房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防范主講人：周勝周勝律師，北京市中洲律師事務(wù)所高級合伙人中國法學(xué)會WTO研究會理事中華全國律師協(xié)會民事委員會委員北京律師協(xié)會土地法專業(yè)委員會副主任周勝律師長期擔(dān)任商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)公司、外資公司的外商投資房地產(chǎn)業(yè)取得建設(shè)用地使用權(quán)過程中的法律風(fēng)險防范主題：房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中的法律風(fēng)險防范物業(yè)銷售（預(yù)售）過程中的法律風(fēng)險防范法律風(fēng)險防范之——拿地取得建設(shè)用地使用權(quán)的方式出讓轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓招、拍、掛協(xié)議出讓方式一般不適用于房地產(chǎn)開發(fā)，跟據(jù)相關(guān)規(guī)定，工業(yè)（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向項目轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓招拍掛方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)中案例：“南京國土資源局收回兩幅地塊”“大龍地產(chǎn)雙料地王被收”參與招拍掛前應(yīng)注意的問題擬出讓地塊的合法性政府的出讓權(quán)限規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件和附圖擬出讓為毛地或生地的應(yīng)特別注意的事項對出讓底價和競買保證金的要求擬出讓地塊的性質(zhì)應(yīng)為國有建設(shè)用地擬出讓地塊的合法性1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府，其土地管開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認定無效。2005年8月1日前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)2、政府的批準(zhǔn)權(quán)限耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；3畝以下、其他土地10畝以下的，由縣級人民政府批準(zhǔn)；省轄市、自治州人政府的出讓權(quán)限之一“商品住宅工程〞宗地出讓面積不得超過以下標(biāo)準(zhǔn)：政府的出讓權(quán)限之二小城市（鎮(zhèn)）：7公頃（105畝）；中等城市：14公頃（210畝）；規(guī)劃設(shè)計條件必須明確出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界線、開發(fā)期限等要求。附圖要明確標(biāo)明地塊區(qū)位與現(xiàn)狀，地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件和附圖因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出申請，規(guī)劃主管部門依法定程序修改控制性詳細規(guī)劃，并批準(zhǔn)變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)告熟地：指完成土地征收，經(jīng)過土地一級開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。生地：指完成土地征收，未經(jīng)土地開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或者荒地等土地。毛地：指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。擬出讓地塊為毛地或生地的應(yīng)特別注意的事項之一擬出讓地塊為毛地或生地的應(yīng)特別注意的事項之二1）拆遷、三通一平的完成期限應(yīng)當(dāng)早于出讓合同規(guī)定的開工日期；2）市政配套完成的期限應(yīng)當(dāng)早于出讓合同規(guī)定的竣工期限；3）三通一平和市政配套的各類參數(shù)應(yīng)當(dāng)盡可能詳盡；4）三通一平和市政配套的交付應(yīng)當(dāng)約定具體的可操作的條件和方式；5）應(yīng)盡可能具體地約定交地的標(biāo)準(zhǔn)和操作程序；6）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出讓合同規(guī)定的開工南京、寧波等地出臺相關(guān)文件，嚴禁毛地出讓，要求招拍掛只能出讓凈地。對出讓底價和競買保證金的要求土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%關(guān)于競買保證金，國土資發(fā)〔2024〕34號文件規(guī)定不得低于出讓最低價的20%，但時隔僅三個月，國土資源部總規(guī)劃師胡存智就在6月26日召開的2024房地產(chǎn)夏季峰會上指出，土地出讓保證金將再提10%，競買土地出讓保證金不低于出讓最低價的30%。從目前土地出讓的情況來看，出讓機關(guān)也確實是按照30%的比例收取競買保證金的。簽訂出讓合同應(yīng)注意的問題繳納土地價款相關(guān)的規(guī)定和要求開工/竣工時間及相關(guān)違約責(zé)任建設(shè)用地使用權(quán)提前收回的情形繳納土地價款相關(guān)的規(guī)定和要求商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)放土地證書土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。開工/竣工時間及相關(guān)違約責(zé)任每宗住宅建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)時間原那么上不得超過三年延期開工、擅自停工的法律后果：1〕超出合同約定開工開發(fā)日期滿一年未開工開發(fā)的，按照出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費。2〕超出合同約定開工開發(fā)日滿兩年未開工開發(fā)的，要堅決無償收回。3〕雖按合同約定日期開工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積缺乏三分之一或已投資額缺乏四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，嚴格按閑置土地處理。建設(shè)用地使用權(quán)提前收回的情形可以收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的情形：1〕為公共利益需要使用土地的；2〕為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3〕土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；4〕因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5〕公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。轉(zhuǎn)讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)中案例：“78家非地產(chǎn)主業(yè)央企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)”前期調(diào)查階段應(yīng)注意的問題擬受讓建設(shè)用地使用權(quán)的合法性擬建設(shè)項目的進展情況轉(zhuǎn)讓方式的選擇擬受讓建設(shè)用地使用權(quán)的合法性1〕是否為建設(shè)用地使用權(quán)，取得方式是出讓、劃撥還是轉(zhuǎn)讓；2〕取得方式是否符合法律規(guī)定；3〕轉(zhuǎn)讓人取得建設(shè)用地使用權(quán)后，是否存在違約、違規(guī)行為，會否導(dǎo)致擬受讓地塊被依法收回等的情形〔如土地出讓金、補償款是否繳清、是否存在土地閑置問題〕；4〕政府對擬受讓地塊或其周邊是否有新的政策、意向等，是否存在影響到擬受讓地塊日后開發(fā)建設(shè)、銷售等的情形；5〕擬受讓地塊上是否存在抵押，是否被依法查封、扣押等；6〕擬受讓地塊是否涉及訴訟、仲裁，是否存在可能被依法查封、扣押的情形；7〕其他應(yīng)當(dāng)考察的事項。1〕擬建設(shè)工程已經(jīng)取得的審批文件及其有效性；2〕正在辦理中的審批文件、是否能夠通過及相應(yīng)的時間；3〕將來需要辦理的審批文件；4〕需特別注意規(guī)劃部門出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖；5〕擬建設(shè)工程已經(jīng)進行的投入，包括投資總額，資金流向，是否保存有完整的財務(wù)會計憑證，能夠充入開發(fā)建設(shè)本錢等；6〕擬建設(shè)工程已經(jīng)簽訂的合同、協(xié)議及其履行情況；7〕轉(zhuǎn)讓人曾經(jīng)對外〔對政府、對社會〕作出的承諾；8)工程建設(shè)進展，是否存在違規(guī)建設(shè)、超規(guī)劃建設(shè)情形；9〕其他應(yīng)當(dāng)考察的事項。擬建設(shè)項目的進展情況轉(zhuǎn)讓方式的選擇項目轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序繁瑣成本較高風(fēng)險可控程序簡單成本較低風(fēng)險難控項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意的問題不得轉(zhuǎn)讓的情形項目轉(zhuǎn)讓的條件“一地多賣”轉(zhuǎn)讓合同瑕疵的處理在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)特別注意的事項以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合以下條件：1〕已經(jīng)支付全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書；2〕按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！伴_發(fā)投資總額〞不包括地價款。3〕轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。項目轉(zhuǎn)讓的條件1〕以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；2〕司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3〕依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；4〕共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5〕權(quán)屬有爭議的；6〕未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7〕法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。不得轉(zhuǎn)讓的情形1〕第一順位：已辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)的；2〕第二順位：已先行合法占有投資開發(fā)土地的；3〕第三順位：已先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的；4〕第四順位：合同成立在先的?！耙坏囟噘u”1〕轉(zhuǎn)讓方訂立轉(zhuǎn)讓合同時未取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)證書，但起訴前已經(jīng)取得或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，合同有效。2〕劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)訂立轉(zhuǎn)讓合同的，合同無效；但起訴前經(jīng)批準(zhǔn)且辦理出讓手續(xù)的，合同有效；其中，直接劃撥給受讓方或者由受讓方辦理出讓手續(xù)的，雙方訂立的轉(zhuǎn)讓合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。轉(zhuǎn)讓合同瑕疵的處理1)雙方應(yīng)約定確定現(xiàn)場現(xiàn)狀的時點，并通過現(xiàn)場拍攝、文字描述、列舉清單等方式予以固定；2〕與工程建設(shè)有關(guān)的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)配件的歸屬問題；3)與在建工程有關(guān)的合同的處理問題，包括抵押借款合同、工程設(shè)計、監(jiān)理、施工合同、材料采購合同、商品房預(yù)售合同等。在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)特別注意的事項項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)包括以下內(nèi)容其他股東的優(yōu)先購買權(quán)明確訂立合同的目的明確訂立合同的基礎(chǔ)和前提明確合同轉(zhuǎn)讓受讓標(biāo)的明確合同轉(zhuǎn)讓價款的構(gòu)成明確轉(zhuǎn)讓方、受讓方義務(wù)明確合同雙方的聲明與承諾最大限度降低風(fēng)險的擔(dān)保爭議解決方式合同附件違約責(zé)任及免責(zé)條款明確稅務(wù)申報、繳納及責(zé)任明確項目公司印章、交接后管理1〕轉(zhuǎn)讓方的合同目的：通過轉(zhuǎn)讓其在工程公司的股權(quán)以收回其對工程公司及房地產(chǎn)開發(fā)工程的投資及利益，并由受讓方完成該工程的開發(fā)建設(shè)。2〕受讓方的合同目的：通過受讓工程公司的股權(quán)，以取得對房地產(chǎn)開發(fā)工程的開發(fā)權(quán)，并通過后續(xù)投資以完成該工程的開發(fā)建設(shè)，取得投資收益。明確訂立合同的目的1〕工程公司資產(chǎn)與負債現(xiàn)狀。2〕工程公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)工程根本狀況。3〕工程公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)工程是否已取得的政府批復(fù)文件。4〕工程公司是否已簽訂各種與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的合同、協(xié)議。5〕土地補償價款的支付情況。6〕拆遷方案、拆遷補償安置方案的落實情況，拆遷補償款項的支付情況。7〕土地出讓金及相關(guān)稅費〔包括四源費〕的支付情況。8〕工程公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)工程現(xiàn)狀，包括是否已完成拆遷，土地是否已平整，各種市政管線是否已接到工程紅線范圍內(nèi)〔七通一平〕，是否已開始施工以及工程進度情況。9〕工程公司除了該房地產(chǎn)開發(fā)工程之外，是否還有其他經(jīng)營活動或業(yè)務(wù)。10〕該房地產(chǎn)開發(fā)工程用地是否存在任何權(quán)屬、使用糾紛；與周邊其他工程的相鄰關(guān)系如何，邊界是否清晰，是否存在邊界糾紛，是否需要其他工程開發(fā)建設(shè)單位的配合、向其支付費用。11〕就該房地產(chǎn)開發(fā)工程的開發(fā)建設(shè)活動，是否對第三人作出過合作承諾或利益承諾等。12〕有無其他影響公司及工程重大利益的情況。明確訂立合同的基礎(chǔ)和前提合同中應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓受讓的標(biāo)的：轉(zhuǎn)讓受讓標(biāo)的為轉(zhuǎn)讓方擁有的工程公司全部或局部股權(quán)以及該股權(quán)所享有的權(quán)益。前款所說的權(quán)益，主要指工程公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)權(quán)、工程土地使用權(quán)、工程規(guī)劃設(shè)計所形成的權(quán)利以及其他為該工程所投入的資金、進行的工作而形成的依法及商業(yè)習(xí)慣所實際取得和應(yīng)當(dāng)取得的成果、權(quán)利及時機。前列權(quán)益對于受讓方至關(guān)重要，也是受讓方受讓股權(quán)的主要目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方和受讓方的指定方擁有工程公司全部或局部股權(quán)以及該股權(quán)所享有的權(quán)益。明確合同轉(zhuǎn)讓受讓標(biāo)的1〕股權(quán)轉(zhuǎn)讓前工程公司依法設(shè)立、存續(xù)所發(fā)生的費用；2〕轉(zhuǎn)讓方對工程公司的債權(quán)；3〕轉(zhuǎn)讓方為開發(fā)工程的國有土地使用權(quán)的取得、立項、規(guī)劃、方案設(shè)計、場地拆遷、七通一平、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等與開發(fā)工程工作相關(guān)的所有支出；4〕土地出讓金及相關(guān)稅費〔包括四源費〕；5〕土地補償費用；6〕拆遷補償款；7〕轉(zhuǎn)讓方的預(yù)期收益；8〕在移交給受讓方前工程公司已支付及應(yīng)支付的其他款項。明確合同轉(zhuǎn)讓價款的構(gòu)成1〕工程公司原公章、合同專用章、財務(wù)專用章等印章在工商變更登記完成后上繳主管機關(guān)提請銷毀，并申請重刻。2〕確定交接日。3〕工程公司股東會、董事會、監(jiān)事會改組方案。4〕文件材料、土地移交。5〕工程公司工作人員調(diào)整方案。明確項目公司印章、交接后管理明確稅務(wù)申報、繳納及責(zé)任土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅法律風(fēng)險防范之——開發(fā)建設(shè)兩大問題開發(fā)模式開發(fā)建設(shè)獨立開發(fā)合作開發(fā)法人型、合同型工程承包問題合作開發(fā)中的法律風(fēng)險防范法人型合作開發(fā)模式，是指一方以建設(shè)用地使用權(quán)出資，另一方以現(xiàn)金出資設(shè)立項目公司，共同對項目公司進行投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險的合作開發(fā)模式。常見的收購項目公司部分股權(quán)以實現(xiàn)合作開發(fā)之目的的，可以理解為合同型合作開發(fā)模式，是指一方以建設(shè)用地使用權(quán)作價為投資，投資方以資金作為投資，雙方不組建項目公司，而只是以協(xié)議的方式來合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的效力認定〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)至少一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)；雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效；但起訴前一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效?！?〕建設(shè)用地使用權(quán)土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。〞不應(yīng)認定為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的合作開發(fā)房地產(chǎn)的本質(zhì)特征為：共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。1〕約定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2〕約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋買賣合同。3〕約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認定為借款合同。4〕約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋租賃合同。簽訂合作開發(fā)合同其他應(yīng)當(dāng)注意的事項〔1〕明確劃分雙方的責(zé)任?！?〕利潤分配方案應(yīng)盡可能詳盡、明確，特別是約定各方以分配房產(chǎn)的方式分享利潤的，應(yīng)明確約定各方分得的房產(chǎn)的數(shù)量、位置，條件允許的應(yīng)明確各方分得的房間號；另外，由于規(guī)劃變更等原因?qū)е潞贤s定的面積與實際竣工面積存在的差異，也應(yīng)在合同中明確約定?！?〕明確約定違約責(zé)任。〔4〕明確約定相關(guān)變更登記、審批、備案責(zé)任。合作開發(fā)合同未約定或約定不明導(dǎo)致爭議的解決〔1〕投資數(shù)額超出合同約定的，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例確實定原那么：協(xié)商——過錯——投資比例——利潤分配比例?！?〕房屋實際建筑面積少于合同約定的，對房屋實際建筑面積的分配比例確實定原那么：協(xié)商——過錯——利潤分配比例?！?〕房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積〔經(jīng)批準(zhǔn)的〕，對超出局部房屋分配比例確實定原那么：協(xié)商——利潤分配比例；對因此增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例確實定原那么：協(xié)商——投資比例——利潤分配比例?！?〕因違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋被認定為違法建筑責(zé)令撤除的，對損失承擔(dān)比例確實定原那么：協(xié)商——過錯——投資比例——利潤分配比例?！?〕合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，對未足額交納出資的，按照其實際投資比例分配利潤。〔6〕合同的任何一方不得要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的。工程承包中的法律風(fēng)險防范案例：“上海在建13層住宅樓整體倒塌”2024年6月27日凌晨5時30分左右，上海市閔行區(qū)一在建13層住宅樓整體倒塌，造成一名安徽籍民工死亡?！嚓P(guān)責(zé)任人處理1、闕敬德〔梅隴鎮(zhèn)資產(chǎn)公司總經(jīng)理，原梅隴鎮(zhèn)征地效勞所所長，梅隴鎮(zhèn)長助理，梅都公司股東〕一審被認定犯貪污罪，判處無期徒刑。2、張志琴〔梅都公司法人代表、董事長〕一審被認定犯貪污罪、挪用資金罪、重大責(zé)任事故罪，數(shù)罪并罰，決定執(zhí)行無期徒刑。3、秦永林〔上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)場負責(zé)人〕被判處有期徒刑5年。4、陸衛(wèi)英〔施工方上海眾欣建筑有限公司掛名工程經(jīng)理〕被閔判處有期徒刑3年。5、張耀雄〔地下車庫土方開挖的分包人〕被判處有期徒刑4年。6、張耀杰〔施工方上海眾欣建筑有限公司法人代表、董事長〕被判處有期徒刑5年7、夏建剛〔施工方上海眾欣建筑有限公司現(xiàn)場負責(zé)人〕被判處有期徒刑4年。8、喬磊〔監(jiān)理方上海光啟建設(shè)監(jiān)理有限公司的總監(jiān)理〕被判處有期徒刑3年。

相關(guān)單位處理結(jié)果1、建設(shè)單位梅都房地產(chǎn)公司、對事故發(fā)生負有主要責(zé)任，被處以法定最高限額罰款50萬元。待事故善后處理工作完成后，撤消梅都房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2、總包單位眾欣建筑公司，對事故發(fā)生負有主要責(zé)任，被處以法定最高限額罰款50萬元。撤消建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書及平安生產(chǎn)許可證。3、土方開挖單位索途清運公司，對事故發(fā)生負有直接責(zé)任，被處以罰款30萬元。4、基坑圍護及樁基工程施工單位勝騰根底公司，對事故發(fā)生負有一定責(zé)任。被處以罰款20萬元。5、監(jiān)理單位光啟監(jiān)理公司，對事故發(fā)生負有重要責(zé)任，撤消其工程監(jiān)理資質(zhì)證書。6、工程監(jiān)測單位協(xié)力勘察公司對事故發(fā)生負有一定責(zé)任，予以通報批評處理。

蓮花河畔景苑樓盤處理結(jié)果上海萬科房地產(chǎn)有限公司將作為第三方托管蓮花河畔景苑樓盤建設(shè)。開發(fā)商梅都房地產(chǎn)公司處理未倒樓盤的三套解決方案，業(yè)主可以在2024年8月1日至2024年8月15日期間自行選擇：1〕自行選擇打折5%繼續(xù)履行合同；2〕解除合同并退本返息；3〕按2024年6月27日市場價由萬科收購。建筑施工企業(yè)資質(zhì)1〕承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)的，施工合同無效；2〕承包人超越建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級的，施工合同無效，但承包人在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級，請求按照無效合同處理的，不予支持。3〕沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的，施工合同無效。工程招投標(biāo)1〕必須進行招標(biāo)而未招標(biāo)的，施工合同無效；2〕必須進行招標(biāo)中標(biāo)無效的，施工合同無效。投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的，投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄的手段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無效，處中標(biāo)工程金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進行招標(biāo)的工程的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理機關(guān)撤消營業(yè)執(zhí)照。違法分包1、總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位的；2、建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，承包單位將其承包的局部建設(shè)工程交由其他單位完成的；3、施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的；4、分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的。非法轉(zhuǎn)包1、承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人的；2、承包人將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給其他單位承包的；3、承包人將主體工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件由分包單位采購的；4、承包人在主體工程施工中，沒有使用自備的大型機具和主要施工裝備的；5、發(fā)包人將工程分包后，未在施工現(xiàn)場設(shè)立工程管理機構(gòu)和派駐相應(yīng)人員，并未對該工程的施工活動進行組織管理的，視同轉(zhuǎn)包。違法分包和非法轉(zhuǎn)包的法律后果1、承包企業(yè)出現(xiàn)違法分包或轉(zhuǎn)包行為的，可由行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處分款，可責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，撤消資質(zhì)證書。2、對因轉(zhuǎn)包工程或違法分包的工程不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成的損失，由工程承包人與接受轉(zhuǎn)包或者分包的單位承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。3、承包企業(yè)非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程的行為無效。人民法院可以根據(jù)民法通那么第134條規(guī)定，收繳當(dāng)事人已經(jīng)取得的非法所得。施工合同無效的處理建設(shè)工程施工合同被認定為無效，根據(jù)建設(shè)工程竣工驗收是否合同，處理的方式亦有所差異：1〕建設(shè)工程施工合同無效，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，承包人請求參照合同約定支付工程價款，應(yīng)予支持。2〕建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格，可以對建設(shè)工程進行修復(fù)，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，發(fā)包人請求承包人承擔(dān)修復(fù)費用，應(yīng)予支持；修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收仍不合格的，承包人請求支付工程價款，不予支持。承包人墊資問題發(fā)包人和承包人在建設(shè)工程施工合同中明確約定，發(fā)包人不按照規(guī)定比例向承包人支付預(yù)付款、進度款及結(jié)算款，而是由承包人自帶資金現(xiàn)行施工，工程實施到某一階段時，發(fā)包人再開始分筆支付工程款，即為墊資。墊資明令禁止，但是按照有效處理。對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的局部除外。對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。發(fā)包人的法定解除權(quán)承包人具有以下情形之一，發(fā)包人有權(quán)解除施工合同：1〕明確表示或者以行為說明不履行合同主要義務(wù)的；2〕合同約定的期限內(nèi)沒有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工的；3〕已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格，并拒絕修復(fù)的；4〕將承包的建設(shè)工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包的。承包人的法定解除權(quán)發(fā)包人具有以下情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)，承包人有權(quán)解除施工合同：1〕未按約定支付工程價款的；2〕提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強制性標(biāo)準(zhǔn)的；3〕不履行合同約定的協(xié)助義務(wù)的。施工合同解除后的處理建設(shè)工程施工合同解除后，已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價款；已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，可以對建設(shè)工程進行修復(fù)，修復(fù)后工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價款，修復(fù)后工程質(zhì)量仍不合格的，發(fā)包人有權(quán)拒絕支付工程價款。因一方違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因此而給對方造成的損失。工程質(zhì)量問題〔1〕承包人對工程質(zhì)量問題有過錯的應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任。因承包人的過錯造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發(fā)包人請求減少支付工程價款的，應(yīng)予支持?！?〕發(fā)包人對工程質(zhì)量問題有過錯的應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任，情形包括：1〕提供的設(shè)計有缺陷；2〕提供或者指定購置的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強制性標(biāo)準(zhǔn)；3〕直接指定分包人分包專業(yè)工程。使用未經(jīng)竣工驗收工程的質(zhì)量問題建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，無法再以使用局部質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基根底工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。發(fā)包人與承包人簽訂合同時，要預(yù)先對此類情況進行約定，對于需提前使用的工程局部，事先明確約定其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，交付的方式、時間以及使用過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題如何處理等問題。工程竣工時間的認定1〕建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；2〕承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；3〕建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。工程價款的計算結(jié)算時雙方對建設(shè)工程的計價標(biāo)準(zhǔn)或者計價方法有約定的，按照約定結(jié)算；因設(shè)計變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對該局部工程價款沒有約定的，應(yīng)協(xié)商解決，不能協(xié)商一致的，可以參照簽訂合同當(dāng)時當(dāng)?shù)氐亩~結(jié)算。建設(shè)工程施工合同有效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，可以對建設(shè)工程進行修復(fù)，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，發(fā)包人可要求承包人承擔(dān)修復(fù)費用；修復(fù)后仍不合格的，發(fā)包人有權(quán)拒付工程價款。拖欠工程款的利息對欠付工程價款利息計付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計息。拖欠工程款利息從應(yīng)付工程價款之日計付。對付款時間沒有約定或者約定不明的，以下時間視為應(yīng)付款時間：1〕建設(shè)工程已實際交付的，為交付之日；2〕建設(shè)工程沒有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日；3〕建設(shè)工程未交付，工程價款也未結(jié)算的，為起訴之日。發(fā)包人應(yīng)在建設(shè)工程施工合同中，明確約定欠付的工程價款不計付利息，或者在一定期限內(nèi)免付利息。工程量的計算方法對工程量有爭議的，按照發(fā)包人同意承包人施工的實際工程量計算，即：1〕施工過程中形成的簽證等書面文件確認的工程量；2〕承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認實際發(fā)生的工程量。竣工結(jié)算文件的效力合同中約定發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在一定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件的，應(yīng)按照約定處理。承包人可請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款。發(fā)包人為防止按照承包人單方出具的竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款，應(yīng)當(dāng)注意：1〕在建設(shè)工程施工合同中排除“在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件的〞的約定，并明確約定發(fā)包人需以書面簽章的文件進行認可；2〕假設(shè)建設(shè)工程施工合同中有類似約定，發(fā)包人注意務(wù)必在合同約定的時間內(nèi)，對承包人提交的竣工結(jié)算文件作出書面答復(fù)，或者進行洽商；進行洽商的，應(yīng)形成會議紀(jì)要，并要求與會人員簽字確認。黑白合同的適用問題雙方就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實質(zhì)性內(nèi)容不一