永川區(qū)商業(yè)市場專題調研報告課件

永川區(qū)商業(yè)市場專題調研報告0622尋找，永川商業(yè)的未來;為奧蘭半島，許一個璀璨的明天?！韭暶?/p>

】重慶合力新港房地產顧問有限公司創(chuàng)新和差異化是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產提升競爭力的核心。商業(yè)地產發(fā)展規(guī)律必須與時俱進，不能無視環(huán)境和市場的變化。該報告僅供貴公司翻閱，不得擅自對外公開、復印、拷貝。版權歸重慶合力新港地產顧問有限公司所有。China

LAND新|港|地|產研究目的ObjectiveChina

LAND

新|港|地|產顧問|策劃|代理|管理Contents目錄永川宏觀商業(yè)環(huán)境1永川商業(yè)現(xiàn)狀調研2新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應及新增預期5本項目商業(yè)環(huán)境關聯(lián)性敏感因素分析4新城區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局6本項目商業(yè)市場環(huán)境啟示7商業(yè)消費者及商業(yè)客戶問卷調查3城市發(fā)展定位重慶二級經濟圈，西部衛(wèi)星城?！按笾貞c”城市經濟核心區(qū)，重慶1小時經濟圈內6大區(qū)域性中心城市之一，重慶市規(guī)劃的職業(yè)教育基地。永川，地處重慶西部、川渝黔三區(qū)匯點，鄰沙坪壩、璧山、大足、榮昌、江津等地。全區(qū)幅員1576平方公里，轄16個鎮(zhèn)、7個街道，總人口約113萬，目前城鎮(zhèn)化率58.6%永川璧山重慶永川城區(qū)——東距重慶市區(qū)55公里，西離成都276公里。數(shù)據來源：重慶市統(tǒng)計局網站數(shù)據來源：2004-2009年重慶市統(tǒng)計年鑒，2010\2011年統(tǒng)計局網站◆2011年經濟增速高達26.72%，高于主城9區(qū)平均增速（24.69%）?！?/p>

2011年，永川區(qū)GDP總值預計達到380億元，在“一小時經濟圈”內，排名第四，

處于中上水平。社會經濟環(huán)境近5年GDP平均增速24.7%，GDP絕對值，居全重慶11名，區(qū)縣第4名。經濟上升趨勢明顯，發(fā)展速度全市領先。近年永川區(qū)生產總值發(fā)展情況（單位：億元）GDP(億元)

GDP增速(%)社會經濟環(huán)境人均GDP高于周邊各區(qū)縣，但增速近兩年有所回落，目前居全重慶13名，區(qū)縣第4名。雖然人均GDP增速較往年有所振蕩回落，但人均GDP絕對值，依然呈現(xiàn)強勁增長態(tài)勢。2006—2011年，永川人均GDP衍變情況2011年，永川人均GDP為＄5744.64美元，高于重慶全市平均水平，也高于永川周邊各區(qū)縣（璧山、大足、銅梁、榮昌、江津）人均GDP(元）人均GDP增速勢必推動居民消費力及消費需求

呈現(xiàn)上升趨勢數(shù)據來源：2004-2009年重慶市統(tǒng)計年鑒，2010\2011年統(tǒng)計局網站數(shù)據來源：重慶市統(tǒng)計局網站■第二產業(yè)，是永川的支柱產業(yè)，■第三產業(yè)，是永川主導產業(yè)，■第一產業(yè)，占比逐步下降。社會經濟環(huán)境產業(yè)結構方面，第三產業(yè)是永川的主導產業(yè)。從三產配比來看，產業(yè)結構發(fā)展良好，總體呈上升趨勢。第二、三產業(yè)，在GDP中所占比例較大；2009年以來，合計占比達到90%以上。近年永川工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃和實施，各類規(guī)模工業(yè)企業(yè)的招商引資，帶來第二產

業(yè)的飛速發(fā)展，所占比重逐年增加，與第三產業(yè)齊頭并進，后勁十足；

永川職教產業(yè)（第三產業(yè)）發(fā)達，是全國著名的職教基地。■

第一產業(yè)■第二產業(yè)■第三產業(yè)2006—2011年，永川區(qū)產業(yè)結構配比數(shù)據來源：永川統(tǒng)計年報數(shù)據來源：永川統(tǒng)計年報類別年平均工資月平均工資非私營單位在崗職工35326元2943.8元/月私營單位就業(yè)人員20790元1732.5元/月2011年，永川區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19685元，略低于2011年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（20249.70元）2011年，永川周邊區(qū)縣城鎮(zhèn)居民/人均可支配收入（元）社會經濟環(huán)境城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，與周邊區(qū)縣相比，處于中等水平。但從歷年發(fā)展情況來看，呈逐年增長態(tài)勢，表明居民消費能力逐步提高，目前處于中等偏上水平；2011年永川區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入永川區(qū)歷年人均可支配收入情況人均可支配收入(元）人均可支配收入增速（%）數(shù)據來源：2004-2009年重慶市統(tǒng)計年鑒，2010\2011年統(tǒng)計局網站數(shù)據來源：重慶市統(tǒng)計局網站社會經濟環(huán)境永川社零總額居重慶各區(qū)縣第8位，為“1小時經濟圈”之冠，消費增長勢頭強勁。2011年上半年，重慶各區(qū)縣社會消費品零售總額排名永川區(qū)近年社零總額年均增長約21.56%，呈現(xiàn)加速上升態(tài)勢。2011年永川區(qū)社零總額138.5億元，在全市處于相對較高的水平。數(shù)據表明：歷年居民儲蓄余額均高于社零總額，從2011年數(shù)據來看，存款余額增幅高于社零總額增幅，表明居民消費意愿有待進一步提升?！錾缌憧傤~(億元)

■社零總額增速(%)■居民存款余額億元）

存款余額增速(%)數(shù)據來源：2004-2009年重慶市統(tǒng)計年鑒，2010\2011年統(tǒng)計局網站數(shù)據來源：重慶市統(tǒng)計局網站中心城區(qū)面積從2003年的28平方公里迅速發(fā)展到目前的50平方公里，未來，城市中心繼續(xù)東移。本案老城中心區(qū)新城中心區(qū)渝西大道，連接新城老城城市發(fā)展歷程2002年前，永川中心城區(qū)，主要集中在老城區(qū)域；2002年后，東部新城逐步開發(fā)。5.8平方公里中央片區(qū)拉開開發(fā)序幕新城中央片區(qū)形成骨架啟動“三湖”建設新城初具規(guī)模繼續(xù)“東進、南拓”北控、西優(yōu)2003200720082011行政中心東移東部新城雛形城市繼續(xù)東進中心城區(qū)達50平方公里2005年城區(qū)面積28平方公里2011年城區(qū)面積50平方公里2015年城區(qū)面積75平方公里城市發(fā)展關鍵詞東移KeyWord城市格局老城區(qū)——傳統(tǒng)的商業(yè)中心與居民聚居區(qū)，人口密集，商業(yè)氣氛濃厚，但城市發(fā)展趨于飽和。渝西廣場商業(yè)中心大南門老商業(yè)中心名豪老政治中心景觀軸線奧蘭半島大縣城格局，城市發(fā)展趨于飽和。雖然目前人口密集，商業(yè)氣氛濃厚，但受制于陳舊的城市規(guī)劃，城市拓展空間及未來商業(yè)潛力都將大受局限。優(yōu)勢：區(qū)域成熟度高、配套完善、商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，

商業(yè)底蘊深厚。劣勢：環(huán)境臟亂、舒適性差，城區(qū)規(guī)劃陳舊，未來發(fā)展空間受限。城市格局新城——永川區(qū)新的政治、經濟、文化、商業(yè)中心，眾多行政機關已遷入新城，但市政配套尚不完善，區(qū)域人氣較為不足。人民廣場新政治商業(yè)中心景觀軸線奧蘭半島新城區(qū)新增土地供應量巨大，市政規(guī)劃優(yōu)于老城區(qū)，是永川城區(qū)向中大型城市邁進的支點。雖然區(qū)委區(qū)府、公安、司法、建委等行政機關已遷入新城，但由于尚處發(fā)展初期，城市生活的基本配套尚不完善，區(qū)域人氣較為不足。優(yōu)勢：整體規(guī)劃優(yōu)異，道路寬暢、環(huán)境優(yōu)美整潔，

市政配套預期良好。劣勢：目前入住率較低，人氣不足，基礎配套滯后，

商業(yè)氛圍的積聚尚待時日。成渝高速渝西大道（中段）城區(qū)交通道路網絡通達性較好，老城區(qū)交通便捷，新城區(qū)暫時交通不便。昌州大道（中段）昌州大道（西段）渝西大道（中段）渝西大道（西段）萱花路中環(huán)北路（西段）中環(huán)北路（中段）成渝高速成渝高速昌州大道（東段）人民大道興龍大道本案匯龍東路匯龍大道人民大道人民南路人民西路紅河大道紅河大道紅河南路紅河中路學府大道老城區(qū)道路狹小，但公交體系比較健全，并且因為人口密集因素，出租車大多集中聚集在老城區(qū)范圍。新城老城核心商圈之間，相距約15分鐘車程。新城區(qū)道路規(guī)劃大大優(yōu)于老城區(qū)，道路寬敞，且規(guī)劃有專用的自行車道，但公交運力有待提升，目前交通較為不便。永川汽車總站永川火車站高速路下道口永川區(qū)/2011年戶籍人口數(shù)及構成情況類別人口數(shù)量備注永川中心城區(qū)

常住人口530000其中——重慶文理學院現(xiàn)有教職員工1200余人，目前擁有全日制本?？圃谛Ｉ?8000余人。永川大學&職業(yè)學院

流動人口113000永川中心城區(qū)

人口合計543000人口結構目前永川中心城區(qū)常住人口53萬，近5年城區(qū)人口平均增幅為11%，人口迅猛增長，為商業(yè)發(fā)展帶來潛在消費驅動力。人口基數(shù)的迅猛增長由于城市開發(fā)建設進程，近幾年城區(qū)人口呈爆發(fā)式增長，且人口增速持續(xù)攀升。流動人口

穩(wěn)步增長常住人口爆發(fā)式增長作為職業(yè)教育基地，22所大學及職業(yè)學院的在校學生數(shù)量，也呈上升趨勢。為永川商業(yè)帶來持續(xù)推動力2006—2011年，永川城區(qū)人口增長情況城區(qū)人口(萬）人口增速（%）永川區(qū)/2011年人口構成城市發(fā)展規(guī)劃東進，南拓！【遠景目標】建成“城區(qū)面積100平方公里、城區(qū)人口100萬”的現(xiàn)代大城市。未來永川城市發(fā)展方向東進、南拓、西優(yōu)、北控人口規(guī)模（萬）城區(qū)面積（平方公里）2011—2030年，永川發(fā)展目標鳳凰湖電子信息工業(yè)園工業(yè)用地遠景發(fā)展用地遠景發(fā)展用地奧蘭半島南拓西優(yōu)北控東進宏觀商業(yè)環(huán)境——研判結論商業(yè)業(yè)態(tài)GDP水平人均GDP<1100美元，城市化率<25%人均1100<GDP<2000美元，城市化率<45%人均2000<GDP<4400美元，城市化率<65%人均GDP>4400美元，城市化率>70%商業(yè)處于最初階段，是與農業(yè)經濟相匹配的原始狀態(tài)百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農業(yè)時代的廟會、地攤、集貿市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障為適應城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店西方經濟發(fā)展水平及城市化率與商業(yè)發(fā)展階段模型永川目前城鎮(zhèn)化率58.6%,人均GDP5744.54美元結合西方商業(yè)發(fā)展階段模型來看：

永川正在經歷商業(yè)業(yè)態(tài)的第二次升級。超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力商業(yè)業(yè)態(tài)面臨第二次升級永川/城市和商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)業(yè)態(tài)面臨第一次升級宏觀環(huán)境啟示：宏觀環(huán)境啟示：就目前而言：永川商業(yè)存在較大發(fā)展空間，但居民消費觀念及消費意愿有待進一步改觀。從未來發(fā)展觀察：新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景較為廣闊，但要充分考慮完善基礎配套，改善交通等因素；23從歷史歷程來看：永川總體經濟以及人口近年都呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢，并將保持較高的持續(xù)增長速度。1永川商業(yè)宏觀環(huán)境1永川商業(yè)現(xiàn)狀調研2Contents目錄China

LAND

新|港|地|產顧問|策劃|代理|管理新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應及新增預期5本項目商業(yè)環(huán)境關聯(lián)性敏感因素分析4新城區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局6本項目商業(yè)市場環(huán)境啟示7商業(yè)消費者及商業(yè)客戶問卷調查3商業(yè)現(xiàn)狀調研——永川各大商圈分布情況&本次數(shù)據采集范圍名豪人民西路人民南路紅河中路人民東路人民大道渝西大道中段紅河大道紅河大道渝西廣場本案景觀大道名豪購物中心渝西廣場中央大街紅河大道人民東路人民南路紅河中路人民西路人民大道帝都·紅旗廣場蜀華商業(yè)步行街人民廣場老城區(qū)市調范圍老城區(qū)/主要調研項目：渝西廣場、俊豪中央大街、名豪購物中心、帝都紅旗廣場、蜀華商業(yè)街。老城區(qū)/主要調研板塊:渝西廣場商圈、名豪廣場商圈渝西廣場，地理位置優(yōu)越業(yè)態(tài)品質較低。地理位置：位于永川老城區(qū)最核心的商業(yè)黃金地段，租金情況：■渝西廣場外圈的門面租金價格區(qū)間為200-250元/㎡/月，■商場內部門面租金較低，商鋪面積較小、租金價格區(qū)間為130-200元/㎡/月。渝西廣場商圈業(yè)態(tài)分布：經營業(yè)態(tài)方面，以服飾貿易為主，包括商業(yè)、金融、貿易、餐飲及其他生活服務。其商鋪——多為私人購買,然后轉租主力店：重慶百貨、沃爾瑪超市、渝西購物廣場俊豪·中央大街——集購物、餐飲為一體的大型購物中心位于渝西大道中段，緊鄰渝西廣場，為永川老城區(qū)城市中心位置.業(yè)態(tài)分布：1F：名品名店2F：服裝飾品美容美發(fā)3F：童裝童樂休閑娛樂4F：餐飲美食

光大證券主力店：沃爾瑪、新世紀百貨、屈臣氏、越界國際影城商鋪租金：一樓租金為350—400元/㎡，二樓租金為130—150元/㎡名豪廣場商圈永川出現(xiàn)較早的商業(yè)中心，永川市民傳統(tǒng)的購物消費場所，近年漸成頹勢。地理位置：老城傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域——萱花路經營業(yè)態(tài)：外街零售業(yè)態(tài)：電器、百貨、服裝內街：餐飲美食一條街主力店：名豪百貨、名豪超市、國美電器，重百超市商鋪租金：【外街】60-100元/㎡/月【內街(美食街)】20-50元/㎡/月老城區(qū)其他個案具體數(shù)據及資料，點擊以下鏈接：永川老城區(qū)業(yè)態(tài)格局——大型集中式商業(yè)分布永川老城區(qū)的零售百貨業(yè)方面的集中式商業(yè)節(jié)點目前主要在以下名豪購物廣場、渝西廣場、俊豪中央大街，如永川重百、新世紀、沃爾瑪以及即將入駐的梅西百貨等。在消費客群方面，老城區(qū)大型集中式商業(yè)覆蓋永川區(qū)全城市民。名豪購物中心重百超市紅旗帝都廣場（梅西百貨）新世紀百貨/沃爾瑪名豪購物中心重百新世紀百貨沃爾瑪大型主力賣場地址營業(yè)面積（㎡）營業(yè)樓面?zhèn)渥⒅匕儆逦鲝V場店渝西廣場160001層—3層

沃爾瑪永川渝西廣場分店渝西廣場9000負1層營業(yè)面積9000多㎡渝西購物廣場渝西廣場10000吊1層經營業(yè)態(tài)類似女人街重百超市萱花路店萱花路2762

新世紀百貨永川商都俊豪中央大街220001層-6層無超市和大家電的大型純百貨商場，主要經營化妝品、黃鉑金珠寶、鐘表、手機數(shù)碼、鞋類服飾類、家居家用、兒童用品、生活小家電、健身按摩器材等蘇寧電器俊豪中央大街5200

名豪百貨名豪購物廣場120001層—3層

名豪百貨（超市）名豪購物廣場4000負1層

國美電器名豪購物廣場5000

梅西百貨帝都紅旗廣場

據稱，已簽約，開業(yè)時間待定。

(已營業(yè))超市賣場

15762

(已營業(yè))百貨賣場

60000

大型家電賣場

10200

永川老城區(qū)核心商圈——大型集中式商業(yè)營業(yè)面積統(tǒng)計汽摩機電城奧韻·家博城永川商貿城農副產品綜合批發(fā)市場永川家電批發(fā)市場銀兆電子城永川老城區(qū)業(yè)態(tài)格局——專業(yè)市場分布永川老城區(qū)業(yè)態(tài)格局——餐飲娛樂業(yè)態(tài)分布蜀華商業(yè)步行街中央大街美食區(qū)蜀華商業(yè)步行街名豪美食街俊豪中央大街美食街現(xiàn)狀：餐飲業(yè)較為集中，且經營廣泛，品種繁多，但環(huán)境較差。娛樂業(yè)分布較為零散.消費人群：永川城區(qū)居民，但以老城區(qū)為主。名豪購物美食街永川老城區(qū)業(yè)態(tài)格局——其他臨街散鋪勝利路萱花路業(yè)態(tài)范圍：主要以服飾、便餐為主。消費客群：老城區(qū)居民、部分新城區(qū)居民消費水平：中低端主力店：名豪百貨、名豪超市、國美電器，重百超市主力店：新世紀百貨、蘇寧電器、屈臣氏、肯德基、越界國際影城主力店：重慶百貨、沃爾瑪超市、渝西購物廣場租金/下限（元/㎡·月）租金/上限（元/㎡·月）將各片區(qū)商鋪租金，結合前述各主力店的營業(yè)規(guī)模，可見——大型主力店以其顯著的人氣吸附力，對片區(qū)內其他商業(yè)物業(yè)的租金起到極大的推動作用。主力店的品牌、經營規(guī)模不同，吸引聚集的人流量也有所不同，從而對該片區(qū)商業(yè)物業(yè)的租金起到推動力度也有所區(qū)別。從俊豪中央大街的情況來看，2F的商鋪租金僅值1F的37%——40%，商業(yè)價值大幅衰減。從渝西廣場及名豪購物廣場的租金數(shù)據分析，內街商鋪租金，約值外街租金35%——60%，商業(yè)價值嚴重跌減。永川老城區(qū)從中心商圈主力店&商鋪租金的交叉分析，可以看出，大型品牌主力店_——對本區(qū)域的租金推動作用明顯。老城區(qū)調研結論商業(yè)環(huán)境成熟，人氣鼎盛。商鋪出租率100%，租金較高。老城區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，從人流量、車流量角度，都呈現(xiàn)出商業(yè)繁盛景象。受陳舊的城市規(guī)劃所限，交通路網、景觀性、舒適性方面亦將有所限制。就目前而言，老城區(qū)商業(yè)價值明顯高于新城區(qū)。從未來潛力角度，老城區(qū)商業(yè)發(fā)展空間，有所局限。大縣城格局，典型的“馬路經濟”,

商業(yè)發(fā)展空間，有所局限。永川老城區(qū),商業(yè)發(fā)展十分成熟,商業(yè)業(yè)態(tài)非常豐富。目前而言,地段、區(qū)位、配套…優(yōu)勢明顯，但從升值空間和發(fā)展?jié)摿嵌?，將有所局限。老城區(qū)調研結論永川新城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局項目名稱商業(yè)物業(yè)面積規(guī)劃業(yè)態(tài)華創(chuàng)渝西新天地9萬㎡百貨、超市、家電專業(yè)賣場、品牌專賣店、特色餐飲、娛樂（后期有酒店）偉映帝琴2.6萬㎡品牌專賣、餐飲、娛樂休閑、便利店竹映三清約2萬㎡品牌專賣、娛樂休閑、餐飲、便利店五洋都市庭園1.5萬㎡娛樂休閑、餐飲、便利店十里棠香1.4萬㎡特色餐飲休閑街康安尚都2萬多㎡百貨、超市、辦公潤錦御瓏山5478.2㎡目前只有一家網吧入駐本案竹映三清AC世紀城康安尚都五洋都市庭院蜂尚偉映帝琴華創(chuàng)華創(chuàng)華創(chuàng)華創(chuàng)中軸線人民廣場紅河楓景桓大·泰晤士河清晨巨宇江南御瓏山十里棠香紫荊花廣場體育中心天秀景地青年根據地金科中央金街電信局片區(qū)（底商）以建材為主，餐飲業(yè)態(tài)為輔。新城商業(yè)核心區(qū)人民廣場商圈紅河大道沿線社區(qū)底商，餐飲及生活服務為主昌州大道沿線社區(qū)底商，餐飲業(yè)態(tài)為主體育中心片區(qū)（底商）包含餐飲、休閑健身娛樂等業(yè)態(tài)新城區(qū)市調范圍重點調研板塊：人民廣場商圈、紅河大道沿線、昌州大道沿線、體育中心周邊主要調研個案:人民廣場、帝琴58號大街、竹映三清、華創(chuàng)渝西新天地、AC世紀城、十里棠香等。電信局片區(qū)人民廣場商圈紅河大道沿線昌州大道沿線體育中心片區(qū)人民廣場商圈

本案偉映帝琴竹映三清AC世紀城人民廣場占據永川商業(yè)中心地段的人民廣場商業(yè)圈，商業(yè)營業(yè)面積達15萬㎡，商貿企業(yè)和個體工商戶達500余家，新城區(qū)商業(yè)核心區(qū)域華創(chuàng)渝西新天地天秀錦地紅河楓景調研范圍偉映·帝琴、竹映三清、天秀錦地、AC世紀城、華創(chuàng)·渝西新天地等項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)組合大型百貨、超市+零售購物+餐飲休閑+生活服務租賃價格少數(shù)幾個人流極盛門面300-400元/平方米.月，其他外街60—100元/平方米.月，內街1樓35—65元/平方米.月內街2樓20——35元/平方米.月人民廣場商圈新城區(qū)商業(yè)核心區(qū)域紅河大道沿線

本案十里棠香五洋峰尚青年根據地新城區(qū)主要交通干道沿線有十里棠香特色美食街、卡唯星巴風情美食街、和君臨棠城、青年根據地、五洋都市庭院、五洋峰尚等入住率較高的小區(qū)以及文理學院紅河校區(qū)。調研范圍十里棠香、卡唯星巴特色美食街五洋·峰尚、五洋·都市庭院、青年根據地等項目外圍底商業(yè)態(tài)組合十里棠香、卡唯星巴特色餐飲、五洋·峰尚、五洋·都市庭院、青年根據地，針對文理學院學生的商業(yè)配套，以小型餐飲、便利店為主。租賃價格30-60元/平方米.月紅河大道主要經營業(yè)態(tài)占比情況（不含十里棠香）紅河大道沿線新城區(qū)主要交通干道昌州大道沿線新城區(qū)交通主干道，沿線小區(qū)居民入住率較高，人氣較好，商鋪入住率及商鋪租金也相對較高。昌州大道沿線臨街底商調查調研范圍潤錦·御龍山、巨宇江南、桓大·泰晤士清晨等項目外圍底商業(yè)態(tài)組合以餐飲、社區(qū)生活配套為主。租賃價格30-40元/平方米.月沿線有宇界維詩卡、潤錦御龍山、巨宇江南、桓大泰晤士清晨住宅小區(qū)，由于交通便捷，該片區(qū)目前居民入住率較高，商鋪入住率及商鋪租金也相對較高。體育中心&奧蘭半島片區(qū)調研范圍永川體育中心、康安尚都、興龍苑等項目外圍底商業(yè)態(tài)組合以餐飲、社區(qū)生活配套、休閑、健身為主。租賃價格15-18元/平方米.月位于新城區(qū)景觀中軸的東北端，區(qū)域內目前有眾多地產項目正在大力開發(fā)中，為新城區(qū)極大片區(qū)中入住居民較少的區(qū)域，相對而言，目前人氣較為不足。具體個案詳細市調數(shù)據及資料，點擊以下鏈接：竹映三清崇尚百貨、人人樂超市華創(chuàng)新世紀百貨（超市）、哈曼皇宮永川文化藝術中心永川國際影城天秀景地吉又吉購物中心新世紀百貨、吉又吉超市、人人樂超市等一批重點項目近年來相繼投入運營，加速了人民廣場商圈發(fā)展的步伐.永川新城區(qū)業(yè)態(tài)分布——大型集中式商業(yè),目前均聚集在人民廣場商圈。但華創(chuàng)步行街、崇尚百貨等商圈內傳統(tǒng)商業(yè)體受經營定位的制約，近年來經營狀況每況愈下，無法與人民廣場商圈同步發(fā)展，成為影響商圈發(fā)展的重要因素。永川新城區(qū)大型主力賣場地址營業(yè)面積（㎡）營業(yè)樓面?zhèn)渥⒊缟邪儇浻来ǖ曛裼橙?00001層—3層

人人樂

永川購物廣場(超市）竹映三清11230負1層配備車位1000多個

吉又吉超市天秀錦地5000

新世紀百貨永川新城店（超市）華創(chuàng)商業(yè)街6300

家博超市奧韻天居八號6000負1層

家博購物中心奧韻天居八號220001層—3層招商中核心商圈——大型集中式商業(yè)營業(yè)面積統(tǒng)計永川新城區(qū)華創(chuàng)外街1F華創(chuàng)內街1F華創(chuàng)內街2—3F竹映三清臨人人樂超市入口竹映三清背街1F天秀錦地臨街1F帝琴58號外街1F帝琴58號內街1F帝琴58號內街2FAC世紀城外街1F主力店：新世紀百貨（超市）主力店：人人樂超市崇尚百貨主力店：吉又吉超市美食街從中心商圈主力店&商鋪租金的交叉分析，可見：大型品牌主力店對本區(qū)域的租金推動作用——在新城區(qū)再次得到印證。租金/下限（元/㎡·月）租金/上限（元/㎡·月）永川新城區(qū)餐飲業(yè)態(tài)分布本案十里棠香華創(chuàng)渝西新天地帝琴58號大街體育中心AC世紀城十里棠香帝琴58號大街紅河楓景扎啤廣場體育中心AC世紀城華創(chuàng)渝西新天地新城區(qū)經營良好的餐飲主要集中在人民廣場板塊，以及新城區(qū)一些大型社區(qū)。餐飲環(huán)境幽雅舒適，雖然從消費客群來看覆蓋了新城老城，但由于交通及其他因素，人氣較老城區(qū)依然較弱。永川新城區(qū)休閑娛樂業(yè)態(tài)分布本案十里棠香哈曼皇宮帝琴58號大街哈曼皇宮華創(chuàng)渝西新天地帝琴58號大街永川國際影院渝西新天地永川國際影院十里棠香目前主要集中在人民廣場板塊。永川新城區(qū)其他臨街散鋪、社區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)凌亂，同樣呈現(xiàn)出典型的“馬路經濟”特色.人民西路人民東路人民大道紅河大道紅河大道人民南路本案永川新城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)與入住率及商鋪租金的關系華創(chuàng)內街服飾零售店竹映三清服飾店華創(chuàng)外i街餐飲店文理學院主大門旁五洋/餐飲店帝琴58號內街1樓餐飲店帝琴58號外街1樓服飾店帝琴58號內街2樓休閑保健十里棠香餐飲項目周邊社區(qū)餐飲項目周邊生活服務昌州大道沿線餐飲帝琴58號外街1樓副食、生活服務本案竹映三清AC世紀城康安尚都五洋都市庭院蜂尚偉映帝琴華創(chuàng)華創(chuàng)華創(chuàng)華創(chuàng)中軸線人民廣場紅河楓景桓大·泰晤士河清晨巨宇江南御瓏山十里棠香紫荊花廣場體育中心天秀景地青年根據地金科中央金街125346125346租金范圍與人口密度的對比分析，可以看出，新城區(qū)各片區(qū)的租金與該區(qū)域的人口密集程度呈正比關系。此外，還可以看出：大型主力店的進駐以及區(qū)域交通體系的便捷程度，與居民入住率正相關。而片區(qū)各配套業(yè)態(tài)的豐富性也與入住率正向相關。人民廣場區(qū)域文理學院巨宇江南片區(qū)電信局居民區(qū)金域藍灣片區(qū)體育中心片區(qū)人口密度租金/下限（元/㎡·月）租金/上限（元/㎡·月）永川城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀調研永川城區(qū)商業(yè)總體研判名豪人民西路人民南路紅河中路人民東路人民大道渝西大道中段紅河大道紅河大道渝西廣場本案景觀大道商鋪主力面積為25－60㎡。租金價格區(qū)間為30-60元/㎡/月，租金遞增率為10%/年，商鋪售價為9000-12000元/㎡業(yè)態(tài)：餐飲為主租金：15元/㎡/月物管費：0.3元/㎡/月業(yè)態(tài)：百貨零售為主租金：廣場內租金200-250元/㎡.月；外街租金130—200元/㎡.月。業(yè)態(tài)：餐飲租金：20-50元/㎡.月業(yè)態(tài)：百貨零售為主租金：廣場內租金200-250元/㎡.月；外街租金130—200元/㎡.月。業(yè)態(tài)：零售、餐飲為主租金：40-70元/㎡.月業(yè)態(tài)：零售業(yè)為主租金：40-80/㎡.月商業(yè)氛圍——受城市配套、人口密集程度與歷史沉淀影響，老城區(qū)商業(yè)氛圍極為成熟，

新城區(qū)尚處于發(fā)展初期。租金水平——老城區(qū)商鋪租金普遍較高；新城區(qū)極少數(shù)商鋪——由于人流極盛原因，租金水平

可與老城區(qū)持平，但其余大部分物業(yè)租金水平大大低于老城區(qū)，租金落差較大。經營狀況——老城區(qū)由于人氣原因，經營狀況比較良好，

新城區(qū)在缺乏有序業(yè)態(tài)規(guī)劃且人氣不足的情況下，經營情況不太理想。目前在商業(yè)環(huán)境、租金水平、經營狀況等方面，老城區(qū)均較新城區(qū)優(yōu)勝。業(yè)態(tài)格局——◆典型的“馬路經濟”，老城區(qū)業(yè)態(tài)豐富分布凌亂，◆新城區(qū)業(yè)態(tài)有待完善，業(yè)態(tài)分布方面也相對零散。◆大型集中性購物中心，大都集中在老城區(qū)?！粜鲁菂^(qū)有少量百貨、大型超市等集中式大商業(yè)，但其他業(yè)態(tài)更多以餐飲、休閑、生活服務為主。◆社區(qū)商業(yè)方面，新城多數(shù)小區(qū)由于目前地域還不成熟，且開發(fā)商對社區(qū)商業(yè)無統(tǒng)一的規(guī)劃、招商，因此已售部分出租率不太理想，沒有形成較好的商業(yè)氛圍，故社區(qū)商鋪空置率較高。永川城區(qū)商業(yè)初步研判①：業(yè)態(tài)格局特點——餐飲業(yè)占比最高，但大多為中檔及低檔，同質化嚴重，高品位特色商業(yè)較為欠缺.從業(yè)態(tài)比例來看，餐飲業(yè)占比最高，其次是生活購物，再次是社會服務，再次是休閑娛樂。但從餐飲及休閑娛樂等特色商業(yè)的檔次上看，高檔特色商業(yè)較為欠缺，大部分為中低檔。永川城區(qū)商業(yè)初步研判②：永川城區(qū)商業(yè)初步研判③：大型主力店對周邊區(qū)域的商鋪租金帶動效應明顯。租金/下限（元/㎡·月）租金/上限（元/㎡·月）商鋪出租率老城區(qū)租金水平總體而言，大大高于新城但新城區(qū)——人民路也有少數(shù)商鋪租金與老城黃金商鋪持平。外街與內街，1F與2F商鋪租金有呈現(xiàn)反比落差。老城區(qū)商鋪出租率明顯高于新城。外街與內街，1F與2F商鋪出租率有呈現(xiàn)顯著落差。永川商業(yè)宏觀環(huán)境1商業(yè)消費者及商業(yè)客戶問卷調查3Contents目錄China

LAND

新|港|地|產顧問|策劃|代理|管理新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應及新增預期5本項目商業(yè)環(huán)境關聯(lián)性敏感因素分析4新城區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局6本項目商業(yè)市場環(huán)境啟示7永川商業(yè)現(xiàn)狀調研2問卷調查問卷調查商業(yè)消費者&商業(yè)客戶◆

新城區(qū)的餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，基本可覆蓋永川城區(qū)全城市民（消費環(huán)境幽雅舒適，停車方便…）◆但是在百貨購物方面新城居民認為老城選擇性更多而且比較集中（新城區(qū)較為零散，且交通不便），在生活服務方面，老城區(qū)性價比更高，因此在這兩方面，目前仍然傾向于在老城區(qū)消費?！衾铣菂^(qū)購物、餐飲、休閑娛樂等各種商業(yè)業(yè)態(tài)，基本可覆蓋永川城區(qū)全城市民。尤其是集中式百貨購物、生活服務類。永川城區(qū)——商業(yè)消費客群基本洞察調查人員永川項目市調小組調查周期6月9日-6月10日（2天）調查對象永川老城區(qū)及新城區(qū)消費者、商戶、投資者調查方式隨機抽樣消費者問卷調查——安排及區(qū)域分布1您的性別：□男□女2您的年齡：□18—25歲□26—35歲□37—45歲□46—55歲□56歲以上3您的學歷：□中專（高中）□大學□碩士□博士□其他4您的職業(yè)：□普通員工□中層管理人員□個體戶□專業(yè)技術員□自由職業(yè)者□無業(yè)/待業(yè)/下崗/離退休□學生□工人□高層管理人員□企業(yè)主□家庭主婦□其他

5您目前居住的區(qū)域：□永川老城區(qū)□永川新城區(qū)□永川周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)□其他:

6您工作的區(qū)域：□永川老城區(qū)□永川新城區(qū)□永川周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)□其他：

7您目前主要的出行工具是：□私家車□單位交通車□公交車□摩托車/電動車□出租車□步行□自行車8您目前常去的商圈有：□渝西廣場□名豪購物廣場□人民廣場□其它：

9您選擇消費場所主要關注的問題：□購物環(huán)境□產品□價格□促銷□便利□配套□服務10您（家庭）主要消費方向：□購物□餐飲□娛樂休閑□日常消費□醫(yī)療□保養(yǎng)健身□學習□其它

11您認為永川目前最缺乏哪類消費場所：

12以下各項你認為哪項更重要？（請按主次順序在方格上寫上序號）□地理位置□裝修方式□環(huán)境氛圍□食品味道□服務質量□產品價格□經營方式□品牌形象□店鋪風格13請問哪類特色餐飲、休閑娛樂場所最能吸引你？□品牌餐飲連鎖□特色美食□茶樓□酒吧□咖啡廳□KTV□洗浴中心□其它14請問你最喜歡吃哪種類型的特色餐飲？15請問什么情況下你會選擇到特色餐飲場所消費？□節(jié)日慶賀□遠朋來訪□朋友聚餐□休閑消費□特價促銷□朋友推介□其它16請問你可以接受的餐飲消費價位是多少？（人均消費單價/次）17請問你通常多久去一次特色餐飲店？□3天□一周□兩周□一個月□一個月或更久18請問什么情況下你會選擇到娛樂休閑場所消費？多久去一次？□朋友聚會□商務/工作□其他:____□3天□一周□兩周□一個月□一個月以上或更久19請問你可以接受的休閑娛樂消費價位是多少20請問你每次去娛樂休閑場所的人均消費一般為多少元？21請列舉你覺得致使永川餐飲、休息娛樂經營不善或經營失敗的原因□地點難找□交通不便□環(huán)境氛圍差□食品味道不佳□服務質量不高□產品價格貴□產品種類單一□品牌形象差□沒有店鋪風格22請列舉你所知道的休閑餐飲店。（請注明地點、店名、特色食品等）23請列舉你現(xiàn)時最喜愛的娛樂、休閑娛樂場所（請注明地點、店名、特色所在）24如果位于新城區(qū)x有一個特色的餐飲休閑娛樂風情街，你會選擇前去消費嗎？□會□不會□暫時不會，將來有可能商業(yè)消費者調查問卷永川城區(qū)——商業(yè)消費客群典型個例根據報告的需要對永川城區(qū)部分消費者進行了一個隨機調研走訪：年齡：30左右性別：男職業(yè)：自由職業(yè)目前居住區(qū)域：新城區(qū)訪談情況：一般消費選擇在新城區(qū)，受訪者認為新城區(qū)現(xiàn)在什么都有，用不著在老城區(qū)去消費。主要消費方向是休閑娛樂消費最關注的是質量和環(huán)境一般消費可以接受的價格為500元如果位于新城將新建設一個特色的餐飲休閑娛樂風情街，表示有機會可能會去消費。年齡：26職業(yè)：個體經營戶收入：5000元/月目前居住區(qū)域：新城區(qū)工作區(qū)域：新城區(qū)訪談情況：一般消費選擇在新城區(qū)，特別是餐飲選擇新城區(qū)，原因是老城區(qū)的環(huán)境沒新城區(qū)好，檔次比較低。最喜歡前往的消費場所是十里棠香一般是在朋友聚餐的情況下前去消費表示希望永川新城區(qū)能有個不夜城，可以通宵喝夜啤酒的地方消費者一：消費者二：永川城區(qū)年齡：31職業(yè)：出租車司機收入：3000元/月左右目前居住區(qū)域：老城區(qū)訪談情況：一般消費選擇在老城區(qū)消費，原因是老城區(qū)商品種類多，商業(yè)集中。選擇消費場所最關注的是價格和質量?？梢越邮艿男蓍e娛樂消費價位是200元左右受訪者認為新區(qū)由于人氣不夠，因此要建設特色餐飲休閑娛樂風情街可能會短期內經營不理想。年齡：19職業(yè)：文理學院學生性別：男目前居住區(qū)域：新城區(qū)

主要的出行工具是：公交車訪談情況：如果是逛街購物一般都選擇在老城區(qū)，因為老城區(qū)商品價格相對便宜，商業(yè)種類多。但如果是休閑娛樂大多選擇在新城區(qū)，因為新城區(qū)距離居住地方近，方便。選擇消費場所主要關注的問題是價格現(xiàn)時最喜愛的娛樂、休閑娛樂場所是新城區(qū)的電影院?？梢越邮艿牟惋嬒M價位是150元左右。通常兩個月左右去一次特色餐飲店。

如果位于新城將新建設一個特色的餐飲休閑娛樂風情街，表示很有可能去消費。消費者三：消費者四：——商業(yè)消費客群典型個例被調查者中，對項目周邊認知度評定中，知道的占56％，不知道的占23％，很熟悉的占21％．被調查者中，對新建娛樂消費場所是否會消費的情況中，看情況的占62％，節(jié)假日會去的占18％，經常去的占10％，不去的占10％．看情況的占了絕大多數(shù)．永川城區(qū)消費者調查問卷分析：對項目及區(qū)域認知度與接受度表明：在永川目前市場背景下，爭取商業(yè)市場先機的關鍵是足夠的特色化及差異化。市場調研表明：市民對本區(qū)域有相當?shù)恼J知度，但認同度與接受度目前處于較低水平被調查者中，消費注重點問卷中，特色口味的占55％，服務的占44％，交通占17％，周邊是否有購物場所的占4％，停車位是否充足的占３％．對特色餐飲和服務要求相對較高．被調查者中，餐飲人均消費，30－50元的占18％，不知道的占26％，50－80元的占17％，30元以下的占20%，人均80元以上的僅占20％．永川城區(qū)消費者調查問卷分析：餐飲消費水平&餐飲消費注重點調研數(shù)據再次印證：爭取商業(yè)市場先機的關鍵是足夠的特色化及差異化。一方面表明：永川餐飲消費水平普遍較低；換一個角度，也表明永川目前的高檔餐飲消費場所較為缺乏，因此低檔消費比例占絕大多數(shù)。被調查者中，認為缺乏大型超市的占35％，精品店的占24％，流行百貨的占24％，特色餐飲的占19％，中高檔百貨的占14%精品店永川城區(qū)消費者調查問卷分析：被調查者認為體育中心片區(qū)缺乏哪些商業(yè)？從調研結果可以明顯看出，體育中心奧蘭半島片區(qū)居民，對大型超市的需求和對商業(yè)業(yè)態(tài)豐富性、完善性的需求。永川城區(qū)商業(yè)消費客群——城區(qū)市民消費習慣調查從網上民意調查數(shù)據來看，63.93%的城區(qū)市民習慣在老城消費，而目前選擇在新城區(qū)消費的客群比例不足10%，表明新城區(qū)商業(yè)仍需一個較長的市場培育期。2012年，永川人在哪里消費？數(shù)據來源：棠城論壇/forum.php?mod=viewthread&tid=131361永川城區(qū)商業(yè)消費客群——調查結論大部分消費者習慣到老城區(qū)消費。老城區(qū)商業(yè)比較集中，在生活購物上90%的消費者愿意選擇到老城進行消費。新城區(qū)環(huán)境較好，在餐飲娛樂消費上60%的消費者愿意選擇去新城進行消費。62%的市民

對餐飲娛樂的新消費場可接受度較高，但足夠的特色和差異化才是贏占市場的先決條件。結論1結論2結論3◆新城區(qū)商業(yè)，在消費者層面來講，消費觀念與消費慣性方面，均需要較長的市場引導期。◆更有差異化及特色商業(yè)模式是新城區(qū)商業(yè)項目的制勝關鍵。◆與區(qū)域居民的針對性需求高度契合的商業(yè)業(yè)態(tài)，可成為積聚人氣、培育市場基礎的有效途徑，結論4奧蘭半島周邊區(qū)域市民，普遍表現(xiàn)出對大型超市、便捷生活配套的商業(yè)消費需求永川城區(qū)——商業(yè)客戶總體研判年齡：35—60職業(yè)：私企老板、個體老板、公職人員、高級白領…居住區(qū)域：老城區(qū)&新城區(qū)&周邊集鎮(zhèn)&重慶或外地投資客戶調查人員永川項目市調小組調查周期6月9日-6月10日（2天）調查對象項目區(qū)域內消費者、商戶、投資者調查方式隨機抽樣商業(yè)客戶（投資者/經營戶）問卷調查安排及區(qū)域分布商業(yè)客戶（投資者/經營戶）調查問卷1請問你的職業(yè)？□企事業(yè)單位職員□公務員□個體私營老板□專業(yè)技術人員/醫(yī)生/教師□其他2你的家庭年收入？□10萬以下□10—15萬□15—20萬□20萬以上3請問你2年內是否有買商鋪的打算？□有□無4您購買商鋪的意圖是：□投資□經營□投資或經營5如果自營，請問您將經營何種行業(yè)？

6如果經營，您傾向于選擇何種形式獲得商鋪的經營權？□購買□租賃7您傾向于選擇何種形式的商鋪進行經營？□沿街門面房□特色商業(yè)街商鋪□市場類商鋪□商場、購物中心的柜臺或店鋪8對您來講，比較理想的商鋪面積是多少？□10平米以內□11—30平米□31—50平米□51—70平米□71—90平米□91平米以上9您覺得何種面寬商鋪，更為理想？□3米以下□3—4米□4—5米□5—6米□6米以上10您可以接受的租金是多少：（元/平米*月）□20元以內□21—40元□41—60元□61—80元□81—100元□101元以上11如果打算投資商鋪，，你首先考慮哪些因素，其次呢？□地理因素□交通方便程度□人流量□周邊商業(yè)氛圍□鋪位朝向及位置□項目的規(guī)劃定位□有無品牌商家進駐□發(fā)展前景及升值潛力□鋪位價格□付款方式□建筑風格□其他：12請問如果在新城區(qū)有一個格調較高尚的特色商業(yè)街，由中高端餐飲、休閑娛樂等組成等組成，你覺得這個商業(yè)街的發(fā)展前景如何？你覺得這里商鋪的租金價格范圍是多少？□1F租金范圍：□2F租金范圍：13你覺得這里商鋪的售價租金多少比較合適？□1F售價：□2F售價：14如果購買，你考慮購買的商鋪樓層？□1層□2層□3層□3層以上□負1層□其他：15如果您購買商鋪，您能接受的總價范圍是：（元/平米）□20萬以內□20—35□35—50萬□50—65萬□65—80萬□80—95萬□95—110萬□110—125萬□125萬以上16如果投資，你比較喜歡哪種付款方式？□按揭貸款□分期間付款□一次性付款□售后返租永川城區(qū)——商業(yè)客戶描摹性別：男職業(yè)：個體目前在新城區(qū)經營服飾店受訪者可以接受的租金是不超過60元/㎡.月：如果打算新投資商鋪，首先考慮的因素是地理位置和周邊商業(yè)氛圍。沒有購買商鋪的打算，如果購買，考慮購買的商鋪樓層是一層臨街。對受訪者來講，比較理想的商鋪面積是30㎡左右。性別：男職業(yè)：自由職業(yè)目前居住在新城區(qū)在近期內如果有好的機會表示會有租賃商鋪的打算。想經營建材。傾向于選擇沿街門面房的商鋪進行經營。比較理想的商鋪面積是50-70㎡，但是租金價格要求越低越好，最好不要超過30元/㎡如果打算投資商鋪，首先考慮地理位置因素，其次考慮人流量和周邊商業(yè)氛圍。經過走訪發(fā)現(xiàn)，投資者需求商鋪面積在30—60平方米。其投資商鋪考慮的因素有幾個方面：售價、區(qū)域、樓層、商業(yè)氛圍等。性別：女職業(yè)：普通員工居住地：老城區(qū)近２年內有有租賃商鋪的打算，租賃商鋪的意圖是用于自己經營，如果選擇購買最首要考慮的地理位置其次是價格，可以接受的租金價格是20-40元/㎡，理想的商鋪面積是40㎡，想經營服飾店，受訪者表示但最好是選擇在老城區(qū)，原因是老城區(qū)人流量較大，商業(yè)集中，商業(yè)氛圍濃厚。投資客戶一：投資客戶二：投資客戶三：永川城區(qū)性別：男職業(yè)：個體經營者（紅燒鴨老鴨湯）目前已經經營兩家餐飲店了近期有打算在新城區(qū)再開第三家分店，受訪者表示前往該店消費的人群主要是周邊居住人群，也包括從老城區(qū)前往的人消費，平均消費每桌300元左右。如果經營，傾向于選擇租賃形式獲得商鋪的經營權，傾向于選擇特色商業(yè)街商鋪形式的商鋪進行經營，理想的店鋪面積在100㎡以上?？梢越邮艿淖饨鹗遣怀^50元/㎡、月如果在永川新城區(qū)有一個格調較高尚的特色商業(yè)街，由中高端餐飲、休閑娛樂等組成等組成，受訪者覺得這個商業(yè)街應該定好位，且要看好是在什么位置，表示如果合適自己也會關注的。性別：男職業(yè)：個體經營者（副食店）工作地點：新城區(qū)表示目前暫時沒有投資或再租賃商鋪的打算，原因是自己現(xiàn)目前經營的店生意本來就不好，因此沒有打算再投資商鋪。如果選擇商鋪，認為周邊商業(yè)環(huán)境是第一位的，可以承受的租金價格是10－30元／㎡，如果在新城區(qū)奧蘭半島有一個格調較高尚的特色商業(yè)街，由中高端餐飲、休閑娛樂等組成等組成，受訪者認為前景目前可能會不好，原因是現(xiàn)階段項目周邊人氣不夠。投資客戶四：投資客戶五：——商業(yè)客戶描摹在本地商鋪問卷調查中，有73％的商鋪老板有投資新區(qū)意愿。商業(yè)客戶調查問卷分析：投資意愿在當?shù)赝顿Y者調查中，55％的人最注重的是人氣，38％的人注重升值潛力，33％的人注重地段，25％的注重銷售價格，其他方面注重不多。商業(yè)客戶調查問卷分析：投資注重點對本地投資者經營者調查中，其所需要的商鋪大小中，39%的投資者喜愛41-60㎡的商鋪，21-40㎡的占30％，121-140㎡的占1％，200㎡以上的占3％商鋪類型偏小。商業(yè)客戶調查問卷分析：所需商鋪面積訪問中，受訪商戶，開店關心問題中，關心位置的約占87％，合作政策的約占40％，運營團隊的約占10％，裝修情況的約占5％。位置，合作政策，明顯占據重點。商業(yè)客戶調查問卷分析：受訪商戶開店更關心的問題（分布）訪問中，受訪者，開店傾向的場所中，中心購物圈約占55％，臨街商鋪的約占46％，百貨商場的約占25％，專業(yè)市場的約占9％，中心購物圈及臨街商鋪需求明顯。商業(yè)客戶調查問卷分析：受訪者/開店場所的選擇傾向中心購物圈訪問中，受訪商戶，能承受的租金價格分布中個，21-50元的約占35％，51-100元的約占30％，101-180元的約占15％，大眾接受價格在21-50元/月-㎡。商業(yè)客戶調查問卷分析：受訪商戶新開店能承受的租金價格對于體育中心片區(qū)，目前商戶普遍認為租金應低于文理學院大門附近區(qū)域商鋪租金。再次表明該區(qū)域目前認同度不高。訪問中，受訪商戶認為永川新城區(qū)商業(yè)的缺陷中，認為規(guī)模小的約22％，配套不完整的約占65％，物業(yè)條件不好的約占8％，租金壓力大的約占3％，很明確的說明——永川新城區(qū)的配套不完善。商業(yè)客戶調查問卷分析：受訪商戶認為新城區(qū)商業(yè)目前有哪些缺陷？永川城區(qū)商業(yè)客戶（投資者/經營戶）——調查結論123永川新區(qū)商業(yè)客戶——總結本項目商業(yè)市場環(huán)境的關聯(lián)性敏感因素分析4Contents目錄China

LAND

新|港|地|產顧問|策劃|代理|管理新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應及新增預期5新城區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局6本項目商業(yè)市場環(huán)境啟示7永川宏觀商業(yè)環(huán)境1永川商業(yè)現(xiàn)狀調研2商業(yè)消費者及商業(yè)客戶問卷調查3宇界.維詩卡香緹漫城五洋峰尚朝野水晶城康橋生活公園昌龍.陽光尚城桓大泰晤士清晨巨宇江南潤錦御瓏山渝西印象時代國際永奧.巴塞羅那金科陽光小鎮(zhèn)金科中央公園城帝琴58號大街金港明珠君臨棠城荷塘月色金域藍灣康安尚都偉豪創(chuàng)世紀五洋都市庭院竹映三清華創(chuàng)渝西新天地AC世紀城紅河楓景奧蘭半島恒大翡翠華庭奧韻天居八號月源山水豪禧·銀山源浦江上海城俊豪·中央大街東城上景帝都·紅旗廣場威尼斯藍灣仁豪星城水韻書香詩韻蘭庭長島匯新城區(qū)目前常住人口僅不足10萬永川住宅開發(fā)體量與人口增長趨勢——永川住宅開發(fā)體量，絕大部分集中在新城區(qū)，老城區(qū)供應量極小。新城區(qū)雖然目前常住人口僅約10萬，但隨著開發(fā)進程以及入住增長，新城區(qū)人口將逐年遞增，新城區(qū)人口相對密集區(qū)關聯(lián)性敏感因素從人口密度的角度分析：人民廣場核心商圈周邊以及交通便捷區(qū)域，居民入住率較高，大型主力店（百貨、大超市)、周全生活配套也是人口密集區(qū)入住率較高的重要原因。本項目所處區(qū)域目前周邊配套尚處極不完善階段，周邊范圍大量尚處開發(fā)階段的項目，因此目前居民入住率較低。老城區(qū)興隆湖片區(qū)新城區(qū)鳳凰湖片區(qū)神女湖片區(qū)新城區(qū)永川住宅開發(fā)體量與人口增長趨勢——三湖時代，永川新城區(qū)人口密集度將大大增加。但是受市政配套設施以及生活便利度的影響，短期內新城區(qū)難以取代老城成為永川絕對的城市中心。永川歷年城鎮(zhèn)化率變化情況納瑟姆曲線：城鎮(zhèn)化率——0-30%,發(fā)展準備期，發(fā)展緩慢；30%-70%，高速擴張發(fā)展期；70%以上，發(fā)展成熟，擴張緩慢。永川城鎮(zhèn)化率58.6%，高于重慶平均水（53%）平，依納瑟姆曲線而言，永川正處于房地產高速發(fā)展時期。永川目前城區(qū)人口53萬，若到2015年城市人口達到60萬人，則未來3年平均新增2.33萬人/年，按照人均住房需求30㎡計算，則年均新增住房需求70萬方。老城區(qū)城市拓展空間受限，新城區(qū)土地供應充足，新城區(qū)房地產將繼續(xù)高速發(fā)展。永川新城區(qū)將迎來人口的持續(xù)增長。關聯(lián)性敏感因素渝西廣場商圈老城區(qū)

本案人民廣場商圈新城區(qū)老城區(qū)以其具有成熟的生活配套，留駐大部分人口聚居。在住宅新開發(fā)體量方面，受拆遷影響，年供應量較小，但去化速度快，表明老城區(qū)對當?shù)鼐用竦木幼∫σ廊粡姶蟆Ｐ鲁菂^(qū)建設，政府投入力度較大，是政府規(guī)劃引導的重心。新城片區(qū)土地供應量較大，自07年以來開發(fā)面積及銷售面積均超過老城區(qū)。新城區(qū)住宅在項目規(guī)模、建筑規(guī)劃、產品創(chuàng)新方面均是永川住宅市場的代表，得到永川當?shù)鼐用竦馁澰S與認可，代表了永川未來的人居方向，因此，從長遠來看，老城居民向新城遷移，是大勢所趨。以長遠發(fā)展的眼光來看，永川人口遷移動向——老城居民遷往新城，是大勢所趨，新城區(qū)隨著人口的密集增長，其商業(yè)發(fā)展空間及上升潛力值得期待，關聯(lián)性敏感因素眾多政府行政機關均已遷移至新城區(qū)（人民廣場商圈附近）政務性商務消費潛力可期。關聯(lián)性敏感因素●區(qū)委●區(qū)政府●建委●公安局●區(qū)衛(wèi)生局●區(qū)林業(yè)局●區(qū)環(huán)保局●疾控中心●城鄉(xiāng)建委人民武裝部公安局城鄉(xiāng)建委永川體育中心——典型的周末經濟特色，但目前尚未形成顯著的人氣集聚力，商業(yè)影響力非常有限，目前而言，商業(yè)帶動力嚴重不足。關聯(lián)性敏感因素舉辦時間賽事活動2008年9月23日第二屆“人大杯”門球賽2009年5月8日至19日永川區(qū)第一屆運動會2009年12月20日全國萬人健美操總決賽2010年4月24日“永川杯”中國女足對加拿大女足比賽2011年01月21日女足四國賽2011年4月26日永川區(qū)第二屆運動會2011８月２６日重慶市第四屆農民運動會2011年10月14日永川體育中心演唱會2012年2月19日國際女足邀請賽2012年4月26第三屆職工運動會2012年5月18日第五屆中國重慶(永川)茶文化旅游節(jié)開幕式2008年2009年2010年2011年2012年根據以上情況，初步判斷永川體育中心帶有典型的“周末經濟”特色，周末及假期人流量將有所增加，大型賽事活動期間，將有爆發(fā)性人流增加。永川體育中心

學府大道重慶文理學院永川體育中心占地面積19.47公頃，擁有一個可容納2.5萬的人中心體育場、一個能容納約500人觀看賽事標準游泳館，6塊網球場、6塊籃球場、4塊門球場及相關設施。08年以來活動及賽事日趨頻繁，2011年以來，成為每年一次的四國女足邀請賽的固定舉辦地。體育中心外圍商業(yè)，有部分健身活動、餐飲、休閑茶樓、兒童游樂場等業(yè)態(tài)，但營運狀況不佳。重慶文理學院紅河校區(qū)主大門距本項目300米，師生日常消費目前集中在五洋項目沿線商業(yè)區(qū)域,但該區(qū)域商業(yè)檔次總體偏低。關聯(lián)性敏感因素文理學院文理學院紅河、星湖兩個校區(qū)，兩校區(qū)目前在校本?？粕嫌嫾s18000人，教職員工1200人。本項目毗鄰紅河校區(qū)，距離該校區(qū)主大門300米該大門為師生主要出入口。目前紅河校區(qū)師生主要消費集中在紅河大道沿線五洋都市庭院、五洋峰尚。美術樓側門,距離本項目近100米，目前出入人煙稀少。五洋都市庭院五洋峰尚紅河校區(qū)主大門改變文理學院師生的消費慣性，必須以格調性、差異化的商業(yè)業(yè)態(tài)，打造全新的、明確的消費目的性。人民西路人民大道紅河大道本案學府大道紅河大道永川新城部分路段人流/車流統(tǒng)計時間：18：30-19：30時間：19：00-20：00時間：20：30-21：30時間：17：30-18：30時間：18：30-19：30車流量（輛/h）人流量（人/h）關聯(lián)性敏感因素從新城區(qū)各商業(yè)節(jié)點的主要交通要道的人流量、車流量統(tǒng)計來看，奧蘭半島及體育中心區(qū)域，目前人氣明顯不足，調研數(shù)據表明：消費目的性——對人流車流存在極大的引導效應。實地調研數(shù)據表明：奧蘭半島周邊人流量僅人民廣場人流量的30%車流量僅人民廣場附近車流量的20%人民廣場商圈，作為新城區(qū)的商業(yè)核心，擁有大型百貨、超市、購物中心，因此人流車流大大高于其他地方。帝琴58號大街位于人民廣場商圈，且為主題性餐飲娛樂休閑商業(yè)街；十里棠香，是永川少有的高端特色餐飲美食街——由于目的性消費較強，因此以上兩處的人流車流量也較高。——結論關聯(lián)性

敏感因素區(qū)域住宅開發(fā)體量巨大，且為中高端項目體育中心周邊，目前商業(yè)經營狀態(tài)不善，影響區(qū)域商業(yè)形象.新城區(qū)及奧蘭半島周邊商業(yè)發(fā)展?jié)摿捎^毗鄰文理學院紅河校區(qū)，但師生數(shù)量有限，目前習慣性消費區(qū)域在五洋片區(qū)居民入住率逐年提升區(qū)域政務人群聚集奧蘭半島周邊商業(yè)目前制約因素明顯項目周邊目前人氣比較不足充分的特色性、十足的差異化，打造明確的消費目的性，是本項目爭取消費客群，積聚商業(yè)人氣的關鍵。新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應及新增預期5Contents目錄China

LAND

新|港|地|產顧問|策劃|代理|管理新城區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局6本項目商業(yè)市場環(huán)境啟示7永川宏觀商業(yè)環(huán)境1永川商業(yè)現(xiàn)狀調研2商業(yè)消費者及商業(yè)客戶問卷調查3本項目商業(yè)市場環(huán)境的關聯(lián)性敏感因素分析4永川新城區(qū)——商業(yè)物業(yè)現(xiàn)有供應本區(qū)域為永川新城區(qū)，城市新興板塊目前未有大型商業(yè)體，僅有部分中低端零星商業(yè)，且均以餐飲為主。興龍湖公園片區(qū)暫無大體量商業(yè)供應人民北路片區(qū)建筑形態(tài)：底商業(yè)態(tài)：以餐飲和建材為主檔次：低檔人民廣場片區(qū)建筑形態(tài)：獨立商業(yè)&裙樓業(yè)態(tài)：以百貨、餐飲和娛樂休閑為主檔次：中低檔電信局片區(qū)建筑形態(tài)：底商業(yè)態(tài)：以餐飲和建材為主檔次：低檔體育公園片區(qū)建筑形態(tài)：底商業(yè)態(tài)：以餐飲為主檔次：低檔永川新城區(qū)——商業(yè)物業(yè)現(xiàn)有供應新城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)供應體量至少在——48萬方以上現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據合計：480540㎡電信局片區(qū)若干底商人口增速——以近年永川城區(qū)人口平均增速11%計算商業(yè)容量參數(shù)——按區(qū)域常住人口人均商業(yè)面積0.8㎡計算新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應從目前人口結構來看，中長期內處于過剩狀態(tài)，商業(yè)物業(yè)面臨嚴峻競爭。新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應研判結論：從目前供應形勢下，新城區(qū)商業(yè)，機會與風險并存，必須在招商和商業(yè)業(yè)態(tài)選取、商業(yè)定位方面擁有過人之處，突出差異化，方可取勝市場。新城區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭環(huán)境6Contents目錄China

LAND

新|港|地|產顧問|策劃|代理|管理新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應及新增預期5本項目商業(yè)市場環(huán)境啟示7永川宏觀商業(yè)環(huán)境1永川商業(yè)現(xiàn)狀調研2商業(yè)消費者及商業(yè)客戶問卷調查3本項目商業(yè)市場環(huán)境的關聯(lián)性敏感因素分析4本案竹映三清AC世紀城康安尚都五洋都市庭院蜂尚偉映帝琴華創(chuàng)華創(chuàng)華創(chuàng)華創(chuàng)中軸線人民廣場紅河楓景桓大·泰晤士河清晨巨宇江南御瓏山十里棠香紫荊花廣場體育中心天秀景地青年根據地金科中央金街結合本項目實際，在新城區(qū)范圍內初步界定區(qū)域內競爭項目主要如下:區(qū)域競爭格局奧蘭半島卡唯星巴帝琴58號大街紅河風景三期十里棠香卡唯星巴金科中央金街◆經營業(yè)態(tài)方面，內街1F為餐飲，2F為休閑娛樂，餐飲及休閑娛樂皆為中等檔次，品質不高，但消費人氣較為旺盛；外街為零售、金融及及生活服務。區(qū)域競爭個案——帝琴58號大街與本項目相比，帝琴58號大街優(yōu)勢在于——地理位置以及充足的消費人氣?！粑挥谌嗣駨V場商圈核心，地理位置非常優(yōu)越◆商業(yè)街總建筑面積26000平方米，分為地上4層，地下1層。位于永川新城中心人民廣場旁。總建筑面積：14049.19㎡整體容積率：0.14由24幢2-3層仿唐獨幢式古建筑相連錯落布置而成。帶租約銷售，經營管理公司統(tǒng)一進行商業(yè)管理。2009年

開街營業(yè)，目前已具備一定的市場基礎以及穩(wěn)定的客群來源。十里棠香，特色風情美食街，高檔食肆聚集。區(qū)域競爭個案與奧蘭半島商業(yè)街相比，在地理區(qū)位及消費客群的市場基礎方面，具有優(yōu)勢。商業(yè)體量：10000㎡消費旺季：夏季消費客群：永川城區(qū)市民之前以租賃的形式，將美食街物業(yè)租給一家經營公司，由公經營司轉租給散戶，散戶自行經營，自負盈虧，從而導致管理難度大。有關政府部門收回所有房產，將對這一條商業(yè)街實施上檔升級，準備通過公開招投