四線城市的消費與房地產

四線城市的消費與房地產

城市的發(fā)展很大程度上可以稱作是建立在房地產業(yè)發(fā)展的基礎上的，既然有了市場那么為什么這個廣大的小城市房地產市場遲遲沒有得到人們的重視，是市場本身有問題，開發(fā)價值不大嗎！讓我們來分析一下。

1.四線城市的定義

1.1城市劃分的標準

目前，房地產行業(yè)將城市劃分為一二三四線，其通用的劃分標準有以下兩種：

【標準一】

一線城市：京、滬、深、穗，為房地產行業(yè)最發(fā)達的城市[/b]；

二線城市：天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、寧波、沈陽、大連、武漢、長沙、西安、昆明、貴陽、珠海等，二線城市包括部分直轄市、計劃單列城市、副省級城市、省會城市等幾類，主體是省會城市；

三線城市包括一些經濟欠發(fā)達地區(qū)的省會城市及大多數地級市，如呼和浩特、烏魯木齊及紹興、臺州、鹽城等。

[size=3]四線城市則為一些縣級市、縣城等。

[b]【標準二】：

[size=3][b]一線城市：目前中國地產行業(yè)，上海、北京、深圳、廣州四個城市明顯領先于其它城市，四個城市代表著中國房地產行業(yè)發(fā)展的最高水準，一般作為一線城市。[/b]

二線城市：除一線城市外，達到下列數據指標及以上的為二線城市。

1、國內生產總值2000億元人民幣；[/size]

[size=3]2、人均國內生產總值1.4萬元；

3、城區(qū)常住人口100萬；[/size]

[size=3]4、城市建成區(qū)面積100平方公里；

5、全年商品房銷售面積150萬平米；[/size]

[size=3]6、商品房銷售均價3000元/平方米。

三線城市：單項或多項指標低于上述要求的城市，均作為三線城市。

四線城市則為一些縣級市、縣城等。[/size]

[size=3]

對上述標準進行分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，在一線城市的劃分上，這兩種說法是統(tǒng)一的，即為京、滬、深、穗。這兩種劃分標準的差異主要存在于二、三線標準的制定上。

由于近年來物價上漲、輕微通脹和房地產行業(yè)的發(fā)展，標準二的一些指標已經不能用來劃分二、三線城市。

通過上述標準，我們可以看出：房地產行業(yè)中的四線城市是指縣級市、縣城這一級別的城市。

二、四線城市的消費

有了四線城市所指的范圍，我們就可以就目前四線城市的消費進行一定的研究，不難發(fā)現(xiàn)，四線城市的消費，呈現(xiàn)如下共性：2.1越來越多的國際知名餐飲業(yè)、零售業(yè)進入四線城市

如今，在縣城或縣級市的大型購物中心中見到肯德基和麥當勞，已經不是新鮮事情。沃爾瑪、大潤發(fā)也陸續(xù)進入了四線城市。就連星巴克這樣的高端消費餐飲業(yè)也對四線城市（在星巴克被定義成五線城市）開始關注，被劃分為第二大市場。

星巴克咖啡公司在中國的戰(zhàn)略思想：實際上在中國，一線城市、二線城市加起來也就25個，四個一線城市：北京、上海、廣州、深圳，上海有110多家分店，北京有將近70多分店，發(fā)展很快，但是余地還很大。但是對于二線城市來講，大家也都知道，因為二線城市加起來共25個，人口占了9%，但是占整個GDP的34%，所以潛力還是非常非常大。三線城市、四線城市、五線城市，中國一共有305個城市，我信這是中國的新興城市，也是我們的第二大市場。對于星巴克來講，的確發(fā)展的潛力還很大。武漢做的是非常好，還會繼續(xù)再發(fā)展。1999年1月11日進入北京市場，這是一線城市。因為天津也是二線城市，雖然離北京很近，我們是2002年來深圳，包括現(xiàn)在廣州、深圳、東莞、佛山，都有分店，這已經是三線、四線城市。中國的每一個城市，二線城市、三線城市很不一樣，而且消費能力是有區(qū)別的。星巴克從來沒有把消費者劃分成一等消費者、二等消費者，走到哪里，對消費者都是一樣，都是平等的。

2.2四線城市的消費、發(fā)展得到充分肯定

四線城市的消費、發(fā)展已經引起了金融和投資團體的注意。

消費升級、產業(yè)升級、城市化和公共利益是目前投資傳統(tǒng)領域的幾大趨勢。以消費類行業(yè)為例，該行業(yè)最大的特點是同質化，且競爭異常激烈。長安資本新近投資了一個餐飲企業(yè)，消費者定位和滿足消費者特定需求，是判斷服務類企業(yè)時的重中之重。三、四線城市的崛起，是人民幣基金應關注的重點。這個人群的基數非常龐大，將來這個領域里面有可能會產生一些公司出來，國內的步步高就是這方面絕佳的例子。

長安資本的投資對象是處于成長期的企業(yè)，最低標準是歷史利潤不低于2000萬元，當年利潤不低于3000萬元。以“第一創(chuàng)業(yè)證券”為例，這是在深圳中小板的領先券商之一?？梢钥闯?，投資團體要求的產出效益，回報額都是非常高的，但是他們也注意和選擇了一些四線城市作為重點考察對象，這也側面反映了四線城市的發(fā)展?jié)摿?。廣東商學院流通經濟研究所所長教授王先慶在談到廣東省經濟的時候說道，政府應該加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)等二、三、四線地區(qū)的城市化建設，以挖掘潛在的消費能力。亟待產業(yè)轉型升級。

[size=3][color=#0000ff]

[/color]四線城市隨著城市化進程的加快和新農村建設的發(fā)展，存款總額和社會消費品總額都在上漲，所以其消費能力不容小視。[/size]

[size=3]

到2010年我國人均GDP為2400美元，可望在5-7年內超過英國和德國成為世界第三大消費國家。而1981年之前出生、1982-1998年出生的獨生子女即將進入消費。這兩代人的消費傾向要高于上一代人，目前居民儲蓄率有見頂跡象。我國即將進入第3次消費高峰。隨人口結構變動、中產階級崛起、新農村建設、女性收入水平提高，品牌奢侈品消費、農村消費、女性消費將成為第3次消費高峰的主題。強化品牌建設、鋪建三四線城市和農村渠道將是企業(yè)享受市場和獲取競爭優(yōu)勢的關鍵。品牌和渠道戰(zhàn)略在評價公司價值時的作用將更加凸現(xiàn)。

新農村消費主要體現(xiàn)在農村消費增加和城市化擴大三四線城市消費容量兩個方面。農村居民在家用電器和乳制品的消費量方面要低于城鎮(zhèn)居民，隨收入水平提升消費需求將會增加，目前農村家用電器和奶制品需求增速已高于城鎮(zhèn)居民。此外，隨著城市化進程的加快，三、四線城市家電、奶等消費品容量也將擴大。[/size][size=3]

2.3相對與其他城市，四線城市消費受經濟、金融危機影響較小，還有許多發(fā)展機會與其他類型城市相比較，四線城市的消費受經濟、金融危機影響不大，可以說微乎其微。并且，由于四線城市基礎設施不發(fā)達，許多行業(yè)還沒起步，或者起步晚，在全球經濟危機這種大環(huán)境不好的情況下，可以說商機還是非常多的。

一些在珠三角失業(yè)，但是關心家鄉(xiāng)，這些四線城市發(fā)展的人們，他們的言語雖然不夠專業(yè)，但是會反映出老百姓對四線城市消費、發(fā)展的看法，更直接說出老百姓的心聲。一位網友在論壇上這樣寫道：“我要申明的是，這次金融海嘯損害的是以代工為主做外銷這一鏈條上的三看政府，政府管理班子是否廉潔高效，政策是否朝令夕改，首腦是否走馬燈似的換，機制對提高城市的生產力是否產生了重大影響，等等。

四看消費，我們看一座城市的發(fā)展水平不僅是人口、面積、經濟結構、GDP等因素，有的城市人口少、面積小，但對房子購買力強，消費觀念超前，更具備房地產發(fā)展的土壤。

決定在一座四線城市開發(fā)房地產項目，只有解決了以上問題，才能決定“做不做，做什么，怎么做”。

3.5看清楚四線城市房地產開發(fā)的優(yōu)劣勢，揚長避短

在四線城市房地產項目通常最有爆發(fā)力的利潤帶就是城區(qū)的商業(yè)中心區(qū)，幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，甚至拓寬到二層和地下一層。贏利模式是住宅保本或賺小頭利潤，大頭全靠商鋪賺。有的城市甚至出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象，即只蓋臨街住宅，里面不動，因為臨街能出商業(yè)面積。還有的城市住宅小區(qū)把一層和二層全部做成商業(yè)面積，四周是商鋪，中間是大超市或專業(yè)市場，把二樓平臺做成住宅的入口和綠化等配套環(huán)境，既保證了利潤的最大化，又未降低小區(qū)的品質。

四線城市模式：

優(yōu)勢與機會——政策、政策、還是政策。為了拉動地方經濟和出政績，地方首腦招商引資方面愿望強烈，所以在土地和稅收方面的優(yōu)惠政策口子開得很大甚至有悖于國家和中央的政策。一個大項目尤其是招商引資項目通常都會成為首長工程，各方面的支持力度都超越常規(guī)。比如在一開始的接待規(guī)格上都會令投資商有點受寵若驚——警車開道，幾大班子領導輪流坐莊。

劣勢與風險——經濟、經濟、還是經濟。四線城市人口規(guī)?；径荚?0萬以下；幾乎沒有一座超過10萬平米的現(xiàn)代住宅小區(qū)；住宅價格瓶頸均價2500元／平米左右。政策變化大，如果地方排外情緒嚴重，閻王好送，小鬼難纏！或者一屆政府一屆書記（市長）一個令，客觀上通常弄得虎頭蛇尾甚至是敞開大門招商關起門來打狗——商人成了政治和地方權力斗爭的犧牲品！但四線城市操盤的最大困境還是地方經濟薄弱，甚至沒有成型支柱產業(yè)和產業(yè)經濟鏈，觀念和意識比較落后。

把握關鍵點——多方權衡、綜合把握。在四線城市做項目有幾點至關重要：一是要跟定領導算準周期，最保險和聰明的方法就是一個項目一定要在本屆領導任期內完成；二是要做好充分的市場調查，既要做好科學的市場調查，更要做好民間的訪查像當地的民俗習慣和風土人情；三是廣告和推廣一定要結合當地的現(xiàn)狀，眼見為實和身臨其境才是最高的營銷境界和操盤思路；四是口碑相傳影響力強大；五是民間信用超過商業(yè)信用甚至法律信用。

3.6中小房地產企業(yè)更適合三四線城市

作為地域差異很強的行業(yè)，無論是價格、產品、經營模式和管理方式，還是地方政府的保護主義，乃至地緣特點、消費習慣、居民觀念和民俗人情，特別是不同級別城市的成本構成、需求標準、價格空間和利潤幅度，都決定了中國的房地產行業(yè)在加速推進中國城市(鎮(zhèn))化進程中，真正起主流作用的一定是三線城市(地級市，人口40萬—80萬區(qū)間)和四線城市(縣級市和縣，人口在10萬—30萬左右)的中小房企。

由于這些城市地方色彩濃厚，市場容量小、消費水平低和價格瓶頸，嚴重制約了產品標準和生活質量，甚至在這些城市特別是北方城市幾乎找不到一個真正意義上現(xiàn)代住宅小區(qū)(規(guī)模15萬平米以上，有比較成熟的物業(yè)管理包括外立面、大門、綠化、園林和景觀等基本要素)。這就是中小城市和中小房企巨大和持續(xù)發(fā)展的空間。在這樣差異化很強的行業(yè)，我認為中小企業(yè)恰恰是最健康最有活力的部分。在中小城市，一方面開發(fā)量比較小，并不需要規(guī)模很大的地產商；另一方面，當地老百姓的需求主要是普通住宅，其他形式的物業(yè)并不需要太多。在這些城市，實際上中小地產商不僅有很大的發(fā)展空間，而且未來主流的房地產企業(yè)一定是中小型企業(yè)。另外，少數的大企業(yè)主要占據高端市場，作為主體的普通消費需求實際上主要還是依靠中小開發(fā)商來滿足?，F(xiàn)在中國的房地產出現(xiàn)了一種梯次開發(fā)的趨勢和現(xiàn)象即上線城市的開發(fā)商向下線城市轉移如一線向二線、二線向三線、三線向四線等。而在尋求專業(yè)服務商(規(guī)劃和建筑設計，營銷和銷售代理和投融資顧問等機構)則呈現(xiàn)反向的梯次。在發(fā)現(xiàn)最大政策優(yōu)惠和市場差異的同時，以圖借助上線城市的專業(yè)力量創(chuàng)造產品、營銷和管理等方面的適度超前。從而營造最大的利潤上限和名牌效應。

在三、四線城市房地產項目通常最有爆發(fā)力的利潤帶就是小城的商業(yè)中心區(qū)。就了解，一個人口不到10萬人的縣級市黃金地帶的臨街一樓商鋪也能買到近2萬元/平米，而一個人口不到100萬的城市中心的人防商業(yè)項目竟然達到2.5萬元/平米的天價還要走后門才能買到。

住宅項目的最大賣點就是做成全城頂尖的小區(qū)，創(chuàng)造一種全新的生活方式，將小城最有權和最有錢的金字塔人士一網打盡。如果商業(yè)面積和價格的比例能做到最大化，一般以上兩種模式的項目不會低于一線和二線城市的利潤率。因為一是政策優(yōu)惠，包括土地政策、稅收政策和人文政策；特別是這些中小城市都搞了各種開發(fā)區(qū)、高新產業(yè)區(qū)和新城區(qū)等名目，很容易拿到打包的優(yōu)惠政策；二是綜合成本低，包括土地成本、建安成本、配套成本和稅收成本及費用成本、人力成本和管理成本等；三是機會成本小，有時依靠政府支持，一些重要部門如稅務局、電信局和銀行等的團體訂購甚至就能消化1/3，甚至1/2。

確實風險也同樣巨大：一是市場容量小，如果項目過大，很容易造成船大掉頭難的局面；二是消費能力低，如果選擇一個沒有重要產業(yè)支持的城市就更要小心謹慎；三是風俗習慣強，不是誘導型消費，而是抵抗型消費；四是價格瓶頸死，突破歷史和平均消費水準，銷售形勢微妙而險峻；五是政策變化大，一屆領導一個局。

其實在中國的資金市場上，民間資本一直舉足輕重，特別是中小城市和中小企業(yè)。象當年官方都承認的股市私募基金就達8000億人民幣，試想十幾萬億的儲蓄存款一旦決堤該是一股多么巨大的力量？民間信用風險反而相對比較小。民間資金不是以私募或基金等機構的形式存在，而是以民間零散資金形式投入房地產。資金的募集以私人關系為紐帶，憑借民間信用維持其運轉。這種情況，在江浙和東北等地區(qū)非常普遍。這是完全用民間的方式來維系信用，其實從某種意義上比銀行系統(tǒng)靠法律維系的信用還要可靠。這也是一種傳統(tǒng)，一種規(guī)則，最大的問題是無法與法律接軌。

在未來的房地產行業(yè)，在發(fā)展多層次的融資體系道路上，中小房地產商的主要融資渠道一定是民間融資(包括變相的非房地產銀行資金)即民間資本，而大地產商的方向將是海外資本。大多數房產公司都是項目公司，它的管理很特殊，都是短期性的，怎么把這個短期管理做成熟，這是一個可研究的話題。軍隊型的管理，一般在中小企業(yè)創(chuàng)始階段是一個最好的模式。很多中小企業(yè)老板都是軍隊出身，用最簡單最有效的最直接的管理方式，可能對這種項目短期性的管理模式最有效，因為其可以達到權力高度效率化，目標特別明確。

四、四線城市的消費與地產的聯(lián)系

一個城市的總體經濟指標、消費能力與房地產開發(fā)是絕對成正比例關系的，放在四線城市亦是如此。

首先，小城市居民房地產產品消費特點有區(qū)別人大中城市，小城市因為地價及建造成本原因，建私房是大多數人的首選，當然也與我們老祖宗“置家產”的思想有關系；隨著縣城內核心區(qū)域的數量減少及地價的高漲，這個趨勢逐漸向城郊發(fā)展，依靠一輛自行車、摩托車就能輕易解交通問題，這種置業(yè)方式越來越受人們追捧；與一般大中城市不同，在縣城擁有房產幾乎就成為當地人的身份名片，幾乎略同于城里人買別墅了！在市場消費者這一塊，主要有三個置業(yè)群體：一個是縣城內各企業(yè)部門、單位的居民，其中身份涵蓋社會上的公務員、企事業(yè)單位職工等等，隨著福利分房的取消，絕大部分人的二次置業(yè)選擇了建私房，由于相應的商品房開發(fā)滯后，建不起房的居民大多數只有繼續(xù)在八九十年代甚至更久的房子居住，兩極分化較為明顯，按照筆者的朋友圈子分析，實際上這部人消費者的消費力及對產品的認知是最穩(wěn)定最可觀的一群；第二個主要消費群是本地的老居民，以從事人體經商及其它職業(yè)為主，大多有私房，但居住質量較差，該部分消費者憑借長期居住在縣城積蓄較為可觀，即“家底子均屬不錯的”，但因為城市老區(qū)改造難度較大，加上受自身經濟實力所限，這部分居民落在了一個“高不成，低不就”的地步；第三部分是目前人所常稱的“擦干腿上泥進城”的居民，很有趣的是這部分居民是縣城經濟等方面均較高的一個群體，其大部分在原居住的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）享有較高的聲譽，據對湖北省縣級城市的研究，將其分為三類：

一類：各地方的“精英份子”，其大多是通過個體經商、辦場積累了足夠的財富，且社交較為廣泛，其業(yè)務活動大多在縣城進行，其在縣城置業(yè)屬于發(fā)展和彰顯身份雙重需要。

二類：地方各政府機關、部門、事來單位職工，這部分消費者中的許多將來都會進入縣城工作，工作調動大多局限在本縣內，其在縣城置業(yè)目的無非有二，一是本身知識層次較高，喜歡城市生活，二是工作需要。

三類：其它消費群體，這其中包括向往城市生活的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；兒女在外，在縣城為父母置業(yè)的消費；投資客，在縣城擁有物業(yè)，保值可能較大。所謂城市化這部消費者可能是最直接受益者，只要資金門檻適當，市場是最有潛力的一塊。

五、四線城市的房地產發(fā)展速度的約束

分析目前縣城房地產市場大多沒有真正拉動起來的原因，除開消費本身的因素，以下幾個方面是最主要的：

一、市場受關注度小，開發(fā)模式相對滯后：本土開發(fā)機構往往邊學邊做，帶有一種建一棟房子是一棟房子的思想，對市場的分析做的工作較小，再加上受本身實力所限，無力承擔大的風險；而市級、省級開發(fā)機構則主要集中在大中城市，似乎不暇顧及縣級市場；步步高邊鎖超市的成功其實也可借簽到房地產市場來，不說包圍城市，占領縣級市場對企業(yè)長期發(fā)展將是相當關鍵的，市場有了，關鍵是如何做，以引導消費為例，其實在鄭州，引導一個較為理性的房地產消費觀難度開發(fā)商心里都有個數，而相對在落后的地級市場，可塑性更強，機會也更多。

二、政府機構扮演的角色發(fā)揮不夠：城市越小，地方越偏，好像我們的ZF職能就越見不著一樣，俺出身一個農村小鎮(zhèn)，鄉(xiāng)親們建房除了交點錢，哪有人管你，想建什么就建什么，到了大一點的縣城大多也是如此，更有甚者，比如新密，全城房子幾乎是清一色的八層，沒到了沿街也要修幾間房撐門面，滿足“規(guī)劃要求”，外墻清一色的白色釉面磚。在越來越多的小城市發(fā)展起來的時候，缺乏一個宏觀管理者。

三、市場容量及地方消費特點因素：可以將小城市人民的置業(yè)稱作叫小農經濟，各人管各人的事，自掃門前雪！多了就成了堆砌！人們的置業(yè)觀念將看來可觀的房地產市場其實變得很少，規(guī)模開發(fā)的價值不大，這也就也了為什么沒有人去組織到縣里面做一個品牌小區(qū)出來了。較大中城市而言，小城市的流動人口較小，且大多是從各鎮(zhèn)集中而來，所帶來的消費有限，但是我們也可以看到，隨著一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民生活水平的提高，許多居民會定期上縣城采購，優(yōu)惠的價格、豐富的品種、還有那種購物的感覺都是理由。

近來論壇越來越多的人關心起淮濱的房地產市場來了，看了些須觀點后我禁不住越發(fā)的擔憂起來！好象部分朋友是在隨著自己的感情在看待淮濱的房地產市場，不敢真正的面對社會發(fā)展的必然規(guī)律。房產界的每一條信息對我來說都是我所關心的，因為這是我所從事的行業(yè)。也關乎到我的發(fā)展及將來，所以理性的看待房產價格的漲落對我們年輕人來說尤為重要，這里我就把個人的觀點與大家交流，以期幫助那些準備投資物業(yè)以及將要投資物業(yè)的老鄉(xiāng)們。

在此我就給大家簡單分析一下三線、四線城市包括地縣市城市的房地產價格吧！

首先,

我申明中國的房地產業(yè)目前是存在著水份的，也就是價格與價值不相符。但，這只是少數城市,是個例。大部分城市的房價還是正常的、合理的！

顧名思義房地產的價格簡單的說是由房產和地產組成的。其實商品房的價格組成遠遠不只是這些，商品房的價格主要有以下幾部分組成:：1、是地價2.、建安成本

3.、園林綠化及配套設施

4、各種房地產的相應稅收

5、建筑原材料的市場價格

6、工人的市場工資

7、管理人員的工資

8、時間成本及投資資金同期銀行利息

9、銷售宣傳的開支。

就淮濱而言，目前的房價基本正常。

1、地價

我們可以算一筆帳例如：在淮濱開發(fā)商拿100畝地大概需要3000萬,

也就是說每畝30萬的價格拿地。

按目前100畝地可開發(fā)12萬平方米房屋來算.，1平米的地價就是：100畝地價3000萬÷可開發(fā)面積12萬平米=250元

也就是說每平米房子光地