某項目前期發(fā)展策劃思路匯報

銀豐唐冶工程前期開展籌劃思路匯報謹呈：山東銀豐房地產開發(fā)有限公司××〔中國〕山東公司Jinan.Sep.2024?2024特別提示：本報告僅供客戶內部使用，版權歸××(中國)所有。在獲得××書面許可之前，不得擅自對本文檔及其局部進行任何形式的傳閱、引用、復制和發(fā)布。本報告匯報思路工程定位體系工程規(guī)劃建議工程啟動區(qū)建議城市宏觀研究區(qū)域研究新城案例不同物業(yè)市場表現(xiàn)目標界定與本體分析競爭時機挖掘開展戰(zhàn)略與整體定位城市宏觀研究01宏觀經(jīng)濟城市規(guī)劃

政策環(huán)境中國經(jīng)濟高歌猛進統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國國內生產總值從2000年99214億元猛增到2024年340507億元，增長了343%，2024年有望實現(xiàn)翻兩番。中國經(jīng)濟的高歌猛進全面推動了社會經(jīng)濟各個層面的開展，特別是為中國城市化進程提供了澎湃的動力。科目數(shù)據(jù)非農業(yè)部門經(jīng)濟比86%非農業(yè)部門就業(yè)比53%城市人口占全國人口百分比46.6%城市化進程相對滯后統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，我國非農業(yè)部門經(jīng)濟總量占全國經(jīng)濟總量的86%；非農業(yè)部門就業(yè)率為53%；城市人口占全國人口約46.65%，城市化水平遠遠滯后于社會經(jīng)濟開展，具備開展空間和足夠的推動力。中國經(jīng)濟增長依然處于高速增長通道，非農業(yè)部門增長空間和速度依然領先農業(yè)部門。非農業(yè)部門的比重、就業(yè)人口將持續(xù)增長。城市化進程必然要深化和加速。城市化進程闊步前行年份城鎮(zhèn)人口（億人）城市化率新增城鎮(zhèn)人口（億人）2000年4.5936.22%——2001年4.8137.66%0.222002年5.0239.09%0.212003年5.2440.53%0.222004年5.4341.76%0.192005年5.6242.99%0.192006年5.7743.90%0.152007年5.94——0.172008年6.0745.70%0.132009年6.2246.60%0.15在經(jīng)濟推動下，中國城市化進程闊步前行，2000年以來，每年城鎮(zhèn)新增人口最少也在1300萬以上。城市規(guī)模擴張，城市人口規(guī)模增長已成為近年來中國社會開展的一個重要特點和關鍵性趨勢。濟南也同樣進入了城市化快速擴張的開展階段濟南城市化進程處于加速階段，房地產市場進入高速增長期排名城市GDP(億元)增速1上海14900.938.2%2北京11865.910.1%3廣州9112.7611.5%4深圳8201.2410.5%5天津7500.816.5%6蘇州740011%7重慶652714.9%8杭州5098.6610%9無錫500011.5%21濟南3351.3612.2%人均GDP濟南7414——2024年全國各城市GDP排名GDP增長率房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP與房地產開展模式房地產開展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準發(fā)展階段啟動期發(fā)展期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重快速發(fā)展以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型近幾年濟南GDP增速單中心城市擴張大都市化形成都市群形成對外形成區(qū)域中心主城新城新城新城新城濟南北京特征：舊城改造+新城規(guī)劃對內形成大都市從單核向多核轉變下新成中心地位加強，對外聯(lián)系和影響加大，房地產需求將呈逐年上升趨勢。將從目前的入門級大城市開展成都市圈的核心資源集聚效應加劇，作為“區(qū)域中心〞的城市地位得到加強，處于大都市形成過程中將由目前單核城市開展成為帶狀組群城市未來城市空間結構呈“帶狀組群〞布局結構分布通過對區(qū)域經(jīng)濟、交通、資源等方面進行綜合分析，濟南市城市空間開展結構呈“帶狀組群〞式布局結構分布。北京：單核城市空間青島：組群城市空間深圳：帶狀組群城市空間城市規(guī)劃：2024年中心城人口規(guī)模將由2024年的290萬人增至430萬人左右；中心城建設用地規(guī)模將由2024年的295平方公里增至410平方公里。重大利好：全運會大規(guī)模根底建設成就：全運會奧體中心場館及相關配套建設催化城市面貌更新；舊城區(qū)大規(guī)模改造：小清河、徐李等北部、西部舊城區(qū)改造啟動；東部高新區(qū)建設：高新區(qū)成為濟南新的經(jīng)濟增長極，城市化區(qū)域加速擴大；市政府東遷：政府東遷至奧體文博區(qū)域，加速中心城區(qū)與高新區(qū)之間城市化進程；西部交通條件改善：張莊機場搬遷、臘山物流商務基地打造與高鐵新客站建設，改善西部環(huán)境。階段特征：舊城改造與新城規(guī)劃同步進行；城市外圍區(qū)域認知迅速提升；城市建設以大規(guī)模根底設施建設為主，迅速提高人們生活水平。直接表象就是各種利好因素對于不同區(qū)域的開展推動城市化與規(guī)劃利好鼓勵下，城市迅速擴張經(jīng)十路沿線規(guī)劃效果圖濟南城市面貌鳥瞰濟南唐冶東部新城規(guī)劃已經(jīng)形成，隨著濟南城市規(guī)劃和開展結構的改變，城市開展速度迅速，新城的開展將出現(xiàn)跳躍式前進。城市規(guī)模擴張的同時，城市形象和功能也將不斷強化開展勢頭強勁，城市面貌快速更新，看齊一線城市唐冶新城局部規(guī)劃海爾綠城全運村嫁接綠城南方開發(fā)經(jīng)驗，工程實現(xiàn)園林實景展示與精裝修現(xiàn)房，是濟南市場比較少見的高端精裝產品。中?！W龍觀邸中海·紫御東郡奧龍觀邸依靠與奧體文博區(qū)域的位置優(yōu)勢以及相對稀缺的山體別墅實現(xiàn)市場突破，中海物業(yè)效勞也高于濟南市場平臺。濟南萬達廣場萬達擁有全國多個城市中心綜合體開發(fā)經(jīng)驗，大戶型產品豪華精裝以及6米左右客廳開間，沖擊了濟南客戶的市場認知，迅速實現(xiàn)了工程形象突破。恒大名都唐冶第一個多物業(yè)類型的綜合居住社區(qū)；售樓處、會所展示布置也突破了濟南市場水平。綠地新里盧浮宮館周圍青山環(huán)繞、綠樹成蔭，交通便利。既有山景又有水色，環(huán)境優(yōu)美空氣清新，堪稱人與自然和諧統(tǒng)一的綠色生態(tài)社區(qū)。

階段特征：一線品牌開發(fā)商高產品力震動當?shù)厥袌?，客戶需求被迅速激發(fā)，隨著買家成熟度的提高和競爭的加劇，未來面臨開發(fā)模式與外鄉(xiāng)需求精準對位問題，濟南房地產市場開始步入產品競爭階段。城市開展為房地產產業(yè)開展提供了蓬勃動力品牌開發(fā)商大舉進駐帶來房地產市場繁榮并走向成熟物業(yè)類型優(yōu)勢分析影響判斷別墅屬于稀缺資源，一直以來都是首付四成，購買全體資金實力強影響較小高端洋房豪宅多為資源型洋房豪宅，定價較高，多為購買力較強的二次置業(yè)影響較小自住中小戶型90平方米以下的戶型首次置業(yè)首付僅需兩成影響較小商用物業(yè)包括商鋪、寫字樓、小戶型公寓（商業(yè)性質）本身進入門檻較高，而且一直是四成或五成首付，利率也未變，有些投資者甚至一次性付款，當前政策主要針對住宅物業(yè)，商用物業(yè)不在調控范圍。影響較小中心區(qū)物業(yè)一般擁有較為完善的市政配套、教育配套、生活配套等各種資源，居住便利且同時租賃市場活躍，自住和投資需求都較為旺盛影響較小贈送面積的中小戶型90平方米以下的中小戶型首次首付仍為兩成，加上贈送面積，這樣的戶型會受到市場的追捧影響較小當前出臺的房產政策對不同物業(yè)影響程度不一對市場影響：豪宅、自住中小戶型、商用物業(yè)、中心區(qū)地段物業(yè)受影響較小城市宏觀研究小結1、中國經(jīng)濟推動了中國澎湃的城市化進程；2、濟南城市化動力充裕，城市空間將從目前單核城市成長為帶狀組群城市；3、濟南城市擴張為房地產開展提供了歷史性機遇；4、相對于當前政策變化而言，更多屬于短期因素，無改中長期開展趨勢，而且不同物業(yè)受到的影響不盡相同。區(qū)域研究02現(xiàn)狀與未來功能定位

產業(yè)導入

交通條件根據(jù)國內外帶狀組群城市空間的空間布局經(jīng)驗，該類城市通常是由一系列的分工協(xié)作的城市組群沿城市交通主軸分布。每一城市組群構成城市功能上的一個重要節(jié)點，擔負著不同層級城市中心的職責。組群城市空間具有多中心結構深圳——以交通主軸貫穿的多城市中心分工協(xié)作的組群城市空間系統(tǒng)新中心根據(jù)規(guī)劃，東部為濟南主城區(qū)的主要開展方向。在重點片區(qū)建設上，將把唐冶新城建設成為以商貿、金融和綜合產業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心。唐冶新城將成為未來多個城市副中心之一唐冶——以商貿、金融和綜合產業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心唐冶新城在多組群開展中具有先發(fā)優(yōu)勢產業(yè)開展已經(jīng)啟動，歷城政務區(qū)建設初見成效高新區(qū)：工業(yè)園區(qū)高新技術產業(yè)為主；從業(yè)人口十萬人。入住企業(yè)：正大集團、三星化學等。孫村郭店彩石等片區(qū)：產業(yè)片區(qū)支柱產業(yè)為電子信息、汽車制造等，規(guī)劃用地面積70平方公里，人口70萬人。進駐企業(yè)：浪潮、將軍集團等。唐冶位于高新區(qū)和孫村產業(yè)區(qū)等片區(qū)的有效輻射范圍內唐冶片區(qū)處于幾個產業(yè)片區(qū)企業(yè)活動的經(jīng)濟輻射范圍之內，作為新城對周邊片區(qū)的吸納作用較強。隨著規(guī)劃進度的實施、本區(qū)域作為未來新城的功能不斷的完善，在此根底上區(qū)域住宅空間和商務空間需求逐步的增強?？崭劢M團：城市副中心之一規(guī)劃用地面積20-30平方公里、人口15萬。兩河莊科章錦漢峪等片區(qū)：居住片區(qū)規(guī)劃用地80平方公里、人口22萬左右。唐冶新城是濟南城市空間拓展的重點區(qū)域唐冶新城位于東部新城組團中心，是濟南城市空間拓展的重點區(qū)域，城市規(guī)劃對唐冶新城開展有巨大推動作用濟南市重點空間布局建設規(guī)劃?濟南城市總體規(guī)劃〔2024-2024年〕?東部城區(qū)以高新技術產業(yè)和高附加值制造業(yè)開展為重點，加快推進孫村工業(yè)區(qū)、章錦工業(yè)園建設，啟動建設唐冶新城、郭店物流園區(qū)，完善彩石高教集中區(qū)建設，同步配建生活效勞設施，在唐冶初步形成東部城區(qū)中心孫村“撤鎮(zhèn)入?yún)^(qū)〞，納入高新區(qū)范圍在濟南市2024-2024年總規(guī)中唐冶新城明確定位為濟南東部城區(qū)中心，重點開展物流，是濟南城市空間拓展的重要區(qū)域唐冶西城功能定位為：現(xiàn)代效勞業(yè)的核心聚集區(qū)和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型、可持續(xù)開展型、生態(tài)自然型的標志性山水之城、宜居之城、體育健康之城，使之成為省城東部城區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心和濟南市“大經(jīng)十路〞開展帶的新亮點但是依然處于起步階段，前景與現(xiàn)狀存在兌現(xiàn)時間差目前唐冶新城配套相對薄弱，未來政府將大力投入根底配套將快速催熟區(qū)域

已有配套規(guī)劃配套教育青干院

唐冶鎮(zhèn)小學伊頓國際雙語幼兒園

恒大名都小學醫(yī)療以門診為主

最近醫(yī)院在高新區(qū)恒大名都醫(yī)療服務機構商業(yè)無銀座、太平洋百貨其他臨港南區(qū)工商銀行、農業(yè)銀行

歷城體育館城市路網(wǎng)建設郭店中學省實驗分校唐冶小學青干院工商銀行農業(yè)銀行歷城體育館伊頓國際雙語幼兒園銀座/太平洋百貨近幾年唐冶新城根底設施配套的投入將有所增大，配套將有較大改善。商業(yè)配套的真正開展還需要人氣的帶動。經(jīng)十路世紀大道東繞城高速膠濟鐵路圍子山區(qū)域研究02現(xiàn)狀與未來功能定位

產業(yè)導入

交通條件空間上看，處于多個工業(yè)園區(qū)的包夾之中在東部產業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬多個產業(yè)園包圍的新城中心區(qū)，局部園區(qū)已經(jīng)開展到比較成熟的水平，產業(yè)繞城格局已經(jīng)形成目前唐冶周邊分布著高新區(qū)、臨港產業(yè)園區(qū)等多個吸聚大量產業(yè)企業(yè)的園區(qū)，已經(jīng)形成園區(qū)圍繞的空間態(tài)勢。眾多高新技術企業(yè)、重汽、浪潮等大型企業(yè)也已經(jīng)入駐。產業(yè)人口規(guī)模已經(jīng)非?？捎^，而且將持續(xù)增長。符合濟南城市擴張的一般規(guī)律外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)的建設才得以進行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進行填充。工業(yè)的開展以及近郊工業(yè)區(qū)的建設是濟南城區(qū)拓展的主要動力。工業(yè)區(qū)一般都是在原有城區(qū)空間外圍規(guī)劃，外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)等其他城市功能的建設才得以進行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進行填充。非生產性產業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動唐冶新城目前已經(jīng)進入到非生產型產業(yè)注入階段，但是目前僅有教育產業(yè)、歷城政務功能和擬引進的商業(yè)產業(yè)，其他多數(shù)規(guī)劃產業(yè)正處于規(guī)劃啟動初期。歷城區(qū)政務中心歷城區(qū)體育館孫村信息產業(yè)與彩石教育板塊高校教師、信息產業(yè)中高層人員收入穩(wěn)定，消費力較強，為洋房、高層需求形成良好根底

山東經(jīng)濟學院燕山學院山東商業(yè)職業(yè)學院孫村未來信息產業(yè)客戶已入住孫村-彩石板塊，目前區(qū)域在售樓盤存在高校教師目前還未入駐，未來會有大量高收入的信息產業(yè)人員進入客戶特征收入穩(wěn)定，有較強消費力，目前在恒大名都和火炬東第等高層有經(jīng)濟學院、商職、青干院和建大教師購買，周邊高校是本項目高層、洋房的巨大消費力商職經(jīng)濟學院青干院山東經(jīng)濟學院燕山學院山東商業(yè)職業(yè)技術學院區(qū)位臨港南區(qū)私營業(yè)主及企業(yè)中高層收入水平高，購置力強，區(qū)域情節(jié)弱，為別墅及洋房類物業(yè)形成客群根底園區(qū)名稱臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟南升曉精密機械有限公司、山東佳誠工程機械有限公司、山東豐展特家居有限公司、濟南建筑機械廠有限公司、山東銀企電子開發(fā)有限公司、濟南固得電子器件公司、濟南魯冠、山東飛洋、濟南中建建筑設備公司、山東四化環(huán)比節(jié)能工程有限公司、山東冠偉建筑工程有限公司、惠喜德貿易發(fā)展有限公司、山東黃金鑫意首飾公司、山東地址探礦機械廠現(xiàn)狀入住企業(yè)14家，未來預計入駐企業(yè)繼續(xù)增加潛在客戶來源工廠情況收入情況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型企業(yè)高層主要是臨港南區(qū)上述公司高層規(guī)模較大工廠為500人左右

部分企業(yè)為港臺資背景有比較強的購買力因照顧企業(yè)原因，每天需往來于區(qū)域之間，大部分高層非濟南本地人，區(qū)域情節(jié)弱，具備潛在購房需求工作便捷性

投資，性價比別墅及洋房區(qū)位臨港南區(qū)力諾科技園企業(yè)中高管有一定財富積累，人數(shù)較多，存在改善型需求，為洋房、高層物業(yè)需求形成客群根底潛在客戶企業(yè)情況收入情況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型企業(yè)中高管主要包括力諾太陽、力諾瑞特、力諾電力、宏濟堂制藥和雙虎集團五大產業(yè)中等收入，有一定財富積累工作相對穩(wěn)定，在唐冶附近工作，因地域因素，有潛在置業(yè)需求有一定品質的改善型產品，追求性價比；

生活環(huán)境改善，追求更舒適洋房

高層區(qū)位力諾科技園郭店工業(yè)區(qū)企業(yè)高層來自省內各地，區(qū)域情節(jié)弱，存在置業(yè)需求，為洋房需求形成客群根底園區(qū)名稱臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟南鋼鐵集團、濟南山松工程機械有限公司、齊魯制藥有限公司、濟南中大國際物流港、齊魯天和惠世制藥有限公司、濟南旭升金屬物資有限公司、濟南豐潤達建材有限公司、濟南重工晨光起重機制造有限公司?、濟南正大有限公司?、老萬熱能科技（山東）有限公司?濟南金糧面粉有限公司?、濟南魯東耐火材料有限公司、濟南大板輕型建材有限公司、濟南新龍化工有限公司、濟南鋼遠洋實業(yè)有限公司、濟南興祥源實業(yè)有限公司、山東巖土工程公司、濟南新潤澤實業(yè)有限公司現(xiàn)狀以重工業(yè)上下游及周邊產業(yè)為主，未來預計入駐企業(yè)繼續(xù)增加區(qū)位郭店工業(yè)區(qū)從以上典型企業(yè)可以得到潛在客戶主要特征客戶數(shù)量及特征購置能力需求物業(yè)類型目前區(qū)域聚集大量的企業(yè)中高管及私營業(yè)主，未來該群體的范圍會進一步擴大，同時私營業(yè)主來自全國各地，置業(yè)以近生意為主，區(qū)域情節(jié)弱該區(qū)域客戶財富有一定積累，整體購置能力強對于區(qū)域內生意人，資金占用量不宜過大，為經(jīng)濟型別墅產品、以及性價比突出的別墅及小高層產品的需求客群區(qū)域研究02現(xiàn)狀與未來功能定位

產業(yè)導入

交通條件唐冶新城對外交通依靠經(jīng)十路與世紀大道唐冶新城主城區(qū)機場章丘淄博濟青高速青銀高速繞城環(huán)線通過經(jīng)十路與世紀大道，東西連接主城區(qū)與章丘。至主城區(qū)：駕車22分鐘，

公交平均50分鐘至章丘市區(qū)：駕車30分鐘，

公交平均64分鐘濟萊高速世紀大道經(jīng)十東路道路體系興旺，公眾交通嚴重滯后，通勤本錢高唐冶與濟南的公眾交通尚未納入濟南市區(qū)公交體系規(guī)劃，現(xiàn)主要依靠原有的中長途城鄉(xiāng)公交保證唐冶居民進入濟南，濟南市區(qū)居民對城鄉(xiāng)公交認可度低，區(qū)域交通方式亟待改善?，F(xiàn)有的中長途城鄉(xiāng)公交：〔1〕從公交駕校至濟南職業(yè)學院的線路1條〔2〕文化路東口至虎門線路3條〔3〕文化路東口至南泉線路1條〔4〕文化路東口至商職學院線路1條〔5〕洪家樓至大正路線路1條〔6〕洪家樓至雞山村線路1條〔7〕洪家樓至孫村線路1條濟南軌道交通遠景規(guī)劃：將極大降低通勤本錢濟南市政府于2024年6月與北京城建院就軌道交通規(guī)劃技術咨詢簽約，標志著濟南市軌道交通建設工作正式啟動。唐冶距主城區(qū)較遠，主要表達在通勤本錢上，交通方式的轉變，將極大的縮短唐冶與主城區(qū)的時間距離。新城開展研究03新城案例研究唐冶新城開展預測國內新城的開展無一例外都是在政府高調推動之下進行的，政府是最有力的資源統(tǒng)籌調度者城市政府作用結果深圳東莞南京鄭州?中心區(qū)規(guī)劃方案國際招標?中心根底設施持續(xù)投入?中心區(qū)香港招商推薦會?政府高調搬遷至市民中心?區(qū)域價值提升至全市最高?帶動區(qū)域房價上漲?吸引中大型企業(yè)入駐?1992年提出新城中心概念但政府未引導?2001年起政府重提概念，投入設施，政府搬遷?10年間未開展，住宅、寫字樓開發(fā)量少，檔次低?新城中心成形，成為東莞價值最高區(qū)域?政府02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念?屢次舉辦南京新CBD論壇?申辦十運會?吸引開發(fā)商早期介入開發(fā)高檔房地產?河西新區(qū)區(qū)域價值提升?新區(qū)方案國際招標?提前修建核心建筑會展中心和會展賓館?鄭東新區(qū)成為新的開發(fā)熱點?高檔住宅、寫字樓大量開發(fā)深圳坂雪崗新區(qū)：城市新區(qū)規(guī)劃、產業(yè)帶動、交通網(wǎng)不斷完善促使其完成了“郊區(qū)-新區(qū)-新城〞的飛躍式開展開展程度承擔城市功能〔平穩(wěn)開展期〕房地產快速開展〔全面建設期〕產業(yè)初步形成〔建設初期〕區(qū)域初步開展〔啟動期〕時間成為城市又一中心，開展另一級大量開發(fā)商進駐區(qū)域，推動房地產價格快速上漲公共配套進一步完善產業(yè)導入拉動區(qū)域開展明確規(guī)劃定位、區(qū)域根底建設12345大量開發(fā)商〔萬科、中海、珠江合生、佳兆業(yè)等〕紛紛進駐，促進區(qū)域開展片區(qū)住宅均價有原來的2000元/㎡漲到7000元/㎡2024年11月開始建設坂雪崗大道〔南段〕，建成后與市區(qū)直接相連輕軌11號線設有雪崗車站，并將改造平南鐵路和平鹽鐵路的既有通道坂雪崗規(guī)劃為高新技術產業(yè)為核心、綜合配套、功能完善的新區(qū)公交線路設計被納入到市內的公交線路總體規(guī)劃坂雪崗劃入大深圳城市開展的新城范圍內新城中心開展的規(guī)律新城中心開展規(guī)律1——各物業(yè)演變周期新城中心開發(fā)一般經(jīng)歷由住宅---辦公---商務公寓、商業(yè)的次序，總開發(fā)周期一般在10年以上新城中心成功開發(fā)次序不同新城中心的開發(fā)歷程根本一致不同城市，開發(fā)力度不同，那么開發(fā)周期不同功能的實現(xiàn)前提條件是：順應市場，政策干預太多，即使物業(yè)建設完畢，區(qū)域功能也不能完善開發(fā)類型商業(yè)工程辦公工程居住工程市政配套開發(fā)次序規(guī)劃期建設期快速開展期穩(wěn)定繁榮期社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)政府相關部門辦公物業(yè)中高檔辦公高檔辦公中高檔住宅高檔住宅土地開發(fā)路網(wǎng)設施市政設施政府公務類設施時間0-3年4-5年6-10年10年后新城中心開展規(guī)律2——住宅演變周期一般在建設期時，住宅供給量是最大的，競爭較為劇烈，集中供給時間在3年以上深圳中心區(qū)合肥政務區(qū)鄭東新區(qū)河西新區(qū)錢江新城4.2KM212KM233KM24KM215.8KM21998-20242024-20242024-20242024-20242024-2024住宅集中供給時間在3年以上1-2年＞3年規(guī)劃期建設期快速成長期穩(wěn)定繁榮期住宅供應新城中心開展規(guī)律3——商業(yè)、商務演變周期商業(yè)和商務公寓開發(fā)成功一般處于快速開展期后期和穩(wěn)定繁榮期，一般距離啟動8-10年規(guī)劃及市政設施建設大型公共設施建設，住宅開始全面開發(fā)住宅供給進入頂峰期，商業(yè)設施開建設始商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開始承擔城市功能規(guī)劃期建設期快速開展期繁榮穩(wěn)定期空間歷程時間歷程住宅供給量曲線寫字樓供應量曲線商業(yè)供給量曲線商業(yè)和商務供給峰值點新城中心開展規(guī)律4——人口演變與物業(yè)的匹配周期新區(qū)人口是個不斷演變的過程，其中領先用戶和城市白領在區(qū)域的快速開展階段后期迅速形成階段工程建設人口特征標志規(guī)劃期、啟動期：建設期快速開展期穩(wěn)定繁榮期無人氣時間政府前期造勢住宅用地出讓根底設施建設公共設施建設投資客、豪宅客商務人士、領先人士、豪宅客戶以及投資客城市白領為主、創(chuàng)意人士、都市游走者政府公建建設政府部門搬遷高檔住宅建設住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓公眾對新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域根本成熟區(qū)域內土地出讓完畢公眾對區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟開展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟活動和社會活動引領城市生活根底設施住宅、基礎設施寫字樓、商業(yè)大型綜合體大型的MALL新城中心開展規(guī)律5——綜合物業(yè)綜合體商業(yè)和商務公寓在具備開展條件后啟動，可以最大化的享受區(qū)域開展的紅利深圳萬象城、中信城市廣場、SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO、日本六本目、紐約洛克菲勒中心……綜合體客戶消費特征為體驗性和娛樂休閑性消費，商業(yè)和商務公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌……新城中心開展規(guī)律6——商業(yè)與商務商業(yè)和商務公寓的成功運營對工程后期以及區(qū)域內其他工程價值具有極大的提升作用成功的商業(yè)和商務公寓運營，是企業(yè)博取工程后期、區(qū)域內其他工程利潤最大化的直接影響因素。SOHO中國在北京CBD成功開發(fā)SOHO現(xiàn)代城〔二期為商業(yè)和商務〕后，獲得了巨大的品牌、經(jīng)濟收益；華潤置地成功運作深圳萬象城商業(yè)工程，后期公寓也將挑戰(zhàn)區(qū)域價格新高價格成功的商業(yè)/商務前期成功運作商務/商業(yè)綜合體鮮明價格曲線一般工程價格曲線工程分期/時間Soho公寓價格Soho現(xiàn)代城建外SohoSoho尚都明外Soho光華路Soho新城開展研究03新城案例研究唐冶新城開展預測產業(yè)規(guī)劃根據(jù)新城中心的開展規(guī)律，當周邊產業(yè)組團初具規(guī)模時，新區(qū)將進入健康持續(xù)開展階段，據(jù)此規(guī)律唐冶新城尚未進入快速開展通道入駐初期以傳統(tǒng)的工業(yè)生產型產業(yè)為主，產業(yè)園規(guī)劃指向性弱、各組團的功能與區(qū)域經(jīng)濟結合比較弱產業(yè)網(wǎng)絡覆蓋面擴大，綜合性增強，區(qū)域優(yōu)勢的高新技術產業(yè)的比重迅速上升，產業(yè)的樞紐指向性明顯強化，區(qū)域內和區(qū)域間的融合性加強，主導產業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟開展的促進作用開始顯現(xiàn)現(xiàn)代效勞業(yè)和高新技術產業(yè)共同成為新區(qū)的主要產業(yè)，產業(yè)結合成為集群，復合型的樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟完全融合，成為區(qū)域經(jīng)濟的增長點隨著濟南東部經(jīng)濟的快速增長和周邊條件的不斷改善，濟南進入快速成長階段，對區(qū)域經(jīng)濟的拉動作用將逐漸明顯開展階段經(jīng)濟增長初期起步階段快速成長階段成熟階段產業(yè)規(guī)劃周邊產業(yè)園區(qū)驅動區(qū)域快速開展的同時，隨之而來產業(yè)人口大量涌入，客戶構成及經(jīng)濟水平發(fā)生較大變化，客戶群體的來源會更加廣泛周邊產業(yè)鏈客戶導入制造業(yè)物流業(yè)貿易新區(qū)總部經(jīng)濟有效客戶為工廠老板，具有較強消費力，為聯(lián)排別墅、洋房目標人群產業(yè)導入是新區(qū)開展重要動力商貿公司老板具有一定消費力，區(qū)域情節(jié)弱，一般有置業(yè)需求公司高校中高層，收入穩(wěn)定，消費力強，因工作原因，在濟南置業(yè)需求強烈唐冶新城開展分析結論唐冶新城當前處于產業(yè)初步形成的建設期〔初步起步階段〕唐冶新城將在工程開發(fā)期內迅速開展，但尚不能成熟政府規(guī)劃唐冶新城位于東部新城組團中心，是濟南城市空間拓展的重點區(qū)域，城市規(guī)劃對唐冶新城發(fā)展有巨大推動作用目前唐冶新城配套相對薄弱，未來政府大力投入基礎配套有望區(qū)域的催熟產業(yè)導入在大濟南產業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬東部各產業(yè)組團環(huán)抱的核心區(qū)，現(xiàn)代服務業(yè)和物流業(yè)等成為唐冶重點發(fā)展產業(yè)及核心競爭力交通條件立體交通網(wǎng)絡已形成，承接產業(yè)經(jīng)濟的硬件條件已經(jīng)成熟區(qū)域內部交通骨架形成，部分正在規(guī)劃房地產市場現(xiàn)狀：唐冶新城房地產市場樓盤數(shù)量少，“配套完善，環(huán)境優(yōu)美”成為區(qū)域的明顯特征土地供應：周邊區(qū)域潛在競爭激烈，未來唐冶板塊將成為熱點板塊新城背景下的客戶演變伴隨唐冶新城的開展歷程，客戶不斷發(fā)生演變，投資、休閑居住及被動外溢客戶逐步向內生客戶和主動外溢客戶轉變前期中期后期客戶比例50%30%10%年份10111213141516171819被動外溢人群休閑居住客群投資客產業(yè)內生客戶主動外溢人群項目開發(fā)周期前期中期后期區(qū)域發(fā)展配套落后，區(qū)域認知差配套逐步完善，區(qū)域認知提高城興：配套成熟，生活便利，人氣旺客戶變化價格外溢人群＞休閑居?。镜鼐壢巳海井a業(yè)內生人群＞主動外溢人群產業(yè)內生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價格提升，被動外溢人群減少產業(yè)內生人群＞主動外溢＞被動外溢＞休閑居住人群＞投資客，產業(yè)內生客戶占主導地位當前所處階段房地產市場研究04新格局及客群競爭不同物業(yè)市場周邊土地及工程競爭時機挖掘將來的城市格局下的房地產市場：徹底顛覆原有市場空間格局和空間認知模式從一個入門級的單核大城市，到未來10年初具雛形的帶狀組群都市圈核心城市。濟南城市空間和規(guī)模的巨變，將徹底顛覆目前的房地產市場格局。未來需求特征、市場空間格局、空間認知模式將徹底顛覆，形成以老城之外其他組群為主要供給來源，以新擴張人口和原有人口再布局為主導需求，以所在組群為生活核心的市場特征。在未來市場格局下，目前的市場認知價值體系、客戶確認方式、核心價值訴求體系構建等操盤模式都需要改革。新市場格局形成過程中，區(qū)域之間的競爭關系經(jīng)歷變化從單核向組群城市開展是一個漸進的過程，開展初期各新組群的配套水平較低，受到的挑戰(zhàn)較多。各組群開展初期，不同組群之間的功能分工尚未完全落實，彼此之間競爭來自老城區(qū)的資金、人口等資源，存在一定的競爭關系。組群體系初具規(guī)模，各組群之間的分工協(xié)作關系根本明確，每一組群根本形成成熟內部城市功能系統(tǒng)，那么組群內部的市場競爭將成為主流，組群間競爭將不再是主要影響因素。新格局之下的唐冶房地產競爭關系：初期新城區(qū)域將分流主城區(qū)外溢的高端客群唐冶大學城西客站中后期客群逐漸轉變?yōu)閰^(qū)域內生的新城市化人口唐冶板塊目前無上市工程大學城板塊西客站板塊恒大名都：7500元/㎡火炬東第：6200元/㎡魯商常春藤：4500元/㎡同圓潤和山居：4880元/㎡區(qū)域爭奪新城區(qū)域形成初期，將對主城區(qū)外溢的別墅、洋房類等高端客群形成爭奪黃河的限制南控山區(qū)房地產市場研究04新格局及客群競爭不同物業(yè)市場周邊土地及工程競爭時機挖掘別墅市場分析競爭形勢已開發(fā)別墅未來供給量大，開發(fā)周期長，本工程別墅將面臨現(xiàn)有樓盤的劇烈競爭諾貝爾城奧龍觀邸御龍灣天馬相城全聯(lián)排，建筑面積200-257㎡，一期剩余約25套，二期預計供給150套，總價180萬左右，以團購為主6聯(lián)排和雙拼，建筑面積370-470㎡，可售量40-50套，蓄客期長，開盤成交好建筑面積85萬㎡，產品涵蓋類獨棟、雙拼、四組院、聯(lián)排，國企高管購置多總建筑面積57萬㎡，戶型面積：335-460㎡，總價460-800萬/套2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年開發(fā)周期工程初步估計，已開發(fā)別墅未來供給量約91.4萬㎡，開發(fā)周期大局部在5年以上未來潛在競爭未來中長期面臨工程周邊火炬東第、翡翠東郡的競爭，區(qū)域外中建瀛園、康橋圣菲、大溪地等即將上市東部區(qū)域潛在別墅工程主要為兩個：(1)火炬東第(2)翡翠東郡火炬東第待推別墅東部板塊未來競爭西部板塊未來競爭西部板塊未來銷售別墅工程〔1〕中建瀛園〔2〕康橋圣菲〔3〕藍石大溪地別墅面臨劇烈的現(xiàn)狀和潛在競爭，需要從市場中充分挖掘突破競爭時機…中建瀛園火炬東第諾貝爾城解析及競爭策略多物業(yè)類型社區(qū)，自身配套優(yōu)勢明顯、建筑風格鮮明，以團購為主工程概況未來待推產品情況該工程優(yōu)、劣勢規(guī)?？偨妫?3萬㎡；容積率1.2；一期別墅3萬㎡，125套，二期別墅預計3.4萬㎡，約150套戶型別墅面積200-257㎡客戶電力系統(tǒng)中高層銷售別墅價格0.9萬-1萬/㎡，總價在180萬以上賣點社區(qū)配套豐富，規(guī)模效應一期共125套，剩余25套，二期預計150套待售優(yōu)勢：大社區(qū)的豐富配套劣勢：1.產品粗糙2.私密性不佳產品粗糙大盤配套資源本工程的競爭策略走精品別墅路線，提升產品品質奧龍觀邸解析及競爭策略主打中海品牌及奧體板塊資源和前景，城市高端別墅規(guī)?？偨妫?6萬㎡；容積率1.63；別墅可售0.63萬㎡戶型6聯(lián)排370-420㎡，雙拼430-470㎡客戶外地生意人居多銷售價格在650萬元/套以上賣點中海外品牌，奧體前景本工程的競爭策略該工程優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：1.奧體板塊開展前景2.中海外品牌劣勢：1、別墅產品缺乏特色2、局部戶型空間處理不得當1、增強產品的主題風格，增加產品特色的打造和渲染2、創(chuàng)新戶型、面積贈送御龍灣解析及競爭策略通過山水資源及園林的打造表達品質感；產品品質粗糙規(guī)模占地面積：75.2萬㎡，建筑面積：14萬㎡，容積率0.5戶型類獨棟、雙拼、四組院、聯(lián)排；215-560㎡客戶魯商內部中高層、山東省國有企業(yè)高管銷售175-210萬/套賣點園林綠化好未來待推產品情況本案產品線豐富，未來將有大量別墅待推。該工程優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：1.園林的打造2.周邊山水資源劣勢：1、產品品質粗糙2、產品對客戶關注的豪華感表達不夠本工程的競爭策略1、產品品質提升2、合理控面積+贈送天馬相城解析及競爭策略內部資源有限，主要通過雙拼產品競爭規(guī)模占地面積：37萬㎡；建筑面積：58萬㎡；容積率0.61戶型全雙拼，335-460平米客戶私營業(yè)主、銀行高管銷售460萬-800萬/套賣點托斯卡納風格，周邊自然環(huán)境該工程優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：1.地理位置良好2.雙拼產品優(yōu)勢劣勢：1、產品對現(xiàn)代居住習慣的關注不夠2、沒有對自然資源的充分利用未來待推產品情況二期、三期待建，產品與一期相同。別墅客戶總結獨棟客戶多是生意人，喜歡高端、豪華闊氣、追求自然閑適，別墅已經(jīng)成為其炫富的載體購買力800萬以下職業(yè)特征生意人為主居住現(xiàn)狀在濟南有一處或多處房產，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的資源占有，炫富、身份標識、圈層感、面子感來源主要來自濟南本地，部分來自周邊縣市需求特征所購物業(yè)能代表濟南高端水平、產品顯豪華和闊綽、配套高端、物管優(yōu)良需求物業(yè)小獨棟/豪華的雙拼和聯(lián)排端頭套1.生活習慣-重視生活品質，注重休閑；2.生活態(tài)度-傾向于自然、輕松、簡單的生活方式；3.消費取向—消費時更希望得到身份和地位的認同他們事業(yè)已經(jīng)進入頂峰，經(jīng)濟實力雄厚，愿意為符合其需求的物業(yè)支付高總價他們大局部屬于炫富型，多數(shù)屬于暴富階層，需要通過別墅讓別人認同其身份，因此，房屋為其社會標簽，他們關注圈層感、面子感和身份認同他們大局部為生意人，有接待商務客人及朋友的需求，因此，希望通過高端商務配套顯檔次和身份感別墅對他們而言，是一個炫富品和身份標識，因此，他們對產品的要求是：房屋能代表高端、產品顯豪華和闊綽、配套需滿足高端商務接待別墅客戶總結購置聯(lián)排產品的群體追求別墅夢，關注性價比〔對總價敏感〕、居住環(huán)境、產品舒適實用、物管良好、配套完善購買力500萬以下職業(yè)特征生意人、企事業(yè)高管、高校教授、醫(yī)院中高層、政府官員、周邊縣市類似客戶居住現(xiàn)狀在濟南有一處或多處房產，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的追求別墅夢、區(qū)別于市區(qū)高層的生活方式、養(yǎng)老來源主要來自濟南本地，部分來自周邊縣市需求特征性價比（對總價敏感）、居住環(huán)境、產品舒適實用、物管良好、配套完善需求物業(yè)聯(lián)排為主1.生活習慣：認為會所、自家庭院和大露臺是享受生活的地方2.生活態(tài)度：他們希望在職場辛苦打拼后，能有個怡人的地方可以安度晚年3.消費取向：喜歡能切實際提高生活質量的產品，他們買別墅主要就是為了居住，因此，他們關注性價比、居住環(huán)境、物管和配套他們主要來自濟南、局部來自周邊區(qū)域他們事業(yè)已有所成，多年形成了不少的積蓄，愿意在總價承受范圍內選擇性價比高的別墅他們根本為追求別墅夢，向往原理城市污染和喧囂、田園牧歌式的生活，因此，別墅意味著區(qū)別于市區(qū)高層住宅的生活方式，他們關注優(yōu)美的居住環(huán)境和優(yōu)良的居住品質別墅競爭時機總結總體競爭環(huán)境：未來唐冶新城周邊區(qū)域及濟南市別墅供給量大，本工程做別墅將面臨劇烈競爭物業(yè)類型選擇：做獨棟別墅將面臨如下風險：投入增加、走量慢本工程面臨全市范圍競爭，要具競爭力，必須增加投入提升產品綜合品質，并面臨走量慢的風險本工程做別墅的競爭發(fā)力點：營造環(huán)境、提升品質，面積控制，做足贈送

多層市場分析多層短期內唐冶周邊區(qū)域此物業(yè)類型稀缺，客戶接受度高，走量迅速且價格比高層稍高項目物業(yè)類型別墅洋房高層多層天鴻萬象新天

***海爾綠城****凱旋新城

**歷山名郡*

**多層產品存在市場空白，有一定市場空間以天鴻萬象新天為例，多層工程在入市時市場消化速度迅速，平均月銷100套以上，明顯高于現(xiàn)階段市場暢銷樓盤的走量，因此多層產品客戶的接受程度較高同時多層作為洋房產品的替代產品，整體舒適度及氣氛營造強于小高層及高層產品，具備本錢優(yōu)勢，可調整空間較大，因此多層未來的市場開展空間較大洋房市場分析洋房從本地市場來看，多層產品稀缺性較強，市場接受度極高，而真正的洋房作為界乎多層與聯(lián)排之間的產品，供給量較小在售/潛在項目物業(yè)類型別墅洋房高層匯中沁園

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諾貝爾城***黃金99***翡翠東郡***火炬東第***建大教授花園**未來城

**鑫苑名家**從東部區(qū)域來看，洋房產品潛在供給量大諾貝爾城洋房產品依托較高性價比及美觀的立面效果提升了市場關注度，去化率較高；匯中沁園及黃金99三個在售工程來看，其洋房產品不過是低密度多層，主打“洋房〞概念；就洋房產品特點而言，退臺式洋房與多層相比可實現(xiàn)一定的溢價。

高層市場分析總體銷售情況大局部新區(qū)大盤走量迅速但品牌開展商拉動影響大，新區(qū)高層大盤客戶以濟南本地購房者、主城價格外溢及局部周邊客戶為主常春藤4500元恒大名都7500元諾貝爾城4600元翡翠東郡3600元主要新城工程月均成交套數(shù)項目套數(shù)恒大名都55火炬東第10翡翠東郡/中國諾貝爾城15魯商常春藤30火炬東第6150元區(qū)域供給量高層樓盤眾多，規(guī)模巨大，工程前期推出高層將面臨密集競爭，推售時機選擇是關鍵恒大名都火炬東第中國諾貝爾城翡翠東郡魯商常春藤總建面35萬㎡，分三期，一期在售。已推近1萬㎡新城大盤市場未來供給至少160萬㎡量2024年2024年2024年2024年2024年2024年總建面39萬㎡，分三期，二期在售?？偨?3萬㎡，在售西區(qū)尾盤，東區(qū)尚未開發(fā)?？偨?0萬㎡，認籌中?？偨?5萬㎡，紫薇園蓄客中。價值驅動分析以配套成熟度、距市區(qū)方便程度作為核心驅動，以經(jīng)十東路等交通干道形成區(qū)域價值峰值，自主城區(qū)向外形成區(qū)域組團唐冶組團-區(qū)域價值最高位于唐冶核心位置，是東部新城未來價值峰值代表樓盤有：恒大名都、火炬東第圣井組團章丘境內，區(qū)域價值相對較低，代表樓盤有：中國諾貝爾城，翡翠東郡大學城組團臨近長清，交通便利，區(qū)位價值較高，代表樓盤為常春藤圣井組團唐冶組團位于唐冶新城核心位置，價值最高章丘境內，區(qū)域價值有所減弱6200-7500元3800-4600元工程所在片區(qū)位置相對偏遠，配套缺乏，高層產品前期推出將陷入價格比拼12住宅工程工業(yè)園區(qū)1山東省立醫(yī)院高新區(qū)分院2山東省實驗中學郭店分校繞城高速以東區(qū)域目前購房者對片區(qū)認識相對偏遠樓盤數(shù)量比較少但品牌開發(fā)商率先進入恒大名都通過實景、準現(xiàn)房、精裝修，市場銷售情況較好價格7200元/㎡-7500元/㎡走量平均55套/月客戶此項目所面對的客戶群為普通階層的消費者，尤其是首置的客戶群，同時由于其也有一定的大面積房源，所以同樣適合普通的首改客戶群配套跟進商業(yè)配套：銀座或太平洋百貨

教育配套：小學、伊頓國際雙語幼兒園

公共設施：會所、商業(yè)街

休閑配套：濱水湖畔等通過實景、準現(xiàn)房、精裝修，價格高于火炬東第1000元以上恒大名都成交量月度走勢火炬東第前期資金鏈斷裂對工程影響較大處于經(jīng)十東路與世紀大道中間位置，交通便利交通便利；區(qū)域及自身配套欠缺限制產品價格價格均價6150元/㎡走量平均10套/月客戶1.早期為建行、晚報、歷城區(qū)管委會購買；2.由于價格壓力，主城區(qū)的外溢群體；3.區(qū)域周邊人群；4.周邊工作人員。配套跟進游泳池、小學等火炬東第成交量月度走勢中國諾貝爾城章丘首個外銷復合型社區(qū)，通過性價比及樣板展示區(qū)的營造宜居環(huán)境，市場銷售情況較好價格4600元/㎡走量平均35套/月客戶80%以上為濟南購房者，以投資客為主。自住用戶主要為周邊孫村、雞山及白谷堆居民為主。配套跟進前期承諾4萬平方米的大學中央園林、1萬余平米的大學校園草坪，3000平方米的大學運動會所，2000平米的大學圖書館、大學咖啡館，1.8萬平方米的生態(tài)峽谷公園、2.5萬平方米大學文化商業(yè)庭院等，但在后期兌現(xiàn)較少中國諾貝爾城成交量月度走勢高層客戶特征總結價格驅動置業(yè)，可以為了高性價比的產品放棄城市生活，但交通要求高根本居住類客戶敏感點價格交通配套居住品質客戶特征：他們或是剛進入職場，或是剛步入婚姻，又或是剛有了自己的小孩，他們需要有個固定的屬于自己的家職業(yè)：重大企業(yè)的普通職員、基層管理者、學校普通教師、醫(yī)生等自然屬性：25-30歲，單身或者二人世界，工作年限短置業(yè)特征：良好的生活環(huán)境、居住舒適度、高性價比，地緣性明顯、對舒適度要求高、價格敏感度較高居住升級類客戶的置業(yè)訴求；房子對他們來說是必需品，是剛性需求；價格是置業(yè)的首要因素；可以遠離城市，放棄成熟配套，但交通對他們來說很重要；他們對品質有一定的鑒賞力，同事注重實用性。房地產市場研究04新格局及客群競爭不同物業(yè)市場周邊潛在競爭時機挖掘泛唐冶板塊主要為恒大名都、火炬東第及距離唐冶片區(qū)較近的天馬相城、諾貝爾城、翡翠東郡工程。燕山奧體政務區(qū)板塊是濟南市以全運會為契機，以奧體中心、新市府建設為起點，進行了大規(guī)模的城市建設開發(fā)，是濟南市東拓戰(zhàn)略的又一重要題材。高新區(qū)板塊是濟南市高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的行政、商務、商業(yè)中心。區(qū)內的房地產工程主要分布在高新區(qū)管委會和國際會展中心周邊。燕山奧體政務區(qū)板塊高新區(qū)板塊泛唐冶板塊黃金99奧龍觀邸名士豪庭都市陽光大地銳城名筑美嘉未來城火炬東第諾貝爾城翡翠東郡天馬相城海爾綠城工程周邊競爭格局恒大名都恒生伴山建大花園二期周邊土地周邊板塊潛在競爭劇烈，未來唐冶板塊將成為熱點板塊周邊區(qū)域土地出讓情況恒生伴山御園·官邸周邊土地大量出讓：唐冶新城周邊土地大量出讓，除唐冶新城外，燕山立交至刑村立交的經(jīng)十路兩側土地已大量出讓眾多開發(fā)商關注：恒生、百替、黃金、保利等多家開發(fā)商已在周邊區(qū)域拿地開發(fā)區(qū)域屬于新開發(fā)的熱點區(qū)域，是濟南東拓的又一熱點區(qū)域。隨著區(qū)域品質樓盤的紛紛入市，對市區(qū)東部客戶以及章丘客戶的吸引力增大，市場關注度持續(xù)升溫。產品類型豐富，低密度的類別墅產品、高層、小高層產品搭配合理。營銷方面多以配套完善、環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)規(guī)模為賣點，形成高端印象，再以有性價比實現(xiàn)客戶的成交。該區(qū)域價格梯度明顯，自繞城高速由西向東依次遞減。工程周邊競爭格局小結競爭時機挖掘04新格局及客群競爭不同物業(yè)市場周邊土地及工程競爭時機挖掘競爭時機挖掘結論1以前唐冶新城賣低價，中長期唐冶新城賣“宜居〞，遠期賣新城生活是未來唐冶新城房地產的開展趨勢以前：賣低價中長期：賣宜居缺少：缺少配套、人氣通過低價吸引力，彌補配套缺乏以第一居所為主的高層迅速開展缺少：配套和高品質的居住社區(qū)通過完善的生活配套、宜居環(huán)境和物業(yè)彌補區(qū)域缺口配套完善的宜居社區(qū)符合唐冶新城的開展趨勢遠期：賣新城生活新城氣氛逐漸成熟大盤社區(qū)的城市，配套的完善，帶動新城生活氣氛的成熟新城功能健全，購房者居住、工作以新城為主，樂于選擇新城生活方式競爭時機挖掘結論2小高層高層前期推出將陷入價格比拼，中后期待區(qū)域成熟和工程形象樹立后，將能實現(xiàn)更好的溢價動因1：配套成熟度原因：看重低價購置小高層、高層的客戶，根本為自主客戶，因此關注配套動因2：至市區(qū)的距離認識原因：看重低價購置小高層、高層的客戶，大局部為主城區(qū)價格外溢客戶，他們工作仍在市區(qū)，因此關注至市區(qū)距離小高層、高層價值驅動因工程現(xiàn)狀推出時機分析區(qū)域配套缺乏購房者仍認為距離市區(qū)遠世紀大道經(jīng)十東路前期推出，將陷入價格比拼供給量大，競爭劇烈本工程區(qū)位上不成熟，競爭優(yōu)勢不高中后期推出，將能實現(xiàn)更好的溢價區(qū)域更成熟配套改善通過別墅啟動，樹立工程高端形象，與其他高層樓盤形成差異競爭時機挖掘結論3前期以別墅和洋房啟動，能夠克服區(qū)域陌生，塑造工程高端形象克服區(qū)域陌生能力形象賣點別墅洋房普通多層小高層高層休閑度假客戶、投資客戶、唐冶新城周邊客戶對區(qū)域成熟度要求不高提升綜合品質，打性價比能爭取到此類客戶經(jīng)過前面分析，唐冶新城周邊買不起別墅，但又追求居住品質的客戶大有人在他們工作在周邊產業(yè)區(qū)，不存在經(jīng)常往來市區(qū)的問題同洋房見前述，此類客戶對區(qū)域成熟度要求高本工程面臨其他工程競爭，而自身優(yōu)勢尚不突出形象檔次高形象檔次較高目前市場上真正意義洋房少，容易突破市場形象檔次一般在唐冶新城不容易突破市場形象檔次不高在唐冶新城很普遍，不容易突破市場物業(yè)類型+資源生活方式+創(chuàng)新產品舒適度+稀缺價格+成熟度前期以別墅和洋房啟動能夠克服區(qū)域陌生，塑造工程高端形象競爭時機挖掘結論4依托規(guī)模優(yōu)勢和中低密度地塊，本工程有時機通過配套和宜居物業(yè)型態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)，形成工程核心競爭力與唐冶新城其他樓盤相比，本工程具規(guī)模和中低密度地塊優(yōu)勢契合唐冶新城房地產的開展趨勢工程核心競爭力項目容積率占地面積(㎡)本項目A,C為1.0,B,D為2.8，E為4.01,226,000恒大名都2.8134,100火炬東第1.8154,744中國諾貝爾城1.2691,333重汽翡翠東郡1.6300,000恒生伴山2.450,000保利花園2.6101,923未來唐冶新城賣“宜居〞，配套完善的宜居社區(qū)是未來唐冶新城房地產的開展趨勢通過配套和宜居物業(yè)形態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)目前的唐冶新城未來的唐冶新城前面形成的分析結論總結城市層面區(qū)域層面競爭層面唐冶新城未來定位為城市新中心，與大學城和西客站相比，周邊產業(yè)雛形已經(jīng)形成，房地產大環(huán)境支撐充足，未來開展具備高度從中長期看〔4年后〕，板塊功能差異鮮明化和周邊產業(yè)開展，將使唐冶新城客群對周邊組團吸引力增強開展大量產業(yè)的導入和根底設施的建設將唐冶新城快速開展城興唐冶新城將帶來大量工作和居住人群，人口的劇增將使配套快速開展，配套、交通、人氣的改善將增加自住客群比重大量唐冶新城內生客戶成為支撐本工程成功開發(fā)的保證“自住客群占比增加〞將增加置業(yè)人群的類別和數(shù)量，并改變其結構唐冶新城未來賣“宜居〞目前唐冶新城缺少：配套和功能齊全的居住社區(qū)小高層、高層小高層、高層前期推出將陷入比拼價格的紅海，中后期推出將能實現(xiàn)更好的溢價前期物業(yè)前期以別墅和洋房啟動，能夠克服區(qū)域陌生，塑造工程高端形象核心競爭力配套和宜居物業(yè)形態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)綜合分析得出本工程的物業(yè)類型物業(yè)類型城市層面區(qū)域層面競爭層面選擇建議類獨棟大學城和西客站板塊競爭相對小

唐冶新城和本項目具備競爭優(yōu)勢唐冶新城未來將發(fā)展為新城中心，區(qū)域發(fā)展利好區(qū)域市場競爭小，本項目具備自然資源優(yōu)勢

本項目通過品質提升和總價控制可提升市場競爭控制規(guī)模聯(lián)排大學城和西客站板塊競爭相對小未來大量內生客戶中有很大部分為聯(lián)排目標客戶

配套改善使?jié)鲜袇^(qū)客群增加供應量大，但存在突破機會

對品質好、資源有項目，只能通過性價比突破

對品質差項目，通過品質提升存在突破機會前期主力洋房大學城和西客站板塊競爭相對小

吸引部分周邊組團客戶未來大量內生客戶中有很大部分為目標客戶

配套改善使?jié)细纳凭幼∑焚|客戶增加前期推出能夠突破區(qū)域陌生前中期主力小高層

高層大學城和西客站板塊競爭相對小

吸引部分周邊組團客戶配套改善使?jié)蟽r格外溢客戶增多供應量大，后期在區(qū)域成熟和項目形象建立后推出，能實現(xiàn)更高溢價混推本體分析05企業(yè)研究工程研究一切研究都必須以現(xiàn)實條件為根底，以共同的目標為導向客戶的目標實質上是工程的宏觀愿景現(xiàn)實的目標體系那么是隨著市場的變化和工程的開展在動態(tài)變化的通過工程的打造，樹立企業(yè)在房地產市場的品牌。企業(yè)層面通過多期滾動式開發(fā)，到達工程的利潤最大化。工程層面工程背景及約束條件也是研究考慮的重要因素開發(fā)商背景銀豐為一家多元化經(jīng)營的外鄉(xiāng)民營企業(yè)，銀豐山莊及銀豐花園兩個中高端工程的成功開發(fā)，為銀豐在濟南積累了良好的口碑效應，但是與區(qū)域內恒大、保利等一線地產品牌尺短寸長，有所差距；本案為處于上升期的銀豐第三個工程，對銀豐未來開展起重要影響。但是與此前工程相比，本工程規(guī)模、區(qū)位特點迥異，相關經(jīng)驗直接運用有困難；本案大規(guī)模工程的開發(fā)，在開發(fā)環(huán)節(jié)、資源整合、資金鏈運作上面臨挑戰(zhàn)，原有上下游合作伙伴需要升級。本體分析05企業(yè)研究工程研究本案占地1400畝，總建筑面積約100萬平米，包括E地塊公建，總建面約190萬平米。是當之無愧的大盤。宗地坐落于唐冶新城，是未來多個城市副中心之一，具有城市組群職能和地位，目前尚處于開發(fā)初期。城市新區(qū)特點突出。新區(qū)大盤近山納林，地形生動，具有一定景觀優(yōu)勢工程占地1400余畝，內部30余米的坡地高差，規(guī)劃設計可發(fā)揮空間較大，內部有規(guī)劃道路，應予以充分考慮坡地的存在豐富了低密度物業(yè)的形態(tài)，可提升性價比和情趣性住宅地塊規(guī)整，可利用率高規(guī)劃中的道路，予以考慮地塊資源商業(yè)地塊少了民房待拆遷東側具備山體景觀內部缺乏天然水系資源地塊處于濟南唐冶新城，A,B,C,D地塊現(xiàn)狀為耕地，E地塊為村落尚未拆遷。A,B,C,D地塊為居住用地，E地塊為商業(yè)用地。五個地塊取得時間各間隔約1年。大盤開發(fā)順序確定是大盤開發(fā)策略的核心內容。本案取地順序根本既定，而且節(jié)奏較快，對于后續(xù)開發(fā)周期額順序確定帶來了規(guī)定性影響。拿地順序既定，開發(fā)節(jié)奏較快B地塊2011年6月A地塊2010年10月C地塊2011年12月D地塊2012年9月E地塊2013年10月整個地塊約1400余畝，A,C地塊容積率1.0，B,D地塊容積率2.8，E地塊容積率4.0，總建筑面積約150萬平方米。居住用地4地塊中間被規(guī)劃道路分隔，最大的D地塊約352畝，最小的A地塊約160畝，B地塊和C地塊分別約289畝和320畝。大盤講求形象統(tǒng)一、產品開發(fā)統(tǒng)籌。本案受拿地和各地塊容積率指標影響。產品建筑類型跳躍明顯，開發(fā)強度時高時低，對于后續(xù)的推貨、形象統(tǒng)一等問題提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。容積率跳躍，推貨順序費思量B地塊2011年6月A地塊2010年10月C地塊2011年12月D地塊2012年9月E地塊2013年10月本案的價值與區(qū)域價值互相影響，唐冶新城遠期價值不言而喻，但是目前尚處于啟動器，遠期價值兌現(xiàn)尚需時間。本案價值兌現(xiàn)同樣也存在時間差的問題，這對于早期價值挖掘和價值實現(xiàn)提出了困難。相應的，宗地周邊交通配套、商業(yè)效勞、公共效勞等也與啟動期新區(qū)特點相符，現(xiàn)狀綜合配套整體水平不高。區(qū)域前景兌現(xiàn)存在時間差開展戰(zhàn)略與整體定位06類似案例研究開展模式研究工程整體定位工程規(guī)劃建議大盤開發(fā)要點可控性：開發(fā)進程與資金的重要平衡。前瞻性：工程整體規(guī)劃要具備足夠的前瞻性。機動性：彈性規(guī)劃，及時調整以適應市場變化。整體性：必須在變化中把握整體主線。效益性：注重投入與產出的比照。嚴格控制本錢投入，使資金鏈健康運轉?？沙掷m(xù)開展：把握大盤開展機理，確保地塊價值梯度提升；注重啟動區(qū)形象，注重口碑傳播；樹立良好的市場形象，確?？蛻舻挠行Х糯笈c升級。觀點：

房地產居住需求最終取決于人口的時間分布和空間分布第一階段第二階段第三階段城市特征大城市優(yōu)先開展，小城市進入大城市郊區(qū)城市化，形成多中心大都市圈從農村進入城市人口遷移以農村人口進入城市為主城市案例研究城市開展模式城市化進程：按人口流動方向，分為四個開展階段第四階段城市化率低于50%超過50%超過70%大城市郊區(qū)化大城市人口進入大城市郊區(qū)，郊區(qū)人口大于城市，郊區(qū)功能向工業(yè)和商業(yè)轉化城市經(jīng)濟要素外溢，同時出現(xiàn)人口外溢郊區(qū)演變?yōu)槌鞘?，功能與城市互補濟南：2024年中心城人口規(guī)模將由2024年的290萬人增至430萬人左右；2024年市域城鎮(zhèn)化水平將由2024年的58%增至75%以上。城市案例研究城市開展模式單中心大都市區(qū)多中心大都市圈多中心大都市圈成為興旺國家土地利用與產業(yè)布局的重要手段，注重新中心內部自生性和功能完整性也將成為興旺國家城市開展的重要方向社區(qū)案例研究傳統(tǒng)型都市社區(qū)郊區(qū)型純居住區(qū)新城型都市社區(qū)與城市的關系極度的集約與混合離散，極度分離平衡適度融合、滲透生活形態(tài)混雜，流動，五花八門，千變萬化，密集，重疊，視覺超載，缺乏安全感，緊張，沒有生活同一收入階層短暫居所多元文化價值取向放松，和諧，交流鄰里、社區(qū)氛圍、歸屬感，一生居住建筑形式單一單一多樣化容積率較高。3.0左右極低。小于1.0適中配套情況城市公眾專屬快餐式配套服務于流動人口極度缺乏缺少醫(yī)療、購物、教育、文化藝術配套多功能配套規(guī)劃理念利益至上低成本蔓延無序把尊重公共權益作為規(guī)劃的首要目標以人為本新城型都市社區(qū)具有清晰的城市機理以高品質、低密度、生態(tài)、高文化屬性、環(huán)保、人性化、可持續(xù)開展定義了其根本特征。其構成元素容易被廣為認可的一種社區(qū)形式。新城型都市社區(qū)具有城市中間帶特征。與主城中心的距離適中，保持在40分鐘車程以內；有較好的交通通達性，一般至少有1-2條交通主干線或快速交通干線〔城市捷運系統(tǒng)〕與城市中心、與城際主干道相接；區(qū)域周邊有較好產業(yè)規(guī)劃形態(tài)，能聚集一定數(shù)量的城市人口；地區(qū)中心型城市的副中心地帶，一般在1小時內距離內有機場、港口等城市主要交通、信息樞紐；區(qū)域與主城中心及產業(yè)中心有一定的邊界，有一定的區(qū)域邊界〔山、海、河、湖等〕，區(qū)域自然環(huán)境和景觀較為優(yōu)良；規(guī)劃有一定的根底設施配套，城市規(guī)劃預留有足夠的開展空間。社區(qū)案例研究新城型都市社區(qū)唐冶新城將成為未來濟南大都市圈多中心化開展的重要一極，其長遠規(guī)劃價值更大本地塊開展方向貼合新城型都市社區(qū)唐冶新城“成為歷城區(qū)和濟南東部城區(qū)的政治經(jīng)濟文化中心〞的開展定位以及“中美可持續(xù)開展示范工程〞落戶唐冶新城，也印證了該區(qū)域開展成為濟南多中心大都市圈的重要分支組成局部。城市案例研究結論大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究----合富集團操作廣州金地·荔湖城——廣州東部新市鎮(zhèn)大型住宅社區(qū)254萬平方米華南人文大盤形象：自然生長的現(xiàn)代城

主題：新城市主義〔在未來新城市中心打造郊區(qū)大盤〕大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團操作廣州金地荔湖城

城市背景：06年廣州進入住宅郊區(qū)化階段，并時遇亞運會，促進東部組團化開展，使城市加快向東開展步伐；區(qū)域背景：本區(qū)域作為東部新城區(qū)，毗鄰羅崗、增城的多個新興產業(yè)園區(qū)，當時配套缺乏。未來隨著交通、城市規(guī)劃和行政區(qū)劃的改善、調整，工程開展存在較大的時機；開發(fā)背景：青睞區(qū)域遠期規(guī)劃價值，品牌開發(fā)商相繼涌入，加快區(qū)域配套成熟，市場競爭劇烈；客戶層面：區(qū)域內產業(yè)結構并未組團化，初期人氣缺乏，廣州市區(qū)客戶對區(qū)域認知度低。工程開展背景與本地塊有相似之處位置廣州新塘新新公路占地254萬m2總建254萬m2容積率1物業(yè)類型小高層、獨立、聯(lián)排、疊加別墅外立面風格現(xiàn)代風格分期開發(fā)共分三期戶型區(qū)間一期主力戶型：90－240m2三房－四房開盤時間2007年3月大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團操作廣州金地荔湖城

工程根本情況大盤案例研究整體開發(fā)思路：借助群山+千畝水庫優(yōu)勢自然景觀資源，以住宅開發(fā)為主，兼顧教育、餐飲、商業(yè)、休閑、娛樂的復合型現(xiàn)代居住之城；挖掘長遠規(guī)劃價值：短期吸引周邊產業(yè)客戶及市區(qū)投資及休閑居住類客戶，長遠形成未來新城市中心，以支撐區(qū)域價值；注重城市功能：賦予社區(qū)與城市開展機理相契合的城市特質，注重生態(tài)及可持續(xù)開展性，尊重自然，打造有機的活力社區(qū)。郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團操作廣州金地荔湖城

大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團操作廣州金地荔湖城

建筑風格：城市感的現(xiàn)代主義風格，表達溫暖、高端的質感園林景觀風格：有序、潔凈、純粹的現(xiàn)代、自然的山水，建筑與自然有機結合，有山、水、林的真自然注重城市體驗：賦予社區(qū)城市功能，社區(qū)結構表達城市生活尺度，營造輕松愉快的人文社區(qū)，使居民產生歸屬感，有文化才有傳承，才有可持續(xù)性，使得工程整體價值提升；環(huán)境價值：基于自然之上的設計，打造可持續(xù)+生態(tài)社區(qū)；產品價值：三疊院、15度洋房、幾何公寓，以更舒適的創(chuàng)新產品提升產品競爭力；配套價值：表達城市感，5分鐘進入商業(yè)，對內滿足民生消費需要，對外形成區(qū)域配套中心；形象價值：通過基于自然的現(xiàn)代風格建筑表達溫暖的現(xiàn)代主義，提升私密性及美學意義的整體遮陽板與代表城市的建筑裝飾用材，如鋼、木、鋁等，搭配自然的石材。文化價值：用表達城市風格的元素增加城市感的生活氣氛，如綠地、溫暖的燈光系統(tǒng)、代表城市精神層面并為未來社區(qū)活動提供場所的泛會所。大盤案例研究規(guī)劃理念廣州金地荔湖城

大盤案例研究廣州金地荔湖城

客戶需求市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端區(qū)域中高端為主區(qū)域內中端及市區(qū)中端區(qū)域中端及市區(qū)中端區(qū)域中端為主大盤案例研究廣州金地荔湖城

客戶演變初期：市區(qū)占5成中后期：區(qū)域占比快速提升未來整體客戶來源廣州：40%；開發(fā)區(qū)：20-25%；新塘：25-30%；其他：10-15%產品策略：一期主流需求以經(jīng)濟類別墅及類別墅產品入市，待社區(qū)逐步成熟后再拉升開發(fā)強度，以較豐富的產品線，吸納廣泛層次的客源。一期：160-260平經(jīng)濟型別墅產品套數(shù)占比超過三成，依托資源優(yōu)勢，樹立工程的別墅社區(qū)形象；同時設置洋房和高層復式，吸納與廣州東部城區(qū)客戶、區(qū)域內地緣性中高端客戶、產業(yè)單位客戶；二期：隨著首一期客戶入住，社區(qū)的人氣、成熟度逐步提高，二期推出高層洋房產品；戶型：洋房產品戶型設置較廣，在環(huán)境資源較佳的位置設置180㎡戶型，吸納范圍較廣的屢次置業(yè)客戶；同時設置80-120平中小戶型高層洋房試驗市場，吸納周邊產業(yè)園區(qū)的自住型客戶；后期：后續(xù)隨著市場的逐漸成熟和客層外溢推出三疊院落和幾何公寓，感受到出城市開展的脈搏。大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團操作廣州金地荔湖城

產品策略：首期開盤時已打造較完整的商業(yè)街和中心商業(yè)配套，結合人造湖、瀑布等景觀節(jié)點，形成社區(qū)中心，較完整的社區(qū)配套展示在銷售期間有效淡化區(qū)域不成熟的劣勢，提升了工程的形象和生活便利度，增加客戶的接受程度；具特色的商業(yè)街和中心節(jié)點設計，增加了工程特色，營造獨特的生活氣氛商業(yè)＋景觀

中心節(jié)點大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團操作廣州金地荔湖城

價格策略：首期采取總價控制、價格讓渡策略，同時提升產品的附加值，以高性價比淡化區(qū)位劣勢物業(yè)類型面積（㎡）總價疊拼160－260低總價洋房小高層洋房88－120公寓47－90小高層洋房大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團操作廣州金地荔湖城

典型郊區(qū)大盤的成功關鍵因素與啟示開發(fā)策略：強調展示、配套先行的開發(fā)理念，以可持續(xù)開展的良性運作獲得土地升值和產品溢價的長期收益?？蛻舨呗裕鹤⒅乜蛻舻臍v史演變，根據(jù)區(qū)域人口時間及空間分布控制產品策略；產品策略：多元化產品，大盤開發(fā)歷時彌久，開發(fā)戰(zhàn)略注重區(qū)域開展及客群的歷史演變，產品序列具有前瞻性；對應客戶策略，豐富產品類型，迎合各層次客戶的不同需求；配套策略：兼顧開發(fā)本錢及配套運營效率的前提下，配套設施建設與住宅分期開發(fā)緊密結合，為住宅提供價值點；價格策略:通過規(guī)劃長遠價值及產品適度創(chuàng)新，提升產品高性價及投資屬性，隨工程的認同度和成熟度的變化，調整價格策略。類似案例研究廣州金地荔湖城

開展戰(zhàn)略與整體定位06類似案例研究開展模式研究工程整體定位工程規(guī)劃建議開展模式研究開發(fā)模式——由單純住宅向主題化邁進開發(fā)模式模式概述成功因素典型項目單純住宅模式由多種物業(yè)組合，但整體以住宅物業(yè)為主的項目，贏利模式與一般住宅開發(fā)一樣，通過開發(fā)的效率與土地升值贏利；作為早期大盤開發(fā)的代表，目前已逐步轉向復合型、主題化發(fā)展功能配比多元化、合理化發(fā)展戰(zhàn)略與定位前后一致，協(xié)同促進合理的開發(fā)周期與分區(qū)土地政策寬松雖處城市外圍但交通方便金地荔湖城、碧桂園鳳凰城主題驅動模式隨著競爭的日益激烈，經(jīng)歷了單純的郊區(qū)住宅大盤之后，大盤項目開始引入某一主題，提升項目品質，實現(xiàn)產品差異化，增強對客戶的吸引力適應市場需求及社會發(fā)展方向體現(xiàn)主題的硬件設施建設先行營銷主題社區(qū)文化宣傳推廣緊密圍繞主題展開奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地21城尊老社區(qū)、成都世紀城（會展）旅游地產模式利用、改造項目自身較強的自然景觀優(yōu)勢，或人為打造良好的景觀、娛樂氛圍，形成區(qū)域旅游、娛樂熱點，通過熱點的形成帶動區(qū)域土地升值，進而開發(fā)住宅等物業(yè)，其核心是旅游或主題娛樂，住宅是配套旅游、主題樂園助推拿地旅游、主題樂園提升土地價值地產開發(fā)快速實現(xiàn)價值華僑城、星耀五洲、三亞海棠灣傳統(tǒng)工業(yè)地產模式以某一種工業(yè)產業(yè)為核心依托工業(yè)發(fā)展帶來人流的聚集北京星網(wǎng)工業(yè)園、普洛斯物流園總部基地（商務花園）模式以花園式辦公環(huán)境促進地產的開發(fā)工業(yè)用地，辦公環(huán)境的郊區(qū)化北京總部基地產業(yè)整合模式通過具有盈利能力特色產業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)總體規(guī)劃，分步實施，先定產業(yè)，再定開發(fā)思路；分散開發(fā)降低風險，提高盈利規(guī)劃合理銜接長春汽車新城、綠地盤龍谷文化城根據(jù)不同地塊先天資源，以分主題驅動模式，提升分期地塊的號召力及分地塊附加值開展模式研究開發(fā)模式——盈利模式選擇盈利模式條件特征對企業(yè)要求與本項目契合度純高端豪宅——資源追求高額溢價強勢的資源（自然、人文、人造等）容積率一般<1銷售速度一般比較慢需要有大量的社區(qū)生活、娛樂配套投入私密社區(qū)客戶沒有區(qū)域限制高額的資金投入企業(yè)財務狀況允許回現(xiàn)緩慢×多元產品線——高端產品獲取溢價，中端產品獲取現(xiàn)金流有較佳的資源（自然、人文、人造）可以依托要求區(qū)域的交通環(huán)境良好，有部分生活配套容積率一般>1.0以上性價比高銷售速度較快兼顧回款速度和溢價需要投入部分生活配套對城區(qū)客戶依賴較重較高的資金投入√中低端物業(yè)——追求現(xiàn)金流速度沒有可依托的強勢資源中等容積率靠低價獲得銷售速度需要投入部分生活配套對城區(qū)客戶依賴較重品牌要求低×多元產品線不是簡單的物業(yè)組合，價值層級細分指導下的開發(fā)次序更重要開展模式研究新城型都市社區(qū)產品特征：根據(jù)客群的演變特征而變化多元客群需求催生多元產品并將成為承載多元價值的復合型社區(qū)開展模式研究新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設計特征(一)社區(qū)內部多樣性：多樣性是造成城市及社區(qū)穩(wěn)定持久的重要因素。功能的多樣性：提前規(guī)劃社區(qū)用地的多樣性保證了社區(qū)各類活動的開展，在與城市相對較遠的距離滿足日常生活的根本需要。產品的多樣性:通過全程的開發(fā)可以滿足不同階層的人群居住及滿足個人居住升級的需要。易交流性：社區(qū)平面規(guī)劃社區(qū)的公共空間以滿足高素質居住者的交流。采用組團式的空間布局，以創(chuàng)造更多的半公共、半私密的環(huán)境空間，提供更多的交流時機。社區(qū)內部規(guī)劃社區(qū)會所，表達新的生活方式，同時提供更豐富品質及公共交流空間人文性公共中心、步行道路為人提供充分的交流時機及平安歸屬感；別具匠心的鄰里特征和個性，明細的社區(qū)導視系統(tǒng)為居民提供舒適體驗開展模式研究新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設計特征(二)社區(qū)個性通過社區(qū)的標志性建筑，以及圍墻，道路等是的松散型社區(qū)具備明確的邊界感與領域感。強化小區(qū)空間環(huán)境的歸屬感、以形成區(qū)別于周邊陌生區(qū)域的小區(qū)人文特色。通過整體建筑的特色風格，特別是啟動社區(qū)的建筑風格，確立新城型社區(qū)在所在區(qū)域內的領袖性地位，與標志性，樹立自身地位。居住舒適性由客戶核心價值點出發(fā),社區(qū)必須具有舒適的居住密度。社區(qū)內部要規(guī)劃有能夠明顯與社區(qū)所在區(qū)域形成優(yōu)勢的景觀，即對外部要有一定的視覺撞擊。同時景觀的規(guī)劃也遵循工程增加公共活動空間的原那么，適度的增加社區(qū)內部景觀節(jié)點性的規(guī)劃。開展戰(zhàn)略與整體定位06類似案例研究開展模式研究工程整體定