淺析重慶市房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀、問題與對策及引力波的實驗探測給我們的啟示

目錄目錄................I摘要................IIABSTRACT..............III一、引言..............1二、房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵和特征..............11.房地產(chǎn)中介的涵義..............12.房地產(chǎn)中介的特征..............2三、重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀分析..............21.重慶房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展歷程..............22.重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀 ..............3四、重慶房地產(chǎn)中介存在的問題............51.行業(yè)管理不健全，缺乏有效的監(jiān)督與統(tǒng)一的管理..............52.房地產(chǎn)中介機構(gòu)缺乏“誠信”經(jīng)營意識，編造虛假信息..............63.人員結(jié)構(gòu)分配不合理，專業(yè)人員嚴重缺乏..............74.信息渠道不暢，信息不對稱，技術(shù)水平偏低..............85.房地產(chǎn)中介資金監(jiān)管存在很大的漏洞..............96.市場行為不規(guī)范，詐騙行為屢見不鮮...............10五、解決問題的對策措施..............101.加強法制建設(shè)，健全行業(yè)監(jiān)管..............102.樹立中介品牌，加強從業(yè)人員服務(wù)“誠信”意識..............113.加強中介從業(yè)人員培訓(xùn)，向高素質(zhì)專業(yè)化方向發(fā)展..............124.加強信息公開，提高中介的透明度..............125.堅持“綠色”經(jīng)營原則和科學(xué)管理理念................136.加強引導(dǎo)和管理，建立中介機構(gòu)的信用度..............13六、結(jié)論................14參考文獻..............16淺析重慶市房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀、問題與對策中文摘要：近幾年，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)中介機構(gòu)也隨著日益強大和繁榮起來，就重慶市而言，現(xiàn)今房地產(chǎn)中介組織越來越多，市場競爭也越來越激烈，但也正因為我市房地產(chǎn)中介競爭日益增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)中介機構(gòu)越來越多的問題出現(xiàn)，如市場行為不規(guī)范，詐騙行為越來越多，職責(zé)不明確，信息不對稱所引起的連鎖反應(yīng)等這些問題。另一方面，從整個市場來看，重慶市的房地產(chǎn)中介良莠不齊，市場發(fā)展還不成熟，規(guī)模偏小，依然屬于初級階段，房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員在實踐中還存在很多不規(guī)范的行為。因此，我市房地產(chǎn)中介機構(gòu)必須以長遠的眼光看待房地產(chǎn)市場，借助樹立良好的專業(yè)品牌與完善相關(guān)的機制，培養(yǎng)專業(yè)人員的素質(zhì)等對策來解決不規(guī)范行為而最終贏得市場。本文即對重慶市房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀及所出現(xiàn)的問題進行分析，并對其所存在的問題現(xiàn)象提出相應(yīng)的對策。關(guān)鍵字：重慶市；房地產(chǎn)中介；發(fā)展現(xiàn)狀；中介問題；對策

Abstract:Inrecentyears,therealestateindustryobtainedtheswiftandviolentdevelopment,realestateintermediaryinstitutionsisalsogrowingandflourishing,intermsofchongqing,nowadaystherealestateintermediaryorganizationsisbecomingmoreandmoremarketcompetitionisbecomingmoreandmoreintense,butalsobecauseofourcityrealestateintermediarycompetitionincreasing,leadtorealestateagentsmoreandmoreproblemsappear,suchasmarketbehaviorisnotstandard,fraudisbecomingmoreandmoreresponsibilitiesarenotclear,thechainreactioncausedbyinformationasymmetryandsoontheseproblems.Ontheonehand,Fromthewholemarket,thegoodandbadareintermingled,chongqing'srealestateintermediarymarketdevelopmentstillnotmature,smallscale,stillbelongstotheinitialstage,existinginpracticetherearemanynon-standardbehavior.Asaresult,thecityrealestateintermediaryinstitutionsmuststartwithabroaderviewoftherealestatemarket,withgoodprofessionalbrandandimprovetherelatedmechanism,cultivationofprofessionalpersonnel,etc.Countermeasurestosolvetheirregularitiesandultimatelywinthemarket.Thisarticleisaboutthepresentsituationofchongqing'srealestateintermediaryandanalysisfortheproblems,anditsexistingproblemsofthephenomenon,putforwardthecorrespondingcountermeasures.Keywords:chongqing;realestateagency;currentsituation;Agencyproblem;countermeasur第頁共16頁一、引言在國家將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)的同時，房地產(chǎn)中介即也成為了一個方興未艾的行業(yè)，近幾年隨著居民的消費水平提高，從而對房地產(chǎn)的需求也越來越大，為更好的滿足居民的需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)也相續(xù)的設(shè)立起來，在市場日益活躍起來。重慶市房地產(chǎn)中介行業(yè)伴隨著重慶直轄?wèi)?yīng)運而生。近年來，各種積極因素為中介行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，本土、外地、外資中介公司紛紛搶灘重慶房地產(chǎn)中介市場，同時房地產(chǎn)中介行業(yè)被公認為充滿發(fā)展前景和機會的“朝陽行業(yè)”，重慶的房地產(chǎn)中介發(fā)展在政治環(huán)境，經(jīng)濟環(huán)境，金融環(huán)境，社會環(huán)境這四個環(huán)境方面都占有很大的優(yōu)勢，就拿2021年重慶房地產(chǎn)中介發(fā)展來說，2021年是重慶房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展飛速，競爭激烈的一年，新獲資質(zhì)機構(gòu)達160多家，中介機構(gòu)朝著規(guī)范化方向發(fā)展，一大批早年的房串串，黑中介被市場淘汰出局，為重慶房地產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展提供了行業(yè)的保障。依據(jù)1996年出臺的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其對房地產(chǎn)中介的范圍行為做了具體的規(guī)范限制。房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱[1]。同時出臺的一系列規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策措施，都為房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展注入了新的生機和活力。從現(xiàn)在的發(fā)展來看，房地產(chǎn)中介有著可觀的發(fā)展前景，但正因為這樣的局勢，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介的市場競爭激烈化，出現(xiàn)中介欺詐，從業(yè)人員素質(zhì)底下，制度缺乏等問題。因此本文對重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展，問題進行分析，對其提出相應(yīng)的對策，從而規(guī)范房地產(chǎn)中介行為以有利于重慶房地產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展，將該行業(yè)推向另一個高峰。二、房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵和特征1.房地產(chǎn)中介的含義房地產(chǎn)中介為促成房地產(chǎn)買賣雙方達成交易而從事提供交易信息、優(yōu)化資源配置以及專業(yè)知識等一種有償服務(wù)活動。屬于房地產(chǎn)三級市場的范疇，即存量市場接近完全競爭市場，市場交易較自由。因此它的定義被分為狹義和廣義這兩種[2]。狹義的房地產(chǎn)中介指為房地產(chǎn)交易提供信息咨詢等服務(wù)的經(jīng)營性的中介活動。即在1996年出臺的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，依據(jù)該依據(jù)，房地產(chǎn)中介也被定義為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。而廣義的房地產(chǎn)中介的含義相對于狹義的房地產(chǎn)中介涵義范圍要廣泛些。廣義的房地產(chǎn)中介的含義不單于只是一些交易性的服務(wù)活動，還包括了生產(chǎn)到消費這整個環(huán)節(jié)的活動。即房地產(chǎn)中介廣義的涵義可概括為從生產(chǎn)到消費一切為房地產(chǎn)運行服務(wù)的活動。隨著房地產(chǎn)中介市場日益發(fā)展，廣義的房地產(chǎn)中介在逐漸包圍著狹義的房地產(chǎn)中介，因此廣義的房地產(chǎn)中介更值得我們?nèi)ビ懻?，它的外延面很廣，能讓我們更深層次的去理解房地產(chǎn)中介這個行業(yè)。2.房地產(chǎn)中介的特征房地產(chǎn)中介屬于一種服務(wù)型行業(yè)，它主要有以下五大特征：(1)人員特定，并不是每個人都可以從事房地產(chǎn)中介這一行業(yè)的，從事這一工作的都是具有特定資格的專業(yè)人員，有一定的專業(yè)能力知識。(2)委托服務(wù)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)不從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，只為房地產(chǎn)經(jīng)營活動提供中介服務(wù)，受當(dāng)事人委托的服務(wù)，做當(dāng)事人要求的服務(wù)。而且房地產(chǎn)中介不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。(3)有償服務(wù)。房地產(chǎn)中介并不是免費服務(wù)的，它屬于一種有償服務(wù)。它主要以取得傭金為主要收入來源。(4)房地產(chǎn)中介具有一定的靈活性。房地產(chǎn)中介這一行業(yè)在該房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿?，適應(yīng)社會的能力也很大，靈活性較大，降低了該行業(yè)的風(fēng)險性。(5)房地產(chǎn)中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點。房地產(chǎn)中介活動并非屬于連續(xù)性活動，它屬于非連續(xù)性活動，流動性非常強。它的服務(wù)性是可以斷斷續(xù)續(xù)的，可以滿足很多客戶的需求[7]。三、重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀分析1.重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展歷程(1)萌芽時期國內(nèi)房地產(chǎn)中介在萌芽時期的發(fā)展歷程起先于《通制條格》中的“房牙”即從事買賣房屋說合。接著鴉片戰(zhàn)爭后出現(xiàn)“二房東”之說即房地產(chǎn)投資商分零出售或轉(zhuǎn)手出租。再者解放初期，出現(xiàn)非法房地產(chǎn)中介向房屋買賣雙方進行一些欺詐，不合乎常理的一系列服務(wù)行為。因者在1978年改革開放前，國家福利分房導(dǎo)致了房地產(chǎn)中介的基本消失，在改革開放后至90年代初，房地產(chǎn)中介市場又慢慢得以恢復(fù)。因此就在1987年3月，重慶市成立了房產(chǎn)交易中心。這個在當(dāng)時還屬于全國領(lǐng)先行業(yè)[3]。(2)房地產(chǎn)中介市場誕生階段（90年代初期）經(jīng)過萌芽時期的發(fā)展作為基礎(chǔ)，在90年代初期，房地產(chǎn)中介打開了它的市場,在1993年，重慶組建了房地產(chǎn)交易市場，因者房地產(chǎn)中的三級市場開始出現(xiàn)，房地產(chǎn)中的三級市場即指購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。但隨著市場的構(gòu)成要素不完整，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)中介行業(yè)還是個雛形，隨之伴隨著很多的問題，例如：1.該時期的市場對象很少，沒有構(gòu)成群體吸引更多的人。2.市場發(fā)展空間有局限性，因為處于改革開放的初期，主要還是以政府和個人行為為主，缺少企業(yè)為主的行為。(3)房地產(chǎn)中介的初步發(fā)展階段（90年代中期—90年代末）房地產(chǎn)中介在初步發(fā)展階段，受其政策導(dǎo)向的限制，房地產(chǎn)三級市場緩慢的發(fā)展，這個市場的群體日益增加，國家也設(shè)立了相關(guān)的政策制度，因此房地產(chǎn)中介這個行業(yè)也成了法律限制下的一個行業(yè)，雖然該階段房地產(chǎn)中介發(fā)展快速卻不健康，出現(xiàn)很多的問題，主要體現(xiàn)在一下幾個方面，1.由于受政策，市場等多方面因素的影響，每個區(qū)域的三級市場發(fā)展?fàn)顩r都有所不同，重慶市屬于西部地區(qū)，從整體來看，在這個初步發(fā)展階段，東部地區(qū)三級市場的成熟度要遠遠高于西部地區(qū)消費人群逐步形成，但市場環(huán)境還沒有形成，需求的實現(xiàn)還存在著很多問題要解決。2.在當(dāng)時處于改革開放不久時期，人民的生活水平總體來說都還不是很高，所以整體來說，當(dāng)時房地產(chǎn)中介客戶的消費習(xí)慣還處于低級階段，中介的介入很困難，市場信息不對稱依舊存在大量的個體行為，少量的企業(yè)行為。3.本土企業(yè)發(fā)展緩慢，在此同時，外面連鎖機構(gòu)也打進了中國市場，發(fā)展也較緩慢。(4)房地產(chǎn)中介市場成型和高速發(fā)展階段（本世紀初至今）房地產(chǎn)開發(fā)面臨著重重阻擾，一步一步的解決得以發(fā)展至今這樣的局面，走過了泡沫時代，讓房地產(chǎn)這些行業(yè)健康快速的發(fā)展，三級市場也得以重視，在整個市場占據(jù)重要的地位。因此隨著房地產(chǎn)整體市場的發(fā)展以及房改政策的推行。公房上市限制的取消，房地產(chǎn)中介等的三級市場得到很大的發(fā)展空間，發(fā)展范圍逐步擴大，政策環(huán)境不再只是雛形，日益完善起來，給房地產(chǎn)中介在市場發(fā)展上提供了一些動力。在本世紀隨著各個方面的發(fā)展，市場要素也開始成形，使市場逐漸趨于完整，企業(yè)行為也大量占據(jù)了市場，開始成為了市場主體。重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀(1)房地產(chǎn)中介的發(fā)展與形成是社會經(jīng)濟發(fā)展的必要條件。隨著重慶房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)中介市場也日益壯大起來。人們通過房地產(chǎn)中介購買咨詢、購買、租賃房產(chǎn)等相關(guān)服務(wù)這已成了一種普遍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)中介已經(jīng)成了必不可少的機構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，重慶市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)共有595家，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)441家，土地評估機構(gòu)77家，房地產(chǎn)評估機構(gòu)77家。如2021年6月來，渝中區(qū)的存量房交易較同期相比增加了12.04%,房屋租賃同期相比猛增了205.15%，根據(jù)重慶市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會主辦的房地產(chǎn)中介行業(yè)貫徹七部委穩(wěn)定住房價格研討會上報告在2021年重慶二手房價格上揚，上半年比去年同期漲25.1%[4],可以從以上看出，重慶房地產(chǎn)中介的市場日益活躍，發(fā)揮著舉足輕重的作用。所謂，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。好多人要買房子，但對于房地產(chǎn)市場什么都不了解，對于房子的價格合理地度無法給出正確的判斷，還有種情況是在私人之間的房屋買賣中，由于很多買方與賣方互相不認識、不了解,信用無從談起。例如,買方擔(dān)心給了錢,拿不到房;賣方擔(dān)心如果買方不是一次性全額付款,余款支付可能沒有保證。這時,房地產(chǎn)中介機構(gòu)的出現(xiàn)很好地解決了這一問題。房地產(chǎn)中介機構(gòu)依法登記成立,并以法人的名義進行活動,這就為交易雙方提供了一個可以信賴的交易平臺。房地產(chǎn)中介機構(gòu)既可以為交易雙方提供交易信息，又可以調(diào)停買賣雙方之間的爭議。同時，交易過程中涉及到的程序問題，如辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)時更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見或是協(xié)助辦理。因此，房地產(chǎn)中介的發(fā)展與形成是社會經(jīng)濟發(fā)展的必要條件。（2）宏觀環(huán)境中的重慶房地產(chǎn)中介對于從宏觀環(huán)境這個角度來分析重慶市房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀，我們從政治、經(jīng)濟、金融、社會這四個小方面來進行分析總結(jié)。1.政治環(huán)境。自從2021年重慶作為直轄市，房地產(chǎn)相關(guān)的政策開始逐步完善起來，促使了該市場的發(fā)展。目前，主要直屬主管部門是“重慶市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會”，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的相關(guān)行為進行了規(guī)制，整體來說，這些政策提高了進入房產(chǎn)市場的進入門檻，有利于該行業(yè)的健康發(fā)展。但這其中也存在著一些問題，政治方面缺乏對中介機構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)共同遵守的市場規(guī)則、知識產(chǎn)權(quán)保護、利益分配及反不正當(dāng)競爭等多方面的監(jiān)管督導(dǎo)及措施。2.經(jīng)濟環(huán)境分析。自直轄以來，我市GDP大幅度上漲。我市的經(jīng)濟調(diào)整結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)的是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理化。曾在《財富》雜志上重慶被列為位于北京、上海、深圳之后的中國第四大投資熱點，也就是說在經(jīng)濟方面，房地產(chǎn)中介在重慶是值得投資發(fā)展的。3.金融環(huán)境。隨著近幾年房地產(chǎn)開發(fā)范圍的擴大以及房地產(chǎn)中介這個行業(yè)的快速發(fā)展，大多的金融行業(yè)如銀行、保險公司等都大規(guī)模的拓展了二手房貸款業(yè)務(wù)，相應(yīng)的于2021年6月住房公積金貸款在我市也正式啟動。但受房地產(chǎn)中介仍處于初級發(fā)展階段，相應(yīng)的市場規(guī)則法規(guī)都還不夠成熟，也導(dǎo)致了金融行業(yè)對其有著一種謹慎的態(tài)度，同時比起往年，現(xiàn)今金融機構(gòu)的風(fēng)險意識日益提高，對二手房貸款業(yè)務(wù)也有所緊縮。總體來說，隨著房地產(chǎn)該行業(yè)的規(guī)范度加強，金融環(huán)境也必將寬松，形成重慶房地產(chǎn)中介機構(gòu)有效發(fā)展的前進動力。4.社會環(huán)境。重慶作為人口最多的直轄市，所轄的43個區(qū)縣，所擁有的資源優(yōu)勢，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢，特別是近幾年的舊城拆遷改造，為我市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間[2]。重慶市開縣就是一個很好的例子，舊城拆遷建新城這樣的模式，開縣在建新城后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是有目共睹的，房屋價格也升值了不少，給房地產(chǎn)中介制造了很大的生存發(fā)展空間。近幾年重慶的形象也發(fā)生了翻天覆地的變化，“半小時主城”“8小時重慶工程”特大型大橋等這些工程的完工，都顯現(xiàn)出了房地產(chǎn)中介在我市有著可觀的前景。（3）微觀環(huán)境中的重慶房地產(chǎn)中介從微觀這一角度進行分析。房地產(chǎn)中介已逐步從個人行為改向企業(yè)行為，企業(yè)行為成了市場主體，企業(yè)的數(shù)量近幾年大幅度增加，規(guī)模也變大。另一方面，該行業(yè)的競爭變得非常的激烈。境外的企業(yè)的向國內(nèi)擴張，在該市場占據(jù)著重要地位。同時，從業(yè)人員的素質(zhì)也良莠不齊，服務(wù)水平影響著該行業(yè)的發(fā)展水平。（4）房地產(chǎn)中介還處于初級發(fā)展階段總體來說，重慶房地產(chǎn)中介的未來發(fā)展是可觀的，但因為現(xiàn)在仍然處于一個初級階段，所以還存在著很多的問題需要去解決，如市場信息不對稱，行業(yè)的規(guī)范行為，大小企業(yè)的形成，使市場魚龍混雜。因此，對于房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀分析是必不可少的。重慶房地產(chǎn)中介存在的問題重慶房地產(chǎn)中介今年的發(fā)展都是舉目共睹的，但正因為這樣快速的發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)中介的問題日益溢出。也因此，解決房地產(chǎn)中介中所存在的問題成了當(dāng)前發(fā)展中介行業(yè)急切要解決的事情，以下我們就結(jié)合案例對重慶房地產(chǎn)中介所存在的問題來進行分析。1、行業(yè)管理不健全，缺乏有效的監(jiān)督與統(tǒng)一的管理房地產(chǎn)中介的發(fā)展還處于一個初級階段，在管理機制上還有很多沒有完善，法律法規(guī)上還存在著一定的缺口，而政府對房地產(chǎn)中介組織的行業(yè)管理，一般是依靠設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會進行管理的，在當(dāng)前，重慶房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，雖然設(shè)立了中介委員會，但由于主管部門對自己的職責(zé)權(quán)力不明，導(dǎo)致整個機構(gòu)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂，致使得到的房地產(chǎn)中介組織的信息不完全，給房地產(chǎn)中介組織的相關(guān)工作帶來了嚴重的影響，如有很多的房地產(chǎn)中介組織，在不經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門的審查，就直接到工商行政管理部門進行登記領(lǐng)取營業(yè)照，進行開張營業(yè)。到最后導(dǎo)致出現(xiàn)很多的中介組織缺乏統(tǒng)一的管理，有的私立協(xié)議，在操作這個環(huán)節(jié)上沒能依照相關(guān)規(guī)定來完成，有的中介組織在操作程序上有時就一個口頭的協(xié)定，沒有了法律的約束，失去了法律效力，進而影響了房地產(chǎn)中介組織在房地產(chǎn)業(yè)的市場正常運行。就拿2021年8月16日李萍事件來說，在2021年8月16日，中介違規(guī)，無辜百姓連帶遭殃。為了給孩子們籌集學(xué)費，李萍將原有的45平米住所賣掉，并用所得房款通過中介重新購置了一套僅有37平米的房子。這樣，李萍一家既不會流離失所，也可以騰出錢來解決兩個孩子的學(xué)費問題?？墒橇罾钇紱]有想到的是，她精打細算維持的平靜生活，卻被房產(chǎn)中介的突然關(guān)門推到了崩潰的邊緣。合肥桃園房產(chǎn)銷售代理就是幫助李萍購房的中介。這家素有合肥房地產(chǎn)“航母”之稱的中介公司，是安徽省房地產(chǎn)協(xié)會理事單位、合肥市房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事單位，在合肥市二手房市場上舉足輕重。除跨省經(jīng)營、在江西省南昌市設(shè)有分支機構(gòu)外，這家號稱“房產(chǎn)中介航母”、資產(chǎn)總值億元以上、月銷售額上億元的公司，僅在合肥市就開設(shè)有東、南、西、北、中五大營銷中心和50多家銷售網(wǎng)點，銷售代理人員千人以上。6月份，桃園公司與一家銀行省分行營業(yè)部簽署合作協(xié)議書，“銀企強強聯(lián)手”、“共同打造安全、快捷的房產(chǎn)交易新模式”。7月1日，桃園公司在安徽省最大的會所之一“勝利召開”了上半年工作總結(jié)大會。7月6日上午桃園公司仍在正常營業(yè)、毫無異常。當(dāng)天下午3時，“危機”突然爆發(fā)，桃園公司總部人去樓空。一時間，三百多名客戶的四千萬元房款討要無門。李萍也是眾多受害者中的一員，她的4萬元銀行按揭貸款被中介截留沒有交到賣房者手中。更令人震驚的是，桃園公司負責(zé)人張坤平在事發(fā)后與客戶代表的一次見面會上承認，公司挪用了三千余萬元的客戶房款用于一手房代理和店面擴張及廣告宣傳，由于代理樓盤銷售不好，資金沒有及時回籠，造成資金鏈斷裂，公司陷入困境。他還說，合肥90%以上的中介公司都是這樣操作的。此語一出，令該公司客戶極為震驚。一位公司客戶說：“中介行業(yè)如此黑暗讓人心寒！”這一事例明顯體現(xiàn)出了在房地產(chǎn)中介該行業(yè)中，行業(yè)管理機制嚴重缺乏管理，在監(jiān)管上存在著很大的漏洞。這對于重慶中介對于其相關(guān)的管理模式也有一定的啟發(fā)。[5]同時，重慶的社會中介組織至今還沒有建立起有約束力的同業(yè)監(jiān)督組織，對于在該行業(yè)中那些違規(guī)者，缺乏責(zé)任機制的規(guī)范。2、房地產(chǎn)中介機構(gòu)缺乏“誠信”經(jīng)營意識，編造虛假信息在當(dāng)前的房地產(chǎn)中介市場交易糾紛種類繁雜，其主要的原因就是因為“誠信”的缺失，以編造虛假的信息去騙取錢財。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）中介誤傳信息。房地產(chǎn)中介機構(gòu)在對有關(guān)無證產(chǎn)品的宣傳時有意向消費者隱瞞真相，導(dǎo)致那些不了解事情真相的消費者的利益受損。（2）信息過時。有些機構(gòu)向服務(wù)對象所提供的信息陳舊、虛假、不可靠，部分中介機構(gòu)在沒有核對信息的真實性就以低價的傭金轉(zhuǎn)賣給不知情的消費者。（3）無證上崗。在現(xiàn)實中具體體現(xiàn)如有些企業(yè)并不具備所售商品住宅的開發(fā)資質(zhì),還有的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售或售樓時還沒取得合法的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等等這些合法的證明文件，最終導(dǎo)致了消費者在購買以后沒法取得產(chǎn)權(quán)的證明。（4）商品房的面積不夠。價格虛高，進行虛假的廣告宣傳，隱瞞開發(fā)產(chǎn)品的問題所在，交易合同等這些方面的不誠信。如就在2021年4月25日，新聞披露出好多二手房產(chǎn)中介公司缺失誠信存在“貓膩”。重慶也不例外，在重慶開縣一位知情者介紹，他的朋友有一座房子是10多年前某單位修建的，后來因單位整體遷移，房屋空在那里無人居住，只好托人代管出租。2021年6月，有人將這座樓房以每平方米7300元錢的價格買下，經(jīng)過簡單裝修后，再以每平方米8600元左右的價格向外銷售。而買房的正是房產(chǎn)中介人員。這位知情者說，不少中介人員靠積攢下的積蓄，做起收購進行裝修后再銷售的生意，較短時間里就能賺不少錢?！柏埬仭爆F(xiàn)象的體現(xiàn)了中介行業(yè)中誠信的缺少問題，不僅對該行業(yè)的聲譽造成影響而且還直接影響消費者顧客的利益。人員結(jié)構(gòu)分配不合理，專業(yè)人員嚴重缺乏現(xiàn)在大多的中介機構(gòu)存在著經(jīng)營能力有限、業(yè)務(wù)面窄等問題，而且在表面上，中介機構(gòu)沒有向縱深方向發(fā)展中介機構(gòu)，缺乏一支質(zhì)量過硬、素質(zhì)較高的專業(yè)人才。同時在人員結(jié)構(gòu)分配上也相當(dāng)?shù)牟缓侠?，年齡大的偏多，學(xué)歷及技術(shù)職稱較低，職業(yè)道德欠缺，政府對于從業(yè)人員政策水平相當(dāng)?shù)?，從業(yè)人員的素質(zhì)還有待提高。尤其是沒有編制的中介組織內(nèi)部人員大多聘用、借用和兼職人員，就存在著年齡老化，專業(yè)人員緊缺的問題。有一案例是[6]發(fā)生在2021年12月1日，來源于重慶晨報的一則報道，為爭客戶，滿堂紅和中原兩中介大打出手。昨日上午，重慶晨報記者通過私信聯(lián)系上了網(wǎng)友“@尋找瓶瓶的罐罐”，其在微博的認證為重慶（香港）中原營銷策劃顧問端口管理專員。她表示，自己最初是從公司內(nèi)部QQ群里了解到上述事件，“好像是因為滿堂紅的人認為中原搶了他們的客戶，然后就跑過去打人。事后，聽說滿堂紅只賠了錢，沒有道歉。”昨天中午，我們來到位于北部新區(qū)金渝大道附41號的中原地產(chǎn)愛加西西里店，而位于附90號的滿堂紅地產(chǎn)門市就在它的100米外。在中原地產(chǎn)門市，員工李振（化名）說：“事發(fā)前幾天，中原地產(chǎn)以前的一位顧客稱自己打算在北部新區(qū)買一套住房，我聯(lián)系上了先前在門市掛房售賣的一位業(yè)主，但對方表示正在滿堂紅地產(chǎn)商談售房事宜，下午5點前還得飛到浙江。經(jīng)我多次勸說，業(yè)主來到了我們店，隨同而來的還有滿堂紅地產(chǎn)的兩名工作人員?！崩钫癖硎?，因為價格沒談攏，最終業(yè)主離開了。5分鐘后，上述視頻的這一幕發(fā)生了。當(dāng)時在場的幾位中原地產(chǎn)員工都指認，來店打砸的人中，肯定有滿堂紅地產(chǎn)的員工，還有部分人不認識，不排除是對方找的外人來鬧事。此次打砸事件中，坐在店內(nèi)右邊第三個位置上的小何受傷最嚴重，頭部和腰部均有傷痕。發(fā)生這類打人事件直接跟從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)及機構(gòu)管理體制有關(guān)。表現(xiàn)出各中介從業(yè)人員的專業(yè)能力，素質(zhì)欠缺，他們采取的銷售手段都太極端。目前重慶中介人員絕大部分還是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)來的，不具備基礎(chǔ)性的專業(yè)知識，執(zhí)行能力弱，絕大部分從業(yè)人員沒有獲得專業(yè)的職業(yè)資格證書，就拿通過調(diào)查重慶開縣昊業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀、大志房產(chǎn)、開縣金橋房產(chǎn)等中介企業(yè)，高中學(xué)歷以下從業(yè)者占半數(shù)，行業(yè)的整體理念相對落后，服務(wù)質(zhì)量不高，過度的營銷在該市場使用泛濫，虛假的廣告，過度包裝等這些欺騙消費者的行為屢屢發(fā)生。同時在重慶的有些中介機構(gòu)中也正因為缺乏專業(yè)人員，在咨詢，評估人員無論從數(shù)量上還是質(zhì)量上都不能滿足要求，好多的從業(yè)人員不了解房地產(chǎn)管理及法規(guī)的基本內(nèi)容，甚至連如何辦理房屋交易手續(xù)都不清楚，在工作操作過程中給顧客帶來了很大的影響麻煩，有時還造成了顧客的利益受損。4、信息渠道不暢，信息不對稱，技術(shù)水平偏低在現(xiàn)階段的中介行業(yè)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看，市場的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不夠健全，市場信息量少、渠道不暢，在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展及服務(wù)質(zhì)量的提高，在行業(yè)內(nèi)技術(shù)水平也偏低，相當(dāng)?shù)穆浜?，方法相?dāng)?shù)年惻f，專業(yè)的從業(yè)人員嚴重缺乏，大量非專業(yè)且無經(jīng)驗的人在做中介代理。目前，雖然有大多的中介機構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機構(gòu)所掌握的信息都是有限的，而且，他們都是實行信息私有為主，自己所得到的信息就是自己的，各機構(gòu)間的信息無法達到共享的狀態(tài)。這樣的發(fā)展模式就導(dǎo)致了信息的流通量減少，從而直接影響了重慶房地產(chǎn)中介機構(gòu)的發(fā)展。現(xiàn)在在技術(shù)人才上還存在著這樣一個問題，即部分專業(yè)人才雖有高學(xué)歷，但實際操作能力還很差，有很深的理論知識基礎(chǔ)卻缺乏實際經(jīng)驗，有的雖然有執(zhí)業(yè)證書，但卻沒有進行上崗并不執(zhí)業(yè)。信息的來源渠道不暢，各中介間的競爭也越演越烈，最終會導(dǎo)致信息不對稱這種現(xiàn)象出現(xiàn)，即使買主找不到賣主，使賣主找不到買主，或者要耗費一定的成本才能使雙方接洽，加大交易的風(fēng)險，從而影響中介市場的正常運行。2021年6月1日重慶萬州李先生看中一處房屋，與賣方陳先生協(xié)商合同條款，在談到付款方式時，賣方陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。最后，買賣雙方簽署了，《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，簽約后十天內(nèi)到房屋登記部門遞件，付款方式為買賣雙方直接交接房款：交易遞件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。三天后，賣方陳先生打給李先生，要求他交首期房款，李先生表示要交易遞件當(dāng)日再交，賣方表示自己等錢用希望李先生能盡快給，李先生覺得反正遲早都要給就同意了賣方的要求。到交易遞件的當(dāng)天，李先生被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)；李先生為賣方隱瞞房屋被查封的情況惡意欺騙自己感到很憤怒，不知如何是好。目前出現(xiàn)像以上類似房地產(chǎn)市場上“鬧樓”事件頻出，相當(dāng)程度上就與信息渠道不暢，信息不對稱有關(guān)。又如，賣家知道這所房子有質(zhì)量問題，而買家卻不知道，結(jié)果在成交以后發(fā)生合同糾紛。再如，許多物業(yè)管理對買者口頭上很多的承諾，說了很多不切實際的話，這使業(yè)主入住后感到“落差”太大，憤憤不已。還有，如拖期交房、面積縮水、面積分攤等，這些也都存在信息不對稱的現(xiàn)象。正因如此，樓市糾紛頻頻不已。5、房地產(chǎn)中介資金監(jiān)管存在著很大的漏洞在2021年國家建設(shè)部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，但這其中很多的細則還不是很明確，因此在實踐過程中還存在著很多的漏洞，在資金監(jiān)管這一方面，房地產(chǎn)管理部門對交易結(jié)算基金專用存款賬戶和銀行的資金管理是有所不同的，然而通知用資金時卻一句帶過，銀行的監(jiān)管者角色不明朗，沒有正確的扮演好自己的角色，明白自己的職責(zé)，讓很多中介機構(gòu)因此而鉆了空子，所以擅自挪用交易資金的現(xiàn)象屢見不鮮，最終導(dǎo)致企業(yè)資金鏈發(fā)展存在很大的漏洞，這類現(xiàn)象主要體現(xiàn)在中型房地產(chǎn)中介公司，而在大型的房地產(chǎn)中介公司這種情況是很少見的。就在2021年，中介行業(yè)就曾發(fā)生過深圳中天置業(yè)評估總裁蔣飛，攜4000多萬巨款神秘失蹤的事件。及2021年7月初重慶市云陽縣，王小姐看中了一套環(huán)衛(wèi)小區(qū)的二手房，并與房東李先生達成購買意向，向中介機構(gòu)交付了2萬元定金訂購此套房源。誰知道，由于王小姐與男友已有一套房貸的負擔(dān)，她的第二套房子在向銀行申請貸款時被拒?！般y行不受理我的貸款申請，而我和男友也無力全款付清，于是我想退房。誰知道，這家中介公司卻稱是我私人原因無法達成購房協(xié)議，違約在先，扣下了存在中介公司的5000元定金?！敝苄〗銦o奈地稱，據(jù)她了解，這5000元，其中有3000元是給予房東的違約款，另外的2021元則被當(dāng)成中介費，被這家中介機構(gòu)拿了。以上兩案例說明了，中介中還存在著很多不合法的操作手法，資金監(jiān)管存在著很大的漏洞，房地產(chǎn)中介內(nèi)部存在著隱形的沉疴病因。6、市場行為不規(guī)范[9]，詐騙行為屢見不鮮現(xiàn)階段中介市場存在著很多不規(guī)范的行為，虛假廣告，誤導(dǎo)性宣傳這些行為也屢屢不斷。在中介機構(gòu)的內(nèi)部管理制度沒有做到實點，欺騙行為較多，部分房地產(chǎn)中介公司利用多種渠道不管是紙質(zhì)媒體還是新媒體都在大做廣告宣傳，什么對提供的信息不滿意者，可退還中介費，用這些字眼來吸引著消費者的眼球。而實際對于消費者與廣告上宣傳的不同，不管滿意與否都要收取中介費。根據(jù)有關(guān)部門的反應(yīng)，在前一段時間，好多房地產(chǎn)中介組織一哄而上，不少的機構(gòu)在沒有經(jīng)過工商部門的登記，沒經(jīng)過主管部門的批準前提下，就擅自掛牌營業(yè)，是整個中介市場魚龍混雜，影響市場的正常運行。甚至有些提供過時不真實的信息，詐騙顧客的錢財，在社會上造成了不良的影響。由于中介潛規(guī)則，收費無標(biāo)準。對于按揭費的收取，重慶市一房產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理稱，這算是中介的潛規(guī)則，幾乎所有中介都會向買方收取這筆費用，但并沒有一個行業(yè)標(biāo)準，而該項收費也常被購房者質(zhì)疑。據(jù)一位專職辦理房屋貸款的銀行人士稱，從多年的貸款經(jīng)驗來看，銀行辦理商業(yè)貸款一般不收取費用，而二手房大概會涉及到評估公司評估費，每宗380元，辦理抵押擔(dān)保時擔(dān)保公司會收取貸款金額2%的費用，其次就是中介收取的跑腿費大概為貸款金額的1%左右。但一房產(chǎn)中介負責(zé)人李先生又稱“按揭服務(wù)費屬于正常收費，我們會主動告知購房者需要收取房款1.5%的按揭費,這是評估和抵押貸款費用之外的,給中介的額外服務(wù)費用?！毙袠I(yè)協(xié)會有關(guān)于按揭費按成交金額1.2%~1.5%比例收取的指導(dǎo)，但實際并不能在網(wǎng)上查出秦先生所說的收費指導(dǎo)文件。發(fā)生這樣的事主要在于中介市場還存在著很多不規(guī)范行為，還有相關(guān)部門的監(jiān)管疏忽問題。五、解決問題的對策措施在以上我們分析了重慶中介組織存在的行業(yè)監(jiān)管不健全，市場行為不規(guī)范等相關(guān)問題，而我們要想使中介市場更好的發(fā)展，我們就要對癥下藥，針對這些問題去尋找解決方案與措施，充分發(fā)揮中介的作用。加強法制建設(shè)，健全行業(yè)監(jiān)管在房地產(chǎn)中介該行業(yè)管理方面還存在著很多的漏洞，必須解決這些漏洞才能為該行業(yè)的發(fā)展帶來好的前景。（1）完善法律體系建設(shè)在《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》及《重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上[8]，從實際出發(fā)制定配套關(guān)于各類房地產(chǎn)中介服務(wù)人員、規(guī)章、行為的基本環(huán)節(jié)及中介監(jiān)管等法律軌道。同時要注意改變法規(guī)滯后的狀況，加快管理制度和實施配套環(huán)節(jié)的制定。以明確各類中介組織的性質(zhì)、地位、功能及資格確認的法律程序，加強行業(yè)的監(jiān)管去堵塞漏洞，正確的規(guī)范中介組織的行為。（2）加強中介內(nèi)部的監(jiān)管中介服務(wù)內(nèi)容的明晰化使中介服務(wù)內(nèi)容的明晰化，即在完善法律體系的過程中，以明確的形式對中介各方面進行各個環(huán)節(jié)的規(guī)劃。清晰明確的規(guī)定中介范圍所應(yīng)遵守的法律法規(guī)。中介服務(wù)委托的契約化在中介市場中，真的是所謂的魚龍混雜，各種咋騙手段千花百樣，讓人措手不及。因此采用中介服務(wù)委托的契約化即以契約合同的形式來明確委托雙方的權(quán)力與義務(wù)，讓各類的房地產(chǎn)中介服務(wù)能更快的實行標(biāo)準的規(guī)范委托合同。中介服務(wù)收費的合理化在上述，提到了中介機構(gòu)主要以收取傭金為主要收入來源，可是重慶好多的中介服務(wù)都存在著亂收費的現(xiàn)象，對該市場的聲譽與發(fā)展帶來了很大的影響。對于中介服務(wù)收費這一方面，國家對此有明確的規(guī)定，對于不同類型的中介服務(wù)、不同的服務(wù)質(zhì)量實行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)商價不同的收費原則，都制定了相應(yīng)的收費標(biāo)準和費用支付方式。其中有一點是國家明確指出的“房屋買賣代理收費，按成交價總額分檔累進計收，實行獨家代理的收費標(biāo)準，最高不得超過成交價格總額的28%”。所以，中介服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定進行合理的收費，不應(yīng)隨便抬高自己的服務(wù)費用來擾亂該市場的規(guī)章制度。中介服務(wù)市場競爭的有序化近年該市場的發(fā)展迅速，競爭也非常的激烈，在這種狀態(tài)下，市場的秩序是非常重要的。所以中介服務(wù)市場競爭的有序化即在政府的監(jiān)督下，加強各房地產(chǎn)中介規(guī)范其行為，創(chuàng)造一個公開，公正，公平的市場競爭環(huán)境，提高中介市場的聲譽與影響力。中介服務(wù)監(jiān)督的制度化中介服務(wù)在監(jiān)督機制上還有待加強，房地產(chǎn)中介內(nèi)部管理必須要有嚴格的制約，以加強行業(yè)自律，讓每個從業(yè)人員都意識到自己的責(zé)任與義務(wù)，相互監(jiān)督，為顧客提供有價值有質(zhì)量的服務(wù)。樹立中介品牌，加強從業(yè)人員服務(wù)“誠信”意識中介機構(gòu)的成立目的即為消費者提供服務(wù)，而品牌是一種消費者認知，是一種心理感覺。因此樹立中介品牌是非常重要的。在管理模式中的品牌戰(zhàn)略的關(guān)健點在于管理好消費者的內(nèi)心世界，定位好中介行業(yè)特征以及其核心價值為中心的品牌識別系統(tǒng)，然后以品牌識別系統(tǒng)來統(tǒng)帥該企業(yè)機構(gòu)的一切價值活動。如房地產(chǎn)中介連鎖店就類似一種品牌，它不僅能便于消費辨別、減少信息的不對稱，還能提高整個中介的聲譽，以及在服務(wù)質(zhì)量上的保證力度。因此，在這方面，政府可以通過出臺和完善該行業(yè)管理的相關(guān)制度，來營造一個公平公正的品牌競爭環(huán)境。如對于一些大中型較為規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)給予扶持與鼓勵。讓其打造其服務(wù)品牌以“誠信服務(wù)”作為工作理念。另一方面，中介企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)加強員工的管理，加強其服務(wù)“誠信”的意識以增加整個企業(yè)的信用級數(shù)。同時，對于服務(wù)業(yè)績表現(xiàn)好的可給予一定的表揚，以激勵他們更積極的工作。對于表現(xiàn)不好的工作人員，要給予一定的評判告誡。只有這樣制定相關(guān)的制度規(guī)則，加強自我管理，才能去適應(yīng)激勵的競爭市場。在新媒體發(fā)展迅速的社會環(huán)境下，各中介也可以借此建立廣泛快捷的信息系統(tǒng)，專業(yè)化服務(wù)，讓更多的人通過新媒體可以了解中介信息，發(fā)展網(wǎng)上查詢、網(wǎng)上交易和電子商務(wù)，樹立全新的經(jīng)營理念，以提高整個中介市場的服務(wù)水平，將其推向另一個高峰即讓中介機構(gòu)走向網(wǎng)絡(luò)化、品牌化、資源共享的現(xiàn)代管理模式，使重慶的房地產(chǎn)中介能健康有序的發(fā)展。加強中介從業(yè)人員培訓(xùn)，向高素質(zhì)專業(yè)化方向發(fā)展人力資源對于一個企業(yè)的繁榮占了很大的比重，因此對于像房地產(chǎn)中介這樣一個專業(yè)性及技術(shù)性強的行業(yè)，從業(yè)人員的服務(wù)水平和素質(zhì)直接影響著該行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和整個市場的健康發(fā)展。在以上我們有提到，在現(xiàn)今房地產(chǎn)中介從業(yè)人員中，嚴重缺乏專業(yè)性人才，有些房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員是從其他專業(yè)轉(zhuǎn)型而來的，沒有持證上崗缺乏基本的專業(yè)知識。而持證上崗者，缺乏實際操作，也嚴重影響著中介服務(wù)質(zhì)量與企業(yè)的運行效率。因此，中介公司應(yīng)該加強從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)，以及提高他們的素質(zhì)，以減少咋騙錢財，誤導(dǎo)性宣傳等不規(guī)范的行為，將該行業(yè)向一個高素質(zhì)專業(yè)化的方向發(fā)展。對于這方面，企業(yè)可以從健全機構(gòu)和從業(yè)人員的懲罰機制和退出機制著手，建立應(yīng)當(dāng)與退出機制相結(jié)合的權(quán)威的中介企業(yè)信用評級體系，以進一步健全企業(yè)和從業(yè)人員的信用查詢系統(tǒng)。最終推動整個中介機構(gòu)高素質(zhì)專業(yè)化方向發(fā)展。加強信息公開，提高中介的透明度[9]上文提到雖然有大多的中介機構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機構(gòu)所掌握的信息都是有限的，他們都是實行信息私有為主，自己所得到的信息就是自己的，各機構(gòu)間的信息無法達到共享的狀態(tài)。最終就造成了好多不正規(guī)的房地產(chǎn)中介隨意抬高服務(wù)費用，對市場的運行效率造成很大的影響。因此加強信息公開，提高中介的透明度是當(dāng)前解決重要問題之一。提高中介的透明度，具體來說就是房地產(chǎn)中介企業(yè)在經(jīng)營活動中，做到公開中介組織的經(jīng)營范圍，公開執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的身份信息，公開真實有效的租售信息，公開服務(wù)內(nèi)容范圍以及收取傭金標(biāo)準，公開消費者投訴，展示出房產(chǎn)機構(gòu)相關(guān)的法律合同樣本，表現(xiàn)企業(yè)的正規(guī)化經(jīng)營以及定期向相關(guān)部門報告完善日常的工作等等這些信息。這樣不僅提高了企業(yè)的信用度，還可以使消費者對中介的信息有了更多的了解，有了質(zhì)量上的保證，讓他們選擇自己感興趣的經(jīng)紀機構(gòu)。堅持“綠色”經(jīng)營原則和科學(xué)管理理念重慶房地產(chǎn)中介近幾年的發(fā)展是我們有目共睹的，在該市場的競爭非常的激烈，因此每個中介企業(yè)怎么去經(jīng)營管理，是值得各類房地產(chǎn)中介考慮的問題。通過研究，中介企業(yè)應(yīng)堅持“綠色”經(jīng)營為原則，用科學(xué)管理為理念。“綠色”經(jīng)營原則即中介走集約化、規(guī)?；?、連鎖化、品牌化道路。規(guī)模經(jīng)營可以降低平均固定成本，連鎖化則有利于實現(xiàn)低成本擴張，提高知名度，擴大市場占有率，如上海的“上房置換”、深圳的“世聯(lián)”所采用的連鎖經(jīng)營方式，以其統(tǒng)一的店面形象和管理方式，建立起自己的品牌形象，擴大信息的采集渠道和流通范圍，以提高成交率。這樣做，不僅能獲得良好的經(jīng)濟回報，也能使客戶感到方便安全。另一方面，堅持誠信建設(shè)提高服務(wù)質(zhì)量，杜絕誤導(dǎo)性信息給消費者。加強從業(yè)人員的專業(yè)能力提升，以及自我素質(zhì)管理、創(chuàng)新意識的加強。同時企業(yè)要采用科學(xué)化的管理，加強信息化管理，提高科技含量，堅持以“科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力”為經(jīng)營理論。遵守該行業(yè)的法律法規(guī)，細化各個環(huán)節(jié)，將“宜居重慶”推至更高點。加強引導(dǎo)和管理，建立中介機構(gòu)的信用度在中介服務(wù)機構(gòu)中常出現(xiàn)市場行為不規(guī)范，詐騙行為屢見不鮮這樣的問題，要解決這樣的問題，我們主要得從機構(gòu)的內(nèi)部管理體制著手，去加強引導(dǎo)和管理，建立中介機構(gòu)的信用度。在重慶中介中種類繁多的欺詐行為嚴重影響著該行業(yè)的健康運行，如虛報房屋面積、使用加協(xié)議，這些已經(jīng)開始動搖了人們對房地產(chǎn)中介市場的信心。因此中介服務(wù)得加強內(nèi)部管理，政府方面也要加強完善房地產(chǎn)中介市場的法律法規(guī)，加強行政監(jiān)督，要打壓中介市場的欺詐行為，建立機構(gòu)的信用度，讓機構(gòu)在顧客心里有個好的印象，這樣才能提高中介機構(gòu)的聲譽。同時要進行房地產(chǎn)中介機構(gòu)行業(yè)責(zé)任險的法律思考。作為房地產(chǎn)中介機構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險，實現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。中介服務(wù)機構(gòu)可以增強這方面的工作效率以提高自身的信用度。六、結(jié)論總結(jié)上述所說，房地產(chǎn)中介在現(xiàn)今是個競爭比較激烈的行業(yè)，有很好的發(fā)展勢頭。通過資料查閱，目前全國從業(yè)該行業(yè)人數(shù)已達幾十萬，房地產(chǎn)中介這個行業(yè)已逐步深入到社會生活的方方面面，在社會上起著潛移默化的作用。對于重慶房地產(chǎn)中介市場，以下幾個因素有利于它的發(fā)展：消費者的消費偏好存在著差異。在重慶這個直轄市里近幾年人們的收入水平不斷增加，相對而言對生活質(zhì)量要求也提高。重慶房地產(chǎn)市場已進入個體消費者占主導(dǎo)的市場，由于每年的住宅增量市場中新增商品房有限，而房子本身存在不可移動和單一這兩種特性不能去滿足消費者的個人偏好需求，但中介企業(yè)掌握的房源量多、差異化明顯且層次梯度較強，能滿足消費者的個人偏好差異，對房源多樣化的需求。因此，消費者的消費偏好為重慶中介企業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。房子價位的優(yōu)勢。隨著社會的發(fā)展，從農(nóng)村遷入城市的人越來越多，也因此對房源的需求越來越大，也因此，房子價位的高低，影響著房源的銷量問題，在重慶地區(qū)一般二手房的價格比同地段同檔次一手房相比一般會低10%-20%左右，而房產(chǎn)中介能提供更多的二手房信息，會有更多人來進行選擇。城市化的進程。隨著城市舊城改造的深及城市規(guī)模的擴大，在重慶市的中心區(qū)的房地產(chǎn)資源將用來開發(fā)商場等貿(mào)易區(qū)域，這種非住宅的房子開發(fā)增加就會造成居住之用的住宅開發(fā)勢頭逐漸減緩，今后存量市場將成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)市場，也因此，中介企業(yè)占了較好的發(fā)展優(yōu)勢。另一方面，房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場細分和集約化經(jīng)營的結(jié)果，是房地產(chǎn)市場活動的重要組成部分，它的發(fā)展程度已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場是否成熟的重要標(biāo)志。因此，解決好重慶房地產(chǎn)中介所存在的問題，對于重慶整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著重要的作用。在以上論述中，我們首先了解到了房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵及特征，然后介紹到重慶房地產(chǎn)中介所處于一個初級階段的發(fā)展的現(xiàn)狀。再者，通過分析總結(jié)出，重慶地產(chǎn)中介行業(yè)總體來說起步較晚，在過去主要銷售以帳房作為基礎(chǔ)起步，從事該行業(yè)的人力資源相當(dāng)欠缺，而且在一定程度上還存在著不規(guī)范、人員素質(zhì)良勢不齊、資金實力不足和品牌力度不夠等劣勢，在現(xiàn)在這些問題也依然存在著，如上述所總結(jié)出的的以下幾個問題：1.行業(yè)管理不健全，缺乏有效的監(jiān)督與統(tǒng)一的管理2.房地產(chǎn)中介機構(gòu)缺乏“誠信”經(jīng)營意識，編造虛假信息3.人員結(jié)構(gòu)分配不合理，專業(yè)人員嚴重缺乏4.信息渠道不暢，信息不對稱，技術(shù)水平偏低5.房地產(chǎn)中介資金監(jiān)管存在很大的漏洞6.市場行為不規(guī)范，詐騙行為屢見不鮮所謂知道了問題之所在，我們就得去尋找問題錯之源找尋解決措施，對于上述房地產(chǎn)所存在的問題，我們也在文章中給出了解決方案，從以下幾個方面入手：1.加強法制建設(shè)，健全行業(yè)監(jiān)管2.樹立中介品牌，加強從業(yè)人員服務(wù)“誠信”意識3.加強中介從業(yè)人員培訓(xùn)，向高素質(zhì)專業(yè)化方向發(fā)展4.加強信息公開，提高中介的透明度5.堅持“綠色”經(jīng)營原則和科學(xué)管理理念6.加強引導(dǎo)和管理，建立中介機構(gòu)的信用度總體來說，中介企業(yè)要想得到更好的發(fā)展就要從房源、技術(shù)、服務(wù)產(chǎn)品、品牌等這些方面去進行競爭，而對于重慶房地產(chǎn)中介所存在的問題，還有很多細節(jié)問題是我們值得更深一步去研究的，在本文，主要是從整個中介市場去放眼看這些問題，以提出一系列的解決方案能使房產(chǎn)中介市場健康的運行。參考文獻[1]陳曦明，蓋國鳳.房地產(chǎn)中介經(jīng)營狀況及發(fā)展態(tài)勢分析[J].經(jīng)濟視覺（上),2021（6）[2]對重慶房地產(chǎn)中介市場的認識.PPT[0L].豆丁網(wǎng).2021[3]曉剛.記重慶房地產(chǎn)交易所[J].中國房地產(chǎn)，2021,(209)：27-29.[4]張青箐，李曉秋.房地產(chǎn)中介市場欺詐行為分析[J].重慶建筑，2021（4）[5] 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sideisoftengreenwithmossandlichen.Butitquicklybecomeslesshospitableandevenforbidding,itsglacier-scarredfaceclimbingsteeplyuntildisappearingintolow,filmyclouds.Somepatchesoficehavelingeredsincelastwinter,thoughtheAugustsunisconvertingthemostexposedintowaterfallsthattricklemerrilyintothebrilliantsea.Leaningontheobservationdeckattheship'sLevel6,Fonsecatellsuswe'relookingatrocksthatare2billionyearsold.Someoftheharshstriationshavebeendatedtothetectonicplateshiftsof65millionyearsagothatbrokeuptheEarth'slandmassintothecontinentsweknowtoday.Thereareabout50passengersonboard,mosthuddledamongtherailsat8aminthebrightredparkasprovidedbytheSilverseacruiseline.Theairtemperatureis9C－thewatertemperatureis-12C,expeditionleaderStefanKredelannouncesonaloudspeaker,justincaseanybodyisplanningtostripoffforamorningswim.Ourluxuryvesselissmallascruiseshipsgo.AmericanTV'sLoveBoatmayhavehadathousandcabins,sportscourtsandapoolandtherearemassiveshipslikethatinthenextharborwithabigherdofpassengersbutthingsaremoreintimatehere.SilverExplorer'srelativepettinessiskeytoouritinerary.Atthemoment,wearecruisingoverachannel240metersdeep,butyesterday,windingthroughSkoldungenFjord,wehadscootedoverdepthsasshallowas69meters.Youcan'tdothatontheQEII.Thatflexibilityisessentialtothe"expedition"shipsandcruisesofferedbySilversea.Whilethelineoffersthemoretraditionalcruisesfocusedonshipboardentertainmentandportcallsforshoppingandnightlife,theexpeditionvarietyistargetedatmoreadventuroussouls."Westartedtheseasoutingstomoreout-of-thewayplaces,specificallytheArcticandtheAntarctic,foractivetravelerswhowantedtolearnaboutandexplorewilderplacesupclose,"saysKernel.Ifparkingyourbuttinadeckchairisyourideaofadeluxecruise,you'reonthewrongship.Eachday,SilverExplorerworksitswayasclosetoshoreaspossiblebeforedroppinganchor.Thenwepullonourwaterproofpants,jacketsandboots,andclimbsingle-fileintoZoonthewrongship.Eachday,SilverExplorerworksitswayasclosetoshoreaspossiblebeforedroppinganchor.Thenwepullonourwaterproofpants,jacketsandboots,andclimbsingle-fileintoZoonthewrongship.Eachday,SilverExplorerworksitswayasclosetoshoreaspossiblebeforedroppinganchor.Thenwepullonourwaterproofpants,jacketsandboots,andclimbsingle-fileintoZodiacs－thebig,motorizedrubberraftsthatwilltakeustotheday'sadventure.Yesterday,thatwasa90-minuteforayaroundThrymGlacier.Today,wezipashoretovisittheindnousvillageofNanortalik,wheresmalloil-heatedhousespaintedinbrightcolorsdotamountainvalleythatclingstosummer'slastyellowwildflowers.Weexploreanoutdoormuseum,watchakayakdemonstrationatatraditionalhuntingcamp,enjoyanInuitchoirperformanceinthechurch,andenjoycoffeeandafolkdancingatthelocalculturecenter.Nanortalikmeans"placeofpolarbears"inthelocalInuitlanguage,butafangedivoryskullinthemuseumistheclosestwe'llcometoseeingthisfearsomecreatureonthisvoyagearoundsouthernGreenland.Tomorrowwe'repromisedalandingneartwothermalpoolswithaviewofpassingicebergs.Thoseswimmingsuitswemeetsherexactingstandards.Thesit-downdinnerservice(there'snoassignedseating,exceptatthewelcomeandfarewelldinnershostedbyCroatiancaptainDenisRadja)featuresgo

引力波的實驗探測給我們的啟示摘要：引力理論的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)百年，從牛頓到愛因斯坦，從萬有引力定律到廣義相對論。在這過程中，科學(xué)家們引力波的預(yù)言質(zhì)疑不休、爭論不止。而引力波的實驗探測無疑證明了一切。引力波的發(fā)現(xiàn)，彌補了愛因斯坦的廣義相對論的漏洞，也確定了他的理論的正確。這是人類史上出現(xiàn)的又一契機，它將為人類社會帶來重大變革?！捌莆濉笔侵袊鴤鹘y(tǒng)迎財神的日子。2016年的這一天，卻一個讓全世界物理學(xué)界沸騰的日子，甚至許多的物理學(xué)家為之痛哭流涕——被預(yù)言已經(jīng)百年的引力波，終于被探測到了。引力是什么？在今天人們所知道的物質(zhì)的四種基本相互作用中，引力作用為最弱。四種相互作用按作用強度比例順序是：強相互作用(1),電磁相互作用(10),弱相互作用(10),引力相互作用(10)。因此，在研究基本粒子的運動時，引力一般略去不計。但在天文學(xué)領(lǐng)域內(nèi)，由于涉及的對象的質(zhì)量極其巨大，引力就成為不僅支配著天體的運動，而且往往是天體的結(jié)構(gòu)和演化的決定因素。引力并不是一種所謂的“力”，而是一種屬性。牛頓在1687年出版的《自然哲學(xué)的數(shù)學(xué)原理》一書中首次提出萬有引力定律，基于此，他結(jié)識了彗星的運動軌道和地球上的潮汐現(xiàn)象，并根據(jù)萬有引力定律成功地預(yù)言并發(fā)現(xiàn)了海王星。萬有引力定律出現(xiàn)后，才正式把研究天體的運動建立在力學(xué)理論的基礎(chǔ)上，從而創(chuàng)立了天體力學(xué)。簡單的說，質(zhì)量越大的東西產(chǎn)生的引力越大，地球的質(zhì)量產(chǎn)生的引力足夠把地球上的東西全部抓牢。1905年，愛因斯坦提出狹義相對論，突破了絕對時間和絕對空間的概念，否定了瞬時超距作用，從根本上動搖了建立在這些舊觀念基礎(chǔ)上的牛頓引力理論。經(jīng)過十年的探索后，愛因斯坦于1915年提出了迄今為止最成功的近代引力理論——廣義相對論。廣義相對論中，引力被歸咎于時空的彎曲。這種彎曲是由物質(zhì)造成的，物質(zhì)的質(zhì)量越大，所形成的扭曲也就越嚴重。但是這種彎曲，對于人類來說根本感知不到，一是因為人類伴隨這種彎曲一起彎曲了，而是由于這種彎曲太微小。大質(zhì)量物體發(fā)生的扭曲引起了震動，而這種震動，就是引力波?？茖W(xué)家們通過探測這種時空震蕩，來證實引力波的存在。早在1916年，愛因斯坦在廣義相對論中就預(yù)言了引力波的存在。而科學(xué)家們普遍認為，這次LIGO這一發(fā)現(xiàn)是愛因斯坦相對論實驗驗證中最后一塊缺失的“拼圖”，證實了愛因斯坦廣義相對論的正確性，彌補了愛因斯坦的廣義相對論的漏洞，驗證了已故科學(xué)家愛因斯坦的預(yù)言。探測的儀器叫做邁克爾遜干涉儀，或是LIGO。LIGO的“兩條腿”都有4千米長，最近的一次升級就花去了幾十億美元。LIGO的原理是什么？簡單來說是利用光速不變，在同樣的直線路程里測試耗時，而通過時間的偏差（盡最大可能排除誤差，也是耗資巨大的原因）來判定空間確實存在震動。這樣的實驗設(shè)置基于愛因斯坦的假設(shè)：光速不變，是因為以光的視角看，它沿途經(jīng)過的空間發(fā)生了折疊伸縮?？赡艿囊Σㄌ綔y源包括致密雙星系統(tǒng)（白矮星，中子星和黑洞）。在2016年2月11日，LIGO科學(xué)合作組織和Virgo合作團隊宣布他們已經(jīng)利用高級LIGO探測器，首次探測到了來自于雙黑洞合并的引力波信號。在過去的數(shù)十年里，許多物理學(xué)家和天文學(xué)家為證明引力波的存在進行了大量研究。其中，泰勒和赫爾斯由于第一次得到引力波存在的間接證據(jù)榮獲1993年諾貝爾物理學(xué)獎。到目前為止，類似的雙中子星系統(tǒng)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了近十個，但是雙黑洞系統(tǒng)卻是首次。在實驗方面，第一個對直接探測引力波作偉大嘗試的人是韋伯。雖然他的共振棒探測器最后沒能找到引力波，但是韋伯開創(chuàng)了引力波實驗科學(xué)的先河，為如今的碩果打下了基礎(chǔ)。因為在地面上很容易受到干擾，所以物理學(xué)家們也在向太空進軍。歐洲的空間引力波項目eLISA（演化激光干涉空間天線）。eLISA將由三個相同的探測器構(gòu)成為一個邊長為五百萬公里的等邊三角形，同樣使用激光干涉法來探測引力波。此項目已經(jīng)歐洲空間局通過批準，正式立項，目前處于設(shè)計階段，計劃于2034年發(fā)射運行。作為先導(dǎo)項目，兩顆測試衛(wèi)星已經(jīng)于2015年12月3日發(fā)射成功，目前正在調(diào)試之中。中國的科研人員，在積極參與目前的國際合作之外之外，也在籌建自己的引力波探測項目。引力波的實驗探測引起了世界范圍的轟動，這些探測極其不易，宇宙中發(fā)生爆炸性的大事件時產(chǎn)生的引力波，才相對容易探測到，例如黑洞合并、星系合并、超新星爆炸等。100年前，愛因斯坦在預(yù)言引力波存在時就曾說：“這些數(shù)值是如此微小，她們不會對任何的東西產(chǎn)生顯著的作用，沒人能夠去測量它們。”蔡一夫給出解釋：“時間發(fā)生得越早，距離越遠，越會在宇宙中傳播期間被紅移。紅移指的是由于宇宙本身的膨脹將所有的波動的波長拉直拉平，這樣其波動性就難以被探測到。例如，這次LIGO探測到的引力波，是13億年以前兩個大約30個太陽質(zhì)量的黑洞并合所產(chǎn)生的引力波，振幅之小，是在原子核尺寸的千分之一的尺度。能探測到真的是非常不容易，LIGO實驗組的科學(xué)家們也是在幾十年里經(jīng)歷多次挫折，不斷調(diào)整方案，改進儀器，才最終探測到的?！彼运某晒μ綔y也標(biāo)志著在這個領(lǐng)域人類的技術(shù)進步到了前所未有的水平。而它所具有的里程碑意義不止在科學(xué)情感上，更在于能夠打開人類的一個新的世界——每個人都對它滿懷期待。如果電磁波探測是人類的眼睛，那么人類又多了一雙聆聽外界的耳朵。馬克斯·普朗克引力物理研究所說：“在《星際穿越》和《三體》中，都不約而同地將引力波選為了未來科技發(fā)達的人類的通訊手段，這也許只能是美好的幻想，但對于天文研究而言，引力波的確開啟了一扇新的窗口。吹進來的第一縷清風(fēng)，就帶來了一個重大的信息：極重的恒星級雙黑洞系統(tǒng)存在并可以在足夠短的時間（10億年）內(nèi)并合。這是讓我們始料未及的。誰能知道在將來的更多的探測中，LIGO和一眾引力波探測器能帶給我們什么樣的驚喜呢？”引力波有兩個非常重要而且比較獨特的性質(zhì)。第一：不需要任何的物質(zhì)存在于引力波源周圍。這時就不會有電磁輻射產(chǎn)生。第二：引力波能夠幾乎不受阻擋的穿過行進途中的天體。比如，來自于遙遠恒星的光會被星際介質(zhì)所遮擋，引力波能夠不受阻礙的穿過。對于天文學(xué)家來說，這兩個特征允許引力波攜帶有更多的之前從未被觀測過的天文現(xiàn)象信息，而每一個電磁波譜的打開，都會為我們帶來前所未有的發(fā)現(xiàn)。天文學(xué)家們同樣期望引力波也是如此。而引力波本身的性質(zhì)也可能對基礎(chǔ)物理學(xué)產(chǎn)生巨大的影響。另外，引力波蘊含的，很可能是宇宙誕生的畫面。我們從小都被告知一個最著名的猜想——宇宙是在一場爆炸中誕生的。這意味著，在時空的開始，宇宙又一次最為劇烈的震動。引力波就能讓我們還原這個震動——它是否存在？有多大規(guī)模？不僅如此，引力波還能傳遞信息——我們看不到的宇宙空間在發(fā)生什么？據(jù)科學(xué)家解釋，這次的引力波就是在遙遠的距離上巨大的黑洞變化引起的。而這一結(jié)果也證明了黑洞真實存在——至少是廣義相對論預(yù)測的由純凈、真空、扭曲時空組成的完美圓形物體。并且，引力波傳遞的信息可以讓科學(xué)家更精確地估計宇宙膨脹的速度?？偠灾?，一個新的重大科學(xué)發(fā)現(xiàn)，總會給人類社會帶來無法預(yù)估的發(fā)展。18世紀面熟電磁波的麥克斯韋理論確認的時候，也沒人知道會給人類帶來什么，但是現(xiàn)在不管是電視機還是移動電話，都與電磁現(xiàn)象有關(guān)。引力波的發(fā)現(xiàn)類似當(dāng)年的發(fā)現(xiàn)X光一樣，是一種工具。有了這個工具，我們可以利用引力波的觀察，去觀察遙遠的宇宙的現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)暗物質(zhì)、時空穿梭等等才是有可能實現(xiàn)的事情。如果沒有引力波，以我們現(xiàn)有的技術(shù)是做不到這些HYPERLINK"/s?wd=%E7%A7%91%E5%B9%BB%E4%B8%96%E7%95%8C&tn=44039180_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1dWmycdPWubmhndmW04PjnY0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZwYTjCEQLGCpyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EPjb3PH6YPH6LPHD