院落業(yè)主自治管理制度

院落業(yè)主自治管理制度?一、總則（一）目的為了規(guī)范院落業(yè)主自治管理行為，維護院落的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生和業(yè)主的合法權(quán)益，營造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于[院落名稱]內(nèi)的全體業(yè)主、使用人以及參與院落自治管理的相關(guān)人員。（三）基本原則1.以人為本原則充分尊重業(yè)主意愿，保障業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務和管理。2.民主協(xié)商原則通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，廣泛征求業(yè)主意見，共同決策院落重大事項。3.公平公正原則在管理過程中，嚴格遵守法律法規(guī)和相關(guān)政策，做到公平、公正、公開。4.自我管理原則鼓勵業(yè)主積極參與院落自治管理，發(fā)揮業(yè)主的主體作用，實現(xiàn)自我約束、自我管理、自我服務。二、業(yè)主大會（一）成立與組成1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。2.業(yè)主人數(shù)超過[X]人的，可以推選業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會，業(yè)主代表人數(shù)按照不少于總?cè)藬?shù)的[X]%確定。（二）職責1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。2.制定和修改管理規(guī)約。3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。5.籌集和使用專項維修資金。6.改建、重建建筑物及其附屬設施。7.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（三）會議召開1.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定按時召開。臨時會議由業(yè)主委員會或者[X]%以上業(yè)主提議召開。2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。3.業(yè)主大會會議應當于會議召開[X]日前通知全體業(yè)主，并同時告知相關(guān)的居民委員會。4.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。代理人應當出具業(yè)主書面委托書，并在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)行使表決權(quán)。（四）決議1.業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。三、業(yè)主委員會（一）成立與組成1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由[X]至[X]人單數(shù)組成。2.業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。（二）職責1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施。6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用。7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。9.業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）會議召開1.業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定按時召開。臨時會議由業(yè)主委員會主任或者1/3以上委員提議召開。2.業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。3.業(yè)主委員會會議應當于會議召開[X]日前通知全體委員，并同時告知相關(guān)的居民委員會。4.業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加業(yè)主委員會會議。（四）工作規(guī)則1.業(yè)主委員會應當建立健全各項工作制度，明確工作流程和職責分工。2.業(yè)主委員會應當定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。4.業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）選聘與解聘1.業(yè)主大會有權(quán)決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。2.業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。3.物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。（二）服務內(nèi)容1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。2.物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理。5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理。6.車輛停放管理。7.裝飾裝修管理服務。8.物業(yè)檔案資料管理。9.其他物業(yè)服務事項。（三）服務標準1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。2.物業(yè)服務企業(yè)提供的服務應當符合國家和地方有關(guān)物業(yè)服務的規(guī)范和標準。3.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督，對不符合服務標準的，有權(quán)要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改。（四）費用管理1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納。2.物業(yè)服務費用可以采取包干制或者酬金制等形式。3.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。4.實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。5.物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。五、專項維修資金（一）繳存1.專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的[X]%至[X]%。2.業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將專項維修資金存入專項維修資金專戶。3.已售公有住房的專項維修資金，由業(yè)主和售房單位共同繳存。其中，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的[X]%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的[X]%、高層住宅不低于售房款的[X]%，從售房款中一次性提取專項維修資金。（二）使用1.專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造時，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當給予配合。3.專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。4.專項維修資金的使用，由物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后實施；沒有業(yè)主委員會的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實施。5.使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、施工單位選擇等內(nèi)容。6.專項維修資金的使用情況應當定期公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）管理1.專項維修資金屬于業(yè)主所有，應當存入專項維修資金專戶，由所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門代管。2.專項維修資金應當按照國家規(guī)定的存儲方式，以業(yè)主個人名義分戶存儲，?？顚Ｓ?。3.業(yè)主大會成立前，專項維修資金由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管；業(yè)主大會成立后，專項維修資金的代管部門應當將專項維修資金移交給業(yè)主大會依法決定的專戶管理銀行。4.專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。六、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域衛(wèi)生維護1.物業(yè)服務企業(yè)應當安排專人負責院落公共區(qū)域的清掃保潔工作，每日定時清掃，及時清理垃圾和雜物。2.公共區(qū)域的道路、廣場、綠地等應當保持整潔，無明顯污漬、積水、雜物等。3.垃圾桶、果皮箱等垃圾收集容器應當定期清理、消毒，保持外觀整潔，無破損、溢滿現(xiàn)象。（二）垃圾分類管理1.倡導業(yè)主進行垃圾分類投放，設置垃圾分類收集點，明確各類垃圾的投放區(qū)域。2.物業(yè)服務企業(yè)應當配合相關(guān)部門做好垃圾分類宣傳工作，引導業(yè)主正確分類投放垃圾。3.定期對垃圾分類收集點進行清理和消毒，防止垃圾堆積產(chǎn)生異味和滋生蚊蟲。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對院落環(huán)境衛(wèi)生狀況進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會反映。2.物業(yè)服務企業(yè)應當建立環(huán)境衛(wèi)生投訴處理機制，對業(yè)主反映的問題及時進行處理，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。3.業(yè)主委員會應當定期檢查物業(yè)服務企業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，對不達標的情況督促其整改。七、綠化管理（一）綠地養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照綠化養(yǎng)護標準，對院落內(nèi)的綠地進行定期養(yǎng)護，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。2.綠地應當保持整潔美觀，無雜草叢生、黃土裸露等現(xiàn)象。3.嚴禁在綠地內(nèi)堆放雜物、停放車輛、踐踏草坪等行為。（二）綠化設施維護1.對院落內(nèi)的綠化設施，如花壇、花架、圍欄等，應當定期進行檢查和維護，確保其安全牢固，無損壞、缺失等情況。2.及時修復被損壞的綠化設施，保證綠化景觀的完整性。（三）綠化保護1.加強對綠化植物的保護，禁止攀折花木、采摘果實、刻劃樹皮等破壞綠化植物的行為。2.因建設或者其他特殊需要臨時占用綠地的，應當經(jīng)業(yè)主委員會同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。占用期滿后，應當及時恢復綠地原狀。八、秩序維護與安全防范（一）人員出入管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當在院落出入口設置崗亭，安排專人負責人員和車輛出入登記。2.業(yè)主和使用人應當憑有效證件出入院落，外來人員和車輛應當進行登記，并經(jīng)業(yè)主或使用人確認后方可進入。3.加強對夜間人員出入的管理，嚴格執(zhí)行門禁制度，防止無關(guān)人員進入院落。（二）巡邏制度1.制定巡邏計劃，安排專人定時對院落進行巡邏，包括公共區(qū)域、樓幢、停車場等。2.巡邏人員應當佩戴明顯標識，攜帶必要的巡邏裝備，如對講機、手電筒等。3.及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和異常情況，如發(fā)現(xiàn)可疑人員、車輛，應當及時盤查，并報告相關(guān)部門。（三）車輛管理1.合理規(guī)劃車輛停放區(qū)域，設置明顯的停車標識。2.對進入院落的車輛進行登記，引導車輛有序停放，不得亂停亂放。3.收取車輛停放費用的，應當按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并公示收費標準。4.加強對停車場的安全管理，防止車輛被盜、被損等情況發(fā)生。（四）安全防范設施維護1.定期檢查院落內(nèi)的安全防范設施，如監(jiān)控設備、門禁系統(tǒng)、消防設施等，確保其正常運行。2.及時修復損壞的安全防范設施，保證安全防范工作的有效性。3.對安全防范設施的運行情況進行記錄，建立檔案，以備查閱。九、房屋及設施設備管理（一）房屋使用管理1.業(yè)主應當按照房屋設計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途。2.業(yè)主進行裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并遵守相關(guān)規(guī)定。3.物業(yè)服務企業(yè)應當對房屋裝飾裝修活動進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止，并報告相關(guān)部門。（二）設施設備維護1.建立設施設備維護管理制度，定期對院落內(nèi)的共用設施設備進行巡查、維護和保養(yǎng)。2.對設施設備的運行狀況進行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設施設備故障，確保其正常運行。3.按照規(guī)定的時間和要求，對設施設備進行大中修、更新改造等工作，保證設施設備的使用壽命和性能。（三）維修管理1.業(yè)主專有部分的維修由業(yè)主自行負責，業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)進行維修，費用由業(yè)主承擔。2.共用部位、共用設施設備的維修費用，按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支。3.物業(yè)服務企業(yè)接到維修申請后，應當及時組織維修，并將維修情況向業(yè)主反饋。十、費用管理與使用（一）物業(yè)服務費用1.物業(yè)服務費用的標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中明確約定。2.物業(yè)服務費用應當按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式收取，業(yè)主應當按時足額交納。3.物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）專項維修資金1.專項維修資金的繳存、使用和管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。（三）其他費用1.院落內(nèi)的水電費、垃圾處理費等其他費用，按照相關(guān)規(guī)定由業(yè)主或使用人承擔。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定代收代繳水電費等費用，并定期公布代收代繳情況。十一、監(jiān)督與考核（一）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量、費用收支等情況進行監(jiān)督，提出意見和建議。2.業(yè)主可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，對物業(yè)服務企業(yè)的工作進行監(jiān)督和考核。3.業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)存在違規(guī)行為或者服務質(zhì)量不達標等情況的，可以向業(yè)主委員會或者相關(guān)部門投訴舉報。（二）業(yè)主委員會監(jiān)督1.業(yè)主委員會應當定期檢查物業(yè)服務企業(yè)的工作，對物業(yè)服務企業(yè)的服務