四川開成投資有限公司-金裕酒店地塊開發(fā)可行性評估報告

四川**投資金裕酒店地塊開發(fā)可行性評估報告前言受四川**投資委托就成都市金堂縣**酒店地塊進行可行性分析以來，我司組織精干人員對金堂縣及成都市的相關樓盤和環(huán)境、消費者做了細致的調研和分析。以客觀事實為導向結合行業(yè)經驗、國家產業(yè)政策、成都房地產市場現狀做出此報告。因時間限制本報告有缺乏的地方還望斧正！目錄報告總體結論報告說明總體評價技術與經濟指標結論與建議工程介紹1．1工程背景及地塊現狀1．1．2工程背景1．1．3地塊現狀1．2工程地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀條件1．2．2交通條件1．2．3水、土地、空氣污染狀況1．2．4工程地塊周邊治安狀況分析1．3工程地塊周邊建筑狀況分析1．4工程地塊周邊居民狀況1．5工程地塊周邊市政工程實施情況1．6工程地塊周邊配套設施狀況1．6．1商業(yè)設施1．6．2生活設施1．7工程地塊優(yōu)劣勢分析1．7．1優(yōu)勢分析1．7．2劣勢分析宏觀環(huán)境研究2.1國民經濟景氣狀況對本工程的影響2.2銀行利息及金融政策對本工程的影響2.3通貨膨脹因素對本工程的影響2.4固定資產投資對本工程的影2.5消費需求對本工程的影響工程環(huán)境分析3．1工程區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理3．1．1行政區(qū)劃3．1．2自然地理3．2工程區(qū)位經濟開展狀況國民經濟對外開放城鄉(xiāng)建設3.3金堂城市開展戰(zhàn)略定位3．4工程區(qū)位人文歷史與景觀狀況3．4．1人文歷史3．4．2工程區(qū)位景觀狀況3．6工程區(qū)位城市建設與房地產開發(fā)狀況3．7工程區(qū)位生活配套設施狀況3．7．1．能源狀況3．7．2．通訊狀況3．7．3．教育條件3．7．4．醫(yī)療條件3．8工程區(qū)位城市開展規(guī)劃3．9工程區(qū)位綜合開發(fā)價值分析3．9．1有利因素3．9．2不利因素金堂縣房地產市場開展狀況4．1房地產業(yè)在國民經濟中的地位日益增加4.2房地產開發(fā)投資增勢強勁4．3住宅開發(fā)份額不斷擴大4．4規(guī)模開發(fā)出現端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高4．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降4．6開發(fā)結構仍需改善4．7空置總量與空置面積上升4．8土地政策購置面積增勢較猛4．9新都房地產市場展望市場消費需求及工程定位建議5．1消費者特征分析5．1．1消費能力5．1．2年齡結構5．2消費者地域結構5．3消費者心理習慣特征5．3新都房地產消費市場需求特征5．3．1消費者對方位的選擇分析5．3．3消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇5．5工程所處板塊的消費環(huán)境5．6金堂縣購房者對運動與健康的認知程度5．7金堂縣購房者對精裝房的認知程度5．8本工程目標消費群體綜合定位5．9產品主題定位工程建設進度6．1施工條件6．2方案進度安排工程投資估算及資金籌措7．1投資估算的范圍7．2投資估算的內容7．3投資估算的依據7．4工程總投資7．5投資分年投入方案7．6資金籌措投資效益分析及財務評估8．1財務分析的依據8．2財務指標的選取8．3財務效益分析8．4盈虧平衡分析8．5敏感性分析8．6風險分析8．5財務評價報告總體結論報告說明本報告中投資估算采用假設開發(fā)法，依據定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預測采用市場比擬法。計算時點為2007年1月。本報告所采用的計算方法、分析依據以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應調整?？傮w評價金堂獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業(yè)協調開展，將為本工程的開展提供良好的社會環(huán)境與經濟環(huán)境。本工程具有良好的市場前景。根據本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結論性意見供委托方參考：本工程用地區(qū)位理想，有相當的開展?jié)摿?，適合開發(fā)。本工程開發(fā)住宅為主的工程有較好的市場前景。本工程在技術上和財務上是可行的，并具有良好的投資價值和相當的收益回報。技術與經濟指標工程在技術上和財務上是可行的，并具有良好的投資價值和相當的收益回報。技術與經濟指標表一：經濟技術指標工程數量占地面積(畝)50畝總建筑面積〔m2〕獨棟別墅：13340平米Townhouse或〔聯排〕：26680平米商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、幼兒園商業(yè)街、生活會所等非住宅建筑。工程工程總占地面積：50畝容積率:獨棟時0.4；Townhouse或〔聯排〕0.8綠化率：40%左右工程開發(fā)周期：一年半開發(fā)總本錢：獨棟時5635萬元；Townhouse或〔聯排〕時7193萬元〔營業(yè)稅及附加未計入〕每平方米單位本錢：獨棟時4224元/平方米；Townhouse或〔聯排〕時2696元/平方米工程銷售收入〔獨棟〕保守估計：7392萬元一般估計：7762萬元樂觀估計：8137萬元工程銷售收入〔Townhouse或聯排〕保守估計：8538萬元一般估計：8964萬元樂觀估計：9391萬元總投資利潤率〔獨棟〕：保守估計：24%一般估計：29%樂觀估計：34%總投資利潤率〔Townhouse或聯排〕保守估計：12%一般估計：17%樂觀估計：22%權益資本利潤率〔獨棟〕：保守估計：37%一般估計：45%樂觀估計：53%權益資本利潤率〔Townhouse或聯排〕保守估計：18%一般估計：26%樂觀估計：34%盈虧平衡點X〔獨棟〕：保守估計：82一般估計：79樂觀估計：76盈虧平衡點X〔Townhouse或聯排〕：保守估計：90一般估計：86樂觀估計：82結論與建議本工程用地區(qū)位理想、有相當的開展?jié)摿?，適合開發(fā)，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經濟效益。當然本工程也存在一定的風險，建設單位如果能有效地采取措施躲避、分散、消除或轉移風險并到達自身資源能夠承受的程度，該工程具有相當的可行性。建設單位應抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設計，在工程建設過程中嚴格實行招標和建設監(jiān)理制，力爭在2007上半年開工建設。工程介紹1．1工程背景及地塊現狀1．1．1工程背景****酒店工程地塊坐落于金堂縣成都野生動物園斜對面，**酒店的正背后。該地塊現由**酒店以協議的方式持有〔但因糾紛原因沒辦理產權手續(xù)〕，開成投資方案采用公司兼并的形式將**酒店和該地塊購置過來進行開發(fā)。**酒店業(yè)主方案將**酒店和工程土地打包6000萬讓開成公司兼并〔該地塊價值約3000萬元人民幣、**酒店作價3000萬人民幣〕。1．1．2地塊現狀地塊規(guī)劃數據占地面積：50畝；容積率：≤1.6密度：25%≤建筑密度≤30%綠地率：≥30%**酒店工程東接縣城、南臨毗河、北臨**大酒店和成都野生動物園。整塊地成向南面、迎風坡丘陵起伏狀。1．2工程地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，臨南毗河蜿蜒流淌，水質較為清澈，沿河延河面現為農用地。整個地塊起伏有致，高大原木、原石間插其間。整個地勢成南低北高的梯狀迎風坡，空氣清新宜人。1．2．2交通條件工程交通十分方便以硬制水泥路面與成都市、金堂縣城及其他縣區(qū)相連接。距離成都〔老路〕約45分鐘車程、高速20分鐘車程；距離金堂縣城中心5分鐘車程。距離雙流國際機場75分鐘車程。1．2．3水、土地、空氣污染狀況工程的水、土地、空氣保存完好。毗河水量大、水質好為金堂的供水河流，周圍無污染企業(yè)。1．2．4工程地塊周邊治安狀況分析工程所在地因為有成都野生動物園這個形象工程和**酒店這個金堂縣唯一的*星級酒店，政府重點接待酒店為金堂縣治安重點保護地。治安狀況良好無重大案件發(fā)生。1．3工程地塊周邊建筑狀況分析金堂縣共有在售、在建樓盤14個。其中多層及花園洋房建筑12個，電樓盤兩個。6+1建筑為該縣房地產工程目前最主要的建筑物業(yè)形式。工程地北面為***酒店；東面為成野和***酒店用地的安置戶；南面和西面為農用地無建筑。1．4工程地塊周邊居民狀況工程地周邊以世代在此居住的淳樸村民為主，有少量的成都野生動物園工作人員。1．5工程地塊周邊市政工程實施情況工程地周邊市政工程施工根本完成，水、電、氣、污水管網鋪設完畢。但工程地左邊有條規(guī)劃中的公路輔道未修建，另延河帶景觀打造已經規(guī)劃但未實施。1．6工程地塊周邊配套設施狀況1．6．1商業(yè)設施因成都野生動物世界經營不善，原有的商業(yè)配套設施已經閑置。所以工程周圍除當地安置戶經營的小賣部外幾乎為零。商業(yè)設施十分匱乏，如需要購物和消費一般選擇到金堂縣城。1．6．2生活設施工程所在地原有生活設施根本齊備但由于成都野生動物世界的經營不善，游人稀少、動物園易主故生活設施幾乎為零。1．7工程地塊優(yōu)劣勢分析1．7．1優(yōu)勢分析工程近鄰毗河，呈北高南低梯狀丘陵地貌，原生態(tài)保護完好是比擬理想的別墅或高檔花園洋房用地；工程地塊緊鄰金堂縣唯一的**星級酒店，天生的地理位置為工程帶來較高的價值認同；按照開成的設想，如果將***酒店兼并入本工程一體使用。將酒店打造成高檔會所會為工程本身帶來不可限量的附加值。1．7．2劣勢分析工程周邊商業(yè)配套、生活配套根本處于停滯狀態(tài)會為工程居民的生活帶來極大的影響。金堂縣整體房產價格的低迷和成都消費者對居住在金堂的區(qū)位認同不高為工程的實施帶來一定的潛在風險。宏觀環(huán)境研究本工程投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在工程投資、營建、營銷和管理的各個環(huán)節(jié)必然會受到國家宏觀經濟形式及產業(yè)政策的影響。當然要準確的預測宏觀面對本工程的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據以下幾個不同的層面及角度對本工程面臨的宏觀背景及經濟形勢作定性研判：2.1國民經濟景氣狀況對本工程的影響中國自改革開放以來GDP總量始終以8%以上的高速度增長，特別是2004—06年中國GDP實現了9.5%、9.9%、10.5%的高增長率，預計今后還將保持9%以上的增長速度。程度自改革開放以來GDP也高速增長，特別是最近五年GDP值增幅到達了12.7%，預計隨著西部大開發(fā)效果的進一步突現，以后還將實現較高的增長率。綜上來看，良好的大環(huán)境、市民的日益福足帶來的居住環(huán)境改善需求將極大的刺激房產的需求。從而為工程的順利實施帶來良好的市場消費環(huán)境。2.2銀行利息及金融政策對本工程的影響06年以來為抑制全國上漲過快的房價央行先后兩次宣布調高房貸利率，房貸利率〔以十年期為例〕從6.39%調高到6.84%。這極大的增加了按揭購房者的經濟負擔近而影響了消費者的積極性。但就本工程來看，這樣的影響微乎其微。這主要是由于工程所在地的價格區(qū)間和消費者構成導致的。從價格區(qū)間來看工程所在地的房產價格相對于成都周邊的雙流、華陽、龍泉自然環(huán)境同等或優(yōu)于的情況下價格卻遠遠不及它們。從消費者構成來看，根據統(tǒng)計蜀龍路上購房的消費者大都屬于成都、新都、二級市場的中高收入者，他們的購置行為很少受加息的影響。2.3土地增值稅因素對本工程的影響年伊始，國家將強力全面征收土地增殖稅?？梢灶A見土地增殖稅的征收將為房地產企業(yè)帶來較大的資金壓力。特別是大型的、儲藏土地較多的企業(yè)將面臨較大的資金壓力和加快土地的開發(fā)。因此預計在07年將有更大的房屋供給量，從而影響價格的增長預期。2.4固定資產投資對本工程的影響根據工程所在地的情況來看三大固定資產的投資和組合將對工程造成巨大的影響。成都野生動物世界的重組據悉，成都野生動物世界被藍光集團這個成都地產界的一大劍客兼并。兼并后是重新定位成都野生動物世界還是重振野生動物世界的經營，這是業(yè)界的一個謎。假設藍光將成野變成房地產工程或變相房地產工程，無疑這個巨頭的參加將攪熱這一區(qū)域，為工程帶來邊際效應。假設藍光重振成野那么帶來工程的最大變化將是工程建設之外的金裕酒店因生意火爆帶來的增值。假設藍光采取時間換效益的方法來實現向房地產工程的轉換〔即，讓成野慢性死掉。根據市場需要再逐漸開發(fā)成房地〕。那么這個固定投資對本工程帶來的影響微乎其微。金堂縣新的城市規(guī)劃根據金堂縣委“‘三個集中’，按照“因地制宜、突出特色，適度超前、循序漸進，詳略得當、留出空間，標準統(tǒng)一、便于實施〞的原那么，組織編制形成了推進城鄉(xiāng)一體化“三個層次四個方面〞的規(guī)劃?？梢灶A見，金堂政府將在未來的幾年投入更多的資金、人力去宣傳、打造金堂。提升金堂在成都、成都居住的地位。區(qū)域認同會逐漸形成，這為本工程的實施帶來一定的機遇。成都到金堂大件路的改造距離工程不到50米的大件路改造將是本工程實施的一個重要時機。大件路改造完成后，成都到金堂的車程將大大縮短并且交通費用〔特別是過路費〕將大大降低。這減小了工程居民的生活本錢，為工程的順利實施有效加分。2.5消費需求對本工程的影響成都市城市社會經濟調查隊最新統(tǒng)計資料顯示，今年上半年成都居民人均可支配收入5816.79元，同比增長12.4%;人均消費支出4458.46元，同比增長16.0%。專家據此分析:“消費支出增幅首次大于可支配收入增幅，說明成都百姓越來越舍得消費了。〞成都市居民家庭人均工薪收入到達3889.73元，同比增長9.3%，占可支配收入的66.9%，同比下降1.9個百分點。這說明，工薪收入仍是成都居民家庭收入的主體局部，但居民收入渠道正在增多。如何實現家庭財富的保值增值?成都市民的投資形式已形成銀行儲蓄、購置國債、投資股票、購置儲蓄性保險、房屋出租等多種渠道，局部市民甚至把購置彩票當成一種投資。統(tǒng)計為證，成都市居民人均財產性收入為256.67元，同比增長21.0%，增長勢頭強勁，以財生財有望成為新的收入增長源。不能不正視的是，上下收入差距在拉大。上半年，成都市最低收入組人均可支配收入與最高收入組之比為1:10.6，與平均水平之比為1:3.5。專家分析，就業(yè)不充分仍是主要原因，低收入家庭就業(yè)面僅為40.9%，比平均水平低7.4個百分點。不難看出，提高就業(yè)率是當前減少貧困、解決低收入問題的有效途徑。消費觀念的改變正引發(fā)新一輪“購車潮〞。上半年，成都市每百戶居民家庭已擁有家用轎車8輛。此外，號稱“電動自行車王國〞的成都每百戶擁有量達21輛，同比猛增74.1%。另外，成都市市區(qū)居民人均交通類支出389.70元，同比增長81.5%。成都移動擁有量超過固定，每百戶居民家庭擁有移動162部，同比增長23.7%，擁有固定95部，移動擁有量是固定的1.7倍。

以“美食〞著稱的成都，居民家庭飲食更加注重營養(yǎng)均衡。上半年居民家庭人均用于購置鮮奶和奶制品的支出為98.65元，同比增長10.6%，蔬菜類和干鮮瓜果類支出分別為150.23元和93.54元，同比分別增長7.2%和14.8%。同時統(tǒng)計顯示，居民在外用餐消費支出423.96元，同比增長18.6%。住房私有已占總數的84.3%，同比上升1.9個百分點。人均住房使用面積達到20.25平方米，同比增長7.6%。隨著國家對房地產熱的抑制，成都市居民用于購置住房的支出明顯減少，上半年成都市居民人均購房支出609.42元，同比下降57.9%。結論：從上述宏觀根本面分析，跨入2007年，中國房地產面臨開展的特殊機遇和挑戰(zhàn)。國家宏觀經濟穩(wěn)中見暖，新的經濟熱潮將有力地影響房地產業(yè)，整體經濟形勢及國家宏觀政策導向支持本工程并有相當的利好背景。但是由于宏觀面特別是國際經濟的不確定性因素，委托方在開發(fā)工程過程中仍要密切關注經濟局勢，根據形勢的變化預期，及時調整工程動作思工程環(huán)境分析3．1工程區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理3．1．1行政區(qū)劃全縣轄2個鄉(xiāng)，19個鎮(zhèn)，1個省級開發(fā)區(qū)。3．1．2自然地理金堂縣地處川西平原與川中丘陵接壤地帶，四川盆地西部，成都平原東北，距成都市區(qū)36公里，幅員面積1154平方公里；全縣戶籍人口84.48萬人，其中，非農業(yè)人口10.95萬人；轄2個鄉(xiāng)，19個鎮(zhèn)，1個省級開發(fā)區(qū)；地貌多樣，以丘陵為主，低山和平壩兼有，其中：丘陵792平方公里，低山242平方公里，平壩120平方公里米?？h境位于成都平原東部。川中丘陵西緣，居我國亞熱帶季風氣候區(qū)中部。氣溫溫和，四季清楚，雨量充分，濕度大、云霧多。日照少,平均風速小，無霜期長，大陸性季風氣候顯著多年日平均氣溫16.6℃,高于同緯度地區(qū)0.3—0.4℃，冬季氣溫比同緯度地區(qū)高2.1—2.7℃，春季氣溫上升早，比同緯度地區(qū)早25—30天。年均降雨量920.5毫米。74%的年份降雨量在800毫米以上，雨量較為豐富；年均日照時數1268.7小時，比同緯度的長江中下游地區(qū)少800-600小時，太陽輻射能80—90千卡/厘米2，屬全國日照低值區(qū)之一。累年平均霧蒸發(fā)量為1169.l毫米，平均氣壓962.6百帕。縣境風向夏季多偏南風，冬季多偏北風。累年平均風速為1.1米/秒，累年定時的最大風速為15米/秒。3．2工程區(qū)位經濟開展狀況國民經濟國民經濟持續(xù)增長。初步統(tǒng)計，全縣實現地區(qū)生產總值573487萬元，按可比價格計算比上年增長11.5%。其中：第一產業(yè)增加值209259萬元，增長6.1%；第二產業(yè)增加值150612萬元，增長23.8%；第三產業(yè)增加值213616萬元，增長8.7%。一、二、三產業(yè)的比例關系為36.5：26.3：37.2。

就業(yè)和再就業(yè)工作取得新進展。年末全縣從業(yè)人員47.19萬人。全年有4611名失業(yè)人員實現就業(yè)和再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.8%。

民營經濟開展勢頭良好。全年民營經濟增加值26.08億元，比上年增長13.9%，占全縣GDP的比重為45.5%。2006年1-8月，金堂縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計完成總產值15.2億元，同比增長34.7%；完成工業(yè)增加值4.59億元，同比增長27.1%〔增幅在三圈層中排第一位〕；完成主營業(yè)務收入12.56億元，同比增長32%；實現利潤總額3669萬元；實現利稅8046萬元。全縣工業(yè)投資完成14.4億元，同比增長92.7%；技術改造投資完成12.7億元，同比增長89.8%。四大主導產業(yè)完成工業(yè)總產值13.15億元，同比增長35.4%，四大主導產業(yè)總產值占全縣規(guī)模工業(yè)總產值的86.5%。其中，機械金屬制品產業(yè)完成總產值7.66億元，同比增長19.4%；能源產業(yè)完成總產值1.08億元，同比減少3.5%；食品產業(yè)完成總產值3.53億元，同比增長113.7%；紡織產業(yè)完成總產值0.89億元，同比增長66.1%。固定投資和招商引資固定資產投資穩(wěn)定增長。全社會固定資產投資完成308141萬元，比上年增長48.7%。其中：根本建設完成投資91873萬元，增加126.3%；技術改造完成投資125954萬元，增長68.2%；房地產開發(fā)完成投資21914萬元，增長4.4%。

房地產業(yè)開展勢頭較好。全縣商品房屋施工面積44萬平方米，竣工面積19.7萬平方米。商品房銷售面積18.3萬平方米，商品房銷售額24127萬元。

全年共引進工程131個，協議引進資金27.54億元，實際到位資金14.67億元；合同利用外資1280萬美元，實際利用外資379萬美元。城鄉(xiāng)建設城市建設成效顯著，城市根底設施不斷完善。年末，縣城道路面積80.5萬平方米?？h城供水能力增強?？h城日供水能力4萬噸，全年供水總量580萬立方米?？h城用氣普及率提高。全年縣城天然氣供氣總量1060萬立方米，天然氣用氣戶數19580戶，用氣人口6萬人。液化石油氣供氣總量900噸，用氣戶數7250戶，用氣人口1.95萬人。

城市公共交通不斷壯大，出租汽車開展迅速。到年末，市內公共汽車營運車輛69輛，客運總量250萬人次?？h城出租汽車170輛。城市環(huán)境衛(wèi)生進一步改善。全年環(huán)衛(wèi)部門道路清掃保潔面積79萬平方米，生活垃圾清運量6萬噸?？h城綠化再上臺階。年末縣城綠化覆蓋面積543.94公頃，園林綠地面積494.9公頃，公共綠地面積74.24公頃。建成區(qū)綠化覆蓋率40.9%，綠地率37.21%。3.3金堂城市開展戰(zhàn)略定位“三個集中〞，按照“因地制宜、突出特色，適度超前、循序漸進，詳略得當、留出空間，標準統(tǒng)一、便于實施〞的原那么，組織編制形成了推進城鄉(xiāng)一體化“三個層次四個方面〞的規(guī)劃體系?！叭齻€層次〞即縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、重點村分別編制不同層次的開展規(guī)劃，“四個方面〞即規(guī)劃包括產業(yè)開展、城鎮(zhèn)建設、根底設施建設和社會事業(yè)開展四個方面的主要內容。產業(yè)開展規(guī)劃突出優(yōu)勢特色。全縣工業(yè)開展布局規(guī)劃為“一區(qū)兩片、四大產業(yè)〞，即一個工業(yè)集中開展區(qū)，設置趙鎮(zhèn)和淮口A、B兩個片區(qū)，集中開展電力能源、機械冶金配套產業(yè)、食品加工、紡織印染四大主導產業(yè)；農業(yè)開展突出“紅、白、黑、綠、花〞〔即臍橙、食用菌、黑山羊、蔬菜、奶?！硟?yōu)勢產業(yè)開發(fā)，規(guī)劃兩線、兩片、三個窗口、八大示范園區(qū)；旅游、商貿規(guī)劃立足水環(huán)境特色和豐富的農副產品資源，推動會務、休閑、度假、游樂和區(qū)域產品集散為主的三產業(yè)開展。

城鎮(zhèn)建設規(guī)劃突出區(qū)域中心。確立了以縣城趙鎮(zhèn)為中心，淮口為次中心，清江、高板、竹篙、土橋、福興為區(qū)域中心鎮(zhèn)，五鳳鎮(zhèn)建成歷史文化名鎮(zhèn)的“2+5+1”中心城鎮(zhèn)體系。趙鎮(zhèn)以“西部花園水城、成都游樂中心〞、淮口以“成都工業(yè)重鎮(zhèn)、金堂商貿強鎮(zhèn)〞開展定位，著重抓好城鎮(zhèn)建設、工業(yè)集中開展區(qū)建設、旅游商貿產業(yè)開展；區(qū)域中心鎮(zhèn)著重加強城鎮(zhèn)建設，推動商貿業(yè)開展，帶動輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)推進城鄉(xiāng)一體化其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)著重加快村鎮(zhèn)建設，開展特色產業(yè)，增強區(qū)域帶動力。根底設施建設規(guī)劃突出交通和水利，社會事業(yè)開展規(guī)劃突出教育與衛(wèi)生。以中心鎮(zhèn)為支撐，鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地為節(jié)點，連接村、組，延伸院落，建設覆蓋全縣的網絡體系，著力于改善農村地區(qū)的環(huán)境條件，編制相關的規(guī)劃。3．4工程區(qū)位人文歷史與景觀狀況3．4．1人文歷史金堂因有山川之利，自古即為川西水陸交通樞紐，是成都東部之門戶，歷來為兵防要地和川西商賈云集的中心?！端问贰份d：“懷安東達于潼遂，西達于成都，蓋東西之沖，而山川之要會也。當其任者，茍得其人，西川有變，可以扼之于此，而使不得以超吾境而東；東川有變，可以扼之于此，而使不得越吾境而西。〞傳三國時諸葛亮曾于云頂山屯兵守隘；晉義熙末刺史朱齡石率兵自沱江取成都，于此設金水戍；南宋末，宋、元在對巴蜀的爭奪戰(zhàn)中，金堂云頂石城先后十五年作為山城防御體系的重要組成局部，為穩(wěn)定長江上游戰(zhàn)局，支撐南宋半壁江山起到了堡壘作用，一度為成都府路、潼川府路和懷安軍治所。明、清時期，為農民起義軍轉戰(zhàn)之重要陣地。清雍正四年(1726)到民國34年(1945)抗日戰(zhàn)爭結束的200多年中，趙鎮(zhèn)因得沱江舟楫之利成為川西著名水碼頭和商賈云集之地，曾有幾度繁榮，位列四川四大鎮(zhèn)之首?，F在，公路、鐵路運輸四通八達，成渝鐵路有2個站設在縣境內，正在建設中的達(縣)成(都)鐵路有5個站設在縣境，并近鄰寶成鐵路廣漢站、青白江站和成渝鐵路青白江區(qū)2個站。

金堂山水以“青幽綺麗，聞名蜀中〞，自古即為川西旅游勝地。昔有“韓灘春漲〞、“圣燈朝佛〞、“白馬涌泉〞、“金船艤峽〞、“寶塔臨江〞、“云頂晴嵐〞等名勝古跡，唐初文壇四杰之一的王勃以及薛能，前蜀太妃花蕊夫人，后唐杜光庭，宋代陸游，黃庭堅，日本沙門東升，明楊升庵，清高辰，民國于右任、張大千……等名人學士，留下不少文學藝術珍品。解放后，境內出土的大量墓葬、文物，如石器、陶器、銅器、玉器、兵器、貨幣、陶俑、青銅搖錢樹等，充分證明域內古代文化之興盛。今天，江山益發(fā)多嬌，有：“四道彩虹飛古渡，三江春水繞韓灘〞的花園水城、“北濱翠云〞、“梅林攬勝〞、“圣燈花果〞、“千里沱江第一峽鱉靈峽〞、“九龍長湖〞、“水上世界〞、“天臺勝境〞“砂崖溶洞〞、“云頂石城〞、“慈云古寺〞、“瑞光白塔〞等勝景。這里四時景色紛呈：“三春桃花流水，橘林噴香；夏日飛舟激浪，驚濤拍岸；金秋層林盡染，碩果累累；冬日梅香四野，漁歌唱晚〞。八十年代，被列作成都市東北線的趙鎮(zhèn)至石城旅游區(qū)。

金堂江山鐘靈毓秀，人文蔚起。漢代天文學家楊統(tǒng)、政治家李尤，梁武帝時號稱“畫家三祖〞的張僧繇，北周羅漢佛像畫家張玄、張景思，宋代教育家黃敏、文學家樊汝霖，明政治家許淳，清文史學家張晉生，學者、詩人高辰、何元普，戲曲表演藝術大師魏長生，都有不少著述和成果留傳后世。近現代，辛亥革命大將軍彭家珍，老紅軍、中國人民解放軍將軍唐健伯，中國人民志愿軍一級戰(zhàn)斗英雄胡修道，土壤學家彭家元，哲學家賀麟，魏學家蒲保民，文學家流沙河，書畫金石家楊允中，川劇表演藝術家蕭克琴、司徒慧聰……等均從各方面為繼承和開展中國和世界文明，為保衛(wèi)祖國和建設祖國作出了重大奉獻。

金堂富有愛國主義和革命斗爭的榮耀傳統(tǒng)。明末，李自成、張獻忠等幾支義軍轉戰(zhàn)縣境，留下了一篇篇可歌可泣的反封建斗爭史。清末，以廖觀音、曾阿義、鄧成、鄒桂廷、唐順之等領導的規(guī)模宏大的紅燈教義和團運動席卷金堂，他們高舉“滅清剿洋〞大旗，轉戰(zhàn)川西和金堂各地，清廷為之震動。在這次反帝反封建的農民革命斗爭中，有不少的婦女和青少年參加了起義隊伍，他(她)們斗爭英勇，前仆后繼，寫下了慷慨悲歌的壯烈史篇。辛亥革命時期，同盟會員彭家珍、廖樹勛、張思聰、曾道、蕭子馨、陳在洋、顏如愚、傅昭謙、韓祖武等為推翻清朝，建立民國作出奉獻。1911年(宣統(tǒng)三年)9月13日金堂光復，成立民國縣政府，為四川省內最早的光復縣之一。以后，金堂人民在反對日本侵略、新民主主義革命、社會主義革命和建設及反帝反侵略、保衛(wèi)新中國、建設新中國的長期斗爭中，無數革命先烈和金堂優(yōu)秀兒女都表現出勇往直前、摧枯拉朽、不屈不撓的英雄氣概，譜寫了英烈壯歌和光芒歷史。在這塊天府腹心、金玉滿堂的寶地上，由于長期受封建政權、族權和神權組織起來的嚴密羅網的束縛，春風不度，生產力低下，國民經濟和社會各項事業(yè)的開展極其緩慢。辛亥革命的狂飚，燒毀了兩千多年來的封建帝制。民國建立，縣政府開始改進舊制，實行新政，倡導新學，興辦國民教育，逐步推廣糧、棉、柑橘種植新技術，開始興辦工商實業(yè)、唐巴公路以及趙鎮(zhèn)慧明電燈公司、貧民教養(yǎng)工廠，社會提倡尊重女權、推行西醫(yī)等，社會事業(yè)和經濟有所開展。但資產階級民主革命，未能動搖壓在人民頭上的帝國主義、封建主義和官僚資本主義這“三座大山〞的根基。自民國6年(1917)始的軍閥割據的17年中，金堂歷經四川軍閥爭奪地盤戰(zhàn)亂的蹂躪，縣無寧日。當時駐軍總攬縣政大權，橫征暴斂，年年預征，楊秀春旅駐防金堂的10年中，累計預征到民國64年，超征田賦達40年。為征軍費，駐軍政府大開煙禁，強制農民棄糧種鴉片，全縣煙毒流行，人民深受其害。一時縣境盜匪蜂起，危害一方。軍閥為擴充勢力，對土匪招安委官，以致官匪一家，危害更烈。在金堂人民深受苦難之際，縣人、共產黨員伍邨舟受中共重慶地方執(zhí)行委員會和國民黨四川省黨部(左派)指示，于民國15年底回縣，次年初在縣城成立國民黨四川省金堂縣黨部籌備委員會，宣傳聯俄、聯共、扶助農工三大政策，開展了一批國民黨員(左派)。同年春，重慶發(fā)生“三．三一〞慘案后，遭到駐軍鎮(zhèn)壓，縣黨部籌委會被搗毀，伍邨舟被追捕。在“四·一二〞反共政變的白色恐怖下，1928年底，建立了中共川西特委領導的金堂縣第一個中共組織一“金堂通訊員〞。1929年4月；中共金堂縣特別支部誕生。5月，建立共青團金堂縣特別支部，并于1930年前后在駐軍混成旅中建立軍事支部。10月，因配合廣漢武裝起義失敗，活動暫時停止。1938-1949年，又相繼建立中共四川省工委和中共川康特委領導的金堂支部、中共淮口鎮(zhèn)黨支部、城內黨支部、轉龍黨小組、趙鎮(zhèn)黨小組及黨領導的秘密外圍進步組織“火星社〞和“民協〞等。中國共產黨的出現，使金堂人民在黑暗下見到了一線曙光，金堂的革命事業(yè)走上了新的歷程。中共組織傳播馬列主義，發(fā)動民眾和青年學生運動，組織和團結一切力進步團體和愛國人士，開展了推翻“三座大山〞的堅苦卓絕斗爭。在反對日本侵略的八年艱苦抗戰(zhàn)中，中共組織廣泛宣傳抗日救國主張，全縣民眾同仇敵愾，有17352名壯士勇赴前線與日寇浴血奮戰(zhàn)，易明道、陳鏡明等一批英烈為國捐軀。前方民眾開展踴躍捐獻軍糧10萬余石，法幣4億多元，以及購置國家抗日救國公債、捐募錢款寒衣等活動，從人力、物力、財力各個方面支援抗日前線。在此期間，縣內有35000多民工先后為修建成都鳳凰山、雙流、新津、華陽、廣漢等地的抗日軍用飛機場流血流汗。日本投降，縣人欣喜假設狂，渴望安居樂業(yè)，實現富民強國的夢想?？墒?，戰(zhàn)后國民黨統(tǒng)治集團剝奪人民已經取得的權利，蔣介石堅持推行專制、反共、反人民的政策，使勝利后的中國仍然回到抗戰(zhàn)前半殖民地半封建社會狀態(tài)。金堂的國民黨組織和縣政府加強了縣的“清共委員會〞、“治安維持會〞等工作，竭力推行“防共、反共、清共〞及鎮(zhèn)壓進步學生、愛國人士的反人民政策和措施。為斂收內戰(zhàn)經費，任行攤糧派款，估征苛捐雜稅，強拉民夫壯丁，一時路斷人稀。農村歷年遭受水旱災害，地主加租加押，高利盤剝，不少貧苦農民喪失土地，家破人亡。工商企業(yè)紛紛倒閉，國民經濟徹底崩潰。民國38年，全縣工農業(yè)總產值3395萬元(按1980年不變價折算)；國民收入人均78．94元；全縣有私營工業(yè)18家，工業(yè)總產值343萬元，人均7.74元；糧食平均畝產只有76公斤，棉花平均畝產只有7公斤。30～38年間，趙鎮(zhèn)、白果、祥福、土橋等曾連續(xù)發(fā)生幾百至數千饑民搶劫糧船、倉庫的搶糧及饑餓事件以及圍攻區(qū)署，進行對抗濫征苛捐雜稅的斗爭。在這段時期中，中共金堂地方組織貫徹上級黨組織指示，開展統(tǒng)一戰(zhàn)線，發(fā)動和組織開展工人、農民、學生運動，教育團結知識分子和各界力量進行罷工、罷課、罷市，開展抗捐抗稅、反饑餓、反對國民黨反動統(tǒng)治的群眾斗爭，在組織武裝游擊隊的同時，籌劃金堂上層人士起義迎接解放。在革命大風暴的席卷下，1949年12月21日，縣政府縣長袁祉光棄職潛逃。27日(農歷冬月初八)，中國人民解放軍六十軍一七八師五三三團解放金堂，國民黨在金堂的統(tǒng)治結束，金堂人民從此真正成為國家的主人。在這場砸爛舊世界，開創(chuàng)新乾坤的新民主主義革命的斗爭中，共產黨員、解放軍戰(zhàn)士和革命人士英勇奮斗，前仆后繼，為人民的解放事業(yè)做出了卓越的奉獻。

中共金堂縣委于1949年12月31日組建，金堂縣人民政府于1950年元月4日成立。從此，金堂縣人民背負著社會的嚴重創(chuàng)傷和一窮二白、百廢待奉的重擔，在中國共產黨的領導下，開始了社會主義革命和社會主義建設的新的歷史長征。國民經濟經歷了順利、曲折、勝利的開展過程，取得了舉世矚目的巨大成就。3．4．2工程區(qū)位景觀狀況金堂因水系豐富，自然風景優(yōu)美造就了一大批自然和人文景觀主要的景區(qū)包括：成都野生世界、云頂石城景區(qū)、沱江小三峽景區(qū)、花園水城景區(qū)3．6工程區(qū)位城市建設與房地產開發(fā)狀況金堂縣有限有在建在售工程14個，其中多層和花園洋房樓盤12個、電梯房2兩。比擬知名的樓盤包括：現代生態(tài)水城、禾嘉名邸、金陽水景、、老碼頭商業(yè)步行街等。樓盤價格在1450—2600元/平米之間。另外金堂兩個工程有別墅‘現代生態(tài)水城’和‘金陽水景’。單價金陽水景3500元/平米，現代生態(tài)水城價格未定?？傮w上來看，金堂縣的房地產開發(fā)相對與其他成都周邊縣區(qū)還處于起步階段?？傮w的市場體量不大，成都客戶對區(qū)域不是很認同。從目前的拿地形勢和土地庫存量來看，2—3三年后金堂房地產開發(fā)會逐漸成熟。3．7工程區(qū)位生活配套設施狀況3．7．1．能源狀況縣城配套建設方面。全面形成環(huán)形供水管網體系，供水規(guī)模為4萬噸／日，普級率達100％，水質綜合合格率98％；全城氣源，日輸氣能力達50萬立方米。城區(qū)主干道電信網采用全光纜形式，大容量、高密度覆蓋，做到了、電腦、電視信息傳輸“三網合一〞。3．7．2．交通狀況公路概況：全縣現有公路1585.5公里，其中國道1條36.5公里，省道1條28.6公里，縣道14條248.9公里，鄉(xiāng)道53條317.4公里，村道256條954.1公里。全縣有高速公路36.5公里，占2.3%；水泥路710.06公里，占44.8%；瀝青路714.8公里占45.1%；碎石和土路124.14公里，占7.8%。交通運輸概況：全縣有各類營運客貨車輛1802輛，客運車輛467輛〔其中客運班車129輛，出租車150輛，公交車57輛，農村客運車輛131輛〕，貨運車輛1335輛，班線客運輻射15個區(qū)〔市〕縣，日發(fā)班車320余班，其中開行超長班線〔東莞、深圳、上?！?條，發(fā)成都130余班。全縣通航河道總長102公里，有客運碼頭3個，旅游碼頭3個，貨運碼頭22個，擁有各類型船舶353艘。公路、水路客貨運輸每年平均以8%的速度增長。3．7．3．教育條件全縣有幼兒建制園9所；小學357所；縣初中教育單設初中29所；普通高中８所，即：金堂中學、金堂實驗中學、城關中學、淮口中學、高板中學、趙家中學、土橋中學、竹篙中學另外縣藝體教育在各級各類學校開設有音樂、體育、美術、藝術欣賞課程。3．7．4．醫(yī)療條件金堂縣第一人民醫(yī)院、金堂縣第二人民醫(yī)院、金堂縣中醫(yī)院、金堂縣婦幼保健院、金堂縣精神衛(wèi)生保健院、金堂骨傷科醫(yī)院、四川省監(jiān)獄管理局中心醫(yī)院、金堂縣紅十字醫(yī)院……3．8工程區(qū)位綜合開發(fā)價值分析3．8．1有利因素優(yōu)美的自然環(huán)境和水景適宜人們居住金堂優(yōu)美的自然環(huán)境和水景就人文居住品質而言并不亞于溫江、龍泉、華陽、雙流這些成都周邊的人居環(huán)境。優(yōu)美的自然環(huán)境和越來越便利的交通和相對較低的房價必將吸引成都和二級市場消費者。尤其是年齡40歲以上的有車一族、希望生活品質較高的一族來此置業(yè)。政府對延河經濟帶打造的高投入這一屆政府花了較大力氣打造金堂水環(huán)境和人居環(huán)境。隨著環(huán)境打造工作的完成。由此帶來的地產井噴和消費者涌入成為可能。相對較低的房價金堂縣現在的房價僅僅在1450—2600元之間，作為成都周邊區(qū)縣的區(qū)位價值和人居價值被嚴重低估。參加政府在區(qū)委宣傳和造勢是作足功夫。房價將得到較大的提高。3．8．2不利因素區(qū)位的不認同居住在金堂，在成都和在成都生活、工作的人們，從二級市場上成都購置物業(yè)的消費腦海里都是種完全陌生的概念。住雙流、華陽、龍泉甚至新都、郫縣、都江堰都愿意?？山鹛谩粋€陌生的居住概念，一個成都近郊居住的盲點。住在金堂的理念有待政府和企業(yè)的打造。行業(yè)領舞者的短缺通常我們認為，一個區(qū)域要想做好、做強、做知名行業(yè)領舞者和大盤兩個因素不可缺少。金堂房地產火不起來的根本是少了領舞者。沒有明星的晚會即使再精彩也少了傳播度，不是么？路程相對較遠金堂——雖然距離成都和都江堰差不多距離的縣城。在很多人腦海里就是一個字“遠〞。不過45分鐘的大件路、近半個小時的高速對生活來說確實不是個短的距離。尤其是這條路并不暢通的情況下。金堂縣房地產市場開展狀況4．1一個價值被嚴重低估的城市被譽為“千里沱江第一城〞，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內相匯環(huán)繞，構成金堂縣“一江三河八岸〞的水系環(huán)境，形成中國獨具的水城特色。從縣城沿江而下，有美麗的沱江小三峽——鱉靈峽、明月峽、九龍峽，三峽匯長湖，清流繞靈山。距離成都不到一小時的車程。但就是這樣一個得天獨厚的高品質房地產棲息地現在的房價在1450—2600元/平米之間，濁世叫人嚇了一跳。城市價值、房產價值、環(huán)境價值被嚴重低估?？梢韵胂袢藗儗鹛谜J識越來越深增值空間是個什么景象！4．2房地產開發(fā)投資增勢強勁個城市目前的人居價值還沒表達，很多重要開發(fā)商卻尾隨籌劃大師王志剛的腳步開始關注這一城市。其“拜水都江堰，問道青城山〞城市區(qū)域定位是對這個城市的很好注解。因此，藍光、置信等本地知名企業(yè)悄悄進入搞起了土地儲藏和人資準備的干活。這個城市一定有一場即將開幕的大戲在等待大家。這只是黎明前的寧靜。4．3開發(fā)結構仍需改善缺少領舞者的金堂產品始終在多層和少量低品質花園洋房之間徘徊。別墅、電梯房、高品質花園洋房的缺位為后進入者帶來較大的想像空間。4．4金堂房地產市場展望一個缺少領舞者的市場、一個城市價值和人居價值被嚴重低估的市場、一個成都一小時經濟圈的市場、一個城市營銷確實的市場。太多太多的潛力和優(yōu)勢為這個城市房地產市場的騰飛做足了注解?，F在缺的只是時機，時機成熟這個市場的價格、價值將回歸本性，綻露頭角。市場消費需求及工程定位建議5．1消費者特征分析5．1．1消費能力5．1．2年齡結構5．2消費者地域結構5．3消費者心理習慣特征5．3新都房地產消費市場需求特征5．3．1消費者對方位的選擇分析5．3．3消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇5．5工程所處板塊的消費環(huán)境5．6金堂縣購房者對運動與健康的認知程度5．7金堂縣購房者對精裝房的認知程度5．8本工程目標消費群體綜合定位5．9產品主題定位獨享所以珍貴解析：工程地南面為毗河水，水質良好。工程地形呈梯狀。故每戶人均可因為位置的不一樣，看到不同的毗河風景、金堂水城風景，因此具有唯一性，獨享性。顯得很珍貴。收藏成野解析：工程地距離成都野生動物世界僅僅100米不到，因此住在工程地就相當于收藏了成野，收藏了里邊的動物，收藏了這個動物世界，孩童——一家人心中的皇帝最關注的、最值得寄托愛心和炫耀的世界。我家有一座***星級賓館解析：以****酒店為由頭，以工程建設在金裕的休閑中心、會所、健身房等配套為前提引出，即提升了工程的檔次有使****酒店的配套價值得以表達。工程建設進度6．1施工條件********酒店工程位于金堂縣成都野生動物世界斜對面。地塊北臨大件路、****酒店；東面為農業(yè)用地；南面比鄰毗河；西面為農業(yè)用地?？傉嫉?0畝，擬定容積率為1.6〔此數據為2003年***酒店與金堂縣政府協議使用該地塊時給出的條件,具體指標以政府核定為準〕。假設產品為獨棟別墅建筑時容積率為0.4，建筑面積為13340平方米；假設產品為Townhouse或〔聯排〕時容積率為0.8，建筑面積為26680平方米。該工程區(qū)域具有優(yōu)越的自然環(huán)境，區(qū)域外景有良好的交通路網接駁，隨著成都市城市建設的進一步開展，配套設施將不斷完善，趨于成熟程度將逐漸提高。由于本工程開發(fā)規(guī)模大，內部可塑性較強，容易建設自成體系的居住區(qū)，所以具有較好的是適應外部競爭的內部條件。該工程土地征用以根本結束，地勢平坦，金堂的地質條件總的來說無不良地質情況〔具體涉及到地基等進行現場勘探，以勘測部門為準〕。該工程一期建設完成，建設場地寬敞，便于對方材料和安裝吊裝設備以及施工機具等，利于施工組織和機械化施工作業(yè)的進行。水、電、氣、通訊、市政污水、于水管網等市政工程已經建成，各種管線接口位置也逐漸接近。該工程具有良好的施工條件。6．2方案進度安排本工程建設進度方案擬一期共兩個階段進行：籌備期：2007年4月至2007年7月，為工程前期工作，土地平整、三通等工程。建設銷售期：2007年7月至2023年6月為建設銷售期。工程投資估算及資金籌措7．1投資估算的范圍按占地50畝。產品為獨棟別墅建筑時容積率為0.4，建筑面積為13340平方米；假設產品為Townhouse或〔聯排〕時容積率為0.8，建筑面積為26680平方米。會所、健身中心等配套設施占用*****酒店設施進行估算。7．2投資估算的內容工程經濟技術指標見下表工程合計占地面積(畝)50總建筑面積〔m2〕當產品是獨棟別墅時當產品是Townhouse或〔聯排3投資估算的依據土建工程：參照《四川省建筑工程計價定額》(SGD-95)、《四川省建設工程計價定額附錄》所作同類工程概算，并參考成都市建筑市場的實際情況及建筑工程造價的統(tǒng)計數據，設定各類建筑的造價。獨棟別墅1200元/平方米、Townhouse或〔聯排〕按1100元/平方米計算。包括開發(fā)期各項稅費：按國家及省、市現行有關規(guī)定繳納，包括：市政設施配套費、中小學危房改造費、人防建設費、招標管理費等。土地本錢：包括土地征用費、土地增值稅等，本錢為60萬元/畝。前期費用：為建安本錢的3%。根底設施配套費：為建安本錢的10%。報建費用：按每平方米118元計算。工程管理費：為建安本錢的3%。銷售費用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、銷售人員工資福利等。按7%進行計算。財務費用：包括銀行利息支出，金融機構手續(xù)費用、融資費用等。按年息6.03%的連續(xù)復利計算。不可預見費：本工程在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按工程費用和其他費用之和的5%估算。7．4工程總投資本工程總投資全部為固定資產投資，開發(fā)過程中的財務費用及銀行利息不計入開發(fā)總投資中。本工程產品為獨棟別墅時的總投資為萬元，產品為Townhouse或〔聯排〕時總投資為萬元〔備注；在計算工程投資時未考慮兼并金裕酒店費用約3000萬；計算時為考慮配套設施的建設費用。大型配套設施在公司兼并的*****酒店中劈出地方建設〕表五：工程投資估算表〔獨棟〕單位：萬元序號工程單位本錢籌備期一期總本錢比例備注1土地及相關費用60萬元/畝3000300053%2前期費用3%48481%3建安本錢獨棟別墅1200元/m21601160128%建安費用4報建費用118元/m21571573%5工程管理費用3%48481%6銷售費用7%5135139%含廣告費和代理費小計30482319536795%7不可預見費5%1521162685%總本錢320024355635比例57%43%100%表五：工程投資估算表[Townhouse或〔聯排〕]單位：萬元序號工程單位本錢籌備期一期總本錢比例備注1土地及相關費用60萬元/畝3000300042%2前期費用3%88881%3建安本錢Townhouse或〔聯排〕1100元/m22935293541%建安費用4報建費用118元/m23143144%5工程管理費用3%88881%6銷售費用5%4264266%含廣告費和代理費小計30883763685195%7不可預見費5%1541883425%8總本錢324239517193比例45%55%100%7．5投資分年投入方案根據工程開發(fā)進度方案安排，將半年為一個計算期，即3年期。把各期的各項投資本錢費按當期實際完成情況進行估算。7．6資金籌措資金來源獨棟別墅Townhouse或〔聯排〕比例金額(萬元)比例金額(萬元)自有資金65%366365%4675銷售收入25%140925%1798施工單位墊資及其他10%56310%725合計100%5635100%7193投資效益分析及財務評估根據房地產工程的特點，財務效益分析在本錢估算和銷售測算的根底上，按盡量接近工程開發(fā)實際情況的原那么，以現金流量為分析根底，選取特定的財務指標，分別對各開發(fā)階段和開發(fā)過程進行效益分析，進行財務評價。8．1財務分析的依據計算期據工程分兩階段開發(fā)的策略，需時兩年。在進行財務分析是假定把每年作為一計算期，總共為兩期。土地征用費、錢其費用和開發(fā)期稅費等反映在各期期末進行計算，各項工程費用將按工程進度反映在各核算期末。工程銷售依照投資工程財務評價的慣例，在進行工程投資估算、銷售收入、銷售本錢等均假設采用現時的價格水平，在計算期內保持不變，不考慮通貨膨脹因素對工程財務評價指標的影響。工程的定價按照保守、一般、樂觀三種方案進行預測，并基于對蜀龍路其他樓盤價格的調研與比擬，參照瀚香府、天籟32進行綜合比擬分析，采用市場比擬法進行修正，得出銷售價格為：工程銷售價格預測單位：元/m2保守方案一般方案樂觀方案獨棟別墅550057756050Townhouse或〔聯排〕320033603520銷售假定每期期末全部銷售完畢，，在預測盈虧平衡點是可以看出銷售量到達某一數字就到達盈虧平衡。各種產品、各種情況下的銷售額方案獨棟別墅Townhouse或〔聯排〕單價面積銷售額單價面積銷售額保守55001344073923200266808538一般57751344077623360266808964樂觀60501344081313520266809391銷售時發(fā)生的稅項及費用營業(yè)稅及附加：5.65%。所得稅：在工程盈虧平衡后按期內盈利所得的33%計。8．2財務指標的選取參照財務制度，結合現實房地產開發(fā)的實際情況，在進行工程效益評價時，選取的財務指標有：財務凈現值、財務內部收益率和資本收益率三種。財務凈現值〔NPV〕〔略〕凈現值設按設定的貼現率，將工程計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。貼現率的大小取決于銀行利率的上下、工程性質、經營風險程度、經營目標和要求，本案選定的折現率與財務計算的年利率相同，及6.03%。資本收益率〔略〕以計算期內的凈現金流量之和除于全部投資而得出的指標，沒考慮通貨膨脹而是貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。財務內部收益率〔IRR〕〔略〕是指工程在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零式的折現率，反映工程所占用資金的盈利率。8．3財務效益分析因本工程總占地不大才50畝，建設銷售周期只一年半左右故做財務效益