中海地產(chǎn)南京鳳凰街項(xiàng)目前期定位報(bào)告章2

南京中海地產(chǎn)南京中海鳳凰項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項(xiàng)目與區(qū)域解析2第一節(jié)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2第二節(jié)項(xiàng)目地理位置及四至4第三節(jié)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境5第五節(jié)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃6第六節(jié)小結(jié)7第二章市場(chǎng)環(huán)境分析9第一節(jié)宏觀政策環(huán)境9第二節(jié)南京整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況10第三節(jié)南京房地產(chǎn)供求關(guān)系及發(fā)展趨勢(shì)12第四節(jié)重點(diǎn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析15第三章南京豪宅市場(chǎng)分析27第一節(jié)南京豪宅市場(chǎng)情況27第二節(jié)南京豪宅區(qū)域板塊劃分30第三節(jié)南京豪宅的購(gòu)買特征35第四章消費(fèi)者調(diào)研38脫第一沾節(jié)脫高端瘡住宅嫌消費(fèi)眾者調(diào)截研栽38占第二柜節(jié)息酒店保式公咽寓消泛費(fèi)者客調(diào)研蹲42黃第三藝節(jié)御商業(yè)武物業(yè)夕消費(fèi)酒者調(diào)斃研抹46紙第四奮節(jié)潔辦公氏物業(yè)匯消費(fèi)歇者調(diào)賀研鈔50畢第五銅節(jié)鞠消費(fèi)街者調(diào)惰研小短結(jié)商53愚第五捕章當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)贈(zèng)及參快考市肺場(chǎng)分罷析密55鵝第一便節(jié)貝板塊柄競(jìng)爭(zhēng)息分析疲55篇第二詢節(jié)螞直接鼠競(jìng)爭(zhēng)滲樓盤醋分析瀉61淋第六默章陰案砌例專球題研陸究填75煌第一藥節(jié)罷國(guó)內(nèi)仔典型將案例棕分析勒75更第二掉節(jié)遭南京祖類比勿案例爛專題貌解析沾77搖第三披節(jié)皇大盤緞定位復(fù)策劃套借鑒品86改第七滔章慶市場(chǎng)究定位敘綜合豪分析代89并第一然節(jié)、合SW散OT裝分析晚89才第二截節(jié)、片公司練經(jīng)營(yíng)敗目標(biāo)禮分析塌91傾第三應(yīng)節(jié)、鬼項(xiàng)目腐發(fā)展惰模式搶確定云93映第八到章潛市場(chǎng)嘆定位禽95紡第一核節(jié)桐整體梅市場(chǎng)濕定位宗95猶第二匙節(jié)抖住宅穴市場(chǎng)嚼定位畝99銳六、末產(chǎn)品蒼的研例發(fā)和舍創(chuàng)新促建議仔11質(zhì)6煌第三暫節(jié)埋酒令店式鑒公寓焰定位抱11栗6叔第四泳節(jié)菠商妹業(yè)物勤業(yè)定倡位蝦12冶0喘第五慈節(jié)蔽辦綿公物絲業(yè)定董位閣13伍3薦第九辰章辜總體瀉開(kāi)發(fā)怒建議珠14餅1腔第一虧節(jié)儀總體簡(jiǎn)開(kāi)發(fā)宣建議塞14藍(lán)1蚊第二拿節(jié)笨分期爬開(kāi)發(fā)音建議義14卸5革第十緞?wù)伦o(hù)啟吸動(dòng)區(qū)捷開(kāi)發(fā)授建議屬14屢8煉第一昌節(jié)車啟動(dòng)限區(qū)選陪址父14撒8輪第二擔(dān)節(jié)銹啟動(dòng)簡(jiǎn)區(qū)組霉團(tuán)續(xù)——?dú)v目標(biāo)反客群母定位所14子8如第三腸節(jié)奸啟動(dòng)乳區(qū)產(chǎn)桌品定斑位中14茅8泡第四晃節(jié)尸啟動(dòng)狼區(qū)價(jià)脫格定鑒位您14諒9鴉第一薯章朗項(xiàng)目技與區(qū)段域解蝴析竄第一緊節(jié)剝項(xiàng)目低主要此經(jīng)濟(jì)嚷技術(shù)稻指標(biāo)蛙【地羅塊規(guī)跪劃技墨術(shù)指腹標(biāo)】則用地朝面積此：用膽地總章面積溫21氧23斜62惠.1芒平方港米販，其蹲中市續(xù)政配董套用固地面屑積總24考30標(biāo)1.塔2平平方米碎,配質(zhì)套小浮學(xué)及斃加油魚(yú)站用爆地面虎積姑18匹50罰0平涉方米吐,實(shí)銳際出控讓面糞積偉16星95賓60輪.9掏平方筒米傻。躍規(guī)劃序用地栽性質(zhì)糧：二卸類居創(chuàng)住、資商業(yè)散混合鉤用地摸；纏物業(yè)嘗類型咳：辦趟公、恨商業(yè)解、酒酷店式粘公寓井、住錄宅；灘容積消率：泛≤歲3.分35同建筑墓密度架：肺≤頌35涼%毅綠地聚率：蜻≥叨30兩%吳建筑臟面積珍：其鼓中可廳建住暈宅面澡積約巴40迅萬(wàn)平穩(wěn)方米丈，酒集店式端公寓州約給5萬(wàn)肅平方廣米勉，商蒙業(yè)約炸10旋萬(wàn)平圾方米媽（集雀中式漢商業(yè)睛約6諒.云5萬(wàn)雄平方啟米符、底鏈鋪約今3.穴5萬(wàn)泳平方漲米甜），農(nóng)辦公錦樓約雹2萬(wàn)泉平方催米奮。諒【地釋塊規(guī)頓劃要喊點(diǎn)】互在規(guī)舒劃紅共線范腦圍內(nèi)千允許芳布置革住宅賊、商燙業(yè)設(shè)漏施（駕包括澆商業(yè)劈服務(wù)氣、商遠(yuǎn)務(wù)辦臥公和盡酒店撒式公匪寓）稈、教侮育設(shè)申施、構(gòu)加油華站和蛾社區(qū)開(kāi)服務(wù)知以及愛(ài)相關(guān)飛的配洽套設(shè)早施。娛在居涂住（套包括個(gè)住宅靜的社融區(qū)服伐務(wù)配敞套設(shè)露施）售和商倒業(yè)設(shè)掛施用虜?shù)刂刑?，居富住建毛筑?guī)瘦模與寨商業(yè)錫設(shè)施起規(guī)模役的比吩例為屢7：扔3，仇商業(yè)餡設(shè)施鳥(niǎo)中，雅商業(yè)喝服務(wù)芳的規(guī)爺模不聲得小印于牢7萬(wàn)次平方使米億，酒顛店式帆公寓坊的規(guī)搭模不技得超集過(guò)商走業(yè)設(shè)頑施面執(zhí)積的世30低%。模規(guī)劃苦用地世范圍搏內(nèi)應(yīng)勸設(shè)置考24秋班小被學(xué)用件地喇1.處4公貼頃層，加舞油站竄用地振0.霉45嘗公頃數(shù)（應(yīng)界沿清延涼門腔大街覆，設(shè)亦置于專規(guī)劃月用地獎(jiǎng)東北內(nèi)角）足，社門會(huì)停夾車場(chǎng)慶0.澤1公遣頃約（可圍結(jié)合托沿河健開(kāi)放燕空間盛設(shè)置逢），僻公共隙集中駛綠地齒0.動(dòng)6公明頃之（應(yīng)速于規(guī)箭劃用衛(wèi)地的頑東北紐角，想沿清貝涼門扣大街撿集中軍布置星）。笨項(xiàng)目才地塊始目前匠現(xiàn)狀帶示意休圖無(wú)第二垮節(jié)旬項(xiàng)目樂(lè)地理紗位置保及四除至鼓本地橫塊位仍于河緒西板廳塊和士城中疊板塊賓交界議區(qū)域爺。清蹈涼門京大街憲和漢蓮中門填大街刺是河旦西通穩(wěn)向新挨街口應(yīng)、鼓爐樓等除城市課中心侮區(qū)域賠的主舌干道黑。錄地塊龜與傳章統(tǒng)劃破分的戴城中孟板塊北僅一歡河之第隔，籠雖然擦地處丟河西濟(jì)，但哥是在攝擁有臺(tái)優(yōu)越副的自第然景柄觀資仍源同朽時(shí)仍幅可共孕享城葛中完末善成穩(wěn)熟的頂生活匯配套久設(shè)施奪。同歲時(shí)地四塊距計(jì)離城姜市核蓮心C準(zhǔn)BD舞僅亭2.州5公駱里攏的距枕離，想承擔(dān)列著城昌中板舞塊西魚(yú)擴(kuò)的燥重要妹任務(wù)沒(méi)?；鍥稣ｉT大察街和塑漢中不門大鍋街是視河西紹板塊閃通向溜新街糟口、覆鼓樓棵等城智市中儲(chǔ)心區(qū)戰(zhàn)域的穴主干迎道。壇未來(lái)辦地鐵夫二號(hào)恥線在蒙漢中面門大調(diào)街設(shè)抵站點(diǎn)況，距袋本項(xiàng)蜓目約影30眼0米泉。凝地塊模區(qū)位信與周構(gòu)邊資途源分所布圖謝示狠土地艱坐落鐘：東管至鳳裁凰東將街，押南至喘鳳凰鞭西街漲，西菠至北泄圩路災(zāi)，北術(shù)至清釀涼門炸大街惰。薯地塊慨北端除清涼罷門大熄街桃理劉渾肥閥煮社省層地塊制西端搏北圩賠路既地塊益南端洗鳳凰皮西街橫昌發(fā)襲孟壺報(bào)筋繩粗檢鈴地酷塊東右端鳳我凰街說(shuō)第三吊節(jié)杏項(xiàng)目知區(qū)域捧環(huán)境餅【地霧塊現(xiàn)謹(jǐn)狀】挖項(xiàng)目攻地塊薦內(nèi)部醉目前份為毛崇地，塵除東蜘側(cè)有拜高差杰之外疫，其烈余大擴(kuò)部分優(yōu)片區(qū)搭地勢(shì)歪平坦想，內(nèi)呼有工沿廠（棍玉環(huán)卻公司裝、汽匙車修季理、穩(wěn)玻璃夫器皿啊廠等優(yōu)）、土學(xué)校蹤（新炒華電削腦專夠修學(xué)舒院）錄、大職型餐犯飲（那金碧術(shù)輝煌流）、津住宅航區(qū)、乓沿街導(dǎo)商鋪殊、蘇暢果超材市、影金鳳腐凰農(nóng)躺貿(mào)市犁場(chǎng)等賴，業(yè)沾態(tài)復(fù)邀雜。屠【周歪邊環(huán)精境及吵配套萍】濟(jì)地塊濁位于爬鼓樓鐘區(qū)，需周邊融人文蓬氣息腿濃郁衛(wèi)，生且活配皆套完未善，櫻自然夸景觀副優(yōu)美位，是嗽南京席著力蘋(píng)打造唯的城足市宿“閘中央若居住選圈扭”組重要扶的組些成部握分之黎一。關(guān)公交證線路篩：倦18草W耐、1周52閣W優(yōu)、1疏28識(shí)W、華23聚W、鍋20覆W、皇43討W、煌60眨W等丈零售際服務(wù)柳：叔蘇果欄社區(qū)隨店、鑼好又沉多超劑市、擦歐尚加超市瓣等純金搶浮融醒：椒中國(guó)枯銀行鮮、民頁(yè)生銀報(bào)行、筐建設(shè)握銀行折、工碗商銀櫻行耕醫(yī)療頃衛(wèi)生楊：俱江蘇牌省人皇民醫(yī)鑰院、居南京濃口腔迅醫(yī)院設(shè)門診討部、齒省中沿醫(yī)院妹、腦爹科醫(yī)怒院必教育檢科研彎：泊南京紛中醫(yī)汪藥大晴學(xué)、若南京敢醫(yī)科程大學(xué)陣、南讓京審蜜計(jì)學(xué)切院、臣曉莊拌師范糖學(xué)院齊、南取京師邁范大技學(xué)、象河海嶺大學(xué)球、省府教育疼學(xué)院蘿、莫雜愁新潤(rùn)寓小形學(xué)、窗鳳凰翻西街晨小學(xué)限自然暴人文博：盜石頭藥城、濾秦淮主河、依清涼賓山、鄰莫愁投湖等幅學(xué)課督區(qū)翼：倡小學(xué)誰(shuí)學(xué)區(qū)偽為鳳穗凰街披小學(xué)沫，中質(zhì)學(xué)學(xué)拉區(qū)每草年搖巨號(hào)決喇定，柴20健06青年本頭區(qū)域?yàn)?zāi)中學(xué)滋學(xué)區(qū)頂為南伏京四閑中（攔省重殃點(diǎn)中羨學(xué)）危第五識(shí)節(jié)娘區(qū)域降發(fā)展置規(guī)劃燃【建揭設(shè)規(guī)則劃】蜜項(xiàng)目豐所在叼鳳凰拍片區(qū)陡是鼓蘭樓區(qū)火占地技面積告最大鑰的改訴造建愧設(shè)項(xiàng)芬目，嗎鼓樓斯區(qū)政華府希果望把透鳳凰臨西街座、鳳冬凰街誼打造擋成L懲形商食業(yè)一米條街猛，根膝據(jù)日慮后區(qū)魂域發(fā)克展水柄平，幅有可階能繼飾續(xù)擴(kuò)饞大投北資規(guī)譜模，定對(duì)周述邊商狀業(yè)進(jìn)礙行整拐合。價(jià)屆時(shí)氏，蔚廳藍(lán)之挑都、甚香港刃名店駕街、碎漫城踏將和瘋鳳凰矩商貿(mào)澤片區(qū)林一同隔串連價(jià)成商位業(yè)一毅條街政，成蘋(píng)為南業(yè)京第哲二條燭“歐湖南酬路弱”緊，彌賞補(bǔ)河礎(chǔ)西中抖北部捏片區(qū)贏商業(yè)亞配套狡缺乏丈的狀憂況。喪按照傻《河沾西北增部控稠制性象詳細(xì)錄規(guī)劃康》要汗求，餓鳳凰翁片區(qū)嘉需要肢設(shè)置桌一定剪規(guī)模延的商僻業(yè)設(shè)慰施（縣擴(kuò)大烏社區(qū)聚級(jí)）根，服喝務(wù)周霧邊人唐口約趁8萬(wàn)煙人，悠與龍芳江、疫江東伸門共悠同成方為河焰西區(qū)己域的腳區(qū)域幻次商掘業(yè)中址心。師規(guī)劃墊范圍衫:擦清涼灘門大斜街以呆南、票秦淮懂河以肌西、痕鳳凰悼西街極以北怖、北拴圩路唉以東博區(qū)域扔。揀改造糊時(shí)間線：五偏年左若右。茅【交途通規(guī)代劃】精地鐵金二號(hào)竿線：腥作為萄國(guó)家同重點(diǎn)廢基礎(chǔ)嚇設(shè)施筑建設(shè)鏡項(xiàng)目艘，地乏鐵二息號(hào)線惹工程所是一駁條連侮接主亭城中窄心和家城市盼副中悼心的戚東西拌骨干勺線。囑其中輕一期吳工程腹西起謝河西膀繞城鍵公路獸油坊梅橋以旅南的盾汪家孤村，么東至稀馬群舊，全呈長(zhǎng)2籌5．效14哥5公鈔里溉。一揪期工停程沿給線設(shè)排19哄座車都站，繳其中刺地下畫(huà)車站蓮17愁座，裳地面灘站1盾座，把高架離站1車座。茫總投耕資約繭人民辭幣1享05保億元譜的二鐮號(hào)線顛一期白工程拳工期工籌劃等為4取2個(gè)檔月，郵預(yù)計(jì)摘將于磚20菜09鍵年正顆式交識(shí)付使種用。震地鐵遭二號(hào)梢線漢丙中門碑車站執(zhí)已經(jīng)圣開(kāi)始怨動(dòng)工評(píng)修建宗，車晉站定治址于愈項(xiàng)目微地塊任南側(cè)裝30筐0米釘處的擔(dān)漢中輩門大脂街，閱目前主已開(kāi)曬工修羞建。謙【景液觀改車造】質(zhì)20乒05釘年年混底，孔南京巷市開(kāi)斷始制霧定秦配淮河犬兩岸門整體寫(xiě)改造礙方案邊。2冒00作6年碼六月允，政致府批部準(zhǔn)規(guī)居劃方攜案和疫具體格實(shí)施軋意見(jiàn)捏。根苦據(jù)方距案，襖20瘦06啞年開(kāi)父始從曬三汊菌河入闖江口塞——捆武定世門兩估岸沿徑河建質(zhì)筑將劑全部猛