房地產(chǎn)代理咨詢產(chǎn)業(yè)報告

目錄代理咨詢產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展代理咨詢業(yè)概況況產(chǎn)業(yè)起源產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程產(chǎn)業(yè)市場現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)發(fā)展展環(huán)境政治環(huán)境政治體制城市規(guī)劃制度我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)土地權(quán)屬房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)預(yù)測業(yè)務(wù)領(lǐng)域市場份額代理咨詢業(yè)競爭爭市場主體市場我國房地產(chǎn)市場場綜述市場綜述區(qū)域市場2、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展周期3、市場現(xiàn)狀4、消費趨向競爭市場代理咨詢公司分分類主要競爭對手分分析公司經(jīng)營公司經(jīng)營理念、經(jīng)經(jīng)營體系、業(yè)業(yè)務(wù)范圍公司服務(wù)對象、消消費群體公司業(yè)務(wù)承接方方式及報價方方法業(yè)務(wù)操作模式公司業(yè)績市場占有率（國國內(nèi)、區(qū)域市市場）銷售額公司與競爭對手手比較分析競爭優(yōu)、劣勢分分析市場份額變動產(chǎn)業(yè)風(fēng)險分析產(chǎn)業(yè)風(fēng)險因素分分類1、經(jīng)濟因素2、金融因素3、財稅因素4、法規(guī)因素5、歷史文化6、市場周期變變化7、消費市場變變化8、業(yè)務(wù)經(jīng)營因因素9、入世后外來來同行業(yè)競爭爭的不確定性性政策風(fēng)險分析風(fēng)險成因分析風(fēng)險設(shè)想風(fēng)險應(yīng)對對策及及措施分析市場風(fēng)險分析房地產(chǎn)市場周期期風(fēng)險分析市場分割風(fēng)險分分析消費市場風(fēng)險分分析業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險分分析風(fēng)險成因分析風(fēng)險應(yīng)對策略和和措施其他風(fēng)險一、代理咨詢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展（一）代理咨詢詢業(yè)概況1、產(chǎn)業(yè)起源房地產(chǎn)代理咨詢詢業(yè)即房地產(chǎn)產(chǎn)代銷業(yè)起源源于臺灣。因因為大量的不不動產(chǎn)交易糾糾紛充斥在不不動產(chǎn)交易市市場，為規(guī)范范管理商品房房銷售行為，保保障商品房交交易雙方當(dāng)事事人的合法權(quán)權(quán)益，產(chǎn)生了了商品房預(yù)售售制度，即房房地產(chǎn)開發(fā)公公司在商品房房開發(fā)建設(shè)中中，達到一定定條件，可將將未建成的商商品房向社會會銷售。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)可以自行銷銷售商品房，也也可以委托房房地產(chǎn)中介服服務(wù)機構(gòu)銷售售商品房。房房地產(chǎn)代銷業(yè)業(yè)應(yīng)運而生。自1973年，“臺北房產(chǎn)”成立以來，預(yù)售市場即進入了專業(yè)化銷售的時代。臺灣房地產(chǎn)代銷業(yè)銷售方式一般可粗分為四種：一、[包銷]是由代銷公司支支付全部廣告告費用、企劃劃費用、業(yè)務(wù)務(wù)執(zhí)行費用，并并且全權(quán)接受受委托執(zhí)行銷銷售事宜。由由于負擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險較高，因因此，所收的的服務(wù)費用（也也最高）。一一般而言，為為總銷售金額額的4%-6%，視市場景景氣情況而不不同。二、[包銷純企企劃]是由代銷公司支支付全部的企企劃費用與業(yè)業(yè)務(wù)執(zhí)行費用用，而由建設(shè)設(shè)公司支付廣廣告費用；這這種合作方式式，業(yè)主的控控制力較強，代代銷公司負擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險也較較小，因此，服服務(wù)費用也較較低，一般而而言，在總銷銷售金額的1.5%-2.55%之間。三、[不包銷型型純企劃]是由業(yè)主（建設(shè)設(shè)公司）支付付全部的廣告告費用與業(yè)務(wù)務(wù)執(zhí)行費用，代代銷公司只出出企劃費用。這這種合作方式式，代銷公司司的風(fēng)險更小小，因此，服服務(wù)費也就更更低，一般而而言，在總銷銷售金額的1%-2%之間。四、[顧問型純純企劃]是由業(yè)主支付全全部的廣告費費用、業(yè)務(wù)執(zhí)執(zhí)行費用與企企劃費用。代代銷公司除了了[名聲]之外，不必必負擔(dān)任何風(fēng)風(fēng)險，因此，服服務(wù)費用與總總銷售金額無無關(guān)，通常只只是一筆固定定的費用。此外，還有一種種[分攤型純企企劃]，由建設(shè)公公司與銷售公公司各分攤一一部分廣告費費用，然后依依托比例分享享銷售利益及及分擔(dān)交易責(zé)責(zé)任的合作方方?；诋a(chǎn)銷分立的的原則，預(yù)售售市場的通路路甚為依賴銷銷售業(yè)，各銷銷售公司憑借借其專業(yè)的包包裝技巧、豐豐富的銷售經(jīng)經(jīng)驗、及獨到到的廣告方式式，幾乎掌握握了預(yù)售市場場絕大多數(shù)的的通路。而整整個銷售產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)過二十多多年的發(fā)展，也也已創(chuàng)出臺灣灣特有的房地地產(chǎn)文化。2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程中國內(nèi)地城市商商品房實行預(yù)預(yù)售管理是從從1995年1月1日起，國家家建設(shè)部根據(jù)據(jù)《中華人民民共和國城市市房地產(chǎn)管理理法》制定了了《城市商品品房預(yù)售管理理辦法》，來來維護商品房房交易雙方的的合法權(quán)益。至至此，房地產(chǎn)產(chǎn)代理咨詢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始正式式登上我國房房地產(chǎn)舞臺。2001年3月月14日經(jīng)建設(shè)部部第38次部常務(wù)務(wù)會議審議通通過了《商品品房銷售管理理辦法》，并并自2001年6月1日起開始實實施?！掇k法法》對商品房房現(xiàn)售和預(yù)售售作了進一步步的規(guī)定，國國家政策下發(fā)發(fā)后，內(nèi)地房房地產(chǎn)代理咨咨詢業(yè)不斷發(fā)發(fā)展。在內(nèi)地，房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢機構(gòu)均均屬于房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)機機構(gòu)，包括依依法設(shè)立并具具備房地產(chǎn)中中介資格的房房地產(chǎn)咨詢、房房地產(chǎn)價格評評估、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟等中介介服務(wù)機構(gòu)，為為企事業(yè)單位位、社會團體體和其他社會會組織、公民民及外國當(dāng)事事人提供有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資、經(jīng)營營管理、消費費等方面的中中介服務(wù)，可可向委托人收收取合理的費費用。產(chǎn)業(yè)市場現(xiàn)狀市場份額目前在我國的一一些大型都市市，如上海、北北京、深圳、廣廣州、南京、杭杭州等地區(qū)，均均已有大量的的代理咨詢公公司出現(xiàn)，但但承接的業(yè)務(wù)務(wù)量比例并不不高，這與我我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)銷尚未分分離的現(xiàn)狀有有關(guān)。以上海海為例，據(jù)不不完全統(tǒng)計，2001年度上海全全市批準預(yù)售售的樓盤共有有998個。其中，由由代理商代理理的樓盤約有有300個，約占總總量的30%，其中較具具知名度的代代理商所代理理的樓盤共有有165個，約占總總量的16.5%。業(yè)務(wù)領(lǐng)域目前我國代理咨咨詢業(yè)所涉及及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域域，主要分為為房地產(chǎn)二級級市場和三級級市場，在房房地產(chǎn)二級市市場尤為集中中。在房地產(chǎn)產(chǎn)二級市場中中，主要涉及及面為商品住住宅、商鋪和和辦公樓三大大領(lǐng)域。（二）我國房地地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境境政治環(huán)境政治體制政權(quán)結(jié)構(gòu)我國的政權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)由共產(chǎn)黨、政政府、軍隊三三大系統(tǒng)組成成。軍隊獨立立于政府之外外，對于政權(quán)權(quán)過去的建立立、現(xiàn)在的鞏鞏固和未來的的穩(wěn)定，均起起到關(guān)鍵作用用，因此，它它也是政權(quán)的的重要組成部部分。從縱向看，政權(quán)權(quán)按行政區(qū)域域劃分自上而而下分為5個層級：（1）中央級。（2）省級：23個省、5個民族自治治區(qū)、4個直轄市、2個特別行政政區(qū)。（3）地級：185個地級市、151個地區(qū)、自自治州、盟。（4）縣級：共1903個縣、279個縣級市、651個市轄區(qū)、旗等縣級行政區(qū)。（5）鄉(xiāng)級：9萬多個鄉(xiāng)和鎮(zhèn)。從橫向看，在每每個層級上并并列有7套機構(gòu)，即即共產(chǎn)黨系統(tǒng)統(tǒng)中黨的委員員會、顧問委委員會、紀律律檢查委員會會；政府系統(tǒng)統(tǒng)的人民代表表大會、人民民政府、政治治協(xié)商會；軍軍隊系統(tǒng)的軍軍區(qū)。通稱為為“七套班子”。政治體系我國整個社會系系統(tǒng)分為6個領(lǐng)域，稱稱之為“系統(tǒng)”，由黨相應(yīng)應(yīng)機構(gòu)（常設(shè)設(shè)部門和非常常設(shè)部門）和和黨負責(zé)人分分別管理控制制這6個系統(tǒng)。這這些系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)機構(gòu)不屬于于正式法定的的組織機構(gòu)，其其名稱一般不不對外公開，但但在政治體制制的實際運作作中，卻起著著更重要的作作用。政治體體系的6大系統(tǒng)，包包括軍事系統(tǒng)統(tǒng)、政法系統(tǒng)統(tǒng)、行政系統(tǒng)統(tǒng)、宣傳系統(tǒng)統(tǒng)、統(tǒng)戰(zhàn)系統(tǒng)統(tǒng)、群團系統(tǒng)統(tǒng)。另外，黨黨中央權(quán)力結(jié)結(jié)構(gòu)分為5個層次：最最高領(lǐng)袖、中中央政治局常常務(wù)委員會、中中央政治局、中中央書記處、中中央委員會。我國采取中央主主權(quán)的方式，對對于城市規(guī)劃劃與開發(fā)的整整體控制起著著相當(dāng)重要的的關(guān)鍵作用，其其以權(quán)威統(tǒng)一一引導(dǎo)的方式式，正面的效效應(yīng)是，讓城城市規(guī)劃與開開發(fā)的局面在在控制下有序序的發(fā)展，不不至于脫軌，決決策的統(tǒng)一口口徑，使政策策能有效的執(zhí)執(zhí)行，不過，其其負面的效應(yīng)應(yīng)是，可能抹抹煞或抑制規(guī)規(guī)劃與開發(fā)的的創(chuàng)造能力。城市規(guī)劃制度城市規(guī)劃管理法法規(guī)體系加強法制建設(shè)首首要任務(wù)是搞搞好立法，1983年7月國務(wù)院在在對《北京城城市建設(shè)總體體規(guī)劃方案》中中明確指出，建建立法規(guī)體系系的重要性，城城市規(guī)劃體系系就是調(diào)整因因城市規(guī)劃和和規(guī)劃管理方方面，所產(chǎn)生生社會關(guān)系的的法律及各種種規(guī)章的總和和。當(dāng)前立法法工作的任務(wù)務(wù)就是《城市市規(guī)劃法》為為中心，努力力健全規(guī)劃法法規(guī)體系。（附附表：我國城城市規(guī)劃與相相關(guān)法規(guī)體系系）房地產(chǎn)法規(guī)分類類法規(guī)名稱時間綜合法規(guī)中華人民共和國國憲法修正案1988年4月月12日第十屆全全國人大常委委會第一次會會議通過中華人民共和國國城市規(guī)劃法法1989年122月26日第七屆全全國人大常委委會第十一次次會議通過土地房屋管理法規(guī)中華人民共和國國土地管理法法1986年6月月25日第六屆全全國人大常委委會第十六次次會議通過，1988年12月29日第七屆全全國人大常委委會第五次會會議修訂中華人民共和國國土地管理法實施施條例1991年1月月4日國務(wù)院發(fā)發(fā)布中華人民共和國國城市房地產(chǎn)管理理法1994年7月月第八屆全國國人大常委會會第八次會議議通過，1995年1月1日實施城市私有房屋管管理條例1983年122月17日國務(wù)院發(fā)發(fā)布中華人民共和國國城鎮(zhèn)國有土土地使用權(quán)有有償出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行條例例1990年5月月19日國務(wù)院發(fā)發(fā)布外商投資開發(fā)經(jīng)經(jīng)營成片土地暫行管管理辦法1990年5月月19日國務(wù)院發(fā)發(fā)布出讓國有土地使使用權(quán)審批管理暫行規(guī)規(guī)定1990年4月月29日國家土地地管理局發(fā)布布土地登記規(guī)則1988年111月18日大陸國家家土地管理局局發(fā)布土地房屋稅中華人民共和國國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行行條例1988年9月月27日國務(wù)院發(fā)發(fā)布中華人民共和國國建筑稅暫行行條例1987年6月月25日國務(wù)院發(fā)發(fā)布中華人民共和國國房產(chǎn)稅暫行行條例1986年9月月15日國務(wù)院發(fā)發(fā)布中華人民共和國國土地增值稅暫行行條例1993年122月23日國務(wù)院發(fā)發(fā)布，1994年1月月1日起施行中華人民共和國國土地增值稅稅暫行條例實施細細則1995年1月月27日財政部頒頒布外資企業(yè)開發(fā)中華人民共和國國外資企業(yè)法法1986年4月月12日第六屆全全國人大第四四次會議通過過國務(wù)院關(guān)于鼓勵勵外商投資的若干干規(guī)定1986年100月11日發(fā)布關(guān)于外國人私有有房屋管理的若干規(guī)定定1984年8月月25日國務(wù)院發(fā)發(fā)布中華人民共和國國中外合作經(jīng)經(jīng)營企業(yè)法1988年4月月13日第七屆全全國人大第一一次會議通過過中華人民共和國國中外合資經(jīng)經(jīng)營企業(yè)法1979年7月月1日第五屆全全國人大第二二次會議通過過城市開發(fā)管理機機構(gòu)隨著《土地管理理法》的頒布布，設(shè)立了直直轄于國務(wù)院院下的土地管管理局，統(tǒng)一一管理國家土土地和城鄉(xiāng)土土地政策，配配合原來的建建設(shè)部，在省省以下各級政政府的土地管管理機構(gòu)陸續(xù)續(xù)設(shè)立后，形形成了國家、省省、市、縣、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，層層節(jié)節(jié)制的房地產(chǎn)產(chǎn)管理體制。中央城市開發(fā)管管理機構(gòu)（附附“城市管理機機關(guān)圖”）建設(shè)部：直屬國國務(wù)院的部門門，主管我國國建設(shè)事業(yè)、房房地產(chǎn)行業(yè)管管理和行政管管理。建設(shè)部房地產(chǎn)司司。國家土地管理局局：屬于國務(wù)務(wù)院下設(shè)的機機構(gòu)，最高土土地管理機關(guān)關(guān)，于1986年8月1日正式成立立，負責(zé)全國國土地和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一一管理。地方城市開發(fā)管管理機構(gòu)省、自治區(qū)、直直轄市級管理理機構(gòu)。市、縣級管理機機構(gòu)。附表：我國的土土地與建物管管理的劃分土地建筑物中央國家土地管理局局建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司省、直轄市土地管理局（國土廳）建設(shè)局房地產(chǎn)管理局市土地管理局（國土局）建設(shè)局房地產(chǎn)管理局縣土地管理局建設(shè)局房地產(chǎn)管理局鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所建設(shè)局房地產(chǎn)管理局我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)我國土地權(quán)屬使使用（附圖）我國土地分為國國有土地與集集體所有土地地，其所有權(quán)權(quán)與使用權(quán)是是分離的，土土地所有權(quán)永永遠屬于國家家，土地使用用者通過無償償劃撥或土地地批租，只能能擁有土地的的使用權(quán)。我國土地使用權(quán)權(quán)出讓形式有有：行政劃撥行政劃撥的土地地使用權(quán)是指指土地使用者者通過各種方方式，依法無無償取得的土土地使用權(quán)。其其具以下特征征：無償取得無使用期限的限限制土地使用權(quán)不具具讓與性有償出讓所謂有償出讓土土地使用權(quán)，是是指國家以土土地所有者的的身份，將土土地使用權(quán)在在一定的年限限內(nèi)讓與土地地使用者，并并由土地使用用者向國家支支付土地使用用出讓金的行行為。其具以以下特征：有償取得土地使用有期限限限制（居住住用地70年；工業(yè)用用地50年；科教衛(wèi)衛(wèi)文體用地50年；商業(yè)、娛娛樂用地50年；旅游用用地40年；綜合、其其他用地50年）土地使用權(quán)具讓讓與性我國房地產(chǎn)業(yè)（附附產(chǎn)業(yè)鏈示意意圖）產(chǎn)業(yè)源頭——國國家政府機關(guān)關(guān)、部門控制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)土地的供應(yīng)應(yīng)總量。根據(jù)城市總體規(guī)規(guī)劃，限制土土地開發(fā)方式式、用途、開開發(fā)強度。對房地產(chǎn)開發(fā)進進行宏觀調(diào)控控、政策引導(dǎo)導(dǎo)等。房地產(chǎn)開發(fā)過程程中的其他配配套服務(wù)（市市政、規(guī)劃設(shè)設(shè)計等）。制定房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)，規(guī)范市場場發(fā)展。產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)者———房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)市場場發(fā)展狀況、變變化程度以及及購房者的需需求，有效地地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)。產(chǎn)業(yè)流通者———代理咨詢公公司、開發(fā)商商銷售部門、中中介公司共同特點：主要要負責(zé)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品在市場場上的具體流流通。代理咨詢公司：：熟悉市場，配配合房地產(chǎn)開開發(fā)商進行產(chǎn)產(chǎn)品定位。中介公司：主要要活躍在房地地產(chǎn)三級市場場。熟悉市場場，幫助購房房者之間進行行固定資產(chǎn)的的租售、置換換等。產(chǎn)業(yè)消費者———購房者根據(jù)不同需求，在在市場所供應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)品中，選選擇適合自己己的房屋。反饋需求信息。產(chǎn)業(yè)服務(wù)者———銀行、物業(yè)業(yè)管理公司、室室內(nèi)設(shè)計公司司等銀行：主要服務(wù)務(wù)對象為開放放商和購房者者。向開發(fā)商商提供融資服服務(wù)；向購房房者提供按揭揭貸款服務(wù)。物業(yè)管理公司：：由開發(fā)商指指定，為購房房者提供物業(yè)業(yè)管理及其他他服務(wù)。為保保證房屋質(zhì)量量，對購房者者負責(zé)，在交交房前期，需需對房屋進行行驗收。室內(nèi)設(shè)計公司：：主要為購房房者提供房屋屋內(nèi)部裝潢等等服務(wù)。（三）產(chǎn)業(yè)發(fā)展展趨勢預(yù)測1、業(yè)務(wù)領(lǐng)域從代理咨詢產(chǎn)業(yè)業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域域來看，未來將向以以下這幾方面面發(fā)展：打破地域局限性性，向外圍地地區(qū)進行業(yè)務(wù)務(wù)輻射。商品住宅代理逐逐漸趨于飽和和，代理競爭爭加劇。業(yè)務(wù)涉及面不斷斷拓寬。商品住宅、商鋪鋪、辦公樓、開開發(fā)區(qū)建設(shè)及及招商引資、工工業(yè)廠房、倉倉庫2、市場份額近幾年房地產(chǎn)正正持續(xù)處于發(fā)發(fā)展高潮期，在在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)銷分離制度度尚未實現(xiàn)的的前提下，目目前代理咨詢詢產(chǎn)業(yè)的市場場分額在30-400%之間。只有在產(chǎn)銷分離離制度實行后后，房地產(chǎn)代代理咨詢業(yè)的的“春天”才會真正來來臨。預(yù)計這這段時期的來來臨可能會在在3-4年以后。二、代理咨詢業(yè)業(yè)競爭市場主體市場我國房地產(chǎn)市場場綜述市場綜述從1992年鄧鄧小平同志南南巡講話興起起的中國房地地產(chǎn)業(yè)熱潮發(fā)發(fā)展至今，有有了兩大變化化：縱向比較較，中國房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于有有史以來最好好的發(fā)展時期期；橫向比較較，今天中國國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)模之之大，格局變變化之快在世世界也是位居居首列。10年發(fā)展，變變化主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下3個方面：（1）房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展進入高高位運行階段段。從投資角角度看，1998年至2001年，城鎮(zhèn)商商品住宅完成成投資保持了了30%的增長速度度。而進入到到2002年的上半年年，房地產(chǎn)開開發(fā)投資仍然然保持32%以上的增長長率，足見其其勢頭兇猛；；從消費角度度看，1998年至2001年，城鎮(zhèn)居居民個人購買買商品住房5億多平方米米，按照新舊舊住房交易額額合計計算，2001年個人購買買和換購住房房支出在4500億元以上，是是1997年的4倍。同時有有數(shù)據(jù)表明2002年上半年房房產(chǎn)銷售面積積增長額度在在20%左右。由以以上各種數(shù)據(jù)據(jù)我們可以認認定，現(xiàn)我國國房產(chǎn)業(yè)正處處于高位運行行階段。（2）房地產(chǎn)業(yè)業(yè)邁入了一個個供大于求的的買方市場，在在進入消費者者時代以后，對對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商提出了更更高的要求，房房地產(chǎn)要講文文化、講品牌牌、講服務(wù)。（3）住宅產(chǎn)品進入到產(chǎn)品更新?lián)Q代的時代。我們已經(jīng)逐步跨入“居者優(yōu)其屋”的方向邁進，人們對于住宅的品質(zhì)需求有了很大的提高，現(xiàn)在的房產(chǎn)既要突出數(shù)量更要突出質(zhì)量。10年房地產(chǎn)變變化，主要基基于房改和地地改這兩大改改革，這是啟啟動我們房地地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)發(fā)動機。房改改是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展最強烈烈的動力和源源泉，從停止止住房實物分分配，到住房房基金的貨幣幣分配，政策策上的變化使使住宅建設(shè)成成為新的經(jīng)濟濟增長點和新新的消費熱點點。而地改即即土地使用制制度改革，地地改是房地產(chǎn)產(chǎn)市場化、規(guī)規(guī)范化的源頭頭。從無償劃劃撥、無期限限使用、無流流通到有償、有有期限、可流流通的變化，使使土地成為一一種商品，解解決了地產(chǎn)商商品化的問題題。實行招標標拍賣掛牌出出讓土地使用用權(quán)的辦法則則解決了土地地的市場化問問題，從而促促使中國的房房地產(chǎn)向更健健康的方向發(fā)發(fā)展。目前，我國房地地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10年歷程之后后，時至今日日，整個產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)出幾個方面面的特點和狀狀況：我國發(fā)展商的現(xiàn)現(xiàn)狀分析伴隨我國房產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，我我國房產(chǎn)開發(fā)發(fā)商隊伍迅速速擴大，在數(shù)數(shù)量上呈穩(wěn)定定增長的趨勢勢。整體表現(xiàn)現(xiàn)以下特點：：企業(yè)的區(qū)域分布布具有較高的的集中性。全全國一半以上上的房產(chǎn)開發(fā)發(fā)商分布在廣廣東、上海、北北京、江蘇、浙浙江等東部地地區(qū)的12個省市中，西西部地區(qū)不僅僅開發(fā)商數(shù)量量少，且企業(yè)業(yè)規(guī)模也不大大。東部的發(fā)發(fā)展競爭已從從資金實力和和土地開發(fā)權(quán)權(quán)的競爭進入入到品牌、營營銷、服務(wù)等等方面。而西西部還遠未達達到這一步。企業(yè)的經(jīng)濟類型型具有多樣性性，民營企業(yè)業(yè)或股份制企企業(yè)的發(fā)展趨趨勢遠好于國國有企業(yè)在各種類型的所所有制企業(yè)中中，私營企業(yè)業(yè)或以私營為為背景的企業(yè)業(yè)發(fā)展前景好好于國有企業(yè)業(yè)。企業(yè)規(guī)模偏小，資資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待待優(yōu)化。我國國房產(chǎn)商規(guī)模模普遍偏小，一一級企業(yè)和二二級企業(yè)所占占比重僅為17.3%，所以大部部分開發(fā)商很很難經(jīng)受市場場競爭的考驗驗。房產(chǎn)業(yè)市場供給給狀況分析我國房地產(chǎn)業(yè)的的開發(fā)投資狀狀況投資增長速度。我我國房地產(chǎn)的的開發(fā)投資規(guī)規(guī)模與全行業(yè)業(yè)的發(fā)展步調(diào)調(diào)基本一致，到2000年10月，全國房產(chǎn)開發(fā)同比增長36%投資結(jié)構(gòu)。從11996年開始，我我國房產(chǎn)投資資結(jié)構(gòu)向住宅宅轉(zhuǎn)移；同時時辦公樓投資資和商業(yè)用房房投資的比重重則呈下降趨趨勢。資金來源狀況。從從資金來源主主體看，三級級以上開發(fā)商商是房產(chǎn)業(yè)的的投資主體。比比重超過50%四級以下企企業(yè)特別是無無級別的企業(yè)業(yè)所占投資比比重達20%，說明房產(chǎn)產(chǎn)投資還有待待優(yōu)化。土地資源供給狀狀況。土地的供給方式式出現(xiàn)變化，有有償供地比重重提高，具體體出讓方式中中，招標、拍拍賣比重有所所提高。土地轉(zhuǎn)讓價格略略有下降，價價格水平的地地區(qū)差距進一一步擴大，主主要存在于經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展水平平不同的城市市之間及大城城市與中小城城市之間。房地產(chǎn)市場供給給的結(jié)構(gòu)分析析住宅供給平穩(wěn)增增長，內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化化，別墅、高高檔公寓比例例有所下降，安安居工程比例例有所上升辦公樓市場供給給的差異進一一步擴大，上上海、北京維維持供銷兩旺旺的態(tài)勢，而而廣州、深圳圳等地由于前前幾年投資過過剩，出現(xiàn)辦辦公樓市場下下滑的趨勢商業(yè)用房供求矛矛盾突出，前前幾年經(jīng)濟發(fā)發(fā)展過熱使商商業(yè)用房比較較暢銷，出現(xiàn)現(xiàn)嚴重供過于于求的狀況，近近年商業(yè)用房房的竣工面積積的加大導(dǎo)致致商業(yè)用房的的供求矛盾房地產(chǎn)業(yè)市場需需求分析目前，我國房地地產(chǎn)業(yè)市場需需求存在以下下特點：市場需求開始回回升，至2002年上半年，房房產(chǎn)銷售面積積呈22%的持續(xù)增長長速度，說明明我國房產(chǎn)又又出現(xiàn)高速增增長勢頭個人消費成為市市場需求主體體，隨著房改改的結(jié)束，個個人購房成為為房產(chǎn)市場中中一個新的特特點，現(xiàn)個人人購房比例已已達到90%與個人消費增長長相適應(yīng)，居居民住宅在房房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)構(gòu)中比重加大大經(jīng)濟適用房成為為商品住宅的的重要組成部部分。目前，我我國大部分中中低收入家庭庭對質(zhì)優(yōu)價廉廉的經(jīng)濟適用用房需求較大大，而相關(guān)的的優(yōu)惠政策也也使這塊市場場成為新的熱熱點房產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨臨的主要問題題雖然我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得令人人矚目的成績績，但是目前前我國房地產(chǎn)產(chǎn)仍有許多問問題：商品房價格過高高，超過了中中國普通居民民的承受能力力房地產(chǎn)市場空置置面積的增長長速度雖然得得到控制，但但總量仍然過過大；商品房房積壓日趨嚴嚴重，許多開開發(fā)商不堪重重負房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)集中度，幾幾乎沒有行業(yè)業(yè)壁壘，房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商多而而小，開發(fā)樓樓盤質(zhì)量不高高，層次較低低商品房市場部分分項目一味追追求速度，或或一味追求質(zhì)質(zhì)量，難以達達到良好績效效房地產(chǎn)市場地方方性統(tǒng)籌規(guī)劃劃不到位，土土地使用效率率低房地產(chǎn)市場住房房供應(yīng)體系單單一，不能滿滿足消費者日日益多變的購購房需求區(qū)域性20000—2001年房產(chǎn)市場場分析華北地區(qū)——北北京北京房地產(chǎn)市場場從2001年起呈現(xiàn)快快速發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，表現(xiàn)為為四個高速增增長，即投資資規(guī)模、開復(fù)復(fù)工面積、竣竣工面積、和和銷售面積增增長；兩個基基本穩(wěn)定，即即銷售價格、空空置率基本穩(wěn)穩(wěn)定。但在2001年年中，在在建設(shè)部關(guān)于于“北京房價增增速過快”的政策打壓壓后，下半年年銷售不是很很理想。原因因：1、在商品房房高端市場得得到部分釋放放后，后勁出出現(xiàn)問題。2、北京的房房價在炒作下下，增速過快快。3、市場供需需結(jié)構(gòu)錯位，普普通購買力不不能啟動。同同時北京房地地產(chǎn)市場上土土地市場、二二手房市場都都沒有形成公公開、健全的的市場則是整整個市場出現(xiàn)現(xiàn)癥結(jié)的根本本原因。進入入2002年后，由于于地鐵、輕軌軌等軌道交通通工程的開展展，使北京又又開始新一輪輪的房產(chǎn)熱潮潮。西部地區(qū)——重重慶到2001年底底，重慶市共共有房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)1474家，并涌現(xiàn)現(xiàn)出一批實力力雄厚、管理理先進的典型型企業(yè)。作為為一個新興行行業(yè)，重慶房房產(chǎn)業(yè)發(fā)展十十分迅速，開開發(fā)規(guī)模日益益擴大，已成成為投資領(lǐng)域域的重要組成成部分。在開開發(fā)投資快速速增長的同時時，商品房的的施、竣工規(guī)規(guī)模亦快速擴擴張。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)也也發(fā)生新的變變化，商品住住宅的建設(shè)的的主體地位得得到加強，此此外，從新開開工房屋面積積的構(gòu)成來看看，商品住宅宅的主體地位位還將進一步步加強。由于于重慶大城市市、大農(nóng)村二二元格局的影影響，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)水平存存在明顯的地地區(qū)差異。關(guān)關(guān)于資金方面面，基于房地地產(chǎn)市場銷售售狀況理想、開開發(fā)商自身實實力增強，銀銀行信貸對房房地產(chǎn)開發(fā)的的支持力度加加大等原因，房房地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)資金到位位情況理想，資資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)現(xiàn)改變。從市市場反映看，呈呈現(xiàn)：1、房地產(chǎn)市市場需求趨旺旺，銷售看好好；2、個人成為為房地產(chǎn)市場場的消費主體體；3、商品房價價格穩(wěn)中有升升等幾個特點點。珠江三角洲———廣州、深圳圳廣州房地產(chǎn)總體體發(fā)展形勢良良好，廣州市市委市政府把把建筑房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)列為優(yōu)先先發(fā)展的三大大支柱產(chǎn)業(yè)之之一，繼續(xù)給給予了方方面面面的扶持。目目前有以下特特點：1、針對目前前商品房供大大于求的情況況和防止“爛尾樓”出現(xiàn)，省建建設(shè)廳發(fā)出通通知：商品房房預(yù)售項目七七層以下的要要完成結(jié)構(gòu)工工程并封頂，七七層以上的要要完成三分之之二結(jié)構(gòu)工程程才準許售樓樓。2、房地產(chǎn)企企業(yè)聯(lián)合、兼兼并、重組的的大規(guī)模改革革將從2001年起正式拉拉開帷幕。3、收回閑置置土地和開發(fā)發(fā)用地招標拍拍賣政策，使使合理配置土土地資源，調(diào)調(diào)控用地供應(yīng)應(yīng)量，促進房房地產(chǎn)市場健健康有序發(fā)展展成為可能。4、期望享受受大自然，居居住城郊趨勢勢明顯。5、二手樓市市交易將再創(chuàng)創(chuàng)新高。6、寫字樓租租售進入旺市市。據(jù)此可得得出以下結(jié)論論：1、商品房開開發(fā)逐漸走向向理性和成熟熟，供求關(guān)系系趨向協(xié)調(diào)。2、寫字樓租租售趨旺，成成交量超過當(dāng)當(dāng)年上市供應(yīng)應(yīng)量，租售情情況會大大改改善，空置情情況將得以減減少。3、商鋪成交交量穩(wěn)定，且且成交價格逐逐年攀升。4、空置房數(shù)數(shù)量增長加快快，二年翻一一番。綜觀整整個樓價的變變化，廣州房房產(chǎn)市場再次次回到穩(wěn)定上上升階段。深圳市20000年房地產(chǎn)成成交面積上升升，空置面積積下降，商品品房穩(wěn)中略升升了一個百分分點，其中新新盤上升幅度度大，舊房不不升而降，降降幅達10.3%。房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢良好好，經(jīng)典樓盤盤連連登場。但但房地產(chǎn)市場場也出現(xiàn)了許許多不和諧的的音符，主要要由于開發(fā)商商欺詐行為增增多而引起諸諸多爭議。長江三角洲———上海上海房地產(chǎn)市場場總體上供求求矛盾繼續(xù)緩緩解，商品房房銷售保持良良好勢頭，存存量房屋交易易穩(wěn)步上升。房房地產(chǎn)開發(fā)投投資呈現(xiàn)增長長趨勢。房地地產(chǎn)買賣成交交量持續(xù)放大大，個人已成成為上海房地地產(chǎn)市場消費費主體。房屋屋租賃日趨活活躍。房地產(chǎn)產(chǎn)租售價格穩(wěn)穩(wěn)中有升，2000年上海房屋屋租賃市場住住宅租金與上上年基本持平平，辦公樓和和商業(yè)用房租租金平均增幅幅達23％。住房消消費信貸逐年年擴大。市場場供求趨向平平衡，空置量量開始下降。由由于近兩年來來商品房品質(zhì)質(zhì)的提高，同同時綜合供需需關(guān)系的不斷斷變化，導(dǎo)致致商品房平均均成交價格不不斷上漲，且且還有繼續(xù)上上揚的空間。房地產(chǎn)行業(yè)周期期上海作為我國的的經(jīng)濟中心，和和國際性大都都市，為便于于分析，以下下就主要對上上海的房地產(chǎn)產(chǎn)市場作簡要要的分析。市場周期劃分1988年以前前房屋多以福利分分房形式出現(xiàn)現(xiàn)，商品房尚尚未出現(xiàn)，處處于休眠期。第一周期：1988–19993年隨著商品房用地地的有續(xù)出讓讓，商品房開開發(fā)產(chǎn)生，房房地產(chǎn)市場逐逐步形成，房房地產(chǎn)發(fā)展開開始進入醞釀釀期。同時也也標志著房地地產(chǎn)市場第一一個周期的形形成。大量商品房的建建設(shè)，尤其是是外銷商品房房的大量推出出，房地產(chǎn)市市場進入發(fā)展展高潮，市場場狂飆期形成成。由于商品房供應(yīng)應(yīng)量的急速增增量，在市場場需求量有限限的情況下，造造成大量商品品房積壓，房房地產(chǎn)市場開開始走入低谷谷，市場進入入調(diào)整期。第二周期1999年––至今經(jīng)過兩年的調(diào)整整，以及政府府部門宏觀調(diào)調(diào)控力度的加加強，從1999年開始，房房地產(chǎn)業(yè)開始始復(fù)蘇，進入入再度發(fā)展期期，至此房地地產(chǎn)的第二周周期開始?？梢钥闯錾虾７糠康禺a(chǎn)市場發(fā)發(fā)展周期為10年左右，一一般市場高潮潮期在3年左右。房地產(chǎn)階段性發(fā)發(fā)展1988年以前前市場休眠期期該期間我國房地地產(chǎn)屬尚未形形成階段，居居民住房多以以福利分房形形式出現(xiàn)，商商品房概念尚尚未出現(xiàn)。上上海居民住房房多集中在中中心城區(qū)（現(xiàn)現(xiàn)靜安、盧灣灣、黃浦三區(qū)區(qū)，以及部分分徐匯、普陀陀區(qū)）。1988–19993年市場醞釀釀期1988年上海海第一塊商品品房用地在虹虹橋地區(qū)進行行了有續(xù)出讓讓，從此揭開開了房地產(chǎn)市市場發(fā)展的序序幕。城市基礎(chǔ)設(shè)施、公公用事業(yè)、居居民住宅建設(shè)設(shè)的加快，有有效地促進了了房地產(chǎn)市場場的發(fā)展。土地使用制度改改革深化，土土地有償使用用范圍擴大，劃劃撥土地受限限，使房地產(chǎn)產(chǎn)市場表現(xiàn)活活躍。尤其是是外銷用地幅幅度的增大，使使外銷房上市市量增加。商商品房開發(fā)以以針對境外客客源（東南亞亞華人圈）的的外銷房為主主。在這段時期，上上海的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)多集中中在中山路環(huán)環(huán)線的內(nèi)區(qū)域域（除長寧的的虹橋、古北北地區(qū)），環(huán)環(huán)線外多為工工業(yè)區(qū)和早期期的拆遷安置置區(qū)。房地產(chǎn)市場的形形成，并逐步步發(fā)展，相應(yīng)應(yīng)的房地產(chǎn)體體系也逐漸完完備。房地產(chǎn)產(chǎn)交易、管理理、代理、經(jīng)經(jīng)紀、咨詢、仲仲裁等中介服服務(wù)機構(gòu)應(yīng)運運而生。1994-19996年市場狂飆飆期經(jīng)過了近5年的的發(fā)展，房地地產(chǎn)業(yè)開始進進入一個新的的階段。隨著著土地有償使使用范圍的有有效拓展，內(nèi)內(nèi)銷用地出讓讓面積上升，開開始超越外銷銷用地，成為為市場主角，外外銷房開始向向內(nèi)銷房轉(zhuǎn)型型，房地產(chǎn)供供應(yīng)量明顯上上升。商品房開發(fā)區(qū)域域進一步外延延，由中山路路環(huán)線拓展至至現(xiàn)內(nèi)環(huán)線地地區(qū)。內(nèi)銷房買受對象象的擴大、藍藍印戶口政策策的試行以及及降低房地產(chǎn)產(chǎn)交易稅費政政策的出臺，有有效地刺激了了購房消費，市市場消化量明明顯上升，供供需兩旺的態(tài)態(tài)勢開始呈現(xiàn)現(xiàn)。此外，隨著房地地產(chǎn)發(fā)展的日日益成熟，房房地產(chǎn)管理體體制的改革以以及相關(guān)法規(guī)規(guī)的出臺，為為加強房地產(chǎn)產(chǎn)市場統(tǒng)一管管理和市場運運作規(guī)范化，起起到了指導(dǎo)作作用。1997-19998年市場調(diào)整整期內(nèi)銷商品房上市市量明顯放大大，內(nèi)銷房向向外銷房轉(zhuǎn)型型初步完成。商品房開發(fā)區(qū)域域再度向外擴擴展，已發(fā)展展至外環(huán)線區(qū)區(qū)域。市場供大于求現(xiàn)現(xiàn)象明顯，需需求量有限，空空置量放大。有有效需求的下下降，導(dǎo)致市市場在經(jīng)歷了了近3年的發(fā)展高高潮后，開始始步入低谷，進進入調(diào)整期。1999年-至至今市場發(fā)展展期經(jīng)過了2年的調(diào)調(diào)整，市場供供應(yīng)量得到有有效控制，供供求結(jié)構(gòu)逐步步趨于平衡，市市場重新進入入發(fā)展期。商品房開發(fā)區(qū)域域拓展迅速，遠遠郊地區(qū)開發(fā)發(fā)量逐年上升升。市政基礎(chǔ)設(shè)施日日益完善，軌軌道交通紛紛紛投入使用，促促進了房地產(chǎn)產(chǎn)市場向外拓拓展性，并為為購房者提供供了較便利的的生活條件。購房信貸機制的的日益完善，激激起了購房者者的置業(yè)積極極性。藍印戶口政策的的正式施行、內(nèi)內(nèi)外銷房的并并軌，使房地地產(chǎn)市場完全全開放，與國國際大都市的的定位進一步步相適應(yīng)，有有效地擴大了了市場需求面面，成為房地地產(chǎn)業(yè)再度崛崛起的一大原原因。市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計分分析商品房批準預(yù)（銷銷）售量、已已登記預(yù)（銷銷）售量單位：萬M2市場供應(yīng)從19995年開始明顯顯放量，由1994年的248萬M2，急速猛增增至928萬M2。隨著供應(yīng)應(yīng)量的上升，消消費市場也急急速膨脹，需需求量躍增至至661萬M2。1997年起，市市場供應(yīng)持續(xù)續(xù)在1000萬M2以上，但由由于市場發(fā)展展的不成熟，連連續(xù)2年出現(xiàn)供嚴嚴重大于求的的局面，直到到1999年才得以緩緩解。經(jīng)過97-988年2年的低谷期期、調(diào)整期，1999年上海樓市市開始逐步走走出低谷，向向另一個發(fā)展展期邁進。2000年開始始市場供需量量在高位保持持平穩(wěn)走勢，供供需結(jié)構(gòu)逐步步趨于平衡，并并于2001年呈現(xiàn)需略略大于求的良良好態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，20002年上海樓市市持續(xù)保持供供需兩旺的態(tài)態(tài)勢，上半年年供應(yīng)量已達達1128萬M2，需求量達1220萬M2，達到房產(chǎn)產(chǎn)歷史上同期期最高點。商品房空置量單位：萬M2商品房空置量于于1999年達到最高高點，這主要要是由于97-98年的積壓量量過大而造成成的。2001年商品品房空置量已已明顯減少，可可見，該年度度不但在新開開樓盤的消化化量上一枝獨獨秀，同時也也有效的消化化了較大量體體的空置商品品房。商品房均價狀況況單位：元/M22經(jīng)過多年的發(fā)展展，上海房價價穩(wěn)步上升，于2001年成功突破4000元大關(guān)，達到4208元/M2。隨著樓市的持續(xù)續(xù)看好，2002年房價持續(xù)續(xù)上揚，上半半年已達到4628元/M2。2001年成為為了上海房產(chǎn)產(chǎn)史上真正的的轉(zhuǎn)折點2、市場現(xiàn)狀上海房地地產(chǎn)市場目前前所推商品房房中，以商品品住宅為主，占占到市場總量量的97%，辦公及商商業(yè)物業(yè)僅為為3%。可見，上上海樓市目前前的首要點是是進一步改善善城市居民的的居住條件。以以下就上海的的商品住宅市市場作簡要分分析。2001年市場場供給商品房房細分（建筑筑面積）房地產(chǎn)二級市場場出現(xiàn)供求關(guān)關(guān)系年度間和和季度間的逆逆向轉(zhuǎn)換歷年來市場供求求比例變化情情況1997年1998年1999年2000年2001年批準預(yù)售面積：：預(yù)售登記面面積1:0.251:0.551:0.751:0.941:1.10批準銷售面積：：銷售登記面面積1:0.391:0.501:0.811:1.041:1.102001年各季季供求和逐季季累計供求對對比情況單位：萬平方米米2001年商品房批準預(yù)售面積商品房預(yù)售登記面積批準面積登記面積各季第一季度127.75352.211:2.76第二季度368.79420.981:1.26第三季度529.47514.631:0.97第四季度633.14544.111:0.86逐季累計1-3月份127.75352.211:2.761-6月份496.54773.101:1.481-9月份1026.0221287.7221:1.261-12月份1659.1551831.8331:1.101999-20000年，在以政政策效應(yīng)驅(qū)動動市場的主導(dǎo)導(dǎo)因素作用下下，供大于求求的矛盾逐年年緩和，到2000年均達到相相對平衡的狀狀態(tài)。2001年供求關(guān)系系終于實現(xiàn)逆逆轉(zhuǎn)，進入供供不應(yīng)求狀態(tài)態(tài)。2001年增量量商品房供不不應(yīng)求的狀況況，是年度性性需求增長速速度快于供應(yīng)應(yīng)增長速度的的反映。供求關(guān)系年度間間和季度間的的逆向轉(zhuǎn)換燕燕存現(xiàn)象充分分顯示：市場場自覺或自發(fā)發(fā)調(diào)節(jié)供求關(guān)關(guān)系的能力明明顯提高，然然而，供求關(guān)關(guān)系平衡是暫暫時的相對的的，不平衡是是永久的絕對對的，追求市市場供求關(guān)系系的適度平衡衡是政策和業(yè)業(yè)界的一個永永恒目標。住宅成交價格攀攀升明顯樓價逐季穩(wěn)步上上揚且呈升幅幅上的跳躍性性。2001年各季季住宅價格上上升情況2000年第四季度2001年第一季度2001年第二季度2001年第三季度2001年第四季度成交均價(元/平方米))絕對值39434050417342124625環(huán)比(%)2.52.713.040.939.81區(qū)域間樓價差距距拉大。單位：元/M222000年2001年市中心區(qū)域50555463環(huán)內(nèi)區(qū)域36844056內(nèi)外環(huán)間區(qū)域33383693外環(huán)區(qū)域290231622000年市中中心區(qū)域與環(huán)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)環(huán)間、外環(huán)區(qū)區(qū)域的價差為為1371元、1717元和2153元。2001年市中中心區(qū)域與相相應(yīng)區(qū)域間的的價差擴大為為1407元、1770元和2301元。樓價上升絕對值值呈現(xiàn)梯度性性減小的態(tài)勢勢。主力成交單價區(qū)區(qū)間向上移位位，中高價位位樓盤成交放放量。存量房價格順勢勢而上。單位：元/M222000年2001年升幅（%）存量產(chǎn)權(quán)房平均成交價2111237812.65售后公房平均成成交價2342264311.14中心城區(qū)重現(xiàn)樓樓市“回潮”中心城區(qū)歷年來來商品房供求求職情況匯總總單位：萬平方米米商品房批準預(yù)售售商品房批準登記記批準預(yù)售面積：：預(yù)售登記面積面積占全市總量（%%）面積占全市總量（%）1997年127.097.3135.339.081:0.281998年149.0610.1963.827.901:0.431999年101.307.2779.517.561:0.782000年93.326.4897.516.881:1.042001年135.248.35138.347.551:1.022001年，中中心城區(qū)需求求量繼續(xù)穩(wěn)步步上升，且占占全市總量的的比重出現(xiàn)回回升，而供應(yīng)應(yīng)量和供應(yīng)比比例雙雙止跌跌重新回升。2000年和22001年的求略大大于供的理想想態(tài)勢對區(qū)域域樓市保持上上行起到了重重要作用。中心城區(qū)三區(qū)商商品房供求情情況和商品住住宅價格水平平單位：萬平方米米、元/平方米黃浦區(qū)靜安區(qū)盧灣區(qū)合計批準預(yù)售面積2000年51.1419.4822.7093.322001年39.612.1093.53135.24預(yù)售登記面積2000年43.2930.9323.2897.52001年58.4233.5446.38138.34批準預(yù)售面積與與預(yù)售登記面面積之比2000年1:0.851:1.591:1.031:1.042001年1:1.471:15.9771:1.051:1.02商品住宅成交均價2000年4630539749392001年510961145527增幅（%）10.3513.2911.91供求數(shù)量和供求求比例區(qū)域結(jié)結(jié)構(gòu)此消彼長長的互補效應(yīng)應(yīng)。樓價上揚的均衡衡性，三區(qū)成成交均價升幅幅在10-122%之內(nèi)。中心城區(qū)“空心心化”現(xiàn)象有所緩緩和，中心城城區(qū)樓市不再再是一個區(qū)域域性市場，而而是一個全國國性乃至國際際性的大市場場。中心城區(qū)樓價的的明顯上揚更更多體現(xiàn)在區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)價價值和價格逐逐步趨于一致致，是一種正正常的價格“回歸”現(xiàn)象。房地產(chǎn)的二、三三級市場聯(lián)動動“水漲船高”歷年二、三級市市場交易量增增長速度對比比單位：萬平方米米1997年1998年1999年2000年2001年商品房預(yù)售面積絕對值437.44913.511051.2991452.8771831.833同比±%108.8315.0838.2026.09存量產(chǎn)權(quán)房交易易面積絕對值154.57315.23510.84778.521422.433同比±%103.9462.0552.4082.71三級市場交易量量的增幅明顯顯高于二級市市場，可見在在市場成長發(fā)發(fā)展階段，二二級市場自身身發(fā)展對引動動三級市場交交易量擴張的的乘數(shù)效應(yīng)十十分明顯。樓盤分析2001年，本本市大盤繼續(xù)續(xù)風(fēng)靡樓市。根根據(jù)對全市樓樓攀預(yù)售登記記面積和預(yù)售售登記金額這這兩項前50位樓攀的排排名統(tǒng)計：面面積排行的前前四名均位50萬M2的大盤所壟壟斷，金額排排行的前十名名中，50萬M2以上的樓盤盤占據(jù)4個。2001年前550名銷售量為390萬M2，同比增加16%，占2001年批準上市市量的五分之之一。中遠兩灣城以年年銷售量22萬M2，位列第一一，打破了2000年自己所創(chuàng)創(chuàng)造21萬M2的記錄。第50名東苑半半島花園銷售售量位5.2萬M2，較2000年第50名3.98萬M2有所上升，該該水平達到了了2000年的第25名。附表2001年上海海市前10名按住宅銷銷售面積排列列排名區(qū)域案名1普陀區(qū)中遠兩灣城2南匯區(qū)康橋半島3普陀區(qū)綠地世紀花園4浦東新區(qū)恒大華城5浦東新區(qū)華麗家族6松江區(qū)東明花苑7寶山區(qū)新滬路10599號8寶山區(qū)康華苑9楊浦區(qū)文化佳苑10楊浦區(qū)黃興花園50閔行區(qū)東苑半島花園2001年上海海市前10名按住宅銷銷售金額排列列排名區(qū)域案名1浦東新區(qū)世貿(mào)濱江花園2普陀區(qū)中遠兩灣城3浦東新區(qū)仁恒濱江花園4浦東新區(qū)華麗家園5長寧區(qū)綠地世紀花園6盧灣區(qū)匯龍新城7浦東新區(qū)香榭麗花園8浦東新區(qū)江臨天下（二期期）9南匯區(qū)康橋半島10徐匯區(qū)東方劍橋——御御庭園3、消費市場2001年上海海市總體消費費特征城鎮(zhèn)居民人均可可支配收入單位：元2001年伴隨隨著上海經(jīng)濟濟第10年的二位數(shù)數(shù)增長，上海海的居民收入入也有了較大大的提高，2001年，上海市市居民人均可可支配收入已已達12833元，同比增增長9.9%，約合15550美元或51500臺幣。上海人均可支配配收入占GDP比重僅為三三分之一，遠遠遠低于國內(nèi)內(nèi)其他城市的的平均水平，人人均收入應(yīng)當(dāng)當(dāng)有較大上升升空間。三大件的演變70年代收音機機、自行車、手手表80年代彩電、冰冰箱、洗衣機機90年代住宅、汽汽車、電腦2001年，統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示示，居民的收收入與消費支支出比為1:1.11，居民的消消費觀念逐步步改變，蘊藏藏的消費能量量被逐步釋放放。2001年上海海居民消費結(jié)結(jié)構(gòu)特點五大消費：住宅宅、汽車、旅游、教育育、通訊居民的食品類和和衣著類支出出占消費性支支出的比重仍仍呈遞減趨勢勢，食品類占占43.1%，比上年下下降1.1個百分點；；衣著類占6.2%，比上年下下降0.2個百分點。教育費支出快速速增長，居民民人均教育支支出為731元，比上年年增長24.9%。在居民人人均年教育費費支出中，托托幼費、學(xué)雜雜費和教材與與參考書費支支出分別比上上年增長39.1%、35.5%、14.4%。通信費支出快速速增長。居民民人均通信消消費支出464元，比上年年增長兩成多多。至2001年末，城市市居民家庭每每百戶移動電電話擁有量由由上年的21部上升到50部。由于居居民家庭移動動電話和家用用電腦擁有量量的增加，使使居民的電信信費支出增長長明顯，居民民人均電信費費支出331元，比上年年增長22.1%。娛樂、旅游、餐餐飲類消費持持續(xù)增長。居居民人均文娛娛費支出為112元，比上年年增長10.3%。居民人均均旅游支出192元，比上年年增長15.9%，旅游占消消費性支出的的比重為2.1%，提高0.2個百分點。居居民人均年在在外用餐支出出為748元，比上年年增長一成多多。居民投資大幅提提升。近年來來，儲蓄、股股票、債券、集集郵、收藏、集集資和博彩等等已成為居民民投資多元化化的渠道，居居民購買有價價證券支出繼繼續(xù)上揚，人人均年支出628元，比上年年增長4.1倍。購房群體消費習(xí)習(xí)性根據(jù)目前在上海海市場的購房房群體主要分分為三大集團團，即本市購購房群體、外外地購房群體體和境外購房房群體。本市購房群體上海本地人，上上海樓市的購購買主體。正正如具有鮮明明個性的上海海人一樣，上上海人買房也也有著自己的的特色。作為為個體，盡管管上海人講求求個性；但作作為群體，上上海人的購房房行為受到地地域、氣候、社社會關(guān)系等因因素的影響，從從而表現(xiàn)出一一定的共同特特征。區(qū)域情結(jié)強烈對自己原來的居居住區(qū)域有著著較強的依戀戀性。在選擇購房區(qū)域域時，家庭、社社會關(guān)系成為為重要的考慮慮因素。繁華、便利的市市中心區(qū)域仍仍是大多數(shù)上上海人向往的的區(qū)域。相比之下，一些些到滬發(fā)展的的外地人，已已取得上海戶戶籍。但他們們對地域的概概念沒有上海海人那么強。一一些城郊結(jié)合合部規(guī)劃、環(huán)環(huán)境較好的樓樓盤受到這些些購房者的青青睞。朝向要求高上海具有四季分分明的特征，房房屋的朝向問問題是上海購購房者最為關(guān)關(guān)心的問題之之一。由于冬冬季較冷，夏夏季較熱，北北向的房屋較較不適合居住住，西向的房房屋受太陽輻輻射強烈。因因此上海人對對主要房間的的朝向要求特特別高，“朝南坐”是必不可少少的。置業(yè)主要用途購房者置業(yè)目的的以自住為主主，比例高達達82%。除了自住住以外，越來來越多的上海海人把購房當(dāng)當(dāng)作一項投資資。由于高檔住宅多多地處市中心心，交通生活活方便，具有有升值潛力，決決定了這類住住宅有著一定定數(shù)量的投資資客戶，其比比例達到8%。外地購房群體上海作為一個國國際大都市和和中國的經(jīng)濟濟中心，其充充滿活力的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢勢，完善的科科、教、文、衛(wèi)衛(wèi)和生活設(shè)施施以及走在前前列的住宅規(guī)規(guī)劃，使之不不僅是上海人人的美麗家園園，同時也吸吸引了廣大的的外省市居民民來此購房。今今天的上海樓樓市，外省市市購房者已是是三分天下有有其一，其中中“溫州現(xiàn)象”尤為突出。目目前，到上海海來購房的一一般有以下幾幾種：購房投資近年來，上海房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的良好態(tài)態(tài)勢和國際化化大都市的魅魅力，是外省省市居民看好好未來房地產(chǎn)產(chǎn)市場的重要要原因。房地產(chǎn)的保值、增增值性使其成成為一項良好好的投資渠道道。為子女教育投資資上海豐富的教育育資源和相對對較高的大學(xué)學(xué)錄取率令廣廣大外地父母母對上海青睞睞有加。上海海較多的就業(yè)業(yè)機會和個人人發(fā)展前景也也是他們替子子女選擇上海海的重要原因因。用于保障買樓升值，并將將其出租能帶帶來穩(wěn)定的收收益，對將來來“養(yǎng)老”而言也是一一種可靠的保保障。經(jīng)商上海作為長江經(jīng)經(jīng)濟流域的龍龍頭，對其周周邊地區(qū)有著著很強的輻射射力，從而吸吸引了廣大的的經(jīng)商者。一一些可辦理公公司注冊的樓樓盤成為了這這些購房者的的首選。海外兵團多為海外歸國人人士，他們購購房有一定的的“從眾心理”，并對上海海的區(qū)域概念念較模糊，一一般只注重樓樓盤的品質(zhì)。境外購房群體境外人士購房隊隊伍不可忽視視。自2001年8月上海內(nèi)外外銷商品房并并軌后，港澳澳臺人士在滬滬購房積極性性大增。據(jù)資資料顯示，2001年上海商品品房買賣中，境境外人士購買買比例占3%，有的中高高檔房屋近40%都被港澳臺臺人士購買去去。選擇上海購房的的理由較濃郁的上海情情結(jié)。較高的投資回報報率。據(jù)資料顯示，上上海的房屋出出租回報率為為8%-122%，而臺灣灣只有2%--3%，香港港為4%-66%。上海樓市自身的的產(chǎn)品優(yōu)勢。城市建設(shè)更成熟熟。購房特點購房目的注重發(fā)展商品牌牌實力。較喜歡港澳臺地地區(qū)知名房地地產(chǎn)品牌，如如新鴻基、湯湯臣、東方海海外、中海、和和記黃埔等。對小區(qū)配套要求求比較高。注注重游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場等會所所設(shè)施，24小時安保系系統(tǒng)，要求品品牌物業(yè)管理理公司入駐。外來客源（外地地、境外）的的大量涌入，使使上海的消費費市場不斷充充實，尤其是是在我國進入入WTO以后，作為為國際大都市市的上海表現(xiàn)現(xiàn)尤為明顯。龐龐大的消費市市場，為整個個房地產(chǎn)業(yè)提提供了堅實的的保證，使產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)環(huán)節(jié)（生產(chǎn)、流流通、消費領(lǐng)領(lǐng)域）的循環(huán)環(huán)更為順暢。多多元化的消費費群體保證了了目前上海房房地產(chǎn)市場的的良好發(fā)展態(tài)態(tài)勢。（二）代理業(yè)競競爭市場1、代理咨詢公公司分類（附附圖）按公司成立方式式分一般分為轉(zhuǎn)制型型、市場型兩兩類轉(zhuǎn)制型市場型定義由原先政府部門門機構(gòu)通過體體制改革后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)制成立的公公司。經(jīng)營特征政府背景強，關(guān)關(guān)系網(wǎng)大依靠自身實力及及專業(yè)度進行行經(jīng)營。代表性公司金豐易居：由上上海市房地局局轉(zhuǎn)制而成?；膷u工作室：原原“解放日報”主編與上房房集團合作創(chuàng)創(chuàng)立。戴德梁行同策房產(chǎn)新聯(lián)康投資顧問問公司按規(guī)模大小分共分為大、中、小小三類。大型公司中型公司小型公司定義定義：大型公司司是指公司常常備人數(shù)在百百人以上，公公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)較齊全。中型公司是指公公司常備人數(shù)數(shù)在30-1000人之間，公公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)尚不完善。小型公司是指公公司常備人數(shù)數(shù)在30人以下，基基本是以項目目組形式出現(xiàn)現(xiàn)的公司。項目代理特征代理項目數(shù)量較較多、較全面面。并有1-2個知名項目目。項目代理具一定定的局限性。代理項目少，以以單個項目為為主。代表性公司金豐易居戴德梁行同策房產(chǎn)新聯(lián)康投資顧問問公司中原地產(chǎn)華燕房產(chǎn)天啟&開啟精穩(wěn)企劃川普機構(gòu)盤古房產(chǎn)分析：大型、中型公司司部門結(jié)構(gòu)相相對較全。但但是大型公司司中一般成立立了單獨研展展部和企劃部部；而中型公公司中多以市市場部和策劃劃部代替。小型公司中基本本不設(shè)立研展展部和企劃部部，市場前期期調(diào)研多由業(yè)業(yè)務(wù)部完成，廣廣告設(shè)計多由由廣告設(shè)計公公司完成。按經(jīng)營模式分主要分為四大體體系：大陸、臺臺灣、香港及及其他。大陸體系臺灣體系香港體系其他體系定義是大陸公司吸取取了臺灣、香香港等地的經(jīng)經(jīng)營經(jīng)驗，自自行揣摩出的的一套經(jīng)營模模式。沿用臺灣公司的的傳統(tǒng)經(jīng)營模模式進行運營營。沿用香港公司的的傳統(tǒng)經(jīng)營模模式進行運營營。沿用其他地區(qū)的的經(jīng)營模式進進行運營。如如新加坡、日日本、美國等等地。部門職能研展主要配合項目的的前期調(diào)研、初初步定位。人人員較少。部部分公司由市市場部執(zhí)行該該職能。主要配合項目的的前期調(diào)研、初初步定位。并并研究市場的的綜合變化狀狀況，微觀市市場分析能力力較強。主要配合項目的的前期調(diào)研、初初步定位。并并研究市場的的綜合變化狀狀況。注重宏觀市場分分析。主要配合項目的的前期調(diào)研、初初步定位。開發(fā)拓展公司業(yè)務(wù)量量。拓展公司業(yè)務(wù)量量。拓展公司業(yè)務(wù)量量。拓展公司業(yè)務(wù)量量。業(yè)務(wù)主要負責(zé)項目的的實際操作，涉涉及范圍主要要在住宅方面面。主要負責(zé)項目的的實際操作，涉涉及范圍主要要在住宅方面面。主要負責(zé)項目的的實際操作，涉涉及面拓展至至辦公物業(yè)和和商鋪。主要負責(zé)項目的的實際操作，涉涉及范圍主要要在住宅方面面。企劃負責(zé)項目的廣告告企劃。一般般由策劃負責(zé)責(zé)文案工作，設(shè)設(shè)計負責(zé)廣告告設(shè)計。負責(zé)項目的廣告告企劃。一般般分為文案和和設(shè)計。負責(zé)項目的廣告告企劃。一般般分為文案和和設(shè)計。負責(zé)項目的廣告告企劃。一般般分為文案和和設(shè)計。代表性公司金豐易居投資股股份有限公司司同策房產(chǎn)咨詢有有限公司聚仁物業(yè)咨詢機機構(gòu)新聯(lián)康投資顧問問公司蓮花物業(yè)新吉陽房地產(chǎn)咨咨詢有限公司司精穩(wěn)企劃戴德梁行中原物業(yè)代理有有限公司美聯(lián)物業(yè)柏晟機構(gòu)按經(jīng)營特征分一般分為外部承承接型和內(nèi)部部承接型兩類類。其中，外外部承接型又又可分為全面面型、代表型型、區(qū)域型三三類。外部承接型內(nèi)部承接型全面型代表型區(qū)域型定義在全市區(qū)域內(nèi)代代理項目。局限于某家開發(fā)發(fā)商或某種同同類、同檔次次物業(yè)。在上海的某個區(qū)區(qū)域內(nèi)代理項項目。多為開發(fā)公司的的下屬代理公公司。經(jīng)營特征業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)經(jīng)營項目多。代理項目的知名名度較高，具具有一定的品品牌性。局限于某個區(qū)域域，該區(qū)域內(nèi)內(nèi)代理項目集集中。承接公司內(nèi)部項項目，業(yè)務(wù)持持續(xù)性較強。代表性公司新聯(lián)康投資顧問問公司：代理理項目較為全全面，并向外外地輻射。中原物業(yè)代理有有限公司：全全國性代理公公司。蓮花物業(yè)：代理理的“陽光”系列，較為為知名。華燕房產(chǎn)咨詢有有限公司：以以長寧區(qū)為主主。同策房產(chǎn)咨詢有有限公司：以以浦東新區(qū)為為主。綠地集團房地產(chǎn)產(chǎn)營銷部：承承接上級公司司“綠地集團”開發(fā)的項目目。策源房產(chǎn)咨詢公公司：主要承承接上級公司司“復(fù)地集團”的項目。2、主要競爭對對手分析公司一：中原物物業(yè)代理有限限公司公司性質(zhì)香港獨資公司規(guī)模全國性的外資地地產(chǎn)代理機構(gòu)構(gòu)，總數(shù)超過過1500人，其中上上海分公司有有230人。經(jīng)營理念經(jīng)營范圍公司經(jīng)營范圍包包括兩大板塊塊，就是二手手房產(chǎn)的租售售中介與一手手項目的代理理。二手中介介部門按房產(chǎn)產(chǎn)性質(zhì)分類而而分成住宅與與辦公樓二個個組別；一手手代理部門則則按工作性質(zhì)質(zhì)分類而分成成拓展、市調(diào)調(diào)、策劃、廣廣告、租售等等五個組別。業(yè)績2000年總傭傭金收入超過過1億2仟萬元，促促成營業(yè)額近近50億元，成交交面積70多萬平方米米。代表個案衡園、水景苑、奧奧林匹克花園園等附公司結(jié)構(gòu)圖公司二：聚仁物物業(yè)咨詢機構(gòu)構(gòu)公司性質(zhì)國營公司規(guī)模已由當(dāng)初十余人人的小公司成成長為百人以以上的大型公公司。經(jīng)營理念"精英匯聚，仁仁德待人"經(jīng)營范圍房地產(chǎn)代理、廣廣告企劃業(yè)績2001年聚仁仁銷售額突破破10億大關(guān)。為為中國第一家家取得ISO90001國際質(zhì)量認認證的物業(yè)咨咨詢公司。代表個案虹口現(xiàn)代公寓、大大同花園、香香榭麗花園等等附公司結(jié)構(gòu)圖公司三：金豐易易居投資股份份有限公司公司性質(zhì)國營，屬上房集集團（原上海海市房地局）公司規(guī)模由上房銷售與購購房中心進行行合并運作房房地產(chǎn)代理業(yè)業(yè)務(wù)，積累了了近10萬名客戶。經(jīng)營理念“讓中國人住得得更好”經(jīng)營范圍三大板塊（流通通經(jīng)營、配套套服務(wù)、電子子管理服務(wù)）業(yè)績2002年上半半年度已完成成8個新盤的銷銷售工作，銷銷售總金額突突破20億人民幣。代表個案青年匯、金銀匯匯、思南花園園、逸居時代代等附公司結(jié)構(gòu)圖公司四：同策房房產(chǎn)咨詢公司性質(zhì)國營公司規(guī)模成立于19966年底，從原原有的8人已發(fā)展到到現(xiàn)在的近150多人，公司司人員的平均均年齡為25歲，經(jīng)營管管理層人員平平均年齡為30歲，主要成成員由一批畢畢業(yè)于同濟、交交大、復(fù)旦、華華師大等優(yōu)秀秀高校的本科科、碩士畢業(yè)業(yè)生組成。經(jīng)營理念“專業(yè)至上·服服務(wù)至誠”經(jīng)營范圍以代理上海市中中低價格住宅宅為主業(yè)績1997年100萬平方米到2000年20萬平方米。2001年完成33萬平方米的的銷售面積。代表個案浦東世紀花園、大大家源花園、現(xiàn)現(xiàn)代華庭等附公司結(jié)構(gòu)圖附各代理公司重重點個案簡覽覽案名奧林匹克花園香榭麗花園青年匯大家源花園區(qū)域松江區(qū)浦東新區(qū)黃浦區(qū)長寧區(qū)開發(fā)商上海奧林匹克置業(yè)上海中福地產(chǎn)置業(yè)上海時利房產(chǎn)代理商中原物業(yè)代理有限公司聚仁物業(yè)咨詢機構(gòu)金豐易居投資股份有限公司同策房產(chǎn)咨詢量體（萬M2）60（總）約10（總）30（總）10（總）產(chǎn)品形態(tài)多層小高層高層高層高層均價（元/M2）4200（含裝修）750088004900銷售狀況2001年度銷銷售面積第39位2001年度銷銷售面積第18位，銷售金金額第7位創(chuàng)造開盤一周銷銷售1000套的驕人戰(zhàn)戰(zhàn)績已售9萬M2主訴求運動就在家門口市中心白領(lǐng)小戶型住宅地段好水景住宅（三）公司經(jīng)營營1、公司經(jīng)營理理念、經(jīng)營體體系經(jīng)營理念公司精神——“團結(jié)、熱忱忱、專業(yè)”團結(jié)——眾人齊齊心，其利斷斷金在富陽，沒有個個人的英雄主主義，沒有各各自為政，只只有人與人之之間的相互支支持，各部門門之間的通力力協(xié)作，所有有成績無不是是團隊合作的的力量。熱忱——倡導(dǎo)無無包裝化的微微笑因為我們從事的的是房地產(chǎn)代代銷服務(wù)業(yè)，是是聯(lián)系業(yè)主和和客戶之間的的橋梁，除了了必須具備充充分專業(yè)知識識以外，沒有有經(jīng)過絲毫包包裝的熱忱態(tài)態(tài)度最能取得得雙方信賴。也也因此富陽服服務(wù)過的業(yè)主主，有的主動動把富陽推介介給其他發(fā)展展商。行動背背后傳達的信信息是：他們們欣賞富陽的的熱忱。專業(yè)——用專業(yè)業(yè)的美感調(diào)度度土地涵蓋整個個案的的操作流程，從從最初的地塊塊選擇評估與與土地取得及及規(guī)劃，到企企劃包裝市場場推廣、成功功結(jié)案、售后后服務(wù)的全過過程，富陽竭竭盡所能提供供最完美的全全套專業(yè)咨詢詢與服務(wù)。出出于對大地的的珍視，在每每一個代銷個個案中，富陽陽都致力于營營造“土地、建筑筑、人文”的善性循環(huán)環(huán)。公司目標成就代銷集團化化、國際化、連連鎖化經(jīng)營格格局經(jīng)營體系（附圖圖）總管理處總管理處的職能能是對公司財財、物的管理理與安排，以以及對人事工工作的統(tǒng)籌和和協(xié)調(diào)。富陽陽今日的穩(wěn)步步發(fā)展，很大大程度上歸功功于這群“年輕管家”，提供了強強而有力的后后盾。管理部：完善公公司人事檔案案與資料體系系，建立一套套完備、合理理的資源統(tǒng)籌籌體系，是讓讓企業(yè)經(jīng)營立立于不敗的根根本。財務(wù)部：把握財財務(wù)的進出明明細，通過最最簡單最有效效的途徑，讓讓企業(yè)的財力力資源達到最最大效益的運運用，將成為為財務(wù)部長期期努力的目標標。企劃處房地產(chǎn)作為特殊殊商品之一，要要求企劃人員員既有從事商商品廣告一致致的激情創(chuàng)意意，也需具備備優(yōu)于商品廣廣告的理性與與踏實，每一一位富陽的企企劃人，都經(jīng)經(jīng)過伏案苦讀讀大量建筑，人人文書籍的艱艱辛歷程。因因為他們的任任務(wù)是塑造理理想產(chǎn)品，而而非僅止于簡簡單包裝。文案：根據(jù)市場場分析與產(chǎn)品品定位，凸顯顯個案的賣點點與主題。以以符合個案特特色的文字修修辭，賦予個個案強烈的生生命力，營造造個案獨有的的特質(zhì)與個性性。以區(qū)別于于競爭個案的的宣傳主題與與訴求重點。設(shè)計完稿：通過過色彩與版面面的專業(yè)編排排，彰顯個案案的產(chǎn)品特性性，吸引購房房者的青睞，設(shè)設(shè)計首重氣氛氛營造，版面面美觀亦不可可忽視。業(yè)務(wù)處是他們，天天站站在銷售第一一線，直面消消費者，打動動消費者，全全年無休。如如果說真的有有什么銷售技技巧的話，他他們的訣竅就就是“親和力”。案前作業(yè)：內(nèi)容容包括現(xiàn)場整整理、樣板房房、銷售處包包裝布置、建建筑模型、透透視圖、現(xiàn)場場燈箱、廣告告招牌等，同同時亦需擬定定定價策略及及銷售策略，進進行銷售培訓(xùn)訓(xùn)。在正式面面對客戶之前前，做好完全全準備?，F(xiàn)場銷售：利用用現(xiàn)場氣氛的的掌握與說服服技巧，針對對消費心理做做臨場應(yīng)變發(fā)發(fā)揮，將產(chǎn)品品優(yōu)點與市場場走向做淋漓漓盡致的介紹紹，并透過現(xiàn)現(xiàn)場銷售技巧巧與銷售控制制，順利去化化產(chǎn)品，達成成最高銷售率率。開發(fā)部開發(fā)部門的設(shè)立立是為解決業(yè)業(yè)務(wù)所需的案案源供應(yīng)，對對今日的富陽陽而言，已完完全不存在所所謂的生計問問題。因此，他他們更重要的的任務(wù)是，希希望尋找到理理念契合，能能共同適應(yīng)時時代發(fā)展的業(yè)業(yè)主。惟有市市場認同一致致性與雙方專專業(yè)上的良性性互動，才能能形成善的循循環(huán)，創(chuàng)造長長期配合的戰(zhàn)戰(zhàn)略同盟。資料收集：針對對全上海各大大區(qū)域及外地地區(qū)域之待建建空地、營造造工地、銷售售工地，做有有計劃、有系系統(tǒng)的收集登登錄工作，根根據(jù)市場供需需狀況，尋找找合作的可能能性與最佳時時機點。專業(yè)溝通：通過過對客戶的定定期拜訪，完完成初步認識識到深層認知知的過程。以以同業(yè)間溝通通交流為己任任，彼此提升升專業(yè)程度，達達成順利完成成項目之目的的。研展部無論寒暑，以雙雙腳丈量土地地。除了根據(jù)據(jù)每一個案的的地理位置、生生活機能、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃、消消費者背景和和購房動機等等因素，作深深入細致的市市場調(diào)查，還還必須從事有有系統(tǒng)的收集集、記錄與分分析工作。歸歸納影響房地地產(chǎn)市場變動動的所有相關(guān)關(guān)資料，提供供行銷決策參參考，以立于于不敗之地。規(guī)劃部規(guī)劃部的存在與與否，是正規(guī)規(guī)大代銷公司司與普通公司司的分野。富富陽規(guī)劃部員員工，皆來自自專業(yè)建筑院院校，對建筑筑的深入了解解，絲毫不亞亞于建筑設(shè)計計院同業(yè)。這這是全公司最最癡情建筑的的一群人。層層出不窮的嶄嶄新社區(qū)規(guī)劃劃理念，強悍悍的產(chǎn)品研發(fā)發(fā)能力，令富富陽得以傲視視同行。2、公司服務(wù)對對象、消費群群體、業(yè)務(wù)范范圍服務(wù)對象全國各地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商公司目前已與恒恒大集團、新新虹橋集團、浙浙江廣廈集團團、長安信息息等開發(fā)商建建立了長期合合作關(guān)系。消費群體來自各地（包括括境外）的購購房者業(yè)務(wù)范圍業(yè)務(wù)經(jīng)營主營業(yè)務(wù)：為房房地產(chǎn)開發(fā)商商提供房產(chǎn)代代銷服務(wù)。副營業(yè)務(wù)：為房房地產(chǎn)開發(fā)商商提供項目咨咨詢服務(wù)，包包括項目市場場分析、可行行性分析、投投資分析，以以及項目企劃劃廣告業(yè)務(wù)等等。經(jīng)營范疇在房地產(chǎn)二級市市場開展商品品房代理銷售售、咨詢服務(wù)務(wù)，主要在商商品住宅領(lǐng)域域內(nèi)進行，部部分涉及商業(yè)業(yè)用房領(lǐng)域（商商鋪、產(chǎn)權(quán)式式酒店等）。3、公司業(yè)務(wù)承承接方式及報報價方法代理方式操作方法費用收取純代理前期廣告費由甲甲方承擔(dān)，乙乙方只負責(zé)銷銷售。上海：總銷金額額的1.5-22%外地：總銷金額額的2-3%包銷分包廣告由乙方負責(zé)前期期廣告費用，同同時也負責(zé)銷銷售。費用由雙方共同同承擔(dān)，甲方方出40%固定成本，乙乙方出60%變動成本，然然后定出一個個均價，超過過均價部分甲甲乙雙方4/6分成。切底所有前期廣告費費用由乙方負負擔(dān)，同時定定出一個均價價，高出均價價部分作為乙乙方的傭金。廣告費由乙方承承擔(dān)，銷售價價格定出一個個均價，超出出均價部分即即是乙方的傭傭金。4、業(yè)務(wù)操作模模式附圖公司根據(jù)開發(fā)商商對項目的要要求，依靠公公司的宏觀調(diào)調(diào)控和開發(fā)部部、研展部、企企劃處、業(yè)務(wù)務(wù)處各部門經(jīng)經(jīng)理、處長的的協(xié)調(diào)，內(nèi)部部依靠自身的的團結(jié)合作來來進行之間的的合作、協(xié)調(diào)調(diào)，共同完成成單項項目。5、公司業(yè)績市場占有率公司自19966年成立以來來，業(yè)務(wù)量迅迅速擴大，公公司也因此快快速成長起來來。目前已發(fā)發(fā)展成規(guī)模近近400人的大型代代理公司，業(yè)業(yè)務(wù)量也遍布布全國，在北北京、南京、杭杭州、寧波等等地紛紛成立立分公司，代代理個案數(shù)也也增加到近30個。銷售額公司自19966年成立以來來，依靠自身身的專業(yè)度，隨隨著經(jīng)驗的不不斷積累，使使公司業(yè)績逐逐年提高，并并于2000年有了質(zhì)的的飛躍。附歷年公司銷售售業(yè)績一覽表表年份個案總量（個）總建筑面積（萬M2）銷售額（萬元）199625.2207141997720.1302261998842.45295219991255.38382520001775.972222102001附公司歷年銷售售個案簡覽1999年度具具代表性個案案案名區(qū)域委托銷售面積（萬M2）總銷金額（億元）仙霞首府長寧區(qū)42東方雅苑長寧區(qū)5$0.6挹翠名門徐匯區(qū)4.41.5新加坡美樹館徐匯區(qū)33恒大華城——水清苑浦東新區(qū)55伯爵新城普陀區(qū)222000年度具具代表性個案案：案名區(qū)域委托銷售面積（萬M2）總銷金額（億元）鑒賞新華長寧區(qū)3.11.9里享大街閔行區(qū)300.8當(dāng)代新華長寧區(qū)4.32.7恒大華城—上河苑浦東新區(qū)5.21.5恒大翰城—翰林林苑浦東新區(qū)3.20.9明園寧波71.9橘郡北京3.62.7廣廈經(jīng)典重慶153.82001年度具具代表性個案案：案名區(qū)域委托銷售面積（萬M2）總銷金額（億元）徐匯芳鄰閔行區(qū)3.50.9恒大華城——天地苑浦東新區(qū)16左案儷景浦東新區(qū)1.60.8雍江新座浦東新區(qū)40.03在水一方寧波51.3懷德苑（三期）常州8瞬景花園濟南10天都城杭州162002年度具具代表性個案案案名區(qū)域委托銷售面積（萬M2）總銷金額（億元）陽光嘉園南京12未來窗普陀區(qū)1.61.4開元新都松江區(qū)133學(xué)府雙星虹口區(qū)3麗水華庭松江區(qū)262（一期）時尚PARTYY鄭州51.5大隱北京3天都城杭州16美墅鄭州30.86、與競爭對手手比較分析就代理公司而言言，其主要的的業(yè)務(wù)就是代代理項目。各各大系統(tǒng)的代代理咨詢公司司部門一般都都比較齊全，從從接洽項目角角度來講，會會常設(shè)業(yè)務(wù)部部（銷售部）、開開發(fā)部（拓展展部）、策劃劃部（企劃部部）、市場部部（研展部）等等部門。香港系統(tǒng)臺灣系統(tǒng)大陸系統(tǒng)項目涉及領(lǐng)域住宅、商鋪、辦公樓住宅、商鋪住宅項目部門配置市場部、業(yè)務(wù)部部、策劃部、拓拓展部業(yè)務(wù)部、開發(fā)部部、企劃部、研研展部銷售部、拓展部部、廣告設(shè)計計部、研展部部項目操作特點注重宏觀市場發(fā)發(fā)展變化狀況況，微觀市場場輔助。重視基礎(chǔ)面，注注重微觀市場場，以宏觀市市場為輔助。借鑒了香港、臺臺灣系統(tǒng)的成成功經(jīng)驗，由由于起步較晚晚，大多都注注重微觀市場場，宏觀市場場分析能力尚尚不強。與我公司進行比比較，可以看看出：我公司是一個大大型綜合性代代理公司，經(jīng)經(jīng)營范圍廣闊闊，這是其他他眾多代理公公司較難與我我們媲美的最最大優(yōu)勢。項目涉及領(lǐng)域：：由于本公司司屬臺灣系統(tǒng)統(tǒng)公司，在項項目涉及領(lǐng)域域上與臺灣系系統(tǒng)相似；與與香港系統(tǒng)相相比，業(yè)務(wù)面面則略顯狹隘隘；與大陸系系統(tǒng)相比，則則略顯豐富。項目部門配置：：我公司設(shè)置置了“規(guī)劃部”以專門配合合項目的總體體設(shè)計及產(chǎn)品品的細部，這這要較上述公公司有所突破破。項目操作特點：：我公司操作作特點類似于于臺灣系統(tǒng)，主主要是通過基基礎(chǔ)市調(diào)著手手。但在項目目過程中，是是以部門整體體協(xié)作方式操操作，通過至至少三次以上上的討論會，來來確定項目的的具體定位及及操作方式。其其他公司基本本是建立一個個單獨的項目目組，來獨立立完成項目，這這樣項目的構(gòu)構(gòu)思就具有一一定的局限性性。項目現(xiàn)場控制：：在項目現(xiàn)場場控制方面，幾幾大體系基本本相似。但值值得一提的是是，部分代理理公司采用了了網(wǎng)絡(luò)行銷的的方式，如“金豐易居投投資股份有限限公司”為首家采用用網(wǎng)絡(luò)銷售的的公司，在市市場上的反映映程度不錯。這這種新型的行行銷方法值得得我公司借鑒鑒。三、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險分分析（一）產(chǎn)業(yè)風(fēng)險險因素分類1、經(jīng)濟因素宏觀經(jīng)濟走勢可可以看出國家家、地區(qū)、城城市的綜合經(jīng)經(jīng)濟實力，經(jīng)經(jīng)濟實力的強強弱，將對房房地產(chǎn)市場的的走勢起到?jīng)Q決定性作用，同同時也會影響響到外商投資資的信心度。2、金融因素金融因素是影響響房地產(chǎn)發(fā)展展的一項重要要因素，金融融政策的變化化將直接影響響房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商項目前期期融資，以及及購房者后期期按揭等環(huán)節(jié)節(jié)。房地產(chǎn)開開發(fā)商、購房房者的變化將將對代理咨詢詢業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)產(chǎn)生直接的影影響。3、財稅因素財稅因素主要對對購房者的影影響較大，像像個人所得稅稅的退稅、契契稅等問題，將將直接影響購購房者的購房房積極性。4、法規(guī)因素各類法規(guī)為房地地產(chǎn)市場向良良性發(fā)展提供供了有力的保保障，法規(guī)建建設(shè)的完善性性將影響市場場發(fā)展的有序序性，同時也也能保障房地地產(chǎn)投資商、開開發(fā)商和購房房者的利益。5、歷史文化因因素從目前房地產(chǎn)代代理咨詢業(yè)發(fā)發(fā)展的區(qū)域來來看，僅局限限于華人居住住地區(qū)，這與與華人的歷史史、文化、習(xí)習(xí)俗有很大的的關(guān)系。6、市場周期變變化因素市場周期變化可可以直接反映映出目前市場場的景氣程度度，對代理咨咨詢業(yè)來說是是至關(guān)重要的的。如果市場場過于火爆，會會使大量開發(fā)發(fā)商自行銷售售所開發(fā)樓盤盤，造成代理理咨詢產(chǎn)業(yè)市市場縮小。如如果市場發(fā)展展不景氣，對對代理咨詢業(yè)業(yè)來說，相對對較容易承接接代理業(yè)務(wù)，但但開發(fā)商開發(fā)發(fā)量體會明顯顯減少。7、消費市場因因素變化消費市場是整個個房地產(chǎn)業(yè)的的需求方，該該市場的變化化，會直接影影響房地產(chǎn)市市場的走勢，同同時也將影響響代理咨詢業(yè)業(yè)的發(fā)展。8、業(yè)務(wù)經(jīng)營因因素在不斷變化的市市場中，各代代理咨詢公司司的業(yè)務(wù)經(jīng)營營模式，將影影響各公司的的發(fā)展前景。9、入世后外來來同行業(yè)競爭爭不確定性我國目前已經(jīng)加加入了WTO組織，入世世后我國的各各項產(chǎn)業(yè)都將將面臨外來同同行的競爭，房房地產(chǎn)業(yè)也不不例外，同樣樣也會波及代代理咨詢產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展。（二）政策風(fēng)險險分析1、政策風(fēng)險成成因分析政策是政府對市市場有效控制制和影響的手手段，它直接接體現(xiàn)政府對對于市場的分分析和判斷，間間接體現(xiàn)政府府對市場的導(dǎo)導(dǎo)向和意圖，因因此政策是市市場的指揮棒棒。政策不但但直接作用于于代理咨詢業(yè)業(yè)，導(dǎo)引行業(yè)業(yè)的發(fā)展；同同時還通過對對其它行業(yè)的的規(guī)劃，間接接的影響代理理咨詢業(yè)的市市場。這形成成政策風(fēng)險主主要來自于政政府，政府部部門作為房地地產(chǎn)業(yè)的源頭頭，其根據(jù)市市場發(fā)展狀況況來制定相應(yīng)應(yīng)的政策、法法規(guī)、規(guī)劃，來來對市場進行行引導(dǎo)、調(diào)控控，政策、法法規(guī)的變化對對房地產(chǎn)代理理咨詢業(yè)的發(fā)發(fā)展起到較大大的作用。在在目前房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)政策、法法規(guī)、規(guī)劃尚尚不健全的情情況下，為市市場發(fā)展帶來來了許多的不不確定性，也也為代理咨詢詢業(yè)帶來了眾眾多的風(fēng)險。上海房地產(chǎn)自11988年起步以來來，經(jīng)過了近近15年的發(fā)展，市市場已逐漸趨趨于成熟，在在此期間，政政府部門出臺臺了各類政策策、法規(guī)，以以支持、引導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)市場場向良性發(fā)展展。以下就上上海頒布的重重要政策、法法規(guī)作簡要分分析。財稅政策公積金制度時間：19911年度建立了了公積金制度度。1996年4月，《上海海住房公積金金管理條例》正正式施行。目的：為促進上上海市居民的的購房消費，在在上海市居民民的工資收入入中，撥離出出部分款項作作為公積金，以以用于購買商商品房，該款款項屬“?？顚Ｓ谩毙再|(zhì)。作用：公積金制制度的建立，為為廣大居民建建立起了購買買商品房的概概念，并在一一定程度上促促進了購房消消費。銀行降息時間：19966-19988年，央行7次降息，個個人住房貸款款利率大幅下下調(diào)。目的：刺激內(nèi)需需，擴大消費費，鼓勵社會會投資，加速速產(chǎn)品流通，縮縮短資金回收收周期，促進進經(jīng)濟發(fā)展。作用：對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商而言言，降低了企企業(yè)融資成本本。對購房者者而言，激起起了購房積極極性，并為其其提供了資金金的保障。產(chǎn)業(yè)政策內(nèi)外銷商品房并并軌政策時間：上海于22001年5月1日起實行內(nèi)內(nèi)外銷商品房房并軌。目的：配合中國國進入WTO，擴大境外外客源購房選選擇面，進一一步促進房地地產(chǎn)高端市場場的發(fā)展。作用：廣泛吸納納外來客源，對對房地產(chǎn)高端端市場發(fā)展起起到了直接作作用，使上海海商品房均價價快速提升，2002年上半年樓樓市均價為4628元/M2。財稅政策契稅補貼政策時間：19999購房契稅調(diào)調(diào)整為1.5%，其中購買買人繳納0.75%，政府補貼0.75%。至2002年9月，政府取取消契稅補貼貼0.75%。目的：鼓勵個人人購房。作用：促進了房房地產(chǎn)需求，提提高個人購房房積極性，為為房地產(chǎn)市場場走出低谷，起起到了一定的的作用。負面影響：在上上海樓市價格格持續(xù)上漲的的情況下，政政府取消政策策，在一定程程度上會降低低購房者的積積極性，對中中低價產(chǎn)品客客源影響可能能較大。房改政策“藍印戶口”政政策時間：19988年正式推出出藍印戶口政政策。2002年4月1日起“藍印戶口”停辦，推出“居住證”政策。目的：吸引外地地購房者來滬滬置業(yè)，擴大大消費需求面面。作用：吸引了眾眾多外地置業(yè)業(yè)者，達到了了擴大需求面面的目的，對對中高價位樓樓盤支持尤其其為明顯。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，2001年上海房地地產(chǎn)消費市場場中，外地客客源比例近30%；中高價位位樓盤的客源源中，有近40%來自于外地地。負面影響：“藍藍印戶口”停辦，“居住證”政策的推出出，在一定程程度上限制了了外地客源來來滬置業(yè)的數(shù)數(shù)量，縮小了了客源面。行業(yè)管理時間：19995年1月1日起，國家家建設(shè)部根據(jù)據(jù)《中華人民民共和國城市市房地產(chǎn)管理理法》制定