中普文化路項目前期策劃報告改

中普文化路項目思路報告2007年7月深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司鄭州分公司通過與發(fā)展商前期溝通，本次匯報將通過對當前市場分析及未來市場展望，分析項目自身優(yōu)劣勢，并在此基礎(chǔ)上提出項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議，并就建筑規(guī)劃、戶型等提出建議，作為發(fā)展商開發(fā)本項目的參考因素之一。我們的目標是，將本項目打造為鄭州專業(yè)市場及小戶型開發(fā)典范，成為鄭州房地產(chǎn)市場開發(fā)的標桿之作，在保證發(fā)展商收益最大化的同時，優(yōu)化消費者購物環(huán)境，提升經(jīng)營戶經(jīng)營收益，確保投資者利潤，并以此項目在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)中推出中普置業(yè)品牌，達到多方共贏之局面！

前言1、地塊位置：本項目地塊位于東風路與文化路交匯處向西約250米；2、地塊四至：地塊北面臨匯寶花園小區(qū)住宅（7層），西臨匯寶花園小區(qū)住宅（6層及15層），東臨匯寶大廈（12層），南面正臨文化路（與電子大廈二手市場斜對）；3、地塊規(guī)劃：地塊面積約5畝，總建筑面積約為7萬平米，其中-1層~5層為商業(yè)用房（約1.6萬平米），6~28層為商住用房（約4.4萬平米）。一、地塊思考—項目現(xiàn)狀新科電子大廈匯科電子大廈一、地塊思考—區(qū)域現(xiàn)狀自股然針條予件則：粒項底目歷南遠面告正蕉臨爐東比風丑路型，北籍、揉東瘦、災(zāi)西沸面褲為卷已帝建建者筑沃所碗圍谷合鏈；交坦通昨條鍋件奪：趴正這臨背東共風應(yīng)路堂，緞距錄東哭風墊路與及文談化瓣路卷交抓叉蕉口懷約摸2仰5唇0米床，收交果通池便狡利饒，差但羽此同區(qū)域握堵涌車端情掏況枕較居為廉嚴滋重該；周郊邊午配鴿套慈：架區(qū)謝域攪內(nèi)蹈日怠常霞生毒活恭、炸餐哲飲蠻、商燭業(yè)積、差休事閑鐮娛閱樂繞配離套橡設(shè)施很較盲成兆熟依；產(chǎn)兵業(yè)璃狀騎況崖：暴處拼于竹鄭分州升市鄉(xiāng)豐科晌技剛市頑場慕商圈悶內(nèi)偶，傭但沸商紙圈乎核酬心聯(lián)處攏于輕文彼化盞路花以霸西惜，誕受蜜文喉化脹路鋪及要臨抵近還商潛住精樓擋區(qū)稼隔嘗，往府項樹目鞠地唉塊正方個向因電笨子娃市凝場菜氛鹿圍細漸挑淡跡；地哪產(chǎn)鞋板聰塊儉：別東塑風這路弱科項技叮市脊場躲商輝業(yè)樂區(qū)哲；踐“簽東最風眨路血—則農(nóng)綁業(yè)限路臺”右，培花理園飼路惰商曾住摘區(qū)恒。

市場名稱調(diào)研內(nèi)容創(chuàng)新大廈開業(yè)時間1999年經(jīng)營定位以IT、數(shù)碼等全業(yè)態(tài)零售為主的賣場經(jīng)營管理公司1－3層賽博管理，4－5層創(chuàng)新公司管理經(jīng)營規(guī)?？偯娣e：17000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：210戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃1f：品牌電腦、數(shù)碼、筆記本、OA2f：品牌電腦、數(shù)碼、筆記本、精品外設(shè)3f：DIY、配件、耗材、數(shù)碼4f：品牌機專賣及耗材通道規(guī)劃主通道3m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一層180二層160三層130四層90市場情況中庭100平方米左右公建裝修地面地板磚，裝修較為陳舊客戶構(gòu)成經(jīng)營者零售分銷商為主消費者學生，個人，企業(yè)為主配套情況電梯設(shè)置客梯：2個扶梯：1個貨梯：2個停車場停車位：約200個影響贏利的風險因素規(guī)劃設(shè)計1~3層有中央空調(diào)，但效果不好，賣場通透性較差業(yè)態(tài)設(shè)計業(yè)態(tài)分區(qū)執(zhí)行較差，經(jīng)營比較的混亂，。

二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容河南科技市場開業(yè)時間1999年經(jīng)營定位以O(shè)A、耗材、配件為主的河南IT產(chǎn)品批發(fā)集散地經(jīng)營管理公司科技市場管理處經(jīng)營規(guī)?？偨ㄖ娣e：約26000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：190戶分區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)：耗材，品牌電腦B區(qū)：電腦配件C區(qū)：電子科技產(chǎn)品

D區(qū)：電腦耗材E區(qū)：網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品F區(qū)：數(shù)碼科技G區(qū)：品牌電腦通道規(guī)劃主通道5米次通道3米平均租金（元/平米·月）一層60二層25三層20客戶構(gòu)成經(jīng)營者以零售分銷商為主，形象展示。消費者以渠道客戶為主，主營批發(fā)配套情況電梯設(shè)置無停車場門前停車卸貨區(qū)后面有個物流中心，約有8個物流公司，運往省內(nèi)各地區(qū)。影響贏利的風險因素規(guī)劃設(shè)計整體規(guī)劃比較混亂，以房型布陣排列，環(huán)境較差，但物流較好。業(yè)態(tài)設(shè)計專業(yè)市場經(jīng)營比較混雜，但辦公設(shè)備、辦公耗材、網(wǎng)絡(luò)架設(shè)較有特色。二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容中關(guān)大廈開業(yè)時間1999年經(jīng)營定位以配件、耗材為主的零售賣場經(jīng)營管理公司科技市場管理處經(jīng)營規(guī)?？偨ㄖ娣e：16800㎡經(jīng)營戶數(shù)量：約150戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃1f：小配件、耗材2f：DIY、配件、二手電腦3f：連鎖賣場、品牌機、批發(fā)中心通道規(guī)劃主通道3m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一層120二層80三層60市場情況中庭無公建裝修有中央空調(diào)，整體裝修較為破舊客戶構(gòu)成經(jīng)營者以零售分銷商為主，小配件商戶較多消費者輻射公司、家庭、學生客戶配套情況電梯設(shè)置客梯：3個扶梯：1個貨梯：1個停車場停車位：約100個影響贏利的風險因素規(guī)劃設(shè)計老市場，規(guī)劃較早，賣場內(nèi)環(huán)境較差業(yè)態(tài)設(shè)計一層小配件、耗材較為集中，（數(shù)據(jù)線、網(wǎng)絡(luò)工具等較有特色）二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容河南科技市場數(shù)碼港開業(yè)時間2007年經(jīng)營定位集電腦、手機、數(shù)碼等，是信息時代3C產(chǎn)品的全方位賣場。經(jīng)營管理公司賽博管理公司經(jīng)營規(guī)?？偯娣e：12500㎡經(jīng)營戶數(shù)量：200戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃1f:國際品牌形象館（筆記本電腦、相機）2f：國內(nèi)外臺式機（手機賣場）3f：DIY大世界（殺毒軟件）4f：精品超市、辦公用品、監(jiān)控耗材網(wǎng)絡(luò)通道規(guī)劃主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）一層150二層120三層90四層70市場情況中庭無公建裝修中央空調(diào)，地面地板磚客戶構(gòu)成經(jīng)營者以各市場商戶新增經(jīng)營為主消費者輻射各階層用戶，范圍較廣配套情況電梯設(shè)置電梯：6部扶梯：1個貨梯：2個停車場停車位：100個影響贏利的風險因素規(guī)劃設(shè)計新市場規(guī)劃較為全理，扶梯、中央空調(diào)，賣場環(huán)境較好業(yè)態(tài)設(shè)計業(yè)態(tài)分區(qū)較為合理，管理較好，分區(qū)嚴格二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容百腦匯開業(yè)時間2004年經(jīng)營定位集電腦、手機、數(shù)碼、餐飲等，3C產(chǎn)品行銷通路的全方位賣場經(jīng)營管理公司百腦匯管理公司經(jīng)營規(guī)?？偨ㄖ娣e：30000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：430各層業(yè)態(tài)規(guī)劃-1f：美食廣場、電玩1f：國際品牌形象區(qū)，筆記本2f：數(shù)碼，耗材，OA3f：DIY大世界4f：電腦醫(yī)院，河南省首個IT批發(fā)基地。通道規(guī)劃主通道3.5m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一層170二層130三層100四層70公建裝修有中央空調(diào)，地板磚客戶構(gòu)成經(jīng)營者從各個市場新增商戶，白廟拆遷也將部分商戶引至百腦匯消費者有較多學生用戶，兼顧其它消費群體配套情況電梯設(shè)置客梯：4個扶梯：2個貨梯：2個停車場停車位：約340個影響贏利的風險因素規(guī)劃設(shè)計有中央空調(diào)，規(guī)劃較好，賣場環(huán)境舒適業(yè)態(tài)設(shè)計較為合理，并在負一層設(shè)置餐飲區(qū)及電玩二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容電子大廈開業(yè)時間2001年經(jīng)營定位二手電腦、數(shù)碼市場經(jīng)營管理公司電子大廈管理處經(jīng)營規(guī)?？偯娣e：12000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：150戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃1f：二手機箱、顯示器2f：數(shù)碼、配件、DIY3f：二手筆記本4f：淘寶通道規(guī)劃主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）一層100~120二層60~100三層60~70四層60市場情況中庭無公建裝修地板磚，較為陳舊客戶構(gòu)成經(jīng)營者科技市場轉(zhuǎn)過去，或由技術(shù)員工變?yōu)槔习逑M者主要由河南各地市二級二手電腦經(jīng)營戶配套情況電梯設(shè)置扶梯：1個（只上不下）停車場停車位：約30個影響贏利的風險因素規(guī)劃設(shè)計項目上下交通規(guī)劃較差，扶梯只上不下，對高樓層經(jīng)營有影響業(yè)態(tài)設(shè)計以二手電腦、數(shù)碼專業(yè)市場，專業(yè)化經(jīng)營二、市場解析—專業(yè)市場

市場名稱調(diào)研內(nèi)容新科電子大廈開業(yè)時間預(yù)計2007年7月經(jīng)營定位二手市場經(jīng)營管理公司鄭州安廣物業(yè)管理有限公司經(jīng)營規(guī)?？偯娣e：2000㎡經(jīng)營戶數(shù)量：約80戶各層業(yè)態(tài)規(guī)劃尚未投入經(jīng)營，業(yè)態(tài)規(guī)劃預(yù)計與電子大廈類似，作二手電腦、數(shù)碼等通道規(guī)劃主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）負一層25一層50二層40三層30市場情況中庭無公建裝修地板磚，較為陳舊客戶構(gòu)成經(jīng)營者主要靠吸引電子大廈二手電腦商戶進駐消費者與電子大廈相似，但目前尚未投入經(jīng)營配套情況電梯設(shè)置無停車場停車位：約30個影響贏利的風險因素規(guī)劃設(shè)計市場規(guī)模較小，規(guī)劃不太合理，業(yè)態(tài)設(shè)計項目被住宅包圍，交通較差，靠電子市場經(jīng)營二、市場解析—專業(yè)市場新軌科電冊子大蜻廈匯截科電搖子大騙廈最耽早捎的歪市沿場嘉之呆一靜，內(nèi)也更是憂目刺前悟人橫氣卻最后火鬼的逃市菜場陪，惰全旱業(yè)狼態(tài)狠經(jīng)吸營騾，攀市瓦場龍面牢臨押拆引遷以懇二像手渴電咳腦鳳、勢數(shù)母碼凡為話主孩體勿的袍市狗場皺，畜以朋差獄異壇化警在男鄭王州蘿市昏場腸運睜營蹦；荒旁斬邊鞭的旦新行科村電慈子攏大萌廈儉也騙將譯依孔托蓋其底生狗存最唯早嚷的汽市瘋場露之碌一拿，偵中道關(guān)個大孫廈蛾主嚼要碼經(jīng)居營蔑電王腦嬌配擦件骨、夏耗歪材勝，紗桌停椅邪區(qū)瞇為贏鄭蝦州便最僚大禽桌進椅邀市李場河析南擱本聞土呀品竊牌壩賣置場膠，填是談多五個答I壓T嘗品激牌燙河角南慈一完級殼代索理岸商些，塞其萄電盆腦濱醫(yī)犁院叨有踏一侵定侵特泳色答`鄭涼州熄新荷興抽3堆C嫂市夾場僻代具表索之臨一絕，業(yè)業(yè)昏態(tài)切齊尖全如，為品腎牌閉管墳理枕，動經(jīng)研過吊三儉年派培回育蘆，針市健場管日塘漸植成哄熟政，-惱1念層剩設(shè)淚置閘餐擱飲訂、丟電眾玩鄭胳州跑新均興棵3機C怠市塵場宿代套表療之蠟一忘，鹿業(yè)幟態(tài)葛齊暮全攻，掉品撞牌晶管聰理巡壽，腐新梁開薯業(yè)厲，勸隨屠著在市枕場剩拆閥遷蜘，屬帶問來錢眾羊多辮商穩(wěn)戶斃進尤駐最訊早但的逮市粗場銅之冰一雹，包主閱要攻經(jīng)浩營稱辦遍公澡設(shè)齒備滴、圓耗喘材瞧，市塑場閱面盯臨宵拆濤遷本猜案二、市場解析—專業(yè)市場商美戶妖姓戶名毫：敏孫獎浩目渠前壘經(jīng)匹營勵場翼所勿：貓創(chuàng)講新緞大暑廈虛四飲樓心Z吳區(qū)銅，矮另崖在老新辣科賊電榴子綢大罰廈觀租夕有歡商吧鋪從雁業(yè)喊時贈間火：拳5燭年經(jīng)意營綠業(yè)猜態(tài)律：拆配品件對添本欄項肯目秒看扭法厲：1叨、駁位冬置得偏覽了拐一銳點霉，紗但賴還躬算他可粘以居，焦作沃新手手謝或坊二疑手錫都陷應(yīng)菠該寸不闊錯瓦；2匆、觸建封筑肝規(guī)盾劃劫要舊好搬，悄商越鋪再不根能均有嚷死水角起，電要飾有壟足婚夠鉤的煎電男梯咳，僅方返便煩消偽費甲者歷；3歇、自對極商鑄場舞業(yè)減態(tài)撫要果規(guī)止劃弊好邁，茶不細能未混候亂趙經(jīng)珠營過；4剪、糖餐猜飲糠可深以扮不腥需鉗要晶，么但棕消隊防磚得軍通漿過狗；5碎、吵市郵場鞭要升有大宣欲傳劃；6孟、加停剝車側(cè)場郵需播要盒1搭0毅0滴~論2佩0軟0勝個泰。進達駐撿意倒向輩：戶會土租例賃誤商學鋪須，洲即親使患自滾己限不磁經(jīng)柔營癥，糾也督可版以善轉(zhuǎn)儲租斑出寇去攏；塞另備朋流友俊想買盜樓峽上料寫啞字棒間描，舒面劣積說在受3感0稿~啞4菊0敬平夜米穗。商嶄戶巴訪止談嘉1隊：二、市場解析—專業(yè)市場商遭戶底姓鼠名?。悍桥私饨?jīng)初理目除前珠經(jīng)多營艱場恢所惠：朝歐圓洲花花玻園怖底販層從黑業(yè)潛時芹間班：谷2帥年鴿（漁原顏從些事碗多撈年懷房術(shù)地菌產(chǎn)醒研嶄展塞工坐作枕）經(jīng)煉營霜業(yè)軟態(tài)步：陷三芒星這、探聯(lián)工想嘆品魚牌這代脖理對括本城項漁目酷看義法逼：1幫、糊位魂置或不緊好我，第開炕發(fā)狂電爽子己市簡場扯前帥景英估賊計梅不趟太愉好燃；2膛、利項嚷目筒交滑通紫不另便到，蝦文哪化決路等、優(yōu)東薄風基路苗車蠻流做太介大只，衡過綁十辯字綱路賽口示需閱很頭長浴時飄間域；3裙、埋物內(nèi)流泄也寄是雷個缺問晝題宋，啄車杏輛偷進垂出難不素便趟，踐發(fā)慣貨鑼困策難雙；4處、桂餐水飲韻應(yīng)煮該酸不肆錯接，瘦東耽風涂路爺過險文敞化抵路霸餐訴飲命生汪活景不恰錯灰，辦且猴項到目妖周櫻邊盒已峰經(jīng)最形啟成枕了含一營定雕規(guī)睜模哀的包餐怒飲區(qū)區(qū)可；5外、鴿百也腦閉匯雞、孩數(shù)丘碼辦港賽、予科點技旅市網(wǎng)場命才氣是拘核網(wǎng)心融區(qū)健，重而皇且挺老捐市春場店拆緞了咱會隊重先建旬，膏市仿場紐奉競章爭賠激匠烈景；6嫌、剖要最作接的悔話制，蛋最鑄多曾作涌三剛層澡，搶且煙底您層換建累議證作女配壞套宿，傳如賞金民融臨、額餐斥飲舍，金樓盒上葛作士1蔽~戒2蛾層篩電系子廁市員場泄。進揭駐嶺意像向樣：亞會摩考配慮耳租結(jié)賃在樓辮上占寫狗字跪樓況，搬目譯前補租創(chuàng)賃市歐繼洲箭花太園燈就稈是處因毯為才去劇數(shù)廳碼串港卡晚挖了練沒司租惑到劉，孟且現(xiàn)煙在較的澡場悔所將還滴有蠶個組存忌貨繭的眨地進方債。商的戶犬訪陰談膽2蹦：二、市場解析—專業(yè)市場商日戶揮訪佛談料3叛：商卡戶感姓慰名悅：犯陸妄強目賠前饞經(jīng)勾營柿場勞所模：鏈電裕子藏大貪廈諒二嗚樓規(guī)A鬼區(qū)患2歉0滴5從聰業(yè)后時答間奶：遇1慚1歷年傅（堡從牧電窮子不大便廈記開艱業(yè)保就營在雨市持場沉經(jīng)處營翅，忠原耳在給創(chuàng)卻新聚幫榴別獎人板作版）經(jīng)旺營飼業(yè)外態(tài)裹：營配消件哲及團維森修對迷本鄙項帶目臺看匹法中：1稈、蟲位膝置棄可剃以蹲；2捎、以作圍什恒么神都奴行插；3參、北你壤們蛾只書管半賣磚，熔其蜻它沿的背不損用歲管尚；4涌、洪我箱在逝電充子米大玻廈叫前名二隔年拳生銜意細也畝不煎好晶，融這濁幾院年聲市承場塑火更起疏來浸了催才處好枕些疊；5圾、雜停插車謙場獵一棍定占要突有紐奉，鄭地紅上緣瑞不教行升可簡以?？计瑧]其地泥下是；6獎、斑最偏好沸有嫂餐蛾飲僻，難方愛便扎。進枯駐鄰意促向勝：球有漆意洽向烤購矛買顫商賤鋪及，臺自究己槐不歇作速也粉可宣以慣租糊給膏別型人肯，嫂商助鋪稀還日會窯升割值歉。二、市場解析—專業(yè)市場商定戶數(shù)訪釘談瀉4詢：商擇戶節(jié)姓怎名上：幻玉貴鄙女踢士目王前壩經(jīng)南營況場饅所兩：芝百員腦松匯肯二康樓從促業(yè)肯時粘間授：筑4媽年經(jīng)今營姜業(yè)悅態(tài)置：活光聯(lián)磁對脆本慈項斃目讀看愿法轎：1駕、蠶從聽創(chuàng)雞新僻大捆廈煌搬激過桃去猴的乘，芬創(chuàng)層新腿租賊金活太假貴驅(qū)了臉，太前勤二場年膊生伐意手差桌，虹現(xiàn)鋤在畏好撒些炮，浙但斜還是糖沒部有炊創(chuàng)茂新莊人逼流偽大鄰；2是、譯項杠目峰位沖置票不嘗好膜；3魂、泥市犬場圈不彩好告作雞，懇競翅爭絞激仔烈士，丙且獨市頃場各需盒要士有仙個萄培喪育陳期鼻，才百旗腦褲匯賠也冊是蘋搞織了晉二減年貿(mào)多才尊好除起旁來煉的葉；進妨駐猛意舍向左：沾目次前絲式不頑會嚼考醋慮二、市場解析—專業(yè)市場市王場士集間中群度梨高請，喊鄭罰州礙市為I彈T猴賣街場斗基暫本犁集藏中粉在逝此份區(qū)泡域贊，泄此宣區(qū)表域姨也柱為鴿政梁府歡著親力思打嘴造即的股河交南渴科寬技判一宋條托街矮；科奮技桂市用場古8擴家叫電倉子嶼市醋場貝中蔑，6貨家好為飽一肉手咽電場子翅賣抱場切，惠占何7吳5羽%翻；迫2法家賭為始二貸手典電六子沙賣麥場剝，鉆占油2閣5叢%悔；從進賣他場陸環(huán)嘆境滔來拆看始，裕新磁開燥的座百民腦上匯濱、宵數(shù)坡碼軋港壩、紙匯頌科爬體齡現(xiàn)鴿了畫商說場蠶式桂購題物愉環(huán)刺境販，但其懼它受市莊場藥的爪購革物究環(huán)腰境氣則掛不少盡辯人辯意俘；新蕩市果場暈培塵育禮期咸較芒長邊，謝經(jīng)端了鑒解冷新妻市倆場臭一峰般選需侮經(jīng)奇過二捕年句的哭培懼育妻期才案能荷達都到巾較纏好西的潛賣賊場我人溉氣永；業(yè)獨態(tài)柏豐紙富戀，羞品傷牌栽電曠腦年、幟D秒I居Y糧、曉配矩件叔、誓耗否材麗、頌O滑A黃、炒二凱手拳市隊場驗等睡，廈業(yè)賭態(tài)日極賢為問豐渣富欄；所倆有北賣易場追基慌本狂是盒I乏T伴硬賽件象銷豪售叮，佩而疼電令腦爆軟折件跳、唇電橋腦矮書岔籍笛等停軟頑件悉，稅基骨本托靠丟路澆邊秀的寇流躺動漸攤爽點拼，此毛類紋市還場唱存悄在漿機捷會；市蓬場艱硬構(gòu)件蓋升闊級磁進熊行叛中，稠老宅市確場繁基屬本疲存男在崇著瞧賣捆場隱環(huán)虛境乳較登差杠，層業(yè)察態(tài)傷較駐為警混洽亂鬧，么由皂老呀市款場候如鈔河寒南測科段技抖市浩場疤向贈商時場說式慘賣避場閑提票升筐；品怎牌打I天T億賣濱場身，熔如賽百臘腦扮匯擾、登賽且博躍的摧進饒入想，大不趴僅袖帶電來圖先咸進門管放理私經(jīng)燃驗莊引社進鏡，續(xù)更翠使忠賣團場膚環(huán)賺境貓有關(guān)大島的鼠提固高董，譯給泉市阻場貸帶深來茂較弱大擊沖筆擊武，扣是廳電疾子亞市唉場個發(fā)特展烤的忘方騎向兼；隨俱著誓城陵市慈改萍造益，堡市鞋場姓拆賴遷災(zāi)，債給創(chuàng)新羽市能場承帶酬來鐘市衡場構(gòu)機笨會稼，片市顧場謠成昏功演機鄉(xiāng)豐會護增猴大品。專才業(yè)續(xù)市熊場喇小引結(jié)仆：二、市場解析—專業(yè)市場項目總建萬㎡樓層租戶數(shù)量商戶類型戶型面積（㎡）電梯（部）停車場（個）出租率租金元/㎡·月管理費元/㎡月中央空調(diào)中科信息大廈1.715120主要有二大類：1、以網(wǎng)面制作、網(wǎng)絡(luò)域名、安防、網(wǎng)絡(luò)工程、軟件等為主的中小企業(yè)；2、以走渠道客戶為主的IT商戶；這二大類公司在各個寫字樓混合經(jīng)營50/60/110/15025080%30無有百腦匯712210120/130/190634095%401.35有數(shù)碼港4.41715050/80/4地下100%312有中關(guān)大廈1.7910051/84/104310090%30無無新科電子大廈1.21815052/70/902地面少量停車尚未入駐25無無新派電腦城0.4510030/40/50170100％30包在租金內(nèi)無建設(shè)集團0.573040/502路邊停車100％20包在租金內(nèi)無e時代廣場21218060/90/120/14025085%351.35無匯寶大廈0.91360118/200/2252100100％301.1有二、市場解析—寫字樓部橋分蒙商墾戶拿租銀賃棒周攤邊誘居逮住光小言區(qū)剖住竟房欄作謀為沸辦膜公秀之頭用公，愉主池要耽調(diào)億查響如巡壽下謀：小區(qū)名字租戶數(shù)戶型面積區(qū)間㎡租金元/㎡·月商戶特點萬芳小區(qū)60兩房、三房60－13015售后歐洲花園110三房130－15030渠道天成苑小區(qū)20兩房、三房60－13012售后二、市場解析—寫字樓新勉科電督子大地廈匯菊科電硬子大飄廈萬釀發(fā)寸小境區(qū)天釘成蔑苑E央時設(shè)代廣吹場二、市場解析—寫字樓科榨技逼市聰場肢周智邊塔存噸在讓數(shù)疼量鄭不鍬小躺的否寫竹字日樓誰，禿但乎出遲租臉情充況鍬均財較抬為船理球想余；戶在型侵面或積關(guān)以廚3咐0塌~需1童5夫0饒平臂米熟為榜主繳，朝但砌在挽調(diào)付查年中鬼發(fā)混現(xiàn)容，萌業(yè)士主果多蜻會叛對嚼面冷積貞進擦行戶分愛割介，策以鉛小染面絕積鋪出抵租際，它以桂5常0鮮平澆米羽左絞右役為袖主衫，某市是場份也腫較惰接烘受羊；租扮客導以批各熱市簽場墻經(jīng)憤營循商丘戶徑為程主卡，臟適郊合起中資小盟企拍業(yè)使；部舍分嫂走升渠激道抹客遇戶費甚未至慌不候需泡在垂市阿場邀中嘉租槍賃使商釘鋪抄，漿只盼通滑過頌寫駛字紛樓溝作例渠頸道鏟客喉戶絲式；除乏百師腦研匯夸、慌數(shù)纏碼朋港嚷外榨，在其擊它異樓易宇雖電網(wǎng)梯輩配毀備燙較臺少眉；租怕金攏集陡中系在嚷3砌0彼~脅4笛0軌元贈/疏平杏米恨·衡月斃，擦管肉理移費厘集寸中花在炊1第~厲2汪元孫/齒平云米輪·暢月喘，置部石分羊甚襖至綢不樸收登管蓋理牢費陶；部顫分腦商膊戶顆租死賃啞周伴邊綱小矮區(qū)見住秩宅希作母為噴辦意公讀之岸用戶。寫井字代樓費市擔場捉小腿結(jié)郵：二、市場解析—寫字樓項目物業(yè)類型建筑面積萬㎡均價元/㎡推出房源銷售情況裝修標準思達數(shù)碼國際公寓高層14.464003000多套40%精裝修天明國際公寓高層2.55000420套——毛坯鄭州國貿(mào)中心高層4860003000多套未開盤精裝修非常男女高層842001200多套33%毛坯博客公社小高層4.34300434套65％精裝修花半里高層54300470套70％精裝修1串、利市省場閱推我盤勒量蒼較睛大2凝、鍵小衡戶盼型溉銷財售愈受偉項框目信位愚置所影痕響秀較浮大3使、香帶名精房誠裝項修構(gòu)的做項肆目顧比像毛分坯乒房街價搶格體有排較咬大踩提革升二、市場解析—小戶型戶型思達數(shù)碼公寓天明森林公寓非常男女國貿(mào)中心博客公社花半里米蘭陽光單房23.7㎡39㎡------21㎡28㎡------------一房一廳38.6㎡47㎡42㎡40㎡33㎡54㎡32.98㎡40.9㎡46㎡48.52㎡一房兩廳58.18㎡61㎡61.8㎡60㎡65㎡63㎡-----70㎡兩房70.37㎡80㎡71.8㎡82㎡70㎡92㎡71.83㎡78.73㎡1扶、即以滿3斯8雙~支4劈燕8僅平罰米責一裝房市一瘋廳秤及分7餓0棋~銜8謠0蠟平倒米小按二花房吵為泊主2猾、結(jié)單政房籠面歇積喪基腰本寧在漏3抓0悼平溜米朵以耀內(nèi)膛，掀一獅房朽兩廳賓面逃積凡多順在劍6母0磚平可米灰左縣右二、市場解析—小戶型項目凸窗轉(zhuǎn)角窗獨立衛(wèi)浴空中花園入戶花園落地窗多陽臺挑高陽臺思達數(shù)碼國際公寓★★★★★天明森林國際公寓★★★★★鄭州國貿(mào)中心★★★★非常男女★★博客公社★★★花半里★★★金陽光居易★★創(chuàng)新夾層1躺、混受餐面撈積許限療制爽，喂戶鞋型膽創(chuàng)困新亦較勤少2賤、謀以喜凸憲窗供設(shè)鉤計俊為凳主二、市場解析—小戶型項目建筑風格外立面思達數(shù)碼國際公寓現(xiàn)代主義白色，鶴黃色天明森林國際公寓后現(xiàn)代主義厚重咖啡色鄭州國貿(mào)中心現(xiàn)代主義鶴黃，淡藍色非常男女現(xiàn)代主義主力白色博客公社現(xiàn)代主義白色，灰色項目形象定位客戶群體思數(shù)碼國際公寓一個人的宮殿，一座城的榮耀大學老師，公務(wù)員，投資者居多天明森林國際公寓城市精髓，品質(zhì)LOHAS老師，白領(lǐng)階層，居住型居多鄭州國貿(mào)中心中原首家分戶計量的中央空調(diào)化酒店式公寓投資客戶居多，企業(yè)辦公非常男女北區(qū)首席青春派時尚新銳社區(qū)輕院老師，周邊居民1奇、手建銳筑天風辛格支多憲以辜現(xiàn)卷代攀主延義劇風尚格騎為刷主2袋、稿外親立他面砍色稻彩向多耕以勻明因快僑色立調(diào)1蹄、吼形勺象曠定俯位匙以朽時晴尚撿、候高唐端果為網(wǎng)主2嗚、珠現(xiàn)憲場北介糧紹釣突搞出掙商丙住門二周用3案、記目粥標幟客育戶驚瞄以準備投確資特客二、市場解析—小戶型項目名稱社區(qū)配套思達數(shù)碼國際公寓酒店式管理，商業(yè)街，會所，酒吧，健身房，百貨等天明森林國際公寓會所，茶座，活動中心鄭州國貿(mào)中心酒店式管理，商場，寫字樓，中央分戶空調(diào)，音樂房，游戲室等非常男女坐擁一期成熟景觀,與二三期景觀形成組團式花園博客公社會所，超市花半里由深圳“花樣年”物管擔綱物管顧問1晴、覽大籠社轎區(qū)凡里笨小市戶溪型山，迅可杰以聲共遞享糟社營區(qū)醒配澡套脹，雷提掠升伙小挑戶尾型李品冤質(zhì)2腎、肌酒炭店賺式鈔公桶寓球項壓目蠟較竭多身，順適拆合脹S治O臟H汗O鉗一器族二、市場解析—小戶型項舞目之位谷于勸鄭駝州巷市倡科遼技性市許場聾商質(zhì)圈予內(nèi)減，首但井與奇商修圈吉核鈴心成區(qū)救域果尚巡壽有禁一匠段尿距揭離玩，責人葬氣耐漸影弱打，獄開譜發(fā)疼專只業(yè)趁市奶場滾如桑何猾吸悠引套人史氣尋；本易項窄目階-延1惜~眨5職層慰商蟲業(yè)劫如逢何昂處廳理薦，衫業(yè)固態(tài)李如性何喪合痕理杯規(guī)蠅劃京；如涼何室處鐮理融商駝業(yè)肝與名住墳宅薦的誰關(guān)玩系患，冊住捆宅六戶批型桶如訪何即規(guī)秧劃哄；項杠目憂配甜套絡(luò)如端何肌設(shè)侮置兵、模創(chuàng)論新瘦。

三、地塊思考—開發(fā)難點

三、地塊思考—客戶群分析經(jīng)仍營膀群骨體比：械電童子授市巖場廟代局理嘩商望/望分濤銷打商印，嫂過孝萬缺家帆經(jīng)各營史商構(gòu)戶道;寫坊字言樓鎮(zhèn)群轎體海：匙專痕業(yè)翻市周場萍成寺熟粉商住戶危/女配盡套旋行宰業(yè)職商贊戶菜/新叼進煩入敏行醒業(yè)賠公畏司酬，幣中未小詳型醒公偽司婆為貍主撓;居粉住戒群租體劑：病政撕府拼公沙務(wù)尤員美/載企事迎業(yè)獅單興位篇工贏作勝人競員賞/蒸學農(nóng)校外家刮屬傻區(qū)/界私廟營眉企負業(yè)斯老割板給/職隔業(yè)炸投正資滋客臂，帖投謎資生價嗽值呈增優(yōu)大境;群封體走變廈化巾趨互勢或：刑各怖類柔企驕業(yè)鵝有王不謀同病程臥度制的龜發(fā)分展押需打求寶;胸購奸房泄面鎮(zhèn)積濕以醫(yī)小誼面湊積筆為勤主拴;對驢品耀質(zhì)羅、緩軟糕硬準件形要抄求建更辦高搶；簡群你體年投款資容意煮識窩提灑升乖。

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三、地塊思考—SWOT分析四萍、辨項春目陪定帶位阿—狀案慣例快索水引萬午商沿電積腦尺城1驅(qū)~晚2取層招電騙子散元井器趴件3怪~新5請層梳電虧腦鈔市蓮場M鍬P粒3紐奉、蝦M貼P欲4錘、奧配決件賓為燥主1歐f領(lǐng)：甲易招天騰手無機2減f爭：株品引牌風電尼腦真、默筆信記予本禾、罰數(shù)棍碼3般f幣：饑數(shù)鄰碼校、平電對腦診D倚I促Y4防f當：瘡電慣腦押配宅件矩、富耗撥材磚、挑數(shù)培碼1竹~為3斷f恥：皺電服子膀元桌配語件4桶~洽5魄f關(guān)：勸儀以器肥、揀精竿密果電眠子1考f秀：機手憲機余專箏賣2橡f厘：看配腐件邪、板光街碟博、夸電疼腦釀書淺籍1努~憲2盡f蝦：俯電歡子榨元梅器傻件3需~甚4械f俱：討電毛腦床配軋件翁、這品答牌就電處腦5墨~大8酒f條：巨電鍛腦檔配筐件1策f題：峰手落機脅/海手視機鍬維臭修低/拳傳緩真此機搖/魯電擠話南機煎/蒙通臂信布設(shè)聞備康/質(zhì)手嫂機日配叨件2國f振：疤手猴機庭配踢件去/駕數(shù)哀碼嶄/散維放修稼工每具配/猾手汗機骨皮貧套3周f輔：還藍韻牙繪產(chǎn)育品惱/伶來鎖電灣閃對燈姜/壇閃桃燈市天嶺線猶/削手胃機佳飾槍品藍/增手莫機單電潛池稠/充儀掃器摩儀糟表4毒f穗：爸手死機釀電客池灶/騙充宜電筑器踩/歇彩釣殼腰/款閃槳燈承天悠線華輝強俯北笨電掌子植市協(xié)場四、項目定位—案例索引萬盞象未城位威于吧深漿圳省，幕總狗建掀筑嬸面瞎積絲式達腎1負8棕.脖8漿萬膀平玻方可米兄，販2勝0閣0察4壞年慚1躁2返月多9曾日匯開穗始禮試澡營宗業(yè)諒。茶這發(fā)座秀號填稱猛是冬“盯深姑圳桂最載大里、落華松南損最陷好秀、統(tǒng)中迷國薦最蓄具歉示純范孤效偷應(yīng)想的芝超獄大管型填室再內(nèi)足購論物例中孔心州”華收潤塞中拘心奔萬注象難城竊擁頑有惜6悄層廟商破用橡樓非面臉，艱集考零姐售待、疾餐坦飲化、皆娛隨樂愉、神休爽閑戰(zhàn)、更文般化伯、雞康攤體幫等裙諸報多垃元鍵素畫為大一怕身踢。伐其悄中予數(shù)扮碼爽區(qū)禁更哲是態(tài)重囑要辨賣疏點抵之損一休·垮·泰·A轟P搞P敵L星E催、章S絮H屋A領(lǐng)R塵P讀、螞戴番爾煙等翠高服等加貨撓是燒必學擺傳品觸牌信·咸·籌·非故富昂則年貴栗品減牌怠機卵器沸·膚·攜·此·精·盼·罕瘡見至I廚T赴最勉新協(xié)款汽概趴念遭機丟·懇·禍·鋸·批·盒·設(shè)喊計堆獨攏特載的籃各飄種敢聚利合滑體炎·嚷·跨·糧·俘·疊·了馳解偏科碑技燒發(fā)擇展提的荷最蓮快失舞虛臺偷·因·樓·尤·舒·根·四、項目定位—案例索引整吃體扯定什位中因原技·隨潮訴流孩I軋T授3賢C濾賣刻場引啦領(lǐng)惡河舉南沈I俯T甩消浩費償新矮風咽尚定膚位而依奧據(jù)舞：1辛、妖硬宇件捆賣城場籠眾冶多甜，暖競學爭喘激輕烈2哨、渡市恰場拔存最在蒜機拜會嘉點3奶、撥項資目有區(qū)成位從決奇定昆需敬要買突強破蟻，因達卵到挨開役發(fā)剛目度標四、項目定位—商業(yè)主趁題儉定還位中抽原立首惱家挪體尾驗講式深3濟C葵賣世場舒盲適醋的匆賣艇場鏈環(huán)倆境I靠T撒最摸新漿科拜技杯的西展羅示本點中覆原凱最疼大贈電梢腦糕軟懲件中、車電絹腦難書芒籍長賣霞場充籠滿蒙樂角趣緞的咐大幫型斧D聽I量Y懂賣喊場展碌示晶各稼地丙風艷味冒的扮味拘覺共廣著場四、項目定位—商業(yè)檔鎖次音定斃位主濕要漠服束務(wù)言鄭鑒州謝及噴河宋南房誠時麗尚期階啊層脾的械中碰高東檔潮禍流閉I勞T切購模物喜中柳心功陷能逗定方位滿硬足裳消盈費灶者壤購汗物彼、欲餐牛飲緩、銀休份閑幕、蒸娛居樂番、餡文喪化盞、稠觀貝光孫等舒多丘方銷面常需布求渡于迎一置體戴的踐3忠C篩體燙驗信購疲物險中匙心汪。摘其驚核泛心卷理靠念駕主訪要吵體慰現(xiàn)瘦如努下革：>郵>教情繡景碼商鳥業(yè)棒—沒潮預(yù)流孕科惡技蘋商違業(yè)吧氛隱圍塵；>徑>假體就驗衡式翁商愁業(yè)梢—污深晝度巡壽參溉與迫型周消溪費逆；>跑>江“朽全致方芽位灘式跌”蘇商捷業(yè)曠—征滿默足罩吃宋、緞玩姓、存娛奸、哈逛葡等多拾種徒消趕費預(yù)需瞇求胃。四、項目定位—商業(yè)商稍圈叨定笛位核眉心袖商搭圈彈—?！栲嶃~州執(zhí)市次改級貫商軌圈錘—川—所河名南喪其兔它源地躬市邊西緣剃商乎圈簽—顫—貌河喇南別周李邊胳城盟市經(jīng)書營魔者械定絡(luò)位主找力扁店勇經(jīng)繞營妄戶畝：屢國臨際染I遙T竿品怒牌室分誦銷陜商散榴租錢戶遠：罪各假市隔場令老柱經(jīng)學營聞戶期既待顏有繁所清發(fā)苦展括的挽新宮入貢經(jīng)胞營芬者在裳寫葉字上樓披（席住曲宅娛）多內(nèi)罩需它要犁發(fā)四展申的摧經(jīng)腳營洲者四、項目定位—商業(yè)投問資唇者剩定問位個胡人架投夸資汁者系：夠生白意莊人恩、紀私遺營帖企鑄業(yè)芒主政躲府侵公鳥務(wù)苦員企煩事藍業(yè)游中笨高母層納管列理紗者有暮剩徒余仰資竭金投的警個扛人摘投眨資鍬者專防業(yè)蘇商計鋪唇投非資這者霧：研專育門減從醫(yī)事通商敬鋪塑投現(xiàn)資刃的享客挺戶經(jīng)宮營挑商扮戶蠻：揮鄭木州對本屢土手經(jīng)略營洽戶經(jīng)跪常屋與醉鄭可州拐科級技稼市度場艦有急往慕來統(tǒng)的闊經(jīng)輪營象戶大譯型兄購疲買赤者陪：印基菠金逃、穗投府行習、襪大省型頑經(jīng)肢營波商朋家