房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合管理會計制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合管理會計制度?一、總則（一）目的為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算和財務(wù)管理，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所屬各部門、各項目公司。（三）會計核算基礎(chǔ)本企業(yè)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行會計核算。（四）會計計量屬性會計計量屬性主要包括歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值。本企業(yè)在進(jìn)行會計核算時，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。二、會計機(jī)構(gòu)與會計人員（一）會計機(jī)構(gòu)設(shè)置企業(yè)設(shè)置獨(dú)立的會計機(jī)構(gòu)，配備必要的會計人員，并指定會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。會計機(jī)構(gòu)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)按照會計核算的需要設(shè)置會計崗位，明確各崗位的職責(zé)權(quán)限。（二）會計人員職責(zé)1.按照國家統(tǒng)一的會計制度和本企業(yè)的會計制度進(jìn)行會計核算，及時、準(zhǔn)確、完整地記錄和反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。2.進(jìn)行財務(wù)分析，為企業(yè)決策提供有用的信息和建議。3.負(fù)責(zé)編制財務(wù)預(yù)算、財務(wù)報表等，定期向上級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門報送。4.加強(qiáng)財務(wù)管理，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度，確保企業(yè)資金安全。5.協(xié)助企業(yè)進(jìn)行成本控制、稅務(wù)籌劃等工作。6.參與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)合同審核、項目投資分析等工作。（三）會計人員職業(yè)道德會計人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，誠實(shí)守信，客觀公正，保守企業(yè)商業(yè)秘密。三、會計科目與賬戶設(shè)置（一）會計科目設(shè)置原則會計科目設(shè)置應(yīng)當(dāng)符合國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，滿足企業(yè)會計核算和財務(wù)管理的需要。（二）主要會計科目1.資產(chǎn)類：庫存現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等。2.負(fù)債類：短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款等。3.所有者權(quán)益類：實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等。4.成本類：開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用等。5.損益類：主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出等。（三）賬戶設(shè)置根據(jù)會計科目設(shè)置相應(yīng)的賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。四、會計核算流程（一）資金籌集核算1.企業(yè)通過吸收投資、銀行借款等方式籌集資金時，按照實(shí)際收到的金額，借記"銀行存款"等科目，貸記"實(shí)收資本"、"短期借款"等科目。2.支付的借款利息等費(fèi)用，按照規(guī)定進(jìn)行核算，借記"財務(wù)費(fèi)用"等科目，貸記"銀行存款"等科目。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算1.成本核算對象確定：根據(jù)開發(fā)項目的特點(diǎn)、地理位置、用途等因素，合理確定成本核算對象。2.成本項目設(shè)置：開發(fā)成本一般包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。3.成本歸集與分配：按照成本核算對象和成本項目，歸集開發(fā)過程中發(fā)生的各項費(fèi)用。對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按照一定的方法進(jìn)行分配，如占地面積法、建筑面積法等。4.成本計算：月末或項目竣工時，計算各成本核算對象的開發(fā)成本。（三）銷售與收款核算1.確認(rèn)銷售收入時，按照合同約定的金額，借記"應(yīng)收賬款"、"銀行存款"等科目，貸記"主營業(yè)務(wù)收入"等科目。2.同時，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，借記"主營業(yè)務(wù)成本"科目，貸記"開發(fā)產(chǎn)品"科目。3.收到客戶支付的款項時，借記"銀行存款"等科目，貸記"應(yīng)收賬款"等科目。（四）期間費(fèi)用核算1.銷售費(fèi)用：核算企業(yè)在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，如廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。發(fā)生時，借記"銷售費(fèi)用"科目，貸記"銀行存款"等科目。2.管理費(fèi)用：核算企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，如職工薪酬、辦公費(fèi)等。發(fā)生時，借記"管理費(fèi)用"科目，貸記"銀行存款"、"應(yīng)付職工薪酬"等科目。3.財務(wù)費(fèi)用：核算企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用，如利息支出、手續(xù)費(fèi)等。發(fā)生時，借記"財務(wù)費(fèi)用"科目，貸記"銀行存款"等科目。（五）利潤及利潤分配核算1.期末，將各損益類科目的余額轉(zhuǎn)入"本年利潤"科目，計算出本期實(shí)現(xiàn)的利潤或虧損。2.年度終了，將"本年利潤"科目的余額轉(zhuǎn)入"利潤分配未分配利潤"科目。3.按照規(guī)定提取盈余公積、向投資者分配利潤等，進(jìn)行利潤分配的核算。五、財務(wù)報表編制（一）財務(wù)報表種類本企業(yè)編制的財務(wù)報表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表及附注。（二）編制要求1.財務(wù)報表應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記完整、核對無誤的會計賬簿記錄和其他有關(guān)資料編制，做到數(shù)字真實(shí)、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、報送及時。2.會計報表之間、會計報表各項目之間，凡有對應(yīng)關(guān)系的數(shù)字，應(yīng)當(dāng)相互一致。3.財務(wù)報表附注應(yīng)當(dāng)按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定，對會計報表中需要說明的事項作出真實(shí)、完整、清晰的說明。（三）編制方法1.資產(chǎn)負(fù)債表：根據(jù)各賬戶的期末余額填列。2.利潤表：根據(jù)各損益類科目的本期發(fā)生額填列。3.現(xiàn)金流量表：按照規(guī)定的方法編制，反映企業(yè)一定會計期間現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入和流出的情況。4.所有者權(quán)益變動表：反映企業(yè)所有者權(quán)益各組成部分當(dāng)期增減變動情況。六、財務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制原則1.以戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)向，結(jié)合企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行編制。2.堅持實(shí)事求是，確保預(yù)算的科學(xué)性和可行性。3.實(shí)行全員參與、上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總。（二）預(yù)算編制內(nèi)容1.經(jīng)營預(yù)算：包括銷售預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等。2.專門決策預(yù)算：如投資預(yù)算等。3.財務(wù)預(yù)算：包括現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計利潤表等。（三）預(yù)算編制程序1.下達(dá)目標(biāo)：企業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營目標(biāo)，提出預(yù)算編制的總體要求，下達(dá)各部門。2.編制上報：各部門按照要求編制本部門預(yù)算草案，上報企業(yè)財務(wù)部門。3.審查平衡：財務(wù)部門對各部門預(yù)算草案進(jìn)行審查、匯總，提出綜合平衡的建議。4.審議批準(zhǔn)：預(yù)算管理委員會對預(yù)算草案進(jìn)行審議，報企業(yè)董事會批準(zhǔn)。5.下達(dá)執(zhí)行：將批準(zhǔn)后的預(yù)算下達(dá)各部門執(zhí)行。（四）預(yù)算執(zhí)行與控制1.各部門應(yīng)當(dāng)將預(yù)算指標(biāo)層層分解，落實(shí)到具體責(zé)任人，確保預(yù)算的執(zhí)行。2.建立預(yù)算執(zhí)行情況跟蹤分析制度，及時發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算執(zhí)行中存在的問題。3.嚴(yán)格控制預(yù)算外支出，確需調(diào)整預(yù)算的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批。（五）預(yù)算調(diào)整1.企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過程中，由于市場環(huán)境、經(jīng)營條件、政策法規(guī)等發(fā)生重大變化，致使預(yù)算的編制基礎(chǔ)不成立，或者將導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行結(jié)果產(chǎn)生重大偏差的，可以調(diào)整預(yù)算。2.預(yù)算調(diào)整應(yīng)當(dāng)由預(yù)算執(zhí)行部門提出書面報告，經(jīng)財務(wù)部門審核后，報預(yù)算管理委員會審議，企業(yè)董事會批準(zhǔn)。（六）預(yù)算分析與考核1.定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，提出改進(jìn)措施。2.建立預(yù)算考核制度，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核評價，與績效掛鉤。七、成本費(fèi)用管理（一）成本費(fèi)用分類1.開發(fā)成本：按照土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等明細(xì)項目進(jìn)行核算。2.期間費(fèi)用：包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。（二）成本費(fèi)用控制原則1.全面控制原則：對成本費(fèi)用的發(fā)生全過程進(jìn)行控制。2.經(jīng)濟(jì)效益原則：以最小的成本費(fèi)用支出獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。3.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則：明確各部門和人員在成本費(fèi)用控制中的責(zé)任、權(quán)利和利益。（三）成本費(fèi)用控制措施1.加強(qiáng)成本預(yù)算管理，嚴(yán)格控制成本支出。2.優(yōu)化項目設(shè)計，降低工程造價。3.加強(qiáng)施工過程管理，控制工程變更，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。4.合理控制期間費(fèi)用，嚴(yán)格費(fèi)用審批制度。（四）成本費(fèi)用核算方法1.開發(fā)成本采用制造成本法進(jìn)行核算，按照成本核算對象和成本項目歸集和分配成本費(fèi)用。2.期間費(fèi)用按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算，直接計入當(dāng)期損益。八、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)登記企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時辦理稅務(wù)登記，如實(shí)申報納稅。（二）納稅申報與繳納1.按照規(guī)定的納稅期限和申報方式，準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅額，及時申報納稅。2.按時繳納稅款，避免逾期繳納產(chǎn)生滯納金和罰款。（三）稅務(wù)籌劃1.合理利用稅收政策，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)。2.加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，及時了解稅收政策變化，確保企業(yè)稅務(wù)處理合法合規(guī)。九、財務(wù)內(nèi)部控制（一）內(nèi)部控制目標(biāo)1.保證企業(yè)財務(wù)活動合法合規(guī)。2.提高會計信息質(zhì)量，確保財務(wù)報表真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。3.保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全，防止資產(chǎn)流失。4.提高企業(yè)經(jīng)營效率和效果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。（二）內(nèi)部控制原則1.全面性原則：涵蓋企業(yè)財務(wù)活動的全過程。2.重要性原則：關(guān)注重要業(yè)務(wù)和高風(fēng)險領(lǐng)域。3.制衡性原則：各部門和崗位之間相互制約、相互監(jiān)督。4.適應(yīng)性原則：與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競爭狀況和風(fēng)險水平相適應(yīng)。5.成本效益原則：以合理的控制成本達(dá)到最佳的控制效果。（三）內(nèi)部控制措施1.不相容職務(wù)分離控制：明確各崗位的職責(zé)權(quán)限，實(shí)行不相容職務(wù)相互分離。2.授權(quán)審批控制：建立授權(quán)審批制度，明確審批流程和權(quán)限。3.會計系統(tǒng)控制：按照國家統(tǒng)一會計制度進(jìn)行會計核算，確保會計信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。4.財產(chǎn)保護(hù)控制：加強(qiáng)對企業(yè)資產(chǎn)的保護(hù)，定期進(jìn)行清查盤點(diǎn)。5.預(yù)算控制：實(shí)行全面預(yù)算管理，加強(qiáng)預(yù)算編制、執(zhí)行、分析和