交樓工作程序

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

交樓（入伙）工作程序萬事開頭難良好的第一印象1

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

一：交樓前的準備工作（一）文件資料的準備2

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊入伙涉及的政府文件資料政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)條例、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書物業(yè)管理公司收費許可證《前期物業(yè)服務(wù)合同》物業(yè)竣工驗收證明文件或物業(yè)竣工綜合驗收合格證物價局有關(guān)物業(yè)管理綜合服務(wù)費、停車場收費等收費標準的批復(fù)3

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊入伙涉及的主要文件資料《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《入伙工作方案》《入伙工作流程及執(zhí)行標準》《入伙通知書》《收樓須知》《業(yè)戶手冊》《業(yè)主臨時公約》《物業(yè)管理服務(wù)費收費協(xié)議》《業(yè)主（用戶）入伙房屋驗收表》上述文件一經(jīng)業(yè)主接受或簽定，就構(gòu)成了今后物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。4

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊入伙涉及的其他文件資料物業(yè)管理收費標準一覽表業(yè)戶聯(lián)絡(luò)資料登記表驗收遺漏工程記錄表鎖匙托管承諾書…5

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

1、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》中華人民共和國建設(shè)部于1998年以“建房（1998）102號文”的形式下發(fā)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的制度》，該制度要求從1998年9月1日起執(zhí)行此規(guī)定，強制要求建設(shè)單位在向業(yè)主交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。6

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊《住宅使用說明書》按照建設(shè)部的規(guī)定，《住宅使用說明書》須至少包括以下內(nèi)容：1、房屋結(jié)構(gòu)說明；2、房屋使用注意事項和使用方法；3、二次裝修時的要求；4、不按說明書使用房屋造成損害的責(zé)任。7

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊《住宅質(zhì)量保證書》按照建設(shè)部的規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》須至少包括以下內(nèi)容：1、明確告之房屋的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位、房屋的質(zhì)量竣工驗收情況；2、房屋正常使用的最低保修時間；3、保修單位和保修電話；4、保修爭議的投訴電話和投訴部門。8

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

2、入伙通知書《入伙通知書》是在建設(shè)單位完成樓宇的施工并于物業(yè)管理企業(yè)驗收房屋合格、接管之后，通知全體業(yè)主辦理入伙手續(xù)的通知。主要包括以下內(nèi)容：（1）房屋具體位置（2）房屋竣工驗收合格以及物業(yè)管理企業(yè)驗收接管合格的情況介紹（3）準予入伙的說明（4）入伙具體時間和辦理入伙手續(xù)的地點（5）委托他人辦理入伙手續(xù)的規(guī)定（6）業(yè)主入伙時需要準備的相關(guān)文件和資料9

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

3、收樓須知《收樓須知》是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主（用戶）在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、相關(guān)資料、費用以及入伙程序、注意事項等的文件。主要包括以下內(nèi)容：（1）入伙情況說明（2）入伙時需要準備的證件、資料、費用等（3）入伙程序以及注意事項10

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

4、業(yè)戶手冊《業(yè)戶手冊》是向業(yè)主用戶介紹物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)情況的文件，是管理處物業(yè)管理服務(wù)指南性質(zhì)的文件。主要包括以下內(nèi)容：（1）歡迎辭（2）項目概況（3）物業(yè)管理公司以及管理處情況介紹（4）裝修管理指南（5）項目內(nèi)相關(guān)公共管理制度（6）公共及康樂設(shè)施介紹（7）服務(wù)指南及服務(wù)電話（8）其它需要說明的情況以及相關(guān)注意事項11

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

5、《業(yè)主公約》建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主臨時公約（示范文本）》的通知各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：為了貫徹《物業(yè)管理條例》，推動建立業(yè)主自我管理與自我約束的機制，維護全體業(yè)主的共同利益，我部制定了《業(yè)主臨時公約（示范文本）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時公約》參考使用。中華人民共和國建設(shè)部二○○四年九月六日12

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

6、物業(yè)管理服務(wù)費收費協(xié)議業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)收費協(xié)議，為進一步清晰雙方的權(quán)利義務(wù)，協(xié)議中應(yīng)詳細明確：（1）各業(yè)主實際收費面積（2）各業(yè)主實際收費金額（3）管理處收費時間（4）收繳方式（5）滯納金及有關(guān)催繳措施（6）調(diào)整管理費的條件或其它情況13

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

7、業(yè)主（用戶）入伙房屋驗收表《業(yè)主（用戶）入伙房屋驗收表》是記錄業(yè)主（用戶）對房屋驗收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)，使用該表可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。主要包括以下內(nèi)容：（1）房屋號（2）業(yè)主（用戶）姓名、驗收人姓名（3）驗收情況簡介（4）房屋分項驗收情況記錄（5）雙方簽字確認（6）注明驗收時間14

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

（二）交樓前的工程準備15

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊對樓宇質(zhì)量的查驗、跟進物業(yè)及設(shè)施之驗收移交登記遺漏工程對遺漏工程進行統(tǒng)計、歸類、總結(jié)將遺漏工程總結(jié)遞交發(fā)展商、承建商，若有時間將督促承建商進行整改、執(zhí)漏管理公司針對遺漏工程的總結(jié)對驗樓員進行交樓前工作總結(jié)16

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊核對水表、電表、燃氣表有關(guān)核表工作一定要做到表對戶、戶對表、記錄清晰對有問題的表一定要記錄在案，出文通知發(fā)展商、承建商、供電公司、燃氣公司、供水公司，要求發(fā)展商、承建商協(xié)助供電公司、燃氣公司、供水公司盡快進行整改工作；保證單元交付后水、電、燃氣的正常供應(yīng)建立初步設(shè)備檔案，明確責(zé)任人，并對有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行查驗，對有問題的設(shè)備記錄在案，并通知發(fā)展商、承建商督促其進行整改管理公司針對遺漏工程的總結(jié)對驗樓員進行交樓前工作總結(jié)17

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊核對施工方移交的鎖匙數(shù)量及是否匹配含電表房、水表房、管井房、電房等設(shè)備房及管理用房的鎖匙貼標簽，將鎖匙移交物業(yè)部18

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊熟悉單元二次裝修規(guī)限及部門之相關(guān)工作工程人員對物業(yè)內(nèi)不充許改動的墚、柱、承重墻、給排水的主管道及單元內(nèi)的某些設(shè)備（如智能化系統(tǒng)及不充許封閉的設(shè)施檢查口等）應(yīng)事先參照各類型單元之平面圖作出詳細規(guī)定及須對規(guī)定之內(nèi)容進行熟悉，并將規(guī)定知會管理處等作出適當安排準備物業(yè)單元內(nèi)設(shè)施線路分布走向之圖紙及各戶型之平面圖，便于業(yè)戶開展二次裝修工程19

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

（三）入伙工作方案日期、時間地點分組及崗位安排現(xiàn)場布置入伙工作流程及執(zhí)行標準入伙工作模擬演習(xí)前期籌備20

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

1、入伙日期及辦理時間的確定日期的確定應(yīng)考慮分批辦理辦理時間的確定應(yīng)充分考慮業(yè)主的需求2、入伙地點的確定地點的確定要考慮集中，提供一站式的服務(wù)21

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

3、工作崗位安排引導(dǎo)組收款組簽約組驗房組咨詢組注：所有參與入伙工作的人員均要接受管理員工服務(wù)意識、禮儀禮貌、行為舉止及穿著等方面的崗前培訓(xùn)。22

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊安保工作的安排

對著裝的要求，儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求，站立的要求進行培訓(xùn)增加人手、加強巡邏次數(shù)、制訂防范突發(fā)事情的方案及車輛停放管理方案增加崗位做好迎接業(yè)主的訓(xùn)練交樓當天準備雨傘23

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

＊保潔工作的安排公共區(qū)域、單元內(nèi)部應(yīng)做一次徹底的開荒清潔，將一個環(huán)境優(yōu)美衛(wèi)生干凈的樓宇交予業(yè)主交樓處、售樓部、交樓路線范圍的清潔更為重要，應(yīng)要求清潔工程承判商或清潔工定時密集地進行日常保潔24

上海宏華物業(yè)管理有限公司

SHANGHAIHONGHUAPROPERTYMANAGEMENTCO.LTD.

4、現(xiàn)場布置氣氛布置的要求，突出喜慶、舒適、圍蔽未完工部分，清理現(xiàn)場環(huán)境，避免發(fā)生意外布置方法：鮮花藍、氣球、彩帶、彩旗、氣墊拱門、綠化