保密項目可行性研究報告

10內(nèi)部資料 留意保密工程評估詢問報告書XXXXX第SSS期用地商住樓工程目 錄一、致托付方函 3二、有關(guān)說明事項 5三、工程簡介 7四、工程市場分析 11五、銷售價格推測 15六、工程經(jīng)濟(jì)效益評價 18…〔一〕工程評估依據(jù) 18〔二〕各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 18〔三〕工程評估結(jié)論 22七、相關(guān)附表〔1~10〕八、附件 23致托付方函分行：承蒙貴行托付，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則，對“XXXXX”第SSSS期用地商住樓工程進(jìn)展評估，現(xiàn)報告如下。一、工程名稱SSSS期用地商住樓工程二、評估目的為工程貸款供給參考三、評估基準(zhǔn)日二OO三年四、評估結(jié)論本工程開發(fā)共需投資XXX萬元，其余資金來自銷售收入再投入。全部工程估量某年某月底完工交付使用；從某年下半年開頭預(yù)售，某年某月底銷售完畢。開發(fā)總價值為X萬元，工程稅前利潤為X萬元，工程稅前本錢利潤率為X；工程稅后XXX萬元，內(nèi)部收益率為X。依據(jù)現(xiàn)有的資料及市場分析，本報告認(rèn)為該工程根本可行。中國注冊房地產(chǎn)估價師簽名：中國注冊房地產(chǎn)估價師簽名：XXX公司法定代表人：某年某月某日有關(guān)說明事項〔一〕評估的假設(shè)和限制條件XXXXX房地產(chǎn)供給，供給方須對評估資料的合法性、真實性及完整性負(fù)責(zé)。XXXXX房地產(chǎn)截止到某年某月某日及真實性須由供給方負(fù)責(zé)。本報告假設(shè)商鋪、住宅均以出售方式，而非出租。由于大筆費用的支付發(fā)生在某年下半年以后，故本工程從某年下半年開頭計算，貼現(xiàn)點按某年某月某日。該工程的順當(dāng)進(jìn)展，依靠于建筑市場、銷售市場、國家產(chǎn)業(yè)政策等保持穩(wěn)定，以及工程施工及銷售按打算如期完成。XXXXX房地產(chǎn)供給的已支付的憑證中，工程3000萬元的憑證為收款憑單，其余以發(fā)票為主，如市政配套費等單據(jù)未供給，對有些費用的投入由評估人員估算。X的建筑面積以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為XXXXX房地產(chǎn)供給的建筑面積為依據(jù)。最終以政府有關(guān)部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)。XXXXX房地產(chǎn)為關(guān)聯(lián)公司，故其建安費會較市場水平低；會所為整個小區(qū)共用，應(yīng)進(jìn)展分?jǐn)?，而道路、隔音板等公建配套工程費用也應(yīng)進(jìn)展分?jǐn)?，故本XXX出售。XXXXX房地產(chǎn)開發(fā)供給的截止到某年某月某日的《資產(chǎn)負(fù)債表》顯示，全部者權(quán)益為X億余元，在本次工程中已投入費用約占總開發(fā)本錢的X，已投入的資金小于全部者權(quán)益數(shù)額?！捕秤嘘P(guān)說明我們在本報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。結(jié)論，但受到本報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。個人利害關(guān)系或偏見。沒有人對本報告供給重要專業(yè)幫助。作其它用途；貸款銀行應(yīng)綜合考慮其它因素再打算是否發(fā)放工程貸款。XXXXXXXXSSSS期，XXXXX開發(fā)的方式為滾動開發(fā)，從整個工程來看，有它的優(yōu)勢，如地價水平較低、建安本錢也可以較好的掌握，并且是向南的江景樓盤、四周有瀛洲生態(tài)公園，另外屆時小區(qū)的配套較齊備，后期的建安本錢會降低〔多層〕，售SSSS期的工程經(jīng)濟(jì)效益來看，由于周邊的道路等公建市政配套較差、不是江景樓盤，又要考慮到售價“低開高走”以積聚人氣，提高市場競爭力，所以售價的定位不能太高，從開發(fā)本錢的角度來看，配套設(shè)施的投入較大，這也是SSSS期收益水平偏低的重要緣由，以上意見僅供托付方參考?！踩惩顿Y建議目前XXX棟的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》已出，其余的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及全部的《建筑施工許可證》均未出，廣州市XXXXX房地產(chǎn)應(yīng)加緊辦理。在保證工程質(zhì)量的前提下掌握開發(fā)本錢；加強(qiáng)內(nèi)部治理，保證工程順當(dāng)進(jìn)展；加強(qiáng)融資工作，保證資金的正常到位。建議托付方屆時保證抵押物的足值，加強(qiáng)資金的監(jiān)管使用。銷售價格的測定A、住宅銷售價格測定參照價值的樓盤進(jìn)展調(diào)查，擬用市場比較法測算其住宅局部銷售價格?！匆弧颠x擇比較實例通過分析比較，針對本工程的實際狀況及特點，從中選擇了可比性較強(qiáng)的實例，詳見下表。〈二〉分析比較實例，進(jìn)展各種因素修正1上表中交易實例為正常交易均價，無須進(jìn)展交易狀況修正。2上表中均為目前在售樓盤均價，近期住宅用房價位較穩(wěn)定，無需進(jìn)展交易日期修正。3通過分析上表中案例的成交價格影響住宅用房價格的區(qū)域因素為距市中心位置、交通便捷度、市政公建配套、小區(qū)規(guī)模及配套、規(guī)劃前景，依據(jù)這些因素對住宅用房價格的影響程度確定其各自權(quán)重，詳見下表。區(qū)域因素修正比較工程估價對象ABC市內(nèi)位置權(quán)重20232525交通便捷程度權(quán)重20222525市政公建配套權(quán)重20202323小區(qū)規(guī)模及配套權(quán)重20151520規(guī)劃前景權(quán)重20181815合計合計100981061084影響住宅用房價格的個別因素為安靜度、內(nèi)部構(gòu)造設(shè)計、樓宇設(shè)備、物詳見下表：個別因素修正比較工程估價對象ABC內(nèi)部構(gòu)造及設(shè)計25232320樓宇設(shè)備權(quán)重25202525開發(fā)商或樓宇知名度權(quán)重25252628裝修狀況權(quán)重25202225合計100889698測算比準(zhǔn)單價比準(zhǔn)單價=比較實例價格×交易狀況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)比準(zhǔn)單價計算表比較實例ABC比較實例單價335042004300交易狀況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易日期修正系數(shù)100/100100/100100/100區(qū)域因素修正系數(shù)100/98100/106100/108個別因素修正系數(shù)100/88100/96100/98修正后的單價〔元/m2〕XXX平均比準(zhǔn)單價〔元/m2〕X格取均價為Z元/平方米。B、商鋪銷售價格測定X元/平方米，經(jīng)綜合考慮屆時商鋪銷售價格首層均價取X元/平方米，二層均價取首層均價的X，即X元/平方米，則兩層商鋪的均價為X元/平方米。C、住宅、商鋪銷售價格匯總銷售價格確定表XXXXXXXXXXSSSS期(m2)均價〔元/m2〕XXXX工程經(jīng)濟(jì)效益評價〔一〕工程評估依據(jù)《中華人民共和國土地治理法《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法《中華人民共和國城市規(guī)劃法4.〔GB/T50291-199；《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)廣州市房地產(chǎn)信息中心公布的統(tǒng)計資料；托付方供給的有關(guān)資料；現(xiàn)場查勘及市場調(diào)查所獵取的有關(guān)資料。基準(zhǔn)評估方案200年下半年200年月底；工程評估從年月日至年月底；施工期從年月至年月。〔二〕各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析開發(fā)本錢概算〔詳見附表---1〕建筑面積以廣州市XXXXX房地產(chǎn)供給的建筑面積X平方米，其中：X1棟建筑面積以《建設(shè)X平方米，XX平方米，X棟建筑面積為X平方米，會所地上建筑面積為4X平方米、地下建筑面積為X0平方米。該小區(qū)整塊土地的取得費共X萬元〔其中：征地補(bǔ)償費X萬元/X萬元/XX元/畝，整塊可出讓土地面積為X平方米，本次評估工程的用地面積為平方米，故應(yīng)分?jǐn)偟奖敬喂こ痰耐恋厝〉觅M為X萬元。XXXXX房地產(chǎn)支付了第SSSS期土地使用權(quán)出讓金XX工程的土地使用權(quán)出讓金為X萬元。XXXXX房地產(chǎn)為關(guān)聯(lián)公司，故其建安費會較市場水平低；會所為整個小區(qū)共用，應(yīng)進(jìn)展分?jǐn)偅缆?、隔音板等工程費用也應(yīng)進(jìn)展分?jǐn)偅时敬尾豢紤]道路、隔音板等費用的分?jǐn)偅瑢谋惧X全歸本工程。在實際建設(shè)中，可能一局部投入到會所的建設(shè)中，另外的資金投入修路、綠化等公建配套工程中。工程進(jìn)度表〔詳見附表---2〕XXXX月至X3XXXXX月底，XX年X月底全部竣工。銷售打算表〔詳見附表---3〕XX年X月光大道X年開頭預(yù)售。住宅〔帶裝修〕X元/平方米，商場銷售均價為X元/平方米。表中，銷售比例為實際到帳金額占總銷售收入的百分比。住宅在X年上半年全部銷售完畢，商場在X年上半年全部銷售完畢。開發(fā)價值匯總表〔詳見附表---4〕開發(fā)總價值為X萬元；其中：住宅銷售收入為X萬元，商鋪銷售收入為X萬元。銷售收入再投入的金額是由銷售收入扣減銷售稅費得出，銷售稅費取銷售收入的X，則可投入的資金為X萬元。資金來源與運(yùn)用〔詳見附表---5〕本工程總開發(fā)本錢為XX〔其中：自籌資金X萬元，銀行貸款X萬元，其余為銷售收入再投入。該工程總開發(fā)本錢X萬元，已投入X萬元，占總開發(fā)本錢的X，尚需投入X萬元。工程還貸打算〔詳見附表---6〕X10%X估算，每季計息，每季付息；X萬元的利息總額為X萬元。X萬元，其中：4XX年第四季度一次性投放，X萬元于X年年初一次性投放；還本時間估量為X年年底。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益評估〔詳見附表---7〕工程稅前利潤為XX；工程稅后利潤為X萬元，稅后開發(fā)本錢利潤率為X。動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益評估〔詳見附表---8〕X，貼現(xiàn)點取年末，貼現(xiàn)基準(zhǔn)日為XX月X日?，F(xiàn)金流量凈現(xiàn)值=凈現(xiàn)金流量÷〔1＋貼現(xiàn)率〕n。靜態(tài)凈現(xiàn)金流量為X萬元，動態(tài)累計凈現(xiàn)值為X萬元。內(nèi)部收益率依據(jù)公式IRR=I1＋NPV1÷(∣NPV1＋NPV2∣)×I2－；當(dāng)貼現(xiàn)率取7時，累計凈現(xiàn)值為215.11萬元，當(dāng)貼現(xiàn)率取8%-70.87萬元；承受內(nèi)插法計算其內(nèi)部收益率為7.75%，即貼現(xiàn)率為7.75%時，此工程可保本；此內(nèi)部收益率抗風(fēng)險力量一般。靜態(tài)投資回收期〔T〕靜態(tài)投資回收期=1＋上年累計凈現(xiàn)金流量確定值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=4.5－1＋|-2543.09|/X≈X年動態(tài)投資回收期〔D〕動態(tài)投資回收期=1＋上年累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量確定值/當(dāng)年折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量=4.5－1＋|-3558.43|/X≈X年盈虧平衡分析該工程開發(fā)本錢為X萬元，開發(fā)總價值為X5萬元，銷售稅費為銷售收入的X，則當(dāng)銷售收入為X萬元時，可將全部本錢收回。故盈虧平2X。即當(dāng)銷售比例達(dá)X時，全部投資可以收回。單因素敏感性分析〔詳見附表---9〕9。由該表可知，該工程對售價及本錢的變幅較敏感。歸還銀行貸款銷售平衡點分析〔詳見附表---10〕XXX萬元，資金XX萬元、銷售收入XX萬元時，可歸還銀行貸款的本息。10可知，當(dāng)住宅銷售率到達(dá)XX時，可以歸還銀行X萬元本息。〔一〕爭論結(jié)論本工程開發(fā)共需投資XXXXX月底完工X年下半年開頭預(yù)售，XX月底銷售完畢。開發(fā)總價XXX；工程1X萬元，稅后本錢利潤率為X；財務(wù)凈現(xiàn)值為X萬元，內(nèi)部收益率為X依據(jù)現(xiàn)有的資料及市場分析，本報告認(rèn)為該工程根本可行。附 件1、評估工程現(xiàn)場照片；2、評估工程的平面示意圖復(fù)印件；3、評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件；4、評估機(jī)構(gòu)名稱變更證明書；