某湖體育訓(xùn)練基地項(xiàng)目可行性論證報(bào)告

某某湖體育訓(xùn)練基地項(xiàng)目建議書(shū)總公司目錄項(xiàng)目概述及基本技術(shù)參數(shù)項(xiàng)目名稱及承辦單位承辦企業(yè)概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目背景二、建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)1、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址與建設(shè)條件2、建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)3、功能區(qū)布局及項(xiàng)目形象環(huán)境定位三、項(xiàng)目投資估算及投資回收預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資估算投資回收預(yù)計(jì)資金籌措四、訓(xùn)練基地基本經(jīng)營(yíng)管理方案1、經(jīng)營(yíng)管理方案2、管理組織結(jié)構(gòu)五、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：基本市場(chǎng)環(huán)境、形勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)狀況（附市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)定位六、銷售方案方案策劃價(jià)格策略及依據(jù)銷售策略廣告策略七、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)八、初步經(jīng)濟(jì)分析前言目標(biāo)：在鹿泉大開(kāi)發(fā)的總體布局中，某某湖項(xiàng)目位于L型項(xiàng)目群的最前端，在九景山莊項(xiàng)目與翠屏山項(xiàng)目、高新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提下，遙相呼應(yīng)，最終完成匯合的戰(zhàn)略部署。某某湖項(xiàng)目依托其優(yōu)美的自然環(huán)境和人文風(fēng)景，同時(shí)營(yíng)造出以體育、休閑、娛樂(lè)為核心的項(xiàng)目群，形成城鎮(zhèn)規(guī)模構(gòu)架，在鹿泉項(xiàng)目整體大開(kāi)發(fā)中發(fā)揮舉足輕重的作用。某某湖項(xiàng)目以造城為依托，以聚集人氣、形成人流、物流、商業(yè)流為目的，最終形成九景山莊項(xiàng)目與翠屏山項(xiàng)目匯攏與此的整體戰(zhàn)略部署。項(xiàng)目定位方案：為了符合城市總體規(guī)劃，發(fā)展教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，提高全面素質(zhì)，推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步，同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，河北房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司擬綜合各種培訓(xùn)中心、訓(xùn)練基地、體育、商業(yè)、旅游等項(xiàng)目建設(shè)一個(gè)一流的培訓(xùn)基地。本案以建設(shè)體育訓(xùn)練基地、再就業(yè)培訓(xùn)中心、軍事訓(xùn)練基地、商業(yè)、旅游培訓(xùn)中心的名義進(jìn)行少量土地立項(xiàng)征用，同時(shí)對(duì)剩余土地進(jìn)行全面控制。除去建設(shè)一些必要的辦公樓、訓(xùn)練館、實(shí)習(xí)場(chǎng)所、教學(xué)樓、宿舍樓等設(shè)施外，其它大量土地將進(jìn)行住宅建設(shè)。商業(yè)中心、會(huì)議中心，娛樂(lè)中心等公益設(shè)施將盡可能減少投入，加大住宅建筑規(guī)模及環(huán)境投資，確保效益最大化。本案以體育訓(xùn)練基地項(xiàng)目的形式撰寫(xiě)，指出項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性研究，并估算了成本、產(chǎn)出效益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、廣告、風(fēng)險(xiǎn)控制方案及銷售方案。同時(shí)臨近住宅區(qū)的教育、商業(yè)、公益設(shè)施的功能，綠地、花園、湖泊、山地等環(huán)境優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目從區(qū)域功能上的布局及整體規(guī)劃中形成的小城鎮(zhèn)構(gòu)架，將成為每個(gè)項(xiàng)目巨大的賣點(diǎn)，從而吸引教育產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)客戶和消費(fèi)市場(chǎng)客戶來(lái)此投資消費(fèi)。在策劃的后期將根據(jù)市場(chǎng)的需求和項(xiàng)目的需求來(lái)制定項(xiàng)目群的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度。同時(shí)本項(xiàng)目群將以滿足社會(huì)需求和市場(chǎng)需求為立足點(diǎn)已贏得政府的支持和市場(chǎng)的認(rèn)可，本案中的5大項(xiàng)目運(yùn)作將以功能齊全，管理正規(guī)，硬件設(shè)施先進(jìn)，環(huán)境優(yōu)美，科研機(jī)構(gòu)專業(yè)等優(yōu)勢(shì)來(lái)盤(pán)踞市場(chǎng)。我們的目標(biāo)是成為該市場(chǎng)的主導(dǎo)者，使其他競(jìng)爭(zhēng)者成為市場(chǎng)的跟隨者和補(bǔ)缺者，同時(shí)將以扎實(shí)科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目定位、市場(chǎng)定位，并通過(guò)廣告宣傳，與政府、高校合作等方式逐漸提高項(xiàng)目的影響力，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售計(jì)劃。方案策劃目的：利用征、租、改的方法有效控制土地資源，提高該項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，利用品牌、資金、政府支持等優(yōu)勢(shì)成為市場(chǎng)主導(dǎo)者。土地控制方案：由于項(xiàng)目規(guī)模較大，土地控制存在一定難度，計(jì)劃根據(jù)各項(xiàng)目性質(zhì)分別立項(xiàng)，部分土地以與市場(chǎng)大客戶合作的方式進(jìn)行立項(xiàng)獲得土地并推向市場(chǎng)。憑借品牌，通過(guò)宣傳造勢(shì)，與企業(yè)合作等方式，刺激并營(yíng)造市場(chǎng)，以此產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，推動(dòng)銷售工作順利開(kāi)展。體育商業(yè)娛樂(lè)等配套項(xiàng)目憑借良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益等概念征地，而最終建設(shè)住宅項(xiàng)目，使其成為真正意義的配套。為了對(duì)該地塊加以有效控制，建議暫時(shí)租用。單體別墅：?jiǎn)挝徽嫉?10畝，根據(jù)項(xiàng)目征地規(guī)劃及開(kāi)發(fā)計(jì)劃有選擇性的控制地塊，逐次開(kāi)發(fā)，形成相對(duì)規(guī)模，避免散亂布局，增加成本。如遇規(guī)模較大項(xiàng)目可根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展需要舉行合理調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。目前計(jì)劃將征用的200畝土地和其他住宅項(xiàng)目全盤(pán)推向市場(chǎng)，大客戶可在住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)選擇地塊購(gòu)買。我方可根據(jù)客戶要求提供環(huán)境營(yíng)造方案，并組織施工。對(duì)土地進(jìn)行整體分割，根據(jù)項(xiàng)目屬性進(jìn)行先期的環(huán)境營(yíng)造，組織各大高校進(jìn)行義務(wù)植樹(shù)，輔以媒體宣傳。既營(yíng)造了環(huán)境，又對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了宣傳，可取得良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。合理整合鹿泉項(xiàng)目資源，某某湖項(xiàng)目與康園項(xiàng)目同時(shí)推向市場(chǎng)，結(jié)合九景山莊和翠屏山莊項(xiàng)目以不同的概念進(jìn)行宣傳造勢(shì)，以求壟斷市場(chǎng)或提高市場(chǎng)占有率，由此成為市場(chǎng)主導(dǎo)者。近期工作安排：1、丈量土地實(shí)際面積，細(xì)分山坡地、丘陵地、洼地、平原地的面積、比例，根據(jù)土地價(jià)格細(xì)分制表，為征、租土地業(yè)務(wù)做好準(zhǔn)備。2、簽訂先期開(kāi)發(fā)的200畝土地協(xié)議及其他地塊的租用協(xié)議。3、做出項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃平面圖并討論定位。4、進(jìn)行立項(xiàng)準(zhǔn)備工作。5、制定樓書(shū)、價(jià)格、銷售政策及計(jì)劃、廣告策略及計(jì)劃、市場(chǎng)涵蓋策略計(jì)劃書(shū)，同時(shí)進(jìn)行售前培訓(xùn)，做好推向市場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作。第一章：項(xiàng)目概述及基本技術(shù)參數(shù)一、項(xiàng)目名稱及承辦單位1）項(xiàng)目名稱：某某湖體育訓(xùn)練基地2）項(xiàng)目承辦單位：河北房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司3）承辦單位概況二、承辦企業(yè)概況河北房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司創(chuàng)立于1993年，十年來(lái)秉承“追求卓越、德達(dá)天下”的企業(yè)理念，倡導(dǎo)“關(guān)注社會(huì)、產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)”的經(jīng)營(yíng)宗旨，以房地產(chǎn)為龍頭，發(fā)展成為涵蓋教育、文化、科技、商貿(mào)、安裝、物業(yè)管理、旅游等跨行業(yè)，資產(chǎn)凈值逾40億元的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)目前擁有河北房地產(chǎn)集團(tuán)、北京房地產(chǎn)有限公司、三亞房地產(chǎn)有限公司和呼盟房地產(chǎn)有限公司、北京大學(xué)、三亞旅游職業(yè)學(xué)院等企業(yè)和院校。自1993年起，集團(tuán)在河北省會(huì)石家莊市成功開(kāi)發(fā)了花園、書(shū)香園公寓、玫瑰園、卓希居住區(qū)、卓東小區(qū)等130余萬(wàn)平方米的精品住宅小區(qū)，均是當(dāng)年開(kāi)發(fā)、當(dāng)年售磬，其中花園被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。集團(tuán)先后獲得“河北省十大民營(yíng)納稅企業(yè)”、“中國(guó)名牌房產(chǎn)”、“中國(guó)建筑系統(tǒng)企業(yè)形象AAA級(jí)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。目前在河北省開(kāi)發(fā)的亞洲最大的服裝生產(chǎn)、貿(mào)易基地——服裝產(chǎn)業(yè)園，集居住、科研、創(chuàng)業(yè)、高科技于一體的商住社區(qū)——河北兩院院士專家園等項(xiàng)目正在招商熱賣中。1999年7月，集團(tuán)創(chuàng)建北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京教育投資公司，規(guī)劃占地3萬(wàn)畝，能容納20所高校和數(shù)十萬(wàn)名學(xué)生的大學(xué)城首期工程已經(jīng)竣工，大學(xué)城初具規(guī)模；由集團(tuán)創(chuàng)辦的北京大學(xué)已經(jīng)正式招生；此外，在龍慶峽風(fēng)景區(qū)的生態(tài)康樂(lè)園、朝陽(yáng)區(qū)的北方物流中心等項(xiàng)目正快速啟動(dòng)。2000年7月，集團(tuán)依托呼盟，面向俄羅斯，成立呼盟房地產(chǎn)有限公司。2000年12月，集團(tuán)出資1000萬(wàn)元，舉辦“·呼倫貝爾國(guó)際冰雪旅游節(jié)”，引起國(guó)內(nèi)外廣泛關(guān)注，集團(tuán)還推出“一房四場(chǎng)”極品莊園、“林海雪原”度假別墅、卓風(fēng)苑小區(qū)等極具升值潛力的項(xiàng)目，積極參與當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)。2000年8月，集團(tuán)南下海南島，成立海南三亞房地產(chǎn)有限公司，陸續(xù)啟動(dòng)熱帶風(fēng)情園高尚精品社區(qū)、三亞旅游職業(yè)學(xué)院、亞龍灣院士園等九大項(xiàng)目。在自身取得飛躍發(fā)展的同時(shí)，集團(tuán)始終關(guān)注民族發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步，自1998年以來(lái)，集團(tuán)先后出資千萬(wàn)余元，籌劃組織紀(jì)念“戊戌變法100周年”、“五四運(yùn)動(dòng)80周年”、“真理標(biāo)準(zhǔn)討論20周年”、“改革開(kāi)放20周年”、“第三代領(lǐng)導(dǎo)集體與當(dāng)代中國(guó)”等五大系列有獎(jiǎng)?wù)魑暮汀罢撝R(shí)經(jīng)濟(jì)”有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，在海內(nèi)外產(chǎn)生重大社會(huì)效益和深遠(yuǎn)歷史影響。用善心、慈悲之心關(guān)懷社會(huì)、關(guān)懷人已成為集團(tuán)永不衰竭的動(dòng)力之源。10年間，集團(tuán)熱心關(guān)注和支持社會(huì)公益事業(yè)，先后向希望工程、“春蕾計(jì)劃”、貧困災(zāi)區(qū)、洪水災(zāi)區(qū)等捐贈(zèng)6000余萬(wàn)元，救助失學(xué)兒童達(dá)萬(wàn)余名，被全國(guó)婦女聯(lián)合會(huì)、中國(guó)兒童少年基金會(huì)、中國(guó)光彩事業(yè)促進(jìn)會(huì)等多家單位評(píng)為先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，總裁楊卓舒也獲得了“中國(guó)慈善家”的光榮稱號(hào)。集團(tuán)以愛(ài)心創(chuàng)造企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的良好前景，以恒心奠定百年的堅(jiān)實(shí)根基。集團(tuán)正高舉理想主義旗幟，以裂變式的速度飛速向前發(fā)展。三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介某某湖體育訓(xùn)練基地選址于鹿泉市某某湖風(fēng)景區(qū)，東臨規(guī)劃路、西臨下聶莊村東、南距玉寨山500米、北臨石太高速公路，距石家莊市中心15.5公里，距獲鹿鎮(zhèn)2.3公里。經(jīng)獲桐路與城市相連，項(xiàng)目占地2008畝，總建筑面積78.4萬(wàn)m2,其中訓(xùn)練場(chǎng)館、行政辦公樓、后勤、公益等建設(shè)面積16.4萬(wàn)m2，商業(yè)服務(wù)建設(shè)面積8萬(wàn)m2，生活配套54萬(wàn)m2。該項(xiàng)目集體育訓(xùn)練、健身、教育、科研、住宅、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、度假于一體。該項(xiàng)目功能齊全、地理位置優(yōu)越、風(fēng)景優(yōu)美、空氣純凈、環(huán)境宜人、交通便利。同時(shí)規(guī)模巨大，可形成小城鎮(zhèn)概念，具有獨(dú)特的較強(qiáng)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。四、項(xiàng)目背景1、體育教育的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)隨著我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、文化的飛速發(fā)展和人民物質(zhì)生活水平的極大提高，我國(guó)的體育教育事業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。體育要面向現(xiàn)代、面向世界、面向未來(lái)成為體育事業(yè)發(fā)展的基本趨勢(shì)。大力發(fā)展體育教育產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)全民健身運(yùn)動(dòng)，是提高全民素質(zhì)的重要條件之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2005年我國(guó)體育人口將從現(xiàn)在的三億發(fā)展到六億。急需建設(shè)大量的體育場(chǎng)、體育館、俱樂(lè)部、健身房等各種設(shè)施齊全的體育娛樂(lè)場(chǎng)所，以滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的體育鍛煉需要。近年很多體育項(xiàng)目已由國(guó)家財(cái)政支持逐漸改革為企業(yè)支持或買斷的體育俱樂(lè)部制，“俱樂(lè)部制”加快了體育事業(yè)走向產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的進(jìn)程，加劇了體育行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，有利于資源的優(yōu)化組合。然而由于項(xiàng)目場(chǎng)地比較分散，而且規(guī)模較小，設(shè)施不完善，很難滿足群眾在一塊場(chǎng)地上完成綜合健身的要求，同時(shí)也不利于投資方進(jìn)行綜合管理和服務(wù)大眾，無(wú)形中加大了項(xiàng)目成本，降低了工作效率。同時(shí)河北省雖是體育大省，卻不是體育強(qiáng)省，為了實(shí)現(xiàn)在奧運(yùn)會(huì)上金牌總數(shù)前三名的目標(biāo)，填補(bǔ)體育科研方面的學(xué)科空白，提高全民整體素質(zhì)，推動(dòng)體育產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。城市急需建設(shè)一個(gè)規(guī)模龐大，設(shè)施完善，環(huán)境一流的大型綜合性體育訓(xùn)練基地，以滿足日益增長(zhǎng)的生活需求和體育產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求。2、體育、教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)體系，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。體育所涉及包含的領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，不僅僅局限于運(yùn)動(dòng)，還包羅復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)象，是一個(gè)龐大的社會(huì)體系，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。這一系統(tǒng)將政治、經(jīng)濟(jì)、文化與國(guó)計(jì)民生，對(duì)外交往緊密的連接在一起。當(dāng)今西方發(fā)達(dá)國(guó)家，體育產(chǎn)業(yè)已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，和人民生活息息相關(guān)。從體育產(chǎn)業(yè)的建筑、新聞、廣告到服裝、服飾、飲食及文化藝術(shù)等方面都有著體育產(chǎn)業(yè)濃重的縮影。體育、教育產(chǎn)業(yè)規(guī)范化、系統(tǒng)化對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常重要的意義。我國(guó)的體育產(chǎn)業(yè)尚處在起步階段，正逐步邁向健康、高效的發(fā)展時(shí)期，其未來(lái)的發(fā)展有著美好的前景和無(wú)限的市場(chǎng)潛力。大力發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛騰飛和與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌有著重要的作用。為了適應(yīng)加入WTO后體育產(chǎn)業(yè)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，河北省必須在發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)方面作出超前并切實(shí)可行的戰(zhàn)略決策和部署。3、項(xiàng)目的建立對(duì)促進(jìn)省會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及樹(shù)立河北省會(huì)新形象起著積極的作用。河北省近幾年來(lái)，在改革開(kāi)放、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，省市領(lǐng)導(dǎo)也在關(guān)注著體育事業(yè)的發(fā)展。2008年奧運(yùn)會(huì)申辦成功，無(wú)疑促進(jìn)了體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展。為體育健兒提供一個(gè)設(shè)施完整，配套齊全，科學(xué)規(guī)范的體育訓(xùn)練基地，為其取得優(yōu)異成績(jī)奠定基礎(chǔ)，使其在奧運(yùn)會(huì)上為河北省、為祖國(guó)爭(zhēng)光。體育訓(xùn)練基地的設(shè)立將為河北省體育事業(yè)的發(fā)展作出突出貢獻(xiàn)。規(guī)模效應(yīng)在國(guó)內(nèi)外造成巨大影響，對(duì)提高河北省形象，促進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益起到積極而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。4）解決大量勞動(dòng)力就業(yè)，減輕政府與社會(huì)壓力體育訓(xùn)練基地的建設(shè)需要大量建筑工人，建成后需要大量工作人員參與經(jīng)營(yíng)管理和維護(hù)。僅此就可解決大量農(nóng)村閑置勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，提升省會(huì)社會(huì)形象及文明程度，減輕政府與社會(huì)壓力。5）開(kāi)發(fā)邊緣地區(qū)節(jié)約城市建設(shè)用地體育訓(xùn)練基地項(xiàng)目選址于鹿泉太行山脈附近，將城市體育訓(xùn)練基地項(xiàng)目選址于此，既可節(jié)約省會(huì)建設(shè)用地，又可開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)刭Y源，擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市知名度，改善城市的建設(shè)形象。第二章：建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)1、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址與建設(shè)條件2、建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)3、功能區(qū)布局及項(xiàng)目形象環(huán)境定位1、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址與建設(shè)條件1）所處環(huán)境：該項(xiàng)目位于鹿泉市某某湖風(fēng)景區(qū)，東臨規(guī)劃路、西臨下聶莊村東、南臨玉寨山、北臨石太高速公路，距石家莊市中心15.5公里，據(jù)獲鹿鎮(zhèn)2.3公里。經(jīng)307國(guó)道、獲桐路、延山路、環(huán)衛(wèi)路與城市相連，北側(cè)及東側(cè)有石太和青銀高速公路經(jīng)過(guò)，該地區(qū)地理位置優(yōu)越，風(fēng)景優(yōu)美、空氣純凈、環(huán)境宜人、交通便利。2）地質(zhì)條件：屬太行山余脈，山體為下元古界、長(zhǎng)城系、寒武系和奧陶系，主要由石英砂巖、燧石白云巖、砂質(zhì)巖組成，山前溝谷坡地為第四紀(jì)沖洪積砂、卵礫石層、亞粘土、亞砂土。地質(zhì)較好，可以進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。3）市政供應(yīng)：電、暖、訊配套。方臺(tái)5公里，楊莊5．5公里，無(wú)市政供應(yīng)，政府承諾市政配待套項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)建設(shè)至此。4）水體：區(qū)域內(nèi)有40畝水體，但滲水嚴(yán)重，可作地膜處理。5）防洪：山前洪水排入引崗渠或自然泄洪。2、建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)2、建設(shè)規(guī)模體育訓(xùn)練基地總占地2008畝，分二年開(kāi)發(fā)建成?？偨ㄖ娣e78.4萬(wàn)平方米。包括綜合教學(xué)樓、辦公樓、宿舍樓、體育館、健身俱樂(lè)部、俱樂(lè)部公寓、籃球館、排球館等。其中非建筑部分包括足球訓(xùn)練場(chǎng)、田徑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、綠化區(qū)、停車場(chǎng)。具體規(guī)劃情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目占地規(guī)模明細(xì)表建設(shè)周期序號(hào)項(xiàng)目占地面積（畝）獲得方式建筑面積（萬(wàn)m2）結(jié)構(gòu)一期1商業(yè)建筑（商場(chǎng)、酒店、會(huì)議中心、超市、沿街門(mén)市、商務(wù)樓）150征用8框架2綜合教學(xué)樓200征用43宿舍樓400征用27磚混4籃球、排球館60征用15田徑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)30租用6足球場(chǎng)30租用7體育健身50征用1框架8公益（小學(xué)、托幼、物業(yè)、單身公寓）50征用3.4框架9網(wǎng)球場(chǎng)5租用10體育訓(xùn)練基地綠化區(qū)80租用11體育訓(xùn)練基地道路45征用二期12行政辦公大樓40征用1框架13跑馬場(chǎng)100征用2水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)60租用2館所14停車場(chǎng)28征用15體育訓(xùn)練基地道路290租用16體育訓(xùn)練基地道路90征用17食堂、洗浴、體育康復(fù)中心50征用2生活配套區(qū)400征用27合計(jì)200878.4某某湖健身俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)科目及建設(shè)規(guī)模表序號(hào)經(jīng)營(yíng)科目建筑面積（m2）1心肺功能區(qū)10002自由重量訓(xùn)練區(qū)4003健身操5004乒乓球2005臺(tái)球5006沙壺球2007保齡球10008激光狩獵1009棋牌15010體質(zhì)檢測(cè)13011壁球30012有氧健身操40013拉丁健美操40014形體訓(xùn)練100015活力動(dòng)感舞60016健身球20017局部塑形20018跆拳道50019散打50020武術(shù)100021交誼舞60022體能訓(xùn)練30023修長(zhǎng)訓(xùn)練50024減肥訓(xùn)練50025桑拿館500合計(jì)11680技術(shù)指標(biāo)：占地面積2008畝，總建筑面積78.4萬(wàn)m2，容積率1：0.58，綠化率60%，覆蓋率25%。3、功能區(qū)布局及項(xiàng)目形象環(huán)境定位1）體育訓(xùn)練區(qū)：體育館、健身俱樂(lè)部、籃球館、排球館等。室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、足球、乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、臺(tái)球、保齡球等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目將根據(jù)建筑特點(diǎn)科學(xué)分布，節(jié)約成本。2）行政中心、體育科研中心、教學(xué)樓、食堂、宿舍、洗浴、體育康復(fù)中心設(shè)立在體育基地北區(qū)。該區(qū)與訓(xùn)練區(qū)有一定距離，既保證管理的有效性，又做到互不影響。3）生活配套區(qū)位于項(xiàng)目東側(cè)、北側(cè)，與望月山莊住宅項(xiàng)目及某某湖商業(yè)中心互補(bǔ)而成。4）形象、環(huán)境定位：該項(xiàng)目以綠色為主題，突出青山、碧水、芳草、綠樹(shù)的自然風(fēng)光，給人以置身自然，心曠神怡的感覺(jué)。該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)科目齊全，場(chǎng)地、設(shè)備先進(jìn)，以一流的現(xiàn)代化綜合體育城形象呈現(xiàn)社會(huì)。第三章：項(xiàng)目投資估算及投資回收預(yù)計(jì)1、項(xiàng)目投資估算2、投資回收預(yù)計(jì)一、項(xiàng)目投資估算某某湖體育訓(xùn)練基地總投資預(yù)算為9.55424億元。工程周期1至2年，總占地費(fèi)為1.5868億元。項(xiàng)目投資具體情況詳見(jiàn)下表：1、單位成本表2、項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目投資估算表建設(shè)周期序號(hào)項(xiàng)目征地費(fèi)（8.5萬(wàn)元/畝，租地700元/年）工程造價(jià)（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）一期1沿街商業(yè)建筑127510640119152綜合教學(xué)樓170062483243宿舍樓340022572259724籃球、排球館595168022755田徑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)1051056足球場(chǎng)1051057體育健身42575611818公益（小學(xué)、托幼、物業(yè)、單身公寓）4252842.43267.49網(wǎng)球場(chǎng)17.517.510體育訓(xùn)練基地綠化區(qū)28028011體育訓(xùn)練基地道路382.5382.5二期12行政綜合辦公大樓510756126613跑馬場(chǎng)850850水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)2103360357014停車場(chǎng)23823815體育訓(xùn)練基地綠化1015101516體育訓(xùn)練基地道路76576517食堂、洗浴、體育康復(fù)中心4251512193718生活配套34002257225972合計(jì)1586879674.489437成本構(gòu)成建筑屬性費(fèi)用科目別墅（磚混）多層（磚混）商業(yè)（框架）館所（屋頂網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，層高6—10米）托幼（磚混）小學(xué)（磚混）物業(yè)樓（磚混）容積率按1：0.5算按1：1算按1：0.7算按1：1算按1：1算按1：0.7算按1：1算征地費(fèi)用254127181127127181127各種規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)5050經(jīng)營(yíng)費(fèi)用80808080808080財(cái)務(wù)費(fèi)用100100100100100100100建安費(fèi)（含水電暖路）60660611001500656656656合計(jì)1090963146116279631017963二、投資回收預(yù)計(jì)（較高期待值）1、出租效益分析1）臨街商用建筑開(kāi)工四個(gè)月即建成，用于招商、出租，預(yù)計(jì)年租金收入4萬(wàn)平方米×40元/平方米×12月，總計(jì)為1920萬(wàn)元2）綜合教學(xué)樓建成后，可采取租賃經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)年租金收入：4萬(wàn)平方米×40元/平方米×12個(gè)月，年總計(jì)為1920萬(wàn)元3）各體育場(chǎng)館建成后，可直接接待國(guó)內(nèi)、外體育比賽及各種規(guī)模運(yùn)動(dòng)會(huì)預(yù)計(jì)該收入按年達(dá)標(biāo)接待量的60，一年按10個(gè)月計(jì)算：160萬(wàn)元×10個(gè)月總計(jì)收入1600萬(wàn)元4）社會(huì)綜合教育：招收、培訓(xùn)各類體育人材，預(yù)計(jì)：2000人×40元/人，總計(jì)收入80萬(wàn)元5）健身俱樂(lè)部：全部實(shí)行會(huì)員制管理，按設(shè)計(jì)達(dá)標(biāo)量的60計(jì)算預(yù)計(jì)：9000人×3000元/人，年總計(jì)收入：2700萬(wàn)元6）樓體戶外廣告收入，按每平方米年發(fā)布費(fèi)3000元計(jì)算，預(yù)計(jì)：1萬(wàn)平方米×3000元，總計(jì)收入3000萬(wàn)元以上各項(xiàng)滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年收入為12900萬(wàn)元，2、銷售收入預(yù)計(jì)住宅銷售收益一期工程：首先在大李莊西側(cè)征用400畝作為首期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，周邊土地以租用或以承包荒山的名義進(jìn)行控制，為后期開(kāi)發(fā)進(jìn)行土地儲(chǔ)備。首期工程占地400畝,計(jì)劃總建筑面29.348萬(wàn)m2。其中別墅區(qū)占地200畝，容積率0.8，按每棟300m2計(jì)算，可建355棟，建筑面積10.67萬(wàn)m2，100棟為靠鴛鴦山和人工湖的單體花園別墅，其余為聯(lián)體別墅。多層住宅占地200畝，容積率1.2，總建筑面積16.008萬(wàn)平方米，按每棟4000平方米，可建40棟樓，地下建筑面積2.668萬(wàn)m二期工程占地400畝,計(jì)劃總建筑面29.348萬(wàn)m2。其中別墅區(qū)占地200畝，容積率0.8，按每棟300m2計(jì)算，可建355棟，建筑面積10.67萬(wàn)m2，100棟為靠望月山和人工湖的單體花園別墅，其余為聯(lián)體別墅。多層住宅占地200畝，容積率1.2，總建筑面積16.008萬(wàn)平方米，按每棟4000平方米，可建40棟樓，地下建筑面積2.668萬(wàn)m2價(jià)格：多層計(jì)劃售價(jià)按每銷售總面積的1/4遞增為１、988元/m2，2、1088元/m2，3、1188元/m2，4、1288別墅售價(jià)按：1、每銷售總面積的1/4遞增為1）1588元/m2，2）1688元/m2，3）1888元/m2，4）2188元/m2，2、部份單體概念型別墅以套來(lái)單獨(dú)定價(jià)，在120萬(wàn)元150萬(wàn)元/套。兩期別墅銷售收入明細(xì)表序號(hào)總面積銷售周期面積比率面積單價(jià)銷售額2134001/453350m1588元/m28472萬(wàn)元1/453350m1688元/m29005萬(wàn)元1/453350m1888元/m210072萬(wàn)元1/453350m2188元/m211672萬(wàn)元合計(jì)銷售收入39221萬(wàn)元兩期多層銷售收入明細(xì)表序號(hào)總面積銷售周期面積比率面積單價(jià)銷售額3201601/480040m988元/m27908萬(wàn)元1/480040m1088元/m28708萬(wàn)元1/480040m1188元/m29445萬(wàn)元1/480040m1288元/m210309萬(wàn)元地下室53360m600元/m23201萬(wàn)元合計(jì)銷售收入39571萬(wàn)元銷售總收入為：78792萬(wàn)元

利潤(rùn)率:公益成本：3267.4萬(wàn)元土地成本：8.5萬(wàn)/畝×400畝×2＝3400萬(wàn)×2=7800萬(wàn)元?jiǎng)e墅成本：836元/m2×10.672萬(wàn)m2×2＝8921.792萬(wàn)×2=17843.5萬(wàn)元多層住宅：809元/m2×16.008萬(wàn)m2×2＝12950.472萬(wàn)×2=25900萬(wàn)元總成本：54810萬(wàn)元（78792-54810）÷54810×100％＝23982÷54810×100％＝43.75％第四章：訓(xùn)練基地基本經(jīng)營(yíng)管理方案1、經(jīng)營(yíng)管理方案2、管理組織結(jié)構(gòu)圖一、管理方案體育訓(xùn)練基地由房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、省體育學(xué)院及國(guó)家體育訓(xùn)練中心聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。1）體育訓(xùn)練區(qū)：健身俱樂(lè)部、籃球館、排球館、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)球、足球、乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)臺(tái)球、保齡球等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目以承辦重大體育比賽，接待社會(huì)團(tuán)體體育娛樂(lè)活動(dòng)為主，出租或出售給體育項(xiàng)目俱樂(lè)部、專業(yè)院校及體工大隊(duì)等單位長(zhǎng)期使用。2）行政綜合辦公大樓、教學(xué)樓、體育科研中心、食堂、宿舍、洗浴、體育康復(fù)中心主要以教學(xué)、科研、管理與服務(wù)為職能，以出租或承包給專業(yè)單位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)為主要方式推向市場(chǎng)。3）市政等綜合公益設(shè)施由某某湖商業(yè)中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，節(jié)約資源，避免重復(fù)建設(shè)。4）行政綜合辦公大樓為經(jīng)營(yíng)管理中心，負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作的管理與協(xié)調(diào)。5）商業(yè)、休閑娛樂(lè)中心將采取銷售、出租、承包經(jīng)營(yíng)等形式推向市場(chǎng)。二、經(jīng)營(yíng)方案從網(wǎng)上和訪問(wèn)調(diào)查了解到國(guó)內(nèi)一些體育健身娛樂(lè)場(chǎng)所存在許多的問(wèn)題。數(shù)量多、規(guī)模小、項(xiàng)目單一、組織松散，整體經(jīng)濟(jì)效益不佳是該行業(yè)的通病。如何有效的增加利潤(rùn)將直接影響我公司在健身行業(yè)的投資與發(fā)展。為了達(dá)到吸引消費(fèi)者，提高效益，增加利潤(rùn)的目的，特制定如下方案：1、優(yōu)于省內(nèi)目前的健身場(chǎng)館，獲得較高的市場(chǎng)占有率，建設(shè)一個(gè)規(guī)模最大，內(nèi)部設(shè)施最全面、專業(yè)，經(jīng)營(yíng)科目多元化，緊跟市場(chǎng)潮流，吸引消費(fèi)者的綜合健身項(xiàng)目。2、以較低廉的價(jià)格吸引顧客。=1\*GB3①由于土地成本、規(guī)費(fèi)等總成本相對(duì)低廉，使以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)成為可能。=2\*GB3②盡量購(gòu)買國(guó)內(nèi)質(zhì)量較好、功能齊全的健身器械，維護(hù)保養(yǎng)便捷，降低硬件投入。=3\*GB3③合理制定組織結(jié)構(gòu)，根據(jù)實(shí)際需要定崗定員，避免人力資源浪費(fèi)，減少人力開(kāi)支。=4\*GB3④合理劃分功能區(qū)，避免造成資源浪費(fèi)。=5\*GB3⑤加強(qiáng)物業(yè)管理，降低內(nèi)耗。3、擴(kuò)展服務(wù)范圍，通過(guò)經(jīng)常舉辦體育賽事制造聲勢(shì)，激發(fā)群眾參與的積極性。比賽要定時(shí)、定點(diǎn)，堅(jiān)持長(zhǎng)期舉辦，深入民心，使人銘記“運(yùn)動(dòng)在，美體在，娛樂(lè)在”的經(jīng)營(yíng)理念。4、提供桑拿、康復(fù)理療按摩、健身咨詢、美容美體、棋牌室、咖啡廳、游藝廳、網(wǎng)吧等。5、開(kāi)發(fā)新的健身娛樂(lè)項(xiàng)目，購(gòu)買新穎的健身器材，如攀巖、陽(yáng)光機(jī)。6、屋頂設(shè)有花園、小型網(wǎng)球場(chǎng)、露天酒吧，咖啡廳等。7、建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代化體育模式，建有標(biāo)致性雕塑，墻壁繪制奧林匹克浮雕，圖騰。突出基地檔次高、配套齊全、運(yùn)動(dòng)文化氣氛濃郁的特點(diǎn)。在這里可以隨著流行音樂(lè)跳健美操，在教練的指導(dǎo)下進(jìn)行有氧和力量器械練習(xí)，鍛煉之余可以享用淋浴設(shè)備、按摩、理療，也可以舒適地在咖啡廳小坐。8、經(jīng)營(yíng)管理方面。健身教練及服務(wù)人員具有專業(yè)資質(zhì)，憑證上崗，統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)致性徽章，使用規(guī)范服務(wù)用語(yǔ)。9、進(jìn)行多方位廣告宣傳，擴(kuò)大影響力。如與“勇者勝”欄目合作，使用基地場(chǎng)地作為固定比賽場(chǎng)所。在308國(guó)道及水上娛樂(lè)中心入口處制造大量廣告牌，廣告圖文并貌，充分顯示體育健身中心的新、奇、特、專、全的特點(diǎn)。倡導(dǎo)全民健身新方式。10、大型競(jìng)技項(xiàng)目將以專業(yè)俱樂(lè)部或國(guó)家專業(yè)隊(duì)租用為主，并承攬舉辦大型體育賽事。三、管理組織結(jié)構(gòu)圖管理組織結(jié)構(gòu)圖體育訓(xùn)練基地總經(jīng)理體育學(xué)院體育訓(xùn)練中心行政中心經(jīng)營(yíng)部財(cái)務(wù)部第五章：市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1、基本市場(chǎng)環(huán)境、形勢(shì)分析，市場(chǎng)定位2、競(jìng)爭(zhēng)狀況（附市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）3、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、基本市場(chǎng)環(huán)境、形勢(shì)分析該項(xiàng)目功能結(jié)構(gòu)合理、完善，環(huán)境宜人、交通發(fā)達(dá)，非常適合舉辦大型體育賽事，運(yùn)動(dòng)員長(zhǎng)期訓(xùn)練、體育科研、運(yùn)動(dòng)康復(fù)娛樂(lè)等體育活動(dòng)。而某某湖商業(yè)中心、游樂(lè)園及望月山莊住宅項(xiàng)目的落成無(wú)疑給了中心有力的市場(chǎng)保障。幾個(gè)項(xiàng)目相互依托，共同發(fā)展。完善的功能吸引不同層次的消費(fèi)者，滿足了市場(chǎng)的需求，存在廣闊的市場(chǎng)前景，同時(shí)有著公司雄厚的資金與科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念可保證項(xiàng)目投資建設(shè)順利進(jìn)行。競(jìng)爭(zhēng)者狀況（附市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告），項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1）位置優(yōu)勢(shì)：某某湖位于鹿泉市南2公里，距石家莊市中心15.5公里。緊鄰石太高速南側(cè)及307國(guó)道，未來(lái)的青銀高速有項(xiàng)目東側(cè)穿過(guò)使得這里交通發(fā)達(dá)，貫穿各地。2）自然條件：某某湖地形150－180米坡地構(gòu)成，南側(cè)有海拔500余米的玉寨山，植被良好，山前引崗渠橫貫?zāi)衬澈?xiàng)目群，東側(cè)則為建設(shè)中的南水北調(diào)線，無(wú)工業(yè)污染。3)概念優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目依山傍水，環(huán)境宜人、生態(tài)健康、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚消費(fèi)、度假、運(yùn)動(dòng)健身、獨(dú)一無(wú)二絕無(wú)僅有。4)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目規(guī)模巨大，功能設(shè)置完善，設(shè)備先進(jìn)，由國(guó)內(nèi)知名專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理單位承包管理，服務(wù)項(xiàng)目齊全，在經(jīng)營(yíng)管理和硬件上有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。5)價(jià)格優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位較低，和市中心的公寓樓的差距較大，有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。6)交通優(yōu)勢(shì)：交通便利，西三環(huán)由該項(xiàng)目東側(cè)50米處經(jīng)過(guò)直至市區(qū)內(nèi)各個(gè)交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)石太高速公路、未來(lái)的青銀高速公路由項(xiàng)目的西部和東部直通各個(gè)交通網(wǎng)絡(luò)。7)綠化優(yōu)勢(shì)：某某湖項(xiàng)目群的建成加之天然的植被等于將小區(qū)建設(shè)成一個(gè)大型花園，使得綠化率可達(dá)68.5%。8)配套優(yōu)勢(shì)：利用體育訓(xùn)練基地項(xiàng)目、游樂(lè)場(chǎng)項(xiàng)目、商業(yè)中心項(xiàng)目等運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)項(xiàng)目的建成，，豐富賣點(diǎn)、主題，由此產(chǎn)生概念性的優(yōu)勢(shì)。9)物業(yè)優(yōu)勢(shì)：公司特有的福利物業(yè)與全國(guó)優(yōu)秀的管理，將產(chǎn)生不可估量的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。10)教育優(yōu)勢(shì)：公司特有的素質(zhì)教育模式及北京大學(xué)城的實(shí)體，可將銷售及教育從利益上直接聯(lián)系起來(lái)，由此產(chǎn)生促銷優(yōu)惠賣點(diǎn)。11)區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，容幼教、智能化保安系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)醫(yī)院、老年人活動(dòng)俱樂(lè)部………足可滿足消費(fèi)者各項(xiàng)需求。由此產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成因素）：1）前期配套時(shí)間長(zhǎng)，投資大，增加成本。2）周邊環(huán)境營(yíng)造需要一定時(shí)間，增加成本。3）地勢(shì)復(fù)雜加大施工難度，增加成本，延長(zhǎng)施工時(shí)間。4）市政基礎(chǔ)配套不完善，需投入大量資金進(jìn)行施工，前期投入較大。5）地質(zhì)較差，土地承載力不足，不易建設(shè)中高層以上建筑，致使容積率上不去，由此增加了土地成本。第六章：銷售方案1、方案策劃：2、價(jià)格策略及依據(jù)，3、銷售策略4、廣告策略成立招商部和銷售部?jī)蓚€(gè)部門(mén)，其中招商部負(fù)責(zé)商業(yè)、娛樂(lè)、后勤、體育設(shè)施及館所、場(chǎng)地的出租經(jīng)營(yíng)，銷售部負(fù)責(zé)全面的銷售工作。一、方案策劃：先營(yíng)造環(huán)境，文明施工，給客戶一種大商業(yè)投資的感覺(jué)，刺激投資欲望。開(kāi)始銷售前，在網(wǎng)上或至邀請(qǐng)函向各種專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，發(fā)布承包經(jīng)營(yíng)招標(biāo)書(shū)。在開(kāi)始全面推向市場(chǎng)前三天想各種媒體發(fā)布招投標(biāo)情況，同時(shí)做大量的廣告，引起本市及周邊區(qū)域的關(guān)注，甚至以非常的廣告創(chuàng)意引起轟動(dòng)效益使得成為業(yè)內(nèi)外人士紛紛議論的話題，由此保證銷售率。組織業(yè)務(wù)員與投資者進(jìn)行投資理念討論，研究經(jīng)營(yíng)方案、市場(chǎng)狀況、發(fā)展趨勢(shì)、商鋪升值潛力等相關(guān)問(wèn)題。組織大業(yè)務(wù)組的業(yè)務(wù)員分片進(jìn)行全面推銷工作。合理利用公司現(xiàn)有銷售網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行全面宣傳銷售。優(yōu)惠卷、折價(jià)銷售、會(huì)員卡、競(jìng)賽與抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送禮品。組織各大酒店、酒吧、夜總會(huì)等人流較多的地方進(jìn)行優(yōu)惠卡發(fā)放，并組織其工作人員進(jìn)行促銷，按完成指標(biāo)額度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。舉辦新聞發(fā)布會(huì)、房展會(huì)擴(kuò)大影響。二、價(jià)格策略及依據(jù)：1、定價(jià)方法：1需求導(dǎo)向法根據(jù)市場(chǎng)比較進(jìn)行價(jià)格定位，根據(jù)工程進(jìn)度銷售率，在銷出10%后，逐漸漲價(jià)，將房?jī)r(jià)炒上去，合理體現(xiàn)旺鋪的品質(zhì)。根據(jù)市場(chǎng)合理調(diào)整樓層差價(jià)，明顯劃出投資層次，把握好各種層次的投資者。根據(jù)朝向、位置、層次等分布不同，制定合理差價(jià)。三、廣告策略廣告目標(biāo)：以樓盤(pán)推出的周期來(lái)分三個(gè)階段性目標(biāo)創(chuàng)牌目標(biāo)：目的介紹新樓盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)新樓盤(pán)的功能、文化理念、特點(diǎn)、服務(wù)、設(shè)施、景觀等宣傳介紹，提高客戶對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)知度。保牌目標(biāo)：鞏固已有市場(chǎng)陣地，刺激開(kāi)發(fā)潛在市場(chǎng)和購(gòu)買需求，以連續(xù)廣告形式加深消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的認(rèn)識(shí)，使其產(chǎn)生購(gòu)買欲望，以保持目標(biāo)市場(chǎng)客戶的好感。競(jìng)爭(zhēng)廣告目標(biāo)：該項(xiàng)目較其他項(xiàng)目的優(yōu)異之處，使消費(fèi)者認(rèn)知產(chǎn)品對(duì)其帶來(lái)的好處以增強(qiáng)認(rèn)可度并促成購(gòu)買。2、廣告定位：階段定位和評(píng)價(jià)第一階段：搶先定位與強(qiáng)化定位，形成廣告系列，每期廣告既有聯(lián)系不脫離主題，又有持續(xù)性的發(fā)展，不給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可趁之機(jī)。第二階段：比附定位和逆向定位，發(fā)現(xiàn)對(duì)方的缺陷及對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的不良影響逆向定位。第三階段：補(bǔ)隙定位，發(fā)現(xiàn)對(duì)方不可改變的條件進(jìn)行攻擊性定位。評(píng)比檢驗(yàn)：每個(gè)定位階段將以接觸率、矚目率、閱讀率、好感率、知名率、綜合評(píng)比，隨時(shí)調(diào)整廣告定位方法。廣告促銷方式：新聞發(fā)布會(huì)、贊助活動(dòng)、特殊紀(jì)念日、展覽會(huì)或展銷會(huì)、其他。1）選擇公司經(jīng)常利用的宣傳媒體進(jìn)行大力宣傳，有利于公司的形象建設(shè)，同時(shí)利用公司形象加大宣傳力度。2）利用電視、明星進(jìn)行公司形象宣傳、項(xiàng)目形象宣傳，由此產(chǎn)生轟動(dòng)效益。3）宣傳主題：教育、高貴、健康、綠色、時(shí)尚4）廣告推出時(shí)間：方案完全定下來(lái)后5）創(chuàng)意：以生態(tài)、環(huán)境、體育為主題，以生活為背景，以商家的交易形象為襯托，給人帶來(lái)期望、努力、成功、幸福等心境，要求廣告有轟動(dòng)性，引起所有觀看居民的關(guān)注。6）廣告投資媒體的選擇及密度依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況而定。第七章、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、教學(xué)樓、辦公樓、訓(xùn)練廳、生活配套小區(qū)住宅設(shè)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)需求，按2A級(jí)和銷售定位情況，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)出不同檔次，不同面積標(biāo)準(zhǔn)的套型，供居民選擇，執(zhí)行模數(shù)協(xié)調(diào)原則和方法，促進(jìn)住宅部品的標(biāo)準(zhǔn)化，系列化和應(yīng)用化。住宅房型以二室二廳、三室二廳為主。貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的原則，合理確定住宅開(kāi)間和深度尺寸，節(jié)約用地。合理組織套內(nèi)功能空間，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間和居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與洗洗滌空間的關(guān)系。保持起居室直接采光、自然通風(fēng)、寬敞明亮、有良好的視野。陽(yáng)臺(tái)作為室內(nèi)外之間的聯(lián)系空間，每套住宅設(shè)陽(yáng)臺(tái)。小區(qū)內(nèi)設(shè)部分老年人公寓和殘疾人專用住宅，向社會(huì)提供特殊服務(wù)。建筑風(fēng)格以地方特色的現(xiàn)代民居風(fēng)格為主。采用混凝土小型空心砌塊和非赫土磚砌體結(jié)構(gòu)住宅建筑體系，解決好當(dāng)前砌體結(jié)構(gòu)存在的技術(shù)、質(zhì)量問(wèn)題，完善配套技術(shù)，提高總體質(zhì)量。住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，為二類建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，抗震烈度按七度設(shè)防?；A(chǔ)為獨(dú)立柱基和條基。2、公用工程2．1給水排水（1）給水：基地最高日用水量為1606立方米，居民生活用水：180升／人、日；澆灑道路和場(chǎng)地：1.5升／平方米、次；（每日兩次）；綠化用水量：2升／平方米、次（每日一次）；室外消防用水量：10升／秒；一次滅火用水量為72立方米，消防儲(chǔ)水的補(bǔ)水時(shí)間按48小時(shí)計(jì)?；厮礊槌鞘凶詠?lái)水，由獲同路市政給水管引入，設(shè)生活、消防合用的儲(chǔ)水池（容積500立方米）。水泵房?jī)?nèi)設(shè)離心式水泵4臺(tái)，采用變頻調(diào)速恒壓供水方式。泵房?jī)?nèi)設(shè)二氧化氯消毒器一套，對(duì)儲(chǔ)水池進(jìn)行二次消毒。室外消防采用低壓制，室外消火拴采用地下式。室外給水干管布置成環(huán)狀。為提高鑒定中心小區(qū)居民生活質(zhì)量，設(shè)純凈水站一座，供應(yīng)飲用純水，采用反滲透凈化技術(shù)和紫外線殺菌消毒。管道直飲水系統(tǒng)設(shè)置循環(huán)水管道，采用變頻調(diào)速恒壓供水方式供給，系統(tǒng)采用自動(dòng)化監(jiān)控及滅菌消毒。（2）排水基地小區(qū)采用雨、污分流排水體制，雨水經(jīng)室外雨水管網(wǎng)收集后直接排入獲桐路市政雨水管網(wǎng)，生活糞便污水分片集中設(shè)置化糞池，匯合排入獲桐路市政污水管網(wǎng)。住宅內(nèi)采用污、廢分流排水體制，洗浴廢水單獨(dú)收集，作為中水水源。（3）管材及衛(wèi)生潔具和配件基地及小區(qū)采用水表遠(yuǎn)程抄收管理或用IC卡電子計(jì)量水表，避免入戶抄表的不便和降低效率。采用一次沖洗水量6升的水箱，配陶瓷密封水嘴。室內(nèi)給水管采用無(wú)規(guī)共聚聚丙烯塑料給水管，直飲水管采用鋁塑料合管，中水回用管道采用UPVC塑料給水管。室內(nèi)排水管采用芯層發(fā)泡或內(nèi)壁螺旋UPVC塑料排水管，以減低噪音。2．2供熱采用散熱器采暖方式，在住宅建設(shè)中采用熱量按戶計(jì)量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，改善室內(nèi)空氣溫度品質(zhì)，同時(shí)達(dá)到節(jié)能的效果。采暖熱媒為95—70oC熱水，采暖耗熱量Q=29630KW,小區(qū)設(shè)換熱站，蒸汽由城市熱網(wǎng)供給，選用六臺(tái)ZRFP-Q5000型汽水換熱器。采暖70oC回水經(jīng)管道回?fù)Q熱站，經(jīng)除污器除污后由循環(huán)水泵加壓送至汽水換然器，生產(chǎn)95oC熱水經(jīng)地溝敷設(shè)的管道送到各建筑物，管網(wǎng)，系統(tǒng)定壓采用囊式膨脹水箱2．3電氣設(shè)計(jì)內(nèi)容包括基地的配變電所、電力、照明、防雷及接地部分、小區(qū)智能化安全管理系統(tǒng)及綜合布線系統(tǒng)。供電主要指標(biāo)：總電容量：住宅5712kw公用工程31OOkw總需要容量：住宅1520kw公用工程2170kw供電電源、供電系統(tǒng)：基地小區(qū)用電負(fù)荷為三級(jí)，消防設(shè)備為一級(jí)。1OKV電源由塔南路引入。在小區(qū)設(shè)置lOKV配變電所二座，分別設(shè)二臺(tái)1250KVA油浸式節(jié)能變壓器。配變電所采用電纜放射式或樹(shù)干式向各建筑物供電。防雷及接地：本地區(qū)年平均雷暴日為31.5,根據(jù)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》確定各建筑物防雷等級(jí)設(shè)置防雷設(shè)施。低壓配電接地形式采用TN-C-S系統(tǒng)?；刂悄芑^(qū)安全管理系統(tǒng)：在住宅樓設(shè)樓宇對(duì)講、安保防盜、自動(dòng)抄表系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)電視監(jiān)控、周界防入、電子巡更系統(tǒng)。綜合布線及電話：在小區(qū)內(nèi)住宅樓及公用工程設(shè)綜合布線系統(tǒng)，用以支持語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像信號(hào)的傳輸，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的社區(qū)管理現(xiàn)代化。3、工程中采用的新技術(shù)3.1建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)采用混凝土小型空心砌塊和非勃土磚砌體結(jié)構(gòu)住宅建筑體系，解決好當(dāng)前砌體結(jié)構(gòu)存在的技術(shù)、質(zhì)量問(wèn)題，完善配置技術(shù)，提高總體質(zhì)量。3.2.節(jié)能及能源利用技術(shù)a．圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用高效外保溫復(fù)合外墻，合理控制門(mén)窗比，所有住宅外窗均采用中空玻璃，采用絕熱性能好的塑鋼門(mén)窗，保溫鋁合金門(mén)窗和彩板鋼門(mén)窗，住宅分戶門(mén)具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。b.供暖系統(tǒng)采用以平衡閥及其專用智能儀表為核心的管網(wǎng)水力平衡技術(shù)，改善供暖質(zhì)量，節(jié)約能源。采用熱量按戶計(jì)量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，以達(dá)到改善住宅室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)能的雙重效果，實(shí)行按熱量收費(fèi)，采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率，室外供暖管道采取保暖措施，以減少熱損失。c.選用低耗能的電氣設(shè)備，大量采用節(jié)能高效的新型燈具，公共區(qū)域采用延時(shí)或聲控開(kāi)關(guān)，減少無(wú)用電耗。d．堅(jiān)持廚衛(wèi)整體設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，廚衛(wèi)設(shè)備安裝同建筑裝修同步一次完成，廚房衛(wèi)生間采用新型防噪聲塑料管材，衛(wèi)生間采用節(jié)水型座便器與優(yōu)質(zhì)水箱配件，廚房與餐廳就近布置，廚房設(shè)置水平或豎向通風(fēng)道，應(yīng)具有在機(jī)械通風(fēng)和自然通風(fēng)兩種狀態(tài)下都能自動(dòng)防止串煙、串味的功能。燃?xì)鉄崴髟O(shè)置獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。e．住宅的管線配置滿足現(xiàn)代居住和使用功能要求，選擇先進(jìn)、新型、無(wú)毒害、使用壽命長(zhǎng)的管線。設(shè)備與管線、管線與管線之間的配合采取統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工，符合安全與安裝要求，避免交叉和重疊。3.3.滿足綠化率的要求，選擇適合本地氣候條件的樹(shù)木花草進(jìn)行優(yōu)化種植，采用垂直綠化方式，增大綠化覆蓋率，起到清潔空氣、降低噪聲、調(diào)節(jié)氣候的作用，盡量減少硬鋪裝，選擇具有透氣、透水性能的地面鋪裝，材料，既擴(kuò)大綠地面積，又保證人和車輛的通行方便。水壓水質(zhì)的保障，選擇帶高頻調(diào)速裝置的水泵加壓設(shè)備，保證用戶水壓穩(wěn)定，設(shè)置防污染、能自動(dòng)清潔消毒的水箱裝置，防止生活用水二次污染。居住區(qū)生活污水達(dá)標(biāo)排放，盡可能處理回用，用中水清洗路面，刷洗汽車，澆灌花樹(shù)，達(dá)到節(jié)水目的。垃圾袋裝，分類收集處理，防止污染，利于環(huán)境清潔。建筑材料和裝修材料符合環(huán)境保護(hù)的要求，大量采用綠色建材，防止放射性物質(zhì)對(duì)人體的不良影響。3.4.智能化技術(shù)基地智能化配置按二星級(jí)（提高型），具有安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。采用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)基地及小區(qū)內(nèi)外信息互通、資源共享。用戶在家庭電腦中可閱覽電子書(shū)籍和出版物，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)終端購(gòu)買商品，實(shí)現(xiàn)多媒體信息通訊。4.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為兩年。本項(xiàng)目建設(shè)期劃分為以下階段：a.項(xiàng)目前期準(zhǔn)備及論證工作b.初步設(shè)計(jì)階段c.施工圖設(shè)階段d.場(chǎng)地平整、施工準(zhǔn)備階段e.土建施工f.內(nèi)外裝修g.環(huán)境整治、道路、綠化施工h.竣工驗(yàn)收實(shí)施進(jìn)度安排：a.2004年12月一1月可行性研究及論證b.2004年1月一4月方案及初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。c.2004年4月一5月施工準(zhǔn)備場(chǎng)地管理。d.2004年5月一12月土建施工。e.2005年12月一4月內(nèi)外裝修及環(huán)境綠化、道路施工。f.2005年5月一期住宅竣工。g.2005年5月一期體育工程竣工。二期工程計(jì)劃根據(jù)一期工程的市場(chǎng)狀況調(diào)整施工周期。第八章、初步經(jīng)濟(jì)分析1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2）實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，在建設(shè)期開(kāi)始預(yù)售期房，建設(shè)期完成后計(jì)劃一年內(nèi)基本將所建商品房售清，項(xiàng)目運(yùn)作周期按3年考慮。3）營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為招生教學(xué)、銷售商品房收入。參照石家莊市及鹿泉市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，并根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置和所建小區(qū)的配套設(shè)施水平，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目所建住宅售價(jià)。4）營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅的7%和3.5%計(jì)算。5）成本費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的2.5%計(jì)算，房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入的1.5%計(jì)算，經(jīng)營(yíng)期（第3年）利息以上合計(jì)，成本費(fèi)用共計(jì)54810萬(wàn)元。6）主要經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)各指標(biāo)利潤(rùn)總額＝營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)稅金及附加－成本費(fèi)用利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率＝——————×100%總投資利稅總額投資利稅率＝——————×100%總投資住宅銷售總收入為：78792萬(wàn)元

公益成本：3267.4萬(wàn)元土地成本：8.5萬(wàn)/畝×400畝×2＝3400萬(wàn)×2=7800萬(wàn)元?jiǎng)e墅成本：836元/m2×10.672萬(wàn)m2×2＝8921.792萬(wàn)×2=17843.5萬(wàn)元多層住宅：809元/m2×16.008萬(wàn)m2×2＝12950.472萬(wàn)×2=25900萬(wàn)元總成本：54810萬(wàn)元利潤(rùn)率：（78792-54810）÷54810×100％＝23982÷54810×100％＝43.75％注：訓(xùn)練場(chǎng)所及商業(yè)暫為租金收入，計(jì)劃隨著市場(chǎng)需求變化隨時(shí)上市交易，由于市場(chǎng)較難預(yù)計(jì)，故暫不計(jì)算。初步經(jīng)濟(jì)分析由計(jì)算出的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目預(yù)期的收益水平高于現(xiàn)行銀行借款利率和社會(huì)平均收益水平，而訓(xùn)練場(chǎng)所同商業(yè)為市場(chǎng)租賃收入，可根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)作調(diào)整收入，預(yù)計(jì)為收入為遞增值，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。鹿泉項(xiàng)目總公司張雷李平2003年12月14日固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑面積（m2）估算價(jià)值建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)設(shè)備安裝費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)1.工程費(fèi)用2住宅1.2公建1.2.1商業(yè)建筑1.2.2小學(xué)1.2.3托幼1.2.4物業(yè)中心1.2.5地下停車場(chǎng)1.2.6公用工程1.3室外工程2其他費(fèi)用2.1征地費(fèi)2.2建設(shè)單位管理費(fèi)2.3工程監(jiān)理費(fèi)2.4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2.5市政配套費(fèi)2.6中學(xué)增建費(fèi)2.7供電貼費(fèi)2.8供熱集資費(fèi)3預(yù)備費(fèi)4建設(shè)期利息總計(jì)PAGEPAGE34投資計(jì)劃及資金籌措表表：8.2單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期合計(jì)121投資計(jì)劃1.1固定資產(chǎn)投資1.2建設(shè)期利息2資金籌措2.1銀行借款2.2自籌資金及預(yù)售房收入售房收入估算表表9.1單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目售房面積（m2）售房?jī)r(jià)格（元/m2）售房收入1住宅2商業(yè)建筑3停車場(chǎng)合計(jì)損益表表9.2單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額備注1營(yíng)業(yè)收入2營(yíng)業(yè)稅金及附加3固定資產(chǎn)投資（含建設(shè)期利息）4市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用5房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)6經(jīng)營(yíng)期利息7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利息

附表：主要數(shù)據(jù)一覽表序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1占地面積萬(wàn)平方米合400畝2總建筑面積萬(wàn)平方米其中：商業(yè)面積萬(wàn)平方米小學(xué)、幼托萬(wàn)平方米物業(yè)中心、公用工程萬(wàn)平方米住宅萬(wàn)平方米地下停車場(chǎng)萬(wàn)平方米3道路廣場(chǎng)萬(wàn)平方米含水面1800M4容積率5綠化率%6固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元7銷售收入萬(wàn)元8利潤(rùn)總額萬(wàn)元9投資利潤(rùn)率%10投資利稅率%鹿泉項(xiàng)目總公司張雷2003年12月11日目錄TOC\o"1-2"\h\u9967第一章概論 1209361.1項(xiàng)目名稱 1103311.2項(xiàng)目地點(diǎn) 1327001.3區(qū)域特點(diǎn) 117921.4建設(shè)規(guī)模 1114991.5可行性研究范圍 272201.6項(xiàng)目估算總投資額 311947第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析 330722.1####縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 3216982.2####縣房地產(chǎn)發(fā)展概況 4152132.3區(qū)域市場(chǎng)分析 10232992.4項(xiàng)目利弊分析 11HYPERL