慈溪市觀海衛(wèi)鎮(zhèn)中心城區(qū)城市設計匯報搞演示文稿

慈溪市觀海衛(wèi)鎮(zhèn)中心城區(qū)城市設計匯報搞演示文稿當前第1頁\共有77頁\編于星期六\7點規(guī)劃緣起隨著杭州灣大橋的開通，我們所佇立的這片土地進入到寧波市重點衛(wèi)星城鎮(zhèn)開發(fā)的運行軌跡中，城鎮(zhèn)經濟進入大開放、大建設、大發(fā)展的大橋經濟時代。高速產業(yè)化發(fā)展為其注入了龐大的資本推動力，我們正在關注的是如何將這時代的推動力切切實實的轉化為一場新城鎮(zhèn)空間的革新。當前第2頁\共有77頁\編于星期六\7點整體鳥瞰圖當前第3頁\共有77頁\編于星期六\7點行政文化中心鳥瞰圖當前第4頁\共有77頁\編于星期六\7點行政文化中心鳥瞰圖世紀大道效果圖當前第5頁\共有77頁\編于星期六\7點四、分析：現(xiàn)狀梳理第二部分：行動策略技術路線五、實現(xiàn)：規(guī)劃構想六、展現(xiàn)：城市設計一、認知：發(fā)展背景三、目標：目標策略第一部分：問題研究二、解讀：上位規(guī)劃附錄：控規(guī)圖則當前第6頁\共有77頁\編于星期六\7點一、認知：發(fā)展背景第一部分：問題研究當前第7頁\共有77頁\編于星期六\7點杭州灣產業(yè)經濟集聚帶走向成熟發(fā)展，中小城市積聚騰飛動力杭州灣空間交通網(wǎng)絡的完善實現(xiàn)觀海衛(wèi)區(qū)域交通職能轉變1.1區(qū)域發(fā)展背景認知1.1.1杭州灣區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢1、認知：發(fā)展背景當前第8頁\共有77頁\編于星期六\7點1.1區(qū)域發(fā)展背景認知1.1.2寧波都市圈城鎮(zhèn)體系發(fā)展脈絡寧波的七大衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一，占據(jù)都市經濟圈西北門戶城鎮(zhèn)功能定位觀海衛(wèi)浙東生態(tài)休閑文化名勝區(qū)、寧波北部綜合性工貿城市和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達的示范衛(wèi)星城市泗門鎮(zhèn)姚西北區(qū)域發(fā)展中心和寧波西部重要門戶城市西店鎮(zhèn)寧海北部的重要門戶和寧海未來發(fā)展的副中心城市江北慈城江南第一古縣城；長三角新興休閑旅游目的地；寧波中心城西北門戶區(qū)；寧波都市區(qū)先進制造業(yè)基地石浦鎮(zhèn)目標為現(xiàn)代化港口旅游城市、全國重要的水產食品加工和海洋高科技產業(yè)基地、長三角區(qū)域特色鮮明的休閑漁港、象山南部和環(huán)三門灣重要的區(qū)域發(fā)展中心集士港鎮(zhèn)鄞州西部片區(qū)兼具現(xiàn)代城市風韻和地域文化底蘊的“新城市”、寧波中心城區(qū)西部兼具新型產業(yè)特色和江南水鄉(xiāng)魅力的“新門戶”溪口鎮(zhèn)海內外著名旅游小城市、浙東城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展示范區(qū)、長三角特色休閑度假會議基地、寧波最佳生態(tài)人居區(qū)1、認知：發(fā)展背景觀海衛(wèi)當前第9頁\共有77頁\編于星期六\7點觀海衛(wèi)——慈溪東部副中心，城市東部擴延的重要發(fā)展方向，未來承載行政文化、辦公、商貿會展等功能1.1區(qū)域發(fā)展背景認知1.1.3慈溪市城市發(fā)展態(tài)勢慈溪市城市總體規(guī)劃結構觀海衛(wèi)副中心周巷副中心慈溪市中心北擴東延西控南調東延———依托新城大道與三灶江（新城河）改

造進一步完善城市東部新區(qū)，強化行政、文化、會展中心區(qū)功能北擴———城市向北發(fā)展城市新區(qū)并與坎墩連成整體，并在北部杭州灣新區(qū)開發(fā)建設慈溪或寧波大都市區(qū)的大型產業(yè)基地及物流基地。南調———對城區(qū)南部工業(yè)、教育用地及橫河鎮(zhèn)部分村莊用地加大調整力度，結合新城大道等道路南延布置城市的居住新區(qū)。

西控、中提升———嚴格控制城區(qū)西側的村莊與工業(yè)用地，待時機成熟時加以改造，作為農居城市化改造區(qū)域，同時加快舊城商貿中心的改造與更新，提升城市商貿中心功能。1、認知：發(fā)展背景當前第10頁\共有77頁\編于星期六\7點歷史軍事要塞緣起下歷史古鎮(zhèn)

觀海衛(wèi)位于東海之濱，東接北侖港，北倚杭州灣，1200多年的建鎮(zhèn)史和600多年的建衛(wèi)史，使這里積淀了深厚的歷史文化是全國“四大名衛(wèi)”之一。產業(yè)發(fā)展推動下粗放型工業(yè)集鎮(zhèn)觀海衛(wèi)鎮(zhèn)自1996年起就先后被寧波市列為小城鎮(zhèn)建設試點鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)綜合改革聯(lián)系鎮(zhèn)；1998年又被列為省小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)。2001年鎮(zhèn)級行政區(qū)劃調整以后，城市建設以工業(yè)發(fā)展為主導，沿329國道形成自然衍生帶型空間擴展。多元發(fā)展引擎助推下活力新鎮(zhèn)

產業(yè)發(fā)展、商貿聚集、城市商業(yè)地產開發(fā)，多元發(fā)展動力助推促使觀海衛(wèi)中心鎮(zhèn)區(qū)打破自然粗放擴張的發(fā)展格局，開始尋求有序集約的空間拓展模式。1.2社會經濟發(fā)展背景認知1.2.1歷史脈絡1、認知：發(fā)展背景當前第11頁\共有77頁\編于星期六\7點1.2社會經濟發(fā)展背景認知1.2.2產業(yè)經濟發(fā)展條件錢納里工業(yè)化階段與人均GDP關系（按照1998年標準）產業(yè)結構由農業(yè)為主向工業(yè)為主轉變以食品、煙草、采掘等初級產品為主產業(yè)主要是以勞動密集型產業(yè)為主人均GDP發(fā)展階段初級產品階段工業(yè)化初級階段工業(yè)化中級階段發(fā)達經濟初級階段1200美元2400美元輕工業(yè)為主轉向重型工業(yè)第三產業(yè)開始迅速發(fā)展產業(yè)大部分屬于資本密集型產業(yè)4800美元觀海衛(wèi)2009年人均GDP達到6400美元，處于工業(yè)化中后期階段9000美元530美元16600美元23514工業(yè)化高級階段發(fā)達經濟高級階段第三產業(yè)高速增長，成為區(qū)域經濟增長的主要力量由資本密集型產業(yè)為主導向以技術密集型產業(yè)為主導轉換6400美元人均GDP

（美元）480108020804370初級產品生產階段工業(yè)化初級階段工業(yè)化中級階段工業(yè)化后期階段發(fā)達社會初級階段發(fā)達社會高級階段99001512022680觀海衛(wèi)人均GDP*6400美元城市人均GDP與工業(yè)化進程觀海衛(wèi)鎮(zhèn)2009年人均國內生產總值近36300元，折合5300美元（按2009年平均匯率6.8），1998年美元的匯率為8.28元，人民幣對美元升值了21.2%，按照錢納里的人均收入標準和1998年美元來衡量，觀海衛(wèi)鎮(zhèn)2009年人均生產總值達到6400美元，已進入工業(yè)化中后期階段，未來將快速向工業(yè)化后期及發(fā)達社會階段轉型。1、認知：發(fā)展背景當前第12頁\共有77頁\編于星期六\7點以特色制造業(yè)為依托，城市發(fā)展之資本動力蓄積完成，塊狀經濟、專業(yè)特色市場和服務業(yè)功能區(qū)已成為城鎮(zhèn)發(fā)展的重要載體以輕型加工業(yè)為基礎的工業(yè)已有一定的經濟總量，初步形成了多元經濟的發(fā)展格局，產業(yè)發(fā)展正不斷催動城市服務功能的提升與完善，也為城鎮(zhèn)空間品質重塑蓄積了龐大資本。專業(yè)市場、現(xiàn)代商貿、時尚休憩為代表現(xiàn)代服務業(yè)的整體提升將成為城鎮(zhèn)空間品質飛躍之主引擎完善城區(qū)內部商貿設施建設，奠定慈溪東部商貿中心的地位，以現(xiàn)代服務業(yè)作為觀海衛(wèi)鎮(zhèn)綜合實力及城市空間品牌提升的重要助力。挖掘地域歷史文化、生態(tài)資源優(yōu)勢成為未來城市功能優(yōu)化之重要動力以人文、風景資源為依托，在后工業(yè)時代的城市發(fā)展進程中大力推進旅游產業(yè)，發(fā)展真山真水游、自然生態(tài)游和歷史文化游，打造上海市等地市民外出休閑的后花園，打造觀海衛(wèi)城鎮(zhèn)空間特色。1.2社會經濟發(fā)展背景認知1.2.2產業(yè)經濟發(fā)展條件觀海衛(wèi)鎮(zhèn)2015三大產業(yè)結構預測觀海衛(wèi)鎮(zhèn)主導產業(yè)項目1、認知：發(fā)展背景當前第13頁\共有77頁\編于星期六\7點二、解讀：上位規(guī)劃第一部分：問題研究當前第14頁\共有77頁\編于星期六\7點2.1觀海衛(wèi)鎮(zhèn)總體規(guī)劃2.1.1城市空間發(fā)展格局城市空間發(fā)展軸城市發(fā)展核心區(qū)生態(tài)走廊三大發(fā)展帶兩大片區(qū)產業(yè)空間規(guī)模的擴展、現(xiàn)代服務業(yè)結構比重的增加對城市空間發(fā)展提出新的要求。觀海衛(wèi)鎮(zhèn)的城市空間由原來的粗放線型發(fā)展轉變?yōu)橹行木酆稀⒐δ芙M團化發(fā)展。南北向城市功能廊道規(guī)劃加強，組團內部功能空間將面臨結構性調整。核心功能區(qū)域將從原有的單軸聯(lián)系結構轉向多個緯度網(wǎng)絡化空間結構組織2、解讀：上位規(guī)劃當前第15頁\共有77頁\編于星期六\7點2.1觀海衛(wèi)鎮(zhèn)總體規(guī)劃2.1.2規(guī)劃引導要素杭州灣大橋聯(lián)系高速杭州灣跨海高速系統(tǒng)網(wǎng)絡的建設，催速觀海衛(wèi)鎮(zhèn)城市功能轉型，也將規(guī)劃基地推到了統(tǒng)領鎮(zhèn)區(qū)城市空間、城市品牌門戶的高度。329國道329國道作為城市空間結構主脊，直接影響規(guī)劃基地內公共空間布局決策，基地南部應當成為整個規(guī)劃區(qū)域核心價值高地。新舊中心城區(qū)空間聯(lián)系舊城區(qū)毗鄰規(guī)劃基地西側，新舊城區(qū)之間功能聯(lián)系、路網(wǎng)銜接、城市風貌統(tǒng)一、公共廊道對接是城市空間設計的關鍵。傳統(tǒng)空間歷史脈絡的延承將成為規(guī)劃設計的亮點。規(guī)劃基地舊城區(qū)杭州灣跨海高速329國道329國道復線2、解讀：上位規(guī)劃產業(yè)片區(qū)旅游度假區(qū)世紀大道當前第16頁\共有77頁\編于星期六\7點三、目標：目標策略第一部分：問題研究當前第17頁\共有77頁\編于星期六\7點城市功能與公共空間、城市意象與界面特征、城市文化與人文精神城市規(guī)劃建設的理想境界好看：整潔、有序、綠化多好用：熱鬧、自由、人氣旺新加坡：非常優(yōu)美但活力稍遜香港：富于活力但稍顯凌亂3、目標：目標策略當前第18頁\共有77頁\編于星期六\7點功能定位立足慈溪、面向杭州灣，以生產性服務為基礎，復合商業(yè)娛樂、商務休閑、行政服務、生態(tài)居住等功能，打造杭州灣南岸未來都市旅居、現(xiàn)代服務的生態(tài)新城區(qū)現(xiàn)代都心——復合型現(xiàn)代服務中心魅力衛(wèi)域——創(chuàng)新型商娛活力區(qū)宜居新城——和諧宜居品質新城3、目標：目標策略當前第19頁\共有77頁\編于星期六\7點我們不僅是要建設一座杭州灣地區(qū)創(chuàng)新型衛(wèi)星城市典范我們更是要營造一個復合新衛(wèi)都；悠享公園城發(fā)展目標一座宜居、宜游、宜業(yè)的新城一座充滿文化魅力和城市活力的新城一座順利建成、并且高度可持續(xù)發(fā)展的新城一個杭州灣地區(qū)創(chuàng)新性城區(qū)發(fā)展的典范3、目標：目標策略當前第20頁\共有77頁\編于星期六\7點廣州珠江新城動工建設10年后，曾仍是一座大面積拋荒的新城……上海松江新城順利建成，但目前只是一座非常漂亮的空城……

英國MK新城號稱歐洲最成功的新城，但仍被批評為乏味的新城……香港沙田新市鎮(zhèn)順利建成并成功導入大量人口，但只是一座安靜的臥城……吸引投資如何吸引投資把新城區(qū)建起來？積聚人氣如何吸引人氣讓新城區(qū)活起來？培育活力如何配置功能讓新城區(qū)有活力？營造特色如何營造特色使新城區(qū)有魅力？從規(guī)劃實施的角度、從開發(fā)建設的角度看，國內外新城區(qū)建設均面臨四大主要挑戰(zhàn)18歲37歲10歲43歲實施開發(fā)挑戰(zhàn)3、目標：目標策略當前第21頁\共有77頁\編于星期六\7點1-行政中心先導2-大盤項目支撐3-旅游地產帶動4-歷史文化利用5-家庭旅游側重6-品牌再造營銷7-時尚花園新城8-宜居宜游宜工1-通過行政中心先導開發(fā)，樹立地區(qū)開發(fā)信心2-早期開發(fā)時需要引入有經驗有實力的大型投資開發(fā)商，以做好交通配套、生活服務配套等，方便人們入住生活，支撐新城發(fā)展。其項目營銷也有助于帶旺整個地區(qū)。3-將旅游開發(fā)與房地產開發(fā)結合，以協(xié)調短期和長期投資回報的現(xiàn)金流，帶動新城城市發(fā)展和旅游業(yè)發(fā)展。4-通過與老城的聯(lián)動，挖掘歷史文化，吸引市民和游客。5-家庭旅游是發(fā)展趨勢。利用區(qū)位優(yōu)勢，通過游樂設施、品牌度假設施、室外項目室內化旅游設施等，吸引家庭游客來新城旅游和短時度假。6-塑造“水綠新城”的品牌，淡化其衛(wèi)星城郊區(qū)的形象。7-營造生態(tài)宜居的優(yōu)美環(huán)境和時尚優(yōu)雅的新城氛圍。

8-提供或預留商務辦公、創(chuàng)意產業(yè)、遠程辦公等工作空間觀海衛(wèi)新城發(fā)展八大策略3、目標：目標策略當前第22頁\共有77頁\編于星期六\7點3、目標：目標策略橋頭片區(qū)規(guī)劃人口：3.7萬人規(guī)劃建設用地：4.0平方公里附海片區(qū)規(guī)劃人口：3.2萬人規(guī)劃建設用地：3.5平方公里掌起片區(qū)規(guī)劃人口：8.7萬人規(guī)劃建設用地：9.5平方公里觀海衛(wèi)片區(qū)規(guī)劃人口：16.5萬人規(guī)劃建設用地：18平方公里其中：觀海衛(wèi)新城區(qū)規(guī)劃人口：5.6萬人規(guī)劃建設用地：5.08平方公里開發(fā)規(guī)模觀海衛(wèi)鎮(zhèn)新城區(qū)規(guī)劃人口測算：方法一：

規(guī)劃2020年觀海衛(wèi)新城區(qū)規(guī)劃建設用地約占片區(qū)規(guī)劃總建設用地的30%，去除4.5平方公里的工業(yè)用地，規(guī)劃片區(qū)占總生活區(qū)用地約35%，按比例推算規(guī)劃人口約為5.6萬人。

方法二：

觀海衛(wèi)片區(qū)2020年規(guī)劃人均城市建設用地為109.06平方米/人。規(guī)劃新城區(qū)為城市中心區(qū)故人均城市建設用地小于平均值約為90平方米/人。測算出新城區(qū)規(guī)劃人口約為5.6萬人。當前第23頁\共有77頁\編于星期六\7點四、分析：現(xiàn)狀梳理第一部分：問題研究當前第24頁\共有77頁\編于星期六\7點4.1現(xiàn)狀用地梳理城鎮(zhèn)建成區(qū)邊緣，用地布局零落規(guī)劃基地位于舊城區(qū)東部，臨近區(qū)域高速公路，現(xiàn)狀城市建成用地集中于基地西側，以居住用地為主體，基地東側為大量農田。河道縱橫，水鄉(xiāng)風貌基地內河道縱橫，方家浦、翁家浦、后界河貫穿基地，構成主水系脈絡。城市建設落后，基地腹地交通可達性弱基地內以低層建筑為主體，建設風貌落后，道路未成網(wǎng)絡體系，用地布局缺乏整體性。行政辦公用地居住用地工業(yè)用地道路用地水域山體林地農田圖例4、分析：現(xiàn)狀梳理用地代號用地性質用地面積所占比例(hm2)(%)C行政辦公用地0.410.08R居住用地56.7311.16M工業(yè)工地4.670.92S道路用地12.182.40E水域26.265.17G農田404.0179.47山體林地4.110.81合計508.37100當前第25頁\共有77頁\編于星期六\7點現(xiàn)狀居民的拆遷對基地開發(fā)時序及建設成本的影響基地西側集中大量居住用地，其拆遷安置的土地成本與動遷時序直接影響基地西側用地更新開發(fā)。329國道沿線城鎮(zhèn)門戶節(jié)點區(qū)域所具有的巨大土地價值與時間價值挖掘時序成為基地規(guī)劃的一個關鍵因子?；貎炔恳雅ㄓ玫貙τ玫亟Y構的影響現(xiàn)狀已批待建用地位于基地內部核心價值區(qū)域，對區(qū)域用地造成一定的空間分割，如何協(xié)調待建用地與其它用地之間的關系格局成為基地規(guī)劃的重要挑戰(zhàn)。桃園北路及高壓廊道的空間阻隔在建桃園路及現(xiàn)狀高壓廊道形成空間分割，對用地功能、景觀系統(tǒng)規(guī)劃提出挑戰(zhàn)。現(xiàn)狀河道的有機梳理，以保證功能空間的完整性河道在構筑空間景觀廊道的同時，對城市用地形成空間限定。如何通過河道走向的合理規(guī)劃實現(xiàn)空間用地效能的最大化是基地規(guī)劃的技術關鍵。12234規(guī)劃道路水域現(xiàn)狀建設用地已批待建用地擬批用地圖例24.3規(guī)劃限制因子4、分析：現(xiàn)狀梳理當前第26頁\共有77頁\編于星期六\7點4.4基地發(fā)展條件分析4.4.2SWOT分析SWOT區(qū)位:毗鄰舊城中心區(qū)，城鎮(zhèn)生活區(qū)東部門戶位置交通:主要道路交通通達性較好，臨近高速公路下匝口，同時處于規(guī)劃的市域軌道交通站點的輻射范圍內生態(tài):水系豐富、景觀環(huán)境條件優(yōu)越周邊:緊鄰商業(yè)配套比較成熟的舊城區(qū)，東部為主要產業(yè)基地人氣：城市發(fā)展沿國道兩側展開，新城腹地開發(fā)尚未形成規(guī)模，東北部房地產市場仍欠缺人氣區(qū)位：基地屬于城郊結合部，缺乏配套基礎設施建設，市民對本區(qū)域的認知程度較低拆遷：目前地塊西側以城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及部分小型廠房為主，地塊土地權屬主體多，層次復雜，未來拆遷量巨大上層規(guī)劃：觀海衛(wèi)鎮(zhèn)被納入寧波衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設試點，將成為寧波市的西部門戶，規(guī)劃基地為新鎮(zhèn)中心區(qū)產業(yè)發(fā)展：觀海衛(wèi)鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展重心將逐步往現(xiàn)代服務業(yè)轉移，產業(yè)的轉移同時也將帶來大量的人口，對于提升本區(qū)域的人氣具有重要的作用行政中心：行政中心建設將加快本區(qū)域現(xiàn)代化新鎮(zhèn)建設，從本質上提升了區(qū)域價值資金投入：拆遷量巨大，且建設工期緊張，如何實現(xiàn)高現(xiàn)金流項目與長期回報項目的平衡門戶品牌：鎮(zhèn)區(qū)城市建水平落后，缺乏城市空間亮點，如何形成本片區(qū)的獨特城市性格，樹立城鎮(zhèn)品牌，積累城市發(fā)展戰(zhàn)略經驗人氣：如何定位才能集聚人氣，迅速形成中心城區(qū)的開發(fā)熱點4、分析：現(xiàn)狀梳理當前第27頁\共有77頁\編于星期六\7點4.4基地發(fā)展條件分析4.4.3規(guī)劃關鍵問題4、分析：現(xiàn)狀梳理規(guī)劃片區(qū)本論規(guī)劃應當解決以下問題——明確片區(qū)規(guī)劃目標與功能定位，通過片區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)城市商務金融、商業(yè)服務等公共職能的空間整合，提升城市品牌形象承接總體規(guī)劃內容與要求，優(yōu)化用地空間布局及各分系統(tǒng)設計，合理配置中心區(qū)各項用地構成比例依據(jù)功能定位、人口及用地規(guī)模，完善相應公共服務及市政配套設施挖掘與傳承地方歷史文化特色，從城市設計角度，塑造特色空間形態(tài)，落實開發(fā)項目，提出控制要點當前第28頁\共有77頁\編于星期六\7點五、實現(xiàn)：規(guī)劃構想第二部分：行動策略當前第29頁\共有77頁\編于星期六\7點5.1規(guī)劃理念“有機聚合”遵循城市的可持續(xù)發(fā)展思想，針對新城中心區(qū)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護的要求，該理念通過以下四個方面加以解讀：1.高效緊縮——基于“緊縮城市”理論，以低碳化發(fā)展為目的，通過更密集化的土地利用方式、集中化的生活方式實現(xiàn)城市的高效運營。強調集中與遏制、公交與步行。以分散化的集中模式實現(xiàn)城市集約性與環(huán)境舒適性之間的平衡。2.多元和諧——基于“新都市主義”理論，在社區(qū)組織和建構上注重各種功能活動的多元均衡混合，強調公交與步行。增加社區(qū)活力，緩解城市交通壓力，解決社會分異帶來的負面影響。3.生態(tài)網(wǎng)格——基于“生態(tài)基礎設施”理論，強調生態(tài)基礎設施對城市擴張和土地開發(fā)利用不可觸犯的剛性限制。通過將不同規(guī)模的生態(tài)廊道層次化、網(wǎng)格化，按照層級結構構成生態(tài)網(wǎng)格。為城市的持續(xù)生存發(fā)展提供基礎性的支持功能的資源和服務。4.時空交融——基于“拼貼城市”理論，以塑造理想城市為目標，通過多元“拼貼”，將地方文化記憶，未來城市的科學幻想，融合在當代城市景觀的塑造中，實現(xiàn)城市歷史延續(xù)性。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第30頁\共有77頁\編于星期六\7點5.2方案推演329國道老鎮(zhèn)轉接規(guī)劃區(qū)域不僅僅是空間意義上的轉接點,更承載了城市景觀形象轉變的重任;將U型生態(tài)構架作為城市空間聯(lián)系的轉軸與支點，實現(xiàn)規(guī)劃區(qū)域與老鎮(zhèn)及城市各功能區(qū)域的串聯(lián)。契合科學梳理城市河道水系、開放空間及道路骨架，規(guī)整空間用地；實現(xiàn)道路與水系兩大空間結構主構架之間的完美契合，減少不規(guī)則用地，以利于城市空間的整體開發(fā)。規(guī)劃區(qū)域升華打破城市空間的均質性，確立城市空間職能與景觀核心區(qū)域，提升品牌價值；城市景觀核心與公共服務職能核心綜合開發(fā)，形成完整功能聚核。突出空間拓展脈絡構架；整合城市功能用地;明確城市發(fā)展職能核心區(qū)域；完善功能、景觀聯(lián)系廊道；填充城市輔助發(fā)展空間；——從而實現(xiàn)規(guī)劃區(qū)域城市空間品質的整體飛躍5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第31頁\共有77頁\編于星期六\7點5.3規(guī)劃結構一帶三軸，三心三片——內部水綠公園帶——行政文化中軸、桃園路發(fā)展聯(lián)系軸、世紀大道發(fā)展聯(lián)系軸——行政中心、澤山公園綜合體、人工湖生態(tài)公園——商務商業(yè)綜合片、行政文體綜合片、新城居住集中片

5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想規(guī)劃結構圖當前第32頁\共有77頁\編于星期六\7點商務服務區(qū)行政文化中心商住綜合區(qū)城市市民廣場區(qū)——動力中心行政文化核決策中樞/新城服務中心/文體設施城市商務服務區(qū)——實力中心商務商業(yè)核城市綜合體/公共活動/濱水游憩城市商住綜合區(qū)——休閑中心休閑游憩核社區(qū)服務/醫(yī)療衛(wèi)生/科教文化整合周邊資源：整合周邊公共服務、醫(yī)療衛(wèi)生、科教文化等資源，形成區(qū)域級綜合性服務核心形成三大板塊：圍繞主要道路及水綠公園帶分別形成——市民廣場區(qū)、商務服務區(qū)和商住綜合區(qū)5.3規(guī)劃結構5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第33頁\共有77頁\編于星期六\7點用地規(guī)劃圖當前第34頁\共有77頁\編于星期六\7點5.4用地規(guī)劃充分利用新城建設對地區(qū)發(fā)展帶來的機遇，整合優(yōu)勢資源，實現(xiàn)城市核心功能區(qū)域、生態(tài)景觀核心資源緊密聯(lián)系，實現(xiàn)土地價值的最大化。在基本分區(qū)的基礎上，強調用地功能多樣性混合，不提倡過于清晰的功能分區(qū)，增添地區(qū)發(fā)展活力，由此創(chuàng)造一個富有特色和吸引力的目的地。對基地內現(xiàn)有水系資源的充分發(fā)掘利用，從營造片區(qū)特色出發(fā)，將分散的水體溝通聯(lián)系，生成網(wǎng)絡化的水系，并創(chuàng)造以水為主題的核心景觀，強調水系景觀對周邊地塊的服務功能，全面提升土地的價值和環(huán)境品質。用地規(guī)劃平衡表5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想用地分類用地代碼面積比例公頃%居住用地住宅用地R21132.0525.98基礎教育用地Rs12.422.44小計144.4728.42商住綜合用地Rm74.0314.56公共設施用地行政辦公用地C18.371.65商業(yè)用地C213.390.67酒店綜合用地C255.821.14商業(yè)辦公綜合用地C2m17.503.44文化娛樂用地C352.710.53體育用地C413.590.71醫(yī)療衛(wèi)生用地C5111.152.19總部研發(fā)用地C656.341.25其他公共設施用地C90.680.13小計59.5511.71對外交通用地長途客運站用地T232.480.49道路廣場用地道路用地S186.9517.10廣場用地S222.710.53社會停車場庫用地S311.230.24小計90.8917.88市政公用設施用地供電設施用地U121.170.23交通設施用地U290.760.15郵電設施用地U310.350.07小計2.290.45綠化城市公園G1128.295.57公共綠地G1258.5311.51防護綠地G2211.072.18小計97.8919.26水域E136.787.23合計508.37100.00當前第35頁\共有77頁\編于星期六\7點規(guī)劃總平面當前第36頁\共有77頁\編于星期六\7點醫(yī)院待建用地安置待建用地交警隊待建用地安置待建用地安置待建用地原規(guī)劃邊界線桃園北路300m偏移線規(guī)劃總平面5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第37頁\共有77頁\編于星期六\7點商貿聚核產城聯(lián)動交通門戶新城中心城市中軸老鎮(zhèn)329國道沈海高速中橫線5.5觀海衛(wèi)中心區(qū)空間肌理當前第38頁\共有77頁\編于星期六\7點整體鳥瞰圖當前第39頁\共有77頁\編于星期六\7點土地建設強度規(guī)劃開發(fā)強度的控制以體現(xiàn)新城中心區(qū)域土地價值并塑造有富有特色的城市景觀為原則，充分結合用地性質和土地開發(fā)實際。容積率分區(qū)控制原則是依托U型生態(tài)廊道形成城市開放空間谷地，圍繞澤山、市民廣場形成高強度開發(fā)區(qū)，開發(fā)強度向外圍用地遞減。行政中心、前廣場綠地及兩側文體中心構規(guī)劃基地中央開放空間核心，其控制原則是低容積率、低建筑密度、低建筑高度。外圍布置規(guī)?；纳虡I(yè)商務用地。圍繞基地西側澤山開放核心規(guī)劃城市大型商業(yè)商務中心，以及城市綜合體，其控制原則是高容積率、建筑高度在規(guī)劃基地內最高，形成城市的標志性景觀，營造城市門戶意向。居住區(qū)開發(fā)強度以高容積率、低建筑密度為開發(fā)控制原則，并于基地東側結合開放景觀核心適量布置低密度品質住區(qū)。5.6建設規(guī)模與功能量化5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第40頁\共有77頁\編于星期六\7點觀海衛(wèi)新城未來居住功能體量為360萬平方米——未來新城導入6萬人，按人均60平方米/人計算，共需要360萬平方米的居住規(guī)模5.6建設規(guī)模與功能量化——合理配比拆遷安置及保障性住房的開發(fā)規(guī)模5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想觀海衛(wèi)新城未來商務辦公（包含金融/研發(fā)功能)體量為萬平方米——慈溪市未來生產性服務業(yè)存在149.43億供需缺口，慈溪市生產服務業(yè)所需要的就業(yè)人口：1916.53億元÷15.2萬元/人=9.83萬人。觀海衛(wèi)作為慈溪市副中心之一，第三產業(yè)人數(shù)約占慈溪市1/4左右，為2.46萬人觀海衛(wèi)新城未來商業(yè)休閑娛樂業(yè)建筑規(guī)模為26-30萬平方米——根據(jù)上位商業(yè)規(guī)模及未來新城商業(yè)需求，2020年觀海衛(wèi)鎮(zhèn)的商業(yè)總需求量為52-53.6萬平方米——本片區(qū)新城所承載的觀海衛(wèi)商業(yè)規(guī)模缺口為13-15萬平方米，則商業(yè)建筑面積為26-30萬平方米觀海衛(wèi)新城未來承載的酒店規(guī)模（商務需求與旅游需求之和）為萬平方米——國際經驗數(shù)據(jù)；上位規(guī)劃指引——旅游業(yè)拉動；現(xiàn)有規(guī)模不足當前第41頁\共有77頁\編于星期六\7點5.7道路交通系統(tǒng)規(guī)劃5.7.1道路系統(tǒng)規(guī)劃交通性城市主干路網(wǎng)三條城市主干道沿新城外圍分布，加強新城與外圍區(qū)域的交通聯(lián)系。桃園路與世紀大道兩條城市主干道貫穿新城，加強新城商業(yè)行政中心區(qū)域，產業(yè)發(fā)展區(qū)域內部的聯(lián)系，并強調與老城等外圍區(qū)域的連接。

生活性城市次干路網(wǎng)加強行政中心、文娛設施與居住區(qū)域的次干路系統(tǒng)，快速疏散區(qū)域交通流，倡導連續(xù)商業(yè)界面開發(fā)，方便居民出行。

暢通微循環(huán)城市支路網(wǎng)結合地塊使用功能，合理布局城市支路網(wǎng)密度，保障街區(qū)內部交通流迅速疏散。引入彈性路網(wǎng)概念，靈活建設城市道路微循環(huán)體系。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第42頁\共有77頁\編于星期六\7點5.7道路交通系統(tǒng)規(guī)劃5.7.2生態(tài)交通發(fā)展策略生態(tài)停車場地規(guī)劃，避免形成大規(guī)模裸露地面，增加綠化覆蓋率推廣新能源交通工具，例如清潔能源公交、燃料電池車等。提倡步行或自行車作為短距離主要出行工具，設置安全便捷的步行、自行車交通系統(tǒng)5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第43頁\共有77頁\編于星期六\7點5.8生態(tài)景觀系統(tǒng)規(guī)劃5.8.1生態(tài)綠地水系規(guī)劃綠地系統(tǒng)結合自然山體、行政中心前市民廣場、居住區(qū)公共服務節(jié)點布置大面積生態(tài)綠地，形成核心區(qū)標志性開放空間并創(chuàng)造良好的景觀環(huán)境。連接公共開放綠地，結合水系形成連貫、合理的“U型”開放空間廊道，將各種變化的綠色空間網(wǎng)絡聯(lián)系起來。實現(xiàn)城市公園綠地500m服務范圍對規(guī)劃區(qū)域的基本覆蓋。梯級規(guī)劃生態(tài)滲透網(wǎng)絡：“核心生態(tài)公園+U型廊道”→區(qū)域滲透綠帶→街區(qū)內部綠廊三級生態(tài)網(wǎng)絡系統(tǒng)河道水系設計將基地內主要河道進行溝通，使得水岸成為公共活動、生活居住平臺。設計在基地東側利用原有河道水系，放大成一處湖面，形成規(guī)劃基地內核心景觀，利用其景觀價值規(guī)劃生態(tài)化的低密度居住社區(qū)。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第44頁\共有77頁\編于星期六\7點5.8生態(tài)景觀系統(tǒng)規(guī)劃5.8.2開放景觀系統(tǒng)規(guī)劃自然山體、行政中心前市民廣場、景觀水體，城市干路形成U型延展的生態(tài)景觀廊道，延續(xù)老鎮(zhèn)景觀脈絡，展現(xiàn)城市生態(tài)文化主題特色。區(qū)域景觀節(jié)點網(wǎng)絡化設計，完善放射型二級景觀滲透廊道系統(tǒng)，形成極具張力的景觀通廊，提升區(qū)域景觀認知度。實現(xiàn)各個功能區(qū)域的空間整合，強化不同功能街區(qū)城市界面的特色化處理。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第45頁\共有77頁\編于星期六\7點5.8生態(tài)景觀系統(tǒng)規(guī)劃5.8.3生態(tài)景觀設計策略多元生態(tài)景觀設計，倡導地方植被種植注重綠化種植與護養(yǎng)，保護生態(tài)系統(tǒng)的完整性和動植物的多樣性，加強生態(tài)環(huán)境的自我平衡與調節(jié)，著重考慮綠地與城市用地開發(fā)功能之間的聯(lián)系性，保持景觀性與實用性的統(tǒng)一，協(xié)調城市景觀整體。植物選取上原則上以本地樹種為主，在交通量較大的路段以常綠樹種為主體，并設置連續(xù)的灌木樹籬為緩沖地帶。公園引入豐富的其植物和花卉，創(chuàng)造美的享受，促進整個生態(tài)環(huán)境效益的最大化。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第46頁\共有77頁\編于星期六\7點5.8生態(tài)景觀系統(tǒng)規(guī)劃5.8.4生態(tài)保護策略強調低碳技術運用，促進生態(tài)環(huán)境效益的最大化城市開放綠地系統(tǒng)以自然地形和水面為主體，硬質地面采用滲水鋪地，強化地區(qū)地表對雨水吸收能力。綠地景觀構筑材料本地化，積極推廣快速可再生建材材料選擇考慮節(jié)省資源，減少對收獲、生產、運輸?shù)挠绊?，鼓勵使用回收建材、本地化建材、快速可再生建材等；材料選擇提高建筑節(jié)能性，提高使用者的健康和舒適感。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第47頁\共有77頁\編于星期六\7點5.9建筑色彩及風貌控制規(guī)劃5.9.1建筑風貌控制分區(qū)建筑風貌控制與城市功能區(qū)域規(guī)劃相協(xié)調，融入地方文化特色的同時，展現(xiàn)新城時代特色和時尚魅力。規(guī)劃區(qū)西部地區(qū)建筑風貌設計應與老城區(qū)建筑風貌相協(xié)調，形成現(xiàn)代中式都市商貿區(qū)和地域特色居住區(qū)兩大控制騙取。規(guī)劃區(qū)中部突出行政辦公風貌區(qū)，外圍形成現(xiàn)代都市居住風貌區(qū)，建筑設計應展現(xiàn)現(xiàn)代小鎮(zhèn)中心區(qū)形象。規(guī)劃區(qū)東部地區(qū)為相對獨立的高端居住社區(qū)，以英倫主題風貌設計為主體。規(guī)劃世紀大道南部為產業(yè)服務建筑風貌區(qū)，建筑設計與南部產業(yè)區(qū)域相協(xié)調。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第48頁\共有77頁\編于星期六\7點5.9建筑色彩及風貌控制規(guī)劃5.9.2現(xiàn)代都市建筑風貌控制地塊索引圖5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想建筑分類控制策略備注建筑風格高度表面材質空間肌理細部處理建筑細部色彩控制屋頂色彩建筑基底色彩控制標志色行政辦公類建筑行政辦公現(xiàn)代式莊重、對稱15-25m25-60m貼面、涂料石材貼面板式單體院落圍合建筑立面處理不張揚線條簡潔綠色低碳技術試點商務辦公現(xiàn)代式簡約25-40m輕質金屬材質玻璃幕墻點式高層商業(yè)裙房圍合鼓勵采用玻璃幕墻屋頂細部處理功能組團配套管理辦公建筑其他公建類文化會展建筑雕塑主義活潑、后現(xiàn)代——鼓勵新型建筑材料運用建筑形體自由活潑注重于大地景觀融合入口形態(tài)處理屋頂平面處理注重交通組織流線規(guī)劃體育場館現(xiàn)代式大跨度鋼結構——鼓勵新型建筑材料運用大體量設立入口形態(tài)處理屋頂平面處理注重交通組織流線規(guī)劃居住區(qū)建筑住宅現(xiàn)代歐式寧靜、溫馨25-50m涂料、石材貼面輕型金屬裝飾貼面板式單體點式單體建筑立面處理不張揚線條簡潔綠色低碳技術試點學校、幼兒園現(xiàn)代歐式簡約、活潑15-25m涂料輕型金屬裝飾貼面板式單體院落圍合出入口、屋頂細部處理綠色低碳技術試點社區(qū)公建類社區(qū)商業(yè)現(xiàn)代歐式簡約、活潑15m以下貼面、涂料玻璃幕墻連續(xù)商業(yè)界面裙房圍合櫥窗展示細部處理門口廣告標牌風格統(tǒng)一注重交通組織流線規(guī)劃其它配套建筑現(xiàn)代歐式簡約、溫馨15m以下涂料輕型金屬裝飾貼面板式單體院落圍合出入口、屋頂細部處理綠色低碳技術試點當前第49頁\共有77頁\編于星期六\7點地塊索引圖5.9建筑色彩及風貌控制規(guī)劃5.9.3地域特色建筑風貌控制5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想建筑細部色彩控制屋頂色彩建筑基底色彩控制標志色建筑分類控制策略備注建筑風格高度表面材質空間肌理細部處理公共建筑大型商業(yè)、酒店、綜合體現(xiàn)代中式活潑、熱烈15-25m50-120m鼓勵新型建材運用地方特色裝飾貼面大體量設立注重灰空間、內外過度空間處理出入口細部處理、規(guī)范廣告展示牌設置配套構筑物設計商務辦公現(xiàn)代中式簡約50-80m貼面、涂料玻璃幕墻點式高層、連續(xù)商業(yè)界面、商業(yè)裙房圍合櫥窗展示細部處理注重地下空間布局步行系統(tǒng)串聯(lián)商住綜合建筑住宅建筑現(xiàn)代中式簡約25-60m60-80m磚石、涂料地方特色裝飾貼面點式單體組團圍合入口形態(tài)處理主立面處理功能組團配套，地標性建筑特色商業(yè)裙房現(xiàn)代中式簡約15-25m石材貼面玻璃幕墻連續(xù)商業(yè)界面出入口細部處理、規(guī)范廣告展示牌設置注重交通組織流線規(guī)劃居住區(qū)建筑住宅現(xiàn)代中式寧靜、溫馨25-60m磚石、涂料地方特色裝飾貼面板式單體院落圍合建筑立面處理不張揚線條簡潔綠色低碳技術試點學校、幼兒園現(xiàn)代中式簡約、活潑15-25m石材貼面大面積涂料板式單體院落圍合出入口、屋頂細部處理包含教職工、學生宿舍其他公建類其它配套建筑現(xiàn)代中式簡約、溫馨15m以下貼面、涂料院落圍合出入口、屋頂細部處理綠色低碳技術試點當前第50頁\共有77頁\編于星期六\7點地塊索引圖5.9建筑色彩及風貌控制規(guī)劃5.9.4英倫風貌居住建筑風貌控制建筑細部色彩控制屋頂色彩建筑基底色彩控制標志色5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想建筑分類控制策略備注建筑風格高度表面材質空間肌理細部處理居住區(qū)建筑住宅英倫式別致、典雅15-25m25-60m磚石涂料石材貼面板式單體院落圍合建筑立面處理不張揚線條簡潔綠色低碳技術試點學校、幼兒園英倫式學院風格15-25m輕質金屬材質石材貼面板式單體院落圍合入口形態(tài)處理屋頂細部處理綠色低碳技術試點其他公建類社區(qū)商業(yè)英倫式別致、典雅15m以下磚石涂料石材貼面建筑形體自由活潑注重于大地景觀融合櫥窗展示細部處理屋頂細部處理注重交通組織流線規(guī)劃其它配套建筑英倫式別致、典雅15m以下磚石涂料石材貼面建筑形體自由活潑入口形態(tài)處理屋頂平面處理注重交通組織流線規(guī)劃當前第51頁\共有77頁\編于星期六\7點地塊索引圖5.9建筑色彩及風貌控制規(guī)劃5.9.5產業(yè)服務區(qū)建筑風貌控制建筑細部色彩控制屋頂色彩建筑基底色彩控制標志色5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想建筑分類控制策略備注建筑風格高度表面材質空間肌理細部處理產業(yè)服務區(qū)建筑總部辦公現(xiàn)代式莊重、對稱25-60m60-80m磚石涂料石材貼面板式單體院落圍合建筑立面處理不張揚線條簡潔綠色低碳技術試點研發(fā)辦公現(xiàn)代式簡約25-60m磚石涂料規(guī)則矩陣空間肌理群落空間組織近自然立面處理綠色低碳技術試點其他市政類建筑長途汽車站雕塑主義活潑、后現(xiàn)代——鼓勵新型建筑材料運用大體量設立入口形態(tài)處理屋頂平面處理注重交通組織流線規(guī)劃其他公建現(xiàn)代式大跨度鋼結構——鼓勵新型建筑材料運用大體量設立入口形態(tài)處理屋頂平面處理注重交通組織流線規(guī)劃當前第52頁\共有77頁\編于星期六\7點5.10開發(fā)高度規(guī)劃開發(fā)高度的控制以體現(xiàn)片區(qū)富有特色的城市景觀為原則，充分結合用地性質和土地開發(fā)實際，提升地區(qū)土地價值。建筑高度分區(qū)控制原則是以U型生態(tài)廊道為規(guī)劃基地內低建筑高度開放空間核心，結合高層建筑界面，實現(xiàn)空間層次的豐富及天際線的韻律變化。329國道、世紀大道交口處地塊確立地區(qū)的建筑制高點，突出其西南部門戶形象塑造。重點強化329國道、世紀大道、桃園路的天際線設計，確立鮮明的高層地標建筑，服務于空間景觀層次的塑造，形成韻律感強烈的城市天際線，體現(xiàn)時代信息感。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第53頁\共有77頁\編于星期六\7點天際輪廓線設計世紀大道北立面城市天際線翁家浦北立面城市天際線后界河西立面城市天際線世紀大道南立面城市天際線5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第54頁\共有77頁\編于星期六\7點5.11公共設施布局規(guī)劃公共服務設施：金融點、體育活動場地、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)中心、中小學、幼兒園、郵電服務設施、加油站、公交首末站點以及街道警署按照千人指標及用地布局的要求分布。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想當前第55頁\共有77頁\編于星期六\7點5.12地下公共空間開發(fā)公共服務設施：金融點、體育活動場地、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)中心、中小學、幼兒園、郵電服務設施、加油站、公交首末站點以及街道警署按照千人指標及用地布局的要求分布。5、實現(xiàn)：規(guī)劃構想地下一層地下二層高效集約利用城市用地空間，實現(xiàn)土地立體化開發(fā)，加強對規(guī)劃片區(qū)地下空間利用；規(guī)劃片區(qū)地下公共空間主要集中在片區(qū)中部行政文化中心及片區(qū)西南部商務核心區(qū)域；實現(xiàn)地下空間功能多元開發(fā)，結合大型商業(yè)、公共服務設施配套發(fā)展地下商業(yè)及地下公共停車庫；地下空間利用實現(xiàn)民防結合。當前第56頁\共有77頁\編于星期六\7點六、展現(xiàn)：城市設計第二部分：行動策略當前第57頁\共有77頁\編于星期六\7點六、展現(xiàn)：城市設計行政中心大樓市民廣場行政中軸體育中心文化中心體育公園配套辦公商務酒店123456778功能區(qū)塊索引圖6.1行政文化中心6.1.1城市設計意象建筑與開放空間的整體過渡，親切、富有活力的城市形象58當前第58頁\共有77頁\編于星期六\7點行政文化中心意向圖當前第59頁\共有77頁\編于星期六\7點6.1行政文化中心6.1.3行政文化中心區(qū)的低碳運用雨水利用屋頂綠化太陽能板遮陽板綠色停車冷卻水池滲水鋪地朝陽建筑立面安裝構件式太陽能光電板，為樓宇提供部分能源支持，樓內安裝中水回用系統(tǒng)以及其他綜合措施加強建筑與環(huán)境的相互滲透，建筑采用低密度園林設計，行政主樓飽覽公園美景，與環(huán)境融為一體主樓采用空中花園設計，加強屋頂及中庭綠化，為樓內辦公人員提供接觸自然環(huán)境的機會，并提供大面積自然天光，減低能耗6、展現(xiàn)：城市設計當前第60頁\共有77頁\編于星期六\7點6.2商業(yè)核心區(qū)開發(fā)6.2.1城市設計意象建筑設體現(xiàn)時代張力，強化門戶地標形象6、展現(xiàn)：城市設計地塊索引圖城市綜合體總部基地大型商業(yè)休閑廣場商務金融廣場綜合性酒店公寓生態(tài)公園124566673當前第61頁\共有77頁\編于星期六\7點核心商業(yè)區(qū)鳥瞰圖當前第62頁\共有77頁\編于星期六\7點6.2商業(yè)核心區(qū)開發(fā)6.2.3商業(yè)商務建筑的低碳運用商務主樓及商場中庭采用多層空中花園設計，調節(jié)樓內環(huán)境氣候，融合室內環(huán)境色彩，強化生態(tài)樓宇景觀意象市政及建筑照明采用新型LED節(jié)能燈具，降低能耗。安裝可調節(jié)角度的外墻遮陽裝置，調節(jié)室內光線強弱，降低能耗。建筑采用LOW-E中空玻璃，形成有效的隔熱保溫層。系統(tǒng)化設計建筑內部自然通風系統(tǒng)，形成生態(tài)環(huán)境良性利導效益。6、展現(xiàn)：城市設計當前第63頁\共有77頁\編于星期六\7點

6.2商業(yè)核心區(qū)開發(fā)6.2.4城市綜合體項目

項目選址研究交通與區(qū)位價值判斷城市綜合體往往具備土地價值高地與城市空間形象高地雙重屬性；因此城市綜合體項目選址首先考慮的就應當是良好交通區(qū)位用地所具備的土地級差地租效益及空間標識優(yōu)勢?？臻g與景觀資源利用良好的空間景觀資源不僅提升城市綜合體的品牌形象，更能有效擴展其土地價值提升的收益輻射界面；基地西南側的自然山體及交匯的河道正是將城市綜合體景觀資源效益樹立并對外輻射的關鍵要素。經濟效益與開發(fā)時序權衡城市綜合體作為城市空間發(fā)展的高階段產物，需要商業(yè)人氣、城市基礎服務功能、地產經濟等多要素的強力支撐，適宜為新城開發(fā)后期核心項目；西南部建成區(qū)用地受拆遷進程影響，適宜于成為后期項目開發(fā)儲備用地。6、展現(xiàn)：城市設計當前第64頁\共有77頁\編于星期六\7點6.2商業(yè)核心區(qū)開發(fā)6.2.4城市綜合體項目

空間設計意象城市綜合體發(fā)展研究根據(jù)國際上通行的定義，城市綜合體主要集酒店、寫字樓、購物中心、會展中心和公寓等多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。從某種意義上說，未來中國城市核心區(qū)的開發(fā)競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市微縮體。城市綜合體(HOPSCA)酒店(HOTEL)辦公(OFFICE)公園(PARK)商業(yè)(SHOPPINGMALL)展覽(CONVENTION)居住(APPARTMENT)有機系統(tǒng)優(yōu)化組合6、展現(xiàn)：城市設計當前第65頁\共有77頁\編于星期六\7點

博多水城內部分為5大主題區(qū)域星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。包括福岡悅大飯店、“福岡城市劇場”、匯集13個電影院、日本最大規(guī)模的“AMC運河城13”、高科技游藝主題公園等。值得借鑒的設計驗：建筑物造型新穎別致、色彩鮮艷庭中人工運河，可稱為未來城市的模型特有拱廊可往返運河兩岸以多樣化復合功能整合優(yōu)勢資源，形成功能聯(lián)動、主題一致的特色空間城市文化內涵與新興商業(yè)文明相融合，成為城市魅力的代表，都市文化的名片6.2商業(yè)核心區(qū)開發(fā)6.2.4城市綜合體項目

案例研究1：空間與景觀的高度契合——日本博多水城6、展現(xiàn)：城市設計當前第66頁\共有77頁\編于星期六\7點

大寧國際商業(yè)廣場是一個多功能綜合型的社區(qū)商業(yè)物業(yè)項目，具有8大功能：商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設施等。值得借鑒的設計經驗：豐富多彩的步行商業(yè)空間開放、現(xiàn)代、富有文化氣息步行商業(yè)與酒店、商務辦公整合一體6.2商業(yè)核心區(qū)開發(fā)6.2.4城市綜合體項目

案例研究2：多元化的功能布局——上海大寧國際商業(yè)廣場6、展現(xiàn)：城市設計當前第67頁\共有77頁\編于星期六\7點6.3生態(tài)居住區(qū)6.3.1城市設計意象

地塊索引圖住宅用地總開發(fā)技術指標居住用地規(guī)模：132.05h㎡；居住用地住宅建設總量：228.1萬㎡；平均容積率：1.57；商住綜合用地規(guī)模：74.03h㎡；商住綜合用地住宅建設總量：136.5萬㎡；住宅規(guī)劃標準：一般商品住宅人均60㎡；

低碳示范社區(qū)人均80㎡；規(guī)劃居住人口：5.6萬人?；A教育配建：1所中心幼兒園；3所社區(qū)幼兒園；1所九年制學校；1所小學6、展現(xiàn)：城市設計當前第68頁\共有77頁\編于星期六\7點6.3生態(tài)居住區(qū)6.3.2低碳示范社區(qū)

低碳示范社區(qū)項目位于規(guī)劃基地東北部，圍繞生態(tài)水景公園形成一個開發(fā)規(guī)模為0.5k㎡的低密度、低碳化、獨立主題社區(qū)。社區(qū)內部規(guī)劃相對獨立的社區(qū)商業(yè)配套設施及幼兒園建設用地規(guī)模：39.1h㎡；住宅建設總量：46.9萬㎡；集中商業(yè)開發(fā)：1.0萬㎡；住宅規(guī)劃標準：人均80㎡；規(guī)劃居住人口：5410人。地塊索引圖6、展現(xiàn)：城市設計地塊編碼用地性質用地編碼用地面積容積率建設規(guī)模綠地率建筑密度建筑限高停車位居住人口(h㎡)(萬㎡)(％)(％)(m)(個)(個)HS01-06-01居住用地R219.461.5014.193530609631685HS01-06-03居住用地R216.221.006.22353525423740HS01-06-05居住用地R218.831.2010.603530407201260HS01-06-06基礎教育用地Rs0.630.500.324025156—HS01-06-07居住用地R217.871.209.453530406401120HS01-06-09商業(yè)用地C210.981.000.9820451598—HS01-06-11居住用地R215.091.005.09353025346605合計39.09

46.85

5410當前第69頁\共有77頁\編于星期六\7點生態(tài)設計策略以營造生態(tài)、健康舒適的居住和工作環(huán)境、節(jié)約能源和資源、減少對自然環(huán)境的干擾