)的類型按用途劃分：A、居住房地產(chǎn)B、商業(yè)房地產(chǎn)C、旅游房地產(chǎn)D、工業(yè)房地產(chǎn)E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)居住地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)4.房地產(chǎn)市場(chǎng)分類

一級(jí)市場(chǎng)

是土地市場(chǎng)，是土地供應(yīng)市場(chǎng)

二級(jí)市場(chǎng)

是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產(chǎn)投入市場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)房交易或預(yù)售（一手房）；

三級(jí)市場(chǎng)

是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（二手房）。

全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。1.中國(guó)現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）集體所有制（集體土地）二、土地制度2.取得國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標(biāo)（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國(guó)有土地出讓制度

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請(qǐng)及資格審查(6)(10)國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程招標(biāo)招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)流程評(píng)標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評(píng)標(biāo)小組確定中標(biāo)人對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。土地出讓方式拍賣

拍賣方式概念按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競(jìng)買人）。

拍賣流程

（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；

（五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

土地出讓方式掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。掛牌流程接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競(jìng)買人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競(jìng)得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)

拍賣掛牌交易場(chǎng)所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場(chǎng)所交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)競(jìng)買人數(shù)大于等于2人大于等于2人大于等于1人底價(jià)是否公開不公開不公開公開衡量指標(biāo)綜合利用條件最好高價(jià)格最高規(guī)定時(shí)間內(nèi)價(jià)格最高適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件土地用途無(wú)特別限制及要求土地用途無(wú)特別限制及要求協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。主要適用于工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項(xiàng)目等。

劃拔

劃拔方式概念指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。三、出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無(wú)償有期限限制有期限限制一般無(wú)期限限制3、土地使用年限居住用地七十年。工業(yè)用地五十年。教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年。綜合用地或者其他用地五十年。注意：房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)發(fā)展期調(diào)整期復(fù)蘇期1、開發(fā)投資：低幅上升向縮減投資轉(zhuǎn)變；2、土地市場(chǎng)：低價(jià)成交，出現(xiàn)流標(biāo)；3、市場(chǎng)供應(yīng)：大幅放量，逐漸萎縮；4、需求心理：市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，進(jìn)入觀望；5、市場(chǎng)成交：逐漸回落；6、房?jī)r(jià)：上市公司首先出現(xiàn)降價(jià)，逐漸蔓延；7、政策：抑制性政策組合推出。1、開發(fā)投資：快速上升；2、土地市場(chǎng)：高價(jià)拿地，比拼資金；3、市場(chǎng)供應(yīng)：逐漸上升；4、需求心理：不理性，透支消費(fèi)；5、市場(chǎng)成交：快速增長(zhǎng)，增速快于供應(yīng)；6、房?jī)r(jià)：快速上漲；7、政策：逐步回收鼓勵(lì)性政策，逐漸向抑制性政策過(guò)度。1、開發(fā)投資：逐漸下降向上升轉(zhuǎn)變；2、土地市場(chǎng)：低價(jià)圈地；3、市場(chǎng)供應(yīng)：逐漸回升；4、需求心理：理性入市；5、市場(chǎng)成交：成交回暖，供求平衡；6、房?jī)r(jià)：平穩(wěn)，部分樓盤開始上漲；7、政策：逐步回收抑制性政策，逐漸向鼓勵(lì)性政策過(guò)度。政策拐點(diǎn)政策拐點(diǎn)三、房地產(chǎn)相關(guān)政策國(guó)家宏觀政策調(diào)控01金融政策02土地政策03稅收政策04保障政策05行政政策土地供應(yīng)量土地價(jià)格土地用途營(yíng)業(yè)稅契稅房地產(chǎn)稅保障性租賃房限購(gòu)限售限價(jià)貨幣政策首付利率情境二

教你選對(duì)小區(qū)任務(wù)一挑選優(yōu)質(zhì)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)商

是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主體的企業(yè)，通過(guò)實(shí)施開發(fā)過(guò)程而獲得利潤(rùn)。2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)

6招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司7綠城中國(guó)控股有限公司8龍湖集團(tuán)控股有限公司9金地(集團(tuán))股份有限公司10新城控股集團(tuán)股份有限公司1保利發(fā)展控股集團(tuán)2萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司3中海地產(chǎn)(中國(guó)海外發(fā)展)4華潤(rùn)置地有限公司5碧桂園控股有限公司房地產(chǎn)三道紅線

房地產(chǎn)三條紅線是限制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)政策。如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管部門將要求金融機(jī)構(gòu)限制相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)。房地產(chǎn)三條紅線標(biāo)準(zhǔn)紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;紅線二：凈負(fù)債率不得大于100%;紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。房地產(chǎn)三道紅線根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債;橙色檔：如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)5%;黃色檔：碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)10%;綠色檔：三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過(guò)15%。情境二

教你選對(duì)小區(qū)任務(wù)二選擇物業(yè)管理物業(yè)管理

是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)為什么很重要？

物業(yè)好壞對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大使業(yè)主財(cái)產(chǎn)保值增值物業(yè)通常被稱為“管家”，要有服務(wù)也要有管理。給業(yè)主帶來(lái)安全感提供日常細(xì)致的服務(wù)可以提高業(yè)主生活質(zhì)量能夠定期舉辦各種活動(dòng)，促進(jìn)鄰里關(guān)系和諧。有益于鄰里關(guān)系和諧情境二

教你選對(duì)小區(qū)任務(wù)三看懂小區(qū)規(guī)劃一、建筑布局1、圍合式2、開放式3、半圍合式1、圍合式

“圍合式”住宅就是建筑圍繞環(huán)境而設(shè)計(jì)，摒棄了傳統(tǒng)的建筑與環(huán)境布局，是建筑、環(huán)境的整體合一，與中國(guó)傳統(tǒng)的院落式布局相似，能夠創(chuàng)造出一個(gè)良好私密性的生活空間。

2、開放式

“開放式”住宅就是小區(qū)中橫向、縱向的道路與外部是相通的，即外部的人是可以進(jìn)入到街區(qū)中來(lái)，街區(qū)中自然形成了一個(gè)個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)間由道路、綠色相聯(lián)，沿著組團(tuán)，有大小型的商業(yè)。3、半圍合式多條與馬路相連的小區(qū)車行、人行主干道，與主干道相連的園內(nèi)開放式小徑以及相鄰的社區(qū)風(fēng)情街的營(yíng)造，增加了人們隨機(jī)交流的機(jī)會(huì)，也使整個(gè)社區(qū)既與周邊環(huán)境緊密融合，又相對(duì)獨(dú)立。道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

建筑紅線

建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。二、房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)總占地面積

用地紅線內(nèi)的地塊面積。一畝=666.666……㎡總建筑面積

用地紅線內(nèi)的所有建筑的面積。建筑容積率

所謂建筑容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比。

總建筑面積/總用地面積獨(dú)立別墅為0.2~0.5；聯(lián)排別墅為0.4~0.7；多層住宅為0.8~1.5；小高層住宅為1.5~2.0；高層住宅為2~5；住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。建筑建密度

所謂筑建密度即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。建筑基地總面積/總用地面積

綠地率

所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和，占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地；并且建筑外墻1.5米和道路邊線1米內(nèi)的用地不得計(jì)入綠化用地。

通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30%。

注意：綠地率不等于綠化率。三、綠化術(shù)語(yǔ)

綠化（覆蓋）率是指綠化垂直投影面積之和與用地的比率，相對(duì)而言比較寬泛，大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

開發(fā)商常用此數(shù)據(jù)來(lái)宣傳。四、園林風(fēng)格歐式園林中式園林日式庭院園林

庭園往往都映射著文學(xué)、繪畫、書道、花道、茶道的影子，成為薈萃精華的藝術(shù)作品。東南亞風(fēng)情園林情境三

教你選對(duì)產(chǎn)品任務(wù)一

選擇建筑產(chǎn)品一、地產(chǎn)分類1、普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下。居住類地產(chǎn)2、洋房產(chǎn)品一般為4-6層，梯戶比以一梯兩戶設(shè)計(jì)為主。洋房的建筑風(fēng)格很多，包括現(xiàn)代風(fēng)格、歐式風(fēng)格、地中海風(fēng)格等。獨(dú)立式別墅該類別墅指在建筑設(shè)計(jì)形式上獨(dú)門獨(dú)院的住宅。房屋具有獨(dú)立的圍護(hù)墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下，具有私密性強(qiáng)、價(jià)格較高等顯著特征，在住宅等級(jí)中居于頂尖位置雙拼別墅該類別墅是由兩個(gè)單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個(gè)單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多在三層或三層以下，它是介于聯(lián)排別墅與獨(dú)立式別墅之間的中間產(chǎn)品。3、別墅的狹義定義為獨(dú)立式住宅，廣義上將低密度的類似產(chǎn)品統(tǒng)稱為別墅類產(chǎn)品，一般擁有私家車庫(kù)、花園、草坪、院落等。聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅于19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院。它是由幾個(gè)三層左右的單戶別墅并聯(lián)組成，每個(gè)單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。疊拼別墅該類別墅是由兩組類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺(tái)）或有地（疊下有花園）。4、住宅公寓單套面積小，一層樓戶數(shù)多，且具有“自用”和“投資”兩大功效的小戶型住宅。商業(yè)類地產(chǎn)1、酒店式公寓

是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺(jué)。新加坡凱貝麗酒店式服務(wù)公寓2、SOHO家庭辦公室、小型辦公室，即商住兩用的商務(wù)公寓。商業(yè)類地產(chǎn)3、LOFT高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)的小戶型，有商住兩用的功能。商業(yè)類地產(chǎn)3、寫字樓

在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務(wù)為主，由一種或數(shù)種單元辦公平面組成的辦公建筑。4、酒店5、商鋪、購(gòu)物中心

商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定義指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對(duì)象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)定義旅游地產(chǎn)：即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為目標(biāo)、為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國(guó)際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。華僑城景區(qū)住宅：旅游休閑培訓(xùn)基地和國(guó)際休閑度假中心：自營(yíng)式酒店：產(chǎn)權(quán)酒店：天島湖旅游地產(chǎn)居住類按建筑物層數(shù)分類

低層住宅：（1—3層）多層住宅：（4—6層）

小高層住宅（7—11層）高層住宅:（12層以上或公共建筑大于24M)

超高層建筑:(建筑總高度超過(guò)100M)二、建筑類別

建筑結(jié)構(gòu)分類：磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)

三、建筑結(jié)構(gòu)思考：鋼混結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)的區(qū)別？1.鋼混結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)主要是承重方式的區(qū)別?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅的承重結(jié)構(gòu)是梁、板、柱，而磚混結(jié)構(gòu)的住宅承重結(jié)構(gòu)是樓板和墻體。在牢固性上，理論上說(shuō)框架結(jié)構(gòu)能夠達(dá)到的牢固性要大于磚混結(jié)構(gòu)，所以磚混結(jié)構(gòu)在做建筑設(shè)計(jì)時(shí)，樓高不能超過(guò)6層，而框架結(jié)構(gòu)可以做到幾十層2.在隔音效果不同。磚混住宅的隔音效果是中等的，框架結(jié)構(gòu)的隔音效果取決于隔斷材料的選擇，一些高級(jí)的隔斷材料的隔音效果要比磚混好，而普通的隔斷材料，如水泥空心板之類的，隔音效果是很差的。3.室內(nèi)空間的改造難易程度不同?？蚣芙Y(jié)構(gòu)因?yàn)槎鄶?shù)墻體不承重，所以改造起來(lái)比較簡(jiǎn)單，敲掉墻體就可以了，而磚混結(jié)構(gòu)中很多墻體是承重結(jié)構(gòu)，不允許拆除的，你只能在少數(shù)非承重墻體上做文章。區(qū)別承重墻和非承重墻的一個(gè)簡(jiǎn)單方法是看墻體厚度，240mm厚度的墻體是承重的，120mm或者更薄的墻體是非承重的。四、建筑形態(tài)板樓：指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。

板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

塔樓:

一般是一梯多戶。以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說(shuō)，塔式住宅樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)

每一種建筑風(fēng)格的誕生都是人們對(duì)居住的思考和嘗試發(fā)掘出的可能性。人類進(jìn)入文明社會(huì)之后，在一些大的文明圈中，建筑藝術(shù)的發(fā)展呈現(xiàn)了異彩紛呈的態(tài)勢(shì)；并先后出現(xiàn)了古典建筑風(fēng)格、新古典建筑風(fēng)格、現(xiàn)代建筑風(fēng)格和后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，這些建筑風(fēng)格的出現(xiàn)在一定程度上反映了當(dāng)時(shí)的社會(huì)生產(chǎn)力水平和人們的價(jià)值取向。

五、建筑風(fēng)格中式風(fēng)格---古典中式風(fēng)格

古城街巷弄格局，多進(jìn)式院落住宅；照壁墻；青磚月洞門與框景；前院；天井；庭院等都是中式古典風(fēng)格的重要元素。中式風(fēng)格---現(xiàn)代中式風(fēng)格

在尊重傳統(tǒng)的江南民居建筑的基礎(chǔ)上，加入了更符合國(guó)際視野的現(xiàn)代前瞻元素。地中海式風(fēng)格

地中海建筑，原來(lái)是特指沿歐洲地中海北岸一線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、意大利、希臘這些國(guó)家南部沿海地區(qū)的住宅。?低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設(shè)，并以亮淺色拉毛處理涂料為主，典型“紅瓦白墻”；?門廊和窗則運(yùn)用拱形進(jìn)行修飾。屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。?拱開廊柱是西班牙風(fēng)格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個(gè)性感。地中海(西班牙)風(fēng)格：浪漫、高貴古希臘建筑風(fēng)格的特點(diǎn)主要是和諧、完美、崇高。而古希臘的神廟建筑則是這些風(fēng)格特點(diǎn)的集中體現(xiàn)者，古希臘的“柱式”，這種規(guī)范和風(fēng)格的特點(diǎn)是，追求建筑的檐部（包括額枋、檐壁、檐口）及柱子（柱礎(chǔ)、柱身、柱頭）的嚴(yán)格和諧的比例和以人為尺度的造型格式。地中海(希臘)風(fēng)格：圣托里尼島上的藍(lán)頂小屋

特征：?布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間。?外觀裝飾得豪華、繁雜，畫龍點(diǎn)睛立面（一層或多層）通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設(shè)計(jì)。?細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐等處有精細(xì)的雕花裝飾，盡顯豪華氣勢(shì)。?常用八角窗設(shè)計(jì)等裝飾品使建筑外觀更為生動(dòng)。法國(guó)風(fēng)格：典雅、貴族英式風(fēng)格

老虎窗、紅墻、黑瓦、石材的運(yùn)用、精致的鐵藝。德式風(fēng)格

外形簡(jiǎn)練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時(shí)尚，功能講求實(shí)用。北美風(fēng)格是集當(dāng)今世界建筑精華之大成后融合形成的建筑風(fēng)格。自然、質(zhì)樸、并具有北美建筑風(fēng)格的特色，又同時(shí)兼具了西班牙建筑的風(fēng)格。東南亞風(fēng)情

印度文化對(duì)東南亞大多數(shù)地區(qū)有非常深遠(yuǎn)的影響。建筑材料與家居裝飾多用木頭和竹子、以及藤草等天然材料?，F(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格情境三

教你選對(duì)產(chǎn)品任務(wù)二

挑選好的戶型按空間結(jié)構(gòu)分類平層錯(cuò)層躍層一、戶型結(jié)構(gòu)

錯(cuò)層指的是房?jī)?nèi)的客廳、臥室、廚房等處于幾個(gè)高度不同的平面上，各個(gè)空間是用幾級(jí)臺(tái)階聯(lián)系在一起的。

躍層是一套住宅占有兩個(gè)或多個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層，挑空部分層高為6米。開間

住宅的開間就是住宅的寬度。進(jìn)深

住宅的進(jìn)深就是指住宅的長(zhǎng)度。層高：

相鄰樓層樓(地)面板中心線之間的垂直距離。凈高：

樓(地)面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)使用面積

房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。套內(nèi)建筑面積

房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積。套內(nèi)墻體面積:共用墻(外墻)面積一半+非共用墻面積建筑面積房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。

建筑面積=套內(nèi)面積+公攤建筑面積公共分?jǐn)偯娣e1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積(分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面÷各套套內(nèi)建筑面積之和)預(yù)售面積

指在商品預(yù)售時(shí)由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。實(shí)測(cè)面積

是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。

實(shí)測(cè)面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù).戶型比戶型比是指各種戶型在總戶數(shù)中所占的百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。得房率

指套內(nèi)使用面積與建筑面積比。玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。入戶大堂電梯廳及前室防煙樓梯間是指消防人員實(shí)施營(yíng)救和被困人員疏散的通道。比如樓梯口、過(guò)道都安有消防指示燈。

消防通道無(wú)障礙通道是方便殘疾人出行的專用通道，是殘疾人參與社會(huì)生活的基本條件，體現(xiàn)了對(duì)殘疾人士的人文關(guān)懷，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志。

防火門防火門是指在一定時(shí)間內(nèi)能滿足耐火穩(wěn)定性、完整性和隔熱性要求的門。它是設(shè)在防火分區(qū)間、疏散樓梯間、垂直豎井等具有一定耐火性的防火分隔物。防火門除具有普通門的作用外，更具有阻止火勢(shì)蔓延和煙氣擴(kuò)散的作用，可在一定時(shí)間內(nèi)阻止火勢(shì)的蔓延，確保人員疏散。按耐火極限及隔熱的性能劃分：甲級(jí)防火門不小于1.2小時(shí)；乙級(jí)防火門不小于0.9小時(shí)；丙級(jí)防火門不小于0.6小時(shí)。電梯井電梯井道的尺寸是按照電梯選型來(lái)確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門。井道頂部有電梯機(jī)房。

風(fēng)井風(fēng)井是建筑中預(yù)留的通道，主要用于通風(fēng)或者防水，危急時(shí)刻也可用于逃生與消防。

電井電井就是電纜電線敷設(shè)的預(yù)留通道。建筑物內(nèi)部需要有電路,電井就是為通過(guò)這些管線而在建筑物內(nèi)部的設(shè)置的井道,通過(guò)它將這些電纜送入各戶各單元。

電井，分為強(qiáng)電、弱電，強(qiáng)電是照明、動(dòng)力，弱電主要是通信、監(jiān)控、數(shù)據(jù)等低壓部分。電井是一垂直貫通建筑的空間，供強(qiáng)、弱電電纜垂直敷設(shè)，到達(dá)每層后，再敷設(shè)至