公園里項目可行性方案研究報告

nnnnnnnnnnnnnnnn從目前我市經(jīng)濟走勢看，未來幾年我市經(jīng)濟將繼續(xù)保持這樣的發(fā)展速度，它必將帶動我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會奮斗目標的提出、國家振興東北強化拆遷，配套先行，活躍房地產(chǎn)市場，加大金融支持”等多項措施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為C、良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區(qū)的聚集作用進一步加大。隨著“環(huán)保模城市”、“森林城市”、“活力城市”等榮譽的取得，的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力也進一步增強，為投資規(guī)模的進一步擴大創(chuàng)造了條件。在加強城市硬環(huán)境建設(shè)的同時，市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加D、較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標都是追求利潤最可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位，來尋求市場的縫隙，進行差異化增加住房消費總量，提高住房消費質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。另一方面，從消費水B、城市化進程加快提供自動型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗，當一國經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)與一個國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著平方米(小康標準)計算，每年就需要約200萬平方米的住房。C危舊房改造產(chǎn)生被動型住房需求。近年來，我市以“作舊房的拆遷、改造工作，將舊城改造目標化，由政府有關(guān)機構(gòu)負責組織實施，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展準備了充足的被以現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要約440萬平E、外向度擴大，需求多樣化。隨著外向經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多國際資本注入，越來越多外資企業(yè)登陸，通過實施“金廊”工程，吸引一些金融、貿(mào)易企業(yè)落戶，進而加大了對高檔寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的需求。在綜上所述，我市每年住房需求在940萬平方從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因：一是我市房價與其他城市比相對較低，具有很大的上升空間，具有較強的增值潛力，房價的用地平均價格指數(shù)在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價格均上漲一倍以上中有正面的推動力，如經(jīng)濟發(fā)展、居民購買力增強、供求關(guān)系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊藏著大量非理性繁積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標增幅都有較大回落，政府對土地資源的控制，導致人們對土地這種稀缺資源年是振興東北老工業(yè)基地的開局之年，在這一年里，的經(jīng)濟發(fā)展不僅增長速度達到了十年來的最高水平，經(jīng)濟運行EQ\*jc3\*hps42\o\al(\s\up3(是),000)25,000.，；1、"國八條"國務(wù)院為進一步規(guī)房地產(chǎn)的有序發(fā)展與擠壓房地產(chǎn)的泡八條”的發(fā)布至今，房地產(chǎn)價格的增長勢頭在減緩，一二線城市出現(xiàn)負增長，三線城市房價減緩增長；國家宏觀調(diào)控基本上取得了成效，一二線城市房地產(chǎn)泡沫被部分擠出，國家宏觀調(diào)控取得了成效；而三線城市的房地產(chǎn)減緩增長，從另一個方面影響了各地方城市發(fā)展的GDP增長值，各地方結(jié)合中央的要求，準許各地方，根據(jù)自身情況，對“國八條”區(qū)域落實進行調(diào)整，特別是房地產(chǎn)兩年再交易的，增收5%的營業(yè)稅方面，在一二線城市，一二手房營業(yè)稅落實較少，一般只采用1—2%的營業(yè)稅，全國只有增收2%的營業(yè)稅，按全國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的發(fā)展情況，我們認為中央不會在今明兩年再出現(xiàn)針對房地產(chǎn)增長的嚴管宏觀調(diào)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知”，為協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使國家從土地方面控制了不正當?shù)母偁?，讓房地產(chǎn)的開發(fā)商，在土央行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期國家通過央行，對房地產(chǎn)的銷售融資方面，逐步取消了優(yōu)惠政策利率貸款，而建行、工行等也在申請推出固定利率貸款。所謂的固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會“隨行就市”。而現(xiàn)行的住房貸款規(guī)則下，國商業(yè)銀行發(fā)放的中長期貸款，實行的是逐年甚至逐月調(diào)整利率的計息方式，一旦遇到貸款利月的增速放緩，以及提前還貸數(shù)量的激增。如采用固定利率，可以有效控制提前還貸為銀行帶來的金融損失，增進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢是健康的，主要特點是購銷兩旺，有效需求拉動供給；主要問題是供給結(jié)構(gòu)失衡，有效供市國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在全國及時的宏觀調(diào)控中，其發(fā)展趨勢同整體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢一樣，仍在持續(xù)快速健康地發(fā)展著，且今后的發(fā)展態(tài)勢將會更好。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，市房地產(chǎn)完成投資、開發(fā)建設(shè)、市場//從上表中，我們可以分析得出，市房地產(chǎn)業(yè)已進入了快速發(fā)展期，對全市經(jīng)濟和社會發(fā)展以及老工業(yè)基地振興起到了巨大的推動作用。結(jié)合這幾年的房地產(chǎn)持續(xù)上升，結(jié)合市的人口總有較大的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)的存量房總面積將會拉動一手與二手之間的中低檔項目的互動，促進房地產(chǎn)的交易良.....長﹪﹪﹪﹪款00為來人口的增長對房地產(chǎn)大盤的促進(資料來份口市地價水平還有上漲空間。與東北地區(qū)其他城市相比，調(diào)整后的市地價水平稍領(lǐng)先于和，但與相比還有一定距離，各級別基準地價比市約低45%左右。與其他省會城市相比，市地價水平高于西部的，與中部的相當，低于東這種規(guī)律與市的城市建設(shè)重點地區(qū)分布與區(qū)域土地市場狀況完全一致。市中心地區(qū)城市建設(shè)已基本成熟，土地市場趨于飽和，因此地價變化不大；遠郊區(qū)市政設(shè)施改造力度較小，地價變化也較??；而二環(huán)兩側(cè)區(qū)域，近年來基礎(chǔ)設(shè)施改造力度較大，城市環(huán)境有明顯改善，地價水平上漲較快。另外，近兩年土地出讓的地塊也大部分集中在一環(huán)到二環(huán)之間以及二環(huán)周邊的區(qū)域，這些地區(qū)的實際出讓地價已遠遠高于原來的地價水平。比如，大東區(qū)目前毛地出讓城市基礎(chǔ)設(shè)施改造力度加大的區(qū)域，如金廊工程、銀帶工程、景觀路改造、公園綠地建設(shè)等，地價水平上A.商業(yè)用地部分地區(qū)地價水平變化情況3)上園、鐵路、長青街、方家欄、東陵西路、向工街、鴨綠江街、于洪廣場、榆樹臺地區(qū)：由六級地調(diào)整為五）：B.住宅用地部分地區(qū)地價水平變化情況從上面的土地基準地價上的上調(diào)中，我們可以看出，地區(qū)改造成與地價上調(diào)息息相關(guān)；動遷前與動遷后，基準老堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)，都是這種情況，地價漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間，為房地產(chǎn)大面積開發(fā)提供了可能，土地成為了“保值與升值”，地），小韓屯東側(cè)路—西江街—沙萬路—區(qū)界線—省牛肉繁育中心南側(cè)路—鐵路—觀泉路—高官臺街—中環(huán)路—渾河隧道—渾水涯線—長青橋與高速公路—營公路—繞城高速公路—鐵路—長青街—長青橋與北水涯路—黃河大街—白山路—陵東街—銀山路—陵園街—嵩路—北運河—小北關(guān)街—天后宮路—草倉路—鐵路—滂江街—蓮花街—泉園二路—富民街—渾水涯線—渾路—鴨綠江街—街—珠林路—北運河—和睦路—凌云街—長安路—小河沿路—江東街—長青路—訴公路—文儲街—鐵路線—望花啤酒廠北側(cè)—望花中街—望花村北側(cè)路—家墳?zāi)蟼?cè)路—街—東望街—鐵路—金杯客車廠南側(cè)路—區(qū)界線—東大營街—馬官橋北側(cè)路—金家街—大壩路—農(nóng)大種雞科研場北側(cè)路—渾水涯線—渾河隧道與北水涯線所選的中高檔住宅項目主要分布在和平區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)和河區(qū)。其中和平區(qū)項目有五個，主要分布在街商皇姑區(qū)項目有九個，是項目最多的一個區(qū)域，主要分布在黃河大街和長江街沿線，具體分布見圖三。河區(qū)項目A、所選住宅項目總體供應(yīng)情況分析（單位0平區(qū)。東陵區(qū)及鐵西區(qū)的分布量較少。其中于3683930.6073683930.6071536145.555894826.347274131.3202002年2003年2004年2005年40000003500000300000025000002000000500000平、錯、躍、復式戶型供應(yīng)情況分析圖平、錯、躍、復式戶型供應(yīng)情況分析圖60平以下61-80平81-100各單價區(qū)間供應(yīng)量對比分析圖各單價區(qū)間供應(yīng)量對比分析圖4000元以下4001-4500元4501-5000元5001-5500元5501-6000元6001元以上從圖中可以看出，所選樓盤中項目均價在4001-4500元/平方米的是大多數(shù)，占總供應(yīng)量的43%。其次為5501-6000元/平方米，其供應(yīng)量為21%。單價在4000元/平方米以下與6000元/平方米以上的供應(yīng)量相對較小，各在50-100萬之間，占總供應(yīng)量的68%左右。這是因為中高檔項目的單價較高，而且面積較大，因此其總價款也相應(yīng)887587.6102681458.4682370251.148692378.7739000008000004000000二室三室四室五室六室及以上85.71%77.16%65.47%40.54%一室二室三室四室五室六室及以上80%60%40%68.35%73.78%原因在于二室至四室的戶型的供應(yīng)量也是最大的。而從銷售率圖中可以看出，六室以上戶型的銷售率是最高的，究其原因，一是這部分戶型全部為躍層，這樣的大二是這部分產(chǎn)品供應(yīng)量非常的小，因此其銷售量很小但是其銷售率卻很高。五室戶型多為平層，因其面積較大，銷82.75%82.75%4000元以下4001-4500元4501-5000元4000元以下4001-4500元4501-5000元5001-5500元5501-6000元6001元以上79.42%90%80%60%79.42%90%80%60%40%76.11%72.12%63.42%61.42%4000元以下4001-4500元4501-5000元5001-5500元5501-6000元6001元以上而從銷售率分析圖中可以看出，隨著銷售價格的提高銷售率是上升的，這與其銷售周期也有著直接的關(guān)系，雖然其40萬以下41-50萬51-60萬61-70萬71-80萬81-90萬91-100萬101-120萬121-150萬151-200萬200萬以上萬下河畔新城五期與領(lǐng)先國際城二期。包括已經(jīng)上市產(chǎn)品的剩余供應(yīng)量、已經(jīng)開始宣傳但尚未開始銷售的潛在供應(yīng)量以2052050大東和平皇姑區(qū)渾南新區(qū)待售面積待開發(fā)面積沈河區(qū)3.32鐵西區(qū)0于洪區(qū)0東陵區(qū)2329.795.4529.285.81萬平06從上圖中可以看出，已經(jīng)入市樓盤的待售面積主要集中在和平區(qū)與大東區(qū)，和平區(qū)的待售面積達到95萬平，區(qū)，在待開發(fā)面積中，除了現(xiàn)在已經(jīng)上市的各項目的后續(xù)開發(fā)以外，各區(qū)新增項目有于洪區(qū)的陽光100二我們從市現(xiàn)階段銷售的三十個項目中，可以看出，中高檔項目市場供應(yīng)量較多，市場競爭較為激烈，眾多品牌開發(fā)商在這中間較量，市場被細分，消費者選擇空間較多，品牌開發(fā)商在中高檔項目中，銷售業(yè)績較好，但銷售周期較長，一般在三年以上的項目較多，每年的銷售面積高于五萬平方米的較少，中高檔項目多結(jié)合我們項目的自身情況，與現(xiàn)階段市場的供應(yīng)量與銷售周期，我們不建議我們穗港開發(fā)的項目進入其中南部別墅市場更是一支獨秀，占別墅總體份額60％左右C、分布特征：以南部為主，北部、東部為輔的格局確立。其其中會所的建設(shè)達到了一定的高度和水平。如：信業(yè)的溫水泳池、星級餐廳、專業(yè)健身房、圖書館、棋牌室等，并邀請香港專業(yè)人員主持設(shè)計，專業(yè)水準居于當時別產(chǎn)品的概念多元化發(fā)展階段。在該階段別墅產(chǎn)品的營銷推廣、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面成為市場的亮點，也促使更多的消費者開始關(guān)注別墅產(chǎn)品。“新獨院住宅”、“TOWNHOUSE”、“農(nóng)業(yè)莊園”、B、代表項目：加洲陽光、佳地園、菲菲奧家、亞泰國際花園、花溪山莊、中華受到挑戰(zhàn)，以“加洲陽光”為代表的新獨立住宅迅速占領(lǐng)了一部分別墅市場份額—50%左右，有效的擴大了整體的□營銷水平大幅度提高，無論在售樓處的選址及銷售氛圍營造、樣板間的包裝設(shè)計、項目的營銷推廣手錦繡山莊錦繡山莊\伊麗亞特灣\香格蔚藍\從市別墅的消化量來講,每年的銷售量太少,我們又不在政府輿論的引導方向及市場利好的消息中,利潤看到較高,但需求量太小,又有較多的品牌公司別行業(yè)中競未來供應(yīng)數(shù)量.....55園市場的熱點在市的南部綠島森林公園附近,與棋盤山風景消費者流動的方向,別墅的消費者看重的是天然景觀與周來營造成,不沒有政府與社會的支持,依賴一家開發(fā)商,基本上我們的銷售速度與資金周轉(zhuǎn)速度,我們建議在這方面進產(chǎn)品的銷售錯位競爭;另一方面可以利用別墅的形式,多層與聯(lián)排別墅之一批具有世界領(lǐng)先技術(shù)的尖端項目進入渾南，形成了強大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將吸引大批新經(jīng)濟就業(yè)者來此創(chuàng)業(yè)，為該區(qū)渾南新區(qū)將建設(shè)成為“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，集金融商貿(mào)、教育科研、生活居住、觀光旅游為一體的相對獨立、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)”，當?shù)孛襟w稱之為“北方浦東”。這一規(guī)劃提升了該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的品位，并長除了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)以外，渾南新區(qū)位于機場路兩側(cè)的渾南CBD10月份也將全面鋪開，必然帶動當?shù)赝翉淖匀画h(huán)境看，渾南新區(qū)的開發(fā)，將使繞城而過的渾河變成河，也使渾南成為惟一的濱水黃金寶地，結(jié)合沿河南新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有助于緩解市目前老城區(qū)人口密度過大的局面，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市布局。而作為市城市規(guī)劃核心區(qū)的重要組成部分，房地產(chǎn)增量市場必將向新區(qū)拓展，渾南新區(qū)的房地產(chǎn)走勢對市的影響意義深遠，將改渾南地區(qū)還有很多已出讓或未出讓的空置土地，而且未來幾年渾南的改造速度會更快，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)量也會加高高萬層高3*2*23*2*294-127墅月月0萬大，高層產(chǎn)品的價格由于成本的原因會在4000元以上。“河畔新城”雖價位在5300元左右，但由相似，項目價格區(qū)間較窄，價格競爭較激烈。所以在產(chǎn)品及涵沒有大的提升前提下，取勝的關(guān)鍵是在價格相似的條較明顯空白點。在戶型上，由于地理位置距市中心較遠，而且項目產(chǎn)品定位為中高檔，所以戶型面積集宅萬品BLOK庭院,花園洋房層\.....0.8元/平方米/月套聯(lián)排別墅與土地儲備較戶定位準確；避開臨水、高端產(chǎn)品的概念，打出康居概念；通過專業(yè)銷售代理公司，體現(xiàn)專業(yè)形象，使銷售的每一環(huán)節(jié)都體現(xiàn)專業(yè)規(guī)形象。共分五個組團，通過市場消化能力逐步完成大盤開發(fā),萬科品牌的成功延伸,產(chǎn)品營銷與定位,結(jié)合了天津水晶園的設(shè)計方案,營銷思路也是引入的,對我一流的景觀與環(huán)境,由于今年水伙放水,東方威尼斯真的成為新奧爾良一流的景觀與環(huán)境,由于今年水伙放水,東方威尼斯真的成為新奧爾良,影響其銷售,我們設(shè)為是市