會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)：房地產(chǎn)對(duì)外投資法律處理要求和規(guī)定

房地產(chǎn)對(duì)外投資法律處理要求和規(guī)定房地產(chǎn)對(duì)外投資法律處理要求和規(guī)定

企業(yè)以房地產(chǎn)投資于被投資公司，屬于《公司法》第27條、第83條規(guī)定的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資。對(duì)于房地產(chǎn)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資，根據(jù)公司法的規(guī)定須滿足三個(gè)幾個(gè)條件：非貨幣財(cái)產(chǎn)可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓;須進(jìn)行評(píng)估;不得高出公司注冊(cè)資本的70%。在實(shí)務(wù)操作中，除滿足上述三個(gè)條件外，還應(yīng)注意處理如下一些要求和規(guī)定。

1、房地產(chǎn)必須能為被投資公司所用

國(guó)家工商總局1999年發(fā)布《關(guān)于企業(yè)登記管理若干問(wèn)題的執(zhí)行意見(jiàn)》第四條要求股東以實(shí)物折價(jià)入股的，其出資應(yīng)當(dāng)是能夠作為資本直接用于該公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的物品股東以不能用于所設(shè)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物品出資的，登記機(jī)關(guān)不予核準(zhǔn)。因此，股東以房地產(chǎn)對(duì)外投資，如果不能為被投資公司所用，比如股東以廠房投資貿(mào)易公司，貿(mào)易公司并不從事生產(chǎn)制造活動(dòng)，廠房不能為其所用，則很難獲得登記機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)。

2、出資人需保證對(duì)出資房地產(chǎn)擁有處分權(quán)

如果出資人對(duì)作為出資的房地產(chǎn)并不擁有處分權(quán)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)公司法〉若干問(wèn)題的規(guī)定(三)》(以下簡(jiǎn)稱公司法司法解釋三)第7條和物權(quán)法第106條，只要作為出資的房地產(chǎn)出資行為符合物權(quán)法規(guī)定的善意取得條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人已經(jīng)履行出資義務(wù)，公司對(duì)該出資房地產(chǎn)擁有完整的所有權(quán)。

此外，投資人還應(yīng)對(duì)作為出資的房地產(chǎn)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，保證出資行為完成后被投資企業(yè)對(duì)出資房地產(chǎn)擁有完整的所有權(quán)或使用權(quán)，如果出資人系以劃撥的土地使用權(quán)或已經(jīng)設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資的，應(yīng)在合理的期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或解除權(quán)利負(fù)擔(dān)手續(xù)，否則將被認(rèn)為其未依法全面履行出資義務(wù)。

3、必須依法評(píng)估

財(cái)政部、工商總局在2009年《關(guān)于加強(qiáng)以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的評(píng)估管理若干問(wèn)題的通知》(財(cái)企[2009]46號(hào))中要求，股東以非貨幣性資產(chǎn)出資或已經(jīng)作為出資的非貨幣性資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的，必須委托法定資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如果出資時(shí)未依法評(píng)估，根據(jù)公司法司法解釋三，公司、其他股東、債權(quán)人可以提起確認(rèn)之訴，起訴要求確認(rèn)出資人未履行出資義務(wù)。法院受理后應(yīng)委托有合法資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，如果評(píng)估價(jià)低于公司章程載明的價(jià)額，應(yīng)認(rèn)定出資人未完全履行出資義務(wù)。實(shí)際操作過(guò)程中，如果股東以房地產(chǎn)作價(jià)出資，在辦理注冊(cè)資本登記程序時(shí)，工商注冊(cè)機(jī)關(guān)通常需要公司提交出資人以實(shí)物出資的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告，否則工商注冊(cè)機(jī)關(guān)不會(huì)受理注冊(cè)申請(qǐng)材料。

4、不得虛增房地產(chǎn)價(jià)值

作為出資的房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值應(yīng)與公司章程所定價(jià)額相符，如果實(shí)際價(jià)格顯著低于公司章程所定價(jià)額，根據(jù)《公司法》第31條、《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第20條規(guī)定，出資股東應(yīng)以其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足差額，設(shè)立時(shí)的其他股東承擔(dān)連帶責(zé)任，同時(shí)還需要對(duì)原出資房地產(chǎn)重新評(píng)估作價(jià)并重新進(jìn)行驗(yàn)資。但是，由于市場(chǎng)變化或客觀原因?qū)е路康禺a(chǎn)貶值的，公司法司法解釋三并不認(rèn)為其屬于出資不到位的情形，不會(huì)要求出資人承擔(dān)不足出資的責(zé)任。

5、必須辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)并實(shí)際交付使用

根據(jù)《公司法》第28條，股東以房地產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。為此，國(guó)家工商總局2005年發(fā)布《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》(國(guó)家工商總局令(2005)第22號(hào))明確，在公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時(shí)間繳納出資，屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本的變更登記。未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，將直接影響出資人作為股東的權(quán)利。

此外，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后還應(yīng)及時(shí)交付房屋給被投資公司使用。根據(jù)公司法司法解釋三，如果先交付房屋，但未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，如果在合理的時(shí)間內(nèi)辦理完成，出資人可以要求從房地產(chǎn)實(shí)際交付公司使用之日起享有股東權(quán)利。但是，如果僅辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但未實(shí)際將房地產(chǎn)交付被投資公司使用，出資人在未交付前就不得享有公司股東的相應(yīng)權(quán)利。

小編寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺(jué)得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求