XXXX臺州商業(yè)地產(chǎn)定位報(bào)告

臺州玉蘭廣場定位報(bào)告綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司2023/7/7引言項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)商業(yè)、辦公、住宅建設(shè)用地面積（㎡）140667（211畝）總建筑面積（㎡）288600其中住宅面積（㎡）≤130400酒店及服務(wù)式公寓面（㎡）≤65800商業(yè)面積（㎡）≤92400其中B-2地塊集中性商業(yè)地上建筑面積76400㎡建筑密度≤35%容積率≤2.05建筑限高≤80m項(xiàng)目區(qū)位信息引言中心大道市府大道學(xué)院路項(xiàng)目地塊

項(xiàng)目位于臺州市主城區(qū)椒江西南角，椒江城市中心區(qū)的西商務(wù)區(qū)地塊。本案西面臨學(xué)院路，東面與市民廣場隔中心大道相望，南隔電信大樓是市府大道。引言本報(bào)告的意義目前項(xiàng)目處于基礎(chǔ)工程階段（2012.05.31-2013.03.16），本定位報(bào)告在分析、研究臺州市場情況數(shù)據(jù)并結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件的基礎(chǔ)上，從市場研究、消費(fèi)研究、借鑒案例、項(xiàng)目定位、經(jīng)濟(jì)測算五部分展開闡述。一、市場研究二、消費(fèi)研究三、借鑒案例目錄四、項(xiàng)目定位五、經(jīng)濟(jì)測算臺州宏觀經(jīng)濟(jì)臺州商業(yè)市場臺州市場機(jī)會一、市場研究城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人均GDP元元1.臺州宏觀經(jīng)濟(jì)臺州位于浙江沿海中部，是長三角先進(jìn)制造業(yè)基地，中國長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈16大城市之一，臺州是股份制經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地。臺州全市民營經(jīng)濟(jì)比重占GDP比重達(dá)97%。2011年臺州全市實(shí)現(xiàn)GDP2794.91億元，全市戶籍總?cè)丝?86.79萬人，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30490元。與省內(nèi)典型地級市舟山、金華主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)相比，臺州“藏富于民”的城市特征較為明顯。人均社會消費(fèi)品零售總額元2011各城市經(jīng)濟(jì)對比表一線城市二線城市三線城市上海杭州臺州舟山金華常住人口（萬人）2,347873586112469社會消費(fèi)品總額（億元）6,7772,54811322121088人均社會消費(fèi)品總額（元）26,22524,66719,29818,42323,215城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）31,838

30,035304903049628593臺州人均可支配收入接近上海超過杭州等地，屬于南方的富裕城市；臺州人均社會消費(fèi)品總額低于大部分一、二線城市，原因是臺州商業(yè)配套比較缺乏，導(dǎo)致當(dāng)?shù)叵M(fèi)外流，據(jù)了解當(dāng)?shù)赜匈徺I力的人群常去杭州、上海、香港等地消費(fèi)；上述數(shù)據(jù)比較說明臺州有大量潛在購買力有待釋放。1.臺州宏觀經(jīng)濟(jì)臺州商業(yè)項(xiàng)目以商業(yè)街和百貨為主。臺州商業(yè)項(xiàng)目分散在臺州三個(gè)區(qū)，缺失可形成一定規(guī)模的商業(yè)中心物業(yè)。商業(yè)街：1）已形成自身固定的業(yè)態(tài)組合；2）品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，檔次不高；3）餐飲、娛樂類所占比例過低，不足20%，較正常的30%左右的合理比例。臺州百貨：1）規(guī)模有限，功能難集合，經(jīng)營收入難突破；2）臺州百貨業(yè)的高端品牌有限，缺乏國際主流品牌，導(dǎo)致商場檔次不高；3）臺州商場配套不足，不能提供一站式、高質(zhì)量的服務(wù)，缺乏滿足臺州人日漸提高的消費(fèi)理念及消費(fèi)能力的中高檔商業(yè)中心。2.臺州商業(yè)市場——(1)商業(yè)綜述臺州代表性商業(yè)街主要分布在椒江區(qū)中山路、開元路、工人路、解放南路，黃巖區(qū)青年路、橫街、環(huán)城南路、勞動路，路橋區(qū)銀座街、十里長街。2.臺州商業(yè)市場——(2)商業(yè)分析

鏈接：臺州商業(yè)街匯總目前臺州集中式商業(yè)項(xiàng)目設(shè)施受規(guī)模限制功能較為單一，餐飲、娛樂、休閑等功能不突出，基本以傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營模式存在，與目前城市商業(yè)發(fā)展的趨勢不相匹配。鏈接：臺州百貨匯總零售類超市精品店餐飲類低檔餐飲藥店工藝品休閑餐飲休閑服飾家俱特色餐飲品牌服飾電器商務(wù)餐飲女裝嬰幼用品娛樂類影院電腦軟件建材KTV手機(jī)通訊小商品批發(fā)兒童娛樂場電動車運(yùn)動品牌配套美容美發(fā)/個(gè)人護(hù)理品牌女裝文體用品珠寶配飾備注：上述業(yè)種僅為當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)種，本案在定位時(shí)還會適當(dāng)規(guī)劃當(dāng)?shù)貨]有的業(yè)種，來引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者！3.臺州市場機(jī)會—業(yè)種分析在對臺州市場業(yè)態(tài)狀況分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)地調(diào)研情況，進(jìn)一步對當(dāng)?shù)刂饕?7類業(yè)種進(jìn)行了細(xì)化研究，篩選出比較符合本項(xiàng)目的業(yè)種。臺州優(yōu)質(zhì)的兒童消費(fèi)場所有限，大部分兒童消費(fèi)集中在肯德基、必勝客等休閑餐飲內(nèi)，同時(shí)通過市場調(diào)研樂購?fù)庾鈪^(qū)，新世界百貨2樓，發(fā)現(xiàn)兒童消費(fèi)市場供應(yīng)量較為充足，但消費(fèi)人氣明顯不足。究其原因有以下兩點(diǎn)：1.兒童類業(yè)態(tài)與零售相關(guān)業(yè)態(tài)結(jié)合處理效果不佳；2.缺乏良好的氛圍營造，家庭溫情的場景感沒有體現(xiàn)。3.臺州市場機(jī)會—(1)兒童相關(guān)業(yè)態(tài)通過上述市場調(diào)研認(rèn)為，臺州兒童相關(guān)消費(fèi)(包括與兒童相關(guān)的休閑餐飲)可以帶動整體家庭消費(fèi)客群，對于人流量與消費(fèi)額有較大支撐。因此本項(xiàng)目可重點(diǎn)考慮集中式兒童業(yè)態(tài)。建議引進(jìn)品牌兒童娛樂商家，并以此為核心，注重與相關(guān)零售、餐飲、配套類業(yè)態(tài)的互動組合，在優(yōu)化業(yè)態(tài)組合的基礎(chǔ)上在規(guī)劃設(shè)計(jì)上重點(diǎn)營造家庭溫馨感的商場氛圍場景。3.臺州市場機(jī)會—(1)兒童相關(guān)業(yè)態(tài)臺州商務(wù)餐飲市場人氣比較火爆，且各層級均有消費(fèi)群體支撐。高檔餐飲少，低檔排擋類餐飲居多，整體經(jīng)營狀況良好，消費(fèi)時(shí)間段主要集中在夜晚。建筑形式以街面店為主，設(shè)置在二層以上且在單體商業(yè)內(nèi)的比較少。本項(xiàng)目在高層設(shè)置餐飲在臺州是一個(gè)先例，具有一定的市場開發(fā)潛力。3.臺州市場機(jī)會—(2)餐飲業(yè)態(tài)臺州家具專業(yè)市場規(guī)模較大，臺州未來2-3年將增加3家以上大型家俱市場，在加上受房地產(chǎn)形式影響，臺州家居市場未來一段時(shí)間趨于飽和，因此本項(xiàng)目不建議設(shè)置單一家俱類業(yè)態(tài)，可考慮以居家生活為主題概念的家居家飾類業(yè)態(tài)。3.臺州市場機(jī)會—(3)家居生活業(yè)態(tài)臺州人休閑娛樂方式基本以KTV為主，量販KTV在臺州有一定的市場基礎(chǔ)，但基本上散布在各條商業(yè)街。因此，本項(xiàng)目購物中心中設(shè)置量販KTV有一定吸引力。同時(shí)作為購物中心的主題消費(fèi)區(qū)域，夜場文化可以作為重點(diǎn)商業(yè)內(nèi)容，其營造方式必須結(jié)合酒吧、餐飲、娛樂配套等進(jìn)行協(xié)調(diào)組合。3.臺州市場機(jī)會—(4)休閑娛樂業(yè)態(tài)臺州家電市場人氣不足，主要購買渠道以專業(yè)市場為主。同時(shí)電子商務(wù)的影響加劇了家電市場的不景氣，需要謹(jǐn)慎選擇此類業(yè)態(tài)。3.臺州市場機(jī)會—(5)3C家電業(yè)態(tài)3.臺州市場機(jī)會——項(xiàng)目市場機(jī)會分析臺州商業(yè)現(xiàn)狀及市場空白點(diǎn)，結(jié)合臺州商業(yè)發(fā)展趨勢。本項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會：一站式體驗(yàn)休閑時(shí)尚購物中心二、消費(fèi)研究消費(fèi)人群界定人群特征分析1.消費(fèi)人群界定地理半徑經(jīng)濟(jì)半徑

機(jī)會半徑

地理半徑往往決定了項(xiàng)目的基礎(chǔ)市場，資源輻射的差異性決定基礎(chǔ)市場的差異性。

在區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的影響力往往決定了項(xiàng)目的目標(biāo)市場范圍。地理半徑基礎(chǔ)市場經(jīng)濟(jì)半徑目標(biāo)市場機(jī)會半徑藍(lán)海市場

項(xiàng)目功能屬性差異性決定了項(xiàng)目的機(jī)會市場，即“藍(lán)海市場”。地理半徑經(jīng)濟(jì)半徑機(jī)會半徑椒江城區(qū)各年齡層人群。路橋、黃巖、溫嶺、三門等區(qū)域高端收入人群。其他區(qū)域高端收入人群。1.消費(fèi)人群界定椒江商業(yè)黃巖商業(yè)路橋商業(yè)黃巖消費(fèi)者路橋消費(fèi)者椒江消費(fèi)者溫嶺、玉環(huán)等周邊區(qū)域2.椒江區(qū)由于商務(wù)和生活配套完善，且商業(yè)設(shè)置品質(zhì)較高，深受消費(fèi)者青睞，不僅是椒江區(qū)消費(fèi)者的首選區(qū)域，同時(shí)也吸引路橋、黃巖、溫嶺、玉環(huán)和三門等區(qū)域高端消費(fèi)者到訪。3.路橋區(qū)的商業(yè)主要以該區(qū)消費(fèi)者為主，同時(shí)由于地域性因素，溫嶺、玉環(huán)到路橋比較近，將吸引溫嶺、路橋等周邊市縣的消費(fèi)者。1.黃巖區(qū)消費(fèi)者相對較單一，除了依靠本區(qū)消費(fèi)者外，其余是臺州市西北部的周邊市縣的消費(fèi)者。1.消費(fèi)人群界定2.人群特征分析特征椒江區(qū)域消費(fèi)者年齡區(qū)間18—45歲，全客群消費(fèi)覆蓋職業(yè)特點(diǎn)兒童、學(xué)生、公務(wù)員、上班族、家庭主婦、私營業(yè)主家庭結(jié)構(gòu)多以三口之家為主家庭收入當(dāng)?shù)刂械绕霞彝橹饕M(fèi)群體消費(fèi)需求精品購物消費(fèi)公務(wù)餐飲招待兒童游樂消費(fèi)家庭生活消費(fèi)時(shí)尚生活體驗(yàn)特征黃巖、路橋、溫嶺等區(qū)域消費(fèi)者年齡區(qū)間35—45歲之間為主要消費(fèi)人群職業(yè)特點(diǎn)公務(wù)員、上班族、私營業(yè)主為主家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主家庭收入以區(qū)域高端收入家庭為主消費(fèi)需求高端精品購物特定業(yè)態(tài)需求（如冰場等）2.人群特征分析三、借鑒案例三、借鑒案例我們通過類似案例的研究，來尋找適合本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向。案例研究目的：通過對與本案類似的商業(yè)案例的研究，指導(dǎo)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向。案例篩選條件：對標(biāo)城市的對標(biāo)商業(yè)具有一定規(guī)模經(jīng)營成功三、借鑒案例1）品牌借鑒：舟山凱虹2）店鋪組合借鑒：南京水游城、上海龍之夢四、項(xiàng)目定位主題定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位家庭休閑生活中心時(shí)尚精品都市享受親子體驗(yàn)主題餐飲定位建議：以家庭休閑生活體驗(yàn)為主題，融合購物、餐飲、休閑娛樂為一體，面向項(xiàng)目周邊高端客群以及臺州中高端客群的一站式購物中心。1.主題定位—(1)打造什么?因時(shí)尚而來因體驗(yàn)而來因聚會而來因家庭而來提供有別于臺州傳統(tǒng)商業(yè)的高品質(zhì)休閑體驗(yàn)。打造與潮流生活同步的市級商業(yè)中心。1.主題定位—(2)來的理由?時(shí)尚家庭都市2-3口之家，具有一定的生活品味及消費(fèi)能力。月光“buy類”追求時(shí)尚，追求體驗(yàn)時(shí)尚消費(fèi)的年輕客群。主流精英私營業(yè)主、公務(wù)員，商務(wù)宴請、精品及禮品消費(fèi)。1.主題定位—(3)誰來消費(fèi)?1.主題定位—(4)消費(fèi)什么?1.臺州以及浙南市場零售市場發(fā)展緩慢，零售對于項(xiàng)目人氣的聚集和帶動作用有限。2.本項(xiàng)目位于臺州椒江、路橋、黃巖三個(gè)區(qū)的游離區(qū)，人流比較分散。臺州市場如果開業(yè)前期較少的人流，就會造成商場長期人流冷清。3.鑒于對臺州市場的考察，兒童業(yè)態(tài)、休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)能夠吸引較多的人流，帶動商場人流活躍度。本項(xiàng)目冰場是浙南地區(qū)唯一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)真冰場，類似的功能區(qū)有助于帶動人氣迅速提升。構(gòu)建臺州獨(dú)特的商戶組合，營建豐富業(yè)態(tài)，滿足目標(biāo)客群“品、尚、悅、食、享”等多層次需求，在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目各樓層進(jìn)行主題劃分。1F品主題2F親主題3F悅主題4F夜主題5F享主題1B家主題1.主題定位—(4)消費(fèi)什么?(1)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則2.業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位在各個(gè)平面中與樓層商業(yè)主題及動線、節(jié)點(diǎn)相結(jié)合。在立體布局中，業(yè)態(tài)設(shè)置盡可能在垂直方向一致。業(yè)態(tài)縱向聚集形成較強(qiáng)輻射效應(yīng)，培養(yǎng)消費(fèi)者對購物中心的好感，保證垂直動線暢通。保障租金收益

吸引人流保障品質(zhì)業(yè)態(tài)、品牌創(chuàng)新時(shí)尚女裝、化妝品、黃金珠寶等超市、餐飲、影院、兒童娛樂、冰場等國際一線化妝品、國際名品(配飾)等首次進(jìn)入臺州業(yè)態(tài)如冰場、快時(shí)尚品牌等2.業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位(1)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則樓層業(yè)態(tài)分布5F商務(wù)餐飲個(gè)人護(hù)理4FKTV配套美容美發(fā)餐飲3F影院冰場運(yùn)動主題電玩餐飲2F快時(shí)尚零售主題零售集合店兒童類餐飲1F快時(shí)尚國際名品珠寶旗艦店輕餐飲1B超市2.業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位(2)業(yè)態(tài)樓層規(guī)劃主力店娛樂2.業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位(3)初步品牌規(guī)劃餐飲名品(配飾/香水)2.業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位(3)初步品牌規(guī)劃時(shí)尚A-112家主題(超市)業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案超市1樂天瑪特/永輝超市拉動人流，為項(xiàng)目帶來人氣，滿足一站式購物需求。A-121次主力店(快牌)零售店珠寶旗艦店品主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案次主力店1ZARA/H&M/UNIQLO/BasicHouse/絲芙蘭零售店30CARTIER/伯爵//歐米茄古名/浪琴/Dunhill/萬寶龍/施華洛世奇/BOSSOrange/Max&Co/LACOSTE/CK/MissSixty/Ochirly/JORYA珠寶旗艦店1IDO/戴夢得/周大福輕餐飲3星巴克/哈根達(dá)斯引進(jìn)時(shí)尚快牌，突出項(xiàng)目定位，吸引該區(qū)域人氣。輕餐飲珠寶旗艦店有助于提升項(xiàng)目檔次。F1業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）次主力店（快牌）12017零售店304076珠寶旗艦店12717餐飲3577總計(jì)359387主題詮釋：精品零售（國際一線品牌配飾）、黃金珠寶保障項(xiàng)目品質(zhì)形象。A-122次主力店(快牌/運(yùn)動)主題零售集合店零售店餐飲兒童主題區(qū)（玩具/教育/培訓(xùn)/書吧）兒童游樂場親主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案次主力店1ZARA/H&M/UNIQLO/BasicHouse（一拖二）；正格/金冠零售店24Jeep/Cabbeen/雅戈?duì)?金利來/報(bào)喜鳥/ETAM/詩篇/播/慕詩/5+/依戀/THEORY/NINEWEST/百麗集合店/麗嬰房/好孩子/NikeKids/反斗城/天才寶貝/兒童樂園/親子樂園/Hellokitty/ZIPPO/大眾書局/光合作用主題零售集合店1男女裝品牌集合店/EQ:IQ/harborhouse/曲美/綠城生活館/特力和樂/無印良品餐飲3必勝客/ColdStone/仙蹤林/味千拉面/鼎泰豐/DQ體現(xiàn)全客層定位帶動家庭消費(fèi)調(diào)整為主題零售集合店，其定位可以著眼于時(shí)尚休閑人群、商務(wù)人群、居家生活人群。F2業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）次主力店（快牌/運(yùn)動）12627零售店243963主題零售集合店12717餐飲31532兒童娛樂場1601總計(jì)3011440主題詮釋：以兒童為主題，家居生活為特色突出家庭親情氛圍，并輔以以家庭餐飲為主的相關(guān)配套，實(shí)現(xiàn)全家消費(fèi)。A-123影院(保利)冰場(冠軍)電玩零售餐飲悅主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案主力店2保利影院/冠軍冰場零售11杰克瓊斯/SELECTED/ONLY/VEROMODA/李維斯/LEE/速寫/Jasonwood/JackWolfskin/HOTWIND/蘋果直營店電玩2神采飛揚(yáng)/天空之城/湯姆熊餐飲3釜山料理/綠茶/禾綠回轉(zhuǎn)壽司/鹿港小鎮(zhèn)/滿記甜品/千味涮休閑娛樂業(yè)態(tài)可垂直拉動人流，將年輕客群人流吸引到較高樓層?？煽紤]互動業(yè)態(tài)如運(yùn)動休閑服飾、電子產(chǎn)品、鞋包等。F3業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）冰場13285影院13572零售店111445電玩22717餐飲31763總計(jì)1812782主題詮釋：以浙南首個(gè)標(biāo)準(zhǔn)真冰場為標(biāo)桿，配合影院、電玩等生活娛樂設(shè)施，充分拉動臺州家庭娛樂消費(fèi)人群，提升項(xiàng)目人氣。KTV餐飲輕餐/水吧/甜品零售美容美發(fā)/護(hù)理夜主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案KTV1銀樂迪/好樂迪/謳歌零售7氣味圖書館//habit習(xí)慣生活館美容美發(fā)1東田造型/巴米羅造型/美甲餐飲12一茶一坐/太興餐廳/三上日本料理/小烹大治該樓層目的性消費(fèi)較強(qiáng)，能夠?qū)⑷肆魑捷^高樓層。F4業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）KTV12017零售店7572美容美發(fā)1379餐飲125011總計(jì)217979主題詮釋:以KTV為帶動，結(jié)合美容美發(fā)、特色餐飲突出“夜場文化”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全天候消費(fèi)。商務(wù)餐飲會所/個(gè)人護(hù)理享主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案個(gè)人護(hù)理1瑪花纖體/靜博士商務(wù)餐飲1小南國/新榮記考慮私密性，把相關(guān)業(yè)態(tài)擺放在較高樓層。F5業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）商務(wù)餐飲11200會所/個(gè)人護(hù)理1845總計(jì)22045主題詮釋：考慮私密性，將以商務(wù)為特色的高端餐飲及配套消費(fèi)放在較高樓層，體現(xiàn)尊貴品質(zhì)?？傮w業(yè)態(tài)占比注：主力店含冰場、影院、超市等；

次主力店含快牌、快牌/運(yùn)動、主題零售集合店等；

娛樂含兒童娛樂城、KTV、電玩等；

配套含珠寶旗艦店、美容美發(fā)、會所/個(gè)人護(hù)理等。總體業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)可租賃店鋪面積（㎡）冰場（主力店）13285影院（主力店）13572超市（主力店）116470快牌（次主力店）12017快牌/運(yùn)動（次主力店）12627主題零售集合店（次主力店）12717零售7210056珠寶旗艦店（配套）12717兒童娛樂場（娛樂）1601KTV（娛樂）12017電玩（娛樂）22717餐飲2210083美容美發(fā)（配套）1379會所/個(gè)人護(hù)理（配套）1845總計(jì)10760103通過各樓層店鋪面積與數(shù)量統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)以超市、零售、餐飲為主導(dǎo)，突出家庭主題消費(fèi)，與前文“家庭休閑生活中心”主題定位吻合。后續(xù)我司將圍繞店鋪劃分與品牌規(guī)劃進(jìn)行商家訪談工作，并在訪談成果的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確店鋪數(shù)與相應(yīng)的品牌落位圖。五、經(jīng)濟(jì)測算1.測算說明按完全自持開發(fā)模式，測算購物中心自身的投資收益能力。通過分析項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營所需的各項(xiàng)投入，項(xiàng)目自2015年開業(yè)起至土地使用年限期滿的2051年可預(yù)估的各項(xiàng)收益，得出了項(xiàng)目整體投資回報(bào)率與投資回收期。其中，開發(fā)成本數(shù)據(jù)部分來自于項(xiàng)目公司，另一部分根據(jù)對標(biāo)項(xiàng)目估算；預(yù)期租金以及其他列支項(xiàng)目，根據(jù)購物中心近兩年行業(yè)平均水平與臺州當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)研數(shù)據(jù)預(yù)估。1.測算說明項(xiàng)目明細(xì)數(shù)據(jù)（萬元）產(chǎn)出第一年租金收益3149投入1.開發(fā)成本土地費(fèi)用28158前期費(fèi)用2410工程費(fèi)用65057期間費(fèi)用70842.運(yùn)營支出保險(xiǎn)費(fèi)15停車場管理費(fèi)100行政辦公33人工費(fèi)用111物業(yè)費(fèi)用及維護(hù)維修費(fèi)310招待費(fèi)303.推廣費(fèi)用項(xiàng)目推廣199招商活動4.各項(xiàng)稅費(fèi)383購物中心的投入產(chǎn)出模型中收入及支出項(xiàng)目如右表所示。2.

收支說明本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)成本約102709萬元，具體構(gòu)成如下:（數(shù)據(jù)更新時(shí)間：2012年9月11日）鏈接：臺州玉蘭廣場購物中心經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目金額（萬元）土地成本28158前期費(fèi)用2410工程成本65057財(cái)務(wù)費(fèi)用1349管理費(fèi)用5734合計(jì)1027093.成本測算（數(shù)據(jù)更新時(shí)間：2012年9月11日）根據(jù)臺州城市規(guī)模、人均可支配收入、消費(fèi)水平、社會零售水平及同等城市水平，對臺州當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目的租金價(jià)格調(diào)查，并對選定各類業(yè)態(tài)的市場營業(yè)額調(diào)查，暫得本項(xiàng)目各樓層租金如下（按承租面積加權(quán)平均數(shù)計(jì)算）：樓層B1F1F2F3F4F5租金（元/㎡/天）1.456.356.674.634.611.54.租金構(gòu)成5.收益增長模型假設(shè)：購物中心開業(yè)第一年招商率為80%，次年85%，第三年90%，第四年以后95%； 按2015年10月1日開業(yè)計(jì)算，至2051年，計(jì)算期為36年；購物中心整體租金遞增幅設(shè)定如下，設(shè)定前兩年租金保持不變，第3、4年在第1、2年基礎(chǔ)上遞增15%，第5年在第四年基礎(chǔ)上遞增10%，第6年起每年遞增5%；

（數(shù)據(jù)更新時(shí)間：2012年9月11日）

鏈接：臺州玉蘭廣場購物中心經(jīng)濟(jì)測算6.估算結(jié)果項(xiàng)目至開業(yè)全投資約為10.27億元；首年租金（按可租賃面積）約為3149萬元。項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR=8.06%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=17680萬元

(折現(xiàn)率8%)；動態(tài)回收期約為15年，即項(xiàng)目到2028年可回收投資。6.估算結(jié)果分析現(xiàn)階段投資收益測算是在假設(shè)商家經(jīng)營情況良好，商場人氣旺盛的前提下進(jìn)行的，但確保商場及商家運(yùn)行良好的一個(gè)重要條件是充足的人流。充足的人流需要符合臺州市場的業(yè)態(tài)及品牌組合。鑒于臺州商業(yè)市場狀況，建議降低零售業(yè)態(tài)比例，提高兒童、休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例，以保證商場所需人流。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗(yàn)何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費(fèi)用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點(diǎn)變動費(fèi)用總費(fèi)用營業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價(jià)的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個(gè)方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個(gè)關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門暢銷品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定價(jià)與確定價(jià)格的區(qū)別確定價(jià)格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個(gè)易于銷售的價(jià)格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價(jià)基于顧客的價(jià)值私立評估價(jià)值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價(jià)三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價(jià)格策略3、高價(jià)位價(jià)格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時(shí)間體驗(yàn)健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時(shí)間原材料生長原材料獲得制作耗時(shí)美味時(shí)間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?、餐點(diǎn)是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨(dú)特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級？