重慶區(qū)域大足區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告碧桂園

【重慶區(qū)域】大足區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究2018年3月目錄CONTENTS1城市概況2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3典型項(xiàng)目分析4市場(chǎng)小結(jié)資產(chǎn)包地塊踏勘51城市概況1.1城市基本概述大足區(qū)位于重慶市西部，距主城區(qū)約95公里，以工業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)距已進(jìn)駐的永川區(qū)（離該區(qū)最近的區(qū)縣）車行距離65公里，車行時(shí)間60分鐘。大足區(qū)行政區(qū)劃圖主城區(qū)1.2城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒1、近三年大足城區(qū)常住人口保持穩(wěn)定，城區(qū)常住人口略大于城區(qū)戶籍人口，屬于人口外溢型城市。2、大足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，GDP年均增速在11%左右，從三產(chǎn)結(jié)構(gòu)（11.5:57.3:31.2）看，二三產(chǎn)業(yè)比重大，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中造就一了批富人，當(dāng)?shù)赜幸欢ū壤木用窬邆滟?gòu)買實(shí)力。

3、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款/人均逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)，當(dāng)?shù)鼐用窬邆湟欢ǖ馁?gòu)買力；4、在校小學(xué)生人數(shù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，催生未來市場(chǎng)需求。5、近兩年商品房市場(chǎng)成交整體呈現(xiàn)量漲價(jià)跌，以價(jià)換量，成交價(jià)格波動(dòng)性較大。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2016年2015年2014年總?cè)丝?06.42萬105.39萬105.10萬城區(qū)戶籍人口38.6萬38.2萬37.6萬城區(qū)常住人口43.1萬32.9萬31.7萬GDP/增速386.59億/11.1%349.17億/11.7%329.84億/11.4%人均GDP/增速49628元/6.6%46556元/5.9%43979元/10.5%財(cái)政收入/財(cái)政支出65.34億/104.36億60.70億/97.12億70.80億/97.49億城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29483元27123元24998城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款/人均231.85億/29763元206.50億/27533元187.39億/24985元社會(huì)消費(fèi)品零售總額115.9億101.8億89.71億固定資產(chǎn)投資/增速618.15億/18.9%520億/24.9%416.78億/30.6%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）91.56億75.07億63.50億全縣商品住宅銷售面積（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）159.5萬㎡132.3萬㎡113.1萬㎡平均交易價(jià)格（元/㎡）362437764474全市汽車擁有量/存款50萬以上人數(shù)/在校小學(xué)生人數(shù)7724473802702871.3城市發(fā)展規(guī)劃大足規(guī)劃形成“一帶雙核”的總體空間結(jié)構(gòu)，其中龍崗、海棠新區(qū)作為城市發(fā)展核和發(fā)展中心，拓展方向朝南，目前開發(fā)建設(shè)區(qū)域集中在都市生活中心區(qū)，老城區(qū)拆遷地塊耗時(shí)長(zhǎng)、成本高，目前已無土地供應(yīng)。資料來源：大足區(qū)城鄉(xiāng)總規(guī)（2013）旅游區(qū)商貿(mào)物流區(qū)都市生活中心區(qū)老城區(qū)區(qū)政府區(qū)域功能老城區(qū)城市發(fā)展最為成熟的區(qū)域，配套齊全，人口居住最聚集的地方，新開發(fā)項(xiàng)目較少，無新增土地供應(yīng)都市生活中心區(qū)（海棠新城）目前城市重點(diǎn)開發(fā)方向，政務(wù)機(jī)構(gòu)基本竣工待搬遷，以金科、國(guó)興項(xiàng)目為重點(diǎn)。商貿(mào)物流區(qū)以中國(guó)西南城為代表，目前在建，區(qū)域尚未成型旅游區(qū)以昌州古城為代表，打造城市休閑旅游區(qū)，目前還處于開發(fā)初級(jí)階段1.4主要交通道路情況對(duì)內(nèi)交通：以一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、五星大道、龍?zhí)拇蟮?、佛都大道、圣跡路為主，將老城區(qū)、新城區(qū)、以及高速路相連接；對(duì)外交通：

公路：渝蓉高速、S309區(qū)政府二環(huán)西路二環(huán)南路一環(huán)北路龍中路一環(huán)南路合內(nèi)路S309五星大道棠鳳路佛都大道南環(huán)二路龍?zhí)拇蟮朗ホE東路圣跡西路龍景路三環(huán)南路X676渝蓉高速至主城至四川人民醫(yī)院（新院區(qū)）圣跡湖公園大足體育中心新世紀(jì)百貨1大足中學(xué)龍崗一小11城南中學(xué)1.5其他配套情況龍崗一小：

始建于1903年，是大足縣教委直屬小學(xué)，現(xiàn)有教學(xué)班35個(gè)，在校學(xué)生2263名，寄宿學(xué)生200余人。說明：當(dāng)?shù)厝藢?duì)教育重視程度一般，城區(qū)內(nèi)無知名學(xué)校，在所有學(xué)校當(dāng)中，龍崗一小創(chuàng)辦時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，當(dāng)?shù)厝溯^為熟知。區(qū)政府圖例：當(dāng)?shù)刈詈脤W(xué)校

當(dāng)?shù)仄渌麑W(xué)校12222221大足中學(xué)龍崗一小1城南中學(xué)城西中學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)五星小學(xué)龍崗蘭欣小學(xué)昌州小學(xué)海棠小學(xué)大足體育中心人民醫(yī)院（新院區(qū)）圣跡湖公園新世紀(jì)百貨未來窗2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1在跟土地羅列目前我司在區(qū)內(nèi)跟進(jìn)地塊共8宗，其中海棠新城組團(tuán)7宗，老城組團(tuán)1宗。五星大道至雙山鎮(zhèn)海棠湖公園區(qū)人民醫(yī)院龍崗一小實(shí)驗(yàn)小學(xué)職教中心海棠小學(xué)物流學(xué)院環(huán)資學(xué)院區(qū)體育館AABBCD北山石刻南山石刻大足二中三館一中心至渝蓉高速至中敖鎮(zhèn)2KM1.5KM老城區(qū)北環(huán)路龍中路一環(huán)南路676縣道龍?zhí)拇蟮蓝h(huán)南路佛都大道海棠新城城南中學(xué)城市發(fā)展方向行政服務(wù)中心圣跡湖公園大足東互通至龍水至銅梁至安岳距離重慶主城：100km重慶市大足區(qū)城市地圖序號(hào)項(xiàng)目名稱占地（畝）容積率樓面價(jià)（元/㎡）計(jì)劃供地時(shí)間最新進(jìn)展備注信息1海棠新城62畝地塊622.011402018年3月該地塊已上規(guī)委會(huì)和地價(jià)委員會(huì)，準(zhǔn)備定案資料報(bào)定案招拍掛，“好房子”地塊2海棠新城89畝地塊892.011402018年3月該地塊已上規(guī)委會(huì)和地價(jià)委員會(huì)，準(zhǔn)備定案資料報(bào)定案招拍掛，“好房子”地塊3海棠新城123畝地塊1232.011402018年3月待政府平臺(tái)退地后，政府招拍掛招拍掛，“好房子”地塊4海棠新城130畝地塊1302.5待定2018年6月已完成現(xiàn)場(chǎng)踏勘勾地招拍掛5海棠新城164畝地塊1642.5待定2018年6月已完成現(xiàn)場(chǎng)踏勘勾地招拍掛6海棠新城77畝地塊772.5待定2018年9月已完成現(xiàn)場(chǎng)踏勘勾地招拍掛7海棠新城金三角地塊1502.51020足豐獲取約合作方見面溝通合作相關(guān)事宜二手收并購(gòu)項(xiàng)目8老城區(qū)伸科項(xiàng)目1093.5待定伸科獲取已組織各專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)踏勘并與合作方溝通合作方式二手收并購(gòu)項(xiàng)目87645212/12/22/32/42/1.國(guó)興海棠國(guó)際一期一組團(tuán)占地面積：46畝；容積率：1.5成交時(shí)間：2014年11月17日成交單價(jià)：200萬元/畝樓面價(jià)：2000元/平米使用權(quán)人：重慶國(guó)興常城置業(yè)有限公司1.金科·中央公園城占地面積：292畝；容積率：3.2成交時(shí)間：2012年10月/2013年6月成交單價(jià)：150萬元/畝樓面價(jià)：703元/㎡使用權(quán)人：重慶市金科集團(tuán)股份有限公司132/1.國(guó)興海棠國(guó)際一期一組團(tuán)占地面積：46畝；容積率：1.5成交時(shí)間：2014年11月17日成交單價(jià)：200萬元/畝樓面價(jià)：2000元/平米使用權(quán)人：重慶國(guó)興常城置業(yè)有限公司2/2.國(guó)興海棠國(guó)際一期二組團(tuán)占地面積：106畝；容積率：2.0成交時(shí)間：2014年12月12日成交單價(jià)：160萬元/畝樓面價(jià)：1200元/平米使用權(quán)人：重慶國(guó)興常城置業(yè)有限公司2/3.國(guó)興海棠國(guó)際二、三期占地面積：136畝；容積率：2.0成交時(shí)間：2016年5月19日成交單價(jià)：160萬元/畝樓面價(jià)：1200元/平米使用權(quán)人：重慶國(guó)興常城置業(yè)有限公司2/4.國(guó)興海棠國(guó)際四期占地面積：98畝；容積率：2.0成交時(shí)間：2016年5月19日成交單價(jià)：160萬元/畝樓面價(jià)：1200元/平米使用權(quán)人：重慶國(guó)興常城置業(yè)有限公司2.2房地產(chǎn)板塊特征區(qū)政府老城區(qū)：大足城市最成熟區(qū)域，建筑老舊、街道臟亂，市容市貌較差。在售樓盤較少，且大部分進(jìn)入尾盤期，主要為舊城改造項(xiàng)目，高層業(yè)態(tài)為主，且大部分體量較小（1~3棟高層），品質(zhì)較差，去化較慢；高層毛坯主力建面單價(jià)：3500~3800元/㎡?？晒?yīng)土地較少，后續(xù)項(xiàng)目較少。海棠新城：位于老城區(qū)南部，到老城區(qū)車程10分鐘左右，以圣跡湖公園（市政公園）周邊區(qū)域?yàn)槠瘘c(diǎn)，向南部推進(jìn)。大足房地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域，有集中式商業(yè)、高層、洋房；其中金科·中央公園城項(xiàng)目和國(guó)興·海棠國(guó)際為大足市場(chǎng)知名度最高的項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目均規(guī)劃有T6和T7高層、多層板式洋房。高層毛坯主力建面單價(jià)：4200~4300元/㎡；多層洋房毛坯主力建面單價(jià)：標(biāo)準(zhǔn)層5700-5800元/㎡；躍層6000-6800元/㎡。海棠新城（最高水平）高層毛坯主力建面單價(jià)（金科）：4200~4300元/㎡多層洋房毛坯主力建面單價(jià)（金科）：標(biāo)準(zhǔn)層5700-5800元/㎡，躍層：6000-6800元/㎡車程10分鐘左右城市發(fā)展方向圣跡湖公園老城區(qū)（最高水平）高層毛坯主力建面單價(jià):3500~3800元/㎡據(jù)調(diào)研，2017年城區(qū)和主力鄉(xiāng)鎮(zhèn)在售項(xiàng)目12個(gè)，成交體量82.75萬方，成交金額約38.06億元，建面均價(jià)4600元/㎡，按成交金額計(jì)算，城區(qū)與區(qū)縣比例為13.5:12.3房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分區(qū)在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)（個(gè)）成交體量（萬方）成交金額（億元）建面均價(jià)（元/㎡）城區(qū)975.2

35.42

4710主力鄉(xiāng)鎮(zhèn)37.552.643497

合計(jì)1282.7538.0646002.4已知項(xiàng)目分布（含在售、待售、潛在）城市已知項(xiàng)目共9個(gè)，主要分布在海棠新城組團(tuán)。金科中央公園城項(xiàng)目、國(guó)興海棠國(guó)際項(xiàng)目為市場(chǎng)知名度最高項(xiàng)目。其中金科中央公園城項(xiàng)目高層在售均價(jià)為4200-4300元/㎡，洋房售罄，國(guó)興海棠國(guó)際洋房在售均價(jià)為5800-5900元/㎡，價(jià)格屬市場(chǎng)標(biāo)桿。城區(qū)內(nèi)已知的項(xiàng)目已推未售量約55.2萬方，去化周期約8月，未推未售量約98.2萬方，去化周期約15月；類別項(xiàng)目名稱占地（畝）

容積率規(guī)劃體量（萬㎡）首開時(shí)間

在售建面均價(jià)（元/㎡）

去化體量（萬方）

年均去化已推未售量（萬㎡）總存量（萬㎡）成交體量成交金額（萬方）（億元）在售金科中央公園城2923.2652014.6高層：4200洋房：570051.713.57.0613.313.3國(guó)興海棠國(guó)際5302.5772014.1高層：4100洋房：580037.515.47.893.839.5遵大藍(lán)湖國(guó)際1562.5222014.2售罄，后期用地待售225.52.6500綠地海棠灣2013.0442012.8高層：3700洋房：465034.35.92.719.79.7港城銅鑼灣1573.0322013.12高層：3900洋房：530012.53.41.7919.519.5豪洋K城1553.0312014.6高層：410021.36.53.01.29.7澤京香溪樾3002.5472016.9高層：370022.215.95.721.524.8藍(lán)橋圣菲1082.5202014.3高層：4100洋房：520017.85.83.13.23.2錦繡南山3202.0422015.12高層：3800洋房：51008.33.31.5333.7合計(jì)

2219

380

227.675.235.4255.2153.4人民醫(yī)院（三甲）新城十二街（121畝）藍(lán)湖國(guó)際（后續(xù)用地）藍(lán)湖國(guó)際（156畝）藍(lán)喬圣菲（91畝）金科中央公園城共計(jì)292畝共計(jì)387畝圣跡湖公園（296畝，已開放）“三館一中心”（市政）觀棠曉月（200畝）蕓峰白鷺洲體育中心國(guó)興海棠國(guó)際龍騰.御景（200畝成熟小區(qū)）海棠小學(xué)港城銅鑼灣大雙品鑒政府修建田家炳中學(xué)（原大足二中）福締灣（已停工）老小區(qū)永定河濕地公園豪洋K城（155畝，在售）國(guó)興海棠國(guó)際海棠湖公園未來窗（155畝）國(guó)興商業(yè)柏林廣場(chǎng)（61畝）社保局職教中心（市重點(diǎn)中職）百斯特酒店綠地海棠灣（201畝在售）澤京香溪樾（約300畝）國(guó)興海棠國(guó)際2.5在售項(xiàng)目銷售情況城區(qū)已知項(xiàng)目中，2017年共計(jì)去化75.2萬方，成交金額35.42億元，成交均價(jià)約4710元/㎡（含商業(yè)）；住宅成交均價(jià)4164元/㎡；其中澤京香溪樾項(xiàng)目成交體量約15.9萬方，屬城區(qū)體量第一（價(jià)格低），國(guó)興海棠國(guó)際項(xiàng)目成交金額約7.89億元，屬城區(qū)金額第一；城區(qū)各業(yè)態(tài)標(biāo)桿價(jià)為：金科中央公園城項(xiàng)目高層在售均價(jià)達(dá)4300元/㎡，國(guó)興海棠國(guó)際項(xiàng)目洋房在售均價(jià)達(dá)5800-5900元/㎡，城區(qū)各業(yè)態(tài)主力價(jià)格為：高層4000-4300元/㎡，洋房5200-5900元/㎡。城市典型項(xiàng)目羅列，注明各項(xiàng)目各業(yè)態(tài)規(guī)劃量，便于后期分業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)。項(xiàng)目名稱占地（畝）容積率業(yè)態(tài)規(guī)劃（萬㎡）已去化體量（萬㎡）庫(kù)存體量（萬㎡）【首開截止2018.2】在售價(jià)格（元/㎡）2017年去化情況【首開截止2018.2】合計(jì)高層洋房商業(yè)合計(jì)高層洋房商業(yè)高層洋房商業(yè)合計(jì)面積（萬方）金額（億元）面積（萬方）金額（億元）面積（萬方）金額（億元）面積（萬方）金額（億元）在售金科中央公園城2923.2654515551.731.9154.813.3高層：4000-43008.53.493.51.931.51.6513.57.06洋房：5700-5800國(guó)興海棠國(guó)際5302.57719312737.59.523539.5高層：4000-41009.03.652.751.41.5415.47.89洋房：5800-5900遵大藍(lán)湖國(guó)際1562.52218042218040高層：420052.1000.50.555.52.65綠地海棠灣2013.0442615334.317.8142.59.7高層：3600-38003.01.112.51.160.40.445.92.71洋房：4600-4700港城銅鑼灣1573.0321812212.583.5119.5高層：3800-40002.00.781.00.530.40.483.41.79洋房：5300-5400豪洋K城1553.031290221.320.400.99.7高層：41006.02.4000.50.66.53.0澤京香溪樾3002.547420522.222.20024.8高層：370015.95.72000015.95.72黔源藍(lán)橋圣菲1082.520126217.81151.83.2高層：4100-42003.51.41.50.740.80.965.83.10洋房：5200-5300錦繡南山3202.042261428.3431.333.7高層：3800-390020.710.500.30.33.31.5洋房：5100合計(jì)

54.921.314.57.605.86.5275.235.42鄉(xiāng)鎮(zhèn)龍水鎮(zhèn)（錦繡龍都）6031212009.29.2002.8高層：3300-34003.71.1500003.71.15龍水鎮(zhèn)（尚溪國(guó)際公館）522.58.642.625.422.413.2高層：340020.660.80.320.50.353.31.33洋房：4000中敖鎮(zhèn)（福藝西城花苑）271.52.72.20.502.41.90.500.3小高層：28500.30.090.250.07000.550.16洋房：29502.6市場(chǎng)占有率分析時(shí)間項(xiàng)目名稱國(guó)興海棠國(guó)際金科中央公園城澤京香溪樾2017年成交量（萬方）15.413.515.9成交金額（億元）7.897.065.72整體市場(chǎng)成交金額（億元）35.435.435.4市場(chǎng)占有率22%20%16%銷售前三項(xiàng)目占全市場(chǎng)比例如下：3典型項(xiàng)目分析3.1典型項(xiàng)目個(gè)案分析—國(guó)興海棠國(guó)際（銷冠項(xiàng)目）項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址海棠新城圣跡西路333號(hào)開發(fā)商國(guó)興棠城置業(yè)有限公司占地面積530畝容積率2.5建筑面積約88.5萬方建筑形態(tài)高層、洋房業(yè)態(tài)配比（高層19萬方，洋房31萬方）社區(qū)配套底商一期已經(jīng)交付入住，三期洋房售罄，三期在售高層，二期在售洋房；11#、12#洋房靠近公園，售價(jià)較高，5800-5900元/㎡，不靠近公園的樓座5400-5500元/㎡。三期高層在售均價(jià)4000元/㎡。項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目占地530畝，綜合容積率2.5，計(jì)容建面88.5萬方三期二期一期（售罄）1未售23456789101112洋房售罄項(xiàng)目總體量業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)體量推出體量推出已售推出未售未推體量目前價(jià)格88.5高層1912.79.53.26.34000-4100洋房3123.6230.67.45800-59003.1典型項(xiàng)目個(gè)案分析—國(guó)興海棠國(guó)際（銷冠項(xiàng)目）高層/洋房：1、2017年1月首推高層產(chǎn)品，目前高層銷售7.9萬方，年均成交7.9萬方；已推未售量0.9萬方，總存量11.1萬方；洋房目前銷售14萬方，年均成交5.6萬方，總存量17萬方；2、高層2T6戶，33層，主力建面78-112㎡，價(jià)格3900-4100元/㎡；洋房1T2戶，主力建面110-134㎡，平層主力價(jià)格5800-5900元/