蚌埠市某住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分項(xiàng)目概況及背景 ３1.1項(xiàng)目背景 ３1.2開發(fā)商及介紹 ３1.3承擔(dān)可行性研究工作單位 ４1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 ５1.5項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)介紹 ５1.6開發(fā)商組織管理模式 ６第二部分項(xiàng)目投資環(huán)境及市場調(diào)研 ８2.1房地產(chǎn)市場宏觀分析 ８2.1.1全國投資環(huán)境的現(xiàn)狀及前景 ８2.1.2安徽省蚌埠市的客觀背景 １０2.1.3區(qū)域發(fā)展前景分析 １２2.1.4宏觀環(huán)境對本項(xiàng)目發(fā)展的影響 １２2.2房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境分析 １２2.2.1區(qū)域市場界定 １２2.2.2供求狀況分析 １４2.2.3蚌埠近期房地產(chǎn)市場分析 １５2.2.4競爭分析 ２２2.2.5綜述 ２９第三部分項(xiàng)目分析及評價(jià) ３０3.1地塊解析 ３０3.1.1地理位置及交通條件 ３０3.1.2地形、地勢 ３０3.1.3氣向、氣候 ３１3.1.4市政設(shè)施保障 ３１3.1.5規(guī)劃限制條件 ３１3.2項(xiàng)目SWOT分析 ３２3．3、項(xiàng)目的綜合評析 ３３第四部分項(xiàng)目市場定位及價(jià)格 ３５4.1項(xiàng)目定位前的專項(xiàng)調(diào)查與分析 ３５4.2項(xiàng)目定位 ４５4.1.1目標(biāo)消費(fèi)群定位 ４６4.1.2產(chǎn)品定位 ４７4.1.3設(shè)計(jì)定位 ５１4.1.4物業(yè)品質(zhì) ５１4.1.5環(huán)境景觀 ５２4.1.6附屬設(shè)施 ５３4.3價(jià)格定位 ５４4.4銷售管理 ５５第五部分項(xiàng)目開發(fā)及建設(shè) ５６5.1項(xiàng)目方案開發(fā)及建設(shè)概況 ５６5.1.1建設(shè)內(nèi)容、規(guī)劃和建設(shè)方案 ５６5.1.2實(shí)施進(jìn)程評價(jià) ５８5.1.3設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察、施工單位評價(jià) ５８5.1.4建設(shè)條件評價(jià) ５９5.1.5建筑及裝修標(biāo)準(zhǔn) ６１5.2建設(shè)進(jìn)度 ６３5.2.1有關(guān)工程計(jì)劃的說明 ６３5.2.2住宅施工計(jì)劃 ６３第六部分投資結(jié)算及資金籌措 ６５6.1項(xiàng)目總投資估算 ６５6.1.1測算依據(jù) ６５6.1.2投資估算 ６６6.2資金投入計(jì)劃 ６７6.3資金籌措 ６９6.4借款償還計(jì)劃 ６９第七部分收入預(yù)測及盈利分析 ７０7.1收入預(yù)測 ７０7.2項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 ７０7.3銷售利潤預(yù)測 ７１第八部分財(cái)務(wù)及敏感性分析 ７２8.1贏利能力分析 ７２8.2項(xiàng)目不確定性分析 ７２8.2.1盈虧平衡分析 ７２8.2.2敏感性分析 ７３第九部分項(xiàng)目可行性結(jié)論 ７５9.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 ７５9.2項(xiàng)目社會效益 ７５9.3項(xiàng)目環(huán)境效益評價(jià) ７７9.4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范及建議 ７８9.4.1項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ７８9.4.2籌資風(fēng)險(xiǎn) ７８9.4.3銷售價(jià)格和銷售風(fēng)險(xiǎn) ７９9.4.4工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) ８０9.4.5合作和合資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) ８０9.5結(jié)論 ８１第一部分項(xiàng)目概況及背景1.1項(xiàng)目背景形成背景：蚌埠新區(qū)為國家級生態(tài)示范區(qū)，面積47.6平方公里，分***（CBD）、行政辦公區(qū)、物流加工區(qū)、大學(xué)園區(qū)、***風(fēng)景區(qū)。位于蚌埠新城區(qū)***的A2、A4、A5地塊，占地面積600余畝，北靠***路，東臨***路延長線，南依***五路，地塊邊界呈多邊形，是規(guī)劃中的中高檔住宅小區(qū)用地。2003年8月在國土資源部門審批的基礎(chǔ)上，蚌埠市以公開掛牌的方式出讓位于***東南方向A2、A4、A5地塊，***房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司通過公開競標(biāo)的形式取得該地塊的開經(jīng)營權(quán)，經(jīng)策劃后命名為“***”住宅小區(qū)。項(xiàng)目名稱詮釋：***是古希臘傳說中一片有著田園牧歌般安寧和平靜的幸福樂土,地處古希臘伯羅奔尼撒半島中部山區(qū)，那里的居民過著田園牧歌式的生活。與漢語中“世外桃源”的意思相同，寓意為人間仙境。項(xiàng)目名稱寄托開發(fā)商“以人為本、突出環(huán)境”的指導(dǎo)開發(fā)理念，在***描繪出一幅現(xiàn)代感強(qiáng)烈、人文氣息濃厚，具有完善生活配套設(shè)施的田園化城市生活社區(qū)圖景,使“***”這一成功品牌所一貫倡導(dǎo)的“生態(tài)、文化、健康、現(xiàn)代”的主題得到延續(xù)和升華。***一期項(xiàng)目就是在A2地塊上開發(fā)的首期項(xiàng)目，以此類推，以后A4、A5地塊上開發(fā)的項(xiàng)目將分別被命名為“***二期”、“***三期”。1.2開發(fā)商及介紹***房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司是***控股股份有限公司的控股子公司，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開發(fā)方向。公司秉承“追求卓越”的經(jīng)營理念，遵循用一流的人才、科學(xué)的管理、先進(jìn)的技術(shù)、與時(shí)俱進(jìn)的居住理念和創(chuàng)新意識，為顧客營造現(xiàn)代化的生活方式和具有文化藝術(shù)氛圍的文明社區(qū)的經(jīng)營方針。致力為成功人士和需要改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量與生活品位的人建造“自然的園，健康的家”。***發(fā)展視人才為最珍貴的資源，采取共贏、共享、共進(jìn)的體制，全力為員工提供廣闊的發(fā)展空間和對等的價(jià)值回報(bào)。公司現(xiàn)擁有一只具有海內(nèi)外教育背景、諳熟行業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)且成熟穩(wěn)健的的管理團(tuán)隊(duì)。公司具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同的核心價(jià)值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的企業(yè)遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略，力爭在未來十年左右成為中國房地產(chǎn)的行業(yè)先鋒。***房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司蚌埠分公司是***房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司的所屬分公司，在授權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)總公司在安徽蚌埠的房地產(chǎn)開發(fā)工作。1.3承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究工作單位編制單位：******設(shè)計(jì)研究院***是我國最早建立的綜合工程設(shè)計(jì)院之一。***設(shè)計(jì)研究院現(xiàn)有職工702人，其中專業(yè)技術(shù)人員548人，研究員級高級工程師57人，高級工程師220人，工程師216人，初級技術(shù)人員112人。技術(shù)人員中包括國家一級注冊建筑師17人，國家一級注冊結(jié)構(gòu)師54人，注冊公用工程師39人，注冊監(jiān)理工程師86人，注冊造價(jià)師8人，國家注冊咨詢工程師（投資）3人，享受國務(wù)院政府特殊津貼專家12人，中國機(jī)械工業(yè)科技專家7人，中國機(jī)械工業(yè)青年科技專家4人。***設(shè)計(jì)研究院專業(yè)齊全，經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)力量雄厚，在國內(nèi)外享有較高聲譽(yù)，多年承擔(dān)工業(yè)工程設(shè)計(jì)、公用建筑、民用建筑、熱電工程等規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理與工程總承包。可以為國內(nèi)外的工程建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)技術(shù)服務(wù)。可行性研究的工作從2003年5月15日開始至2003年12月31日結(jié)束?？尚行匝芯康馁Y料來源有：公開的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、對政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項(xiàng)目資料、具有代表性的開發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《蚌埠市新城開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。通過對以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是的原則，編制此可行性研究報(bào)告。1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容以促進(jìn)蚌埠新城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，著眼于改善市民居住條件為己任，在新城綜合開發(fā)區(qū)***A2、A4、A5（總共合計(jì)401770平方米，其中出讓土地357770平方米）地塊建設(shè)***小區(qū)。該項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為住宅小區(qū)，占地面積約401770平方米，總建筑面積約70萬平方米，項(xiàng)目總投資估計(jì)13億元左右。另外建設(shè)小學(xué)、中學(xué)面積約27000平方米，建設(shè)綠地達(dá)17萬平方米。小區(qū)內(nèi)建設(shè)有健康娛樂會所、購物中心、醫(yī)療保健中心、兒童益智廣場、休閑廣場等生活服務(wù)設(shè)施，提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，提高生活品質(zhì)。項(xiàng)目滾動開發(fā)，建設(shè)工期為4年。一期工程A2地塊為居民住宅，規(guī)劃容積率約2.0,住宅建筑以小高層為主，層數(shù)為8-18層；小區(qū)中央點(diǎn)綴幾棟高層住宅，總建筑面積約169400平方米。小區(qū)將為熱愛生活并善于享受生活的人們提供一個(gè)極佳的居住環(huán)境。同期在A4地塊建設(shè)代表當(dāng)?shù)刈罡咚疁?zhǔn)的一實(shí)小和二中學(xué)校以及由國際知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的大型會所。1.5項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)介紹開發(fā)建設(shè)的***小區(qū)A2地塊先期工程計(jì)劃于2004年2月正式開工建設(shè)。為保證小區(qū)A2地塊的一期工程按計(jì)劃開工和確保工程的順利進(jìn)行，公司需要獲以下相關(guān)手續(xù)或證明：1、立項(xiàng)批文2、土地證3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證4、用地批準(zhǔn)書5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、建設(shè)工程施工許可證7、預(yù)售許可證。結(jié)合實(shí)際情況在2003年9月進(jìn)行土地招投標(biāo)的工作，中標(biāo)后同時(shí)簽訂《土地出讓合同》《土地開發(fā)合同》，進(jìn)行小區(qū)立項(xiàng)報(bào)告申請，同時(shí)委托著名的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，報(bào)送規(guī)劃部門審批。小區(qū)規(guī)劃審批通過后，進(jìn)行樓層單體的設(shè)計(jì)。在此期間按照合同交納完土地出讓金后，進(jìn)行小區(qū)土地公告，期滿后需要及時(shí)辦理《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《項(xiàng)目用地批準(zhǔn)》，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)，達(dá)到開工標(biāo)準(zhǔn)。1.6開發(fā)商組織管理模式開發(fā)商組織機(jī)構(gòu)圖股東大會股東大會薪酬與考核委員會會會審計(jì)監(jiān)督委員會提名委員會薪酬與考核委員會會會審計(jì)監(jiān)督委員會提名委員會戰(zhàn)略委員會監(jiān)事會戰(zhàn)略委員會監(jiān)事會董事會秘書處董事董事會秘書處董事會總經(jīng)總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)總工程師財(cái)務(wù)總監(jiān)總工程師生產(chǎn)副總營銷副總 生產(chǎn)副總營銷副總物管部發(fā)展部人力資源部審計(jì)部證券部財(cái)務(wù)部工程物管部發(fā)展部人力資源部審計(jì)部證券部財(cái)務(wù)部工程部營銷部總經(jīng)辦蚌埠分公司。。。南京分公司滄州分公司廊坊分公司蚌埠分公司。。。南京分公司滄州分公司廊坊分公司工程部工程部工程部工程部工程部工程部工程部工程部銷售部銷售部銷售部銷售部銷售部銷售部銷售部銷售部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部本項(xiàng)目直接開發(fā)單位――蚌埠分公司人員編制及配備蚌埠分公司人員編制部門崗位人數(shù)總經(jīng)理工程部經(jīng)理1總工1工地代表8財(cái)務(wù)部經(jīng)理1會計(jì)2出納2辦公室主任1保潔2職員2司機(jī)3保安8開發(fā)部經(jīng)理1辦事員2第二部分項(xiàng)目投資環(huán)境及市場調(diào)研2.1房地產(chǎn)市場宏觀分析2.1.1全國投資環(huán)境的現(xiàn)狀及前景政治環(huán)境：全國政治穩(wěn)定，隨著改革開放的不斷深入，行政素質(zhì)逐步上升，機(jī)制改革趨向合理，行政辦事效率不斷提高。國家對房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)定不移的給予支持，并適度進(jìn)行法制化、規(guī)范化，確保開發(fā)企業(yè)、廣大百姓、政府、社會多方均衡與收益。針對房地產(chǎn)業(yè)，國家在政策上仍然實(shí)施鼓勵的開發(fā)政策。城市規(guī)劃趨向以城市運(yùn)營帶動房地產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市運(yùn)營”的土地經(jīng)營理念，新的城市規(guī)劃不斷造就新的城市中心，新的城市中心不斷刺激房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮，同時(shí)也在不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，改善城市環(huán)境，提高城市品味，這對提高百姓的生活質(zhì)量和提高城市綜合實(shí)力、招商引資均起到了積極的促進(jìn)作用。在方針政策上，國家及地方政府堅(jiān)定不移的支持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，政府針對房地產(chǎn)業(yè)局部地區(qū)出現(xiàn)的個(gè)別不良現(xiàn)象進(jìn)行改革，一些不合理的行政行為不斷得到糾正，一些有損消費(fèi)者權(quán)益的開發(fā)商行為受到懲罰，促使房地產(chǎn)開發(fā)總體環(huán)境趨向健康與透明，為房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供了清潔的環(huán)境。在許可證照方面，由于中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了10年的成長期，已逐步趨向成熟，但是由于法律法規(guī)不完善，經(jīng)濟(jì)研究不深入，也出現(xiàn)了個(gè)別有損房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展的現(xiàn)象和行為。與此同時(shí)國家也在不斷規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，逐步推動房地產(chǎn)業(yè)的重新“洗牌”，通過許可證照辦理提高房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使得一些資信差、資金薄弱、開發(fā)品質(zhì)不高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：全國經(jīng)濟(jì)自2000年來持續(xù)保持7％的增長率，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在市場的調(diào)解下不斷趨向合理，各種所有制企業(yè)不斷增加，經(jīng)濟(jì)效益從數(shù)量和質(zhì)量等多個(gè)方面不斷提高，經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定。從宏觀環(huán)境看，2003年我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的大環(huán)境還是比較有利的，特別是作為黨的十六大召開后的第一年，各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性還會繼續(xù)高漲，國內(nèi)生產(chǎn)總值仍將保持較快增長。為繼續(xù)擴(kuò)大國內(nèi)需求，保持內(nèi)需的穩(wěn)定增長，國家實(shí)行的積極財(cái)政政策在今后一段時(shí)期內(nèi)仍將具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷趨好將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。從本地區(qū)發(fā)展前景看，十六大精神的全面貫徹落實(shí)，必將有力推動本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展；“入世”積極效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，有利于蚌埠市全面提高對外開放水平；國家堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針政策，將為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件；經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場化程度的不斷提高，將持續(xù)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動力；城市化進(jìn)程的不斷加快和人民生活水平的日益提高，將進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的有效需求。所有這些都將繼續(xù)帶動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫。從消費(fèi)需求看，發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均居住面積低于30平方米時(shí)，居民對住房的需求將保持旺盛增長。據(jù)第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，在市區(qū)約24萬個(gè)家庭戶中，住房間數(shù)在二間及以下的住戶有約16萬戶，占66.6%；人均住房低于30平方米的家庭戶有約11.6萬戶,占48.7%，其中人均住房低于12平方米的家庭戶有約3.84萬戶,占15.9%。這離我國新確定的“戶均一套，人均一間”的小康住房標(biāo)準(zhǔn)仍有距離，相當(dāng)一部分居民有急需改善住房條件的需要，一旦購房時(shí)機(jī)成熟，將會形成今后幾年對商品房的需求主體。此外，對外開放程度的提高，外資引進(jìn)的加快，以及外來人員的增長，都將為我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入新的活力。相關(guān)法律：市場環(huán)境進(jìn)一步完善。企業(yè)的市場行為不斷規(guī)范和完善，購房者的消費(fèi)行為更加理性和成熟，整個(gè)房地產(chǎn)市場法律法規(guī)和日常運(yùn)行機(jī)制不斷完善，并建立了比較協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系和預(yù)警機(jī)制。自2000年，相繼出臺的多項(xiàng)政策法規(guī)側(cè)重于對房地產(chǎn)行業(yè)的整頓和規(guī)范，這將使整個(gè)行業(yè)趨向規(guī)范化、成熟化、市場化，為其健康發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。法律宏觀調(diào)控的威力在2003年的地產(chǎn)市場顯露無疑。金融政策中的降息、降費(fèi)、貼息貸款，客觀上刺激了市場的活躍，轉(zhuǎn)按揭的出臺給二級市場注入了一定活力，貸款審查的控制最大限度的限制了樓花的炒作，頒布新的面積測量規(guī)定降低了面積糾紛的發(fā)生。而嚴(yán)審立項(xiàng)、簡化項(xiàng)目審批程序、提高資質(zhì)年檢門檻都對規(guī)范開發(fā)市場起到積極的作用。土地制度改革，在客觀上避免暗箱操作。國家對房地產(chǎn)開發(fā)政策上的扶持。近幾年降息減費(fèi)等啟動住房市場的優(yōu)惠政策的出臺，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入大幅度增長；特別是部分中小國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改制后產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生變化，民營企業(yè)入主房地產(chǎn)市場，其精干、經(jīng)營靈活的體制優(yōu)勢，能夠及時(shí)適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。通過政策調(diào)控，優(yōu)惠措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)加大開發(fā)力度，以改善居民的住房條件，同時(shí)商品房適銷對路，也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以快速地盤活資金，使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入良性循環(huán)的發(fā)展軌道。2.1.2安徽省蚌埠市的客觀背景1.宏觀因素分析近年來，在國家一系列鼓勵住房消費(fèi)政策的推動下，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，2003年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3917億元，同比增長34%。房地產(chǎn)對全國GDP增長的貢獻(xiàn)，包括直接貢獻(xiàn)率和所拉動的關(guān)聯(lián)貢獻(xiàn)率逐年增長?？傮w來講，全國的房地產(chǎn)市場開發(fā)態(tài)勢是健康的，部分地區(qū)出現(xiàn)區(qū)域性投資過熱和高檔房供應(yīng)過多的格局正在改變。我國的房地產(chǎn)業(yè)由于有全面建設(shè)小康社會的總體目標(biāo)、城市化進(jìn)程的要求以及人民生活水平不斷提高的現(xiàn)時(shí)需求這三大動力支撐，具有較持久的發(fā)展動力，并有廣闊的發(fā)展空間。2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析蚌埠市位于安徽省中北部，是我國南北交通重要樞紐之一，中原地區(qū)商貿(mào)、物流中心?，F(xiàn)轄三縣四區(qū)，總?cè)丝诩s340萬，其中城鎮(zhèn)人口85萬，約有24萬戶家庭。國家開發(fā)西部先由中部開始，逐步向西部滲透，蚌埠為沿海經(jīng)濟(jì)帶向中西部拓展?jié)B透的必經(jīng)之路，區(qū)域優(yōu)勢比較明顯。蚌埠市作為安徽省老工業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。2002年蚌埠市國內(nèi)生產(chǎn)總值為190.19億元，同比增長10.2%，年平均增幅7.2%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5564元。財(cái)政收入24.7億元，同比增長8.2%，年均增幅8%。蚌埠市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1258家，其中大中型企業(yè)66家，平板玻璃、濾清器、啤酒、玻璃制品、卷煙等產(chǎn)品的產(chǎn)量、質(zhì)量在國內(nèi)居于前列，檸檬酸和對（鄰）硝氯化苯產(chǎn)量、質(zhì)量在亞洲位居前列。農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，盛產(chǎn)糧、油、蔬菜、肉類和水產(chǎn)品。2002年蚌埠市在崗職工年平均工資9012元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6600元，同比增長12%，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。3.區(qū)域市場分析價(jià)值觀念：蚌埠的房地產(chǎn)開發(fā)起步于2000年，2000年以前只是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進(jìn)行小規(guī)模、高容積率、低價(jià)位、小戶型的低檔次的開發(fā)。當(dāng)?shù)厝说淖》坑^念不強(qiáng)，對高品質(zhì)樓房認(rèn)識淺薄，“有房住就行”是當(dāng)?shù)厝说钠毡橛^念，關(guān)于房子的大小、環(huán)境的好壞關(guān)注較少。但當(dāng)?shù)厝私邮苄率挛镅杆?、追求時(shí)髦，容易接受新事務(wù)。風(fēng)俗習(xí)慣：蚌埠當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁華，受“徽商”傳統(tǒng)觀念影響，當(dāng)?shù)厝私?jīng)商觀念強(qiáng)烈，淮河路、鳳陽路、***西路商家云集。另外，當(dāng)?shù)厝顺浴⒋?、玩流行，蚌埠飯店、歌舞廳、浴場隨處可見，穿著十分流行。審美觀：蚌埠人經(jīng)商觀念強(qiáng)烈，精明機(jī)智，當(dāng)?shù)厣碳自萍３酥?，蚌埠人十分關(guān)注子女教育，為讓自己子女能上“重點(diǎn)學(xué)?！保灰虚T路，不惜捐出數(shù)萬元贊助費(fèi)，以求“望子成龍、盼女成鳳”。當(dāng)?shù)刂伟灿捎诎霾鹤?000年經(jīng)濟(jì)逐步改善，蚌埠治安逐步良好，社會風(fēng)氣日趨正派，百姓安居樂業(yè)，犯罪率較前一年總體下降4.3％（2002年），其中火車站、汽車站犯罪率低于全國水平15.3％。2.1.3區(qū)域發(fā)展前景分析城市發(fā)展方向蚌埠市城區(qū)今后發(fā)展方向是，向南向東拓展，即大力建設(shè)新城綜合開發(fā)區(qū)（新區(qū)）。項(xiàng)目地塊所處位置即在新區(qū)內(nèi)，與蚌埠城區(qū)大的發(fā)展方向相吻合。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向以工業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、生物制藥業(yè)、新材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)支持并促使大型企業(yè)進(jìn)一步做強(qiáng)做大；積極扶持中小型企業(yè)，利用區(qū)位及交通優(yōu)勢，發(fā)展壯大物流及倉儲加工業(yè)。2.1.4宏觀環(huán)境對本項(xiàng)目發(fā)展的影響蚌埠市作為皖北商貿(mào)重鎮(zhèn)在安徽省具有十分重要的地位，GDP排名在安徽省位居三甲（合肥第一、蕪湖第二、蚌埠第三）；同時(shí)作為徽商的發(fā)源地，廣大市民的經(jīng)商意識濃厚，當(dāng)?shù)亓鱾鳌鞍霾菏畱艟派獭钡拿裰{；蚌埠具有深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。近幾年隨著國家及安徽省對蚌埠政策不斷傾斜，對蚌埠的投資力度不斷加大，特別是一些國家支持的（特）大型國有企業(yè)（豐原集團(tuán)、華光集團(tuán)、蚌埠郵政中心、）先后落戶蚌埠，為蚌埠的經(jīng)濟(jì)騰飛提供了強(qiáng)大的資金支持。近期國家又拿出150億財(cái)政資金投入淮河治理委員會（總部位于蚌埠）全面治理淮河，這對促進(jìn)蚌埠經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的意義。2.2房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境分析2.2.1區(qū)域市場界定蚌埠新城綜合開發(fā)區(qū)（簡稱蚌埠新區(qū)）是安徽省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，面積40余平方公里，位于城市中心位置，主要由***及以南地區(qū)、龍子湖風(fēng)景區(qū)和錐子山森林公園組成。蚌埠新區(qū)規(guī)劃人口約13萬，總體規(guī)劃分成五個(gè)片區(qū)，即***（CBD）、行政辦公區(qū)、***風(fēng)景區(qū)、物流加工區(qū)、大學(xué)園區(qū)。各區(qū)范圍和功能定位如下：***——位于市中心的***，是城市總體規(guī)劃確定的中心片的核心部分。規(guī)劃開發(fā)土地面積3.4平方公里，主要用于道路、廣場、會展中心、文化中心、商業(yè)步行街、金融商務(wù)、酒店、公寓、住宅建設(shè)。該區(qū)規(guī)劃總建筑面積316萬平方米，居住人口10萬人，將建設(shè)成為輻射皖東、皖北、皖西的商貿(mào)、金融、商務(wù)、文化中心。行政辦公區(qū)——位于橫穿***大道中段。市委、市政府、市人大、市政協(xié)以及市黨政機(jī)關(guān)，自2002年起已陸續(xù)遷至該區(qū)辦公，成為蚌埠市新的政治中心。***風(fēng)景區(qū)——由***組成，其中龍子湖水體面積約7平方公里，大體呈三山夾一湖的獨(dú)特地貌。該地區(qū)將建設(shè)觀光景點(diǎn)、旅游度假、文化娛樂、老年健康中心和高檔別墅住宅。物流加工區(qū)——位于***以南，***大道與***路之間，面積約7平方公里，區(qū)內(nèi)有兩條鐵路專用線和華東地區(qū)最大的鐵路貨場，這里將建大型倉儲區(qū)和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場和無污染的加工業(yè)。大學(xué)園區(qū)——位于***東岸湖濱路以東，站前二路以南，嘉賓路以西、蘆山路以北地區(qū)，占地430.8公頃。本項(xiàng)目位置優(yōu)勢A2、A4、A5地塊東面緊臨商業(yè)步行街，東北角與金融辦公區(qū)隔***路相望（***路為蚌埠市東西方向第一主干道，2003年10月份開通），東邊300米遠(yuǎn)即是占地260畝的綠化景觀休閑中心廣場，該中心廣場位于整個(gè)***的核心位置，呈半圓狀，是新區(qū)內(nèi)最大的公共活動場所，中心廣場內(nèi)建有外形美觀現(xiàn)代的展覽館、歌劇院、圖書館等，中心廣場由澳大利亞柏濤設(shè)計(jì)公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。A2地塊南邊為A4地塊，在A4地塊內(nèi)規(guī)劃70畝地將建造蚌埠市教學(xué)質(zhì)量最高的小學(xué)和中學(xué)。項(xiàng)目地塊A2在兩所學(xué)校的生源輻射半徑內(nèi)，即A2地塊業(yè)主的子女將免費(fèi)進(jìn)入這兩所學(xué)校就讀，為項(xiàng)目一大潛在利好。2.2.2供求狀況分析根據(jù)蚌埠市目前情況，尚不具備房地產(chǎn)泡沫特征。其理由是：房地產(chǎn)泡沫的形成首先離不開土地的炒作，蚌埠市現(xiàn)在還未出現(xiàn)大范圍、超能量圈地現(xiàn)象，土地價(jià)格相對較低。按全國房地產(chǎn)市場四種區(qū)域類別分析，蚌埠市屬于三類區(qū)域，其市場特征是：容量較大，消費(fèi)能力處于不斷成長中，市場潛力較為可觀，開發(fā)成本相對較低，項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤較豐厚。同時(shí)，蚌埠市各家金融機(jī)構(gòu)把個(gè)人住房貸款作為“精品”業(yè)務(wù)大力發(fā)展，進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2002年蚌埠全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資額8.0742億元，其中市區(qū)6.9092億元。全市全年房屋施工面積5427956平方米，市區(qū)2176171平方米；全市住宅施工面積3784784平方米，市區(qū)1277453平方米。房屋竣工面積全市4316567平方米，市區(qū)1159421平方米；全市住宅竣工面積3191732平方米，市區(qū)731223平方米。全市商品房實(shí)現(xiàn)銷售收入5.7919億元，其中市區(qū)4.9236億元。2002年蚌埠全市商品房空置面積43522平方米，其中市區(qū)空置27102平方米，空置率低于權(quán)威部門認(rèn)定的10％的警戒線。2002年當(dāng)?shù)爻鞘芯用袢司》拷ㄖ娣e18.78平方米，人均住房使用面積13.83平方米。蚌埠市老城區(qū)人口稠密，建筑密度大，居民小區(qū)大都存在較擁擠、高容積率、少綠化，缺少陽光的現(xiàn)象，至今無一處環(huán)境示范小區(qū)。通過實(shí)地考察，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在以下特征：1、城市容貌舊、臟、亂道路狹窄且很多路面出現(xiàn)翻漿，市容管理混亂，道路兩邊店面沒有進(jìn)行統(tǒng)一管理、延街樓房破舊，社會拆遷工作繁重。2、房地產(chǎn)市場化運(yùn)作起步不久2001年以前開發(fā)的小區(qū)，只是簡單地將建成的樓房用墻圍起來，綠化及配套設(shè)施少、沒有景觀，日照間距系數(shù)低，通常在1.25左右；不設(shè)地下室；不安裝采暖設(shè)備，樓房價(jià)格不高，開發(fā)檔次不高。2002年后開發(fā)的項(xiàng)目比以前有較大進(jìn)步，尤其外地開發(fā)商不斷涉入，大大促進(jìn)當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)水平和提升百姓的居住理念。3、新城區(qū)地塊普遍看好***路、***四路、***五路的建設(shè)，淮河淮河文化廣場、會展中心、四星級酒店、投資大廈的建設(shè)，提升了***地塊的區(qū)域價(jià)值。鑒于人口增長因素及按人均居住面積20平方米的目標(biāo)，到2005年末，蚌埠市住宅總建筑面積應(yīng)達(dá)到1700萬平方米，新建住宅面積810萬平方米。而且，蚌埠市目前尚有4.6萬平方米危舊房，9600多缺房戶亟待解決（見1/2003期蚌埠房地產(chǎn)）。隨著蚌埠市住房建設(shè)的不斷升級，收入穩(wěn)定的中產(chǎn)階級對住房更新?lián)Q代的需求加大，并逐漸成為住房市場需求的主體，表明蚌埠市住宅商品房市場需求強(qiáng)勁。2.2.3蚌埠近期房地產(chǎn)市場分析（1）2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅上升，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高2003年以來，蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅上升。據(jù)市開發(fā)辦統(tǒng)計(jì)，一季度蚌埠市市區(qū)共實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目73個(gè)，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.03億元，同比增長77.59％。施工房地產(chǎn)建筑面積122.05萬平方米，其中施工住宅面積101.82萬平方米，同比增長39.5％、52.71％。在施工房屋建筑面積中，新開工項(xiàng)目面積24.51平方米，是去年同期的4.7倍。銷售商品房面積18.74萬平方米，同比增長73.84％。住宅商品房價(jià)格也已突破每平方米2500元。各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。資料來源：蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室蚌埠市市場住宅市場一季度統(tǒng)計(jì)結(jié)果。2002年、2003年一季度房地產(chǎn)投資表（單位：億）2002年、2003年一季度房地產(chǎn)、住宅施工面積表（單位：萬平米）2002年、2003年一季度房地產(chǎn)銷售面積對比表（單位：萬平米）2002年、2003年一季度住宅新開工面積表（單位：萬平米）2002年蚌埠房地產(chǎn)資料統(tǒng)計(jì)表指標(biāo)全市市區(qū)全年完成投資額8.0742億元6.9092億元全年房屋施工面積5427956平方米2176171平方米住宅施工面積3784784平方米1277453平方米房屋竣工面積1386604平方米1248635平方米商品房實(shí)現(xiàn)銷售收入5.7919億元4.9236億元商品房空置面積43522平方米27102平方米（2）2003年國家相繼出臺了一系列規(guī)范性政策，對高檔房和商品房的建設(shè)和銷售有一定的抑制作用。從整體上看，房地產(chǎn)業(yè)近幾年來的快速發(fā)展已成為擴(kuò)大內(nèi)需，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力，2002年房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)達(dá)到1.6個(gè)百分點(diǎn)。所以從政策面上對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不是壓制、緊縮，而是以健康發(fā)展為原則，希望其在發(fā)展中規(guī)范，在規(guī)范中發(fā)展。2003年1月至7月份國家相繼出臺了一系列規(guī)范性政策，主要包括：2003年2月27日國土資源部頒布的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知

》，從清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)、嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是高檔住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，停止別墅類用地的土地供應(yīng)等六個(gè)方面明確了規(guī)范加強(qiáng)土地市場秩序的措施，力圖從房地產(chǎn)市場的源頭土地供應(yīng)方面整頓秩序，加強(qiáng)監(jiān)管力度。2003年6月13日央行出臺的121號文件，從七個(gè)方面規(guī)范了銀行對房地產(chǎn)的貸款，包括取消開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、禁止施工企業(yè)貸款墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、規(guī)范開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款、取消別墅高檔房、二套房、商業(yè)用房貸款優(yōu)惠等。通知以信貸比例和利率為手段，抑制市場對高檔房、商用房的需求，從而引導(dǎo)資金投向，達(dá)到降低空置率的目的，同時(shí)資金來源的緊縮使房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨資金壓力。（其實(shí)施細(xì)則暫時(shí)沒有發(fā)布，按照慣例可能還是依照央行的通知精神由地方頒布具體細(xì)則）。

由于新政策對高檔房地產(chǎn)貸款的控制更加嚴(yán)格，且高檔房地產(chǎn)由于投資大、工期長等因素本身就存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以以開發(fā)高檔房地產(chǎn)為主的公司承受的壓力會更大一些。2003年6月6日，建設(shè)部和國土資源部日前聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于下達(dá)2003－2004年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃的通知》。通知加大了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)規(guī)模，計(jì)劃兩年新開2.6億平方米，在商品住宅中所占比例達(dá)三成，由于經(jīng)濟(jì)適用房享受國家優(yōu)惠政策，具有絕對的價(jià)格優(yōu)勢，因此高檔商品房市場將感受巨大壓力。2003年7月14日，國土資源部發(fā)布《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，為協(xié)議出讓土地提供了明確的規(guī)范性依據(jù)，極大地減少了協(xié)議土地出讓的暗箱操作，有利于促進(jìn)招標(biāo)拍賣土地使用權(quán)出讓的順利開展。這些政策的目地是從規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)出發(fā)的，對市場需求起到適當(dāng)引導(dǎo)作用，對高檔房和商品房的建設(shè)和銷售有一定的抑制，但這種抑制更重要的是在投資導(dǎo)向上。綜合來看政策面對市場的總體需求影響極其有限，不會改變行業(yè)穩(wěn)定增長趨勢，增長速度會逐步回落到20%以內(nèi)的合理范圍之內(nèi)。2002年蚌埠房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)圖一（單位：億元）2002年蚌埠房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)圖二（單位：平方米）（3）蚌埠市中高檔住宅市場仍有較大發(fā)展空間市房管部門提供的數(shù)據(jù)顯示，蚌埠市目前人均居住建筑面積為19平方米，低于全省人均22平方米的人均居住水平，表明蚌埠市商品住宅市場發(fā)展仍有較大發(fā)展空間。過去蚌埠市市區(qū)發(fā)展受到淮河和機(jī)場的擠壓，發(fā)展空間有限，市民的居住條件得不到改善，住房需求得不到滿足。***搬遷后，發(fā)展的空間得到釋放，市民觀念轉(zhuǎn)變，購房欲望被激活，商品房銷售價(jià)格上揚(yáng)，市場看好，實(shí)屬必然。據(jù)統(tǒng)計(jì),蚌埠市商品房空置率近年來維持在6％左右，低于國家規(guī)定的9％-14％的警戒水平。2003年蚌埠人均住房面積對比表（單位：平方米）2003年蚌埠商品房空置率對比表（4）住宅市場供應(yīng)量充足，中高檔住宅成為市場主流蚌埠市2003年的房地產(chǎn)開發(fā)量特別大，其主要原因是最近幾年市政府對房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量充足。過去連續(xù)三年共有2000多畝土地用于房地產(chǎn)開發(fā)（2003年蚌埠市又計(jì)劃450畝土地用于房地產(chǎn)開發(fā)），這些土地也都于2003年開始開工建設(shè)。隨著土地拍賣政策的實(shí)施，一些外地的開發(fā)商在本市購地開發(fā)，地價(jià)大都在50萬-80萬/畝，規(guī)劃水平也較高，所建項(xiàng)目的容積率一般在1.6左右（高層項(xiàng)目除外）而且配套設(shè)施做的較好，為蚌埠市民帶來了全新的生活理念和選房標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我們的市場調(diào)查結(jié)果，預(yù)計(jì)蚌埠市在2003年下半年開工建設(shè)的住宅價(jià)格將在2000元每平方米左右。2003年蚌埠新開工面積對比表（5）均價(jià)在1800元/平方米的中高檔住宅市場供應(yīng)量過大，由于性價(jià)比不高，蚌埠市住宅市場出現(xiàn)局部結(jié)構(gòu)性失調(diào)。隨著2001年-2002年期間政府土地拍賣的房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)上市，2003年將是蚌埠市房地產(chǎn)市場競爭非常激烈的一年，特別是中高檔住宅的競爭，顯著的特點(diǎn)就是市場供應(yīng)量大，產(chǎn)品檔次較高，價(jià)位都在1800元/平方米以上。康城·***花園2003年9月將進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，整個(gè)2003年市場供應(yīng)量將在1000套左右，銷售率40％－45％，由于是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售和蚌埠一實(shí)小和蚌埠二中的開工，從10月份開始，每月銷售在25－30套；東方明珠花園2002年開盤，均價(jià)1800元/平方米，現(xiàn)在局部已經(jīng)封頂，市場供應(yīng)量在800套左右；2003年蚌埠中高檔住宅市場供應(yīng)狀況表中心花園2003年3月開盤，開盤均價(jià)在2500元/平方米左右，市場供應(yīng)量在400戶左右，銷售率僅40％，原因是價(jià)格高、面積大，特別是沒有明顯的性能和區(qū)位優(yōu)勢，小高層住宅是其銷售的障礙點(diǎn)。另外還有華天世紀(jì)花園，市場供應(yīng)量336套，銷售率50％（因期房銷售差曾經(jīng)封盤銷售），沒有特色是其銷售的障礙點(diǎn)。新奧·新怡綠洲園林式生態(tài)型生活社區(qū)，占地總規(guī)模約2700畝，一期別墅（10棟）銷售良好，住宅800－900套，均價(jià)在1900元/平方米，銷售107套（12月5日）。余慶苑小高層均價(jià)1900元/平方米，2003年市場供應(yīng)量150套。另外，***香都首期推出600套住宅，均價(jià)在2000元/平方米，銷售率在50％以上，***家園的全部住宅有800套左右，目前預(yù)定率（5000元定金，可退）在90％以上。2003年蚌埠市均價(jià)在1800元/平方米以上的住宅供應(yīng)量達(dá)7000套以上，總市值達(dá)10億元以上，市場競爭將非激烈。與熱火朝天的住宅開發(fā)相比，2003年蚌埠市住宅市場的消費(fèi)卻呈現(xiàn)出幾家歡樂幾家愁的局面，特別是均價(jià)在1800元以上的中高檔住宅銷售形式表現(xiàn)的尤為突出，總成交量只占上市總量的30％-35％，而且主要集中在幾家產(chǎn)品有優(yōu)勢、產(chǎn)品有特色的開發(fā)商身上，主要原因是部分地區(qū)開發(fā)商預(yù)期價(jià)格過高，市場消化能力有限；相比較而言，性價(jià)比高，有自己獨(dú)特的使用功能和區(qū)位優(yōu)勢的小區(qū)仍呈現(xiàn)出熱銷趨勢。2.2.4競爭分析一、競爭對手：A:***花園：地理位置：位于***苗莆，***路與***路交接處東。建筑規(guī)模：總占地面積306畝，分南北二區(qū)為A1、A3街坊，A1為北區(qū)，用地面積為148畝，計(jì)98800平方米，居住戶數(shù)為1260戶，南區(qū)A3街坊為154畝，計(jì)102800平方米，居住戶數(shù)為1076戶。住宅以多層5或6層為主，有少量小高層。A1區(qū)49幢，其中有11層的小高層11幢，A3區(qū)待定。A1區(qū)主力面積110-140平方米，價(jià)格2200-2900平方米，均價(jià)2480平方米，層高3米，容積率1.5，履蓋率25%，綠化率40%，樓間距1:1.2。安防系統(tǒng)：社區(qū)內(nèi)應(yīng)用了智能系統(tǒng)、公共安全防范系統(tǒng)，電子監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外線防盜系統(tǒng)，公共背景音響系統(tǒng)，寬帶到戶，有線電視系統(tǒng)，并有260余個(gè)地下車庫及臨時(shí)性100余個(gè)地面面臨時(shí)停車位。配套設(shè)施：管道純凈水系統(tǒng)。社區(qū)內(nèi)有正規(guī)網(wǎng)球場，籃球場、景觀游泳池、兒童樂園區(qū)，會所及社區(qū)6個(gè)班的幼兒園（另遠(yuǎn)景規(guī)劃雙語制外向型學(xué)校）等。戶型特點(diǎn)：明廳、明廚、明衛(wèi)、明臥、大開間客廳、外凸式八角落地窗及雙層中空玻璃設(shè)計(jì)。戶戶朝陽大視野，通風(fēng)采光俱佳，餐廚環(huán)境構(gòu)成一個(gè)通透的公共空間，就餐與烹飪積極融合，方便實(shí)用。有平式、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式及錯(cuò)躍層結(jié)構(gòu)。主題：高檔次概念的操作，園林、建筑材料、物業(yè)管理、配套設(shè)施及會所賣點(diǎn)：高檔次的園林、建筑材料、物業(yè)管理、配套設(shè)施及會所等物業(yè)管理：全封閉的中心社區(qū)，物業(yè)費(fèi)0.6元/平方米。開發(fā)商：浙江康垣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)（93、98、105、133）；三房兩廳兩衛(wèi)（144、110、116、123、141），四房兩廳兩衛(wèi)（149）價(jià)格：均價(jià)2480元/平方米銷售率：45％（北側(cè)小高層未售，中心小高層剩余西側(cè)部分，均價(jià)2700—2800元/平方米）開發(fā)周期：分兩期開發(fā)，一期為A1地塊，從2000年開始，2003年10月交房；二期A3地塊目前正處于場地平整階段，預(yù)計(jì)明年初開始施工。推廣策略：采取比較前衛(wèi)的宣傳策略，高檔次的售樓部、彬彬有禮的銷售人員、高檔次的售樓資料、科技化的銷售模式、制作了精美的三維動畫光盤，廣告推廣大氣，各方面都要求高檔次。評論：***花園的價(jià)格是其銷售的重大障礙，而且其他開發(fā)商都以其為參考，不敢越雷池半步；樓間距過密、物業(yè)管理費(fèi)高也是客戶認(rèn)為較大的缺點(diǎn)，從目前狀況看，***花園的位置還是比較偏僻的。目前在現(xiàn)房狀態(tài)下，特別是在一實(shí)小、二中南校的開工，***花園的銷售開始升溫，每月大約有25－30套的銷售率。B：***家園位置：蚌埠新區(qū)***路以東、***路以南、航華路以西，北側(cè)為新建的蚌埠第二試驗(yàn)中學(xué)，屬于CBD中心地帶。規(guī)模：占地109畝；總建筑面積11萬平方米，由19棟多層，4棟小高層，4棟聯(lián)排別墅組成。一期建設(shè)，分兩期收取大定。從2003年8月份收取5000元小定（可退），到現(xiàn)在預(yù)定率在95％以上。第一期收取大定在12月中旬，第二期未定，2004年底一期交工。銷售狀況：從2003年8月份收取5000元小定（可退），到現(xiàn)在預(yù)定率在90％以上。除小高層（均價(jià)2350元/平方米）預(yù)定率在30％以外，多層（均價(jià)2200元/平方米）基本預(yù)定完畢，低層別墅（均價(jià)不祥）預(yù)定完畢，小高層躍試住宅（均價(jià)不祥）預(yù)定完畢。小高層住宅銷售不暢的原因是：一沒有住過小高層，二電梯物業(yè)費(fèi)，三價(jià)格較高（多層）。大戶型好賣（110－135平方米），小戶型不好賣（100平方米以下）；多層好賣，小高層不好賣；復(fù)式（165平方米）的小高層、復(fù)式（200平方米）4層別墅也好賣。商業(yè)廣告投放較少，主要通過政府人員的口碑宣傳。主題賣點(diǎn)：中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展前景。老城區(qū)與新城區(qū)的交界的。蚌埠***小學(xué)的教育優(yōu)勢。主廣告語：首席城市生活社區(qū)其它賣點(diǎn)：（1）主題賣點(diǎn)：重點(diǎn)突出賣點(diǎn)為地理位置的增值潛力。賣點(diǎn)為：未來的城市中心、城市文化廣場、國際會展中心、四星際酒店、歌劇院、商業(yè)步行街、學(xué)校等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)：重點(diǎn)體現(xiàn)“住宅城市化、社區(qū)休閑化”的設(shè)計(jì)理念，社區(qū)內(nèi)設(shè)有社區(qū)網(wǎng)球場、社區(qū)籃球場、社區(qū)康體中心（醫(yī)療保健、美容美發(fā)、健身塑體、休閑娛樂）。（3）安防系統(tǒng)：社區(qū)設(shè)有安保中心控制室、周界防范報(bào)警系統(tǒng)、社區(qū)大門、電梯門廳、停車場安裝電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，樓宇對講及防盜系統(tǒng)。（4）智能化：寬帶網(wǎng)入戶，有線電視，太陽能熱水器。（5）物業(yè)管理：榮獲ISO9001質(zhì)量管理系統(tǒng)廣廈物業(yè)進(jìn)行“以客戶為中心”的管理。物業(yè)費(fèi)0.5－0.6角，小高層另收15元電梯費(fèi)。（6）戶型特點(diǎn)：凸窗八角窗、四明、南北通透、小進(jìn)深、方正格局、動靜分區(qū)；平層、復(fù)式都有。（7）環(huán)境設(shè)計(jì)：社區(qū)主題中心花園、組團(tuán)花園、空中露臺花園、大大小小的花園練成一片。28000平方米的景觀花園。（8）宣傳主題：21世紀(jì)市中心典范住宅社區(qū)，新城區(qū)完善現(xiàn)代的配套設(shè)施，四通八達(dá)的交通條件，處于新舊城區(qū)的交界中心。（9）開發(fā)商：蚌埠新城區(qū)廣廈房地產(chǎn)開發(fā)公司（蚌埠新區(qū)管委會下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司）（10）主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)（103、92、93）；三房兩廳兩衛(wèi)（151、125、138、129）、復(fù)式單位（140、138、153、158、159、163、176）。暢銷戶型：D戶型（11）推廣策略：銷售政策較活，內(nèi)部認(rèn)購金可退，實(shí)行無理由退房；宣傳重點(diǎn)在新城區(qū)商務(wù)中心的地理位置，前景無限，土地增值前景樂觀，此點(diǎn)與開發(fā)商的宣傳方向相同，可以達(dá)到資源共享。（12）、教育：蚌埠第二試驗(yàn)小學(xué)（重點(diǎn)小學(xué)）的免費(fèi)建造評析：（1）、商業(yè)宣傳較少，主要借助政府的口碑宣傳，效果非常好。（2）、戶型設(shè)計(jì)合理：110－135平方米為主力戶型（典型戶型D戶型），小戶型不好銷售，復(fù)式（165平方米）的小高層、復(fù)式（200平方米）4層別墅也好賣。（3）、主題賣點(diǎn)：地塊的增值潛力，學(xué)校（蚌埠二實(shí)小）、戶型（D戶型）。（4）、小高層銷售不暢的原因是:一電梯費(fèi)、物業(yè)費(fèi)高；二小高層價(jià)格比多層高100元/平方米。（5）、宣傳手法獨(dú)特，商業(yè)宣傳少，政府內(nèi)部口碑宣傳多。（6）定位準(zhǔn)確：客戶多為生意人、政府官員、企事業(yè)單位的中、高層干部等。（7）、新區(qū)員工、農(nóng)行定向銷售2棟，大客戶在樓盤銷售中的不可缺。C：***香都位置：蚌埠新區(qū)珍珠小區(qū)南面（解放道以東，蘭凌路以南、曹凌路以北），與市政府、龍子湖距離較近，屬于***區(qū)的旺地。規(guī)模：占地170畝；總建筑面積187578平方米，由33棟多層，7棟小高層，4棟聯(lián)排別墅組成。分兩期開發(fā)銷售。第一期開放南面18棟住宅（17棟多層和一棟小高層）和約40套商業(yè)門市。第二期為剩余部分，包括小高層塔樓、聯(lián)排別墅、部分多層。一期2004年底交工，二期2004年3月份銷售。銷售狀況：第一期銷售火爆：10月18日開盤，目前銷售50％－60％；其中小面積的（多層）好買，靠近景觀（水景）的好買，小高層銷售在50％（只有一棟，稍遜于多層），其中有約100套為建設(shè)銀行定向購買，其余為零售，銷售不錯(cuò)。從銷售人員口中得知***香都得大戶型逐步受到重視，詢問量逐步增加且成交量也逐步增加。目前大面積（125平方米以上）、沒有景觀的不好買。多層均價(jià)在1800元/平方米左右，小高層在2250元/平方米左右。另收天然氣開口費(fèi)2480元/個(gè)。車庫的價(jià)格大約為50000元/個(gè)，還有較大的增值空間。商業(yè)門市一期大約有40套，層高4米，均價(jià)在6500元/平方米，目前銷售60％。預(yù)計(jì)到年底銷售能達(dá)到90％。主題賣點(diǎn)：18萬平方米大型生態(tài)景觀園林社區(qū)。與市政府為鄰的大型生態(tài)景觀園林社區(qū)。主廣告語：打造珠城第一居住環(huán)境其它賣點(diǎn)：（1）、城市中心的遷移（市政府），處于城市發(fā)展方向位置上。（2）、***風(fēng)景區(qū)，提供舒適的生活環(huán)境個(gè)空氣質(zhì)量。（3）、華漢置業(yè)的水景環(huán)境，規(guī)劃中處處有水，處處有景，14大休閑廣場、8大綠化組團(tuán)。（4）、10000平方米水景主題公園（5）、1300平方米運(yùn)動健康主題會所（6）、交通：5、7公共汽車。（7）、購物：***超市及周邊便利店。（8）、酒店：***大酒店、***大酒店、***大酒店、即將投建的***大酒店。（9）、金融：建行、工行、交行、農(nóng)行。（10）、醫(yī)療：鐵路醫(yī)院、醫(yī)療所。（11）、教育：***小學(xué)、中學(xué)、***中學(xué)、***學(xué)校。（12）開發(fā)商：***房地產(chǎn)公司，，在福建、浙江等沿海地區(qū)和四川、重慶、西安都有開發(fā)項(xiàng)目，主要品牌：“***”（13）、物業(yè)管理：***管理公司五星級酒店式管理。（14）、雙語幼兒園。（15）、四大安防系統(tǒng)＋七大智能化系統(tǒng)。評析：（1）、分類眾多的戶型（從70平方米－180平方米），滿足不同層次的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大的消費(fèi)群，特別是眾多小戶型（90平方米以下）的設(shè)計(jì)滿足了眾多一次置業(yè)者的消費(fèi)尋求。（2）、大眾的價(jià)位設(shè)計(jì)，其多層小戶型住宅（沿小區(qū)外圍）1800元/平方米，吸引了眾多低收入客戶，銷售樂觀（70％以上）。***的多層住宅（面積較大），景觀好的均價(jià)在2100元/平方米，銷售也相當(dāng)不錯(cuò)（50％以上）；***的多層住宅（面積較大），沒有景觀的均價(jià)在2000元/平方米，銷售一般，；小高層住宅（只有一棟）相對于而言稍遜一些，均價(jià)在2250元/平方米(定購不到30％)，且詢問的人數(shù)較少。主要是電梯費(fèi)、物業(yè)費(fèi)高的原因（銷售人員講）。（3）、水景環(huán)境引起了蚌埠購房者的共鳴，在當(dāng)?shù)厝〉昧溯^好的效果，這也是與當(dāng)?shù)乇姸鄻潜P的顯著特點(diǎn)，吸引了眾多看房者。（4）、據(jù)銷售人員介紹，***香都舉辦的模特大賽提高了***香都的知名度，效果是不錯(cuò)的。其報(bào)紙開始在《南京晨報(bào)》、《上海某報(bào)》推廣，以提高知名度。（5）、因子女教育原因未買***香都住宅得占不成交比例得最高位，主要在于家長擔(dān)心子女教育開支不夠，如果周邊有重點(diǎn)小學(xué)就好了，蚌埠對子女教育特別重視。（6）、目前***香都的咨詢?nèi)巳褐匈徺I大戶型（120－140）的比例在逐步增加，且成交比例也在逐步增長。二、市場競爭形勢總結(jié)隨著蚌埠綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，地方政府對房地產(chǎn)的政策傾斜和人民收入的不斷提高，居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，具備房地產(chǎn)消費(fèi)能力的消費(fèi)群也在不斷加大。同時(shí)由于一批精美樓盤的出現(xiàn)，不斷刺激和提升廣大市民的房地產(chǎn)消費(fèi)意識，居民對房地產(chǎn)消費(fèi)的觀念在逐步轉(zhuǎn)變并趨于理性，居民的消費(fèi)習(xí)慣由注重“吃穿”轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼l件的房地產(chǎn)消費(fèi)方面來，居住理念發(fā)生轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)消費(fèi)的投入比例逐步加大，蚌埠市劇烈的房地產(chǎn)革命即將到來。蚌埠新城區(qū)商務(wù)中心聚集著蚌埠最優(yōu)秀的樓盤，也是價(jià)格最貴的樓盤，***花園、***香都、***家園都在以各種時(shí)尚的形式炒作***，并且從目前銷售狀況來看，形式喜人。雖然各競爭對手都在炒作同一個(gè)概念，但龐大并且不斷聚集的消費(fèi)群在不斷的迅速消化這幾個(gè)樓盤，而且還表現(xiàn)良好的市場發(fā)展前景。因此未來幾年CBD商務(wù)區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，也是房地產(chǎn)開發(fā)商與蚌埠廣大市民互動式教育的戰(zhàn)場，房地產(chǎn)開發(fā)商的水平在不斷提高，消費(fèi)者的觀念也在不斷轉(zhuǎn)變和成熟。2.2.5綜述蚌埠市作為安徽第三大城市，城區(qū)面積445平方公里，人口約80萬，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在安徽名列三甲。同時(shí)作為徽商的發(fā)源地，廣大市民的經(jīng)商意識濃厚，當(dāng)?shù)亓鱾髦鞍霾菏畱艟派獭钡拿裰{，他們具有較強(qiáng)的購買力水平。尤其是近幾年隨著國家及安徽省對蚌埠政策不斷傾斜，對蚌埠的投資力度逐年加大，特別是一些國家支持的（特）大型國有企業(yè)（豐原集團(tuán)、華光集團(tuán)、蚌埠郵政中心、）先后落戶蚌埠，為蚌埠的經(jīng)濟(jì)騰飛提供了強(qiáng)大的資金支持。近期國家又拿出150億財(cái)政資金全面治理淮河，這將是蚌埠本身巨大的利好因素，對促進(jìn)蚌埠經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的意義。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和蚌埠百姓觀念的轉(zhuǎn)變展,蚌埠的房地產(chǎn)開發(fā)被廣泛重視,出現(xiàn)一批大規(guī)模高檔樓盤，蚌埠百姓的房地產(chǎn)消費(fèi)意識已逐步轉(zhuǎn)變并給予加強(qiáng)，蚌埠百姓的房地產(chǎn)消費(fèi)意識逐漸出現(xiàn)革命性的變化?！案纳凭幼l件，提高生活質(zhì)量”，將是未來蚌埠人的主要生活話題。另外，蚌埠人不僅存在一定的攀比心理，好奇心也很強(qiáng)烈，容易接受新事物，這些對于轉(zhuǎn)變當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)觀念也十分有利。第三部分項(xiàng)目分析及評價(jià)3.1地塊解析3.1.1地理位置及交通條件本項(xiàng)目位于新城區(qū)***A2、A4、A5地塊，即***路以南，***五路以北，航振路以東，廣場大環(huán)路以西，總占地面積約600余畝。其中A2地塊位于***路以南，航振路以東、機(jī)場大環(huán)路以西，***四路以北，總占地面積8.46萬平方米，總建筑面積16.94萬平方米。蚌埠新區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)和新興服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展文化教育和旅游娛樂業(yè)，有選擇的發(fā)展倉儲運(yùn)輸業(yè)和都市輕工業(yè)，形成輻射蘇魯豫皖的房地產(chǎn)市場、現(xiàn)代商貿(mào)市場、要素市場、中介服務(wù)市場和文化教育市場本項(xiàng)目交通便利，***路、***路、***路、東海大道。解放路、***五路、***四路等道路的開通為本社區(qū)成為城市中心高尚住宅區(qū)奠定了基礎(chǔ)。***——位于蚌埠市中心地帶（***），是城市總體規(guī)劃確定的中心片的核心部分。規(guī)劃開發(fā)土地面積3.4平方公里，規(guī)劃總建筑面積316萬平方米，主要用于建設(shè)淮河文化廣場、會展中心、大劇院、科技館、圖書館、商業(yè)步行街、金融商務(wù)中心、國際大酒店、公寓住宅以及配套的城市基礎(chǔ)設(shè)施。3.1.2地形、地勢擬建場地A2地塊地貌單元屬于淮河南岸=1\*ROMANI級階地；在25.1米深度范圍內(nèi)的巖、土為七個(gè)巖層。地層埋深30.0M以上地下水屬于松散巖類孔隙潛水，地下水水豐、枯季一般在8、9月份及翌年2、3月份。地下水屬于11類環(huán)境類型，水質(zhì)和土對基礎(chǔ)砼結(jié)構(gòu)無腐蝕性，對基礎(chǔ)砼結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。本項(xiàng)目地塊為不規(guī)則矩形，對于規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定影響。本項(xiàng)目地塊原為軍用機(jī)場，地勢平坦，無拆遷障礙物等，施工便利。3.1.3氣象、氣候蚌埠氣候?qū)儆谂瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量適中。年平均氣候15.2℃，年平均降水量905毫米。最高溫度與最低溫度見下圖。3.1.4市政設(shè)施保障與蚌埠開發(fā)區(qū)管委會進(jìn)行洽談時(shí)得知，購買此地塊，由甲方承諾做到三通一平，現(xiàn)天然氣管道已通入?yún)^(qū)內(nèi)。蚌埠市地下水資源豐富，施工用水可利用地下淺層水。3.1.5規(guī)劃限制條件該區(qū)開發(fā)容積率要求不大于2.0。A4地塊內(nèi)需建設(shè)小學(xué)、中學(xué)各一座（總共占地66畝，總建筑面積27000平方米，各36班）?？拐鸬燃墳?7\*ROMANVII度。限制高度56米，小區(qū)周邊按規(guī)劃建設(shè)綠化帶。3.2項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢：1、地段優(yōu)勢：該項(xiàng)目位于蚌埠中心城區(qū)，是建設(shè)中的蚌埠商務(wù)、文化、金融、人居的中心區(qū)域；2、品牌優(yōu)勢：經(jīng)調(diào)查，***房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司具有較好的實(shí)力和一定的區(qū)域品牌優(yōu)勢，特別是“***”連鎖品牌在河北省有較高的認(rèn)知度；3、項(xiàng)目優(yōu)勢：①該項(xiàng)目是該市目前已規(guī)劃建設(shè)的最大項(xiàng)目，很有轟動效應(yīng)；②小區(qū)規(guī)劃前衛(wèi)，突出人文，策劃設(shè)計(jì)3-4個(gè)生活主題；③戶型新穎、多樣，初步分析認(rèn)為是目前該市住宅小區(qū)中的最好項(xiàng)目之一；④區(qū)內(nèi)建設(shè)重點(diǎn)小學(xué)一所、中學(xué)一所；⑤小區(qū)全部采用燃?xì)獗趻旃┡?，為該市首例?、價(jià)格優(yōu)勢：與緊鄰的“***花園”項(xiàng)目相比，不僅區(qū)域較“***花園”優(yōu)越，規(guī)劃設(shè)計(jì)、公建配套不低于“***花園”，而且住宅銷售均價(jià)較“***花園”低100-200元/平方米。目前，“***花園”項(xiàng)目已完成基本銷售目標(biāo)（約65-70％），并提前歸還了銀行貸款，因此，該項(xiàng)目產(chǎn)品銷售定價(jià)在區(qū)域中很有競爭力。項(xiàng)目劣勢（1）周邊配套設(shè)施的承諾作為房地產(chǎn)開發(fā)而言，社區(qū)周邊配套設(shè)施建設(shè)是補(bǔ)充社區(qū)功能的保障，同時(shí)對于提升社區(qū)品位和檔次有巨大的促進(jìn)作用。因此，政府承諾的道路、廣場、步行街、學(xué)校等配套設(shè)施的兌現(xiàn)是存在風(fēng)險(xiǎn)的，如果不能兌現(xiàn)，將對本項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的銷售沖擊。（2）小高層建筑的接受本項(xiàng)目全部為小高層建筑，但是調(diào)研結(jié)果表明，當(dāng)?shù)厝罕妼τ谛「邔硬簧趿私?，“恐高癥”問題依然存在。（3）其它對手競爭蚌埠的房地產(chǎn)開發(fā)在2003年突飛猛進(jìn)的增長，各地開發(fā)商紛紛進(jìn)入蚌埠市場來分食當(dāng)?shù)剡@塊大蛋糕，2003年的房地產(chǎn)開發(fā)量是去年的二倍，房地產(chǎn)競爭加劇勢在必然。項(xiàng)目機(jī)會蚌埠的房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，通過2000年以后大批中高檔次樓盤的開發(fā)，蚌埠的房地產(chǎn)市場大有進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)商的水平普遍提高，尤其可貴的是蚌埠百姓的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念在逐步轉(zhuǎn)變，對住房消費(fèi)有了比較科學(xué)、合理的認(rèn)識，房地產(chǎn)消費(fèi)正在逐步成為蚌埠人主要消費(fèi)方向，一場百家爭鳴、百花斗艷的房地產(chǎn)大戰(zhàn)在未來1－2年即將展開。通過房地產(chǎn)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，蚌埠居民的現(xiàn)有住房條件處于首次置業(yè)階段，現(xiàn)有住房只是解決“有地方住的”問題。2002年后隨著外地眾多開發(fā)商進(jìn)入蚌埠，沉睡的蚌埠房地產(chǎn)業(yè)逐步覺醒，蚌埠百姓的住房消費(fèi)意識在迅速成長。“享受幸福生活，改善住房條件，提高生活質(zhì)量”成為當(dāng)?shù)匕傩盏纳钅繕?biāo)。恰逢此時(shí)，開發(fā)公司搶占了蚌埠最具發(fā)展?jié)摿?、最具活力的地塊，根據(jù)公司的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)——給二次置業(yè)者甚至三次置業(yè)者創(chuàng)造終身置業(yè)的機(jī)會，而此時(shí)又值蚌埠居民二次置業(yè)的春風(fēng)剛剛拂起，占盡天時(shí)、地利。項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目作為目前開發(fā)商最大的開發(fā)項(xiàng)目，占地面積大，資金投入多，事關(guān)重大。本項(xiàng)目土地成本75萬元/畝，加上建設(shè)學(xué)校的建筑成本，土地整體成本較高。高土地成本必須建設(shè)高容積率，建設(shè)高容積率需要的結(jié)構(gòu)成本就相對較高，從而決定了本項(xiàng)目中高檔次的市場定位，中高檔次的市場定位必然要求高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林綠化、銷售管理等。而當(dāng)?shù)馗邫n物業(yè)的消費(fèi)群體狀況（群體大小，所能承受的購買力）不盡如人意，因此在刺激消費(fèi)的同時(shí)降低成本成為本項(xiàng)目的重中之重。3．3、項(xiàng)目的綜合評析隨著蚌埠綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，地方政府對房地產(chǎn)的政策傾斜,人民收入的不斷提高，居民消費(fèi)能力的日漸增強(qiáng)，具備房地產(chǎn)消費(fèi)能力的消費(fèi)群不斷加大。同時(shí)由于一批精美樓盤的出現(xiàn)，不斷刺激和提升廣大市民的房地產(chǎn)消費(fèi)意識，居民對房地產(chǎn)消費(fèi)的觀念在逐步轉(zhuǎn)變并趨于理性，居民的消費(fèi)習(xí)慣由注重“吃穿”轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼l件的房地產(chǎn)消費(fèi)方面來，對房地產(chǎn)消費(fèi)的投入比例逐步加大，蚌埠劇烈的房地產(chǎn)革命即將到來。蚌埠新城區(qū)商務(wù)中心聚集著蚌埠最優(yōu)秀的樓盤，也是價(jià)格最貴的樓盤，***花園、***香都、***家園都在以各種時(shí)尚的形式將***炒熱、炒火，并且從目前銷售狀況來看，形式喜人。雖然各競爭對手都在炒作同一個(gè)概念，但龐大并且不斷聚集的消費(fèi)群在不斷的迅速消化這幾個(gè)樓盤，并且還表現(xiàn)喜人的市場前景。因此未來幾年CBD商務(wù)區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)的火熱期，也是房地產(chǎn)開發(fā)商與蚌埠廣大市民互動式教育的戰(zhàn)場，房地產(chǎn)開發(fā)商的水平在不斷提高，消費(fèi)者的觀念在不斷轉(zhuǎn)變和成熟。第四部分項(xiàng)目市場定位及價(jià)格4.1項(xiàng)目定位前的專項(xiàng)調(diào)查與分析調(diào)查類別：樓盤目標(biāo)客戶調(diào)查行業(yè)分類：建筑/房地產(chǎn)樣本情況：樣本人群之一：私營業(yè)主樣本人群之二：銀行、電信、郵政系統(tǒng)員工樣本人群之三：知識分子和專業(yè)技術(shù)人員樣本人群之四：國家公務(wù)員和事業(yè)單位人員樣本人群之五：駐蚌單位和國有企業(yè)管理人員調(diào)查地點(diǎn)：1、樣本人群之一：私營業(yè)主（選取樣本數(shù)量40個(gè)）⑴、二馬路批發(fā)市場⑵、太平街批發(fā)市場⑶、國強(qiáng)路批發(fā)市場⑷、安德電腦市場、裕華電腦市場⑸、中榮街電腦、電器、通訊器材市場⑹、裝飾公司、制造公司、婚紗攝影店、廣告公司、餐飲娛樂業(yè)私企老板2、樣本人群之二：銀行、電信、郵政系統(tǒng)員工（選取樣本數(shù)40個(gè)）⑴、銀行：中行、工行、建行、交行、農(nóng)行⑵、電信：聯(lián)通、電信、移動⑶、郵政：蚌埠郵政局和下屬單位⑷、證券公司：海通、漢唐、國元、華安等證卷公司3、樣本人群之三：知識分子和專業(yè)技術(shù)人員（選取樣本數(shù)量40個(gè)）⑴、醫(yī)生：一院、二院、三院、蚌醫(yī)附院和各區(qū)級醫(yī)院⑵、教師：蚌醫(yī)、財(cái)院、二中、一中、蚌埠高專⑶、律師：市內(nèi)各大律師事務(wù)所4、樣本人群之四：國家公務(wù)員和事業(yè)單位人員（選取樣本數(shù)40個(gè)）⑴、東區(qū)區(qū)政府和各職能部門⑵、***區(qū)政府和各職能部門⑶、西區(qū)區(qū)政府和各職能部門⑷、新城區(qū)區(qū)政府和各職能部門5、樣本人群之五：駐蚌單位和國有企業(yè)單位管理人員（選取樣本數(shù)量40個(gè)）⑴、蚌埠市鐵路分局所屬各單位⑵、蚌埠市供電局和下屬單位⑶、國有企業(yè)單位：豐原集團(tuán)、卷煙廠、八一化工集團(tuán)調(diào)查方法：攔截式/入戶式調(diào)查調(diào)查時(shí)間：2003年12月9日--2003年12月11日樣本數(shù)量：200為了清晰界定樓盤的目標(biāo)市場，必須符合以下標(biāo)準(zhǔn)中的至少6條以上才可作為本項(xiàng)目的樓盤目標(biāo)市場，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：1、兩年之內(nèi)準(zhǔn)備購房2、打算購買小高層住宅3、打算在新城區(qū)購房4、認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域地理位置好和很好5、認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域應(yīng)該建小高層6、會在本項(xiàng)目所在區(qū)域購買商品房7、在本項(xiàng)目所在區(qū)域購房并能接受小高層8、在本項(xiàng)目所在區(qū)域購房，能承受2300元以上的單價(jià)9、在本項(xiàng)目所在區(qū)域購房，能承受25萬元以上的總價(jià)選取能夠達(dá)到上述條件的有效問卷39份作為樣本進(jìn)行分析。樣本選取率：39/200*100％＝19.5％一、樣本分析（1）性別比例：（2）年齡比例：（3）文化程度比例：（4）所在單位職位：（5）所在區(qū)位居?。?6)您的職業(yè)是：（7）您現(xiàn)在的住房戶型是：（8）您現(xiàn)在的住宅建筑面積是：通過上述數(shù)據(jù)分析我們發(fā)現(xiàn)，蚌埠居民的現(xiàn)有住房條件處于首次置業(yè)階段，現(xiàn)有住房只是解決“有地方住的”問題。2002年后，隨著外地眾多開發(fā)商進(jìn)入蚌埠，沉睡的蚌埠房地產(chǎn)業(yè)被逐步刺激，蚌埠百姓的住房消費(fèi)意識在迅速成長?！跋硎苄腋Ｉ睿纳谱》織l件，提高生活質(zhì)量”成為當(dāng)?shù)匕傩盏纳钅繕?biāo)。恰封此時(shí)，我公司搶占了蚌埠最具發(fā)展?jié)摿?、最具活力的地塊，根據(jù)公司的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)——給二次置業(yè)者甚至三次置業(yè)者創(chuàng)造終身置業(yè)的機(jī)會，而此時(shí)又值蚌埠居民二次置業(yè)的春風(fēng)剛剛拂起，占盡天時(shí)、地利，可見開發(fā)商的決策是極為睿智的。二、客戶偏好和價(jià)格承受能力調(diào)查結(jié)果（9）您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)必須的配套設(shè)施有：指標(biāo)A.定點(diǎn)交通設(shè)施B.商業(yè)設(shè)施C.教育設(shè)施D.醫(yī)療設(shè)施E.休閑設(shè)施比例62％64％70％68％80％（10）您認(rèn)為居家生活需要的文體休閑設(shè)施應(yīng)有：選項(xiàng)A球場B.室外泳池C.圖書館或書店D.其他比例70％56％78％0％（11）您認(rèn)為在以下景觀中，那幾項(xiàng)能使居家更加親近自然，生活更加舒適暢快選項(xiàng)A水景B.綠地C.樹林D.園林小品比例72％94％54％52％（12）您認(rèn)為每戶預(yù)留幾個(gè)車位比較合適：選項(xiàng)A.1個(gè)B.2個(gè)C.無所謂比例66%18%16%車庫的建造不能只考慮業(yè)主目前的要求，要考慮業(yè)主以后的購車需求。因此關(guān)于車庫（車位）的建造問題在成本控制和不影響社區(qū)整體美觀的前提下是越多越好，而且車庫（車位）的成本比較低，多建一個(gè)車位就多一份利潤，并且銷售前景比較看好。（13）您的居家形式是：從上述人口統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，目前蚌埠的家庭生活構(gòu)成以三口之家為主，兩代人同住占78％。從上述調(diào)研結(jié)果分析，我們的戶型設(shè)計(jì)要以三口之家為研究對象，三室兩廳將成為社區(qū)的主力戶型。（14）您希望選擇下面那種室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)：選項(xiàng)A.普通單元房B.復(fù)式結(jié)構(gòu)C.錯(cuò)層結(jié)構(gòu)D.其他比例28％46％26％8%從調(diào)研結(jié)果來看，復(fù)式結(jié)構(gòu)的住房是居民最喜歡的，占到被調(diào)查人數(shù)的46％，說明當(dāng)?shù)鼐用窬哂忻黠@改善自己住房條件的愿望，因此建議適當(dāng)建造大面積的復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅。對于躍層住宅的設(shè)計(jì)可以部分滿足當(dāng)?shù)鼐用窨释麖?fù)式結(jié)構(gòu)住房的愿望，也可在項(xiàng)目中給予適量建造。（15）若購買商品房，您選擇什么戶型？（16）您打算購買的住宅類型是：如果您打算在本項(xiàng)目所在區(qū)域（***地塊）購買商品房，您能接受小高層嗎?（17）你所能接受的房屋單價(jià)是：（18）你所能接受的房屋總價(jià)是：(19)你所能接受的月付款是：(20)您理想的客廳面積多大？選項(xiàng)A.15M2以下B.16—20M2C.21—25M2D.26M2以上比例0％2％18％60％（21）您理想的臥室面積多大？選項(xiàng)A.10M2以下B.11—13M2C.13—15M2D.15M2以上比例0％8％26％66％（22）您認(rèn)為現(xiàn)代居家生活中廚房應(yīng)：選項(xiàng)A能滿足一人操作B.能滿足二人同時(shí)操作C.無所謂比例12％78％10％（23）您認(rèn)為合理的物業(yè)管理費(fèi)是：4.2項(xiàng)目定位蚌埠***為顧客營造現(xiàn)代化的生活方式和具有文化藝術(shù)氛圍的文明社區(qū)，為成功人士和需改善居住環(huán)境與提高生活質(zhì)量與生活品味的人士建造“自然的園，健康的家”。4.1.1目標(biāo)消費(fèi)群定位蚌埠***的目標(biāo)客戶根據(jù)售價(jià)應(yīng)集中在：（1）客戶來源：蚌埠黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。傳統(tǒng)收入較高、較穩(wěn)定的企業(yè)如銀行、供電局、鐵路、卷煙廠等。大中企業(yè)中層以上干部。小型企業(yè)老板或批發(fā)市場、商貿(mào)市場個(gè)體業(yè)主。軍隊(duì)、軍事院校或教師系統(tǒng)。收入豐厚的自由職業(yè)者，如律師、炒股者等。（2）客戶特征：年齡：35－50歲。職業(yè)：政府官員，公務(wù)員，個(gè)體私營業(yè)主，自由職業(yè)者。家庭年收入：穩(wěn)定收入3.6萬元以上，一般有第二收入（隱性收入）來源。背景：在潛在消費(fèi)者中具有身份地位，支付能力強(qiáng)，迫切希望改善居住條件和居住環(huán)境。家庭人口組成：2－4口的簡單家庭，兩夫婦，或有1個(gè)高中以下的孩子，或有老人。（3）消費(fèi)特征：絕大部分是個(gè)人購買，估計(jì)70％以上屬二次置業(yè)。在購買方向選擇上偏好新市區(qū)，對傳統(tǒng)的老市區(qū)有些排斥。比較看重居住環(huán)境景觀。會考慮到孩子升學(xué)的具體問題，對小區(qū)的配套要求高。（4）心理特征：注重生活素質(zhì)，譬如不希望寒冷的冬天不再有暖氣，對時(shí)尚的生活方式較認(rèn)同，追求個(gè)性化的生活。對居住環(huán)境和小區(qū)整體居民素質(zhì)會在意。眼界開闊且接受新生事物快。愿意多花一些錢購買質(zhì)量好的產(chǎn)品。觀念新，在單位有一定影響力，思維會對周圍人產(chǎn)生一定影響。購買商品房眼光較為挑剔，但對自己滿意的產(chǎn)品和品牌忠誠度較高。注重社區(qū)的整體規(guī)劃及人文關(guān)懷。購買需求多數(shù)為家庭第二套住宅，升級換代改善居住品質(zhì)。（5）對本案的消費(fèi)能力的估算：注：上述目標(biāo)客戶的來源和消費(fèi)特征分析主要通過前期市場調(diào)查和第二手資料獲得，營銷策劃部計(jì)劃3月份通過同地段同檔次樓盤***家園、***香都、***花園等已簽約客戶（由新城區(qū)房管局提供已簽約客戶信息抽樣得出）和競爭樓盤銷售代表進(jìn)行調(diào)研驗(yàn)證。4.1.2產(chǎn)品定位蚌埠***的市場定位為蚌埠二次置業(yè)者甚至三次置業(yè)者改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量、生活品味而建造房屋。項(xiàng)目地塊位于新城綜合開發(fā)區(qū)的中心地帶，而新城綜合開發(fā)區(qū)又是蚌埠市未來的市中心。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)于直接競爭對手***花園，而***花園的綠化園林景觀特色不是很突出，因此本項(xiàng)目產(chǎn)品及市場定位應(yīng)是：80萬平方米超大健康、生態(tài)、文化、現(xiàn)代社區(qū)?。?）定位描述：由于本項(xiàng)目土地成本70萬元/畝，加上建設(shè)學(xué)校的建筑成本，土地整體成本不低。同樣由于高土地成本必須建設(shè)高容積率，建設(shè)高容積率需要的結(jié)構(gòu)成本就相對較高，從而決定了本項(xiàng)目的高檔次的市場定位，高檔次的市場定位必然要求高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃主旨：自然的園、健康的家；表現(xiàn)主題：生態(tài)、健康、現(xiàn)代、文化、配套設(shè)施、園林綠化、銷售管理等等高成本的疊加，最終確定了本項(xiàng)目的高成本、高售價(jià)，從而也決定了本項(xiàng)目的高檔次市場定位－“80萬平方米超大健康、生態(tài)、文化、現(xiàn)代社區(qū)”。A2地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住戶數(shù)住宅建筑面積高層住宅比例1282戶15.7萬平方米83.1%居住人數(shù)（3.5人/戶）底商建筑面積中高層住宅比例4487人1．24萬平方米16.9%總建筑面積住宅平均層數(shù)人口毛密度169400平方米11．2層530人/萬M2住宅建筑套密度（毛）容積率人口凈密度151．5套/萬M22．0705.5人/萬M2住宅建筑套密度（凈）總建筑面積住宅建筑凈密度201．5套/萬M227．9％21．5％住宅建筑面積毛密度綠地率住宅建筑面積凈密度1．85萬M2/萬M260．15％2．46萬M2/萬M2A2地塊用地平衡表用地構(gòu)成規(guī)劃平衡指標(biāo)面積（萬M2）M2/人％總用地8．4618．85居住面積16.9437.75100住宅用地6．0314．1775．2配套設(shè)施用地0．581．296．8公共綠地4.881．387．3道路用地1.052．0110．7A2地塊機(jī)動車及非機(jī)動車配置表總戶數(shù)1282注機(jī)動車停車停車庫（輛）474（地下）室外停車位：78輛（地上）非機(jī)動車停車停車庫（輛）2564地下機(jī)動車車庫面積（M2）1656635M2/輛住宅半地下非機(jī)動車車庫面積（M2）57694．5M2/戶圖十：蚌埠***A2鳥瞰圖圖十：蚌埠***A2景觀圖（2）規(guī)劃主題蚌埠***作為蚌埠最大的中高檔次住宅社區(qū)，以“自然的園、健康的家”為設(shè)計(jì)主旨，以“生態(tài)、健康、文化、現(xiàn)代”為表現(xiàn)主題，全部小高層（電梯框架）的建筑模式，樓體氣勢（建筑形式）豪華大氣，園林景觀文雅優(yōu)美，會所豪華別致，物業(yè)管理高檔舒適，學(xué)校育人有方，這些要素將構(gòu)成蚌埠***高檔社區(qū)的骨架。（3）建筑形式：電梯小高層8－18層，框架剪力墻結(jié)構(gòu)。（4）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃：<1>、A2地塊分兩批建設(shè)，首期工程為A2地塊中心路以北部分，預(yù)計(jì)于2004年2月28日開工，2005年6月全面竣工。其中小學(xué)、中學(xué)約27000㎡于2004年8月15日前建成。會所于2004年底前竣工交付使用<2>、后續(xù)工程為A2地塊中心路以南部分，預(yù)計(jì)于2004年9月份開工，2006年6月份全面竣工。<3>、A4，A5地塊的開發(fā)可考慮綜合因素，根據(jù)實(shí)際情況制訂開竣工計(jì)劃。（5）戶型蚌埠***的目標(biāo)客戶是二次置業(yè)或三次置業(yè)者，這部分人擁有住房，但現(xiàn)有住房一是面積過小，居住十分緊湊，二是結(jié)構(gòu)不合理沒有小區(qū)環(huán)境，整體居住質(zhì)量差，需要換房，以追求改善居住環(huán)境?，F(xiàn)有客戶的家庭多數(shù)為三口之家為主，少許兩口之家（新婚夫婦或老年夫婦），結(jié)構(gòu)單一，因此戶型設(shè)計(jì)以三室兩廳兩衛(wèi)為主，兩室兩廳一衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)為輔；（客廳要求在25－30平方米、主臥室要求在15－18平方米、（主）衛(wèi)生間達(dá)到6－8平方米、廚房達(dá)到6平方米以上），這樣可以滿足客戶改善居住條件的要求，生產(chǎn)出試銷對路的產(chǎn)品，又不至于冒很大風(fēng)險(xiǎn)。A2地塊一期項(xiàng)目以南部分戶型將結(jié)合一期項(xiàng)目暢銷戶型及具體情況確定。蚌埠***一期的戶型建議表面積范圍套數(shù)面積套數(shù)比例面積比例110172.4％1882．081.99%11916022.5％19051.220.1%127－12922131.5％28910.830.52%133－13611616.7％16045.7416.9%137－139608.4％8264.098.72%1549112.8％14057.2114.8%163405.7％6524.46.8%合計(jì)703100％94735.52100%4.1.3設(shè)計(jì)定位“綠色、生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展”是當(dāng)今無可爭辯之時(shí)代主題，本項(xiàng)目在戶型、道路、文化教育、商業(yè)、娛樂、休閑、水系、綠化、小品等諸多因素的處理上，始終遵循“尊重自然，以人為本”的原則，同時(shí)強(qiáng)調(diào)對室外環(huán)境，尤其是綠化、水系、小品的營造，使各地塊有中心綠地，各組團(tuán)有集中景觀，使水系環(huán)繞在各院落的窗前屋后，加上小品、雕塑、噴池的點(diǎn)綴，真正形成“戶戶觀景，步步有景”的格局，再加上建筑形態(tài)空間序列的變化，各步道鋪底等景觀軸把小區(qū)之間、組團(tuán)、院落聯(lián)成一片，使園林綠化與建筑造型、空間形態(tài)緊密結(jié)合，相得益彰，最終描繪一幅現(xiàn)代感強(qiáng)烈、人文氣息濃厚，具有完善生活配套的田園化城市生活社區(qū)境圖。使“***”這一成功品牌一貫倡導(dǎo)的“生態(tài)、文化、現(xiàn)代、健康”的主題得到延續(xù)與升華！***總體規(guī)劃由澳大利亞U&A設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)***會所由新加坡巴馬丹拿設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)***園林景觀由新加坡創(chuàng)意國際有限公司設(shè)計(jì)4.1.4物業(yè)品質(zhì)建議：蚌埠***以ISO9002體系為標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)進(jìn)行管理，并邀請著名的物業(yè)管理公司作物業(yè)顧問，引入“以人為本”的管理概念，為該樓盤的廣大住戶提供安全、舒適的現(xiàn)代化居住環(huán)境，同時(shí)避免不必要的浪費(fèi)，引進(jìn)一些運(yùn)作成本高、華而不實(shí)的設(shè)備，既浪費(fèi)了金錢，又沒有任何作用。物業(yè)管理服務(wù)建議：日常管理：包括社區(qū)安全保衛(wèi)、清潔、綠化和消防；電梯、水泵等房屋設(shè)施及建筑的公共部分、用電設(shè)施、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理；業(yè)主裝修管理及租戶的日常管理；車輛進(jìn)出和停車管理；物業(yè)維修更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；業(yè)主檔案管理；其它相關(guān)的管理服務(wù)項(xiàng)目。有償服務(wù)管理：包括組織業(yè)主聯(lián)誼，舉辦群眾性社區(qū)活動；代收代繳水電、有線電視等各項(xiàng)費(fèi)用；待辦報(bào)刊訂閱、收發(fā)郵件、郵寄包裹服務(wù)；代聘家教、保姆、鐘點(diǎn)清潔工服務(wù)；待定各種票務(wù)、賓館客房、酒店席位服務(wù)；待辦大宗物品搬運(yùn)、搬家服務(wù)；臨時(shí)托管孩童，接送上下學(xué)服務(wù)；醫(yī)療保健、特別護(hù)理服務(wù)等。4.1.5環(huán)境景觀優(yōu)美的園林景觀對于消費(fèi)者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見，有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。如果開發(fā)商賣現(xiàn)樓，銷售時(shí)建筑與園林景觀都已完成，消費(fèi)者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳的選擇。正如原萬科北京房地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲表示，商品住宅開發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個(gè)項(xiàng)目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益，如果您舍得為您的小區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費(fèi)，你的房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣250元。林少洲還指出，隨著個(gè)人購房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來的市場競爭中扮演非常重要的角色。住宅是住區(qū)的主體，環(huán)境是住區(qū)的基礎(chǔ)。優(yōu)秀的住宅小區(qū)是居住環(huán)境好、生態(tài)環(huán)境好、景觀環(huán)境美的住宅，能夠表現(xiàn)出它的文化性、舒適性、陶冶性、祥和性、能夠滿足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康要求。住區(qū)環(huán)境既有物質(zhì)方面的“硬環(huán)境”，也離不開精神方面的“軟環(huán)境”，兩者必須緊密結(jié)合。住區(qū)的“硬環(huán)境”主要包括滿足人的居住、生活需要的居住空間、交往空間、景觀空間、公建設(shè)施、文化設(shè)施、教育設(shè)施、體育娛樂設(shè)施、交通設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。住區(qū)的“軟環(huán)境”主要是指社區(qū)精神文明建設(shè)及多層次的社區(qū)文化活動。創(chuàng)建高尚的文化氛圍，讓居民及子女得到良好的文化教育、高尚的道德陶冶、適宜的健身體育鍛煉、豐富的藝術(shù)享受以及優(yōu)美的景觀觀賞。4.