分時度假對供求的影響

分時度假業(yè)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相互擴(kuò)張的產(chǎn)物，20世紀(jì)60年代興起于歐洲。70年代，美國為盤活大量積壓的房地產(chǎn)，也引入了這種形式。其后，分時度假這種旅游房地產(chǎn)經(jīng)營休閑度假旅游產(chǎn)品的創(chuàng)新模式，在世界各地獲得了迅猛發(fā)展。目前在我國，分時度假已成為旅游業(yè)中的一種重要形式。然而，我國分時度假尚處于產(chǎn)業(yè)萌芽期和產(chǎn)品導(dǎo)入期，由于市場不規(guī)范和缺乏相應(yīng)的法律規(guī)制，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營行為失控，市場失效，呈現(xiàn)無序狀態(tài)，消費(fèi)者權(quán)益得不到保障。由筆者主持的2005年度國家社科基金項目《促進(jìn)旅游業(yè)快迅健康發(fā)展研究———以分時度假研究為切入點》現(xiàn)在有了階段性成果，總結(jié)統(tǒng)計問卷的情況，得出了一些有價值的結(jié)論。問卷發(fā)放情況本次分時度假需求方調(diào)查共發(fā)放問卷1600份，回收1175份，最后得到有效問卷1154份。調(diào)查對象大部分來自浙江、上海，占了86%，其余的來自北京、廣東、江蘇、云南、新疆等24個省。供給方調(diào)查共發(fā)放問卷300份，收回問卷243份，由于有些公司不準(zhǔn)備進(jìn)行分時度假經(jīng)營，所以不把它們當(dāng)作供應(yīng)方對待，因此最后得到144份有效問卷。最后統(tǒng)計有24家開發(fā)商兼銷售商，18家開發(fā)商，9家銷售商，14家管理公司，11家交換公司，12家其他公司。關(guān)于房產(chǎn)來源，有20家是房地產(chǎn)項目改建的，有27家是飯店客房改建的，有38家是專門建設(shè)的分時度假地。有20家賣的是產(chǎn)權(quán)，有57家賣的是使用權(quán)。參加國內(nèi)交換的有24家，參加國際交換的有19家，有21家沒有參加交換，還有20家準(zhǔn)備考察后再考慮。結(jié)果及結(jié)論通過回歸分析方法，我們分析了分時度假需求市場潛力。市場潛力可以從三個方面來考慮，即“理念、經(jīng)濟(jì)、時間”，通俗地說，即有錢、有閑、有消費(fèi)理念。本次被調(diào)查樣本群體分時度假的理念已經(jīng)達(dá)到3.28，恩格爾系數(shù)小于0.45的家庭已經(jīng)達(dá)到87.7%，小于0.4的達(dá)到87.1%。市場潛力三個條件中已經(jīng)具備兩個，即理念和金錢。但是，時間卻大大不夠，遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠進(jìn)行分時度假的標(biāo)準(zhǔn)。這正好以數(shù)據(jù)證明了“有錢的沒有時間度假，有閑的沒有錢旅游”的中國國情，因此，為了要推動分時度假業(yè)的發(fā)展，我國推出帶薪休假制度是非常有必要的。從調(diào)查中還可以看出，分時度假理念與年齡成負(fù)相關(guān)，且達(dá)到顯著水平，年齡越大，分時度假的理念越缺乏。另外，時間與恩格爾系數(shù)成正相關(guān)，達(dá)到顯著水平，這說明，家庭越有錢的人，越?jīng)]有時間去度假。恩格爾系數(shù)與學(xué)歷成負(fù)相關(guān)，達(dá)到非常顯著的水平，這說明學(xué)歷越高，家庭經(jīng)濟(jì)情況越好。分時度假是一種高消費(fèi)，而且是一種先付款后消費(fèi)的消費(fèi)形式，因此必然要以一定的生活水平為基礎(chǔ)。生活水平一般可以用恩格爾系數(shù)來表示，那么恩格爾系數(shù)與分時度假的關(guān)系如何呢，我們對此進(jìn)行了回歸分析?？梢钥闯觯鞲駹栂禂?shù)在0.08左右，參加分時度假的意愿最強(qiáng)烈，這和前面的可支配收入方差分析也是一致的；當(dāng)恩格爾系數(shù)達(dá)到0.45左右時，人們開始愿意進(jìn)行分時度假。由于飯店產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)失衡，為我國目前度假需求為主的分時度假產(chǎn)品的經(jīng)營埋下了隱患。有些有條件的飯店通過改造，成為分時度假產(chǎn)權(quán)酒店。但大部分飯店由于當(dāng)初是按觀光接待型酒店的設(shè)計要求建造，目前面臨資金困難和其他條件限制，也想借分時度假概念來推廣閑置房，勢必難以激發(fā)消費(fèi)需求而使產(chǎn)品在市場上滯銷。目前，分時度假產(chǎn)品的負(fù)面形象和法律法規(guī)、時間、價格和可交換因素的障礙，導(dǎo)致這種市場失效依然存在，短時期內(nèi)無法消除。通過本次調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供求失衡現(xiàn)象嚴(yán)重。從供需雙方來看，都認(rèn)為銷售隊伍有待加強(qiáng)，并且供應(yīng)方更加重視這一點。供需雙方都認(rèn)為信用保障體系不完善，供應(yīng)方的看法更加強(qiáng)烈。供需雙方都認(rèn)為分時度假比傳統(tǒng)方式更優(yōu)越，供應(yīng)方的看法更加強(qiáng)烈。供需雙方都認(rèn)為投資分時度假能帶來利潤，供應(yīng)方的看法更加強(qiáng)烈。供需雙方都認(rèn)為出臺相應(yīng)的法規(guī)迫在眉睫，供應(yīng)方的看法更加強(qiáng)烈。需求方認(rèn)為分時度假為負(fù)面產(chǎn)品