南京地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告

年5月29日南京地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告文檔僅供參考南京市白下區(qū)升州路326號(hào)地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱:南京市白下區(qū)升州路326號(hào)地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告委托方:南京天安房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu):南京大陸房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限責(zé)任公司評(píng)估人員:竇瑩宋建斌

評(píng)估作業(yè)日期:7月20日至7月24日評(píng)估報(bào)告編號(hào):寧大陸房地估價(jià)字()第206號(hào)

目錄致委托方函估價(jià)師聲明估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)結(jié)果報(bào)告附件

致委托方函南京天安房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司:南京大陸房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限責(zé)任公司接受貴方委托,對(duì)貴方委托的南京市白下區(qū)升州路326號(hào)地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)估。本次評(píng)估涉及的評(píng)估范圍為南京市白下區(qū)升州路326號(hào),委托評(píng)估總建筑面積3157.3平方米。依照國(guó)家和省市關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律、法規(guī)和政策要求,遵循科學(xué)、客觀、公正、實(shí)事求是的原則,根據(jù)<南京市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)>的要求開(kāi)展本次委托的評(píng)估工作。評(píng)估人員在認(rèn)真分析貴方提交的查產(chǎn)資料和實(shí)地調(diào)查資料基礎(chǔ)上,進(jìn)行了拆遷評(píng)估前期調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘察工作,按照房地產(chǎn)評(píng)估程序和規(guī)范,應(yīng)用市場(chǎng)化拆遷評(píng)估模式,認(rèn)真完成拆遷評(píng)估工作?，F(xiàn)按與貴方簽定的委托評(píng)估協(xié)議要求,將我方本次評(píng)估結(jié)果<南京市白下區(qū)升州路326號(hào)地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告>(寧大陸房地估價(jià)字[]第206號(hào))交付貴方。經(jīng)本所評(píng)估確認(rèn),貴方委托估價(jià)的待拆遷房地產(chǎn)在7月20日的補(bǔ)償金額總值為12676802.12元,取整為1267萬(wàn)元,大寫(xiě)人民幣為壹仟貳佰陸拾柒萬(wàn)元整。需要聲明的是,本報(bào)告書(shū)所確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果反映在給定估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)的評(píng)估對(duì)象,在本次評(píng)估目的下,根據(jù)政府現(xiàn)行政策規(guī)定,按通行的房地產(chǎn)評(píng)估慣例和拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范要求的評(píng)估方法確定的現(xiàn)行價(jià)格。我方承諾本報(bào)告所選用的估價(jià)方法及其應(yīng)用是正確的,對(duì)按貴方所提供的基礎(chǔ)資料條件下計(jì)算推斷的評(píng)估結(jié)果,在其有效期內(nèi)的合理性和保密性承擔(dān)義務(wù)。本報(bào)告書(shū)供貴方及所涉被拆遷人按報(bào)告確定的評(píng)估目的正常使用,并報(bào)送上級(jí)政府主管部門(mén)、房屋拆遷管理部門(mén)及評(píng)估行業(yè)管理機(jī)構(gòu)審查。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)許可,不得將本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容提供給上述部門(mén)外的其它單位和個(gè)人,也不得見(jiàn)諸與公開(kāi)媒體。南京大陸房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限責(zé)任公司二00六年七月二十四日

估價(jià)師聲明1.本報(bào)告撰寫(xiě)的主要技術(shù)依據(jù)為<房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)>和<南京市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)>;2.本報(bào)告評(píng)估人員主要按照上述規(guī)范的要求開(kāi)展評(píng)估工作。按公認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估程序進(jìn)行了完整而具體的現(xiàn)場(chǎng)勘察、資料收集整理及分析測(cè)算工作,本報(bào)告是遵循該程序工作的成果的客觀總結(jié)和反映;3.估價(jià)師所在的評(píng)估機(jī)構(gòu)堅(jiān)持公正、公平原則,站在中立的立場(chǎng)上實(shí)事求是地開(kāi)展本次委托的評(píng)估工作,參加本次評(píng)估人員所在評(píng)估機(jī)構(gòu)與待評(píng)估資產(chǎn)及委托方無(wú)除本次委托外的任何利害關(guān)系或重要經(jīng)濟(jì)關(guān)系;4.按照市場(chǎng)化的拆遷補(bǔ)償模式進(jìn)行評(píng)估計(jì)算,我們對(duì)本報(bào)告所選用的估價(jià)方法及其應(yīng)用測(cè)算過(guò)程的規(guī)范性負(fù)責(zé),對(duì)按委托方所提供的資料等基礎(chǔ)資料條件下,計(jì)算推斷的評(píng)估結(jié)果在其有效期內(nèi)的技術(shù)合理性和保密性承擔(dān)義務(wù);5.本報(bào)告書(shū)供委托方及所涉被拆遷人按報(bào)告確定的評(píng)估目的正常使用,并報(bào)送上級(jí)政府主管部門(mén)、房屋拆遷管理部門(mén)及評(píng)估行業(yè)管理機(jī)構(gòu)審查;6.未經(jīng)估價(jià)師所在機(jī)構(gòu)許可,不得將本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容提供給上述部門(mén)外的其它單位和個(gè)人,也不得見(jiàn)諸與公開(kāi)媒體;估價(jià)師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)承諾,未經(jīng)與委托方協(xié)調(diào)一致,概不將本報(bào)告提供給與本次評(píng)估無(wú)重要關(guān)系的單位和個(gè)人;7.本報(bào)告附件系本報(bào)告的必要組成部分。附件中列出的補(bǔ)償金額結(jié)果是本評(píng)估結(jié)果的必要組成部分;8.估價(jià)師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)保留對(duì)本報(bào)告的答疑權(quán)和解釋權(quán)。估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)假設(shè)條件1.房屋拆遷評(píng)估采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為:不考慮被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃等權(quán)利限制情形下最可能達(dá)成的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值;2.本次評(píng)估中所采用的數(shù)據(jù)以委托方提供的產(chǎn)權(quán)資料上登記面積為依據(jù)。3.從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)結(jié)果有效期結(jié)束時(shí)止,設(shè)定評(píng)估對(duì)象房屋狀態(tài)和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是基本保持穩(wěn)定的。估價(jià)限制條件1.本評(píng)估結(jié)果的有效性受到本報(bào)告規(guī)定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果有效期、估價(jià)對(duì)象內(nèi)容和范圍,以及估價(jià)假設(shè)條件等估價(jià)要素的約束和限制;本評(píng)估結(jié)果的使用也受到本報(bào)告及附件中的相關(guān)解釋、說(shuō)明的約束和限制;2、因本次估價(jià)為拆遷預(yù)評(píng),如正式拆遷時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)嶋H拆遷范圍與面積發(fā)生較大變化,應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整;3.本報(bào)告包含被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償及獨(dú)立附屬物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償價(jià)格;4.本評(píng)估結(jié)果反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下,根據(jù)國(guó)家、地方現(xiàn)行政策規(guī)定,按拆遷補(bǔ)償評(píng)估程序和相關(guān)規(guī)范規(guī)定的評(píng)估方法確認(rèn)的現(xiàn)行公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格,沒(méi)有考慮特殊交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)本評(píng)估結(jié)果的影響;不考慮假定該批房地產(chǎn)到市場(chǎng)變現(xiàn)時(shí)因特殊的變現(xiàn)方式和價(jià)格折扣而引致的價(jià)格變化;也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗拒力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響;5.本評(píng)估結(jié)果包括被拆遷房屋建筑物價(jià)值及其占用范圍內(nèi)合法的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值;6.本次評(píng)估中房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格以該房屋的現(xiàn)狀使用用途為評(píng)估依據(jù),未計(jì)因經(jīng)營(yíng)年限對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的影響。7.本次估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷前的費(fèi)用估算,不能作為正式拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù);

估價(jià)結(jié)果報(bào)告(寧大陸房地估價(jià)字[]第206號(hào))拆遷評(píng)估項(xiàng)目名稱南京市白下區(qū)升州路326號(hào)地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告委托估價(jià)方名稱:南京天安房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司三、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)單位:南京大陸房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限責(zé)任公司法人代表:胡xx資質(zhì)等級(jí):二級(jí)聯(lián)系人:竇瑩房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì):二級(jí)聯(lián)系電話:025-83xx1四、評(píng)估對(duì)象和范圍評(píng)估范圍情況本次評(píng)估范圍位于白下區(qū)升州路326號(hào)地塊,經(jīng)委托方認(rèn)定的被拆遷房屋,評(píng)估對(duì)象以委托方提供的產(chǎn)權(quán)資料為主要依據(jù)。評(píng)估對(duì)象情況1.評(píng)估對(duì)象為南京市白下區(qū)升州路326號(hào)地塊拆遷范圍內(nèi)的擬拆遷房屋及附屬物等費(fèi)用和適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助費(fèi)用。2.擬拆遷房屋建筑物情況簡(jiǎn)述評(píng)估范圍內(nèi)被拆遷房屋均為正常使用中的營(yíng)業(yè)及非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)詳見(jiàn)下表:拆遷建筑面積(m2)總面積已登記面積未登記面積自拆面積3157.33157.300評(píng)估建筑面積(m2)總面積住宅房屋面積非住宅房屋面積合計(jì)營(yíng)業(yè)性非營(yíng)業(yè)性3157.303157.3417.872739.43該區(qū)域房屋多為混合結(jié)構(gòu),房屋多建于80年代,房屋保養(yǎng)情況一般。3.拆遷范圍內(nèi)用地情況拆遷范圍內(nèi)坐落在南京市主城區(qū)的城中地區(qū),地塊四至為:東為住宅區(qū),南為升州路,西為糯米巷,北為住宅。按<南京市城市房屋拆遷區(qū)位圖>的規(guī)定,該地塊屬白1-1分區(qū),為市區(qū)一級(jí)拆遷區(qū)位。總體看地塊形狀較規(guī)則,土地平整,土地臨街狀況較好,地塊周邊環(huán)境配套較好,購(gòu)物、出行、上學(xué)、就醫(yī)等相對(duì)較方便。拆遷地塊所在地段南臨升州路。區(qū)域內(nèi)銀行、醫(yī)院、學(xué)校、超市、郵局等公用服務(wù)設(shè)施和道路、車站、水電等各類市政配套設(shè)施齊全,土地利用價(jià)值較高。但該地塊上房屋布局雜亂,區(qū)域內(nèi)環(huán)境一般,綠化較少,對(duì)區(qū)域內(nèi)居民生活質(zhì)量有一定影響。(三)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房交易情況分析根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù):第三季度,南京市商品房交易面積約為176萬(wàn)平方米,由此推算三季度新建商品房的交易面積為90萬(wàn)平方米左右,而一季度全市新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售約143萬(wàn)平方米,二季度全市新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售87萬(wàn)平方米左右。三季度南京二手房市場(chǎng)總供給約為112萬(wàn)㎡左右,其中住宅98萬(wàn)㎡左右,成交70萬(wàn)㎡左右。(四)1-11月份二手房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1、1-11月分二手房市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析(1)政策影響依然明顯,市場(chǎng)成交穩(wěn)中有升政策當(dāng)前已經(jīng)成為左右房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一根非常重要神經(jīng),所得稅、營(yíng)業(yè)稅的征收以及未來(lái)可能帶來(lái)各種政策的出臺(tái),這些都對(duì)二手房市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生了非常大的影響,從今年國(guó)家新政出臺(tái)后,南京立即出臺(tái)了新房?jī)赡陜?nèi)交易征收５.5%營(yíng)業(yè)稅,造成了征收前一月市場(chǎng)成交異常放量,但同時(shí)也造成了后幾月交易極度萎縮的情況,這些都說(shuō)明現(xiàn)在的市場(chǎng)還處在極度的脆弱之中,但隨著時(shí)間的推移,只要沒(méi)有新政策的出臺(tái),政策因素的影響將逐步減弱,市場(chǎng)的成交將會(huì)恢復(fù)到較為正常的水平,明年的市場(chǎng)將會(huì)保持穩(wěn)中有升的格局。(2)主城局部區(qū)域二手房?jī)r(jià)再上臺(tái)階,成交套數(shù)放量明顯主城城墻以內(nèi)二手房?jī)r(jià)不斷攀高,迫使越來(lái)越多的客戶向新城轉(zhuǎn)移,無(wú)論是新商品房還是二手房,新區(qū)的成交比例正在呈不斷活躍的態(tài)勢(shì),以前中介都不介入的新區(qū),現(xiàn)在已成為各大中介盡相介入的熱點(diǎn)。本月江寧、浦口、六合三區(qū)的成交量已接近全市成交量40%,而且本月全市成交套數(shù)放量明顯,11月共成交4863套,環(huán)比上升了134.9%,市場(chǎng)普遍反映對(duì)政策不確定性的擔(dān)憂以及明年大面積拆遷的開(kāi)展,都對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了比較大的刺激作用。(3)租賃市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,淡季特點(diǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)高校開(kāi)學(xué)等原因曾使9、10月份的租賃市場(chǎng)高溫不退,但進(jìn)入11月以來(lái)淡季。一些遠(yuǎn)離繁華,沒(méi)有特點(diǎn)為的二手房片區(qū),市場(chǎng)滑坡比較嚴(yán)重,而一些老的繁華商業(yè)區(qū),長(zhǎng)期以來(lái)形成的商業(yè)氛圍,保證了客源的穩(wěn)定。南京某大型中介11月中旬客源量環(huán)比10月中旬增加6.58%,房源量環(huán)比10月中旬減少16.87%,成交量環(huán)比10月中旬減少8.83%。2、二手房供應(yīng)、交易情況分析1-11月份,全市二手房共掛牌62165套(江南八區(qū)53915套),同比增長(zhǎng)22.3%(江南八區(qū)24.5%);同期,二手房住宅掛牌57780套(江南八區(qū)50210套),同比增長(zhǎng)23.4%(江南八區(qū)25.8%)。1-11月份,全市二手房共成交47612套(江南八區(qū)35229套),同比增長(zhǎng)2.5%(江南八區(qū)-4.5%);同期,二手房住宅成交46280套(江南八區(qū)34294套),同比增長(zhǎng)3.8%(江南八區(qū)-4.1%)。11月份全市二手房的成交4954套(江南八區(qū)4863套),環(huán)比上升76.9%(江南八區(qū)134.9%);全市二手住宅成交3307套(江南八區(qū)3255套),環(huán)比上升21.4%(江南八區(qū)61.5%)。表1.1-11月份全市及江南八區(qū)二手房交易情況11月至11月全市各月二手住宅掛牌、交易量走勢(shì)表3.11月份至11月江南八區(qū)各月二手住宅掛牌、交易量走勢(shì)(五)二手住宅價(jià)格分析表1.二手住宅供應(yīng)價(jià)格表2.二手住宅成交價(jià)格11月份至11月全市、江南八區(qū)各月二手住宅交易價(jià)格走勢(shì)五、估價(jià)目的城市房屋拆遷補(bǔ)償預(yù)評(píng)估。為委托方了解拆除指定范圍內(nèi)的房屋資金提供所需價(jià)值量的參考。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二00六年七月二十日七、價(jià)值定義遵循等價(jià)有償?shù)牟疬w補(bǔ)償原則,按市場(chǎng)化拆遷評(píng)估模式,確定本報(bào)告給出的擬被拆遷房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為估價(jià)時(shí)點(diǎn)及其在南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)正常公開(kāi)交易所可能達(dá)成的價(jià)格。該價(jià)格未考慮被拆遷房屋所受抵押,租賃等權(quán)利限制情形的影響。八、估價(jià)依據(jù)11月,國(guó)務(wù)院第305號(hào)令<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>10月,江蘇省人民政府<江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>元月,南京市人民政府<南京市城市房屋拆遷管理辦法>1999年5月,建設(shè)部<房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)>元月,南京市房管局<南京市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)>元月,南京市人民政府<南京市城市房屋拆遷區(qū)位圖>元月,南京市房管局<南京市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定>委托方提供的查產(chǎn)資料和其它與本拆遷項(xiàng)目相關(guān)批文、規(guī)劃、工程資料評(píng)估人員前期調(diào)查資料和現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料評(píng)估人員收集的與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料和其它相關(guān)資料九、估價(jià)原則本報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下,結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。具體依據(jù)如下估價(jià)原則:合法原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。十、估價(jià)方法及其技術(shù)路線估價(jià)方法的選用根據(jù)<南京市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)>的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合評(píng)估人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí),確定擬對(duì)被拆遷房屋中工業(yè)用房產(chǎn)應(yīng)用成本法評(píng)估,商業(yè)房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估。評(píng)估房屋技術(shù)路線1、工業(yè)對(duì)照委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘察,確認(rèn)評(píng)估對(duì)象非住宅房屋為工業(yè)廠房及配套設(shè)施,因此采用成本法進(jìn)行評(píng)估。技術(shù)路線為:1、基本公式拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊2、土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算,在無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí),可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、土地取得所涉稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn);3、由于委托方未提供全部評(píng)估對(duì)象的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料,有產(chǎn)權(quán)證房屋建筑物重置價(jià)考慮了建安費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、前期費(fèi)用、規(guī)費(fèi)、管理及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、水電氣等集資費(fèi)用、投資利息、投資利潤(rùn)等費(fèi)用;未見(jiàn)證建筑物重置價(jià)僅考慮了建安費(fèi)用結(jié)合成新,不包括專業(yè)費(fèi)用、前期費(fèi)用、規(guī)費(fèi)、管理及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、水電氣等集資費(fèi)用、投資利息、投資利潤(rùn)等費(fèi)用;4、建筑物折舊應(yīng)根據(jù)實(shí)地查勘結(jié)果,對(duì)照<房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)>的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。5、房產(chǎn)評(píng)估測(cè)算過(guò)程本次評(píng)估中所采用的數(shù)據(jù)為委托方提供的房產(chǎn)資料數(shù)據(jù)。=1\*GB3①建安費(fèi)用對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄,根據(jù)南京市人民政府令第227號(hào)文件的規(guī)定及<南京市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范>(寧房拆[]4號(hào)),結(jié)合南京市非居住房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),參考有關(guān)類似工業(yè)建筑物的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),考慮到待評(píng)建筑物的規(guī)模、跨度、層高、層次及基礎(chǔ)和附屬設(shè)施的不同,結(jié)合評(píng)估人員收集的建筑工程造價(jià)資料和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)確定鋼混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的單價(jià)為674元/平方米,混合結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的單價(jià)為553元/平方米。以上單價(jià)未包含層高調(diào)整,如遇房屋層高較高等情況,按照南京市人民政府令第227號(hào)文件的規(guī)定及<南京市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范>(寧房拆[]4號(hào))相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。=2\*GB3②專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用按建安單價(jià)的5%計(jì)。=3\*GB3③前期費(fèi)用前期費(fèi)用合計(jì)為100元/M2(前期費(fèi)用包括可行性研究報(bào)告費(fèi)、曬圖費(fèi)及效果圖費(fèi)、測(cè)繪水文、規(guī)劃選址費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、抗震審核費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、土地平整費(fèi)、排水管及設(shè)施使用費(fèi)、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、臨時(shí)道路等費(fèi)用)=4\*GB3④規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi)合計(jì)為117.3元/M2(市政配套費(fèi)105元/M2,新型墻體發(fā)展基金8元/M2,白蟻防治費(fèi)2.3元/M2,散裝水泥資金2元/M2)=5\*GB3⑤管理費(fèi)管理按建安單價(jià)的5%計(jì)。=6\*GB3⑥投資利息按正常利息5.85%計(jì),計(jì)息期為一年。=7\*GB3⑦投資利潤(rùn)評(píng)估中未計(jì)投資利潤(rùn)。=8\*GB3⑧建筑物成新率建筑物成新率的確定,主要對(duì)照建設(shè)部頒布的<房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)>的規(guī)定,參考<南京市房新上限表(限值)>的有關(guān)規(guī)定,采用直線折舊法結(jié)合估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況來(lái)確定。6、土地測(cè)算過(guò)程評(píng)估根據(jù)<南京市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范>補(bǔ)充規(guī)定(三):對(duì)于工企單位非營(yíng)業(yè)用房采用成本法評(píng)估時(shí),多采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行。土地重新取得價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×(1+綜合費(fèi)用調(diào)增系數(shù))×調(diào)整修正系數(shù)2、營(yíng)業(yè)用房屋評(píng)估方法應(yīng)用營(yíng)業(yè)用房屋經(jīng)對(duì)照查產(chǎn)資料,經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察確認(rèn),結(jié)合收集的市場(chǎng)資料情況確定營(yíng)業(yè)用房采用收益法評(píng)估。其技術(shù)路線為:1.確定房屋類別;2.選擇評(píng)估方法;3.測(cè)算評(píng)估價(jià)格。采用的測(cè)算公式為:V為評(píng)估價(jià)格,a為評(píng)估對(duì)象年純收益,r為資本化率,n為收益年期。(1)求取租金年純收益a;經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及整理,收集的該區(qū)域營(yíng)業(yè)用房屋租金案例(租金單位:元/M2.月)得出該區(qū)域平均年租金為1397.64元/平方米。(2)確定資本化率r;按試行規(guī)范采用安全利率法確定,資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值;該地塊交通十分方便,人流量很大。由于地理位置較優(yōu)越,給周圍的營(yíng)業(yè)戶提供了很大的商機(jī)。當(dāng)前銀行一年期整存整取存款利率為2.25%,根據(jù)試行規(guī)范所給表格(一級(jí)區(qū)位),確定風(fēng)險(xiǎn)值為8%。則資本化率=2.25%+8%=10.25%(3)確定收益年期n;根據(jù)拆遷的實(shí)際情況,主要以房屋的經(jīng)濟(jì)壽命年限為依據(jù)來(lái)考慮擬拆遷營(yíng)業(yè)性用房的收益年期。對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)勘察情況,考慮房屋建造年期、現(xiàn)行狀態(tài)等情況,將待估房屋的收益年期列入表2中;(4)評(píng)估計(jì)算;表2房屋坐落租金純收益(a)資本化率(r)收益年期(n)計(jì)算過(guò)程單價(jià)(元/M2)沿升州路1397.6410.25%35[1—]13187十一、估價(jià)結(jié)果及其確定理由估價(jià)總結(jié)論按照市場(chǎng)化拆遷評(píng)估模式,經(jīng)本所評(píng)估確認(rèn):白下區(qū)升州路326號(hào)地塊的擬被拆遷營(yíng)業(yè)、非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償金額為12676802.12元,取整為1267萬(wàn)元,大寫(xiě)人民幣為壹仟貳佰陸拾柒萬(wàn)元整。如下表:(1)房地產(chǎn)補(bǔ)償總額補(bǔ)償金額分類概算(元)住宅房屋營(yíng)業(yè)性用房非營(yíng)業(yè)性用房05510451.69