2022年初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎》考點講義-第六章 財產(chǎn)和行為稅法律制度

1

2022新大綱新教材

初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎》考點講義

第六章財產(chǎn)和行為稅法律制度

本章目錄：

第一節(jié)房產(chǎn)稅法律制度

笫二節(jié)契稅法律制度

笫三節(jié)土地增值稅法律制度

第四節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度

第五節(jié)耕地占用稅法律制度

第六節(jié)車船稅法律制度

第七節(jié)資源稅法律制度

笫八節(jié)環(huán)境保護稅法律制度

笫九節(jié)煙葉稅與船舶噸稅法律制度

第十節(jié)印花稅法律制度

知識點1：房產(chǎn)稅法律制度（☆☆☆）

（一）房產(chǎn)稅的納稅人及征稅范圍

以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅價值或租金收入,向產(chǎn)權所有人征收的

1.概念一種財產(chǎn)稅。

2.納在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權的單位和

稅人個人。具體包括：產(chǎn)權所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用

人。

納稅人:

（1）產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集

體單位和個人納稅。

2

（2）產(chǎn)權出典的,由承典人納稅。

（3）產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解

抉的，由房產(chǎn)代管或使用人納稅。

（4）無租使用其他房產(chǎn)的,由房產(chǎn)使用人納稅。

3,征稅范圍

房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。

有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可提供人們在其中生產(chǎn)、

學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

房產(chǎn)稅的征稅范圍為：

城市、縣城.、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)

注1：獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不

屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。

注2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅;但對出售前B

使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

【判斷題】（2018年）產(chǎn)權未璃定以及租典糾紛未解決的，暫不征收房產(chǎn)稅。（

）

「正確答案」X

『答案解析J產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人，

需要繳納房產(chǎn)稅。

【判斷題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前已經(jīng)使用或出租、出借的，不繳

納房產(chǎn)稅。（）

「正確答案」X

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售

前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

【單選題】（2018年）根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于房產(chǎn)稅征

稅范圍的是（）。A.農(nóng)村村民的住宅

B,縣城工業(yè)企業(yè)的辦公樓C.建制鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)的廠房D.市區(qū)商場的地下停車場

「正確答案JA

『答案解析』房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。

2

3

（二）房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)和應納稅額計算

1.稅率

（1）從價計征

按照房產(chǎn)原值一次減除10%—30%后的余值,稅率為1.2%；

（2）從租計征

租金收入（不含增值稅），稅率為12%；

個人按出租住房，不區(qū)分用途，減按4%。

對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減

按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

2.計稅依據(jù)

（1）從價計征。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至3C%后的余值計算繳納。

各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記投的房屋原價。

①房產(chǎn)原值應包括與房屋丕亙分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配

套設施。

凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消

防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，

都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

②納稅人對原有房屋進行改建、擴建，要相應增加房屋原值。

注：對更換房屋附屬設備和配套設施的，在其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原

來相應設施的價值。對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換零配件，更新

后不再計入房產(chǎn)原值。

③投資聯(lián)營的房產(chǎn)

a.對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的,按房產(chǎn)余

值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

b.對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的,實際是以聯(lián)營名義取

得房產(chǎn)租金，應根據(jù)有關規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。

④融資租賃房屋

3

4

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房

產(chǎn)稅。

合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

（2）從租計征

出租的房產(chǎn)以房產(chǎn)租金收入（不含增值稅）為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。免征增值稅

的，確定計稅依據(jù)時，租金收入不扣減增值稅額。

注：如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)

的租金水平,確定一個標準租金額從租計征。

3.應納稅額計算

計稅方法計算公式

從價計征全年應納稅額=房產(chǎn)原值X（1扣除比例）XI.2%

從租計征全年應納稅額=租金收入（不含稅）X12%（或4%）

【單選題】（2021年）甲公司為增值稅一般納稅人，2018年12月在原值1000萬元

的廠房里安裝了一臺價值80萬元的電梯，己通過驗收并投入使用，該電梯與廠房不可

分割。已知，房產(chǎn)稅從價計征稅率L2%,當?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)原值扣除比例為30%o甲公

司2019年度該廠房應繳納房產(chǎn)稅稅額為（）。

A.12.96萬元

B.9.072萬元

C.12萬元

D.8.4萬元

『正確答案』B『答案解析」房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不

單獨計算價值的配套設施。甲公司2019年度該廠房應繳納房產(chǎn)稅稅額=（1000+80）

X（1-30%）X1.2%=9.072（萬元）。

【判斷題】（2020年）對以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與利潤分紅、共擔風險的，以房

產(chǎn)余值作為計稅

依據(jù)計繳房產(chǎn)稅。（）

「正確答案」V

『答案解析』對以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與利潤分紅、共擔風險的，以房產(chǎn)余值作為

計稅依據(jù)計繳房產(chǎn)稅。

4

5

【單選題】(2019年)2018年甲公司的房產(chǎn)原值為1000萬元，已提折舊400萬元。

已知從價計征房產(chǎn)稅稅率為1.2%,當?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30%o甲公司當年

應繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的是()。

A.(1000-400)X(1-30%)X1.2%=5.04萬元B.(1000-400)X1.2%=7.2萬

元C.1000X(1-30%)X1.2%=8.4萬元D.1000X1.2%=12萬元

「正確答案」C

『答案解析』從價計征的房產(chǎn)稅應納稅額=應稅房產(chǎn)原值X(1—扣除比例)XI.2%。

【單選題】(2019年)2018年甲公司將一幢辦公樓出租，取得含增值稅租金92.43萬

元。已知增值稅征收率為5%o房產(chǎn)稅從租計征的稅率為12%,下列關于甲公司2018

年出租辦公樓應繳納房產(chǎn)稅稅額的計算中正確的是()。

A.92.434-(1+5%)X12%=10.56萬元

B.92.434-(1+5%)+(1-12%)X12%=12萬元

C.92.434-(1-12%)X12%=12.6萬元

D.92.43X12%=11.0916萬元

『正確答案』A

『答案解析』房產(chǎn)稅從租計征，應納稅額=租金收入(不含增值稅)X12%。

【單選題】(2017年)甲企業(yè)廠房原值2000萬元，2015年11月對該廠房進行擴建，

2C15年底擴建完工并辦理驗收手續(xù)，增加房產(chǎn)原值500萬元，已知房產(chǎn)稅的原值扣除

比例為30%,房產(chǎn)稅比例稅率為1.2%,計算甲企業(yè)2016年應繳納房產(chǎn)稅稅額的下列

算式中，正確的是()。

A.2000X(1-30%)XL2%+500X1.2%=22?8萬元

B.(2000+500)X(1-30%)X1.2%=21萬元

C.2000X1.2%+500X(1-30%)X1.2%=28.2萬元

D.2000X(1-30%)X1.2%=16.8萬元

「正確答案」B

『答案解析』甲企業(yè)2016年應繳納房產(chǎn)稅稅額=(2000+500)X(1-30%)XI.2%

=21(萬元)。

(三)稅收優(yōu)惠

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

5

6

但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范

圍。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。

公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房

屋。

4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應照章納稅。

5.經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。

（1）毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征

房產(chǎn)稅；

（2）納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；

（3）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶

爐房等臨時房屋，不論是施工企業(yè)自行建造或基建單位投資建造，在施工期間，免征

房產(chǎn)稅。

但是在基建工程結束后，施工單位將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的,

應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（4）對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。

（5）對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產(chǎn),

免征房產(chǎn)稅。

（6）老年服務機構自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

（7）公共租賃住房、廉租房免征房產(chǎn)稅。

（8）企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產(chǎn)，減半征收

房產(chǎn)稅。其他用于體育活動的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

注：享受上述稅收優(yōu)惠體育場館的運動場地，用于體育活動的天數(shù)不得低于全年自

然天數(shù)的70%。

（9）對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房

產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地

6

7

面積的比例確定征免房產(chǎn)稅。

（10）自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)

孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對

象使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅。

（11）對向居民供熱收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房免征房產(chǎn)稅；

對供熱企業(yè)其他廠房，應當按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對專業(yè)供熱企業(yè)，按其向居民供熱取

得的采暖費收入占全部采暖費收入的比例，計算免征的房產(chǎn)稅。

（12）對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)

出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的標準為：企業(yè)在

開業(yè)報告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3

萬平方米及以上。（2022年新增）

【單選題】（2021年）下列各項中，不免征房產(chǎn)稅的是（）。

A.非營利性老年服務機構自用房產(chǎn)

B.非營利性婦幼保健機構自用房產(chǎn)

C.公園中附設的餐飲所用地

D.高校學生公寓

『正確答案』C『答案解析」宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、

飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應照章征稅。

【單選題】（2020年）根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列房產(chǎn)中，不屬于房產(chǎn)稅免稅

項目的是（）。

A.個人出租的住房

B.軍隊自用的房產(chǎn)

C.高校學生公寓

D.宗教寺廟自用的房產(chǎn)

『正確答案JA

『答案解析」選項A,個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；選項B,

國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；選項C,高校學生公寓免征房產(chǎn)稅；

選項D,宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

（四）房產(chǎn)稅征收管理

7

8

1.納稅義務發(fā)生時間

（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅.

（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。

（3）納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)的次月起繳納房產(chǎn)稅。

（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登

記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起,繳納房產(chǎn)稅。

（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起,繳納房產(chǎn)稅。

（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交

付之次月起,繳納房產(chǎn)稅。

（8）納稅人因房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化，而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，

其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

2.納稅地在房產(chǎn)所在地繳納，房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向

，占、、、房產(chǎn)所在地的稅務機關申報納稅。

3.納稅期實行按年計算、分期繳納的征收方法,具體納稅期限由省、自治區(qū)、直鎮(zhèn)市人

限民政府確定。

【判斷題】（2020年）甲公司委托施工企業(yè)建設一棟辦公樓，從該辦公樓建成之次月

起繳納房產(chǎn)稅。

（）

「正確答案JX

「答案解析」納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

【單選題】甲公司委托某施工企業(yè)建造一幢辦公樓，工程于2009年12月完工，2010

年1月辦妥（竣工）驗收手續(xù)，4月付清全部工程價款。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，

甲公司對此幢辦公樓房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間是（）。

A.2009年12月B.2010年1月C.2010年2月D.2010年4月

『正確答案』C『答案解析」納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之“次

月”起，繳納房產(chǎn)稅。

【單選題】（2015年）甲企業(yè)2014年年初擁有一棟房產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬元，3月

8

9

31日將其對外出租，租期1年，每月收取租金1萬元。已知房產(chǎn)稅稅率從價計征的

為1.2%,從租計征的為12%,當?shù)厥≌?guī)定計算房產(chǎn)余值的減除比例為30%o2014

年甲企業(yè)上述房產(chǎn)應繳納房產(chǎn)稅稅額的下列計算中，正確的是（）。

A.lX9X12%=1.08萬元B.100CX（1-30%）XL2%+12X3+1X9X12%=3.18萬

元C.1000X（1-30%）XI.2%4-12X4+1X8X12%=3.76萬元

D.1000X（1-30%）XL2%=&4萬元

『正確答案JB

『答案解析』（1）甲企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)于3月31日對外出租，則2014年1、2、3月

份應從價計征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅按年計算，則從價計征的房產(chǎn)稅=1000X（1-30%）X

1.2%+12X3=2.1（萬元）；（2）該房產(chǎn)于2014年收取9個月的租金共計9萬元，

則從租計征的房產(chǎn)稅=9X12%=1.08（萬元）；（3）2014年甲企業(yè)上述房產(chǎn)應繳納

房產(chǎn)稅稅額=2.1+1.08=3.18（萬元）。

知識點2：契稅法律制度（☆☆☆）

（一）契稅的概念、納稅人和征稅范圍

國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同（契約）以及所確定

概念價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。

納稅

人在我國境內(nèi)承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人C

征稅以在我國境內(nèi)轉移土地和房屋權屬的行為作為征稅對象。征收契稅的土地、尻

范圍屋權屬，具體為土地使用權、房屋所有權。

具體征稅范圍包括:

；不包括土地承包經(jīng)營權,

；和土地經(jīng)營權的轉移

房屋買賣房屋贈與房屋互換

9

10

注1:以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應

當征收契稅。

注2：土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，

以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權的，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征

收機關參照納稅義務發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格核定。

注3：公司增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收

契稅；企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬的，征收契稅。

注4：以下情形發(fā)生土地、房屋權屬轉移的，承受方應當依法繳納契稅：

（1）因共有不動產(chǎn)份額變化的；

（2）因共有人增加或者減少的；

（3）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書

等因素，發(fā)生土地、房屋權屬轉移的。

注5：土地、房屋典當、分拆（分割）、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征

稅范圍。

【單選題】（2021年）根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅納稅人

的是（）。

A.繼承父母車輛的子女

B.轉讓土地使用權的企業(yè)

C.出租自有住房的個人

D.受贈房屋權屬的個體工商戶

『正確答案』D

『答案解析』選項A,車輛不屬于契稅的征稅范圍；選項B,契稅屬于“買方稅”，

轉讓方無需繳納；選項C,土地、房屋典當、分拆（分割）、抵押以及出租等行為，

不屬于契稅的征稅范圍。

【判斷題】（2021年）甲企業(yè)承受李某作價投資（入股）的房屋權屬，不繳納契稅。

（）

『正確答案』X

『答案解析』以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬

的，應當依照稅法規(guī)定征收契稅。

10

11

【單選題】（2020年）根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅征稅范圍的

是（）。

A.房屋贈與B.房屋出租

C.房屋典當D.房屋抵押

『正確答案』A

『答案解析』土地、房屋典當、分拆（分割）、抵押以及出租等行為，不屬于契稅

的征稅范圍。

【判斷題】（2019年）張某將自有房屋對外出租，不繳納契稅。（）

『正確答案』V

『答案解析』契稅以在我國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象，房屋出

祖不涉及房屋權屬轉移，不繳納契稅。

【判斷題】（2019年）土地承包經(jīng)營權的轉讓不繳納契稅。（）

「正確答案』V

『答案解析』土地使用權的轉讓屬于契稅的征稅范圍，土地使用權轉讓不包括土地

承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的轉移。

（二）稅率、計稅依據(jù)利應納稅額的計算

1.稅率

契稅實行3%—5%幅度稅率。

2.計稅依據(jù)

土地使用權出讓、出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

土地使用權及所附建筑物、構筑物等轉讓的，計稅依據(jù)為承受方應交付的尤

價款。土地使用權出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安區(qū)

補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、

實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款。

（1）成交價房屋附屬設施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏屋

格及其他房屋附屬設施）與房屋為同一不動產(chǎn)單元的,計稅依據(jù)為承受方應

交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設施與房屋為不同不引

產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉移合同確定的成交價格,并按當?shù)卮_定的適用稅率

計稅。承受己裝修房屋的，應將包括裝修費用在內(nèi)的費用計入承受方應交代

的總價款。

（2）核定價土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行

格為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣市場價格依法核定的價

恩

11

12

土地使用權互換、房屋互換，以所互換的土地使用權、房屋的價格差額。

（3）互換價互換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的

格差額一方繳納契稅?；Q價格相等的，互換雙方計稅依據(jù)為零，免征契稅。

（4）土地出以劃撥方式取得的土地使用權，經(jīng)批準改為出讓方式重新取得該土地使

讓價款與用權的，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據(jù)繳納

成交價格契稅。先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準轉讓房地產(chǎn)，劃撥土地

性質改為出讓的，

承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產(chǎn)權屬轉移合同確定的成

交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準轉讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質未

發(fā)生改變的，承受方應以房地產(chǎn)權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依

據(jù)繳納契稅。

（5）核定價為了防止納稅人隱瞞、虛報成交價格以偷、逃稅款，對納稅人申報

格和差額的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關參照

市場價格，采用房地產(chǎn)價格評估等方法合理確定。

3.應納稅額的計算

應納稅額=計稅依據(jù)（不含增值稅）X稅率

注：以作價投資（入股）、償還債務等應交付經(jīng)濟利益的方式轉移土地、房屋權屬

的，參照土地使用權出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

以劃轉、獎勵等沒有價格的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權或房屋贈

與確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

【單選題】（2020年）2019年10月，甲廣告公司從乙公司購入一處寫字樓，支付

不含增值稅價款500萬元。該寫字樓乙公司賬面原值300萬元，已提折舊75萬元。

已知，契稅稅率為4%。計算甲廣告公司當月該筆業(yè)務應繳納契稅稅額的下列算式中，

正確的是（）0

A.300X4%=12萬元

B.500X4%=20萬元

C.[500-（300-75）]X4%=11萬元

D.（300-75）義4%=9萬元

『正確答案』B

『答案解析』房屋買賣，應以不含增值稅的成交價格（500萬元）為計稅依據(jù)，計征契

稅。

【單選題】（2017年）下列各項中，不征收契稅的是（）。

A.張某受贈房屋

12

13

B.王某與李某互換房屋并向李某補償差價款10萬元

C.趙某抵押房屋

D.夏某購置商品房

『正確答案』C

『答案解析』選項ABD,在我國境內(nèi)“承受”（受讓、購買、受贈、交換等）土地、房

屋權屬轉移的單位和個人，應照章繳納契稅，選項B中，由多交付貨幣的一方（王某）

繳納契稅；選項C,土地、房屋典當、分拆（分割）、“抵押”以及出租等行為，不屬

于契稅的征稅范圍。

【單選題】（2019年）2018年5月，張某獲得縣人民政府獎勵住房一套，經(jīng)稅務機

關核定該住房價值80萬元。張某對該住房進行裝修，支付裝修費用5萬元。己知契

稅適用稅率為3%。計算張某應繳納契稅稅額的下列算式中，正確的是（）。

A.（80+5）X3%=2.55萬元B.80X3%=2.4萬元C.（80+5）X（1+3%）X3%=

2.6265萬元D.（80-5）X3%=2.25萬元

『正確答案』B

（三）稅收優(yōu)惠與征收管理

1.稅收優(yōu)惠

法定免征：

（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、

教學、醫(yī)療、科研、軍事設施；

（2）非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、

教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

注:享受契稅免稅優(yōu)惠的限于上述三類單位中依法登記為事業(yè)單位、社會團體、

基金會、社會服務機構等的非營利法人和非營利組織。

（3）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn);

（4）婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

（5）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

（6）依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代

表機構承受土地、房屋權屬。

注：國務院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災后重建等情形可以規(guī)定

13

14

免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

省、自治區(qū)、直轄市可以決定免征或者減征契稅的情形：

（1）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬;

（2）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

注：納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應當按照規(guī)定進行申報。

臨時減免稅情形：

（1）企業(yè)改制（原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權（股

份）比例超過75%,且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權利、義務的）；

（2）事業(yè)單位改制（原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權、股份）比例

超過50%）；

（3）公司合并（合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的）；

（4）公司分立（分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司）；

（5）企業(yè)破產(chǎn)

對債權人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務的土地、房屋權屬，免

征契稅。對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，與原企業(yè)全部職工簽訂服務

年限不少于3例勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)土地、房屋權屬,免征契稅;

與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的,減半征收契

稅。

（6）資產(chǎn)劃轉（縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進行行政性調(diào)整、

同一投資主體內(nèi)部）

（7）債權轉股權

（8）劃撥用地出讓或作價出資。

以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥

用地的，不屬于上述規(guī)定的免稅范圍，對承受方應按規(guī)定征收契稅；

（9）在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、

房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。

2.征收管理

納稅義務發(fā)生時間:

14

15

納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋

權屬轉移合同性質憑證的當天。綱稅人應當在辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前,申報繳

納契稅。

（1）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土

地、

房屋權屬轉移的，納稅義務發(fā)生時間為法律文書等生效當日。

（2）因改變土地、房屋用途等情形應當繳納己經(jīng)減征、免征契稅的，納稅義

務發(fā)生時間為改變有關地、房屋用途等情形的當日。

（3）因改變土地性質、容積率等土地使用條件須補繳土地出讓價款，應當繳

納契稅的，納稅義務發(fā)生時間為改變土地使用條件當日。

發(fā)生上述情形，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅

義務發(fā)生之日起90日內(nèi)申報繳納契稅。

納稅地點：

實行屬地征收管理。

納稅人發(fā)生契稅納稅義務時，應向土地、房屋所在地的稅務征收機關申報納稅。

納稅申報

應填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》（《契稅稅源明細表》部分），并根據(jù)具體

情形提交資料：（1）納稅人身份證件。（2）土地、房屋權屬轉移合同或其他具有

土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證。（3）交付經(jīng)濟利益方式轉移土地、房屋權

屬的.提交土地、房屋權屬轉移相關價款支付憑證.（4）因人民法院、仲裁委員會

的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、房屋權屬轉移的，提交

生效法律文書或監(jiān)察文書等。

注：符合減免稅條件的，應按規(guī)定附送有關資料或將資料留存?zhèn)洳椤?/p>

契稅的退還

在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同或權屬轉移合同性質憑證不

生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還巳繳納的稅款，

稅務機關應當依法辦理。

【單選題】（2021年）根據(jù)契稅規(guī)定，下列免征契稅的是（）o

15

16

A.事業(yè)單位承受房屋權屬用于教學

B.公司員工通過司法拍賣取得房屋一套C.企業(yè)受讓商鋪

D.城鎮(zhèn)職工購買商品房

「正確答案」A

「答案解析」國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于

辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設施免征契稅。

【判斷題】（2018年改）李某的住房在地震中滅失，在他重新購買住房時，省、

自治區(qū)、直轄市可以決定免征或者減征契稅。（）

「正確答案」V

「答案解析」因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，省、自治區(qū)、直轄市可以決

定免征或者減征契稅。

知識點3：土地增值稅法律制度（☆☆☆）

土地增值稅：對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權，就

其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

（一）土地增值稅的納稅人、征稅范圍和稅率

1.納稅人

轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.征稅范圍

（1）一般規(guī)定

①轉讓國有土地使用權（不包括出讓）；

②地上建筑物及其附著物轉讓；

③有償轉讓征稅，繼承、贈與等方式無償轉讓的不予征稅。

（2）特殊規(guī)定

16

17

相關情形是否征收土地增值稅

繼承：不征

繼承、贈與贈與：贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人,公益性贈與

不征；其他贈與，征

出租不征

抵押期、抵押期滿償還債務本息：不征；

房地產(chǎn)抵押抵押期滿,不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債：征

個人之間互換自有住房：免

房地產(chǎn)交換征其他：征

建成后自用：暫免

合作建房征建成后轉讓：征

代建房不征

重新評估不征

3.稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率。

級增值額與扣除項目金額的稅率（％）速算扣除系數(shù)（％）

數(shù)比率

1不超過50%的部分300

2超過50%?100%的部分405

3超過100%?200%部分5015

4超過200%的部分6035

【單選題】（2021年）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，應征收土地

增值稅的是（）。

A.李某繼承房屋所有權

&甲地板廠將廠房抵押，尚處于抵押期間

C.乙房地產(chǎn)開發(fā)公司將辦公樓出租

17

18

D.丙水泥廠有償轉讓國有土地使用權

「正確答案」D

『答案解析』選項A,對以繼承方式無償轉讓的房地產(chǎn)不予征稅；選項B,對房地產(chǎn)的

抵押，在抵押期間不征收土地增值稅，待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉移而確定是否

征收土地增值稅；選項C,房地產(chǎn)出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【判斷題】（2021年）雙方合作建商品房，建成后轉讓的，應在收土地增值稅。（）

『正確答案』V

『答案解析』對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房“自用”

的，暫免征收土地增值稅；建成后“轉讓”的，應征收土地增值稅。

【判斷題】（2020年）轉讓國有土地使用權的行為，應征收土地增值稅。（）

『正確答案』V

「答案解析J轉讓國有土地使用權將導致國有土地使用權權屬轉移，對轉讓方依法征收

土地增值稅，對受讓方依法征收契稅。

【單選題】（2019年）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值

稅納稅人的是（）。

A.出售房屋的企業(yè)

B.購買房屋的個人

C.出租房屋的個人

D.購買房屋的企業(yè)

「正確答案」A

『答案解析J土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡

稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。

【判斷題】（2018年）張某因父親死亡繼承其房屋，該行為應繳納土地增值稅。（）

『正確答案』X

『答案解析』土地增值稅只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承等方式無償轉讓的房地

產(chǎn)，不予征稅。

【單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的

是（）。

A.房地產(chǎn)的出租

B.企業(yè)間房地產(chǎn)的交換

18

19

C.房地產(chǎn)的代建

D.房地產(chǎn)的抵押

「正確答案」B

『答案解析」房地產(chǎn)的出租、抵押、代建均不屬于土地增值稅征稅范圍。

（-）計稅依據(jù)

1.應稅收入（不含稅）

包括轉讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。

從形式上看包括：

2.扣除項目

新房及建筑物舊房及建筑物

取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳

取得土地使用權所支付的納的有關費用

金額

房地產(chǎn)開發(fā)成本舊房及建筑物的評估價格

房地產(chǎn)開發(fā)費用轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

（房企和非房企不同）

財政部確定的其他扣除（房介

（1）取得土地使用權所支付的金額

包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳

納的有關費用和稅金

（含登記、過戶手續(xù)費和契稅）O

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

19

20

土地征用包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下

①及拆遷補附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。

償費

包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、

②前期工程費“三通一平”等支出。

建筑安裝以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生

③工程費的建筑安裝工程費。

包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、

④基礎設施費照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套

⑤設施費包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用。

⑥開發(fā)間接費包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、

用辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

①納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的

（5%以內(nèi)）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)

成本）X省級政府確定的比例

注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

②納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明

的（10%以內(nèi)）

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成

本）X省級政府確定的比例

注1：

利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過利息上浮幅度的部分不允許扣除。

注2：

對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

20

21

<3）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金是指轉讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅。因轉讓房地

產(chǎn)繳納的教育費附加,可視同稅金予以扣除。

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除20%：

取得土地使用權所

房地產(chǎn)開發(fā)成本

支付的余額

（6）舊房及建筑物的由

①按評估價格扣除

納稅人轉讓舊房的,應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地

位款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建

稅、印花稅、教育費附加）作為扣除項目金額計征土地增值稅。

注：對取得土地使用權時未支付地價款或丕能提供已支付的地價款憑據(jù)的，丕

允詫扣除取得土地使用權時所支付的金額。

評估價格=重置成本價X成新度折扣率

②按購房發(fā)票金額計算扣除

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)?/p>

稅務部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣

除。

注：對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓

房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（7）計稅依據(jù)的特殊規(guī)定

①對于納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格或轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)的評

估價格又無正當理由的，應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估,稅

務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。

21

22

②對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋的重置成本價，乘以

房屋的成新度

折扣率,計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。

稅務機關根據(jù)確定房產(chǎn)的扣除項目金額，并用該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準地

價或標準地價來確定土地的扣除項目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項目金額之和即為該房

地產(chǎn)的扣除項目金額。

③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或

投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視

同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

一是按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

二是由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

【多選題】（2020年）甲商業(yè)企業(yè)在轉讓其自用的辦公樓時產(chǎn)生的下列各項稅費中，

在計算土地增值稅時可以扣除的有（）。

A.增值稅

B.城市維護建設稅

C.教育費附加

D.印花稅

『正確答案』BCD

r答案解析」與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設

木兌、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同桎金予以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)按照規(guī)定，在轉讓時繳納的印花稅己列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納

稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

【單選題】（2019年）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人支付的下列款項中，

在計算土地增值稅計稅依據(jù)時，不允許從房地產(chǎn)轉讓收入額中減除的是（）。

A.在轉讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅B.為取得土地使用權所支付的地價款

C.超過貸款期限的利息部分

D.開發(fā)房地產(chǎn)款項實際發(fā)生的土地征用費

「正確答案」C

22

23

「答案解析」財政部、國家稅務總局對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩

點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許

扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

【多選題】（2019年）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，在計算土地

增值稅計稅依據(jù)時，應列入房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（）。

A.土地出讓金

B.前期工程費

C.耕地占用稅

D.公共配套設施費

「正確答案」BCD

F答案解析」房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安

裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

【多選題】計算土地增值稅時，舊房及建筑物可以扣除的金額有（）。

A.轉讓環(huán)節(jié)的稅金

B.取得土地的地價款

C.評估價格

D.重置成本

「正確答案」ABC

「答案解析」轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付

的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目

金額計征土地增值稅。

（三）土地增值稅應納稅額的計算土地增值稅五步計算法

1.確認收入總額

2.計算扣除項目金額

3.計算增值額

4.計算增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

5.代入公式計算稅額。

23

24

應納稅額=增值額X稅率一扣除項目金額X速算扣除系數(shù)

【單選題】（2019年、2018年）2018年6月甲公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，

取得不含增值稅收入10000萬元，準予從房地產(chǎn)轉讓收入中減除的扣除項目金額為

6C00萬元，已知土地增值稅適用稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%,計算甲公司該筆業(yè)

務應繳納土地增值稅稅額的下列算式中，正確的是（）。

A.（10000-6000）X40%-6000X5%=1300萬元

B.10000X40%=4000萬元

C.10000X40%-6000X5%=3700萬元

D.（10000-6000）X40%+6000X5%=1900萬元

「正確答案」A

r答案解析」增值額=房地產(chǎn)轉讓收入一扣除項目金額

土地增值稅應納稅額=增值額X適用稅率一扣除項目金額X速算扣除系數(shù)

【單選題】（2018年）2017年5月，某國有企業(yè)轉讓2009年5月在市區(qū)購置

的一棟辦公樓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權轉移書據(jù)，相關稅費115萬元，2009

年購買時支付價款8000萬元，辦公樓經(jīng)稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，

成新率70%o該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（）。

A.400萬元B.1485萬元

C.1490萬元D.200萬元

「正確答案」B