商品房多重買賣相關(guān)司法解釋

商品房多重買賣相關(guān)司法解釋

商品房多重買賣是出賣人就同一商品房訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣合同，將房屋先后賣于數(shù)人，形成數(shù)個(gè)商品房買賣合同關(guān)系的行為。最高法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問(wèn)題看法的說(shuō)明》(以下簡(jiǎn)稱《說(shuō)明》)第八、九、十條對(duì)商品房多重買賣作了新的規(guī)范，本文擬就此略談粗識(shí)淺見(jiàn)。

一、商品房多重買賣合同的效力

合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無(wú)從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特殊規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實(shí)意思表示，不違反合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數(shù)賣之舉雖有悖于誠(chéng)信守約的和善風(fēng)俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當(dāng)然無(wú)效。不能以是否行到實(shí)際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買賣合同的效力。臺(tái)灣學(xué)者王*鑒先生亦認(rèn)為，基于先后買賣契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。《說(shuō)明》第八條規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的先買受人可以懇求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲處性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《說(shuō)明》認(rèn)可后位買賣合同效力的意旨。

二、商品房多重買賣中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平

同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理安排，是多重買賣合同的特色，如何確定商品房多重買賣中全部權(quán)的歸屬實(shí)是爭(zhēng)議焦點(diǎn)所在。

(一)房屋全部權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前位買受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)

出賣人若已將房屋全部權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買受人并辦理全部權(quán)登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋全部權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買受人可從權(quán)屬登記中發(fā)覺(jué)出賣人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍情愿與出賣人接著交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋全部權(quán)。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《說(shuō)明》第九條第(三)項(xiàng)規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數(shù)賣行為可主見(jiàn)不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以內(nèi)的懲處性賠償金。

(二)出賣人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià)

《說(shuō)明》第八條和第十條針對(duì)緣由行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋全部權(quán)變動(dòng)作了不同的規(guī)定。

《說(shuō)明》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人有懇求解除買賣合同，可要求出賣人擔(dān)當(dāng)不超過(guò)已付房款一倍之內(nèi)的懲處性賠償責(zé)任。懲處性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲處的理念，源于英美法系國(guó)家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來(lái)漸漸被廣泛適用于合同糾紛。《說(shuō)明》繼消費(fèi)者權(quán)益愛(ài)護(hù)法四十九條、合同法一百零一零一一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購(gòu)房款的一倍以內(nèi)，既有利于有效遏制多重買賣之類違反誠(chéng)懇信用原則、嚴(yán)峻損害市場(chǎng)交易平安的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，又能達(dá)到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但細(xì)致解讀《說(shuō)明》第八條，會(huì)發(fā)覺(jué)先買受人的權(quán)利僅限于前位買賣合同中，而無(wú)權(quán)要求解除后位買賣合同，更無(wú)權(quán)主見(jiàn)房屋全部權(quán)。對(duì)此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時(shí)，對(duì)出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無(wú)主見(jiàn)房屋全部權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的愛(ài)護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過(guò)登記方式向社會(huì)公開(kāi)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)樾湃蔚怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到愛(ài)護(hù)。公示公信原則彰顯了愛(ài)護(hù)信任利益的精髓，而信任利益往往又是交易平安的基礎(chǔ)。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載