論新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境及完善對策

摘要：進入二十一世紀之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展時期，民眾對房子的需求與日俱增。但近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸缺乏動力，行業(yè)整體呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)正在推進一系列改革，力求改變低迷的發(fā)展狀態(tài)，走出行業(yè)發(fā)展困境。從房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作存在著諸多問題，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要對資金管理工作進行改革，改變這一現(xiàn)狀已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)走出低迷困境的關(guān)鍵所在。以下內(nèi)容將立足于新形勢，具體分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的特點以及資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的價值，結(jié)合新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境，探討企業(yè)應(yīng)如何走出困境，追求更高效益。關(guān)鍵詞：新形勢;房地產(chǎn);資金管理房地產(chǎn)企業(yè)在穩(wěn)定國計民生、推動國民經(jīng)濟持續(xù)增長中發(fā)揮著重要作用，但房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，企業(yè)資金投入之后需要經(jīng)歷較長的回收期，企業(yè)又容易受各種外部環(huán)境及政府政策因素的影響，經(jīng)營發(fā)展過程中承擔著眾多風險，保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全就是保障房地產(chǎn)企業(yè)的“心臟”，特別是在行業(yè)內(nèi)競爭愈演愈烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的投資額度、投資體量越來越大，加強資金管理顯得更為重要，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)研究的重要課題。一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點分析首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作具有復雜性的特點。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中需要受到外部環(huán)境的制約、政策的制約，特別是外部環(huán)境的變化導致資金管理工作變得愈加復雜。比如，當房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中需要使用的建筑材料價格發(fā)生變動時，會對資金管理工作產(chǎn)生影響，企業(yè)不得不結(jié)合實際情況的變化制定全新的資金管理方案。近幾年，國家的管控越來越嚴格、住建及房管部門的要求越來越高，一旦政策發(fā)生調(diào)整，企業(yè)同樣需要調(diào)整資金管理工作，可見資金管理工作之復雜。其次，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作具有循環(huán)性特點。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項目是從投資開始的，需要經(jīng)歷一個投資——開發(fā)——收益——再投資新項目開發(fā)的過程。企業(yè)將資金投入一個項目開發(fā)之中，隨著時間的推進和工程的竣備完工及交付，企業(yè)能夠從項目中逐漸獲得資金回籠，而企業(yè)為了發(fā)展和盈利，會將回籠的資金用于開發(fā)新的項目，實現(xiàn)一個財富不斷積累、不斷增長的過程。如此一來，企業(yè)的資金使用效率也可得到明顯提升，可見資金管理工作的循環(huán)性的特點。最后，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作具有風險性特點。這是因為房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在企業(yè)決定投入一個項目時，前期的購買土地及建設(shè)階段需要大量的資金投入，企業(yè)發(fā)展到一定階段之后，隨著投資資金的累加，需要承擔的風險也隨之提升。在企業(yè)尚未從投資開發(fā)項目中取得銷售房款的回籠，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法及時支付工程款或是無法及時償還負債，將面臨巨大的生存考驗。所以房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作需要提前預判風險、制定風險應(yīng)對措施，避免企業(yè)陷入困境。可見房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作風險之大、風險之廣泛。二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的價值首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的價值在于能夠優(yōu)化企業(yè)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的部門眾多、業(yè)務(wù)復雜，資金管理工作涵蓋了開發(fā)新項目、資金的投入回籠及分配、項目交易等多項工作，任何一項工作都離不開資金的支撐。同樣地，任何一項工作都離不開管理部門及工作人員的管控，資金管理作為企業(yè)管理的一個重要組成部分，與企業(yè)管理具有相同的目的和追求，其根本目的都是為了保障企業(yè)的盈利和企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置，資金管理工作能夠保障企業(yè)管理工作的質(zhì)量，科學有效的企業(yè)管理工作又能為資金管理工作的展開提供基礎(chǔ)保障。因此，資金管理工作能夠持續(xù)性地優(yōu)化企業(yè)管理工作。其次，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的價值在于能夠幫助企業(yè)防范風險。房地產(chǎn)企業(yè)每開發(fā)一個項目，都需要在項目中投入大量資金，而工程建設(shè)是一項需要消耗較長時間的工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要提前墊付資金。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會同時開發(fā)多個項目，在多個項目中投入大量資金，資金一旦無法及時收回，后果將不堪設(shè)想。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合企業(yè)的實際情況和需求開展有效的資金編制、資金管理工作之后，能夠?qū)こ添椖康耐顿Y進行分析、審核和綜合考量，并積極跟進銷售房款的回籠，同時能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)存在的風險與危機，避免企業(yè)陷入巨大的經(jīng)營風險中。因此，資金管理工作能夠幫助企業(yè)規(guī)避和防范風險。最后，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的價值在于能夠推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。不只是對房地產(chǎn)企業(yè)而言，對于任何一個企業(yè)而言，資金都是企業(yè)參與市場競爭的一個重要因素。對資金進行合理配置能夠避免資金使用的不合理情況發(fā)生、最大限度上提高資金利用率；對資金的流出、流入進行嚴格把控能夠避免資金的流失、最大程度上保障資金安全；對資金管理活動進行持續(xù)優(yōu)化和調(diào)整能夠保障資金周轉(zhuǎn)率和資金使用效益、推進房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大和企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。在企業(yè)盈利得到保障、利潤能夠?qū)崿F(xiàn)最大化的基礎(chǔ)上，企業(yè)自然能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境分析（一）資金預算實際執(zhí)行效率低房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行效率低下的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作中對部分業(yè)務(wù)的預算編制并不合理。因項目開發(fā)周期長，而企業(yè)資金預算編制工作一般僅采取靜態(tài)管理的方式，缺乏動態(tài)調(diào)整的特點，容易導致部分業(yè)務(wù)的預算編制與實際存在較大偏差，從而影響資金預算的實際執(zhí)行效率。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作目前未實現(xiàn)信息化系統(tǒng)化，這就導致資金管理工作更多是體現(xiàn)管理人員的主觀想法而缺乏數(shù)據(jù)的客觀性，若管理工作人員主觀地削減資金或是補充資金，勢必會影響資金預算的實際執(zhí)行效率。與此同時，房地產(chǎn)項目工程人員也容易在申報資金時極力爭取更多的資金，預算編制資金可能會與實際資金之間存在較大的偏差，導致資金預算實際執(zhí)行效率低下的問題。第三，資金管理人員制定詳細的預算后，缺少專業(yè)的具體的預算執(zhí)行分析，且執(zhí)行預算的工作人員職責劃分并不明確，常常導致資金預算執(zhí)行流于表面，執(zhí)行效率低下。（二）房地產(chǎn)資金融資渠道單一房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金融資渠道比較單一的問題與國內(nèi)行情有著密切聯(lián)系，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，我國的債券市場并不完整，中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法通過發(fā)行債券的方式獲得融資，只能通過向金融機構(gòu)申請開發(fā)貸的形式獲得融資，能夠獲得的融資額十分有限。第二，房地產(chǎn)企業(yè)若想發(fā)展成為上市公司變得困難，導致房地產(chǎn)企業(yè)想通過上市發(fā)行股票獲得融資也更加艱難。第三，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道是向銀行抵押貸款，對于中小型企業(yè)而言，向銀行申請貸款也并非一件容易的事情，企業(yè)內(nèi)部的金融融資渠道過于單一，導致企業(yè)的負債過大，容易使企業(yè)陷入經(jīng)營風險。第四，盡管一部分房地產(chǎn)企業(yè)積極開拓新的融資形式，比如ABS、Reits等，但效果并不理想，企業(yè)的發(fā)展陷入瓶頸期，因融資問題導致企業(yè)破產(chǎn)重組的情況數(shù)不勝數(shù)。（三）資金的運行結(jié)構(gòu)不夠健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)還存在著資金運行結(jié)構(gòu)不夠健全的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)普遍存在著負債與資產(chǎn)嚴重失衡的問題，企業(yè)為了滿足開發(fā)項目、發(fā)展的需求，只能通過增加負債的形式開展業(yè)務(wù)。在這種情況下，企業(yè)的負債壓力越來越大，資金鏈呈現(xiàn)一個高度脆弱的狀況。一旦發(fā)生“風吹草動”，企業(yè)將深陷負債的泥潭無法掙脫，更談不上項目的正常進行和企業(yè)的高效發(fā)展。第二，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的短期貸款項目比較多，當企業(yè)急需資金時，往往會采取短期貸款的方式獲得資金，導致企業(yè)的短期負債比率較高。在企業(yè)資金鏈條并不完整的情況下，有些企業(yè)甚至會通過申請高利率貸款的方式償還短期債務(wù)，這一不合理的決定同樣影響資金運行結(jié)構(gòu)的合理性。（四）資金運營風險管理能力弱房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)還存在著資金運行風險管理能力較弱的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式比較落后，將多個項目的資金分散管理，沒有一個統(tǒng)一的資金管理平臺，導致資金過于分散不僅不利于發(fā)揮整合作用，還容易出現(xiàn)資金閑置情況，企業(yè)經(jīng)營管理者無法準確掌握資金的體量和資金的使用情況，導致企業(yè)運營陷入風險。第二，企業(yè)內(nèi)缺乏完善的資金管理機制，缺少對資金運作情況的監(jiān)管。當風險發(fā)生時，企業(yè)無法及時采取應(yīng)對措施、資金風險抵御能力不夠，容易給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟損失，甚至使企業(yè)無法在行業(yè)內(nèi)生存。第三，資金管理決策并不科學。經(jīng)營管理者在籌劃資金投資和用途時，未對行業(yè)發(fā)展趨勢進行客觀的預測分析、未對市場需求進行準確評估，容易導致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。四、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的健全策略（一）提升資金預算實際執(zhí)行效率新形勢下為了健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，要提升資金預算實際執(zhí)行效率。首先，采取動態(tài)化的方式開展資金管理工作，也就是根據(jù)市場環(huán)境的復雜變動調(diào)整資金編制方案，避免出現(xiàn)資金編制不合理的情況，保障資金預算實際執(zhí)行效率的提升。其次，要嚴格規(guī)范工程人員的資金預算申報流程和申報內(nèi)容，避免預算編制資金與實際資金偏差過大的情況發(fā)生。為了進一步保障資金預算的實際執(zhí)行效率，還需要對資金管理工作人員進行培訓和監(jiān)管，重點培訓工作人員的資金管理理念和現(xiàn)代化的資金管理方法，改變傳統(tǒng)的資金管理方式、提升資金管理工作的效率和質(zhì)量。監(jiān)管的目的是對資金管理工作人員的實際預算編制方案進行審核，避免因管理工作人員主觀意識影響預算實際執(zhí)行的情況發(fā)生。第三，監(jiān)管人員還要對預算編制的內(nèi)容和實際執(zhí)行情況進行匯總和分析，將其中的差異匯報給上級領(lǐng)導，以便于管理者清楚了解企業(yè)內(nèi)的資金使用情況，并據(jù)此調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。為了調(diào)動執(zhí)行人員的主觀能動性，要明確劃分工作人員的職責，將預算執(zhí)行效果納入員工考核，確保預算實際執(zhí)行效率的提升。（二）開拓房地產(chǎn)多元化融資渠道在新形勢下，為了健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，要開拓房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者要從主觀意識上重視融資問題，意識到融資對于企業(yè)發(fā)展的重要意義。一方面，要帶領(lǐng)企業(yè)積極與證券市場進行對接，尋找和把握證券融資的機會，為企業(yè)拓展更多的融資金額，保障企業(yè)項目的順利開展。另一方面，經(jīng)營管理者還要積極尋求合作伙伴，通過與其他企業(yè)展開合作的方式增強實力、獲得全新的融資途徑。與此同時，在與其他企業(yè)展開合作的過程中，還可以學習更多樣化的融資方式，結(jié)合企業(yè)自身的實際情況、制定適應(yīng)企業(yè)的融資方案，企業(yè)在市場競爭中的地位也能得到有效提升。其次，企業(yè)還可以定期對企業(yè)內(nèi)的閑置資產(chǎn)進行統(tǒng)計、整理和處置，通過處置閑置資產(chǎn)的方式提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和資金使用效益，處置資產(chǎn)所獲得的收益也可作為企業(yè)的資金被投資在開發(fā)項目中，為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。（三）完善企業(yè)資金運行結(jié)構(gòu)分析在新形勢下，為了健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，要完善企業(yè)資金運行結(jié)構(gòu)。首先，企業(yè)的長期發(fā)展必然要保證資產(chǎn)和負債的相對平衡。適當?shù)呢搨m能加速企業(yè)的運轉(zhuǎn)，過多的負債勢必會影響企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展。因此，企業(yè)要保障資產(chǎn)與負債的合理性，通過降低負債的形式降低企業(yè)資產(chǎn)負債率。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以加快銷售房款資金的回籠，通過搭配多項目不同的開發(fā)銷售節(jié)奏調(diào)配企業(yè)資金，全面改善資金的使用狀況和資金結(jié)構(gòu)。其次，企業(yè)還可以適當增加股權(quán)融資，避免企業(yè)陷入巨大的財務(wù)風險，也能保障企業(yè)收獲良好的社會信譽。另外，企業(yè)還可以調(diào)整企業(yè)的股權(quán)分配，將企業(yè)的掌控權(quán)掌握在大多數(shù)人手中，保障企業(yè)資金運行結(jié)構(gòu)的合理性。（四）加強資金運營風險管理能力在新形勢下，為了健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，要加強資金運行風險管理能力。首先，對企業(yè)內(nèi)的資金進行集中管理，將各個項目的資金進行統(tǒng)一調(diào)配，若某一項目需要申請資金，需要嚴格按照申請流程執(zhí)行操作，便于發(fā)揮資金的整合優(yōu)勢，也便于企業(yè)更加清晰的掌控資金流向，進行科學的決策。其次，企業(yè)要補充對資金的管理機制，分可用資金和銷售監(jiān)管資金，日常資金和臨時資金，多角度多方位加強資金管理，推動企業(yè)資金管理機制向更加合理的方向發(fā)展。另外，企業(yè)還可以在企業(yè)內(nèi)部運用信息化管理系統(tǒng)，加強對資金管理的風險評估并建立風險數(shù)據(jù)庫，一旦發(fā)現(xiàn)風險，便于管理人員結(jié)合