世聯(lián)-深圳-益田假日廣場綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告-

“益田假日廣場”項(xiàng)目定位報(bào)告占地22836.5m2總建面130976m2公寓23036m2寫字樓12000m2商業(yè)73026m2寫字樓公寓本項(xiàng)目界定頂級(jí)物業(yè)市場形象/價(jià)格標(biāo)桿市場稀缺產(chǎn)品獲取高價(jià)目前深圳市場寫字樓實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格——國際商會(huì)中心均價(jià)15000元/㎡價(jià)值點(diǎn)：CBD/超高層物業(yè)/標(biāo)志性/物業(yè)配置本項(xiàng)目——第四代寫字樓——多層現(xiàn)代智能化花園式寫字樓價(jià)值點(diǎn)：創(chuàng)新產(chǎn)品/辦公概念的顛覆/顛覆性產(chǎn)品設(shè)計(jì)/后SARS時(shí)代的產(chǎn)品設(shè)計(jì)/功能彈性化/服務(wù)先導(dǎo)/地鐵上蓋物業(yè)完全創(chuàng)新產(chǎn)品無市場參照系溢價(jià)因素——彈性指數(shù)大創(chuàng)粗新鑼產(chǎn)饅品打的便五班種削價(jià)盼格編定顫位詞方叮法品運(yùn)質(zhì)煩更佛好馳，赴價(jià)振格呢更沃高品傻質(zhì)參更秘好級(jí)，呈價(jià)非格殃相提同品災(zāi)質(zhì)債相夏同焰，排價(jià)長格追較茫低品腳質(zhì)頌較延遜柱，寶價(jià)崖格捕大驗(yàn)幅正度逆降靜低品芝質(zhì)膚更暖好屢，姑價(jià)訪格托更班低創(chuàng)注新航產(chǎn)臟品競的靜適膀用好性房頓地瓦產(chǎn)釋創(chuàng)破新壤產(chǎn)宏品避的互適襖用尿性項(xiàng)目寫字樓部分可實(shí)現(xiàn)——比市場傳統(tǒng)產(chǎn)品的最高價(jià)15000x100%=15000元/㎡完全的創(chuàng)新產(chǎn)品無市場參照系溢價(jià)因素——彈性指數(shù)大注箏：版根漫據(jù)選一螞般貨規(guī)還律伸，駕房牲地萌產(chǎn)格創(chuàng)內(nèi)新槳產(chǎn)尚品穩(wěn)的漠價(jià)浴格艷不罵宜牲高慈于砌市惠場盒傳洲統(tǒng)撕產(chǎn)界品毅的既上陶限茂。寫貫字錦樓→市爬場宇稀淚缺農(nóng)產(chǎn)度品價(jià)朽格晝實(shí)雕現(xiàn)頂雀級(jí)告寫兔字況樓沖定厭律令：減嚇少罰銷偵售紐奉面京積撥彈積性獨(dú)，充強(qiáng)形制展性江選領(lǐng)擇產(chǎn)犁品宜空抓間暢感裝好蘋，慢放壤大蕉產(chǎn)絞品俯面截積膜，吳提膽高掀進(jìn)思入駝門遣檻產(chǎn)牛品偵定怎位鎖定中小型企業(yè)總部基本單位面積為800—1000㎡為模數(shù)可自由拼合拆分寫透字幸樓→市計(jì)場逼稀動(dòng)缺閉產(chǎn)犁品總撓部藝基俯地碼—斑—假多斗層留現(xiàn)聯(lián)代妨智寬能漁化傭花晴園析式默辦話公鵲空婚間立照體戶綠形化滋/查有母氧席辦葉公惠/泛低獅密月度蔥/子高魔綠感化鎖鵝定辟企隨業(yè)拒總移部毀/劇基視本掩單貴位驗(yàn)面襪積炸為究8幻玉0艇0季—咐1噸0旺0服0勁㎡榜為趴模拉數(shù)心/槍可趣自漲由酬拼研合鍵拆織分突掌出他個(gè)皇性勢化霜的查企鼓業(yè)急形桑象絡(luò)/慶充調(diào)分拿展為示鬼企壤業(yè)搶勢甜力喂與磚文畢化探的鈴重迅要妨標(biāo)資志總部基地（頂級(jí)生態(tài)寫字樓）寫字樓定位針對(duì)中型高端企業(yè)/量身定做作為企業(yè)總部/提高進(jìn)入門檻創(chuàng)新概念增值/樹立頂級(jí)形象標(biāo)桿部分自用定位考慮的因素寫雞字刃樓妻定屈位總氧部幸基傅地商務(wù)辦公的必要配置是客戶關(guān)注的重點(diǎn)對(duì)休息廳/餐廳/多功能廳等體現(xiàn)寫字樓檔次及形象的配套也有關(guān)注知名度代表區(qū)域形象其次是便捷程度客角戶染需季求廟→壟物覆業(yè)瘋配乖置大堂是物業(yè)形象的重要體驗(yàn)點(diǎn)其次是與工作密切相關(guān)的電梯和車位形象和品質(zhì)高于價(jià)格總臉部鑼基講地客提戶愧需年求條→默物雹業(yè)浩配凡置總尋部稈基冠地設(shè)怪置逐獨(dú)寫立崇出昨入心口寫張字禽樓鞋底包部耕采僅用恐巨盼大鐵的俯中噴庭眾式略門按廳棕，傳顯遍示尊氣旗派妻與嬌大涂度寫果字緒樓鑄入盒口客秤戶調(diào)需峰求床→距物煌業(yè)州配誓置商食業(yè)次裙壞樓掌頂艷部杠設(shè)筆置覆多本層室次吼的礎(chǔ)園捏林脂及如休糞閑迫設(shè)她施愧，麻形愚成得業(yè)閃主臘專或享叮的坐交幕流憑空秘間叢；迫同晴時(shí)芒運(yùn)讓動(dòng)怎等廟配咳套嚇設(shè)諒施振如需網(wǎng)絞球考場猛、晴高足爾教夫栗球難練殃習(xí)齒場肢等終也蹤蝶可森設(shè)且置脹其相間罰。總始部感基郊地共肅享飽空柱間客對(duì)戶凡需拉求范→受物喉業(yè)膛配蹄置會(huì)乖議秘中箱心多磨功嶄能驚會(huì)肥議塵室井，含配吹有奇視伴頻雕會(huì)亭議咸設(shè)鎖備有柳多賊媒閃體瞞的狡培氧訓(xùn)數(shù)室供伍洽青談依商草務(wù)六使與用鞭的敬咖蔥啡非廳壯及槳會(huì)享議情室退確臺(tái)平花禾園康嶼體智娛卷樂離會(huì)激所信，央設(shè)迎有賽健扇身宰房愚、監(jiān)棋起牌室贊、悟乒言乓耍球償室表、鳴桌睡球饞室言等喪活朽動(dòng)好設(shè)矩施總躍部倍基嘉地共啟享思空虹間客貼戶點(diǎn)需犯求誰→謊物帖業(yè)蔥配滑置合左理勝的籌建押筑鑰層寶高旬，棋為同業(yè)拔主按提放供溫舒死適墊的翻辦訂公旬環(huán)叉境總懶部梁基消地局愈部侵—淹—敗層桿高客厲戶各需未求戰(zhàn)→單物些業(yè)握配茂置采級(jí)用足國禽際別通趣用嬌的桃行昌政亡管陵理賺方乳式妖并明由店專華人村負(fù)假責(zé)封衛(wèi)糾生旨清銷潔嶄，肺確聽保躺星稈級(jí)努健鞭康口標(biāo)拳準(zhǔn)呢。局皆部需—己—含公站用鍬洗防手錯(cuò)間總享部蛙基貢地客削戶隔需態(tài)求詢→凈物獎(jiǎng)業(yè)蜓配餐置靈遺活最多少變弓的樣辦箱公落空奶間賣滿致足歌個(gè)貝性筍客文戶排的屯個(gè)哪性吊選暴擇總論部季基綱地個(gè)按性段化客勉戶斧需胳求袋→葉物析業(yè)炎配捉置寫字樓公寓本項(xiàng)目界定頂級(jí)物業(yè)市場價(jià)格標(biāo)桿市場稀缺產(chǎn)品獲取高價(jià)公稅寓紗部察分暈思蹤蝶路我污們拴的娘最蟲終害客嫁戶茂是詠誰筍？最老終叉客爬戶跳的風(fēng)需住求蠅是惱怎傳樣雅？公劈燕寓察如挪何咐實(shí)吹現(xiàn)爽高凝售保價(jià)招？公喜寓筑如寶何走實(shí)共現(xiàn)巖高言售肯價(jià)及？—泥—紅公緞寓衰的射溢著價(jià)秒因榜素公寓類型價(jià)格代表區(qū)域最終客戶普通公寓8000-11000華強(qiáng)北電子信息行業(yè)生意人、商業(yè)人士為主，并有公務(wù)員、貿(mào)易等行業(yè)商務(wù)公寓8000-10000華強(qiáng)北/車公廟商務(wù)公寓客戶群多為電子、貿(mào)易類小企業(yè)，講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。酒店式公寓9000-12000福田、羅湖大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營企業(yè)主產(chǎn)權(quán)式酒店公寓13000-15000旅游區(qū)如鹽田大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營企業(yè)主深似圳紅公敬寓貢市仆場亞分陜析乘詳卵見回附聚件語一根御據(jù)污市研場奴實(shí)繪際郵現(xiàn)虧狀左分隸析桂，秘從去深雞圳膽公封寓某市而場蘿表善現(xiàn)貴進(jìn)荷行潑比盲照轎，慮本型項(xiàng)舊目唯價(jià)番格憐難泄以憶實(shí)傍現(xiàn)順目荒標(biāo)僻價(jià)南格直團(tuán)接葡比竿較漲—青—渠深歪圳稍公勒寓箭市仇場亦現(xiàn)哥狀公妨寓威的岔溢委價(jià)歐因娘素皺—遮—近被符動(dòng)滲性壘1疏.地離段犬因賠素公日寓慶的控溢益價(jià)霸因獄素汪—司—興被拐動(dòng)蘿性歌1旋.地素段燙因盲素其配它斃參撤照記系功1呈.萌—壩—考C憐B撫D洪價(jià)簡值參照系均價(jià)支撐點(diǎn)最終客戶綜合體：地王大廈公寓綜合體：廣州中信公寓綜合體：香港太古城公寓（綜合體分析詳見附件二）11000/平米10000/平米不詳CBD核心物業(yè)超高層/大體量標(biāo)志性建筑國際公司高級(jí)職員、大型企業(yè)高級(jí)管理層、外資企業(yè)高級(jí)職員、企業(yè)金領(lǐng)本項(xiàng)目不具備形成大型綜合體的支撐因素本項(xiàng)目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體。其公寓部分要實(shí)現(xiàn)2萬/平米的均價(jià)，可參照天域酒店、衡山路41號(hào)芝大廈的發(fā)展模式，以特定地段、特定主題吸引特定客戶。參照系均價(jià)支撐點(diǎn)最終客戶天域酒店（具體分析見附件三）25000/平米頂級(jí)物管（星級(jí)酒店/管家服務(wù)）硬件設(shè)施大中型私營企業(yè)主衡山路41號(hào)芝大廈（具體分析見附件三）4800美元/平米外籍人士/外企高級(jí)職員鎖定特定客戶圈層其聽它堪參挖照煤系遠(yuǎn)2價(jià).弦—邀—什特像定鄙主邊題贏帶昂來樸的狠特村定矮圈慈層公超寓灰的闊溢缸價(jià)鍵因餡素踩—俊—無被理動(dòng)葬性近1炸.地親段賞因驚素公漫寓另的宰溢貪價(jià)疾因史素母—腳—娛被嫂動(dòng)鵲性銅1睛.6毒5半9射77鳴7屈7賓18姻3管5槽92弊0屈0敵1吧年2霜0致0昏2慈年2蚊0大0沉3投年華按僑棕城限整逼體婆物繭業(yè)械均抱價(jià)黃走短勢1兵3穗.枝5欄9骨%1虧7闖.撇7盡9維%7姨.垮5及6釀%2攝0做0濫1哨年2觀0校0執(zhí)2攝年2漿0疲0擔(dān)3晚年華城僑瘡城耳整捐體沙物典業(yè)驅(qū)均逢價(jià)住增期長添率賢走淘勢按授照艇市盈場滅發(fā)預(yù)展昌實(shí)些際唱情艷況片分躺析憑，想華哲僑昌城瓣物未業(yè)幻玉均當(dāng)價(jià)萬平純均柏年斯增噸長訊率哭為批1尿2睡.蒙9私5喂％警，志預(yù)辦計(jì)剃到許2開0舒0洞6蓮年尸，宜華抓僑賽城蹤蝶整火體或物歌業(yè)衫均紹價(jià)燥將據(jù)可佛能吵上蘆升倉至驢1膛0卡6嚇7文4滋元雀/椒平仿米地沈段謠因長素饒1毛.腹華天僑羞城片悼區(qū)授市炒場你慣搬性地鐵2號(hào)線地鐵1號(hào)線資源聚焦——地下系統(tǒng)第三軸（生態(tài)軸）深南大道資源聚焦——地面系統(tǒng)公辰寓山的及溢隨價(jià)益因什素轉(zhuǎn)—引—悼被鄰動(dòng)頭性仇2擁.地煌段冒因伶素級(jí)2群.銜樞朵紐冊(cè)經(jīng)市濟(jì)華僑城作為新城市中心，項(xiàng)目地處城市兩大交匯節(jié)點(diǎn)——深南大道與第三軸交匯+地鐵1、2號(hào)線交匯，將成為新興城市樞紐項(xiàng)的目眠作密為童地銷鐵厚換財(cái)乘唱站懇上屠蓋織物約業(yè)匪，刊地培鐵紛1甘號(hào)冒線改與剩地夸鐵測2鞠號(hào)伯線始在勾此諒交焦匯復(fù)，黃地飽面疏系夏統(tǒng)愛與鋸地罷下朱系醬統(tǒng)販匯戀聚隙與營此踢，痰項(xiàng)絕目晝作林為胡軸悶線湖物翁業(yè)過，著人保流圈匯遍聚稱，段新單的禍經(jīng)輝濟(jì)經(jīng)形折態(tài)糕與制經(jīng)株?duì)I秧業(yè)滴態(tài)交也史將伐隨名著民城被市篇功政能挽中他心桶樞跟紐做而扮產(chǎn)濃生宵，刊從近而延帶用給聚項(xiàng)仇目燥多燙元種化鉛的割發(fā)宗展思空默間1蔥號(hào)肥線公棟寓藏的摟溢賤價(jià)活因刊素索—槳—踢被刪動(dòng)揚(yáng)性然2境.地景段耗因溜素本2劈燕.巨樞清紐況經(jīng)插濟(jì)深截圳甘地辣鐵度沿物線展物章業(yè)餃保襲持矮著根1幸5皂％么左穗右棕的幅增礎(chǔ)值炭幅距度預(yù)悟計(jì)視到擺2礦0規(guī)0覆6中年民深絨圳柄地碑鐵初上騾蓋園物魄業(yè)難將粒還穿有絡(luò)1毒5重-紫2劣0元％霞的懼增窮值赤空跟間陵。5妹1告0線05焦9胃5漠06淘9渾0懼07趕8梯0藥04豎5公2遺06匹1膽9觸57貓1群2纖58眨2去6晨52婆0誰0撐1超年2解0貓0別2群年2坑0搖0素3賄年2蒜0變0謊1祥年禮地倍鐵固修昏建勾以競前深厚南蹄大誕道合沿庸線陽車偵公難廟掉段靠寫杯字耽樓號(hào)物喬業(yè)寶均臨價(jià)椅走爺勢公峰寓逼的超溢注價(jià)懇因釀素亂—促—星被鋒動(dòng)擦性令2伯.金摸怡趁華攀庭宣筐嘉壩華您庭福征民設(shè)新抓村賽困格百綠招茵返閣皇按崗洋段每水止圍臘村眠段聰?shù)厥凌F鉛沿對(duì)線忽物喘業(yè)須價(jià)篩格概走燃勢地僵段錯(cuò)因蟲素敬2鑰.疾樞飛紐瘦經(jīng)砌濟(jì)產(chǎn)雖品荷因矛素萍—犁—在斧產(chǎn)茂品埋的湊概暮念采和蟲設(shè)棚計(jì)柴上民進(jìn)頓行臺(tái)創(chuàng)火新裹/紅對(duì)瓦功表能紙重菌新扇定她義版/騾并阿在欲設(shè)誓計(jì)脅上遍突桶出冤其洲資舌源號(hào)的吳核擇心剛優(yōu)依勢搖/竟建銹立析不掌可疫替桐代扣的印競修爭饅優(yōu)膀勢規(guī)跟劃婦設(shè)妨計(jì)產(chǎn)索品惱創(chuàng)兔新功陡能鈴定惰義產(chǎn)再品岡因旁素公趴寓嗎的凍溢畜價(jià)樹因趕素丸—參—棍主易動(dòng)片性夏1烘.產(chǎn)芒品扁因洪素環(huán)逼保憑、儀生挑態(tài)顫概慎念服擺務(wù)歲為紅先補(bǔ)導(dǎo)差學(xué)異買化擇定很位功脫能搞彈削性附植加盆值產(chǎn)氣品允因功素本水項(xiàng)希目搏產(chǎn)姓品丑設(shè)熱計(jì)尤相寧對(duì)棟領(lǐng)沈先娘，車外悔立宇面售獨(dú)脈具役風(fēng)曲格獎(jiǎng)，湊現(xiàn)亦代乳感軌強(qiáng)魚，調(diào)可雄成銜為偉公喘寓顧的爸溢辮價(jià)畢點(diǎn)撇。公夢寓錦的演溢斗價(jià)活因歷素疾—念—自主滴動(dòng)浩性勾1凝.生啟態(tài)左寫迫字全樓狼，將退曬臺(tái)致設(shè)持計(jì)托，錦創(chuàng)萌新豪新烘穎公鼻寓呢外辯立啊面箱現(xiàn)鐮代寨感搏強(qiáng)悲，慚較誓具潛風(fēng)況格介。華小僑萬城懷作普為垃深柴圳島最叔具斯魅木力遭的迷城弄市茶開禁發(fā)做空膜間撲和束人徒文賢活滋動(dòng)痕區(qū)庸域叔，炒成姜為含深織圳富城止際案交究流銹的角窗片口公耗寓屯的圍溢法價(jià)濃因淺素?！　碇魈簞?dòng)證性蠢2寧.第鏡三螞軸爐：啦形閥成殲自度然洋生蚊態(tài)應(yīng)與莊城浮市拼社察會(huì)盲生占態(tài)憶的卵極績至乎融佛合生態(tài)/主題旅游/世界之窗/歡樂谷/OCT廣場//高尚居住區(qū)“”資蛙源孝因鞠素跳1屋.帳窗欺口拘效賽應(yīng)華兄僑叔城世凍聯(lián)敞觀越點(diǎn)準(zhǔn)邊政匪府非絞贏溜利煉性糾的緩開加放磚性釣場肅所發(fā)助展難的憂多冬樣獵性壟該斷稀性這地倚產(chǎn)循開字發(fā)從豈旅母游泛地城產(chǎn)絕到弓地餡產(chǎn)刃旅應(yīng)游世撕聯(lián)葬展鞏望從魂主體題凝旅扯游塘到喊城墾市晃旅客游從棗旅宴游政中消心義到模生真態(tài)腸中拴心從速文相化蕩中趕心要到日商耐業(yè)賴中鼠心集葬高賞尚呆住階宅妹、齒高農(nóng)檔獨(dú)商序業(yè)亭、忍生肆態(tài)階空給間斬于擴(kuò)一勵(lì)體雕的薯新庭城授市悼中鳥心公盛寓透的犧溢園價(jià)友因檢素踐—判—豬主厘動(dòng)領(lǐng)性承2再.資過源吵因?qū)铀貟?傳.嫂窗汽口粉效叮應(yīng)華榮僑嬸城件西確門奔戶開爸放語/貪融呈合適/缸樞強(qiáng)紐狼/炒標(biāo)騙桿承呼載堡都候市披主食干例道燈沿俗線脾物抬業(yè)翁的塑使隔命與峽世赴界苗之存窗誼形蒼成努深意圳品西明部面城閘市向主屋天載際邀線公劣寓揉的所溢舒價(jià)蓄因欄素?fù)]—紋—鳥主縮慧動(dòng)戒性撒2漸.本河項(xiàng)召目威菊尼猾斯琴大綠酒漲店五齡星筑級(jí)也商其務(wù)滲酒臺(tái)店潑威羅尼忘斯斜吸喝引濕往汽來她商粱務(wù)矮人橫員越的戚停鈴留項(xiàng)比目寄可殖借隸鑒稠資撒源巨：叼威墾尼題斯垂客值戶紛/票配陪套資擁源珠因牢素初2顛.威檔尼間斯老酒粗店長包房種類包房價(jià)(元/天)房間建筑面積酒店凈收益率還原利率返算價(jià)格(元/平米)豪華客房10004520%8%19，84510004515%8%15，02810004520%6%25，56810004515%6%19，176高級(jí)客房8004520%8%15，8768004515%8%12，0228004520%6%20，4548004515%6%15，340威扭尼勾斯奇酒咸店欄長包包旺房陽返注算舅酒狐店灘價(jià)效格盼（毅收寶益僵年食限滋為問5嶺0添年射）溪：V崖=捎A螞/參I擋*反[燦1澇-準(zhǔn)(君1境/項(xiàng)（焦1券+岡I沃)N]公毒寓大的廟溢跑價(jià)約因右素嫁—槍—而主跑動(dòng)靜性戲2免.本紗項(xiàng)刪目伶以嚇威達(dá)尼侄斯棄酒挑店礎(chǔ)（紅1懇4害0醫(yī)0晶0追-浴1梢7料5軋0澤0元撤/綿平棋米）部作價(jià)為攏價(jià)厭格怠參筍照敗系掃，裹預(yù)峰計(jì)邁可嘉實(shí)孫現(xiàn)都的旅最的高席價(jià)絞格死為封1到5很0囑0蜂0吳-日1瓦6造0繪0庫0元傅/錄平腹米資驢源屈因本素狐2拼.威匪尼臂斯細(xì)酒北店外華企晌高太級(jí)栗職蛛員公俗務(wù)絡(luò)員傳單統(tǒng)律行溫業(yè)擱私健營舊企囑業(yè)悼主電砌子擴(kuò)、赴制賠造陸業(yè)終私議企乓業(yè)臟主創(chuàng)課意性階快層金拍融閱、緣瑞廣較告捎資禁訊狡、貼I帖T咱業(yè)魔金福領(lǐng)G藝O員L蔑F撇發(fā)叨燒游友政勇府勇高檢級(jí)勢官蜓員催、昨事健業(yè)壺單驅(qū)位禮高搜級(jí)塔管維理噸層港幻玉人公胖寓潔的宮溢模價(jià)摩因旦素永—育—萬主唇動(dòng)衣性趟3駕.城鄙際離商睜務(wù)陵人到員港衡深照線念、射廣決深嶄線捷往音來弟商底務(wù)納人絕士傳雁統(tǒng)涉主腳流瓦豪倒宅貧客高戶口夫岸剖/最港利人多社憶區(qū)成鮮熟共、傾理堡性丙高孕消字費(fèi)阻人降群華危僑仁城罪客認(rèn)戶北覆鍬蓋染范欄圍脆廣客戶戶乓因禾素芽1杠.客孕戶爬覆遙蓋普范穩(wěn)圍翻廣公牌寓此的魯溢漠價(jià)繁因盛素妨—株—卸主傅動(dòng)河性舟3也.物業(yè)名稱戶型面積樓層裝修情況租金/租期客戶特征描述中旅廣場3房1177簡裝修3800元/月韓國人，四口之家，子女就學(xué)于深圳大學(xué)錦繡花園4房18017精裝家電齊9500元/月日本人，50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境錦繡花園3房11731簡單裝修3200元/月日籍華人，35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境美加廣場5房268——一般裝修8000元/月韓國人，與家人同住荔海樓3房11723一般裝修4000元/月臺(tái)灣人，四口之家海景酒店三星度假商務(wù)11000元/月（加收10％服務(wù)費(fèi)）主要為日本、韓國、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園威尼斯酒店五星度假24000元/月(2周到1年）澳洲、歐美客戶居多，為總經(jīng)理及高管人員沙河高爾夫會(huì)所酒店三星GOLF配套10000-11000元/月（2月以上）高爾夫會(huì)員，發(fā)燒友及商務(wù)人士深圳灣大酒店四星度假15000元/月(1-2月）芬蘭籍4個(gè)，國內(nèi)4個(gè)。認(rèn)為長包酒店舒適安全。華誓僑謊城底酒胸店離長販包件房亞及絹高樣檔串物挎業(yè)慶租頑用妄調(diào)誤研外猾籍滔客凈戶紡、刮外新企角高掠級(jí)蹈職豬員度對(duì)胳華衡僑蜜城肺的芒區(qū)鼠域傲認(rèn)紗可煤度轉(zhuǎn)高殲，淚愿臭意本支宴付湖高坦昂椅租材金慈價(jià)卡格博居鍛住仗華懼僑慮城電，昆華患僑格城販對(duì)淺這須一花圈威層鋼客滔戶鋸具或強(qiáng)拆吸研引州力怨?？蛻賾舳匆騾f(xié)素親2柏.特聰定掉圈施層湯客桿戶公岸寓漁的宰溢拾價(jià)紀(jì)因母素地段因素主動(dòng)性被動(dòng)性華僑城地鐵深南大道退臺(tái)生態(tài)寫字樓公寓外立面營造華僑城窗口作用威尼斯酒店商務(wù)停留點(diǎn)客戶覆蓋范圍廣鎖定特定圈層客戶——產(chǎn)品因素客戶因素資源因素概念和定位因素物冠業(yè)州定座位物構(gòu)業(yè)艇定繭位國脹際櫻酒貧店久公瞇寓標(biāo)準(zhǔn)間豪華間行政套間商務(wù)套間豪華套間總統(tǒng)套房威尼斯面積45-5050-5560-657075250（3房）空置率5-10％15％15%20%35%50%深圳灣大酒店面積40-455055-6065-7070200左右空置率10％15%20%25%40%70％戶繼型恭定攔位定位考慮的因素標(biāo)準(zhǔn)化——以酒店的標(biāo)準(zhǔn)間形式進(jìn)行劃分彈性化——不同物業(yè)功能間彈性轉(zhuǎn)換多產(chǎn)品——易于進(jìn)行戶型雙拼或三拼/形成多種產(chǎn)品星另級(jí)伍酒愉店葬的骨戶形型嫩分釘類以40㎡、45㎡為基本單元可拼合為85㎡、90㎡、120㎡……公駛寓房誠部校分興思佩路我菜們北的超最研終晌客喪戶顫是舅誰即？最奴終烏客吊戶榨的吸需朝求雕是正怎彼樣蜜？公灶寓廣如工何乎實(shí)仿現(xiàn)柄高寶售掛價(jià)罰？我冶們末的掛最拋終批客毅戶知是餐誰扛？—萌—速客刷戶糊定其位外紅企省高扛級(jí)掀職證員公設(shè)務(wù)瀉員傳械統(tǒng)背行管業(yè)拌私鵝營拾企何業(yè)譜主電癥子搞、漸制井造蒙業(yè)榜私歲企嫁業(yè)衡主創(chuàng)危意項(xiàng)階刪層廣增告送、司資內(nèi)訊彎、部I割T聲業(yè)愉金恩領(lǐng)G邀O莫L躍F冊(cè)發(fā)拼燒敲友政駐府壩高泰級(jí)腫官暗員黨、餃?zhǔn)略鴺I(yè)壩單栽位即高缺級(jí)銜管詠理孤層港毀人客杏戶釣定模位城如際代商氣務(wù)扁人字員港買深津線接、捧廣毒深央線熔往想來血商妨務(wù)樹人谷士傳選統(tǒng)浙豪屯宅島主勵(lì)流案客沿戶本篩項(xiàng)驕目晝最踢終青客頂戶客線戶翻具辨像難描省述他汗們測有探學(xué)持貫寨中營西符的飄實(shí)優(yōu)力他妻們尤有稼世蓬界便級(jí)洋的犬眼滑光他兵們賭情份感渡豐絨富稻而菊沉父穩(wěn)庭持?jǐn)_重他譯們業(yè)對(duì)饅事是業(yè)航、逗生妄活欠全灶情們投報(bào)入蜓，木對(duì)旗目逝標(biāo)杯執(zhí)輩著損追斜求他釘們忙張交弛短有汪度遍，喇懂震得既適可時(shí)斜而師動(dòng)缸，諒待聚機(jī)偶出俗發(fā)處，柔不昂盲遮從瞞，走不羊追材隨公即寓醒部爆分恭思犧路我吃們羊的遙最散終厚客恨戶季是條誰溝？最桌終爹客剝戶害的袋需醒求立是剛怎塊樣聾？公莫寓備如奸何攪實(shí)除現(xiàn)寬高芬售捕價(jià)挑？最反終間客暈戶算的伍需碗求商是鼠怎播樣爭？高炊尚追待求新襲穎懸/淚“紅酷傾”聰暈明疲購愛物自恐由席自而在定歡制氣化2匯4異/導(dǎo)7高墾技件術(shù)刺駕激僵/葉樂男趣價(jià)暖格解騙決報(bào)方肉案樸雪實(shí)刺并激安意逸簡勁約自序然親啟和寧力激列情古爹典活津力全螞面級(jí)成床本質(zhì)竹量美峰譽(yù)服他務(wù)個(gè)豎人嚼效燙率ER個(gè)月性屬化送價(jià)家值永區(qū)傳羞統(tǒng)呼性冶價(jià)乓值舊區(qū)節(jié)涌制爭性嚇價(jià)滔值屆區(qū)—+節(jié)叉制恢性看價(jià)翁值宮區(qū)丑：均首藏次攏置張業(yè)鳳、剃郊務(wù)區(qū)身置估業(yè)饒者個(gè)活性衡化發(fā)價(jià)證值間區(qū)鹿：枝中旁國純地律產(chǎn)初主有流游消遺費(fèi)依的裝溢炭價(jià)選因幣素傳厚統(tǒng)釀性握價(jià)翁值挺區(qū)同：活西乘方煙理嶺性惜消順費(fèi)立的炊溢免價(jià)糕因緒素消高費(fèi)休者臘價(jià)紗值貸觀醬分側(cè)析中宴國雞消姻費(fèi)耽者卷價(jià)因值絞分劫布風(fēng)圖物業(yè)配置目標(biāo)客戶的價(jià)值提取客撫戶具驅(qū)榨動(dòng)況因抖素傳統(tǒng)價(jià)值觀為主個(gè)性化價(jià)值觀為輔成熟、穩(wěn)重、理智品質(zhì)/服務(wù)/安全感/追求（物業(yè)的形象及檔次）目標(biāo)客戶價(jià)值點(diǎn)目標(biāo)客戶特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求高承尚追禿求新驗(yàn)穎襖/萄“世酷鹿”聰異明座購雀物自糾由包自厲在定似制夏化2戴4才/頃7高塔技景術(shù)刺逐激厚/捆樂己趣價(jià)窮格解灣決太方護(hù)案安刺逸簡衛(wèi)約自亞然親謊和魂力激梳情古群典活慎力全堡面忽成摸本質(zhì)肌量美貍譽(yù)服鋒務(wù)個(gè)叮人串效遣率R—+目凳標(biāo)欺客改戶譽(yù)的房誠價(jià)哭值坑提助取→物倒業(yè)猴配港置目怎標(biāo)展客旬戶萌的膽價(jià)當(dāng)值障提錦取物業(yè)配置品質(zhì)Quality服務(wù)Service聰明購物Smartshopping品顧質(zhì)→物目業(yè)箱配窩置生呆態(tài)主設(shè)銷計(jì)季包節(jié)走氣露流招分說析橫：慰考惠慮現(xiàn)能敘源灘構(gòu)福想鉛，耀建侍筑陶立族面敏為翻可客以森靈毅活醫(yī)控讀制柱的號(hào)垂呢直動(dòng)金動(dòng)屬剃遮扒陽場板澤，洗不曉同下氣鳥候餅條茂件勺下嘗，禽可芝通講過臥開盡關(guān)如操異作償確疾保鵝自產(chǎn)然盒采閱光餃、在取衡暖板、碎通鴉風(fēng)礎(chǔ)，攝使冤自棍然挎資敬源竿有占效廢利乖用設(shè)令有寄空反中這庭蹦院向，膝將系過如濾妄后薯的扔空零氣凡引吧入凡室坐內(nèi)名，幼減惜少硬空座調(diào)呀的長使禽用巴時(shí)沿間后辣S謎A迅R刺S剪時(shí)歪代垮的畏環(huán)老保頸設(shè)許計(jì)世標(biāo)界暗頂固級(jí)紫德孩國炮斷殖橋疼鋁洲合粉金籌窗昌框冬腫季逗能總把矛陽蘆光戴能曉量維留糊在疼室趣內(nèi)材的靠低完輻徹射（孔L咐o旱w數(shù)-危E俱）筆玻駁璃德森國剃名更牌乎A精L雕U搭L副U至X形鋁押合騾金病夏動(dòng)季災(zāi)遮蠶陽棵卷完簾窗杠框腔與板窗湖洞逼口桑連遷接掃斷胳橋勝節(jié)懇點(diǎn)痰處予理殃技誤術(shù)品性質(zhì)→物既業(yè)竄配代置外磁窗挖子滴系森統(tǒng)1暫0盡0膜m捷m拋厚掃高卡密催度孕聚涌苯尾保午溫驅(qū)隔直熱栗板流泄通秘空襖氣社層具著有希遮窩陽冷功井能羊的俯磚棍幕纖墻品屆質(zhì)→物括業(yè)項(xiàng)配精置外頃墻飛子斜系束統(tǒng)雙露層婆呼當(dāng)吸肉幕膀墻利慕用啦自朽然律光桿實(shí)芬現(xiàn)搖照宿明減販少罩空鼓調(diào)醋的筍使挨用通鋤過詠開吐啟攀窗慰實(shí)猶現(xiàn)住自吊然納通往風(fēng)通唐過爭遮濱陽除百恥葉蝕防繪止匪日撥曬室論內(nèi)漁無幣眩橡光呼忠吸顧式獵玻樓璃晝幕騙墻品弟質(zhì)→物禁業(yè)鮮配末置生檔態(tài)敞設(shè)敞計(jì)遮瓶陽逼卷迅簾附外魔觀夏夠季圣使匯用窮遮粥陽擦卷叛簾室夏內(nèi)姐柔貧和瓦溫關(guān)馨惠的殘采績光氏效殲果品吳質(zhì)→物只業(yè)釀配敘置遮暮陽如卷找簾品脈質(zhì)→物遮業(yè)旅配耐置屋排頂戲?yàn)楦?膨0簽0波m度m潛厚千高百密頸度墻聚順苯摔保羊溫魚隔姜熱科板外娘墻柳保賣溫野隔宰熱掛板逗延跨伸梳到普地早下寺1謠.賀5腳m屋儉頂英和勢地瞇下聽子錫系煮統(tǒng)品既質(zhì)→物綢業(yè)鞠配淺置一般房屋傳入室內(nèi)的噪音有以下幾類：室外的噪音透過外墻和窗戶傳入室內(nèi)樓上活動(dòng)透過樓板傳入樓下室內(nèi)的噪音下水管道流水撞擊管壁產(chǎn)生的噪音420mm厚外墻系統(tǒng)和窗/ALULUX卷簾,防止室外噪音傳入樓板墊層下加隔音墊,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音后置式排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味公寓針對(duì)性降低噪音措施：防或噪填音罰子鞭系某統(tǒng)戶牽內(nèi)賽微戲小剝的勵(lì)灰幅塵廢通垮過簽中推央其吸受塵敏器榮直紡接伏收豪集刷到糧地蝴下壩室釋的敞垃堂圾珠桶汗內(nèi)品促質(zhì)→物春業(yè)錘配其置中鼠央師吸自塵勺系旅統(tǒng)高往品勤質(zhì)脅的升汽狀車饞大蓄堂設(shè)弊計(jì)蠶采蓮光版電善梯糞廳懸，禮提痛高窄空潤氣們質(zhì)磚量封和鋸空弄間背感選戒用鹽進(jìn)?？谏俑哐铀偃犭姾喬菔拢蛲苟@累物武業(yè)敞檔恰次采欣用起分魯戶寧中蹲央仿空變調(diào)吊，俊降柴低沒客丟戶沾辦道公虛成疾本品修質(zhì)→物感業(yè)否配晃置公安共昂部登分品醉質(zhì)→物功業(yè)俘配造置量盼的耀提縣升更嗓寬停敞茂舒抽適時(shí)空魂間圾—懲—員層伏高受/鐘走椅廊更庫宜哀人騎的候尺像度王—辟—胳入贊戶顆門舟/并電值梯仙廳狡/柿電心梯擦間確抹保希公竟共棒空賣間械的豬照丙明掏指洽數(shù)吐，攜提出升燙物臂業(yè)街檔河次戶籠內(nèi)辜/誰公怖共臉部編分將主慰材垂部孕分則量債的黃提掛升■吧美維國科嚴(yán)勒衛(wèi)柏浴往：削美豈國速領(lǐng)握先筆衛(wèi)牛浴邪品血牌■晚德記國好燃博門菌鎖販：踢歐菜洲忌議飽會(huì)曉大典廈領(lǐng)選匯用內(nèi)門慰鎖蹤蝶，呆與獸眾犁不福同詢，罪勝被人粒一仰籌耀?！鲎R(shí)西嶺班銹牙樂錢家衛(wèi)飽浴個(gè)：岡時(shí)贏尚素造延型芽，之經(jīng)蹤蝶典棗品殼質(zhì)編?！霆M富滾紳史晶丹煙利五盜金傭：止國崗際紡潮疏流武設(shè)意計(jì)注，美簡晉約首風(fēng)億情票，規(guī)貴撐族薦氣持質(zhì)■紡德挎國漢靠斯挑格藝雅龍的頭須：湖國愿際幸名閉師格手蹄筆扇，摘久論負(fù)屢盛器名幻玉，討省犬水甲節(jié)獨(dú)能尋?！鰸櫲盏瘫救Я怆娪锰菥W(wǎng)：罪靈閥活拌、弦舒找適羊，對(duì)劃戚時(shí)層代隸的臣技攜術(shù)轎支忽持莫，雹經(jīng)殺得謙起絕嚴(yán)米格攪挑他剔■憑德她國P編O升G唐G爭E內(nèi)N漫P補(bǔ)O因H扔L廚艙柜鉛：義廚贏柜澇中厲的染勞此斯案萊肝斯■宵美件國T子R素A元N鞋E中忌央戀空烈調(diào)疏：閘世計(jì)界怨上賞生污產(chǎn)犬空穩(wěn)調(diào)端的燥最嘉大親廠戒家要，根特拆殊頭薄猛形濫、熱低趨噪扯音呈設(shè)免計(jì)歐?！銎髿W盛洲惠碰而匯浦廚如用栗電必器茅：表外殲觀憤優(yōu)紋雅蹦性掠能柏卓勢越餅，偏引場導(dǎo)叮廚棋用懇電謀器練發(fā)進(jìn)展既趨潮勢司的齡風(fēng)璃向提標(biāo)品淺質(zhì)→物撐業(yè)汽配模置室斃內(nèi)觸裝暴修頂燃級(jí)委品撫牌恒的銷集都合品損質(zhì)→物桑業(yè)促配恩置室?guī)艃?nèi)恒裝班修世壩界妙一尋流膛建夸材快品斷牌忽保外障鴿生忠活胸的表高緊貴藝品崗質(zhì)絮：主伸要戒建雪材名及陪室堆內(nèi)嫌設(shè)吼備夢均撕精課心掀挑平選琴世耍界市知靜名心品深牌匆—緣瑞—鬼高圍檔仿德遭國月P蓄O晚G賤G責(zé)E鴿N您P呈O僚H殊L評(píng)櫥公柜厭/哲歐繩洲箭w止h用i險(xiǎn)r絡(luò)l科p罷o減o欄l獵/僑西呆班椅牙饒R抽O屠C篇A舉/亂美爹國艇K觀O替H命L殼E趟R指衛(wèi)曲浴旬設(shè)危施憶等葡一哈流擦裝頁修儲(chǔ)，泡使萄業(yè)晌主妹的拾生臣活吩處謀處滴彰咬顯精高臉雅犧品灣位頂靈級(jí)弦品堤牌念的反集丑合品桌質(zhì)→物朱業(yè)滋配柏置室棉內(nèi)蝦裝繳修挑—美—拜整匹體何廚也房享晶譽(yù)答全氣球姑擁新有1烏1呆0年棄歷票史陪的P頌O鋼G示G匠E蓋N定P徐O武H可L整吊體陰廚裕房品它質(zhì)→物什業(yè)覽配蛙置室模內(nèi)旗裝糧修景—絡(luò)—問整找體靠浴蠻室服賠務(wù)→物感業(yè)缺配嶼置便墳利序性隙、蟻融泰合炎性浙、袖安供全唯私互密乎性可蠻以句打紛T聽A仔X介I歐的舒大可堂設(shè)蛙置今獨(dú)詠立俊訪表客依停灶車引的遍車衫庫公治寓癥與絹商及業(yè)丸停倆車冤完粗全瘡區(qū)狹隔各初部送分化分淹別搜設(shè)俊置填獨(dú)躍立這入粱口族及賄獨(dú)倉立道大愿堂服慰務(wù)→物舒業(yè)懶配來置國際酒店公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對(duì)寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施提供可供將來之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車場緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長期定居臨時(shí)居住（其余時(shí)間需彈性出租和日常打理）臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約業(yè)宇主效人勤流頑入樓口乞廳組堂攻設(shè)哨2贈(zèng)4臺(tái)小蕉時(shí)寨酒鑄店虜式弄服宏務(wù)鋪臺(tái)家竿居耽清濤潔啄及止家詞務(wù)奮助看理梯服清務(wù)干抵濕史洗爆熨噸服巴務(wù)安敬排嚇電蠅