江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告

江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司二零一三年十月目錄第一部分項(xiàng)目概況 4一、宗地位置 4二、宗地現(xiàn)狀 4三、周邊配套調(diào)查 6四、周邊環(huán)境調(diào)查 6五、大市政配套 7六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 7七、土地價格 7八、商務(wù)安排 7第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況 8一、江陰市概況 8二、江陰高新區(qū)概況 9第三部分區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況 12一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 12二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預(yù)測 16三、區(qū)域政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策 17第四部分開發(fā)法規(guī)風(fēng)險分析 18一、項(xiàng)目獲得方式 18二、取得土地使用權(quán)程序評估 18三、開發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險評估 18四、項(xiàng)目開發(fā)重要規(guī)費(fèi)調(diào)查 18五、限售限購政策、金融政策調(diào)查 18六、總體評價 18第五部分土地現(xiàn)狀價值評估 18一、現(xiàn)狀價值評估原則 18二、案例選擇及比價分析 18三、項(xiàng)目現(xiàn)狀價值綜合判斷 20第六部分開發(fā)市場分析 21一、房產(chǎn)市場交易規(guī)模調(diào)查 21二、商住價格比調(diào)查分析 22三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析 23四、存量商業(yè)用房租金調(diào)查 23五、市場調(diào)查小結(jié) 24第七部分開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃 25一、規(guī)劃建筑指標(biāo) 25二、規(guī)劃概念方案 25三、建筑概念方案 25四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 27第八部分開發(fā)收入和周期 27一、銷售配比定價 27二、開發(fā)銷售收入 27三、開發(fā)周期預(yù)測 28四、銷售計劃預(yù)測 29第九部分投資總成本和收益分析 30一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析 30二、項(xiàng)目開發(fā)銷售收益 30三、項(xiàng)目持有經(jīng)營收益 30四、項(xiàng)目投資價值指標(biāo)分析 31五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量及啟動資金分析 31第十部分綜合分析與建議 33一、綜合判斷 33二、綜合建議 33

第一部分項(xiàng)目概況一、宗地位置項(xiàng)目所在區(qū)域原為成熟工業(yè)建成區(qū)，經(jīng)過多年城市發(fā)展,已融入中心城區(qū),靠近江陰市中心區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心位置，已不利于繼續(xù)發(fā)展工業(yè)，根據(jù)國家及江陰市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策號召,該區(qū)域規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，目前處于發(fā)展起步階段，其中海瀾財務(wù)中心已經(jīng)開始建設(shè)和銷售。項(xiàng)目地距江陰城市客廳區(qū)域及居住地中心位置約1公里左右。項(xiàng)目位置圖如下：二、宗地現(xiàn)狀1、項(xiàng)目四至：項(xiàng)目東臨蕭山變電所，南臨現(xiàn)狀空地，西臨定山路，北臨濱江東路。具體如下圖所示：2、項(xiàng)目周邊地勢比較平坦，項(xiàng)目內(nèi)部與周邊道路的水平高度基本一致。3、地面現(xiàn)狀：地上無建筑物和構(gòu)筑物，場地內(nèi)基本平整。4、地面現(xiàn)無任何居住可能對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。5、地下無（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，及受保護(hù)的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項(xiàng)目施工情況。6、項(xiàng)目用地?zé)o（市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。7、現(xiàn)狀及周邊照片：北臨濱江東路：西臨定山路：地塊內(nèi)現(xiàn)狀：三、周邊配套調(diào)查1、交通狀況1.1公交系統(tǒng)情況：該項(xiàng)目北側(cè)設(shè)有15、88、66公交終點(diǎn)站。1.2宗地臨主干道濱江東路、定山路，其中濱江東路為省道，東接張家港，西連江陰市區(qū)。2、周邊教育配套：項(xiàng)目東南有江陰市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，距離項(xiàng)目2公里距離，東有長山中學(xué)、長山中心小學(xué)，距離項(xiàng)目約3公里。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平：項(xiàng)目周邊有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及長山衛(wèi)生院。4、宗地周邊三公里輻射范圍內(nèi)主要居住宅及現(xiàn)狀：項(xiàng)目西側(cè)東外環(huán)路內(nèi)，距本項(xiàng)目約1-2公里范圍，有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、大橋社區(qū)等均為成熟的大型社區(qū)。在售新建住宅項(xiàng)目較少。四、周邊環(huán)境調(diào)查1、治安情況良好。2、空氣狀況優(yōu)良。3、噪聲情況良好。4、污染情況無。5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）無。6、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：項(xiàng)目西側(cè)定山路以西濱江東路以北為揚(yáng)子江盈智城項(xiàng)目，現(xiàn)土地已平整，尚未開工。五、大市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：項(xiàng)目北側(cè)濱江東路為雙向六車道，項(xiàng)目西側(cè)定山路為雙向四車道。2、供水狀況：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管徑均至項(xiàng)目用地。4、通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)用地；用地面積為13164.84平方米；容積率為2.8—3.2；建筑密度為不大于50%；綠地率為不小于15%；停車泊位要求為機(jī)動車80輛/萬平米建筑面積，非機(jī)動車200輛/萬平米建筑面積；交通出入口設(shè)計要求為沿地塊西側(cè)定山路及北側(cè)濱江東路設(shè)置。其他限制條件：競得者需自持規(guī)劃建筑面積中商鋪部分（由高新區(qū)管委會鑒定）的30%并不可分割出售，但可整體轉(zhuǎn)讓。七、項(xiàng)目主體及進(jìn)展情況江陰新高置業(yè)有限公司（下稱：項(xiàng)目公司）為本項(xiàng)目的主體公司，注冊資本3800萬元。項(xiàng)目公司已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《成交確認(rèn)書》；已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并已經(jīng)按合同支付完畢全部土地款。項(xiàng)目公司已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況一、江陰市概況1、地理位置江陰市北枕長江，南近太湖，東接常熟、張家港，西連常州，地處蘇錫?！敖鹑恰睅缀沃行?，交通便捷，歷來為大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運(yùn)、江河換裝的天然良港。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，江陰市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2335.87億元，比上年增長16.7%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值43.02億元，增長18.6％；第二產(chǎn)業(yè)增加值1354.31億元，增長14.4％；第三產(chǎn)業(yè)增加值938.54億元，增長20.3％。人均地區(qū)生產(chǎn)總值19.34萬元。江陰連續(xù)十年蟬聯(lián)中國第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣（市）。3、行政區(qū)劃2011年，全市有11個鎮(zhèn)、6個街道，有243個村委會、108個社區(qū)居民委員會（其中17個為村居合一）。全市新組建各類農(nóng)村新型合作經(jīng)濟(jì)組織136個，撤并自然村130個，整治村莊150個。4、金融業(yè)發(fā)展2011年，金融存貸款規(guī)模擴(kuò)大。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)本外幣存款余額達(dá)2261.7億元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額702.7億元。各項(xiàng)本外幣貸款余額1780.8億元。人民幣貸款中，短期貸款1038.2億元；中長期貸款573.3億元。全年新增4只股票，累計擁有32家上市公司、33只股票，其中境外上市企業(yè)10家，募集資金280億元，募集資金總量在全國縣級市中繼續(xù)保持第一。5、人民生活全市常住人口161.6萬人，年末全市戶籍人口為120.9萬人，人口出生率7.7‰，人口死亡率6.6‰，人口自然增長率為1.1‰。人口期望壽命達(dá)到78.1歲。2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34888元。農(nóng)民人均純收入17460元。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為34.2，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為35.6。城鎮(zhèn)居民人均住房面積（含偶爾居?。?9.4平方米，農(nóng)村居民人均居住住房面積67.0平方米。江陰高新區(qū)概況1、地理位置江陰高新區(qū)位于長三角城市群幾何中心，北枕35公里深水岸線，東距國際港口張家港8公里，西距一級對外開放港口江陰港4公里。南臨錫澄高速，倚靠江陰長江公路大橋，全國最大的主骨架公路之一的黑龍江同江—海南三亞的沿海大道經(jīng)過江陰長江公路大橋。以江陰高新區(qū)為圓心，150公里半徑內(nèi)，有上海虹橋國際機(jī)場、上海浦東國際機(jī)場、南京碌口國際機(jī)場、蘇南國際機(jī)場、常州奔牛機(jī)場等空港。水陸空交通網(wǎng)絡(luò)完備的江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已成為長江中下游南北交通的重要樞紐。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，江陰高新區(qū)全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值305.88億元，比上年增長17.64%；工商業(yè)開票銷售收入1490.3億元，增長26.1%；工業(yè)總產(chǎn)值1203.08億元，增長20.03%。實(shí)現(xiàn)利稅總額125.12億元，財政收入51.45億元。新批進(jìn)區(qū)企業(yè)128個，其中外商投資企業(yè)33個。3、江陰高新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，高新區(qū)將全力推進(jìn)現(xiàn)代化科技新城建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、高位均等的公共服務(wù)體系與和諧安全的生態(tài)環(huán)境體系。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超550億元，年均增長16%左右，人均GDP（按常住人口計算）超5萬美元。實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入5000億元；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá)65%以上，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重45%，一二三產(chǎn)業(yè)比重為0.2:54.8:45?？萍紕?chuàng)新：科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)60%以上，發(fā)明專利占專利總數(shù)的25%以上。城市功能：城市化率達(dá)到90%，現(xiàn)代化科技新城架構(gòu)基本形成。生態(tài)文明：建成國家級生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比“十一五”期末降低20%，污染物排放總量比“十一五”期末降低25%，城市生活污水集中處理率達(dá)100%，環(huán)保重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)污染物穩(wěn)定排放率達(dá)98%；全區(qū)綠化覆蓋率達(dá)42%以上，人均公共綠地面積超12平方米。社會發(fā)展：民主法治建設(shè)全面增強(qiáng)，社會管理體制更為完善，生活更加舒適、社會更加和諧；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均遞增15%。4、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃江陰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，其中先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)包括沿江新材料、現(xiàn)代中藥及生物新藥、金屬新材料及制品、高端智能設(shè)備、融合通信裝備及材料5個產(chǎn)業(yè)園；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)包括總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、高科技服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。根據(jù)江陰高新區(qū)制造業(yè)發(fā)展的需求特征，已確定將總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、軟件及服務(wù)外包、現(xiàn)代物流等四大高科技現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)作為高新區(qū)下一步將重點(diǎn)扶持的服務(wù)行業(yè)?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)范圍約1.6平方公里，依托盈智城、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園等大型載體，承載著總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)三項(xiàng)功能：總部經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展公司總部、現(xiàn)代金融、商務(wù)服務(wù)、科技服務(wù)等總部機(jī)構(gòu)，努力打造集金融產(chǎn)業(yè)、研發(fā)孵化、商務(wù)服務(wù)于一體的總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)集群，把園區(qū)建設(shè)成區(qū)域性商務(wù)領(lǐng)航中心。到2015年，高新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值達(dá)400億以上，力爭引進(jìn)區(qū)域性企業(yè)總部40家以上。文化創(chuàng)意依托高新區(qū)良好的制造業(yè)基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)設(shè)計及數(shù)字內(nèi)容、印刷包裝等，突出創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造的功能定位，全力爭創(chuàng)省內(nèi)知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。到2015年，高新區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入達(dá)100億元左右，園區(qū)集聚核心文化創(chuàng)意企業(yè)約50家。城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)順應(yīng)高新區(qū)產(chǎn)城一體化發(fā)展的趨勢，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、生態(tài)休閑、社區(qū)商業(yè)等生活性服務(wù)業(yè)，積極引入一些現(xiàn)代新型服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足人民群眾日益增長的消費(fèi)需求。到2015年，高新區(qū)城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入達(dá)400億元，園區(qū)集聚超億元商貿(mào)餐飲企業(yè)達(dá)50家以上。發(fā)展現(xiàn)狀:總部經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)目前正在建設(shè)的有海瀾財富中心、法爾勝泓昇集團(tuán)大廈等總部經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚(yáng)子江盈智城。本項(xiàng)目位于總部經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚(yáng)子江盈智城。目前江陰高新區(qū)內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)剛剛起步，借助其總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意及城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)的功能，未來幾年內(nèi)將成為江陰市及高新區(qū)的快速增長點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

第三部分區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查（一）江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查1、零售商業(yè)、批發(fā)市場零售商業(yè)、批發(fā)市場主要調(diào)研業(yè)態(tài)為：百貨商廈、購物中心、超市賣場。百貨商廈：江陰已形成核心商圈+區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系，區(qū)域商業(yè)中心檔次仍有很大的提升空間。江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诮幨械某鞘泻诵纳倘?，?shù)量眾，但單個體量普遍較小。商圈內(nèi)主要的百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下1層至地上5/7層建筑，單層營業(yè)面積集中在2,000-5,000平方米。以華聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當(dāng)成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物業(yè)，受建筑結(jié)構(gòu)的限制，以人民路為軸心的中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級空間有限。購物中心：在早期階段，由于位于城市新區(qū)或缺乏商業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域，時代超級購物中心與希望廣場都采取了發(fā)展超市賣場為主力業(yè)態(tài)的策略。由于引進(jìn)品牌賣場大潤發(fā)，后者經(jīng)營較為成功；而前者采取發(fā)展商自己經(jīng)營，經(jīng)營效果較差。在前期開發(fā)過程中，希望廣場開發(fā)了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，以聚集區(qū)域商業(yè)人氣；但由于區(qū)域缺乏成熟居民區(qū)、遠(yuǎn)離中心區(qū)以及經(jīng)營策略失誤（分割銷售），并未取得預(yù)期效果。在大潤發(fā)的帶動下，區(qū)域商業(yè)環(huán)境的日益成熟，開發(fā)商建設(shè)的星光百貨，是一個集賣場、百貨、餐飲、休閑、娛樂的購物中心（區(qū)域型）雛形。超市賣場：超市周邊居民的消費(fèi)水平與超市經(jīng)營狀況關(guān)系密切，高檔社區(qū)的居民是超市的主力消費(fèi)群。時代超市沿大橋路西側(cè)，附近大多是安居房、拆遷戶、單位宿舍，消費(fèi)力不足。大橋路東側(cè)的麗都城市花園等高檔小區(qū)零售消費(fèi)力被大潤發(fā)吸收。高端的住宅小區(qū)對超市經(jīng)營狀況有明顯的拉動作用，比如大潤發(fā)超市。以超市為商業(yè)發(fā)展中心，向周邊逐漸發(fā)展為區(qū)域型商業(yè)中心。除大統(tǒng)華超市位于市中心，其它超市、大賣場都位于城市核心商業(yè)區(qū)周邊住宅小區(qū)較為集中的區(qū)域，承擔(dān)區(qū)域商業(yè)中心的角色。滿足周邊居民一般生活用品需求。江陰大賣場及超市業(yè)態(tài)發(fā)展相當(dāng)成熟，東南西北基本都有布點(diǎn)（城市購買力已具備一定水平）。大賣場及超市業(yè)態(tài)，成為除傳統(tǒng)人民路商圈以外，大型居民聚集區(qū)域的主要商業(yè)形態(tài)（社區(qū)型商業(yè)）。2、餐飲、休閑餐飲：江陰已形成了吸引大眾消費(fèi)的餐飲特色商業(yè)街，如青果路特色餐飲街，益健路、河北街餐飲休閑一條街。青果路特色餐飲街已初具規(guī)模，且具有較好的人氣，日益成為江陰人就餐的理想場所。益健路、河北街以休閑餐飲為主，也是酒吧KTV等娛樂業(yè)較為聚集的地段，檔次大眾化。城市客廳區(qū)域的餐飲主要集中在新一城商業(yè)中心、魔方時代廣場、嘉年華城市廣場區(qū)域。休閑：江陰休閑業(yè)態(tài)在城區(qū)內(nèi)分布較廣：咖啡、酒吧等休閑業(yè)態(tài)遍布全市，已成為江陰人時尚消費(fèi)的重要組成部分；大量的中式、西式快餐，進(jìn)一步豐富了全市的餐飲業(yè)和娛樂休閑業(yè)。3、酒店、辦公酒店：江陰目前擁有7家5星級標(biāo)準(zhǔn)的高檔酒店，它們是長晟豪生、喜來登、皇冠假日、雅閣國際等。酒店業(yè)市場而言：江陰本地的高檔酒店正在快速發(fā)展，4星以上的酒店開發(fā)商大多為企業(yè)背景，客戶入駐酒店的目的主要是為了進(jìn)行會議，研討，聚會等商務(wù)性事跡。各酒店都有集團(tuán)公司及政府客群做支撐，各大酒店入住率情況較為接近，基本處于6-7成范圍內(nèi)。酒店登記名稱客房數(shù)量入住率經(jīng)營時間價格

（標(biāo)準(zhǔn)間）五星級黃嘉喜來登29860%2010632泓昇苑30860%2006518長盛戴斯酒店21160%2011488長晟豪生29880%2011632新長江雅閣30860%2011518皇冠假日大酒店28070%2011488四星級江陰暨陽山莊27060%1998300江陰國際大酒店31570%1998480江陰來富島大酒店22160%2003420江陰法爾勝酒店14070%1994300江陰興澄大酒店13560%1998400經(jīng)濟(jì)型

連鎖酒店如家連鎖酒店27080%2010150－250莫泰168酒店31580%2009150－2507天連鎖酒店22190%2011150－250漢庭連鎖酒店14070%2009150－250格林豪泰酒店13570%2011150－250江陰目前經(jīng)濟(jì)型酒店：如家、漢庭、格林豪泰、莫泰168、7天連鎖酒店等酒店正雨后春筍快速發(fā)展中，品牌連鎖酒店以及一些同檔次的酒店遍布中心城區(qū)，價位在150-250元/天之間，但城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，另外城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，比較適宜發(fā)展連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。辦公：作為縣級市的江陰，城區(qū)高品質(zhì)的辦公樓項(xiàng)目初具規(guī)模；目前市場上高品質(zhì)的辦公樓項(xiàng)目包括了，已經(jīng)落成的東都大廈、聯(lián)合大廈、匯盛大廈和黃金大廈。辦公樓市場而言，隨著本地經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及和周邊地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更加密切，城市產(chǎn)業(yè)升級（由制造業(yè)向高科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面發(fā)展）本地的寫字樓市場需求將保持在一個比較平穩(wěn)的水平。從購買者群體上看，主要是以自用型和投資型兩種投資類型為主。4、康體、文娛、文化傳媒大眾化和高檔的健身、運(yùn)動場所在江陰的數(shù)量均不多；對于城市人口規(guī)模而言，江陰與其他縣城在生活習(xí)慣上，對運(yùn)動健身的概念較弱。江陰的酒吧業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，尤其是近兩年酒吧數(shù)量迅速增加。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者區(qū)域商圈地段。在江陰所有的娛樂休閑場所里。KTV還是普通市民最習(xí)慣消費(fèi)的一種娛樂方式，江陰洗浴中心數(shù)量眾多，總體上以大眾化消費(fèi)為主，高檔次項(xiàng)目較少。江陰娛樂休閑業(yè)發(fā)展較快，目前經(jīng)營情況較佳；但市場上大規(guī)摸、高檔次娛樂休閑項(xiàng)目較少；市場仍就缺乏綜合多種功能設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目的大型娛樂城；隨著江陰生活水平、人民收入水平逐步提高，特別是江陰外來高層次商務(wù)人群，將會對休閑餐飲、康體、娛樂業(yè)的品牌化服務(wù)提出更高的要求。江陰的文化傳媒行業(yè)處于快速發(fā)展期，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)等也是雨后春筍，目前各種文化培訓(xùn)及輔導(dǎo)主要集中中心城區(qū)較多，但隨著城東及城市客廳的各種商住配套的完善，慢慢也有東漸的趨勢，目前在新一城商業(yè)中心、魔方時代廣場、嘉年華城市廣場已經(jīng)有一些培訓(xùn)公司嵌入其中，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，文化傳媒及休閑娛樂業(yè)必將得到進(jìn)一步發(fā)展。（二）項(xiàng)目周邊江服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查1、“城市客廳”經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目處于江陰“城市客廳”商圈區(qū)域。江陰市把198平方公里的中心城區(qū)作為“家”，配套出一個2.5平方公里的“城市客廳”，城市客廳將成為江陰新的一個商圈。目前，城市客廳區(qū)域已聚集了“五館一中心”、新體育中心、行政事業(yè)中心、公交車首末站、國際商務(wù)辦公樓等?！俺鞘锌蛷d”已投入運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目包括：沃爾瑪商場與洲際酒店兩大功能部分組成的新一城商業(yè)中心，總用地規(guī)模21759.2平方米，集合了百貨店、精品服裝服飾、餐飲、KTV、健身美容、家居裝飾、兒童娛樂、沃爾瑪超市等于一體，店鋪數(shù)量超過300個。1912特色街區(qū)，總建筑面積近14萬平方米，包括公寓式酒店、高檔會所、快捷酒店和1912酒吧商業(yè)街等。魔方時代廣場，占地約21000平方米，建筑面積為66298平方米，整個項(xiàng)目將打造成集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂為一體的娛樂休閑場所。新梅“豪布斯卡”項(xiàng)目占地面積約22000平方米，整個項(xiàng)目為集高檔住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合性場所?！俺鞘锌蛷d”不僅覆蓋周邊及城區(qū)人群，更具備超強(qiáng)的向東輻射能力，將改變江陰的商業(yè)格局。2、項(xiàng)目周邊歷史商業(yè)辦公經(jīng)營情況調(diào)查項(xiàng)目周邊商業(yè)辦公樓盤調(diào)研表：周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查：位置物業(yè)類型樓層面積（平米）日租金（元/日平米）大潤發(fā)旁店面商鋪1/5501.33大潤發(fā)旁店面商鋪2/2801.10名雅居商鋪2/5801.04桃源居六期商鋪1/1851.96麗都城市花園商鋪1-2/71501.29水岸新都店面商鋪1/1362.78周邊辦公物業(yè)租金水平調(diào)查：位置物業(yè)類型樓層面積（平米）日租金（元/日平米）創(chuàng)智天地寫字樓5/111050.95名都國際大廈寫字樓5/201551.18名都國際大廈寫字樓12/321001.27名都國際大廈寫字樓8/282201.09名都國際大廈寫字樓15/252001.17名都國際大廈寫字樓6/26981.19名都國際大廈寫字樓17/26218.331.22名都國際大廈寫字樓22/251921.30戴斯國際商務(wù)廣場寫字樓21/25881.33匯豐大廈寫字樓6/132101.35匯豐大廈寫字樓9/182030.90匯豐大廈寫字樓5/162000.92港麗大酒店寫字樓19/25218.351.22二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預(yù)測1、零售商業(yè)、批發(fā)市場：江陰市已經(jīng)形成了以百貨商廈、購物中心、超市賣場為主的商業(yè)形態(tài)，但是老式的百貨商廈限于地理位置、經(jīng)營空間等因素?zé)o法擴(kuò)大經(jīng)營、新型的購物中心、超市賣場主要面向中低消費(fèi)，商業(yè)檔次仍有較大提升空間。2、項(xiàng)目所在地江陰城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，而且城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，預(yù)測未來連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。3、江陰市康體、文娛、文化傳媒商業(yè)剛剛興起，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)主要集中在中心城區(qū)，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，康體、文娛、文化傳媒商業(yè)也將不斷擴(kuò)大規(guī)模。三、區(qū)域政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策“江陰市2013年政府工作報告”2013年的主要任務(wù)“突出轉(zhuǎn)型升級，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”：推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升和新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，實(shí)施先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動，千方百計做大總量、調(diào)優(yōu)結(jié)構(gòu)、提高質(zhì)效，推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展；加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)比重提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，服務(wù)業(yè)增加值占比達(dá)到42.4%。完成全市域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，加快啟動一批服務(wù)業(yè)高端項(xiàng)目建設(shè)。大力推廣運(yùn)用電子商務(wù)，加快發(fā)展研發(fā)設(shè)計、商務(wù)中介、金融服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。更大力度發(fā)展特色旅游業(yè)，加快扶持培育一批特色旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，深入推進(jìn)旅游標(biāo)準(zhǔn)化工作。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，確保文化產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到4%。“江陰高新區(qū)“十二五”經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃綱要”，“十二五”期間的戰(zhàn)略重點(diǎn)與主要任務(wù)：發(fā)展一系列的總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)新孵化和綜合服務(wù)等平臺，形成有特色的現(xiàn)代高科技服務(wù)業(yè)，支撐戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成局部的群體性創(chuàng)新的局面，使高新區(qū)成為區(qū)域創(chuàng)新創(chuàng)意的源頭；大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。按照產(chǎn)業(yè)化、市場化、國際化的要求，加快推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)倍增計劃，大力發(fā)展生產(chǎn)性、生活性和高端服務(wù)業(yè)，著力提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能級和水平?！笆濉逼陂g，確保服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重每年上升11個百分點(diǎn)。

第四部分開發(fā)法規(guī)風(fēng)險分析一、項(xiàng)目獲得方式該地塊為增量國有建設(shè)用地，通過國有土地出讓公開程序?qū)ν夤_出讓（掛牌出讓），符合現(xiàn)有土地出讓的程序。二、取得土地使用權(quán)程序評估現(xiàn)已通過土地掛牌程序取得。三、開發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險評估具體詳見附件。四、項(xiàng)目開發(fā)重要規(guī)費(fèi)調(diào)查具體詳見附件。五、限售限購政策、金融政策調(diào)查具體詳見附件。六、總體評價1、本項(xiàng)目按照掛牌程序進(jìn)行交易，符合現(xiàn)有法律、法規(guī)和程序。2、本項(xiàng)目屬于江陰高新區(qū)管委會招商辦引進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)已通過土地公開出讓市場掛牌取得。3、通過調(diào)查江陰市開發(fā)政策，現(xiàn)有的開發(fā)政策基本符合行業(yè)通用政策，沒有特別的約定。開發(fā)環(huán)節(jié)政策風(fēng)險較小。4、綜合判斷該項(xiàng)目在現(xiàn)行法律、法規(guī)下具有可操作性、合規(guī)性，風(fēng)險的可控。

第五部分土地現(xiàn)狀價值評估一、現(xiàn)狀價值評估原則本次評估為江陰高新區(qū)目標(biāo)地塊在公開市場情況下的現(xiàn)狀價值，按照地塊規(guī)劃條件，宗地出讓土地面積13164.84平米，容積率為2.8-3.2，用途為商業(yè)用地。二、案例選擇及比價分析1、江陰目標(biāo)地塊周邊區(qū)域土地交易市場調(diào)查調(diào)查2011年至今項(xiàng)目周邊土地成交價格如下：宗地編號地塊座落土地用途出讓面積

(平米)容積率土地價格

(萬元/畝)樓面地價（元/平米）競買時間備注2012-C-57江陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場、西至天華軸線、北至濱江路商務(wù)用地+旅館用地67136.8544.7312002012/12/282011-C-47江陰市開發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278782.5280.2516822012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對外出售2011-C-03江陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實(shí)業(yè)公司南、長江路北商業(yè)、辦公285233.5291.2612482011/6/12011-C-05江陰市澄江街道水岸新都東、贊園西、名賢路北側(cè)商辦混合用地+社會停車場庫用地137561.3351.4340542011/3/222010-C-116江陰市澄江街道芙蓉大道南、東外環(huán)路西側(cè)市場用地+非市屬辦公用地503201.6141.113232011/2/242、可比案例選擇對目標(biāo)地塊區(qū)域內(nèi)，土地用途相同的土地交易案例進(jìn)行選擇，選擇3個土地用途相同的土地交易案例進(jìn)行比較分析。宗地編號地塊座落土地用途出讓面積

(平米)容積率土地價格

(萬元/畝)樓面地價（元/平米）競買時間備注2012-C-57江陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場、西至天華軸線、北至濱江路商務(wù)用地+旅館用地67136.8544.7312002012/12/282011-C-47江陰市開發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278782.5280.2516822012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對外出售2011-C-03江陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實(shí)業(yè)公司南、長江路北商業(yè)、辦公285233.5291.2612482011/6/13、土地價格修正比較按照土地面積13164.84平米，容積率3進(jìn)行修正比較?？杀软?xiàng)目案例1案例2案例3交易價格（樓面地價）120016821248交易日期100/100100/100100/90土地規(guī)模100/100100/100100/100商業(yè)及商務(wù)集聚度100/103100/93100/95交通便利度100/100100/98100/90交易方式100/100100/100100/100土地利用便利度100/103100/95100/103容積率修正0.811/0.5080.811/0.890.811/0.751土地性質(zhì)100/100100/100100/100比準(zhǔn)價格180617701701比準(zhǔn)價格1759建筑面積（地上）39495土地總價（萬元）6947通過比較分析該地塊的合理評估值為6947萬元。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀價值綜合判斷通過上述分析，江陰高新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目地塊合理價值為6947萬元（約合352萬元/畝），合理現(xiàn)狀價值區(qū)間為[6252萬元，7642萬元]。該項(xiàng)目成交價格為5925萬元，低于評估價格。第六部分開發(fā)市場分析一、房產(chǎn)市場交易規(guī)模調(diào)查1、江陰2012年商品房成交規(guī)模調(diào)查2012年全年江陰商品房新增供應(yīng)257.03萬㎡，同比下降11.36%；2012年商品房成交171.09萬㎡，同比上漲13.27%。2012年商品房成交指標(biāo)變化：指標(biāo)2012年2011年同比漲跌漲幅（%)成交套數(shù)（套）1272510210251524.63%成交面積（平米）1710919.041510543.79200375.313.27%成交總額（萬元）1284795.051033708.71251086.324.29%成交均價（元/平米）普通住宅61856843-658-9.62%低層住宅127659637312832.46%商鋪95747061251335.59%辦公8530765887211.39%2、調(diào)查2007年-2012年江陰市商品房成交面積情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面積（萬平米）住宅94.849290.7447242.0906215.7887118.0096134.429商辦24.664216.881234.354448.284633.044736.66293、調(diào)查2007年-2012年江陰市商品房成交價格情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均價（元/平米）住宅365644575061642967646996商辦464145516019712271259392二、商住價格比調(diào)查分析1、商住價格比（增量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價（元）物業(yè)類型物業(yè)均價（元）商業(yè)與住宅價格比丹芙春城文化路南，砂山路西一層商鋪20616高層住宅118231.7金色水岸延陵路北，大橋路西一層商鋪19404高層住宅105671.8水岸新都新華路南，東外環(huán)路西一層商鋪22680高層住宅92172.5御香山長江路北，香山路西商場商鋪29553高層住宅98373.0嘉福豪庭虹橋南路西，環(huán)城南路北一層商鋪15704高層住宅81271.9虹橋大廈虹橋北路東，環(huán)城北路北一層商鋪23038高層住宅114682.0君鄰世家君山路東，澄江西路兩側(cè)一層商鋪25600高層住宅108242.4和院夏東路東，五星路南社區(qū)商業(yè)19588高層住宅70832.8摩爾大廈青山路北，通江路西一層商鋪16784高層住宅78682.1增量房商住價格比為1.7—3.0。2、商住價格比（存量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價（元）物業(yè)類型物業(yè)均價（元）商業(yè)與住宅價格比錦隆三村砂山路西，芙蓉路南住宅底商12580多層住宅69951.8錦隆一村東外環(huán)路西，芙蓉路南住宅底商13810多層住宅57672.4麗都城市花園延陵路南，黃山路西住宅底商17170高層住宅94451.8大橋一村黃山路東，東橫河北住宅底商13977多層住宅70052.0新世紀(jì)花苑環(huán)城東路西，南街北側(cè)住宅底商16993高層住宅101171.7江南華都南街北側(cè)，環(huán)城西路東住宅底商22293高層住宅107672.1西景花苑文富路東，通渡路西住宅底商13522高層住宅78271.7麗島華都芙蓉大道南，皮弄路東住宅底商21409高層住宅72133.0存量房商住價格比1.7—3.0。三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析調(diào)查江陰市2009年至2012年商品房施工面積、竣工面積如下表：2009201020112012施工面積（萬平米）620.92819.381114.2372.3竣工面積（萬平米）168.04244.97244.8187.9四、商業(yè)用房價格調(diào)查1、商業(yè)物業(yè)市場價格調(diào)查項(xiàng)目周邊歷史交易的商鋪主要類型為住宅項(xiàng)目底商和辦公物業(yè)底商為主，主要為首層和1托2形式。項(xiàng)目西側(cè)相對比較成熟的區(qū)域商業(yè)物業(yè)的歷史成交價格在30000元/平米左右。2013年項(xiàng)目周邊在售的成交案例主要為海瀾財務(wù)中心首層商業(yè)，于2013年5月成交成交價為45000元/平米。當(dāng)前在售的新梅華府商鋪售價在30000元/平米以上。數(shù)據(jù)來源：江陰市商品房信息發(fā)布平臺2、辦公物業(yè)市場價格調(diào)查項(xiàng)目周邊在售的辦公物業(yè)項(xiàng)目主要為海瀾財務(wù)中心，海瀾財務(wù)中心于203年4月底開盤，至今已經(jīng)銷售辦公面積7878.23平米，銷售額13477.44㎡，單價17107元/㎡。該區(qū)域辦公物業(yè)的歷史成交價格區(qū)間為8300-12500元/平米。根據(jù)歷史交易價格和目前的售價該區(qū)與辦公物業(yè)的價格呈穩(wěn)步增長趨勢。項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型銷售面積成交均價戴斯國際商務(wù)廣場澄江中路北側(cè)，

香山路東側(cè)公寓式酒店1100512369嘉年華城市廣場濱江路南側(cè)，

香山路西側(cè)商鋪（1-2層）1242415165寫字樓93928550摩卡國際東外環(huán)路西側(cè)，

新華路南側(cè)辦公2088322新中心鳳凰路東側(cè)，

長江路北側(cè)商鋪（1-2層）580731653辦公2983111437御香山長江路北側(cè)，

香山路西側(cè)商鋪（1-2層）54829553辦公4749567五、市場調(diào)查小結(jié)1、江陰項(xiàng)目商業(yè)土地供應(yīng)節(jié)奏比較穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量不足，近年江陰市商業(yè)、辦公用房成交規(guī)模及成交價格均呈逐年增長趨勢。商業(yè)物業(yè)價格維持較高水平。2、周邊商鋪物業(yè)的歷史成交價格在30000元/平米左右，歷史最高價格為45000元/平米。項(xiàng)目周邊在售物業(yè)寫字樓歷史成交價格8300-125000元/平米之間，歷史最高售價達(dá)到17000元/平米。隨著總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的不斷發(fā)展未來該區(qū)域商業(yè)和辦公需求不斷增強(qiáng)。

第七部分開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃一、規(guī)劃建筑指標(biāo)規(guī)劃建筑指標(biāo)總占地面積13164.84平米容積率2.8-3.2建筑密度≤50%綠化率≥15%用地性質(zhì)商業(yè)其他商鋪建筑面積30%不得分割出售二、規(guī)劃概念方案三、建筑概念方案1、實(shí)施指標(biāo)根據(jù)控制性規(guī)劃指標(biāo)，對該項(xiàng)目的實(shí)施指標(biāo)進(jìn)行了分析，設(shè)計方案如下：項(xiàng)目單位指標(biāo)備注用地面積㎡13164.8總建筑面積49226.3地上建筑面積㎡395355號樓建筑面積㎡1635015F,60米基底面積㎡10901、2、3、4號樓建筑面積㎡231855F，24米基底面積㎡4637地下建筑面積㎡9691建筑密度43.50%容積率3綠地率15%機(jī)動車停車位個311其中地面?zhèn)€930.8個/100㎡地下個218非機(jī)動車位個777其中地上個3892個/100㎡地下個3892、概念方案詳見概念規(guī)劃設(shè)計方案。四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營部分業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)對江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域情況及概念設(shè)計，本項(xiàng)目規(guī)劃為江陰城市客廳商圈外延區(qū)，重點(diǎn)為規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、周邊成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)、沿江居住區(qū)提供商業(yè)綜合配套，在業(yè)態(tài)引導(dǎo)方面，與城市客廳商圈形成互補(bǔ)和補(bǔ)充,共同打造提升城市東部新的都市中心。1-4號樓以低密度全能建筑設(shè)計，近期側(cè)重引導(dǎo)以餐飲、娛樂、康體、休閑、文化傳媒等業(yè)態(tài)為主，根據(jù)市場需求可進(jìn)行靈活配置，體現(xiàn)出全能建筑設(shè)計的靈活性及前瞻性特點(diǎn)。5號樓1-3層初步規(guī)劃為綜合超市，包括餐飲、娛樂、生活超市等業(yè)態(tài)；4-10層建議定位成高級商務(wù)酒店，約7600平米，150間以上客房。第八部分開發(fā)收入和周期一、銷售配比定價本次規(guī)劃為4棟多層建筑、1棟高層建筑。按照政府土地出讓要求，建成后商鋪部分30%建筑面積不得分割出售，本項(xiàng)目初步考慮低區(qū)4棟建筑1層及高區(qū)1-3層房產(chǎn)性質(zhì)為商鋪,其余房產(chǎn)標(biāo)注為商業(yè)用房,其中高區(qū)1-3層為整體經(jīng)營、整體銷售,滿足政府土地出讓條件的限制;另外也考慮高區(qū)4-10層作為高級商務(wù)酒店在銷售時考慮按整體銷售考慮（按政策房產(chǎn)可自由分隔）；故本項(xiàng)目所有低區(qū)及高區(qū)中11-15層作為單位銷售，高區(qū)1-3、4-10層作為整體銷售考慮。二、開發(fā)銷售收入1、單位銷售收入預(yù)測通過對周邊商鋪物業(yè)的租金調(diào)查，對本項(xiàng)目未來的租金水平進(jìn)行預(yù)測，該項(xiàng)開發(fā)銷售收入為27447萬元，各層銷售單價和銷售總價如下：位置樓層未來租金預(yù)測RPI-2銷售預(yù)測（元/㎡）銷售面積預(yù)測（㎡）銷售總價預(yù)測（萬元）1#-4#11.83.75%175204173731221.083.75%105124753499630.853.75%82344753391440.683.75%66584753316450.723.75%7008464232535#11-150.903.75%876054894808合計__960928563274472、關(guān)鍵銷售收入預(yù)測持有物業(yè)的估值：考慮前5年平均租金275.4萬，RPI指標(biāo)3.75%，以整售估計80%的價格折扣，則持有物業(yè)的估值為5876萬元。項(xiàng)目整體銷售收入預(yù)測為33323萬元。備注：銷售面積已考慮合理分?jǐn)傇瓌t。同時考慮低區(qū)地下非人防車庫3524㎡在銷售時贈送。三、開發(fā)周期預(yù)測根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，2013年6月完成國有土地使用證的辦理，對各階段主要時間節(jié)點(diǎn)做了預(yù)測，具體如下：1、置地階段2013年10月，上報規(guī)劃設(shè)計方案；2013年10月獲得用地規(guī)劃許可證（已經(jīng)取得）；2013年12月，完成規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)。2、啟動階段2014年2月，完成工程規(guī)劃許可證的辦理；2014年3月，完成項(xiàng)目一期施工許可證的辦理；2014年7月，完成項(xiàng)目一期銷售許可證的辦理。3、實(shí)施階段2014年7月,項(xiàng)目一期開始銷售；2014年10月，完成項(xiàng)目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項(xiàng)目一期主體封頂；2015年3月，完成項(xiàng)目二期銷售許可；2015年6月，項(xiàng)目一期竣工；2015年5月，項(xiàng)目二期主體封頂；2015年8月，項(xiàng)目一期驗(yàn)收完畢；2015年11月，項(xiàng)目二期竣工；2016年3月，項(xiàng)目二期驗(yàn)收完成。4、結(jié)算階段2015年9月，項(xiàng)目一期交房；2016年3月，項(xiàng)目二期交房；2016年8月，完成項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算。四、銷售計劃預(yù)測主要銷售周期預(yù)測如下：建筑類型銷售時段銷售周期月均銷售額（萬元）開發(fā)銷售部分2014年7月至2015年12月18個月1851.3第九部分投資總成本和收益分析一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析1、土地成本：按照掛牌起始價（5925萬元）計算并考慮交易稅費(fèi)價格為6167萬元。2、開發(fā)成本，包括方案設(shè)計、前期報建、臨時水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設(shè)管理等成本投入。3、費(fèi)用支出，包括銷售經(jīng)營及管理費(fèi)用、財務(wù)部門管理費(fèi)用等。4、財務(wù)費(fèi)用按啟動資金的70%，年化20%，周期為18個月計算財務(wù)費(fèi)用。二、項(xiàng)目綜合投資及收益預(yù)測項(xiàng)目估算（萬元）單位（元/㎡）備注一、經(jīng)營收入33,3238,429二、經(jīng)營支出24,5856,219（一）成本支出22,0185,5691.土地成本/收購成本6,1671,5602.新建成本/續(xù)建成本13,8563,5052.1開發(fā)前期費(fèi)6931752.2土建及外檐工程9,1152,3052.3室外公共部位工程231592.4室內(nèi)公共部位工程242612.5機(jī)電安裝工程1,4233602.6設(shè)備安裝工程256652.7市政配套費(fèi)1,5683972.8開發(fā)間接費(fèi)328833.財務(wù)費(fèi)用1,995505按啟動資金的70%，年化20%計算，18個月計算。（二）費(fèi)用支出1,396353管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(三)項(xiàng)目委托管理費(fèi)1,171296按總投資額的5%計算三、經(jīng)營利潤8,7382,210四、營業(yè)稅及增值稅2,849721五、項(xiàng)目利潤5,8891,489六、所得稅1,472372七、凈利潤4,4171,117八、加財務(wù)費(fèi)用可分配收益6,4121,622在考慮外部融資的情況下項(xiàng)目的凈利潤為4417萬元。四、綜合指標(biāo)測算1、啟動資金分析項(xiàng)目目前已經(jīng)投入約6250萬元，項(xiàng)目啟動資金預(yù)計需要9500萬元。項(xiàng)目至工程規(guī)劃許可證及開工證需要投入城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)保證金、報批等費(fèi)用1000萬元；至銷售許可證，項(xiàng)目預(yù)計需要增加2000萬元資金投入，其中工程投入約1500萬元，結(jié)合考慮期間需要投入銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等，在項(xiàng)目銷售需要累計投入9500萬元。其中，項(xiàng)目融資計劃為6650萬元，劣后投資為2850萬元，劣后投資及收益回收預(yù)測為36個月。（自項(xiàng)目置地階段開始計算） 2、項(xiàng)目綜合收益指標(biāo)分析指標(biāo)名稱指標(biāo)值（萬元）備注總銷售額33,323總投資額24,585啟動成本9500其中，項(xiàng)目融資6650平均融資成本為18個月劣后投資2850投資周期為36個月投資收益4,417投資收益率17.96%銷售收益率13.25%劣后投資年化收益率51.66%五、敏感性分析1、對投資成本的變化進(jìn)行敏感性分析由于項(xiàng)目土地取得成本已經(jīng)確定，項(xiàng)目投資成本的變化其中考慮土地取得成本按固定成本計算。財務(wù)指標(biāo)投資額X90%投資額X95%基準(zhǔn)投資額X105%投資額X110%劣后投資收益5,7985,1074,4173,7263,035總投資收益率25.49%21.58%17.96%14.61%11.49%總銷售收益率17.40%15.33%13.25%11.18%9.11%劣后投資年化收益率67.81%59.73%51.66%43.58%35.50%對項(xiàng)目后續(xù)投資成本的敏感性分析，項(xiàng)目投資成本增加10%時項(xiàng)目劣后投資年化收益率為35.5%，投資收益率仍然處于比較高的水平。2、對銷售收入進(jìn)行敏感性分析財務(wù)指標(biāo)預(yù)測售價預(yù)測售價基準(zhǔn)預(yù)測售價預(yù)測售價X90%X95%100%X105%X110%劣后投資收益2,1313,2744,4175,5596702總投資收益率8.67%13.32%17.96%22.61%27.26%總銷售收益率7.11%10.34%13.25%15.89%18.28%劣后投資年化收益率24.92%38.29%51.66%65.02%78.39%對銷售收入進(jìn)行敏感性分析，即使銷售價格下降10%，劣后投資收益水平較高。第十部分綜合分析與建議綜合判斷1、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆诋?dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政府不斷推動總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)將迅速發(fā)展，未來區(qū)域土地價格將迅速提高，土地取得價格相對較低。2、地塊為凈地，土地用途為商業(yè)用地。該地塊占地19.75畝，容積率2.8-3.2，建筑密度50%，綠化率≥15%。該地塊各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)符合服務(wù)業(yè)載體投資標(biāo)準(zhǔn)。3、該地塊處于十字路口，雙面臨街，為總部經(jīng)濟(jì)配套，商業(yè)價值高。4、通過對周邊商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展及銷售價格和租金的調(diào)查，預(yù)測本項(xiàng)目投資價值較高，投資可行性較強(qiáng)。綜合建議通過上述分析項(xiàng)目效益指標(biāo)較好，相關(guān)技術(shù)指標(biāo)清晰。綜合判斷該項(xiàng)目政策許可，經(jīng)濟(jì)可行，項(xiàng)目整體風(fēng)險可控。項(xiàng)目投資價值明顯，具有較好投資價值。目錄第一部分項(xiàng)目概況 4一、宗地位置 4二、宗地現(xiàn)狀 4三、周邊配套調(diào)查 6四、周邊環(huán)境調(diào)查 6五、大市政配套 7六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 7七、土地價格 7八、商務(wù)安排 7第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況 8一、江陰市概況 8二、江陰高新區(qū)概況 9第三部分區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況 12一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 12二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預(yù)測 16三、區(qū)域政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策 17第四部分開發(fā)法規(guī)風(fēng)險分析 18一、項(xiàng)目獲得方式