XXXX年成都市商鋪市場分析報告

2012011年成都市商鋪市場分析報告四川中原物業(yè)顧問有限公司目錄18551一.市場環(huán)境分析 4195201.宏觀經(jīng)濟環(huán)境 4237032.市場動態(tài) 67977二．銷售市場分析 7104351.整體特征 7271922.供應(yīng)特征 7216302.1供應(yīng)逐漸趨熱年末井噴 7280132.2社區(qū)型商鋪為主導(dǎo)形態(tài) 8123652.3新增供應(yīng)外移加劇三環(huán)外唱主角 9163382.4城南供應(yīng)繼續(xù)領(lǐng)先城西不甘示弱 9177333.需求特征 1091083.1銷售波動明顯后期平穩(wěn) 10237133.2價格繼續(xù)上揚 1055644.銷售市場小結(jié) 1123830三．租賃市場分析 1242741.商圈概況 12296492.新增商業(yè)項目 12163353.租金水平 13282144.未來商業(yè)項目分析 145258四．典型項目分析 1448361.金牛萬達廣場 14291882.龍湖時代天街 1531624五．總結(jié) 1525611.小結(jié) 15159962.后市預(yù)測 15

圖表目錄TOC\h\z\c"圖"13778圖1：成都市GDP及第三產(chǎn)業(yè)增長情況（2004-2011年9月） 431253圖2：成都市社會消費品零售情況（2004-2011年11月） 43458圖3：成都市居民人均收入與消費支出情況（2004年-2011年9月） 56776圖4：成都市商鋪建設(shè)情況（2004年-2010年） 627287圖5：成都市商鋪供需情況（2004-2011年） 725462圖6：成都市商鋪月度供應(yīng)情況（2011年1-12月） 832261圖7：成都市商鋪供應(yīng)類型（2010-2011年） 813781圖8：成都市商鋪供應(yīng)環(huán)域分析（2010-2011年） 96121圖9：成都市商鋪供應(yīng)方位分析（2010年-2011年） 105301圖10：成都市商鋪月度銷售情況（2011年1-12月） 106009圖11：成都市商鋪銷售價格（單位：元/平米） 1013600圖12：成都市各商圈分布圖 125947圖13：成都市各商圈新增供應(yīng)情況 12TOC\h\z\c"表"11234表1：2011年各方位典型項目銷售價格情況 1110614表2：2011年新增大型商業(yè)項目概覽 1311675表3：各商圈租金水平 1414567表4：未來大型商業(yè)項目供應(yīng)列表 14注：銷售市場新增供應(yīng)以取得預(yù)售證為統(tǒng)計標(biāo)準，租賃市場新增供應(yīng)以項目實際交付使用為統(tǒng)計標(biāo)準。

一.市場環(huán)境分析1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境1.1GDP及第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長近年來，成都宏觀經(jīng)濟運行良好，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）穩(wěn)步增長。2011年1-9月累計GDP突破5000億，達到5009.4億，同比增長約為15.1%。上半年增速全國第一，下半年繼續(xù)保持高速增長，預(yù)計全年GDP將達到6800億，躋身全國10強。1-9月第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值累計完成2449.2億，占到GDP比例為48.9%。在東部產(chǎn)業(yè)向西部轉(zhuǎn)移過程中，成都扮演越來越重要的角色，世界500強已經(jīng)有近200家落戶成都。成都經(jīng)濟增速持續(xù)數(shù)年高于全國平均水平，并且未來增長后勁十足。經(jīng)濟快速發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。圖SEQ圖\*ARABIC1：成都市GDP及第三產(chǎn)業(yè)增長情況（2004-2011年9月）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局1.2社會零售商品銷售總額節(jié)節(jié)攀升2011年1-11月，成都市實現(xiàn)社會消費品零售總額2575.39億元，其中，批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)銷售額2230.0億元，同比增長18.6%，占社會消費品零售總額比重為86.6%。餐飲住宿業(yè)實現(xiàn)銷售額345.41億元，增長同樣明顯，社會零售商品銷售總額節(jié)節(jié)攀升。成都作為西部的商貿(mào)中心，商貿(mào)發(fā)達，輻射面較廣，消費品市場呈現(xiàn)持續(xù)繁榮景象。圖SEQ圖\*ARABIC2：成都市社會消費品零售情況（2004-2011年11月）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局1.3居民購買力繼續(xù)增強2011年1-9月成都市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到18050元，同比增長16.1%，扣除物價上漲因素，實際增長約10%。居民可支配收入穩(wěn)定上升，購買力不斷增強。同時，2011年1-9月城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為13185元，同比增長14.58%，消費支出呈上升態(tài)勢，人均消費支出占可支配收入的73.05%，比重逐年下降，居民財富進一步積累，投資及儲蓄比重不斷升高。圖SEQ圖\*ARABIC3：成都市居民人均收入與消費支出情況（2004年-2011年9月）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局1.4商鋪建設(shè)加快2010年商鋪施工面積634.98萬平方米，同比上升23.0%，增速加快。新開工面積214.8萬平方米，同比增長155.2%，出現(xiàn)大幅增長?？⒐っ娣e80.84萬平米，同比增加25.3%，并且大量商鋪處于施工過程中，未來竣工面積將繼續(xù)出現(xiàn)增長。住宅市場宏觀調(diào)控不斷加嗎，商業(yè)地產(chǎn)迎來機遇，開發(fā)商增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，商業(yè)項目加快建設(shè)，未來商鋪供應(yīng)將持續(xù)處于高位。圖SEQ圖\*ARABIC4：成都市商鋪建設(shè)情況（2004年-2010年）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局2.市場動態(tài)麥格理收購凱丹廣場2011年6月，澳洲麥格理集團旗下私募房地產(chǎn)投資咨詢公司MGPA宣布，MGPA亞洲基金III號(MGPAAsiaFundIII)收購成都凱丹廣場(GalleriaChengdu)的50%權(quán)益。成都凱丹廣場建筑面積達53619平方米。該物業(yè)由環(huán)達通房產(chǎn)中國有限公司(下稱環(huán)達通，GTCChinaRealEstateHoldings)開發(fā)，該公司持有商場50%的權(quán)益。領(lǐng)盛收購瑞安建業(yè)城北新天地49%股權(quán)2011年9月，仲量聯(lián)行集團成員領(lǐng)盛投資管理有限公司表示，通過旗下領(lǐng)盛亞洲機會III基金以4.4億元人民幣向瑞安建業(yè)成功收購成都一地塊之49%股權(quán)?項目位于成都市青牛區(qū)的東北部二環(huán)，地塊及所屬區(qū)域已經(jīng)被成都市政府納入舊城改造計劃的目標(biāo)區(qū)域。該項目計劃建設(shè)成為集居住、辦公、購物、餐飲和休閑于一體的大型城市綜合體。包含一個48400平方米的購物中心，33000平米的辦公室樓面，2550個高層住宅單位，以及會所、游泳池和幼兒園等。項目原名成都金牛購物中心，由成都金牛置業(yè)在2002年8月開始開發(fā)。2008年2月，瑞安建業(yè)和中華匯房產(chǎn)斥資7.87億，通過收購東方家園成都金牛置業(yè)有限公司所得。鵬瑞利收購龍之夢購物中心2011年11月，鵬瑞利中國商用信托22億8000萬元人民幣）的價格，向上海長峰集團總裁童錦泉等人提出收購成都一綜合性購物中心龍之夢（ChengduLongemontMall）的50％股權(quán)獨立房地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕，給予的估價是每平方米1萬2500人民幣。成都龍之夢購物中心的共有45萬5260平方米的總建筑樓面，大約有36萬5000平方米預(yù)計作為零售樓面，也是規(guī)模達170萬平方米的龍之夢綜合發(fā)展項目的組成部分。二．銷售市場分析1.整體特征2011年成都市商鋪新增供應(yīng)94.21萬平方米，同比增加70.70%，成交75.98萬平方米，同比上升34.60%。從2005年開始，銷售市場上新增商鋪的供應(yīng)量連續(xù)5年下降之后，2011年出現(xiàn)較大反彈。由于住宅市場限購，成交大幅受挫，開發(fā)商通過加大商鋪供應(yīng)量以快速回籠資金，與此同時，較多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，市場呈現(xiàn)供需兩旺。圖SEQ圖\*ARABIC5：成都市商鋪供需情況（2004-2011年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.供應(yīng)特征2.1供應(yīng)逐漸趨熱年末井噴2011年商鋪的供應(yīng)量明顯上升，供求關(guān)系出現(xiàn)緩解，出現(xiàn)供大于求。尤以下半年供應(yīng)增幅最大，月均供應(yīng)達到10.88萬平米，上半年月均僅為4.63萬平米，月度供應(yīng)波動較大，年度峰值出現(xiàn)12月，供應(yīng)達到19.57萬平米。供應(yīng)大幅放量一方面是由于住宅市場限購，開發(fā)商因住宅市場遇冷資金鏈趨緊，紛紛加大商鋪供應(yīng)，以期快速回籠資金；另一方面，大量的城市綜合體項目處于如火如荼的開發(fā)中，金牛萬達廣場、龍湖時代天街、雄飛中心等項目均包含較大體量商業(yè)面積，這批項目的集中涌現(xiàn)對全年商鋪供應(yīng)貢獻十分明顯，導(dǎo)致市場供應(yīng)“井噴”。圖SEQ圖\*ARABIC6：成都市商鋪月度供應(yīng)情況（2011年1-12月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.2社區(qū)型商鋪為主導(dǎo)形態(tài)社區(qū)型商鋪供應(yīng)量為45.19萬平方米，占到整體供應(yīng)量的48.0%，依舊是市場供應(yīng)的主導(dǎo)形態(tài)。社區(qū)型商鋪一般以住宅底商的形式出現(xiàn)，多規(guī)劃為臨街商鋪或商業(yè)街，滿足社區(qū)的日常綜合性消費需求。社區(qū)型商鋪面積較小，價格相對較低，分布面廣，通常以分散銷售的方式進入銷售市場。商業(yè)廣場供應(yīng)量為39.48萬平方米，占整體供應(yīng)量的41.9%。由于單體體量較大，通常為2-4萬平方米，因此面積占比較大。大型住宅項目中開始出現(xiàn)大型集中商業(yè)的趨勢，較大規(guī)模的集中商業(yè)，但通常單價較高，分割面積較大。寫字樓底商為7.77萬平方米，約占8.2%的比重。由于近幾年寫字樓的市場開發(fā)量急劇攀升，寫字樓底商也以較快的速度增長。寫字樓底商一般規(guī)模較小，主要作為辦公配套出現(xiàn)，滿足商務(wù)洽談、銀行金融服務(wù)等方面需求。圖SEQ圖\*ARABIC7：成都市商鋪供應(yīng)類型（2010-2011年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.3新增供應(yīng)外移加劇三環(huán)外唱主角從商鋪供應(yīng)環(huán)域分來來看，向三環(huán)外擴展的趨勢明顯加劇。2010年三環(huán)外商鋪供應(yīng)量為22.32萬平米，占到全年40.44%，2011年三環(huán)外供應(yīng)量達到55.58萬平米，占到2011全年的59.00%，比例上浮十分明顯。其他環(huán)域波動不大，表現(xiàn)平穩(wěn)，與新建住宅分布大致相似，向次中心發(fā)展加快。由于中心城區(qū)土地資源稀缺，生活配套成熟，新建商業(yè)項目極為有限，商鋪供應(yīng)較少。隨著住宅向外擴展，商業(yè)配套緊隨之，銷售市場上的新增商鋪呈現(xiàn)不斷外移趨勢，且這種趨勢有進一步加劇的趨勢。其中不乏有龍湖時代天街，新世紀環(huán)球中心等大型城市綜合體分布在三環(huán)外等次中心區(qū)域。圖SEQ圖\*ARABIC8：成都市商鋪供應(yīng)環(huán)域分析（2010-2011年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.4城南供應(yīng)繼續(xù)領(lǐng)先城西不甘示弱2011年新增商鋪供應(yīng)中有36.24萬平米來自城南，30.73萬平米來自城西，占比分別為38.5%和32.6%，牢牢占據(jù)市場的主力，成為商鋪供應(yīng)的集中區(qū)域。其他區(qū)域變化不大，供應(yīng)集中在7-11萬平之間，表現(xiàn)平穩(wěn)。由于城市加快向南發(fā)展，城南商鋪供應(yīng)勢必繼續(xù)占據(jù)市場主力，在相當(dāng)長的時間內(nèi)，不會發(fā)生實質(zhì)性的變化。同時，城西的高新西區(qū)建設(shè)不斷加快，未來商鋪供應(yīng)同樣較為樂觀。圖SEQ圖\*ARABIC9：成都市商鋪供應(yīng)方位分析（2010年-2011年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫3.需求特征3.1銷售波動明顯后期平穩(wěn)2011年上半年商鋪成交量跌宕起伏，月均成交量為7.42萬平米，年初延續(xù)2010年火爆態(tài)勢，成交為12.57萬平米，成為年度最高銷售水平，3月成交僅為3.90萬平米，成為年度低谷。下半年銷售相對較為平穩(wěn)，整體來看，下半年成交量并未因商鋪供應(yīng)增長而增長，一方面信貸持續(xù)緊縮，利率上浮，商業(yè)地產(chǎn)未能幸免，購房成本上升投資回報率下降導(dǎo)致需求有所抑制，而另一方面，商鋪價格快速上漲，投資門檻提高一定程度上制約了成交量的上升。圖SEQ圖\*ARABIC10：成都市商鋪月度銷售情況（2011年1-12月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫3.2價格繼續(xù)上揚圖SEQ圖\*ARABIC11：成都市商鋪銷售價格（單位：元/平米）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年商鋪平均銷售價格為22805元/平方米，環(huán)比上漲32.7%，繼續(xù)保持較大幅度的漲幅。商鋪自用需求較為旺盛，尤其是大中型零售、餐飲企業(yè)對商鋪需求量較大，同時，社會閑散資金購買意愿強烈，在自用及投資需求的推動下，商鋪價格持續(xù)走高。社區(qū)型商鋪首層價格集中在3-5萬元/平方米，商業(yè)廣場主要集中在5-8萬元/平方米之間，核心區(qū)的商業(yè)廣場價格達到10萬元/平方米以上。表SEQ表\*ARABIC1：2011年各方位典型項目銷售價格情況方位項目名稱價格（元/平方米）面積分割商務(wù)類型城中錦城華府28000-5500030-300住宅底商雄飛中心50000-1800008-20大型集中商業(yè)城東沙河壹號30000-4000050-300住宅底商米婭中心28000-4000050-300住宅底商城南保利心語花園35000-4500030-1005.9米挑高住宅底商大鼎世紀廣場30000-60000100-300寫字樓底商城西中海國際購物廣場20000-5000025-50大型商業(yè)廣場中大君悅金沙40000-6000030-200住宅底商城北北城天街40000-9000040-200商業(yè)廣場+住宅底商金牛萬達廣場60000-80000100-150臨街商鋪數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫4.銷售市場小結(jié)在住宅限購的大環(huán)境下，開發(fā)商紛紛加大商鋪供應(yīng)量，推盤節(jié)奏明顯加快，供應(yīng)出現(xiàn)2005年以來的首次反彈。在自用及投資旺盛需求的推動下，成交情況較好，價格持續(xù)上揚。整體來看，上半年市場熱度不減，成交火爆的情形較為突出，與住宅市場形成鮮明的對比，但是下半年市場受到樓市整體銷售疲軟及信貸持續(xù)緊縮的影響，市場有所降溫，成交相對較為平緩。從區(qū)域來看，商業(yè)發(fā)展外擴趨勢加劇，后期這種趨勢不會出現(xiàn)實質(zhì)性的變化。城南區(qū)域仍為商鋪市場最為活躍的區(qū)域，城西發(fā)力，重點項目集中供應(yīng)，未來供需持續(xù)平穩(wěn)。三．租賃市場分析1.商圈概況春鹽商圈作為成都市的核心商圈，由春熙路及鹽市口商圈合并發(fā)展而來，在各大商圈中處于霸主地位。輻射整個成都市區(qū)甚至部分西部城市。商圈主要以百貨、專賣店、超市、餐飲等業(yè)態(tài)為主，人流量大，商業(yè)繁華，租金水平較高。除了核心商圈，在二環(huán)路沿線分布多個次級商圈，如金沙-光華商圈、建設(shè)路商圈等。次級商圈的體量集中在20-30萬平方米，包含大型超市、百貨、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域型的購物需求。隨著大量綜合體項目的開發(fā)，以核心商圈為主，多次級商圈共同發(fā)展的商業(yè)格局正在形成。圖SEQ圖\*ARABIC12：成都市各商圈分布圖2.新增商業(yè)項目2011年商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，多個商業(yè)項目集中開業(yè)，新增供應(yīng)較大。其中新南天地商圈再度擴容，成為城南最大的商圈，蘇寧廣場和富森美家居集中開業(yè)，新增商業(yè)面積達到32.50萬平米，增幅明顯，發(fā)展速度為各大商圈之首。就各商圈市場存量而言，春鹽商圈當(dāng)之不愧，總存量達到95.77萬平米，已經(jīng)發(fā)展成熟，商業(yè)集中性較高，人流量大，知名度最高。圖SEQ圖\*ARABIC13：成都市各商圈新增供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫表SEQ表\*ARABIC2：2011年新增大型商業(yè)項目概覽新增商業(yè)項目開業(yè)時間商業(yè)面積（萬平米）業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌特點北京華聯(lián)4月29日6.00BHG時尚百貨，BHG生活超市，品牌時尚店、服裝、餐飲、咖啡廳、兒童娛樂城，嘉禾影院、電玩城滿足城西區(qū)域性消費需求，并在一定程度上彌補該片區(qū)大型商業(yè)百貨的空缺遠東百貨6月25日6.00國際一線品牌、國際精品、時尚流行服飾、精致超市、特色餐廳、美食街等地處市中心核心商圈，地段繁華，定位大型中高端百貨賣場，引領(lǐng)鹽商圈的升級富森美家居7月30日20.00318個國內(nèi)外一線家具品牌，并全國首創(chuàng)推出8大歐美家具獨立店城南高端家居賣場，成都最大單體賣場蘇寧廣場9月30日12.50蘇寧電器EXPO、星巴克、必勝客、肯德基、味千、澳門豆撈、橫店影院、清健身、金寶貝早教、UR綜合店、勁浪體育、新宇鐘表、屈臣氏等。處于快速成長的新南天地商圈，體量較大，業(yè)態(tài)豐富，發(fā)展成為城南又一綜合性購物中心伊藤高新店11月8號3.35咖啡廳、美容美發(fā)、旅行社、餐飲FF店、兒童游樂劇場等城南大源板塊首家營業(yè)的綜合類百貨賣場，較好地滿足此地區(qū)消費者的需求，彌補區(qū)域商業(yè)配套不足，推動區(qū)域市場發(fā)展地一大道12月23日9.00零售，批發(fā)，購物、休閑、娛樂、餐飲，服裝打造地下購物中心，形成立體商業(yè)，連接較多商場及重要交通節(jié)點，為春熙路商圈再次擴容王府井百貨12月26日10.00百貨店、名品商鋪、精品超市、特色餐飲、高端影院等前身為天府匯成購物中心，改造后的王府井百貨在業(yè)態(tài)、品牌、布局等方面更具有吸引力數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫3.租金水平2011年成都主要商圈商鋪租金均出現(xiàn)不同程度的上漲。其中春鹽商圈變化幅度最大，各大零售商圈激烈爭奪，導(dǎo)致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年來，新興商圈不斷涌現(xiàn)，區(qū)域性商業(yè)中心不斷形成，其中新南天地最為耀眼，快速發(fā)展，逐漸成為城南最大最為成熟的商圈，為局面提供“一站式”購物服務(wù)，其租金范圍在80-330元/平米。表SEQ表\*ARABIC3：各商圈租金水平商圈主要租金范圍2011年租金變化春鹽商圈250-2200上漲8%-10%光華-金沙商圈95-320上漲6-10%雙楠商圈60-460上漲8-10%新南天地商圈85-330上漲6%-12%萬達商圈65-500上漲8-10%建設(shè)路商圈85-380上漲7%-10%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫4.未來商業(yè)項目分析成都已經(jīng)進入城市綜合體的時代，城市綜合體不斷出現(xiàn)，分布范圍相當(dāng)廣，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。開發(fā)商的開發(fā)水平愈來愈成熟，操作的項目體量大，業(yè)態(tài)全，檔次高等特征明顯。根據(jù)中原已知項目統(tǒng)計，未來大型商業(yè)體量巨大，對現(xiàn)有市場造成較大的沖擊力。表SEQ表\*ARABIC4：未來大型商業(yè)項目供應(yīng)列表方位未來大型商業(yè)項目城中華置廣場（7）、成都國際商城（12）、茂業(yè)二期（6.5）、來福士廣場（7）、九龍倉國際金融中心（15）、太古廣場（6.5）、成都339（3）、蘇寧春熙廣場（待定）城西中鐵西城（18）、沙灣現(xiàn)代城（10）、時代天街（60）、凱德商業(yè)廣場（待定）城南凱德廣場（待定）、茂業(yè)百貨（6.8）、中航九方購物中心（10）、美美力誠旗艦店（3）、仁和春天百貨（8）、譽峰（7）、新世紀環(huán)球中心（30）、成都大魔方（9.8）、創(chuàng)新時代廣場（7）、奧克斯財富廣場（20）、王府井（9.8）、保利國際廣場（待定）、萊蒙置地廣場（4）、大悅城（15）城東萬象城（24.4）、環(huán)球貿(mào)易廣場（13）、環(huán)球匯（待定）、龍之夢新城（20）、杉板橋萬達廣場（待定）、協(xié)信中心（待定）城北北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛萬達廣場（20）、綠地紅星國際廣場（17）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫四．典型項目分析1.金牛萬達廣場項目名稱金牛萬達廣場地址金牛人民北路與一環(huán)路交匯