房地產估價師《理論與方法》練習題

PAGEPAGE1房地產估價師《理論與方法》練習題一、單項選擇題估價師在開展房地產估價工作的時候，不必考慮：A.土地所有權證B.國家相關法律法規(guī)C.物業(yè)權證D.建設用地規(guī)劃許可證答案：A確定估價對象時，應該考慮：A.建筑面積B.整體賣價C.房齡D.板塊位置答案：D成本法估價過程中，如下都是直接成本的項目，除了：A.工程造價B.土地購買成本C.借款利息D.設計費用答案：C不動產估價法規(guī)定的厘定日是指：A.表示評估價值的日子B.取得不動產權益的日子C.不動產買賣確定的日子D.國家發(fā)文確定的日子答案：B估價對象的附加價值主要與以下哪個因素有關？A.遠景規(guī)劃B.樓層數C.戶型設計D.地段環(huán)境答案：D二、簡答題請簡述市場比較法的計算步驟。市場比較法是房地產估價常見的一種方法，它的計算步驟如下：收集和篩選參考對象數據：先確定估價對象類型和位置，再通過市場調查等方式，尋找具有相似屬性的參考對象，篩選那些和估價對象最相似的對象。選擇合適的計算單位：通常選擇價格每平方米或元每平方米。對比參考對象的特征：對比參考對象的房產屬性，如物業(yè)類型、建筑面積、樓層數、得房率、路徑日照時間等特征，并加以權重。計算估價對象的合理市場價格：以參考對象的單價均值為基準，根據估價對象的可比性進行加減調整，得到估價對象的合理市場價格。請簡述三種估價方法的適用范圍和優(yōu)缺點。（1）市場比較法：適用于有大量已成交估價對象的情況，它的優(yōu)點是操作簡單、數據比較容易獲取，其缺點是數據的真實性和樣本的可比性需要特別關注。（2）收益法：適用于收益相對固定的物業(yè)類型，如寫字樓、商場等，其優(yōu)點是強調收益現值以及未來升值的預測，但缺點是依賴于預測，過分依賴預測可能導致估價結果偏差。（3）成本法：適用于新建物業(yè)、獨特性強、市場比較法無法使用的物業(yè)類型，它的優(yōu)點是計算比較簡單、相對可靠，但缺點也很明顯，即容易忽略房產老化、變遷等因素，結果不太準確。三、操作題某城市甲區(qū)的一套160平米公寓房源，出售情況如下，以市場比較法計算出房源的市場價：序號樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積（平米）單價（元/平米）1棟華花園高層138500002德州花園復式172680003百花廣場公寓152590004金茂大廈公寓152770005香格里拉酒店式公寓16169000解：首先要篩選出跟估價對象最接近的樓盤，從上述表格可以發(fā)現，編號為1和5的樓盤與估價對象的情況相似，通過對比它們的物業(yè)類型、建筑面積和單價，可以發(fā)現棟華花園更符合估價對象的情況，因此，根據市場比較法的步驟，我們取棟華花園的單價（50000元/平米）為估價對象的單價。根據估價對象的建筑面積（160平米），計算其市場價為