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文檔簡介

第三章:物業(yè)服務(wù)合同簽訂

與管理規(guī)約制定

洛克菲勒的故事有一天,一個朋友對洛克菲勒說,他有一筆五萬美無的債款討不回來,而且因為他和借款者交情不錯,當時沒有簽署正式的借據(jù),現(xiàn)在想控告他欠款也沒有證據(jù)了。他問洛克菲勒有何良策討回這筆借款?!昂芎唵危銓懸环庑?,催他還十萬借款?!薄翱墒?,他實際上只欠我五萬呀!”那位朋友說?!爱斔匦呸q解時,你就有證據(jù)了。”洛克菲勒安靜地回答。簽訂與履行物業(yè)管理合同,是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容,也是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。一、有關(guān)合同的基本知識合同的訂立,必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。

(一)、合同的要約簡單的說,要約就是訂立合同的意思表示,承諾就是對要約的接受。如果受要約人認為要約中有些內(nèi)容不能接受,并提出修改建議,稱為反要約。合同的成立以最后的要約與承諾生效為準。一、有關(guān)合同的基本知識合同要約的構(gòu)成要件(1)要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖。(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定。(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。一、有關(guān)合同的基本知識(二)合同要約與邀請要約邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約,邀請要約人無需承擔(dān)法律責(zé)任。1、拍賣拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。2、廣告原則上,一般的廣告不是要約。廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)做出許諾的廣告,并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定,則可能成為要約。如懸賞廣告是要約。3、標價標價是邀請要約,不是要約。4、招標招標是邀請要約,投標則是要約,招標人接受投標確定中標是承諾。一、有關(guān)合同的基本知識(三)、合同的承諾1、合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須具備如下要件:(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。(2)承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。(4)承諾必須傳達給要約人。一、有關(guān)合同的基本知識(四)、合同的要件合同要件即有效合同應(yīng)當具備的必要條件包括:(1)當事人的締約能力(2)當事人的真實意思表示(3)合同的內(nèi)容合法(4)合同的形式合法

一、有關(guān)合同的基本知識(五)、合同的一種分型形式:口頭合同、書面合同、事實合同(六)、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則:(1)主體平等(2)合同自由(3)權(quán)利義務(wù)公平對等(4)誠實信用(5)守法和維護社會公益二、如何簽定前期物業(yè)服務(wù)合同黃先生與黃太太利用多年積蓄在市內(nèi)購買了一套全新160平方米四室二廳的套房,在簽訂購房合同時,眼明心細的黃先生發(fā)現(xiàn)合同附件五中有這樣的內(nèi)容:“賣方已將《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》范本展示給買方,買方已知悉并接受《臨時業(yè)主公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》的全部條款及內(nèi)容”,于是問售樓代表怎么回事。售樓小姐滿口保證說只是一個臨時物業(yè)管理協(xié)議,每平方米收2.8元管理費,黃先生聽了,也沒要求詳細看兩個文件就簽了合同。入住半年后,黃先生收到物業(yè)公司通知,要他去補簽物業(yè)管理協(xié)議,并繳納半年管理費,簽物業(yè)協(xié)議時,黃先生發(fā)現(xiàn)管理費高達4.8元/平方米,于是提出異議。物業(yè)公司答稱管理費是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報相關(guān)部門批復(fù)的,并強調(diào)業(yè)主在簽訂購房合同時就已簽訂過接受此合同的條款,現(xiàn)在只是補簽。黃先生感到受騙了,投訴到市消委會。教師點評:一個新的小區(qū)交房時,業(yè)主還不能成立業(yè)主大會來制訂業(yè)主公約,只能是開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司自己拿出一份臨時公約,業(yè)主照單簽字,而等到小區(qū)業(yè)主大會成立,有個較長過渡期,而《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容直接關(guān)系到業(yè)主利益。而《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》一般存在相當?shù)牟缓侠項l款或不公平條款。附件五的該條款單方面說明買方已經(jīng)接受全部條款,剝奪了買方對條款提出異議的權(quán)利,屬于霸王條款。《前期物業(yè)管理協(xié)議》往往是發(fā)展商單方面制訂的,消費者要仔細閱讀,對于其中不公正的合同條款要及時與發(fā)展商交涉,對于發(fā)展商口頭承諾的內(nèi)容應(yīng)當要求其寫入合同。

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的概念前期物業(yè)服務(wù)合同,是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征:(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。

(三)、前期物業(yè)服務(wù)合同的時效《條例》第二十六條對此作出了特別規(guī)定:“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止?!比?、課堂分組討論案例高某在某小區(qū)購買聯(lián)體別墅后,雖然辦理了交付使用手續(xù),但一直未裝修入住,誰知今年8月,高某收到了法院傳票,小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費2476元。高某認為自己沒有入住,沒有享受到服務(wù),且物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的,與自己無關(guān),因此拒絕支付物業(yè)費。在法庭上,對高某是否應(yīng)當交費,原、被告雙方意見不一。原告方認為,前期物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性,高某雖然不是簽訂合同的當事人,但是高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù),對高某產(chǎn)生拘束力,故高某應(yīng)當按約支付物業(yè)管理費。被告方則認為,高某沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同,不應(yīng)受該合同約束,且高某沒有入住,故不必支付合同對價,應(yīng)當駁回原告的訴訟請求。討論豆:在本曬案中智你支犬持原多告還必是被尸告,佩其理犯由是央什么太?教師南案例摔評析搬:高某想的小啦區(qū)因肯入住宵率低拜的原有因,舞至今倘仍未味召開掃業(yè)主叮大會咐成立集業(yè)主深委員矮會,脂所以加業(yè)主他委員徐會還蔬沒有很與小烈區(qū)物戶業(yè)公灶司訂央立物提業(yè)服役務(wù)合盞同。秧這種拐情況債在現(xiàn)扮實生姜活中猾經(jīng)常綢發(fā)生逃,由寧于業(yè)告主委垂員會守成立腹之前拿物業(yè)最不能憑沒有圖人管聚理,課因此朱物業(yè)豎管理竟法律藝制度孫設(shè)計針了前條期物酬業(yè)服龜務(wù)合浙同來扒臨時壺性地偷替代礙物業(yè)咐服務(wù)小合同內(nèi)。依膽據(jù)《物業(yè)聰管理吸條例》第21條的餡規(guī)定珍,在偉業(yè)主豬、業(yè)拆主大那會選短聘物利業(yè)服輕務(wù)企犧業(yè)之成前,慘應(yīng)當扁簽訂勸書面省的前癥期物柴業(yè)服慕務(wù)合勻同。前期真物業(yè)遠服務(wù)膜合同過的主扔體是碼建設(shè)傳單位經(jīng)和物膛業(yè)服詢務(wù)企老業(yè),摔業(yè)主館不是波合同竊的主箏體??倧暮峡惩喃@對性勁原理異而言御,房辭產(chǎn)開障發(fā)商珍與物額業(yè)服抓務(wù)企硬業(yè)簽殲訂的粒合同錢不能狐對業(yè)膝主產(chǎn)席生拘戲束力孔。為胖解決智這個甲問題走,《物業(yè)康管理貼條例》第25條規(guī)刺定:茅建設(shè)輝單位伍與物凝業(yè)買肉受人炕簽訂前的買孝賣合超同應(yīng)情當包舒含前晌期物券業(yè)服這務(wù)合印同約結(jié)定的促內(nèi)容販。也建就是腹說,疾房產(chǎn)蓮開發(fā)褲商同吃物業(yè)鴉買受處人簽逢訂物糧業(yè)買育賣合嚴同時壓,包緒含了秩雙方站之間窯轉(zhuǎn)讓臣前期統(tǒng)物業(yè)術(shù)服務(wù)買合同畏的合揭意。漠因此掙,前糖期物古業(yè)服亦務(wù)合仰同對定業(yè)主組產(chǎn)生遭拘束犁力的旱根據(jù)陳在于乘業(yè)主虛概括窯承受增了合及同的怨權(quán)利為義務(wù)喜。本案皇中,丙高某饑在簽測訂商披品房士買賣柔合同花時,稀房產(chǎn)包開發(fā)急商就默將已金經(jīng)簽令訂的俱前期柜物業(yè)互服務(wù)則合同默作為淋出售暗合同漿的附爐件,紀要求株高某販簽字繼。高思某在房誠前期撲物業(yè)刑服務(wù)勝合同雞上簽昏字后校,合蒸同當擴事人桃就變蒼更為偽開發(fā)蔥商委喝托的聚物業(yè)律服務(wù)眨企業(yè)褲和高曲某雙菜方。脾因此濟,該糕服務(wù)仙合同小無疑誓具有味法律賴拘束袍力,廉高某增應(yīng)當箭按照抵服務(wù)目合同短約定淘的交糕費標上準支誰付物翼業(yè)費胞,而彈不能找以未按入住蠟為由稅拒付僵。況平且,偷小區(qū)源的物減業(yè)管著理是投由物蹈業(yè)服涂務(wù)企錯業(yè)實另施的友統(tǒng)一侵的專享業(yè)化貝管理偷,并異不是嚴只為高一個徹或某割幾個輔業(yè)主蹦單獨企提供閣服務(wù)輕,而壯是為竹整個米小區(qū)扔提供勢綠化派管理舟、清訪潔道聰路、辛保安曲服務(wù)堪等工仰作,扶因此添高某析因自孤身原管因未宴入住橡該小待區(qū)不飯能對瞎抗物廚業(yè)公絕司按繳約履剩行合悔同義顛務(wù)后住請求號的收除取費質(zhì)用的希權(quán)利泰。四、漫前期滔物業(yè)介服務(wù)旺合同輝范本液解讀《前期派物業(yè)她服務(wù)施合同性(示乎范文撒本)》(以預(yù)下簡燈稱示輝范文房誠本)翁。這乘個示蘇范文長本共9章43條,倡涉及難前期擔(dān)物業(yè)友管理黎的方冶方面舟面。陣表面攜上看武,這傻個服約務(wù)合鵲同是客由開資發(fā)商截與物卡業(yè)管秒理企歲業(yè)簽外訂的紅。但莊合同遵又規(guī)脈定,儲購房敵者與搶開發(fā)猛商簽極訂的聞物業(yè)其買賣甩合同摘,應(yīng)駁當包堤含本科合同采約定農(nóng)的內(nèi)愛容;豪購房憐者簽棍訂物績業(yè)買匠賣合材同,哥即為隆對接庫受本研合同晝內(nèi)容叛的承漏諾。王因此限,對匠此示拾范文距本的銳解讀扶是同非學(xué)掌擊握與春理解躺前期林物業(yè)藏服務(wù)賞合同完一個屋重要擱環(huán)節(jié)因。1示范第文本便意義渴深遠國務(wù)攝院制勒定的《物業(yè)哨管理腥條例》第三躍章第棗二十體一條盒就明肯確規(guī)篇定;貌在業(yè)憶主、哭業(yè)主酸大會司選聘役物業(yè)妥管理城企業(yè)愿之前嫌,建律設(shè)單團位選謙聘物掠業(yè)管攜理企同業(yè)的予,應(yīng)吐當簽方訂書匪面的啊前期父物業(yè)驢服務(wù)遠合同習(xí)。條例葡第二蓮十四截條還剩規(guī)定:國家棉提倡良建設(shè)散單位方按照椅房地捐產(chǎn)開糟發(fā)與賠物業(yè)痰管理麗相分介離的古原則芹,通辟過招恨投標榮的方償式選暗聘具搬有相攔應(yīng)資烘質(zhì)的瞇物業(yè)昂管理逮企業(yè)缸。物業(yè)銅管理焦條例位出臺慎后一扶段時塑期,源關(guān)于頓前期床物業(yè)晌選聘峽、招走投標鐮的工申作進亮展緩盾慢,蟲其中剪一個諒重要挑原因僑就是校缺少引一個永規(guī)范獄的前梢期物遞業(yè)服炊務(wù)合削同。慕現(xiàn)在芽示范寺文本拋的出伙臺,史為貫親徹《物業(yè)劉管理劈燕條例》,規(guī)享范前謙期物售業(yè)管提理鋪充平了會道路特。有蘆了規(guī)賀范的廁合同叔,就腫能引神導(dǎo)前杯期物情業(yè)管蛛理活亦動當巴事人答通過紀合同拖明確遷各自析的權(quán)卸利與狡義務(wù)具,減塘少物仍業(yè)管還理糾濃紛,畫其重惜要意杰義不矛言而研喻。2包干音制、殼酬金元制選千其一根據(jù)體示范曠文本至規(guī)定素,物報業(yè)服俘務(wù)收鵲費可冶以有貢包干捕制和們酬金館制兩患種選嶄擇。程包干迎制的欠物業(yè)嫁服務(wù)浙費用那由業(yè)姥主按云其擁熱有物書業(yè)的障建筑治面積態(tài)交納劈燕,物義業(yè)公徒司按套照相胡關(guān)標屬準收鍵取物丹業(yè)服撐務(wù)費池用,經(jīng)并按診本合偏同約自定的彩服務(wù)減內(nèi)容蛋和質(zhì)百量標百準提串供服推務(wù),碗盈余案或虧委損由屠乙方發(fā)享有量或承遍擔(dān)。酬金師制的譯物業(yè)游服務(wù)惠資金屬由業(yè)格主按辨其擁慨有物機業(yè)的幟建筑謊面積刮預(yù)先帆交納內(nèi),預(yù)經(jīng)收的炸物業(yè)獸服務(wù)疾資金務(wù)由物握業(yè)服俗務(wù)支勒出和遷乙方判的酬藝金構(gòu)齡成。包干兩制與寺酬金記制相厘比較堵,包次干制格體現(xiàn)屑了風(fēng)茄險共條擔(dān)的質(zhì)原則占,因秘而更圍有利恒于業(yè)貌主。搶但因喝為合刻同不熟是業(yè)講主與認物業(yè)搬公司齡簽訂歡的,位所以挽在這熟一點鴿上業(yè)洞主只渠能被街動地繭接受肅開發(fā)品商與豆物業(yè)喇公司飼的選巾擇。僵如要針改變董只能智等業(yè)辛主大肢會成慈立后室重新揉簽訂沸物業(yè)幟合同石了。3未售向房屋險物業(yè)衡費開耐發(fā)商英交新出找臺的敵示范育文本泊明確刷提出牧,納灶入物智業(yè)管慶理范腥圍的綁巴竣鹽工但困尚未誼出售敘,或諸者因售開發(fā)和商原神因未期能按涌時交盈給物厘業(yè)買歌受人核的物抄業(yè),副其物樓業(yè)服叢務(wù)費賺用(拘物業(yè)丸服務(wù)秘資金荒)由樸開發(fā)席商全斑額交蟲納。《物業(yè)駕管理頌條例》中也嫩有明莫確規(guī)秩定,才但是且真正渠執(zhí)行坡的開渾發(fā)商睡卻很筆少。準據(jù)了吼解,敬目前之許多焦進行丙前期受物管笑的項告目中背,都王有開立發(fā)商嫂暫時敬沒有鬧銷售經(jīng)完的送房屋轟,但尼開發(fā)處商根川本就錯不交芝納物薯管費蠢用。這一譽新規(guī)圍定也螺許將脆有利伏于制比止開澆發(fā)商單的“炎賴賬異”。4業(yè)主鄰承擔(dān)淋連帶卡責(zé)任示范頓文本判提出洗,業(yè)樓主與耐物業(yè)茅使用話人約想定由牽物業(yè)慮使用樸人交說納物宵業(yè)服國務(wù)費奇用(米物業(yè)仰服務(wù)朽資金基)的階,從麗其約梁定,亮業(yè)主濤負連搭帶交讀納責(zé)宣任。眉業(yè)主肉與物拋業(yè)使鑰用人雷之間鞠的交再費約籠定,郊業(yè)主似應(yīng)及濟時書塔面告飛知乙緞方。示范間文本掛第三糊十九卻條還壁規(guī)定企,業(yè)敗主可料與物杯業(yè)使待用人扇就本頸合同煎的權(quán)等利義辦務(wù)進闊行約分定,刑但物揉業(yè)使蛇用人萬違反臘本合郊同約英定的酒,業(yè)傷主應(yīng)享承擔(dān)甜連帶剩責(zé)任訓(xùn)。這條霧規(guī)定掛提醒眠業(yè)主密,在栗房子瘦出租遙或交市親友好使用炸前,猶一定齒要與微使用呈人簽礦個租土賃合站同或駁書面犧協(xié)議蘿,規(guī)庫定好歲物業(yè)謊使用愚人的室權(quán)利怖和義揚務(wù),應(yīng)特別貸是繳章交物談業(yè)費兔和其勞他相姐關(guān)費恩用,互一定逃要注料明由槳物業(yè)劫使用痕人承典擔(dān),慨以免議出現(xiàn)改麻煩哄。5規(guī)定澤物業(yè)中承接朱驗收曲辦法示范扮文本薯對開湖發(fā)商會與前疑期物放業(yè)公丟司的第物業(yè)讓承接騾驗收唉做了穿明確用規(guī)定戚,提已出對河于合慚同簽嘗訂后表承接愛的物沉業(yè)共短用部抽位、君共用肅設(shè)施曾設(shè)備否,甲墾乙雙捕方應(yīng)索按照弓規(guī)定坊進行廣查驗伴,明膀確存專在的饑問題嶄與解品決辦高法,蠢并簽姓訂確憲認書剛,作抖為界裂定各茶自在玩開發(fā)擺建設(shè)的和物叫業(yè)管弟理方拳面承付擔(dān)責(zé)條任的泊依據(jù)涉。示范曠文本臭還規(guī)剪定,石乙方特承接馳物業(yè)束時,惡甲方圍應(yīng)向撤乙方連移交佳下列緒資料所:1.竣工堆總平績面圖芽,單羨體建廉筑、染結(jié)構(gòu)坊、設(shè)漸備竣影工圖搞,配號套設(shè)港施、繪地下綿管網(wǎng)好工程塵竣工身圖等蓬竣工康驗收癥資料殼;2.設(shè)施敘設(shè)備勒的安慘裝、盜使用輝和維啞護保埋養(yǎng)等浪技術(shù)賄資料及;3.物業(yè)金質(zhì)量紅保修鴉文件效和物叫業(yè)使它用說豬明文衛(wèi)件;斗以及替相關(guān)沖的其曾他資混料。長期猴以來膽,物軌業(yè)公沾司與膏業(yè)主軟的糾蹲紛中靈,有成相當事一部舉分是癥由于罪前期仆物業(yè)膽管理戴中的赴遺留揀問題限引起姐的。灘這個逐辦法鴉也許捉可以篇杜絕眾遺患甩。6明確寺規(guī)定鏈物業(yè)父用房示范源文本予明確寇規(guī)定斑,開聯(lián)發(fā)商脫應(yīng)在凝具體菜時間踏內(nèi)按悄有關(guān)話規(guī)定賠向乙距方提堂供能淹夠直培接投巨入使苗用的干物業(yè)發(fā)管理更用房姿。示范滾文本蔬還要所求對句物業(yè)蘭管理久用房港的不慎同用揮途、犧建筑釀面積軌、位譯置等牙做出敵明確叫約定碎。示范律文本殺第二排十四盲條還朗明確擾規(guī)定憤,物肯業(yè)管驕理用孕房屬仍全體怨業(yè)主僚所有普,乙趣方在橫本合同同期鞋限內(nèi)崇無償寸使用百,但脫不得膚改變礎(chǔ)其用菊途。這個賴條款忠有三通點好暈處,兼一是貢解決堵了物拜業(yè)公速司入姻駐管喂理區(qū)演域后殺,缺沾少物僻業(yè)用生房的晃難題赤;二肉是明娃確了每物業(yè)新管理軋用房怨的權(quán)御屬,您業(yè)主割可以哪理直侍氣壯攝地對微其行向使主可權(quán);輔三是查規(guī)定書了物就業(yè)用牲房不識得改饑變用敵途,刺防止擾物業(yè)朽公司鳳擅自歲利用變業(yè)主季共同堡財產(chǎn)丈牟利寧。7擅自場提高逐物業(yè)刻費要眉雙倍幸退還示范恩文本戲中首政次提僵出,啊物管提公司艇如果錫多收豎取物缸管費刻用,妻開發(fā)片商和乒物業(yè)踩使用雅人有丟權(quán)要斃求物焦管公扮司雙懂倍返廢還;帥物管攝公司涂擅自銀提高好物業(yè)肆服務(wù)森費用有標準楊的,港開發(fā)片商和它物業(yè)企使用你人就推超額胸部分暑有權(quán)葵拒絕待交納拳。此外塞,物批管公洗司沒說有按簡照約砍定的疤服務(wù)劑內(nèi)容誕和質(zhì)私量標郊準提登供服嫩務(wù)和昂管理僑的,冊要向慨開發(fā)止商、斑業(yè)主奧支付易違約爛金;秧而開壞發(fā)商角和業(yè)屑主未決能按吐時足北額交警納物五業(yè)服綁務(wù)費么用(纖物業(yè)新服務(wù)脾資金決)的期,也沃要向廉物管串公司架支付察違約聾金。羅示范鏡文本停第三敏十二倉條規(guī)而定乙閃方違貌反本版合同言第六篇條、依第七眠條的拘約定系,業(yè)抄服務(wù)判費用依標準者的,孤業(yè)主杜和物慌業(yè)使溉用人蓋就超厘額部晝分有暮權(quán)拒未絕交淘納;雹乙方埋已經(jīng)蛛收取索的業(yè)誓主和隙物業(yè)識使用橫人有厘權(quán)要匆求乙蜜方雙腹倍返句還。8臨時叨占用民、挖胡掘本扣物業(yè)鉤管理觸區(qū)域限內(nèi)道頑路、舍場地炕的,赴應(yīng)在車約定響期限廣內(nèi)恢譯復(fù)原求狀。開發(fā)嘆商或君物業(yè)儲公司逆擅自升改變演規(guī)劃如,占鉤用公擋共區(qū)廁域進非行牟評利而陣引發(fā)很的糾董紛可露謂屢孩見不肉鮮。駕現(xiàn)在輩規(guī)定氣臨時兄占用撐前必隆須告課知相匠關(guān)方轎面,徑當然舟有利恒于防躁止違唱規(guī)占南用公浸共區(qū)動域現(xiàn)億象的牢出現(xiàn)僑。9督促摟物管只公司挨及時成“交添接”示范懇文本省規(guī)定:本合導(dǎo)同終洽止時鏈,物給管公謹司應(yīng)孕將物鍋業(yè)管既理用迎房、壩物業(yè)政管理乘相關(guān)姑資料矛等屬近于全峽體業(yè)帖主所休有的全財物皺及時裕完整架地移效交給廈業(yè)主完委員拿會;褲業(yè)主叔委員垃會尚予未成脖立的顛,移騾交給妙開發(fā)灰商或派其他求有關(guān)亮部門斗代管征。但確在本鞏合同陣期限酸內(nèi),搏業(yè)主難委員兄會代椅表全幣體業(yè)普主與族物業(yè)加管理縮慧企業(yè)謠簽訂集的物疼業(yè)服廉務(wù)合刃同生狂效時療,本免合同柱自動劫終止址。此前壤經(jīng)常摧出現(xiàn)艱物管峰公司霧被業(yè)鳥主炒脅掉故抓意拖面延撤在離時速間或仁者不意退出決,該似規(guī)定斥則明絡(luò)確了熊業(yè)主挑委員坡會成坦立以坊后,祖業(yè)主評委員捷會代畏表全鑰體業(yè)卵主與濱物業(yè)傻管理濟企業(yè)訂簽訂喬的物霉業(yè)服喬務(wù)合儲同生研效時坐,前捎期物背業(yè)管困理合鄰?fù)缘鶆咏K濱止,夕這就沈為新棉老物茅業(yè)公悅司的弟順利鴿交接唉提供延了一亂個前熔提條揉件。牧當然灰我們嗽也要夜看到乘,幾對乎所環(huán)有物撿業(yè)公柴司在測撤出矮前都賽有被支業(yè)主歐或開膠發(fā)商初拖欠侄的債贊務(wù),目這個風(fēng)問題殊不解剖決,間也會享給新著老物遷業(yè)公稱司的倒順利自交接膀造成韻障礙濾,所子以還徑需要蕩有關(guān)招部門奔制定冰配套搖細則有,讓題物管勾得及勁時“思交接炎”更褲具可純操作責(zé)性。10明晰叨房屋糊保修饅責(zé)任范文圣本第膊三十毀三條妙規(guī)定漫甲方鄉(xiāng)豐違反今本合沸同第鍋十七薯條的倍約定冬,拒截絕或暢拖延雞履行橋保修憑義務(wù)堡的,競業(yè)主畫、物純業(yè)使球用人敗可以它自行宗或委恰托乙侄方修旁復(fù),凈修復(fù)浮費用拆及造線成的遼其他罵損失迅由甲怖方承木擔(dān)。在建墳設(shè)部艷的房員屋銷呀售管介理辦籮法和蛋建筑屢法等縣相關(guān)斑法規(guī)盲中,尤對這癥一條襖已經(jīng)薯作了賭明確貿(mào)規(guī)定車,而且在前椅期物右業(yè)管倘理合供同中斗定下?lián)屵@一塔條,喘當然罪更有浸利于金業(yè)主牲維權(quán)侄。五、捐業(yè)舍主委云員會際如何衫簽定紹物業(yè)庫服務(wù)它合同桌?第一身,物惡業(yè)服君務(wù)合斯同簽績定的慚程序旬要合煉法。晉因為疾業(yè)主使委員朱會簽哭定這村個合雅同是綁代表蹈業(yè)主異簽定烤的,隸根據(jù)尋國務(wù)鼓院物后業(yè)管疏理條竟例必滋須2/草3以上殖業(yè)主馳通過紐奉才能盈簽定榨。而財怎樣宰算業(yè)牧主大滲會通咽過,籮還需賣要根碧據(jù)業(yè)騾主大綠會議撫事規(guī)裙則的員約定郊來辦困理。錘總之棗,簽牲定物磨業(yè)服禁務(wù)合謹同的擴前提墊是要惡程序閣合法珠。沒預(yù)有這殃個前樹提就線必然跟直接貢造成型合同糕的無眼效,極帶來屢物業(yè)隆管理孫糾紛豪,造富成大保量的嘗社會培問題痛。嚴格屑按照圓國務(wù)虹院條樹例規(guī)瓦定的葵程序晨制訂攀、簽退定服殊務(wù)合染同,停是保邊證業(yè)諸主權(quán)尿益的對根本于途徑器,是勿保障尸合同凱當事認人權(quán)呢益的梯基本蝴前提遭。具搜體來掃講,總程序纖至少宏包括邊:1、業(yè)板主委聚員會甲應(yīng)該爽對物初業(yè)管賣理企調(diào)業(yè)的藥確定絲式方式坦進行為討論聚,并剪無保壤留向志全體丙業(yè)主剛介紹蠢,廣汁泛征她求業(yè)怕主的騙意見桌,最絹終通閱過業(yè)帝主大膛會決吩議的鏡形式杰確定律選聘倦物業(yè)聚管理曠企業(yè)呀的形眉式。余沒有喚一個亞公開戀公正騙公平邁的選集聘方副式,飾無標互準進嬌行物擋業(yè)管榮理合振同的敢簽定況和物聯(lián)業(yè)管魔理企虜業(yè)選峽聘都擔(dān)是沒單有任訂何意裁義的依。業(yè)主靜委員港會首尸先要部明確委招標御在選洋聘物谷業(yè)管筒理企納業(yè)的筑作用婆,并禮向全祝體業(yè)淚主宣銹傳招翅標的憤意義訴。同例時根播據(jù)招荒標投盛標法奇的規(guī)釋定,批聘請愁招標鳥代理館機構(gòu)面全程柏負責(zé)沫招標裂過程蓬,確數(shù)保招習(xí)標公鈴正公始平公善開,堪最終六維護傲全體殖業(yè)主域的利息益,訪使業(yè)腰主獲醒得質(zhì)喉價相永當?shù)脑飿I(yè)乒服務(wù)袋。2、招戚標文睜件應(yīng)登該包聲括物宅業(yè)服膽務(wù)合府同的能草案逗,實罩際上銀已經(jīng)壺確定丟物業(yè)貸服務(wù)紅合同盒的主競要條搜款內(nèi)穗容。詢即使渡不采鎖取招冒標方和式,前進行這詢價看方式孕也需航要明召確有嘉關(guān)業(yè)兼主的納需求稀。一怎般是魄業(yè)主消委員捆會和賺咨詢拴代理敞顧問傷一起春草擬傭合同如條款枝,再郊廣泛芳征求榜業(yè)主評意見栽。3、根菊據(jù)業(yè)用主意犬見,沿修訂撿合同滿草案尋、招普標方吉案或召者招蠶標文怖件。4、通撓過評薯標后匹確定筐中標古單位勢,并妖向全方體業(yè)缺主公底告中每標結(jié)訓(xùn)果。5、根慮據(jù)招傳投標喊文件嚴和中炭標通惠知書粒等簽圍定合水同,肝并向束全體薪業(yè)主桐公告翅服務(wù)爆合同輩全文瞎。6、物忌業(yè)服典務(wù)合紡?fù)負]須向腔每位氏業(yè)主秋提供硬一份忽,并步在業(yè)炒主委巡壽員會秧辦公妨室和淹物業(yè)縱管理皇處備估查。第二省,服鐵務(wù)合印同的粒內(nèi)容商除遵拆守當籌地政扯府法死規(guī)文蚊件外回,必司須體注現(xiàn)全洞面、烏具體浪的要專求,演主要艱實現(xiàn)殲服務(wù)皺內(nèi)容魯、質(zhì)杜量和孕收費

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